世联深圳光明大第项目XXXX年营销执行策略

光明大第项目2012年营销执行策略2012-2-13谨呈：深圳市金城光明房地产有限公司第2页目录项目价值梳理123客户定位、形象定位4营销执行策略市场占位第3页1项目价值梳理第4页产品容积率：2.01、2栋：89㎡复式3栋：79㎡、135㎡4、5、8、9栋：89㎡

、155㎡6、7栋：89㎡

、135㎡、175㎡别墅：250㎡

、280㎡9栋8栋7栋6栋5栋4栋3栋2栋1栋79-175㎡平层，89㎡复式，250-280的别墅中低容积率产品线丰富，从78-135的刚需及首改产品155-175的高层大户以及250-280高端别墅产品第5页教育配套：教育资源基本配备光明新区公共事业“十二五”规划透露，未来五年内将选择一所国内外知名院校落户，优先考虑境外著名大学。（光明曾与香港城市大学密切接触。）到2015年，将增加幼儿园24所、九年一贯制学校2所，改扩建中小学9所，新办高中1所。公明中学、公明第一小学、光明中学、光明小学、东周小学均为省一级学校。拟引进境外名高校，曾与香港城市大学接触光明新区现有各类学校71所，第6页“十二五”期间将建成最完善的教育配套第7页医疗配套相对完善：医院3家，社康中心32个新明医院：2008年经市发改委批准立项，建设规模为800张住院病床，总建筑面积135000平方米，总投资为10.3亿多元。项目选址于新区光侨路东侧、圳辉路北侧，用地面积80503.20平方米，2012年上半年可以动工，2015年建成投入使用。建成后的新明医院将成为集标准化、智能化与现代化以及绿色节能建筑等于一体的大型三级甲等综合性医院，成为光明新区乃至深圳西北部地区的区域医疗中心。光明医院：位于深圳市光明新区光明办事处华夏路东，现隶属光明新区公共事业局。前身为光明华侨畜牧场卫生所，由企业创办于1958年，1999年政企分家后转归政府管理。2001年由政府投资在光明中心区华夏路建设光明新医院，占地面积46182平方米，现已投入使用的是门诊医技楼，建筑面积16717平方米；住院大楼续建工程立项已获批，2010年3月动工兴建，按一次规划、分期建设方针，一期投资1.2亿元，建筑面积26640平方米，规划建设成具备500张床位，以妇幼保健与康复特色专科为发展重点，集医疗、教学、科研、妇幼保健与康复功能为一体的现代化综合性医院。公明人民医院：是光明新区公共事业局下辖的一所集医疗、康复、预防、保健、科研、教学为一体的综合性、非营利性全民所有制二级医院。是广东省“百家文明医院”、“爱婴医院”、深圳市“绿色医院”、深圳市医疗保险定点单位、广东省高等医学院校教学医院、广东医学院教学医院，全国首批全科医学示范教学基地。医院占地面积32673平方米（包括家属区），医疗区占地面积25481平方米，建筑面积23400平方米。第8页广深港铁路客运专线简介：北起广州新客站，由西北向东南经过广州、东莞、深圳三市，从地下穿越深港边境，抵达香港西九龙站，全长142公里，设计时速350公里广州—东涌—虎门—光明—深圳北—福田—香港香港段投资395亿元，修建长度为26公里广州—深圳段：2005年12月底动工，2011年12月26日通车深圳—香港段：2010年01月底动工，计划2016年通车交通配套：广深港高铁打造亚太经济枢纽中心广深港客运专线设计时速350公里，2015年建成后将大大缩短光明与香港、广州及深圳市区的时空距离第9页公交：规划9条线路接驳光明高铁站市交委针对光明城站和深圳北站，该委规划配套了26条公共汽车线路，其中光明城站配套9条，深圳北站配套17条，福田站位处市中心区，公交配套完善，已有33条既有公共汽车线路可以提供接驳服务。公交配套情况●光明城站：

B807、M213、M336、M356、机场5线、M337、B836、M215、M218;●深圳北站：

E22、M341、M343、M299、M300、M347、M344、M360、E11、B742、B666、B667、M352、M353、M354、B647、B730;第10页深圳光明农场位于深圳西北部，距市区30分种车程，占地55平方公里，拥有31平方公里山林，上万亩果园，森林覆盖率达70%，七个姿态各异大小水库和众多的鱼塘明洒落其中。深圳光明牧场绿色环保，绿色农场乳鸽、牛奶、水果，又有观览奶牛的风姿等特色项1、光明之绿：光明农场绿地面积占95%，森林覆盖率达70%，，到处青山绿水，是名副其实的“世外桃源”是深圳市的“都市后花园”。

2、光明之色：光明农场以橡草地，牛奶，家肥形成了绿-白-黑三色循环的生态链，产生出良好的生态效益。

3、光明之族：光明自然田园风光，迷人的天鹅湖，亚洲最大的鸽子城，牛奶生产基地，万亩荔枝园，全国最大的滑草场和滑车场。是集观光，休闲，度假，体育健身于一体的生态旅游区。4、光明四宝：红烧乳鸽，甜玉米，牛奶，荔枝等绿色食品构成了光四宝，有滋阴补肾，强身健体的功效最优资源：光明农场第11页最优资资源：：红花花山公公园地处深深圳市市光明明新区区公明明镇中中心,位居松松白公公路的的北端端,红花山山公园园处处处是精精雕细细刻的的绿色色，整整洁、、美丽丽的红红花山山公园园就像像一出出浴的的少女女你无无法拒拒绝她她的温温柔。。登上上仅百百米的的红花花山极极目远远眺，，楼群群与树树木花花草相相互掩掩映,经过修修剪的的树木木造型型别致致分列列公路路两旁旁。第12页最优资资源：：越南南风情情生态态园光明新新区有有归侨侨、侨侨眷8504人（其其中归归侨4033人，侨侨眷4471人），，越南南归侨侨、侨侨眷人人数较较多。。新区区成立立以来来，积积极解解决归归侨、、侨眷眷的实实际困困难。。新区区拟打打造的的“越越南风风情生生态园园”位位于光光明办办事处处圳美美社区区，项项目建建设用用地246亩，由由市委委驻社社区工工作组组与光光明办办事处处共同同筹划划开发发，以以圳美美社区区的绿绿色自自然资资源为为基础础，以以越南南特色色物产产为““主角角”，，建设设集休休闲、、度假假、饮饮食、、文化化、娱娱乐、、购物物为一一体的的生态态园区区，从从业人人员主主要来来自归归侨、、侨眷眷。一一方面面可以以解决决社区区侨民民就业业等一一系列列问题题，提提高侨侨民生生活水水平；；另一一方面面，把把“越越南风风情生生态园园”作作为侨侨民自自主创创业的的孵化化园，，积极极鼓励励支持持侨民民自主主创业业。第13页区域定定位：：绿色色、创创新、、科技技的宜宜居城城市龙岗中中心城城南山松岗光明宝安中中心区区石岩观澜罗湖福田龙华沙井前海西乡福永盐田前海中中心：：重点发发展创创新金金融、、现代代物流流、总总部经经济、、科技技及专专业服服务等等领域域。西乡：：通过旧旧城改改造，，产业业调整整升级级，完完善配配套设设施，，提高高城市市化质质量，，使之之成为为集居居住、、商贸贸、先先进工工业于于一体体的综综合片片区。。福永：依托深圳圳国际机机场和大大铲湾港港区发展展现代物物流业和和科技型型、城市市型工业业；航空空运营与与商贸中中心沙井：重点发展展商贸、、金融、、房地产产业，以以旧村改改造为主主，结合合沙井中中心区的的规划建建设形成成组团中中心的综综合服务务区松岗：结合旧村村旧城改改造，形形成设施施配套完完善的综综合生活活区。重重点发展展商贸、、金融、、房地产产业。光明：建设成为为商业办办公、商商业服务务和文化化教育中中心，，绿色、创创新、科科技的宜宜居城市市。第14页光明新区区是“绿绿色新城城、创业业新城、、和谐新新城”光明新区区:2007年成立新新区，政政府赋予予建设““绿色新城城、创业业新城、、和谐新新城”的发展定定位和神神圣使命命六个率先先新区绿色色建筑示示范区建建设工作作实现““六个率率先”：：率先提提出绿色色建筑示示范区的的基本概概念；率率先启动动编制绿绿色建筑筑示范区区专项规规划；率率先在保保障性住住房推广广绿色建建筑标准准；率先先强制政政府投资资项目及及一定规规模的社社会项目目实施绿绿色建筑筑标准；；率先规规模化建建设综合合管沟；；率先建建设低冲冲击开发发雨水综综合利用用示范区区。六个绿色色“六个绿绿色”示示范区建建设内容容为“六六个绿色色”，以以绿色建建筑为核核心和基基础，同同时涵括括绿色空空间、绿绿色生态态环境、、绿色交交通、绿绿色经济济、绿色色社区等等六个方方面，以以整体区区域概念念建设示示范区。。四个100%项目建设设实现““四个100%”：实现保保障性住住房项目目100%实施绿色色建筑标标准、旧旧城改造造项目100%实施绿色色建筑标标准、政政府投资资项目100%实施绿色色建筑标标准、启启动区（（光明中中心区8平方公里里、高新新技术园园区20平方公里里、公明明中心区区4.1平方公里里）内的的社会投投资项目目100%实施绿色色建筑标标准。第15页进驻的企企业目前已有有杜邦太阳阳能、TPC、世纪晶晶源、苏宁、海海王英特龙项项目、深深圳世纪纪恒丰科科技有限限公司等等品牌企企业进驻驻，研祥计算算机正在兴建建，腾讯、中中国节能能环保(集团)公司和京东商城城公司即将入驻驻光明新新区，将将有助于于新区进进一步完完善产业业布局，，形成产产业规模模，是新新区开始始实施其其大项目目带动发发展和产产业培育育倍增计计划的明明显讯号号。光明高新新技术产产业园区区：国家家级高新新技术产产业带西西部最大大片区世界５０００强、、产业巨巨头、本本土领军军企业。。大量高端端人才的的进入第16页核心价值值地段城市占位位区位高端规划划极速交通通内部外部产品产业配套套片区价值值景观配套套教育资源源商业核心心本体属性性户型价值值物业管理理附加值光明新区区，绿色色新城绿色、创创新、科科技的宜宜居城市市广深港高高铁、双双地铁高新科技技园，世世界500强总部基基地新区政府府旁的纯纯居住区区牛山公园园、中央央公园、、体育公公园环绕绕教育配套套完善，，起步领领先咫尺繁华华的商业业中心新亚洲立立面，东东南亚中中央园林林二房-五房墅质质大宅金牌管家家小区智能能化立足光明明新区绿绿色新城城+政府旁的的高尚住住宅+10分钟到达达市区片区占位位高，但但在产品品的附加加值提升升上需注注重个性性化打造造，增加加竞争力力共有个性第17页市场占位位2第18页供应量2012~2013年区域供供应启动动放量宝安中心心组团：：以逐渐渐转变为为关内竞竞争片区区。沿海组团团：热点点过去，，2012-2013供应量小小。光明新区区：正在在崛起，，作为新新热点异异军突起起。宝安中心心区40万碧海中心心区122万新安、西西乡169万福永50万沙井25万松岗24万公明光明观澜50万石岩6万沿海组团团：福松松沙供应量相相对宝安安中心组组团较少少，以旧旧改为主主，以福福永供应应量占主主导地位位宝安中心心组团全面高端端化，供供应量大大，包括括宝安中中心区、、碧海中中心区、、新安西西乡三个个片区内陆组团团：光明明新区光明、公公明供应应量持续续加大中中注：数据据来源世世联平台台不完全全统计光明新区区100万第19页北组团竞竞争分析析北部组团团——未来供应应放量，，项目入入市及持持销期间间面临激激烈竞争争2012年2014年2013年2011年宝安山庄庄二期,总建4.8万,中小户型型33696936912111212沙浦工业业片区旧旧改，占占地42.8万松岗老政政府片区区改造，，占地11.78万东方旧工工业区旧旧改，占占地11万宏发松岗岗项目，，总建8.4万沙浦工业业片区旧旧改，占占地42.8万松岗沙井万科翡丽丽郡,总建25万,中小户型型华盛西荟荟城，总总建20万,90/90限制福永怀德翠岗西西项目，总总建15万，中大户户型光明本项目,总建13万，中等至至中大户型型+别墅商业中心旧旧改,总建19.7万，综合体体，住宅中中小户公明宏发上域，，总建14万，中小户户型为主光明东周旧旧改，占地地6.8万御景水岸花花园,总建10万，别墅、、高层怀德旧改，，总建74.6万注：数据来来源世联平平台不完全全统计深房光明项项目18万。中大户户型+别墅,公明创维旧旧改，住宅宅20万，商业2.8万公明成龙旧旧改，建面面10万，中大户户型第20页本片区面临临主要竞争争项目是深深房光明、、光明商业业中心项目目2012年2011年2013年2014年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度光明商业中中心旧改,总建17.3万万,综合体传麒山，总总建20.24万，中大户型型+别墅世纪晶源项项目,总建8.86万万光明保利项项目,总建12.34万,综合体城投光明,总建13.4万万宏发上域,总建14万,中小户型为为主光明公明光明新区供供应公明创维旧旧改，住宅宅20万，商业2.8万公明成龙旧旧改，建面面10万，中大户户型第21页一期预计2012年下半年入入市，高层率先启启动；二期入市时时间待定，，与本项目目存在交叉叉竞争一期二期二期：占地：37089.93平米建面：74180平米商业：2000平米产品类型：：别墅+小高层主力面积：：高层以120～150平米主，别别墅有264平米、281平米、293平米三种户户型，共37套一期：占地：53647.16平米建面：107290平米商业：3000平米产品类型：：别墅+小高层主力面积：：高层130～170平米三房、、四房；别别墅以250平米为主深房光明第22页光明商业中中心光明商业中中心——17万平中大规规模综合体体项目，东东地块以90平米以下中中小户型产产品为主，，预计2013年年初入市市与项目存存在较大的的竞争总用地：3.57万住宅：6.12万商业：2.82万写字楼：3.45万商务公寓：：4.57万写字楼公寓住宅住宅保障房幼儿园公寓第23页宏发上域地处光明新新城民生路路与华发路路交汇处，，西靠风景景优美的红红花山，南南边紧临成成熟小区宏宏发雍景城城，东面有有明联购物物广场。项项目自身规规划约17000平米的商业业，其中集集中性商业业14000平米，沿街街商铺3000平米。大型集中商商业还包含含星级影城城、大型商商场，目前前接洽的是是星美影院院、金逸影影院、华润润万家、吉吉之岛；第24页竞争项目对对比分析根据入市时时机及物业业属性，深深房是本案案入市时片片区内的主主力竞争项项目，但两两者在户型型尺度有一一定差异。。第25页市场竞争关关系剖析：：对外竞合合对外树立区区域形象对外联合占占位，建立立区域影响响力，强调调区域价值值深房光明金城光明光明商业中中心光明新区高高尚住宅区区利用集群效效应使相对对陌生板块块迅速成为为市场焦点点，实现合合作多赢第26页对内差异竞竞争，强调调产品差异异优势市场竞争关关系剖析：：对内差异异强化产品差差异化价值值第27页客户定位、、形象定位位3第28页客户前期以以本地及周周边公明、、观澜、石石岩相邻区区域为主，，后期周边边镇区与关关内客户比比例增加。。前期来源：：本地、公公明客户及及周边观澜澜、石岩等等为核心及及重要客户户后期来源：：后期别墅墅的客群范范围辐射增增加，区域域外客户比比例增加，，深圳关内内及龙华客客群增加核心客户60%-70%：光明、公明明本地客户户：本地中高管管、私企业业主、村民民重要客户20%-30%：松岗、观澜澜、石岩相相邻周边镇镇区：公务员、企企业中高管管、企业主主、白领游离客户5%-10%：关内、宝安安投资或第第二居所高高端客户核心客户重要客户游离客户核心客户重要客户辅助客户核心客户40%-50%：本地及周边边镇区重要客户20%-30%：关内及龙华华、宝安客客户辅助客户20%-25%：其他镇区客客户前期后期客户定位第29页区域以本地地居民及工工业园区产产业客户为为主，有一一定的购买买力核心客群：：本地客户户角色：核心心客户光明、公明明客户关注社区品质、、舒适性、、生活配套套第30页重要客群：：周边镇区区客户角色：重要要客户松岗、福永永、沙井、、观澜、石石岩、西乡乡等镇区客客户关注社区品质、、产品、生生活配套第31页角色：游离离客户南山、福田田、龙华客客户，目的的改善或自自住兼投资资游离客群：：关内客户户关注价格、区域域前景、生生活配套第32页讲求身份标签、荣耀感、追求品质生活本地原住中中上阶层，，讲求尊贵、、荣耀感，，希望能在在圈层中体体现自我实实力与品位位。公务员：更更关注社区区环境，讲讲求生活品质与与舒适度的。希望拥拥有安稳又又有档次的的第一居所所。私企业主：：敢于犒赏赏自我，追追求社区、、园林生活活环境，考考虑儿女教教育、相关关医疗服务务。产业区中高高管：注重重生活品位位，因工作作繁忙，空空余时间有有较高的休闲与娱乐乐需求。对新新事物接受受能力强客户特征第33页属性定位属性定位：：借助新区定定位及周边边政府、公公园等配套套资源优势势、以及项项目自身产产品优势新区政府会会展中心文文化艺艺术中心商商业业中心中央公园园光光明农场场高高尔夫夫俱乐部部智智慧慧城创创想想新城产品区位绿色新城城·墅质生活活新高度度特色“五大新新高度””生活新高度：倡导前前所未有有的高端端居住感感受，绿绿色、生生态生活活圈建筑新高度：高层享享有无限限景观视视野，越越过深房房品质新高度：中央水水景园林林，享有有高端品品质感受受（人无无我有））财富新高度：华侨城城、腾讯讯总部、、招商智智慧城、、华强集集团，集集中发力力交通新高度：高铁开开通，15分钟连接接福田第34页营销执行行铺排4第35页思考一：：光明客客群容量量有限，，公明及相相邻观澜澜、石岩岩区域成为拓客客重点；；思考二：：高层产产品在性性价比及及地理位位置原因因，对关关内及其其它宝安安区域客客户拉动动力不强强；但别别墅产品品受稀缺缺性影响响，关内内客及其其它宝安安区域客客有望拉拉动，在形象占占位高度度及渠道道铺排上上以本地地为主兼兼顾关内内思考三：：针对客客户置业业驱动因因素分析析，区域前景景及升值值潜力成为本项项目营销销价值灌灌输的重重点之一一；思考四：：策略上上需根据据客户特特征和营营销费效效比选择择最精准有有效的渠渠道和媒媒体；同时采采用借势引流流蓄客，节约营营销成本本；营销执行行的思考考第36页竞争策略：形形象展示示力争胜胜出，建建立片区区高端品品质形象象地位主旨：首席展示示，细节节突出，，树立第第一形象象区域内全全面拓展展，建立立第一知知名度高端活动动，制造造第一影影响力竞争战略略核心思思考策略：联合造势势，提升升片区影影响力，，吸引客客户关注注度主旨：联合政府府、开发发商资源源片区宣宣传，改改变区域域认知，，灌输区区域价值值渠道铺排排上考虑虑合力借借势，共共引客源源竞合第37页整体开发发计划8月11月12月1月4月8月11月3月9月20121、3#201320148月高层销售售期：别墅销售售期：2、4#5#6、8#7、9#主销3个月主销4个月主销4个月轴北侧16套轴南侧16套北侧18套北侧12套北侧18套12月主销4个月1.20除夕1.30除夕2.9除夕主销9个月主销12个月现楼现楼整体主销销期2年半根据蓄客客情况可可进行调调整，压压缩周期期售开样开样开样开推售：2012-2013高层，2013-2014别墅，2014-2015高层第38页高占位区区域价值值引导联合多方方造势塑造项目目高端个个性形象象高占位深挖掘强展示选择精准准有效的的渠道媒媒体精耕细作作铺排到到位借势引流流蓄客营销推广广策略——三大举措措首席展示示、细节节突出以点见面面，展示示个性第39页6.18.1外展开10.1售开10.3样开11.3开盘元旦高占位：：区域炒炒作项目形象象宣传2012年营销节节点安排排节奏：形象树立立期价值推广广期集中蓄客客期深挖掘：：项目核核心价值值落地第一阶段段：高占占位——联合多方方造势，，炒作光光明新区区，引起起市场关关注线上推广广先行，，配合现现场围墙墙及户外外，传达达项目基基本形象象。第二阶段段：深挖挖掘——从形象建建立到项项目产品品价值落落地，快快速高质质蓄客全面推广广启动，，项目产产品发布布会，营营销中心心开放，，客户可可以感受受推广品品质和逐逐步感知知产品价价值，逐逐步建立立客户购购买信心心。第三阶阶段：：强展展示——深入感感受光光明大大第项项目价价值，，梳理理诚意意客户户开盘盘园林、、样板板房开开放，，梳理理诚意意客户户，建建立客客户购购买信信心和和溢价价，从从而顺顺利达达成销销售目目标。。强展示示：客客户梳梳理临开第40页联合多多方资资源与与政府府共同同炒作作区域域，打打造核核心影影响力力区域大大背景景、项项目大大事件件有效效嫁接接建立立项目目形象象策略一一：高高占位位——共同区区域造造势第41页4月，微微博营营销启启动，，炒作“深圳圳史上上首个个绿色色生活活区，，光明明”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月微传播播：网络络营销销体系系推广计计划：：话题发发起：：深圳史史上首首个绿绿色生生活区区在哪里里？新闻主主题：：众多多品牌牌开发发商云云集光光明深度新新闻话话题炒炒作：：话题1：继华华侨城城之后后，又又一宜宜居豪豪宅片片区话题2：十年年磨一一剑，，光明明绽放放光明明活动新新闻专专题策策划：：话题1：绿色色光明明畅想想季话题2：秋交交会史史上第第一次次区域域大规规模集集合展展第42页图片新新闻市场动动态项目论论坛热点专专题网络专专题网络立立体营营销体体系利用二二大网网站和和专业业剑客客建立立网络络营销销体系系，，每周周5篇软文文，5个话题题，从从不同同角度度发帖帖，50个马甲甲灌水水500帖，网网络里里铺天天盖地地都是是；低成本本高效效，话话题最最关键键，网网络口口碑建建立1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月《东南亚亚最宜宜居之之地，，史上上第一一个政政府引引领打打造的的绿色色居所所》与政府府、区区域伙伙伴、、地产产剑客客、网网站合合作，，发布布项目目及片片区发发展的的各类类话题题，并并在新新浪网网、房房地产产信息息网、、搜房房网等等网络络论坛坛发帖帖形式式进行行网络络炒作作。第43页高占位位——最具高高度的的片区区形象象炒作作，改改变区区域认认知区域炒炒作信息传传递展示说说明联合政政府以以公名名义报报纸、、网络络媒体体开办办光明明新区区专题题，炒炒作绿绿色新新城，，下一一个绿绿色生生活新新中心心；光明高高铁、、品牌牌开发发商进进军、、高新新产业业园进进驻（（华侨侨城创创想新新城、、招商商智慧慧城等等）等等区域域利好好消息息不停停传递递区域域价值值；政府规规划办办公大大厅区区域规规划展展；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新新区报报纸、、网络络媒体体，区区域炒炒作专专栏第44页短信广广告：：选取项项目目目标客客户群群，根根据客客户特特征，，分段段筛选选；结合销销售节节点发发布：：每周周约100万条；；（1）销售售节点点（2）项目目信息息/卖点（（3）活动动广告告广覆盖盖：短信信1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第45页时间：：9月初，，前期期预热热阶段段建议以以公信力力强的的媒体体沙龙龙及峰峰会形式开开展《光明新新区发发展论论坛》：产业：：高新新科技技/创意文文化特色：：生态、、绿色色垂直城城市新新都会会《光明新新区发发展论论坛》绿色光光明畅畅想季季区域联联合炒炒作之之论坛坛峰会会、主主动出出击五巨头头(华侨城城+招商+城投+深房+光明商商业中中心)+新区政政府1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第46页主要选选择《晶报》，集中中投放放，塑塑造形形象。。炒作片片区、、交通通升级级、万万科品品牌、、区域域改造造、商商业升升级、、销售售节点点等信信息《晶报》为宝安安客户户阅读读较为为广泛泛的报报媒。。树价值值----报纸1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第47页产品发发布会会---开启绿绿色人人居生生活华华章邀请深圳规规划局发言言人、大商商业代表、、深交委代代表、地产产资深人士士、各新闻闻媒体、传传播媒体规划局领导导人发言介介绍区域发发展未来、、地产资深深人士评论论高铁、地地铁物业、、各传媒代代表提问，，相关节目目表演。产品发布会会1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第48页区域联合炒炒作之秋交交会目标——借势秋交会会，引起市市场及消费费者关注；；展示光明大大第项目形形象，建立立市场良好好口碑。参展目的——区域及项目目联合展示示为主参展主题——生长的城市市，下一个个新中心““光明”方式一：城城投、建工工30周年庆品牌牌联展，打打造国企品品牌高端占占位方式二：联联合政府，，借势炒作作。光明新新区绿色新新城价值释释放1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新区首首次区域大大规模联合合展第49页光明千人绿绿色休闲之之旅走进光明:就走进了一一个绿色的的王国，一一个让生命命彻底舒展展的世界。。通过网络论论坛、微博博等方式组组织宝安各各区域及关关内客户参参加“光明千人人派对”，形成包括括参观光明明农场（骑骑马、摘草草莓、吃乳乳鸽等活动动），然后后可在牛山山公园、或或农场里举举办千人派派对（与相相亲网合作作举办），，后到达金金城光明售售楼处参观观项目现场场及品味水水果饮料休休息。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第50页策略二：深深挖掘——渠道精耕细细作原则一：根根据客群来来源及推售售节奏，推推广范围由由覆盖本地地与周边镇镇区、延伸伸至宝安中中心周边地地区及关内内。原则二：推推广的核心心在于主动动出击，扩扩大圈层营营销及口碑碑传播精准客户、、精确制导导第51页全面覆盖截截流全面覆盖计计划：4售楼处蓄客客，深入客户中中心，全面面覆盖，多多售楼处并并举、同步步接待，快快速拓展异异区客群临时售楼处处公明外展点点周边镇区巡巡展点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8月1日6月1日现场售楼处处10月1日第52页世联镇区精精准二级拓拓展营销二级精细化营销销团购花园扫楼行行动行会客户锁定企事业业单位公务务员、产业业园客户拓展光明、、公明、观观澜、石岩岩等重点镇镇区商会、企业业协会光明、公明明等餐饮旺旺地、商业业客户挖掘掘渠道选择方式和内容容一级精准营销城镇派单扫扫客高端商业客客户1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第53页二、执行细细节开发商聘请请临时派单单人员组团规模：：30－50人，PT为主操作要点:由营销部及及世联统一一着装，统统一培训、、管理、考考核；建立立奖罚制度度设立上门门诚意登记记赠送精美美礼品，为为鼓励客户户上门，起起到提高诚诚意登记质质量的目的的海报上标明明镇区名称称，如光明明、公明、、石岩等，，客户凭刻刻海报领取取精美礼品品；一、目标市市场镇区白领阶阶层，原住住民、专业业市场连续派发一一周，考察察镇区效果果，若个别别镇区效果果明显，则则考虑增设设分展场；；镇区多点开开花，红动动宝安配合特色装装扮，打造造个性吸引引眼球拓客：“百百人”派单单。全城搅搅动Angel派单员1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第54页目标市场：：光明、公公明高新科科技产业园园大型企业业推广形式：：深入各单单位推广项项目信息，，开展针对对产业园高高端人才优优惠团购活活动（寻求求中间机构构渗入华侨侨城、招商商局、腾讯讯企业内部部通道）产业园高端端人才团购购计划开展展拓客：高端端人才引进进1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第55页主要传递信信息：项目区域价价值传递时间节点预预告节日关怀短短信引客：传统统渠道合作短信公公司区域潜在需求客客户名单楼盘联动宝安10载，百盘累客项目前期营销活活动积累潜在需求客客户世联独有超超过20万个宝安潜在需求客客户名单海量CALL客+立体短信，，环环相扣扣，多重洗洗脑动作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第56页光明、公明明及周边镇镇区商场、、酒店及酒酒楼广告：：在本区中中高端人群群较为集中中的高档酒酒店及酒楼楼等处开发发新媒体，，投放定点点广告，进进行信息渗渗透、强化化。展架示意餐桌牌广告告开发客户覆盖面面:针对本区居居住客户，，商务客户户，企业客客户进行信信息传播。。拓客：餐饮饮、商业客客户光明大第光明大第光明大第光明大第光明大第动作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第57页二、执行细节节利用行业协会举办办活动期间以以赞助方式渗透在协会刊物投放放广告在协会活动场场所摆放易拉拉宝一、行会对象象企业协会台、港商协会会车主会拓客：行业协协会行会组织宣传传渗透动作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第58页【样板房品鉴之之名流私宴】10月中旬嘉宾：高新产业园企企业主、中高高管、开发商合作作单位+媒体+地产界中高层层人士+前期VIP客户地点：区域高端酒店店（自助餐会会）形式：名流私宴为噱噱头，席间，，发展商领导导向业主介绍绍项目产品。。席上播放项项目价值点锁客：配合关关键节点渗透透价值动作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月以圈层营销力力量，建立““蜘蛛网””式客户影响响力，聚焦光光明及周边高高端客户资源源第59页6.1临开8.1巡展开10.1售开10.3样开11.3开盘元旦高占位：区域域炒作项目形象宣传传节奏：形象树立期价值推广期集中蓄客期深挖掘：项目目核心价值落落地强展示：客户户梳理线上推广：户外、围墙区域新闻、网网络、论坛炒炒作短信/楼体条幅/灯光字项目新闻、网网络、论坛炒炒作报版硬广、软软文线下渠道：客户拓展（陌陌拜、团购、、派单启动））多点巡展异地地蓄客行业协会、政政府部门高端端拓展世联资源启动动（CALL客/联动）活动：10.1秋交会区域展展10.3售开活动/10.3样板开放11.3开盘周末旺场活动动8月中论坛炒作2012年营销铺排秋交会联展产品发布会光明千人游第60页策略三：强展展示——树立项目第一一形象在景观资源、、规模、噪音音干扰、户型型尺度不如深深房项目的情情况下，如想想突破价格区区间，现场的的展示就变成成重中之重通过周边私家家路、园林景景观主轴、售售楼处与样板板房将为展示示的灵魂要点点所在第61页策略三：强展展示——树立片区第一一形象第一印象——城际界定路旗/围墙/户外/楼体字/岗亭拦截第一享受——卖场营造私家路/售楼处/商业第一体验——实景样板区园林/大堂/样板房第62页一期展示区范范围及开放时时间第63页第63页本案可选之地：观观光路本项目具备临临街展示面，，此处路旗作作用不强传麒山无展示示面，此处路路旗为其必争争之地，本项项目也可采用用坐收渔利的的策略沿项目周边道道路设置路旗旗第一印象——城际界定路旗/围墙/导视/楼体字/拦截岗亭必争之地：项项目东北西三三面道路严格界定区分分本项目与传传麒山第64页第一印象——城际界定路旗/围墙/导视/楼体字/拦截岗亭围墙（综合考虑成成本与展示效效果）角部8米高，突出气气势中间围墙2.5米高（中间预预留施工出入入口）精神堡垒强烈识别性和和导示性8米围墙施工出入口施工出入口施工出入口施工出入口2.5-4米围墙半径长度15米15米15米15米15米围墙与精神堡堡垒兼具形象象展示与导示示功能精神堡垒第65页第65页2.5-8米高围墙，局局部采用异形形第66页第66页观光路与33号路交汇处，，以富于质感感的色系作为为主色调，制作大型外部导引引系统，整体造型追追求立体感，展示高端端气质，吸引引关注，截留留周边客群。。精神堡垒具备备强烈识别性性和导示性第67页第67页将工地起落架架全部用大灯灯包装，使得得项目工地现现场渲染夜间间热火朝天气气氛。光明大第随楼升高，工工地变秀场第一印象——城际界定路旗/围墙/导视/楼体字/拦截岗亭第68页第68页项目西北角正正对深房售楼楼处，设置保保安岗亭和电电瓶车，截流流深房客户第一印象——城际界定路旗/围墙/立柱/楼体字/拦截岗亭深房售楼处第69页强展示——树立片区第一一形象第一印象——城际界定路旗/围墙/立柱/楼体字/拦截岗亭第一享受——卖场营造私家路/售楼处/商业第一体验——实景样板区园林/大堂/样板房第70页第一享受——卖场营造私家路/售楼处/商业停车场入口入口通过外部绿化化（领养部分分市政绿化））、标志物、、岗亭等营造造私家路的感感觉入口第71页第71页第一享受——卖场营造私家路/售楼处/商业案例：中央原原著-私家绿化道。。进入社区的的仪式感极强强，依次经过过私家路、入入口广场、大大门，整个行行进路线都经经过精心打造造，传递项目目豪宅标签。。内外景观轴线线交汇处，利利用多套别墅墅联合打造第72页停车场：生态态停车场，注注重细节的艺艺术化处理停车场生态停车场的打造，符合项目特质质，使客户进入项目的的第一步感受非凡第73页特邀大师设计计，彰显气派派与尊贵高文安香港顶级设计计师之一擅长进行欧式式奢华风格演演绎第一享受——卖场营造私家路/售楼处/商业梁景华设计大师六度获得内设设计奥斯卡之之称的AndrewMartinInternational年度大奖师第74页系统搭建：3D影视片+环幕+数字沙盘+可升降舞台总体费用：约约100万（包包括影影视片片、投投影设设备、、数字字沙盘盘、升升降舞舞台））五星级级3D影音室室，强力洗洗脑关关键环环节3维影视视片，时长长约5分钟，，对于于项目目价值值的充充分演演绎，，配合合动态态小沙沙盘形形成互互动效效果。。采用环环幕，表现现出高高分辨辨率、、大视视角范范围的的显示示效果果，可可以给给客户户带来来新颖颖的视视觉体体验，，让客客户感感受到到强烈烈的视视觉震震撼和和身临临其境境的感感觉，，如电电影般般，声声光色色影让让客户户沉浸浸其中中。可升降降式舞舞台，满足足活动动及模模型展展示双双重要要求，，打造造歌剧剧院式式舞台台效果果。碧桂园园：十十里银银滩碧桂园园：十十里银银滩殿堂级级歌剧剧室第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业第75页数字投投影沙沙盘是是在在传统统的沙沙盘模模型上上，增增加了了多媒媒体展展示、、互动动功能能。通通过声声、光光、电电、图图像、、三维维动画画以及及计算算机程程控技技术与与实体体模型型相融融合，，可以以充分分体现现区位位特点点，达达到一一种惟惟妙惟惟肖、、变化化多姿姿的动动态视视觉效效果。。珠海十十字门门中央央商务务区区域模模型城市感感为最最关键键要素素系统搭搭建：：区域域沙盘盘+动画效效果渲渲染设设备总体费费用：：约80万珠海十十字门门中央央商务务区第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业第76页楼体模模型制作要要点：：注重重细节节表现现（外外立面面、园园林、、泳池池）结构：：完全全按照照施工工图实实施。。外立面面：按按效果果图来来上色色不能能偏色色。园林：：绿化化的风风格符符合本本地域域的环环境，，工艺艺细致致。光电：：小区区万家家灯火火，商商业建建筑通通亮。。楼体模模型区区增加加项目目价值值点展展板丰丰富信信息展展示量量。楼体模模型沙沙盘楼体模模型底底座沙盘底底座添添置绿绿色或或银色色光源源，增增强观观感模型区区展板板楼体模模型费费用：：约30万第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业第77页户型模模型别墅、、复式式、平平层户户型模模型第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业关注精精细细细节制制作，，别墅墅模型型辅于于园林林景观观。第78页品牌展展示品牌厅厅内放放置项项目展展板、、照片片等形形式将将金城城光明明品牌牌的发发展历历程传传达给给客户户，引引导其其对发发展商商品牌牌的认认同和和信心心。展板+照片发展商商品牌牌、建建筑设设计、、建筑筑单位位、园园林设设计单单位介介绍第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业第79页第79页工法展展示潜龙曼曼海宁宁-材料展展示厅厅对于项项目用用材、、外立立面、、大堂堂、电电梯厅厅、入入户门门、玻玻璃窗窗、管管道等等用材材的展展示以以及建建筑设设计、、园林林的展展示，，强化化客户户购买买信心心。这这个区区域需需要销销售人人员的的正确确引导导，而而不仅仅仅是是由客客户自自己看看，自自己去去体验验。增加透透明度度，强强化客客户购购买信信心。。第一享享受——卖场营营造私家路路/售楼处处/商业第80页洽谈区区亮点打打造：：与生生态元元素相相融合合的洽洽然空空间与生态态元素素相结结合，，给客客户身身临其其境感感觉。。内部部水水景景布布置置李益益中中设设计计作作品品:重庆庆金金科科廊廊桥桥水水岸岸-洽谈谈区区内部部植植物物营营造造氛氛围围第一一享享受受———卖场场营营造造私家家路路/售楼楼处处/商业业第81页强展展示示———树立立片片区区第第一一形形象象第一一印印象象———城际际界界定定路旗旗/围墙墙/立柱柱/楼体体字字/拦截截岗岗亭亭第一一享享受受———卖场场营营造造私家家路路/售楼楼处处/商业业第一一体体验验———实景景样样板板区区园林林/大堂堂/样板板房房第82页第一一体体验验———实景景样样板板区区园林林/大堂堂/样板板房房主入入口口水水景景喷喷泉泉叠水水景景观观社区区主主入入口口营营造造高高端端品品质质和和气气势势第83页园林林、、泳泳池池：：深深圳圳首首创创东东南南亚亚湿湿地地园园林林风风格格1、游游泳泳池池周周边边设设置置休休闲闲式式座座椅椅，，让让走走过过看看楼楼通通道道的的客客户户体体验验未未来来居居住住；；2、泳泳池池边边上上设设置置景景观观小小品品，，体体现现项项目目精精雕雕细细琢琢的的品品质质第一一体体验验———实景景样样板板区区园林林/大堂堂/样板板房房第84页第84页清晰晰、、品品质质，，与与园园林林融融为为一一体体设计计要要求求：：通通过过金金属属质质的的导导示示制制作作体体现现项项目目档档次次景点点导导视视及及区区域域整整体体导导视视设设置置，，整整体体楼楼栋栋及及景景点点分分布布图图，，以以大大理理石石底底座座加加相相框框设设置置，，并并将将景景点点穿穿插插其其中中，，增增添添趣趣味味品品位位；；以东东南南亚亚生生态态感感觉觉的的特特色色设设计计导导式式牌牌，，增增添添园园林林趣趣味味全实实物物导导示示系系统统，，真真实实生生活活场场景景体体验验第一一体体验验———实景景样样板板区区园林林/大堂堂/样板板房房第85页架空空层层的的地地面面铺铺装装，，小小品品与与绿绿植植搭搭配配，，与与园园林林融融为为一一体体，，强强化化整整体体园园林林的的层层次次感感中信信红红树树湾湾架架空空层层香蜜蜜湖湖1号部分分架架空空层层纳纳入入园园林林展展示示空空间间第一一体体验验———实景景样样板板区区园林林/大堂堂/样板板房房第86页大型型水水晶晶吊吊灯灯、、全全大大理理石石豪豪华华装装修修，，体体现现豪豪宅宅气气质质；；艺艺术术名名画画提提升升项项目目档档次次。。设置置入入口口接接待待台台、、吧吧台台、、休休闲闲区区、、访访客客等等候候区区大堂堂内内部部精精装装修修标标准准，，突突出出大大堂堂的的空空间间感感和和奢奢华华感感，，提提升升客客户户的的面面子子感感第一一体体验验———实景景样样板板区区园林/大堂/样板房第87页一期三期二期售楼处精装样板房房1栋135㎡2栋交楼标准89㎡79㎡135㎡89㎡89㎡89㎡155㎡89㎡89㎡5栋4栋89㎡89㎡89㎡136㎡89㎡89㎡89㎡89㎡89㎡175㎡89㎡135㎡㎡175㎡155㎡89㎡根据推售节奏选择样板房房；选择主力产品作为样板房房展示；选择较佳的景观观展示面；选择距离较较短的看楼楼线路；考虑到样板板房需展示示较好的园园林景观及及视野，建议楼层设设置在8-12F之间（需根据工工程进度确确定）。结合推售批批次设置第一体验——实景样板区区园林/大堂/样板房89㎡155㎡135㎡㎡3栋79㎡89㎡136㎡89㎡第88页风格建议第一体验——实景样板区区园林/大堂/样板房第89页附加值提升升策略：增加项目附附加价值，，通过小区区配置提升升产品价值值第90页机关幼儿园园：就读者大多多家境较富富裕和当地地官员的孩孩子，有能能力付得起起相对来讲讲比较高昂昂的学费。。师资力量往往往比大多多数幼儿园园优秀许多多倍，并且且比其他幼幼儿园享有有许多方面