易居2010年河南郑州亚新橄榄城商业地块租售定位执行报告

1河南亚新橄榄城商业地块

－－－租售定位执行报告2目录第一局部根底资料研究第一篇城市宏观背景分析1、城市经济环境分析城市相关经济社会指标－－－－－－－－－P城市产业构成与产业分布－－－－－－－－P城市人口规模济人口结构，收入水平、消费水平等－－－－－－－－－－－－－－－－－P32、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点－－－－－－－－－P交通系统开展状况与开展规划－－－－－－P根底设施、公共效劳设施状况－－－－－－P4第二篇城市商业开展研究城市商圈分析商业版块分析－－－－－－－－－－－－－P各商圈研究－－－－－－－－－－－－－－P典型商业工程分析－－－－－－－－－－－P5第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域经济社会指标－－－－－－－－－－P

区域产业构成与产业分布－－－－－－－P

区域人口特征－－－－－－－－－－－－P61、区域环境分析区域城市定位与开展规划－－－－－－－－P区域交通系统状况及开展规划－－－－－－P根底设施、公共效劳设施状况－－－－－－P72、品类经营者及消费者微观调研

经营者调研结果统计－－－－－－－－－P

经营者访谈个案实录－－－－－－－－－P

消费者调研统计分析－－－－－－－－－P83、区域商业市场分析

区域商业布局－－－－－－－－－－－－P

区域商业经营业态－－－－－－－－－－P

区域商业经营方式－－－－－－－－－－P

区域商业经营规模－－－－－－－－－－P93、区域商业市场分析区域商业租售价格－－－－－－－－－－P区域商业消费者构成及特征－－－－－－P区域商业经营状况、存在的问题－－－－P区域商业开展和经营动向－－－－－－－P区域商业的潜在竞争－－－－－－－－－P104、区域消费者研究

消费群体－－－－－－－－－－－－－－P

消费需求－－－－－－－－－－－－－－P

消费特征－－－－－－－－－－－－－－P11第二局部定位及开展策略第四篇工程条件与地块解析1、工程区位与区域概况－－－－－－－－－P2、工程规模－－－－－－－－－－－－－－P3、工程SWOT分析－－－－－－－－－－－P4、案例分析－－－－－－－－－－－－－－P5、借鉴点－－－－－－－－－－－－－－－P12第五篇开展方向初步判断1、工程竞争分析－－－－－－－－－－－－P2、总体开展战略－－－－－－－－－－－－P整体形象－－－－－－－－－－－－－－P与住宅局部的相互关系分析－－－－－－P3、分期开发策略－－－－－－－－－－－－P13第六篇工程整体定位工程定位报告1、定位思路－－－－－－－－－－－－－－P2、总体商业定位－－－－－－－－－－－－P3、目标客层定位－－－－－－－－－－－－P4、竞争力定位－－－－－－－－－－－－－P14工程定位报告5、商业版块定位〔自持、销售〕－－－－－P6、业态建议〔自持、销售〕－－－－－－－P7、4＃地块主楼租售定位－－－－－－－－P8、橄榄城社区商业租售定位－－－－－－－P9、其他建议－－－－－－－－－－－－－－P15第七篇工程财务测算1、租金收入－－－－－－－－－－－－－－P2、工程管理本钱－－－－－－－－－－－－P3、持有物业总体效益测算－－－－－－－－P16第七篇工程财务测算4、4＃地块主楼销售测算－－－－－－－－P5、橄榄城社区商业销售测算－－－－－－P6、销售实现与利润估测－－－－－－－－P7、静态、动态财务分析－－－－－－－－P17第三局部产品风格及物业要求建议第八篇产品风格及物业要求建议1、建筑风格建议－－－－－－－－－－－－P2、商业景观规划建议－－－－－－－－－－P3、商业导示建议－－－－－－－－－－－－P4、各业态对物业要求标准建议－－－－－－P18第九篇经营管理实操方案一、工程租售建议〔总体策略思路〕－－－－P二、工程招商策略1、招商范围及各阶段招商重点－－－－－－P2、招商方案与周期进度－－－－－－－－－P3、招商策略－－－－－－－－－－－－－－P4、招商达标率－－－－－－－－－－－－－P19三、商业运营模式建议1、商业管理模式－－－－－－－－－－－－P2、商业管理公司运作建议－－－－－－－－P20四、工程销售策略1、销售方案－－－－－－－－－－－－－－P2、销售周期－－－－－－－－－－－－－－P3、销售达标率－－－－－－－－－－－－－P4、租售结合的营销策略－－－－－－－－－P1销售策略销售方案/销售周期/销售率/营销策略销售方案A-2-01A-3-01A-4-01B-9-02B-9-03B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04C-3-01C-3-04C-4-01面积：A-2-01：2000㎡A-3-01：21616㎡A-4-01：4753㎡B-9-02：95930㎡B-2-04：1263㎡B-4-01：11072㎡B-8-02：㎡B-11-04：7215㎡B-11-01：29678㎡C-3-01：22418㎡C-3-04：5324㎡C-4-01：㎡合计：223013.53㎡销售方案22万余平米的商业配套面积……5年甚至以上的开发周期……每年4万余平米的销售面积……工程的销售方案，是我们实现去化，实现利润最大化的关键……销售方案方案一：期房销售优势：保证工程的现金流，及整个工程的顺利运作；劣势：周边配套没有成型的根底之上推售，无法取得最大化利润销售周期长；销售难度较大销售方案B-9-02B-9-03推售地块：B-9-02、B-9-03推售时间：2021年——2021年推售面积：98622㎡推售价格：建议集中商业自持，社区商业以10000元/㎡价格推售详情：此地块为规划中的集中商业用地，月开始招商销售，截止2021年完场工程招商及其销售，在02号地块招商成功的同时启动03号地块，最大化带开工程销售。B-9-02B-9-03销售方案推售地块：A-2-01、A-4-01、A-3-01推售时间：2021年——2021年推售面积：28369㎡推售价格：9000元/㎡详情：该局部地块集中在南三环沿线，针对面是工程规划中的集中性商业，所以该地块将是商业局部中利润最大的一块，在B-9-02/03号地块成功运作完城的时候，2021年，这局部地块将会以现铺的方式面市，成熟的配套和入住率将会最大化提升该地块的商业价值，2021年完场该局部地块销售；A-2-01A-3-01A-4-01销售方案推售地块：B-4-01、B-2-04、B-11-01/02/04推售时间：2021年——2021年推售面积：49228㎡推售价格：12000-1500元/㎡详情：这是工程中除集中商业外，商业局部最为集中的地带，也是整个工程中住宅局部最好的位置，北临工程的集中商业区，周边以配套辅助商业为主，将整个住宅区包围在内，建议在2021年期推售该局部地块，2021年完成该地块销售B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04销售方案推售地块：C-3-01/04、C-4-01推售时间：2021——2021年推售面积：43655.24㎡推售价格：10000元/㎡详情：该地块处于工程最南面，从地理位置上来说是整个地块中最差的位置，所以该地块将在工程的最后一期推出，在该地块推出的时候工程一期等已成现房，各种商业配套及入住率大幅提升，建议在2021年入市，2021年年底销售完成C-3-01C-3-04C-4-01销售方案2021202120212021202120212021B-9-02、B-9-03地块集中商业的招商销售工作A-2-01、A-4-01、A-3-01南三环地块推售B-4-01、B-2-04、B-11-01/02/04中心商业区销售C-3-01、C-3-04、C-4-01最后一期商业推售在16年底完成销售销售方案方案二：现房销售优势：现铺销售，市场认可度高；价值提升最大化销售难度较小销售周期短劣势：工程开发的资金要求较高；销售方案推售地块：A-2-01、A-4-01、A-3-01推售时间：2021年——2021年推售面积：28369㎡推售价格：9000元/㎡详情：月——2021年底，工程交房入住后成现铺销售A-2-01A-3-01A-4-01销售方案推售地块：B-9-02、B-9-03推售时间：2021年——2021年推售面积：98622㎡推售价格：建议集中商业自持，社区商业以15000元/㎡价格推售详情：月开始启动招商，招商工作先行，销售推进，2021年底完成招商及销售工作,该地块是工程的点睛地块，意义重大，是商业价值提升的重点。B-9-02B-9-03销售方案推售地块：B-4-01、B-2-04、B-11-01/02/04推售时间：2021年——2021年推售面积：49228㎡推售价格：15000-20000元/㎡详情：月月，现房交付使用，集中商业区开业运营，最大化提升工程价值，是工程最大的赢利点；B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04销售方案推售地块：C-3-01/04、C-4-01推售时间：2021——2021年推售面积：43655.24㎡推售价格：12000元/㎡详情：2021年——2021年，整个工程全面交付使用，配套设施齐全，尽可能提升工程的商业价值，保证工程利润最大化C-3-01C-3-04C-4-01销售方案202120212021202120212021A-2-01、A-4-01、A-3-01南三环地块推售B-9-02、B-9-03地块集中商业的招商销售工作B-4-01、B-2-04、B-11-01/02/04中心商业区销售C-3-01、C-3-04、C-4-01最后一期商业推售在17年底完成销售2021销售周期方案一：期房销售周期2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计面积328743287447058.514184.5246142461443655.24223013.53销售率14.74%14.74%21.1%6.36%11.04%11.04%19.56%100%销售周期方案二：现房销售周期2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计面积14184.514184.532874574885748843655.24223013.53销售率6.36%6.36%14.74%25.78%25.78%19.56%100%营销策略营销总纲租售结合的营销总纲，通过招商租赁，带租约销售推动销售工作进行。营销策略自持与销售相结合B-9-02号地块的商业用地，建议规划为集中型物业，而这局部物业以自持的模式，控制在开发商手中，在整个工程地块中，02号地块处于工程的核心位置，该地块的成功运作将会给商业带来巨大的利润，通过该地块的成功招商，充分表达其他局部商业的价格，提升工程价值。营销策略A-2-01、A-3-01、A-4-01地块该地块的商业局部大多数在临南三环的位置，南边的B地块更是规划中的集中商业区，商业价值仅次于B地块，易居建议针对该地块，在规划中以一层结构的独立商铺出售，保证工程利润，并且在工程现房阶段推售效果更好；A-2-01A-3-01A-4-01营销策略B-9-02、B-9-03地块该地块是工程规划中的商业地块，位置处于整个工程最核心的位置，所以该地块的运作成败直接关系到工程后期商业价值的提示。我们建议：首先启动该区域的商业，通过招商，引入大型的主力店进驻，并且该物业只租不售，作为自持局部保存，以该地块的成操作来启动整个工程的商业局部。B-9-02B-9-03营销策略B-4-01、B-2-04、B-11-01/02、B-11-04地块该地块是除去集中商业外，最为集中的社区商业局部，该局部地块位于整个开发工程的核心位置，建议业态定位社区配套商业，结构上在临寒山东路及冯庄路局部设计两层结构，与北面的集中商业区形成照应，利用现有路网形成商业休闲步行街，以现铺模式出售；B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04营销策略C-3-01、C-3-04、C-4-01地块该局部地块位于工程最南边，从开发节奏上看该地块将是工程最后开发一期，作为该地块的配套商业，由于在其东边有黄河科技大学，所以建议该地块结构设计上以单层为主，业态布局上以学生类主题为主，现铺销售利润会比较好，但是对该地块来说，在其开发的时候，其他地块均已开发完毕并且已经交付使用，作为最后一期商业来说，期铺现铺的差异并不是很大。C-3-01C-3-04C-4-0144第十篇风险控制及其他建议结束语45第一局部根底资料研究第一篇城市宏观背景分析46第一篇城市宏观背景分析1、城市经济环境分析城市相关经济社会指标

GDP09年上半年，全市GDP完成亿元，同比增长7.3%，增速比第一季度加快个百分点。其中第一产业完成增加值亿元，增长4.2%；第二产业增加值完成亿元，增长3.5%；第三产业增加值完成亿元，增长12.6%。目前推动全市GDP增长的主要动力来自第三产业。47工业增加值工业增加值止跌上升图：2021年6月-2021年6月规模以上工业增加值增幅走势图1、城市经济环境分析481、城市经济环境分析工业增加值上半年，全市工业增加值在稳步上升，一方面得利于政府各种放宽企业开展的政策税收支持，同时政府刺激内需的效果也得到显现。上半年全市完成工业增加值亿元，同比增长0.4%，比一季度提高个百分点。随着政府稳定各种保增长的政策，预计下半年全市工业生产将会加快回暖。491、城市经济环境分析

进出口进、出口总值小幅增加，但仍然处于负增长阶段

图：郑州对外贸易增长情况走势图50

进出口

6月，全市进、出口总值同比下降幅度减小，但在整体外部经济仍未复苏的情况下，进、出口总值开始出现小幅上升趋势。1、城市经济环境分析51固定资产固定资产投资增速急稳步上升图：郑州市城镇固定资产投资增幅走势图1、城市经济环境分析52固定资产上半年，全市城镇固定资产投资增速稳步加快，在拉动国内投资，刺激内部需求的指导下，上半年新开工工程同比增加571个，固定资产投资同比增长34%，在投资拉动下，全市经济得以稳步增长。1、城市经济环境分析53

社会零售总额社会零售总额稳步增长图：郑州市社会消费品零售总额增幅走势图1、城市经济环境分析54社会零售总额上半年，全市社会消费零售总额完成697亿元，同比增长18%，主要受内需拉动明显，进入09年以来，全市社会消费开始保持稳定开展阶段，预计这将持续下去。1、城市经济环境分析55

1、城市经济环境分析城市产业构成与产业分布2021年，郑州市完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；在全国26个省会城市中位居第七，排在广州、杭州、武汉、成都、沈阳和南京之后；在中部六省省会城市中排名第二，仅次于武汉市〔武汉为3960亿元〕。人均生产总值40617元，增长10.7%。三次产业结构由上年的调整为。第一产业开展平稳，第二产业增速较快，第三产业比重有所下降。56城市产业构成与产业分布在第二产业中汽车、装备制造、铝、食品和能源工业等优势行业的竞争力进一步增强。全部工业完成增加值亿元，是2003年的倍，年均增长19.1%，占全市生产总值的比重由40.7%提高到49.4%。规模以上工业企业销售收入和利润分别到达4260亿元和443亿元，分别是2003年的倍和倍。年销售收入超亿元企业增加853家，到达998家，超百亿元企业实现“零〞的突破，到达7家。

1、城市经济环境分析57城市产业构成与产业分布到2021年，全市将建立以先进制造业和高新技术产业为主的现代工业体系。加快建设全国重要的汽车生产基地、装备制造业基地、铝工业基地、食品工业基地、煤化工基地和能源工业基地。实施扶优扶强，培育一批年销售收入超百亿元企业集团，提高规模效益。推进产业园区建设，引导企业向郑汴新区、郑洛工业走廊和特色工业园区集中，走产业集群开展道路，打造各具核心竞争优势的产业园区。

1、城市经济环境分析581、城市经济环境分析城市产业构成与产业分布依托郑东新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、郑汴产业带、郑州九龙国际产业〔物流〕园区和航空港区平台，着力打造现代产业集聚区、国内外500强企业聚集中心和高新技术产业集聚地。继续淘汰落后生产技术和生产能力，严格控制高能耗和高污染企业开展，提高资源利用率和投入产出率，切实提升经济开展的质量和效益。59城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等2021年末，全市人口已经到达万人，其中市区人口万人，城镇人口万人，人口自然增长率在4.8‰，到2021年，全市人口自然增长率要控制在6‰以内。郑州市作为省会城市，目前除了常住居民外，大约有100万左右的流动人口，主要来自省内各个地市区县和省外。1、城市经济环境分析60城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等全市城镇居民人均可支配收入15732元，增长14.9%；略比武汉少780元，比洛阳高1060元，人均消费性支出9700元，增长11.3%。其中市区城镇居民人均可支配收入16120元，增长14.5%；人均消费性支出9703元，增长10.8%。农村居民人均纯收入7548元，增长14.5%；人均生活消费支出4575元，增长16.8%。

1、城市经济环境分析612、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点根据郑州市政府十一五规划，突出郑州区位优势，以科技为先导，以贸促工，以流通促开展，贯彻实施开放带动战略，优化产业结构布局，建立与完善市场体系，促进经济社会持续、稳定、快速开展。到本规划期末，把郑州建成全国重要的商贸、金融、信息中心，到达中等兴旺国家同类城市水平；成为经济繁荣、交通兴旺、环境优美、根底设施完善、效劳功能良好、具有中原特色的社会主义现代化商贸城市。622、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点市区在黄河以南，南水北调中线工程以东，豫04公路以北，京珠高速公路以西，选择城市建设用地。以中心组团为核心，各组团之间留有绿地系统分隔，形成相对独立的城市开展区。东西为主要开展方向。市区由中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、东部圃田组团和东南部小李庄组团组成，采取“多中心、组团式〞布局。632、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点中心组团以调整改造为主，重点开展第三产业，完善各项城市根底设施和公共效劳设施。结合旧区改造、商城保护、商务中心建设，合理调整用地结构。642、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点边缘组团分担市中心区局部职能。西部须水组团：以高新技术产业、加工工业、制药工业等大型工业和交通运输业用地为主；东部圃田组团：陇海铁路以南布局加工工业、汽车配套工业、仓储站场用地；陇海铁路以北以商贸、金融、办公用地为主。652、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点边缘组团分担市中心区局部职能。东南部小李庄组团：以工业、仓储、居住用地为主。北部花园口组团：以游乐、体育、科研、疗养和商贸、办公用地为主。组团之间以大片楔形绿色空间、铁路、河流、快速路进行分隔。铁路、快速路、河流两侧设置绿化隔离带。66交通系统开展状况与开展规划全市已经规划建成二、三、四环快速路，同时加快实施5纵、4横交通网络，规划中的地铁1号线已经开建，地铁5号线规划方案也已通过审批，正在建设的郑东新客快东站，将承担未来高速铁路客运枢纽。到2021年，郑州市将建成纵横加环线的交通网络。公、铁、航空等多方位立体交通优势，稳固郑州的物流交通枢纽地位。2、城市结构和城市开展规划67根底设施、公共效劳设施状况客运站和货运站，完成郑州车站地上和地下工程建设，建设集装箱货站，积极筹建郑州辅助编组站和郑州第二客站，完成郑州公路港建设，完成公路主枢纽客货站场建设(如郑州各运西站在柿园桥以东、水厂以南定位；客运北站在郑花公路北、北绕城公路南定位)，完成市区四桥一路及三环路工程。2、城市结构和城市开展规划68根底设施、公共效劳设施状况完善市场体系建设，促进郑州商贸、金融的开展。结合旧城改造，建设郑州中心商务区(CBD)和花园路、碧沙岗、客运总站市级商业中心，完善市场体系。完善“二七〞广场地区商贸金融区的建设，燕凤商务金融区进入起步阶段，构成中心商务区(CBD)的基本框架。2、城市结构和城市开展规划69根底设施、公共效劳设施状况加快郑州市高新技术产业开发区的建设，形成高新技术产业基地；郑州市经济技术开发区重点抓好根底设施建设和招商引资，形成规模；各县(市)、区立足本地优势建设工贸小区，培育新的经济增长点。加快规划建设大型公共设施。建设大型体育中心、会展中心、河南大剧院、河南博物馆以及市科技馆、市博物馆等文化娱乐博览工程。2、城市结构和城市开展规划70第二篇城市商业开展研究城市商圈分析商业板块分布龙湖商圈花园路农业路商圈紫荆山商圈二七商圈火车站商圈碧沙岗商圈71城市商圈分析各商圈研究二七商圈区域范围以二七纪念塔为中心，由金水路、铭功路、正兴街、德化街、人民路等围合而成，呈放射状分布；代表项目大商新玛特金博大店、丹尼斯百货人民路店、百盛购物中心、大上海城、正弘国际名店、北京华联、郑州百货大楼、郑州华联商厦、百年德化风情购物公园、光彩市场等；在建及待建项目沃尔玛郑州旗舰店（印象城）、丹尼斯梦幻乐园；主要业态精品百货、大卖场、家电通讯专业店、品牌专卖店，潮流阵线等；市场定位市级、核心商业中心；主要消费群体16－35岁，其中大商，丹尼斯，百盛，正弘，华联消费群体主要为年轻白领为主的中偏高档消费阶层；主要特点历史文化浓厚，地理位置优越，人气旺盛，业态多样化，并逐步推行“错位经营”；发展方向着重在总量上控制，结构调整，功能开发，提高吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，政府鼓励设置大型购物中心，主题商厦，专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点和老字号商店。72城市商圈分析各商圈研究火车站商圈

区域范围以大同路为界，郑州火车站商圈可分成两部分，大同路以南形成以批发服装、通讯器材为主，以北形成了小商品批发、电子产品批发为主；代表项目银基商贸城、世贸商城、天隆服装城、锦荣商贸城、天荣时装城、恒泰服装广场，金城服饰广场，郑州国际小商品批发市场，大同路箱包市场，新世纪箱包城，金智万博商城，通讯器材大世界，地一大道；主要业态主要以服装、箱包、通讯器材、电子配件、小商品等批发市场为主的专业市场；市场定位省级，服装与小商品批发集散地；主要消费群体省内及周边省市的个体商户，本市中低消费者；主要特点依据铁路、公路交通优势，自发形成以批发为主的专业市场，但经营者设施落后，市场功能不完善，经营管理落后等，需要升级改造；发展方向符合该区域的批发市场；73城市商圈分析各商圈研究碧沙岗商圈区域范围以郑州商业大厦为中心，西到桐柏路，东到嵩山路，南到中原路，北到棉纺路；主要项目郑州商业大厦、中原商贸城、泰隆大厦、天龙大厦、丹尼斯嵩山路店、国美电器、五星电器、苏宁电器、永乐生活电器、迪信通、大商新玛特桐柏路店；主要业态主题百货、超市大卖场，品牌专卖，主题特色餐饮；市场定位由市级商业中心向区域级商业中心转变；主要消费群体以附近居民、职工、学生为主；主要特点历史悠久，是目前郑州市区西部最集中的商业区，但商业业态落后，发展不充分；发展方向进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点，适度设置大型购物中心，百货店，便利店，超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；74城市商圈分析各商圈研究紫荆山商圈区域范围紫荆山路、花园路沿线，南至陇海路，北至黄河路；主要项目紫荆山百货、正道花园商厦、易初莲花、紫金城、曲美家居；在建项目新世界百货，家乐福（方圆创世广场），银泰百货；主要业态主题百货、超市大卖场，主题特色餐饮；市场定位由市级商业中心向区域级商业中心转变；主要消费群体周边社区居民；主要特点郑州传统商圈之一，城市副中心，商业业态相对单薄，消费群体比较单一；发展方向未来几大商圈的连接带；75城市商圈分析各商圈研究花园路/农业路商圈区域范围以农业路与花园路交叉口的大“十”为中心，南起黄河路、北至东风路；主要项目大商新玛特国贸店、丹尼斯百货花园路店、家乐福、关虎屯生活广场、正道中环百货、融元百货；在建项目花园路关虎屯底商；主要业态精品百货，大卖场、家电连锁，通讯，特色主题餐饮；市场定位郑州未来的高档商业中心；主要消费群体目前以区域消费者为主，未来若干年辐射到全市及外地；主要特点商业位置得天独厚，从长远来看是极具发展潜质和消费能力的新兴商圈；发展方向将由一个区域级商业中心发展成市级商业中心；76城市商圈分析各商圈研究龙湖商圈区域范围以郑东CBD为中心；主要项目宝龙城市广场；在建项目宏远CBD步行街、丹尼斯CBD步行街、嘉园CBD步行街、新澳CBD步行街；主要业态主题百货，品牌专卖，特色/主题餐饮，仓储式卖场；市场定位新区配套商圈；主要消费群体郑东新区及周边社区居民、企业；主要特点起点及标准较高，旨在塑造现代商业形象，但交通通达性较差，目前无法形成较好的商业氛围；发展方向提高档次，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点，适度设置大型购物中心，百货店，便利店，超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；77典型商业工程分析城市商圈分析大商新玛特金博大店经营面积：约4万㎡；商场定位：中高档；童装、运动、床上用品等4F男士正装、休闲装等3F少女装及名种流行饰品等2F化妆品、珠宝饰品、女士鞋包等1F新玛特超市-1F业态楼层业态分布78城市商圈分析典型商业工程分析

大商新玛特金博大店超市餐饮类少女少淑装运动类休闲类童品类男正装家纺类家电类内衣类珠宝名表美妆类其他类20%2%20%7%7%3%14%3%6%2%7%8%1%备注:其他类指饰品,配饰等业种;

业态占比79城市商圈分析典型商业工程分析大商新玛特金博大店工程分析目前该集团大力扩张河南市场,在河南新乡等地市相继开设分店,同时在郑州先后将紫荆山百货,正弘名品纳入旗下,并将登喜路等世界知名品牌率先引入郑州,与昔日河南商界龙头丹尼斯形成抗衡事态,但由于局部品牌为丹尼斯所垄断故其目前局部业态商家知名度相对较弱,如不加强品牌差异化将很难在市场上真正立足；门前虽拥有面积较大的广场区域但根本做为地面停车场,该区域如能充分利用,定期或不定期举办广场活动将为商场增加营业收入及大量人流聚集；80城市商圈分析典型商业工程分析丹尼斯百货经营面积：地下一层，地上七层，共计八层,每层营业面积约4200㎡,总营业面积约万㎡；商场定位：中高档；流行表·饰品·国际名品·少女休闲；2F美甲·内衣·少淑装·流行包·中式服装；3F饰品·羊绒衫·淑女装·童趣童玩·童装；4F皮件·商务男装·西服·配件·明视达眼镜；5F男士服饰·家电·工艺品·床品·卫浴·餐厨·花卉；6F化妆品·珠宝·进口表·进口饰品·眼镜；1F女鞋·珠宝·化妆品·时尚配饰；-1F业态楼层1馆都市百货2馆丹尼斯超市

3馆运动会馆业态分布81城市商圈分析典型商业工程分析丹尼斯百货

业态占比少女少淑装珠宝名表男正装美妆类男女皮具类家纺类内衣类童品类其他类28%5%24%13%15%3%3%8%1%备注:其他类指饰品,配饰等业种;82城市商圈分析典型商业工程分析丹尼斯百货工程分析

商场所处地理位置与二七商圈核心区域虽相隔一定的距离,但两者之间由音像,个性小店,外贸店等业态进行自然连接,商场整体业态较全,特别是美妆品牌持有量为郑州之最；消费人群的定位以年轻白领,时尚商务人士,成功人士为主,与周边其他商业形成一定的消费群体差异化,定位准确,在整个郑州商界长时间处于龙头地位；目前遭受大商集团的强势抗衡,如在品牌更新升级等方面不做努力的话将势必被大商集团抢走半壁江山；83城市商圈分析典型商业工程分析北京华联商厦建筑面积：约万㎡；经营面积：约5万㎡；六层；商场定位：中档业态分布少女装及名种流行饰品等2F淑女装、文胸内衣、儿童用品、毛衫等3F男式正装、休闲装，男鞋及男式饰品等4F经营数码家电广场、运动装、休闲装、床上用品、家私用品；5F化妆品、珠宝饰品、女士鞋包等1F综合超市-1F业态楼层84城市商圈分析典型商业工程分析北京华联商厦

业态占比超市少女少淑装珠宝名表内衣类运动休闲类美妆类男正装男女皮具类童品类17%28%8%2%8%5%10%11%5%家纺类5%其他类1%备注:其他类指饰品,配饰等业种;85城市商圈分析典型商业工程分析北京华联商厦工程分析

商场为国内老牌商业,但物体结构相对陈旧,缺乏时代感,业态与其他商场的同质化太强,缺乏较强的市场竞争力,仅在商品价格上稍占优势,但该优势非长久优势,只有在业态规划上改头换面给人以全新的感观尚能在郑州拥有其一席之地;86城市商圈分析典型商业工程分析百盛购物广场经营面积：约5万㎡；商场定位：中档业态分布：业态分布男式正装，休闲装5F少女装及名种流行饰品等2F淑女装、文胸内衣、毛衫等3F男式正装、休闲装，运动，皮件，饰品等4F床上用品、家私用品；6F化妆品、珠宝饰品、鞋，箱包等1F综合超市-1F业态楼层87城市商圈分析典型商业工程分析百盛购物广场业态占比超市少女少淑装珠宝名表内衣类运动休闲类美妆类男正装男女皮具类童品类14%25%4%2%20%5%13%10%3%家纺类3%其他类1%备注:其他类指饰品,配饰等业种;88城市商圈分析典型商业工程分析百盛购物广场工程分析

商场在业态布局上存在一定问题,虽具有非常好的对外展示面,但目前入驻业态与商场内部均无任何互通,使得两地消费人流无法互动；商场拥有较大面积的中庭但在促销商品选择上选择失误,促销商品价位偏高；商场管理人员工资较低流动性较大故造成管理较为混乱；89城市商圈分析典型商业工程分析百盛购物广场工程分析商场在非购物类业态上相对较为成功,目前拥有众多郑州知名餐饮娱乐品牌,例:银庄酒吧/KTV,爆米花量贩式KTV,横店影城,KFC等,该业态做为商场的一个重要的经营亮点值得借鉴；商场目前很好的利用广场优势,经常举办各种活动,为商场会聚了大量的人流；90第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域经济社会指标91第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域产业构成与产业分布92第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域产业构成与产业分布区域内随着城市化进程的加快，第一产业比重在逐步缩小；07年以前，区域内第二产业占主导地位，根本占GDP总量的56%以上，工业根底雄厚；在08年经济危机之后，区域内工业生产严重萎缩，占GDP总量缺乏20%，而第三产业此时已绝对优势成为区域内主导产业，目前第三产业占GDP总量的80%，第三产业的快速开展，为区域内商业物业的开展提供的稳定的根底。区域产业分布93第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域人口特征二七区人口密度大——二七区人口密度到达3696人/平方公里，目前仅次于金水区。流动人口增幅较大——从二七区区域人口分布来看，区域常住人口总量增长缓慢，更多的来自区域商贸中心带来的流动人口增长，这使得区域内人口密度逐年增大，并且增幅明显。区域人口购置力稳定——区域商贸中心地位不可撼动，三次产业增速明显，同时区域家庭结构相对稳定，区域人口家庭收入相比照较稳定。94第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域城市定位与开展规划二七区由于良好的交通优势而开展成为全市的商贸物流中心，同时区域内第三产业的快速开展，为区域开展楼宇经济提供了可能。未来区域内将会改造和扩建更多的现代化的物流园区，稳固区域内第三产业的地位。95第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析区域交通系统状况及开展规划区域内陇海铁路、京广铁路枢纽，同时公路运输相当兴旺，市内二环、三环快速路通达全程，同时规划的地铁1、2、3、5号线将区域覆盖，更加快市内各区交通联系，目前已经通过规划的京广路——沙口路打通工程，将极大方便二七区与北区的联系，陇海路高架也将加速区域东西向的发展；107国道、郑少高速、京珠高速给区域连接其他省市提供了快捷的交通资源，目前正在建设的航空港物流园区，更加增强了区域公、铁、航空运输的枢纽地位。96第三篇区域环境及商业市场研究1、区域环境分析根底设施、公共效劳设施状况区域作为郑州的老城区，根底设施配套相当完善，而且随着城市进程加快，城市人口的不断增大，政府也加快了对根底设施的改扩建工程，在不断拓宽现有道路的根底上，加快城市人均绿化面积，建设各类公园、游园，以改善区域内环境质量，同时将有污染的企业统一迁出主城区。规划中的南水北调工程将通过区域，届时将极大改善区域内空气质量，提高人们的生活质量。972、品类经营者及消费者微观调研经营者调研结果统计第三篇区域环境及商业市场研究982、品类经营者及消费者微观调研经营者访谈个案实录第三篇区域环境及商业市场研究992、品类经营者及消费者微观调研消费者调研统计分析第三篇区域环境及商业市场研究1003、区域商业市场分析区域商业布局第三篇区域环境及商业市场研究1013、区域商业市场分析区域商业布局工程所在片区商业以专业批发市场为主，在航海路与京广路交汇处分布有鞋城，在碧云路有华中食品城、京广南路有眼镜城，在京广南路与南三环交汇处分布有中陆物流广场和万客来食品城，长江路沿线分布有钢铁批发市场，区域还分布有物流园区及仓储。第三篇区域环境及商业市场研究1023、区域商业市场分析区域商业经营业态/规模及租赁价格

第三篇区域环境及商业市场研究商业项目商户数量建筑形态主要经营业态主要租金主要消费群体经营者收入状况项目评价鞋城20002层局部3层沿航海路为运动休闲鞋批发，中部为皮鞋、北部为精品区沿航海路、京广路租金约为12元/m2/天；内街租金约为8-10元/m2/天；精品区租金约为18-21元/m2/天登封、新郑、许昌、南阳、驻马店地市批发客户15-30万/年交通区位较好，但项目设施陈旧，功能不完善，主要针对低端客户。华中食品城5002层（整体出租）烟、酒、小食品批发，茶叶、调味品基本租金在25-30元/m2/天，第2层10元/m2/天，卫生费为200元/月市区各大零售商贩及周边地市客户10-20万/年项目设施陈旧，功能不完善，主要针对低端客户。1033、区域商业市场分析区域商业经营业态/规模及租赁价格

第三篇区域环境及商业市场研究商业项目商户数量建筑形态主要经营业态主要租金主要消费群体经营者收入状况项目评价中陆物流广场洗化城3602层化妆品洗化用品基本租金约为6-10元/m2/天地市洗化用品批发零售商15-20万项目规划相对较好，但分区不明显茶叶批发市场1201层简易房各种茶叶及茶具、根雕基本租金约为3-6元/m2/天地市客户/简易房，缺少物管，经营较惨淡。服装批发市场1061层简易房服装9000元/铺周边都市村庄客户/简易市场，无物业管理，低端消费1043、区域商业市场分析区域商业经营业态/规模及租赁价格

第三篇区域环境及商业市场研究商业项目商户数量建筑形态主要经营业态主要租金主要消费群体经营者收入状况项目评价万客来食品城2601层食品批发、酒、饮料、办公用品、小家电等基本租金约为5-10元/m2/天

周边地市客户/目前建筑陈旧，中低端客户眼镜城1302层眼镜批发、五金交电、厨具等基本租金约为3元/m2/天市区及周边地市客户/项目将要拆除，目前临时性出租1053、区域商业市场分析区域商业经营方式区域内商业经营方式均为租赁形式；区域商业消费者构成及特征区域内商业主要消费群体为低端客户，他们为商业经营环节的一局部，客户一局部来自市区零售商贩，另一局部为地市客户，且以地市客户为主，这局部客户一般都有稳定的购物渠道。区域内消费群体消费也以价格为第一要素，消费档次相对较低，缺少中高端消费场所。第三篇区域环境及商业市场研究1063、区域商业市场分析区域商业经营状况、存在的问题区域内商业工程经营状况较好，这些市场都有稳定的客户来源，而且是低端消费品，比较符合地市中低端消费群体；区域内商业工程大多历史长久，因此建筑本身相对陈旧，设施设备相对落后，且缺少专业统一的运营管理公司，市场业态单一，没有形成联动，且市场秩序较乱。第三篇区域环境及商业市场研究1073、区域商业市场分析区域商业开展和经营动向区域内虽然拥有相当数量的专业性批发市场，但购物环境较差，经营管理有待加强；周边拥有大量的在建已建社区，未来社区居民入驻量相当可观，社区配套性商业及非购物类业态将会成为未来该区域商业的首选招商业态；第三篇区域环境及商业市场研究1083、区域商业市场分析区域商业的潜在竞争目前区域内最大潜在竞争对手为航海路与中州大道目前逐步形成的商业聚集区，该区域分布有中高档住宅区，且入住人口已经到达较高比例，同时交通区位优势较好；第三篇区域环境及商业市场研究1094、区域消费者研究消费群体区域内专业市场较多，因此消费群体流动性较大，目前主流的消费群体为本市及地市批发商户，其次是区域内居住的居民；消费需求区域内消费客户主要集中在中低端消费品，区域专业市场众多，而与生活配套相关的商业业态较少；消费特征区域内消费客户对价格相对敏感，喜欢物美价廉的消费品，根本生活用品还会去专业市场消费；第三篇区域环境及商业市场研究110第二局部定位及开展策略第四篇工程条件与地块解析1、工程区位及区域概况工程北起南三环路，南至佛岗东路，西起石柱路，东至冯庄路，商业总建筑面积约为1220752m2；111第四篇工程条件与地块解析1、工程区位及区域概况区域紧邻华中食品城，鞋城，航海路茶城，万客来等众多大型批发市场，长途客运汽车总站近在咫尺，人流量较大，交通便利，但均为目的型消费，环境相对较差，消费群体并非未来本案工程的主要消费群体；工程周边及自身拥有超大体量的在建，待建住宅工程，故未来工程将拥有相当可观的居民入驻量，该群体将成为本案工程未来商业最主要的消费群体来源；工程周边虽存在众多的专业市场，但缺乏真正意义上的普通消费者所需的商业业态及配套商业，社区商业，未来大型卖场，餐饮类业态势将成为工程的商业亮点；1122、工程规模工程总用地面积约为：599993m2；工程总建筑面积约为：1578183m2；工程住宅及公寓总建筑面积约为：174182m2；工程商业总建筑面积约为：1220752m2；工程容积率：；停车位约为：6066辆；第四篇工程条件与地块解析1133、工程周边交通京广路、紫荆山路南北贯穿，南三环立交桥如雨后惊鸿，地铁2号线举步之遥；沿南三环行车十五分钟即可到达郑东新区CBD、高新技术开发区；30分钟即可周游全城；紫荆山路、京广路两条贯穿郑州南北的大动脉将开通，十分钟即可到达二七商圈、碧沙岗商圈；三十分钟便可往来郑州南北；沿南三环、机场高速路，到新郑国际机场仅为十五分钟；第四篇工程条件与地块解析1144、工程SWOT分析第四篇工程条件与地块解析W工程距离商圈较远；航海路道路拥堵；目前周边商业以食品，服饰，鞋类市场为主属目的性消费市场,消费档次较低，消费群体非日后工程所需群体；S工程周边专业市场众多，人气较旺；工程周边周边交通便利，通达性较好；工程周边存在大量在建已建社区；T周边大型市场云集，价格竞争将会非常剧烈；工程体量巨大给招商带来较大挑战；O商业规模效应对工程带来较大的商机；未来周边大量居民的入驻给工程带来全新的消费人群;充分利用南区娱乐休闲等配套业态的大量空缺来做好差异化经营；115第四篇工程条件与地块解析5、案例分析116第四篇工程条件与地块解析6、借鉴点1171、工程竞争分析第五篇开展方向初步判定1182、总体开展战略整体形象第五篇开展方向初步判定1192、总体开展战略与住宅局部的相互关系分析第五篇开展方向初步判定1203、分期开发策略第五篇开展方向初步判定121工程定位报告1、定位思路本案以中档消费为未来商场的消费层次定位；□以特色品牌主力店为主，餐饮娱乐为辅的原那么；□规模化，个性化，特色化的主题特色商业，形成影响整体郑州南区商业的宗旨；□招商版块上必须实现局部客户资源的外来性和特色性，并立足于物业周遭的特定性；第六篇工程整体定位122工程定位报告1、定位思路□集中打造品牌元素，通过建筑体，外围商业环境，内在业种品牌搭配，保持其鲜明独特的风格；□以错位经营之商业版块模式为主线，配合以次主力店模式进行框架搭建，以工程区域内缺乏的特色餐饮，休闲娱乐等群众消费群认可的业种做合理组合；□加大餐饮娱乐比重，形成不同的消费顶峰期；第六篇工程整体定位123工程定位报告2、总体商业定位社区型配套商业周边及工程自身拥有相当体量的住宅，目前虽存在众多的服饰，食品等专业性市场，价格低廉，但购物环境，商品质量等问题较为严重，大型特色化，主题化餐饮娱乐根本空白，真正意义上的社区配套商业严重缺乏，故工程定位社区型配套商业在未来将有很大的消费市场；第六篇工程整体定位124第六篇工程整体定位工程定位报告3、目标客层定位工程未来目标客层为工程自身及周边社区居民；工程系南区新兴都市商业，主力辐射范围方圆5公里，加之工程业态的差异化，特色化及品牌架构特色的强势度，故一定程度上的商业辐射范围是城市型的新型商业体范畴;125工程定位报告4、竞争力定位第六篇工程整体定位差异化经营自身物业的时尚性打造时尚的地标性建筑局部导入品牌为新生品牌及非本地知名品牌时尚独特的业态组合吃喝玩乐一体化规模现代化管理模式和团队科学新颖126工程定位报告5、商业版块定位第六篇工程整体定位127工程定位报告6、业态建议第六篇工程整体定位□特色主力店大型生活类卖场，家居类卖场、家电数码类卖场、洗浴中心□社区配套类银行、药房、通讯类营业厅、干洗店、快速冲印□其他类特色店中店、个性小店□餐饮类知名快速连锁餐饮、特色餐饮、大型主题餐饮□娱乐类

影院、KTV、健身中心、电玩128工程定位报告7、4＃地块主楼租售定位第六篇工程整体定位129工程定位报告8、橄榄城社区商业租售定位第六篇工程整体定位1301、租金收入〔社区型配套商业〕第七篇工程财务测算根据美好佳苑,春晖小区一层社区商业商铺租金状况，美好佳苑约80元/m2/月,春晖小区约40元/m2/月,获取平均值即60元/m2/月，根据自身商业经验再结合自身物业状况，周边新建商业的租金,同时考虑到需求品牌业态强势度和可能产生的长期租赁情况的发生，本案按照折扣系数推导合理一层商铺租金应该在48元/m2/月,依据行业系数，逐层推导分楼层租金。备注：

系数系参照上海普陀区金沙江路泾阳佳苑社区商铺为70元/月/m2(均价),与此相距200米,位于主干道的建德花园社区商铺为90元/月/m2(均价),在参照样本上略有下浮；以上租金均按营业面积计算；1311、租金收入〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算1321、租金收入〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算上海港汇广场租金调查表楼层租金(平米/天)楼层租金递减率1F6（美元）12F4.2（美元）0.73F3.1（美元）0.754F2.4（美元）0.775F1.7（美元）0.76F1.2（美元）0.7均价3.1（美元）楼层递减率依据1331、租金收入〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算区域购物类(元/平米/月)非购物类(元/平米/月)楼层租金递减率1F2F3F4F5F6F均价备注:租金按营业面积收取本案此表基于周边物业经营状况并参照上海港汇广场租金调查表〔美元〕项目租金建议单价134年限1F平均租金2F平均租金购物类面积非购物类面积购物类面积非购物类面积1

23456789101112131415第七篇工程财务测算项目租金收入测算135年限3F平均租金4F平均租金购物类面积非购物类面积购物类面积非购物类面积1

23456789101112131415第七篇工程财务测算项目租金收入测算136第七篇工程财务测算项目租金收入测算年限5楼平均租金6楼平均租金年租金非购物类面积非购物类面积123456789101112131415备注：非购物类局部租金需比购物类平均下调50%每年租金平均递增5%,前2年不递增。租赁以使用面积计算得房率为50%，第一年以百分之90%计租，第二年租金以100计租，递增3%.第三到十五年每年递增5%；物业管理费用按物业管理发生费用与收取费用打平来进行计算；1372、工程管理本钱〔社区型配套商业〕第七篇工程财务测算集中商业区面积社区商业0。00房租成本人员配备营业税+房产税17.5%集中商业区装修单价社区商业装修单价0。00其他/月每人基本

集中商业区装修总价社区商业装修总价0。00营销费/年开办费

装修待摊按10年

1382、工程管理本钱〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算集中商业区面积社区商业0。00房租成本人员配备营业税+房产税17.5%集中商业区装修单价社区商业装修单价0。00其他/月每人基本

集中商业区装修总价社区商业装修总价0。00营销费/年开办费

装修待摊按10年

1392、工程管理本钱〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算说明:集中商业区装修单价:根据市场建材的价格及人工平均推算预估×××元/平米；集中商业区装修总价:装修单价*建筑面积*30%=××*××*30%=×××元；装修待摊:待摊费用按10年算,××÷10=××元；人员配备:含公司高层,营运人员等(保洁/保安除外)预计人员需求××人；每人根本:所有配备人员平均月收入,预估5000元/人/月；人力本钱:配备人员*根本收入*12个月=××*5000*12=×××元；其他/月:含办公,招待,差旅等费用,预计费用50000元/月；1402、工程管理本钱〔4＃地块集中商业〕第七篇工程财务测算说明:营业税＋房产税:5.5%＋12%=17.5%;开办费:预估工程开办费为3000000元;现金流=收入-本钱;累计现金流=上一年的结余款+当年的现金流;所得税前利润:租金-营运税-本钱;所得税后利润:税前利润*0.75;1413、持有物业总体效益测算第七篇工程财务测算1424、4＃地块主楼销售测算第七篇工程财务测算1435、橄榄城社区商业销售测算第七篇工程财务测算1446、销售实现与利润估测第七篇工程财务测算1457、静态，动态财务分析第七篇工程财务测算146第八篇产品风格及物业要求建议1、建筑风格建议第三局部建筑及工程综括及执行147第八篇产品风格及物业要求建议2、商业景观规划建议148第八篇产品风格及物业要求建议3、商业导示建议149第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕4＃地块集中商业车库层高；建议首层高为5.5m,其余楼层层高为；建议柱间距为8m；影院层高建议>12m；建议局部外立面采用玻璃外墙以增加视觉及景观效果；楼板承重>450kg/m2；餐饮电力>20kw/100m2(咖啡厅>10kw/100m2)；150第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕4＃地块集中商业建议预留滤油池,烟道位置；1F沿线建议预置上下水管道总节点；为解决高楼层非购物类业态的特殊营业时间，建议增设垂直梯以解决其夜间垂直交通问题；建议电梯客货别离；建议为洗浴中心设置专用垂直梯，以实现专梯专用；151第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕社区型配套商业建议首层高为5.5m,其余楼层层高为；建议柱间距为8m；楼板承重>450kg/m2；餐饮电力>20kw/100m2(咖啡厅>10kw/100m2)；建议预留滤油池,烟道位置；1F沿线建议预置上下水管道总节点；152第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕强电配电形式：所有租户总电源均由楼层配电间或总配电间电缆引入，每一回路均设单独计量表，电源总管线到各租户区并设置电源箱；租户电源箱要求：200平方米以上租户(不含大租户)总电源箱内含总开关一只；12回路分路开关〔其中含漏电开关二只〕；200平方米以下租户总电源箱内含总开关一只、9回路分路开关〔其中含漏电开关一只〕，大租户仅含总开关；153第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕电容量：参见右侧表格及?商业平面布置图?租户类型用电指标使用系数(%)代表商家备注西式快餐300KW/家0.7肯德基、麦当劳等400m2-600m2中式快餐150KW/家0.7味千拉面、避风塘等200m2－400m2中式大餐饮300W/m20.7咖啡100KW/家0.7多厅电影院80W/㎡0.9KTV150W/m20.9美容、SPA60KW/家0.7150m2－250m2电玩150W/m20.9154第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕电容量：参见右侧表格及?商业平面布置图?租户类型用电指标使用系数(%)代表商家备注家电卖场150W/m20.9国美、永乐等流行服饰8KW/家0.950m2以下银行40KW/家0.9100－200㎡网吧200W/㎡0.9注：1、以上用电指标〔除西式快餐外〕不包含空调用电量，西式与中式快餐的比例为1：3;2、以租赁区建筑面积为测算依据;3、以上参数仅在目前招商不明确的情况下作为计算总量的依据，待招商明确后会有调整的可能;155给排水餐饮、咖啡、美容SPA、银行等业态均需布置上下水；餐饮等租户下水总管在建筑外部要设置符合环保要求的隔油装置；每个用水租户区内分别设置单独水表；餐饮、美容SPA、银行等租户区域内要分别预留厕所排污管道；给排水指标：按现行国家设计标准；第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕156第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕暖通从降低运行本钱考虑，建议电影院、餐饮、KTV、网吧、棋牌室等区域单独做一个冷暖空调系统；小于500m2的租户建议采用风机盘管＋新风形式；公共走道及大于500m2租户建议采用大风管形式的末端风机；157第八篇产品风格及物业要求建议4、各业态对物业要求标准建议〔层高、柱距、楼板承重等〕冷指标餐饮类租户平均冷量不小于350大卡/m2〔租赁区建筑面积，包含厨房〕；其它