工程项目策划作业指引

工程策划作业指引编号：SJJM-GC-ZY008版号：A/0页码：第60页共60页工程策划作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人指引概况目的规范公司工程策策划管理。适用范围适用于公司项目目工程各种策策划的管理。定义工程策划是在工工程施工前，对对整个工程管管理过程进行行战略性的总总体策划，使使施工总平面面布置、工程程进度、工程程质量、安全全文明施工等等工程管理内内容有章可循循、有据可依依，从而使整整个项目的工工程管理更加加规范。主导部门项目管理部部门指引中承担职责责开发技术分管领领导审批《项目工程程策划报告》。项目管理分管领领导审核《项目工程程策划报告》。项目管理部负责编制《项目目工程策划报报告》并组织织相关部门评评审。相关部门参与《项目工程程策划报告》评评审。工程策划涉及范范围工程管理策划概概述工程管理策划时时间及适用范范围工程管理策划内内容及相互关关系工程管理策划作作用《工程管理策划划报告》评审审流程总平面管理策划划总平面管理策划划概念总平面管理策划划作用总平面管理策划划内容布置原则工程进度管理策策划工程进度管理策策划概念工程进度管理策策划作用工程进度管理策策划内容施工过程中的进进度管控措施施策划工程质量管理策策划工程质量策划概概念工程质量策划作作用工程质量策划内内容施工过程中的质质量管控措施施策划安全文明施工管管理策划安全文明施工管管理策划概念念安全文明施工管管理策划作用用安全施工管理策策划内容文明施工管理策策划内容安全与文明施工工管控措施工作程序工程策划概述工程管理策划时时间及适用范范围在《项目规划设设计方案》经经过政府规划划主管部门审审批完成后，项项目管理部应应根据《项目目定位报告》、《规规划设计方案案》、《项目目发展纲要》等等项目文件，对对项目的工程程管理内容进进行总体策划划。工程管理策划内内容及相互关关系工程管理策划包包括总平面布布置、工程质质量、安全文文明施工、工工程成本、工工程进度、项项目管理部架架构及运作模模式、公司内内外关系协调调等策划内容容。本指引对对总平面布置置策划、质量量策划、安全全文明施工策策划、进度策策划等方面来来进行阐述，重重点是对各部部分的策划内内容、策划原原则、管控措措施进行说明明，对项目“如何进行工工程管理策划划”、“工程管理策策划有哪些需需要吸取的经经验教训和注注意事项”“在工程管理理过程中有哪哪些管控措施施”等问题进行行了探索。工工程进度、质质量、成本三三者之间是对对立统一的，一一个成功的工工程项目管理理必须在进度度、质量、成成本三者之间间取得平衡，故故工程管理策策划的总平面面管理策划、工工程质量管理理策划、安全全文明管理策策划、工程进进度管理策划划等主要内容容之间具有相相互联系、相相互制约的关关系。工程管理策划作作用统一安排，从而而促进工程进进度、质量、成成本、安全文文明施工等工工程管理目标标的实现。从工程管理角度度对工程分期期分区划分、施施工图出图顺顺序、选材定定样时间和建建筑、结构、安安装形式选择择提出具体要要求，促使建建筑设计能够够更好地满足足项目发展总总目标的要求求。甲供材采购、工工程合约造价价等合约管理理方面提出具具体要求，促促使建安成本本管理能够更更好地满足项项目合约造价价总目标的要要求。销售入市实际等等方面提出建建议，促使营营销策划能更更好地满足公公司项目销售售利润指标的的要求。为施工期间安全全文明管理奠奠定基础，使使项目工程质质量管理目标标能在工程项项目管理全过过程中得到更更好地落实，使使项目开发进进度能按照公公司总体进度度目标全面如如期推进。《工程管理策划划报告》评审审流程项目管理部进行行工程策划，并并编制形成《项项目工程策划划报告》初稿稿，组织公司司相关部门进进行评审；《项目工程策划划报告》初稿稿进行评审后后，项目管理理部根据评审审意见对《XX项目工程划划报告》初稿稿进行修订后后，上报项目目管理部分管管领导审核、开开发技术部分分管领导领导导审批后开始始执行。总平面管理策策划总平面管理策划划概念总平面管理策划划是在设计方方案及营销需需求等针对项项目分期开发发意见基本确确定的前提下下，以施工总总平面规划为为依据，项目目管理部根据据项目进度，分分阶段对施工工总平面布置置进行调整、补补充和修改，明明确总包单位位分区、土方方平衡、临时时施工道路组组织、施工顺顺序等内容，以以作为本项目目合约策划及及现场工程管管理的重要依依据。简单概括，总平平面管理策划划是从公司项项目工程管理理的角度进行行的项目施工工总平面规划划，区别于总总包方施工组组织设计中的的施工总平面面布置。总平面管理策划划作用总平面管理策划划是工程管理理策划的重要要内容之一，具具有前瞻性的的合理总平面面管理策划可可以有效地降降低项目管理理成本，保证证项目开发有有序进展。总总平面管理策策划作用具体体体现为：提前规划，提前前沟通，有利利于公司各部部门理清思路路，达成共识识。通过项目目总平面管理理策划，与开开发技术、营营销管理、合合约造价等部部门提前沟通通，对项目的的施工顺序、道道路组织等达达成共识，有有利于各部门门及时、有效效地相互配合合；作为合约策划的的重要依据，可可以有效地控控制成本。总总平面管理策策划中的内容容基本都与造造价相关，这这些内容均要要在相应的合合同中体现。例例如，临时施施工道路、机机械布置、材材料堆场设置置等内容应作作为总包单位位招标重要依依据；在招标标时明确与造造价相关的内内容，可以有有效地减少施施工过程中的的措施费签证证，便于合约约造价。总包包单位分区、场场内土方平衡衡、施工顺序序安排等内容容对合约策划划起重要的指指导作用。同同时，总平面面管理策划也也是后续进度度管理策划、质质量管理策划划、安全文明明管理策划的的基础；作为现场安全文文明管理的重重要依据。总总平面管理策策划作为总包包合同的附件件，明确了雨雨、污水排放放方式、沉砂砂池、洗车池池、排水沟具具体做法等安安全文明措施施，以上内容容总包单位均均在措施费清清单内逐项报报价。项目管管理部要求总总包单位采取取安全文明措措施时，既有有具体项目、做做法又有相应应清单造价，具具有较强的执执行力。总平面管理策划划内容合理划分项目工工程同一开发发周期或不同同开发周期的的总包单位、标标段的总平面面管理策划问问题。临时施工道路组组织：在综合合考虑成本、进进度及安全文文明施工形象象的前提下，提提前规划，分分阶段、范围围在总图中明明确临时道路路的具体做法法（附断面图图）及相应配配合措施（包包括洗车池、沉沉砂池、排水水沟等具体做做法和位置），施施工车辆行车车路线、回车车点等交通组组织方式。场内土方平衡：：在设计已对对场内土方平平衡进行考虑虑的前提下，项项目管理部应应综合考虑基基础或地下室室开挖方量与与回填方量数数据比较、土土方临时堆土土点选择、土土质情况和施施工顺序等因因素，提前统统一规划、调调度土方，尽尽量减少外运运或从场外拉拉土进场回填填的土方量。钢筋加工场及钢钢筋、砂石等等材料堆场：：明确钢筋加加工厂和模板板、钢筋、砂砂石等材料堆堆场的位置、范范围及地面做做法。施工机械布置：：综合考虑总总包单位标段段划分、成本本、进度等因因素，明确包包括塔吊、井井架、施工电电梯、砼输送送泵、砂浆搅搅拌机的数量量及大概位置置。特殊部位外脚手手架的搭设方方式：明确样样板房范围外外架悬挑方式式、范围和为为保证室外工工程提前插入入，综合考虑虑成本、进度度因素，明确确高层、多层层类型住宅悬悬挑外架的范范围。临时水电及雨、污污水排放系统统的设置：按按照分期分区区开发施工进进度和经济性性运行的原则则，综合考虑虑临时变压器器安装的容量量和位置，并并考虑售楼区区售楼期间的的电力保障供供应；根据现现场工程标段段的划分，综综合考虑临时时给水的供应应；为保障现现场安全文明明施工，需确确保现场雨、污污水及时排放放无积水。施工顺序安排：：综合考虑项项目分期开发发、成本、进进度等因素，结结合营销要求求，提前策划划明确项目各各部分的开工工顺序及室外外插入施工的的时间节点。分阶段场地布置置：由于营销销和分期开发发的需要及场场地条件的制制约，项目的的总平面管理理策划应分阶阶段进行完善善，一般分为为：主体结构构施工阶段、装装修施工阶段段，高层住宅宅还有地下室室施工阶段，但但各阶段的总总平面策划均均应重点考虑虑售楼区域内内的场地布置置。布置原则各项目因占地面面积、形状、高高差及周边配配套不同等客客观因素，具具体情况千差差万别，再加加上设计方案案的差异，故故总平面管理理策划的内容容针对性很强强，差异性较较大，提炼出出通用的原则则并不多。(1)总包单单位分区及生生活区设置原原则（售楼区域等进进度紧张的标标段，由于周周转材料、施施工人力集中中投入较大，可可多引进几家家总包单位，这这样项目管理理部现场可以以灵活调配施施工人力，有有利于进度控控制。根据以以往经验，多多层项目一家家总包承建面面积不宜超过过3万m2，别墅项目目一家总包承承建面积不宜宜超过2万m2，高层项目目一家总包承承建面积不宜宜超过5万m2。在引进未与我司司合作过的新新总包单位时时，建议先在在非售楼区域域内尝试，同同时，建议不不要让新总包包单位独立承承建一个项目目，以减少风风险。综合考虑各个标标段临时施工工道路组织，保保证各自范围围内的交通顺顺畅。施工难度大与难难度小的部分分在一个标段段内要合理搭搭配。例如：：对于一个混混合型的住宅宅，在不影响响项目分期分分区开发的情情况下，建议议高层可以与与多层或别墅墅合理搭配成成一个标段，尽尽量不要出现现单独高层或或多层、TH的标段；同同时各总包单单位标段的建建筑面积要均均衡，不宜相相差太大。如项目的后续分分包单位包括括栏杆、涂料料、门窗、室室外景观等需需要多家承建建，建议其标标段的划分范范围可与总包包单位一致，避避免分包单位位与多个总包包单位配合，减减少项目协调调工作量。占地面积小，场场地布置紧张张的项目建议议由一家总包包单位承建。分期开发的项目目，施工单位位生活区一般般设置在最晚晚开发的范围围内，而占地地面积小的项项目，生活区区也应尽量就就近租地设置置。生活区就就近设置有利利于保证项目目进度及现场场安全文明管管理。另外，生生活区基础设设施部分建议议由公司在总总包单位进场场前完成，以以缩短搭接时时间。基础设设施一般包括括场地平整、水水电接驳点设设置、临时道道路及化粪池池等。(2)临时施工工道路组织原原则尽量在各自总包包单位标段内内形成环路，设设置独立的出出入口，便于于各总包单位位现场封闭管管理。尽量结合正式小小区道路，将将临时路与永永久路相结合合，可以节约约成本。如小小区总图出图图进度能够保保证，则正式式道路及管线线可先施工，作作为临时施工工道路使用。正正式道路完成成面为铺装或或为沥青，可可先施工至砼砼面层，待入入伙前再施工工正式道路铺铺装面或沥青青以免施工过过程中破坏；；如正式道路路完成面为砼砼面层，建议议按最终完成成面标高降低低200完成正式道道路，待入伙伙前再在道路路上面浇筑与与道路同标号号的200厚砼，保证证路面观感；；如小区总图图出图进度不不能够保证，临临时施工道路路规划时，也也应尽量和方方案图中的小小区道路定位位一致。临时施工道路建建议尽量形成成砼面层，以以便于雨季施施工及平时路路面维护，保保证安全文明明施工形象。临时施工道路及及相应配合措措施（包括洗洗车池、沉砂砂池、排水沟沟等）建议由由公司在总包包单位进场前前完成，以缩缩短临建时间间。但应在总总包及前期进进场的桩基、土土方等施工单单位合同中约约定临时施工工道路各自的的维护范围和和责任。应重点考虑项目目售楼区域开开放或分期开开发的项目前前期入伙后，并并进行封闭管管理时，后续续施工区域的的道路交通组组织形式，保保证道路通畅畅。(3)场内土土方平衡原则则协调开发技术部部门在方案阶阶段要先要进进行土方平衡衡测算，优化化方案，尤其其对于山地建建筑。场地内设置合理理的土方临时时堆土点。分分期开发或占占地面积大的的项目，土方方临时堆土点点可设置在相相邻、较晚开开发的范围内内；一次性开开发同时占地地面积小的项项目，土方的的临时堆放点点可设置在工工期短，晚开开工的栋号。充分考虑雨季对对临时堆土的的影响，地势势较高的堆土土点或堆土较较高的部分，经经历雨季前要要做好临时支支护，以保证证安全及避免免水土流失影影响地势较低低部位的结构构施工。一般合同内的土土方工程量均均为暂定量，施施工方式也未未约定，合约约造价难度较较大。建议在在基础土方开开挖及回填施施工前，项目目管理部应结结合总平面策策划中的土方方平衡考虑，认认真审核总包包单位的基础础土方开挖及及回填施工方方案，明确开开挖范围，土土方转运方式式等与造价相相关的内容后后，再开始施施工。否则，总总包单位为方方便施工，抢抢进度，往往往采用大开挖挖、随意堆放放等方式施工工，不利于合合约造价，并并易引起合约约纠纷。通过勘察报告了了解土质情况况，提前规划划土质较差的的部分要进行行外运，实际际操作中应做做好实测工作作。对于别墅或多层层住宅，在土土方平衡计算算时，还要考考虑到这类项项目私家花园园数量较多，私私家花园内的的土方回填量量较大。(4)钢筋加加工场及钢筋筋、砂石等材材料堆场布置置原则售楼区域内尽量量少设置材料料堆场，以免免发生二次转转运。钢筋堆场及其加加工场地要进进行场地硬化化（100厚C10砼），砂石石等其他材料料堆场地面可可用石粉渣（50厚）处理。材料堆场及其加加工场的位置置应尽量靠近近临时施工道道路，同时尽尽量在塔吊垂垂直运输覆盖盖范围之内。(5)施工机机械布置原则则机械位置布置时时要充分考虑虑到售楼区域域开放以后材材料的水平、垂垂直运输能否否顺畅，并要要保证作业时时售楼区域的的人员安全。塔塔吊、施工电电梯、井架等等利用时间较较长的施工机机械要尽量远远离售楼区域域。按机械利用率最最大化原则，在在保证垂直运运输畅通无阻阻，保证不间间断施工的前前提下，综合合考虑成本和和进度，确定定机械数量。例例如，多层一一般每两个单单元不大于十十米，设置一一个井架，高高层一般一栋栋设置一台双双笼施工电梯梯，塔吊一般般按50～60米垂直运输输覆盖进行合合理布置。由于砌筑、内墙墙抹灰及外墙墙抹灰的砂浆浆配合比不同同，为便于质质量控制，砂砂浆必须采用用集中搅拌方方式，砂浆搅搅拌机集中设设置，一台搅搅拌机只能供供应单品种砂砂浆，不得混混合供应。各各砂浆集中搅搅拌点要保证证到相应各栋栋的运输路线线合理、通畅畅。提前规划确定大大型机械的基基础位置及做做法，特别是是塔吊。如经经承载力复核核，机械基础础部分需打桩桩，则应在桩桩基施工过程程中完成相应应的机械基础础部分施工，既既保证进度又又节约成本。(6)特殊部部位外脚手架架搭设布置原原则多层和高层住宅宅建议在二层层以上均要进进行外架悬挑挑（如本栋有有样板房，应应在样板房的的上一层悬挑挑）这样室外部部分的管线、部部分景观工程程针对多层和和高层住宅，至至少可以提前前两个月的时时间插入施工工，有效地缩缩短工期；部部分多层如果果工期很宽松松，周边室外外工程简单，考考虑成本因素素，可以不进进行外架悬挑挑。售楼准备工程由由于进度紧张张，样板房对对外开放时，本本栋楼可能上上部外立面仍仍在施工甚至至尚未封顶，故故样板房以上上外架要采取取悬挑方式。高度重视悬挑部部位的防护措措施必须按要要求及时完成成。由于室外外工程提前插插入施工，存存在上下交叉叉-施工的情况况，安全隐患患较大。样板房范围内的的悬挑架更加加要重视防护护安全性，建建议此部分的的防护具体措措施以详图的的形式在招标标前明确，例例如后附详图图。防护要兼兼顾美观和安安全性，还要要有防水措施施。(7)临时水水电及雨、污污水排放系统统设置原则临时变压器的安安装容量尽量量遵循“小容量、多多台数、分批批投入”的原则，变变压器一般采采用315KKVA的台架变压压器，报装程程序简单且启启、停方便。临临时变压器安安装时，需要要安装配套容容量的电容器器来进行功率率因数补偿，不不但提高变压压器负载能力力，而且能降降低电度单价价。临时变压器的安安装位置要能能尽量覆盖整整个施工区域域，一般供电电线路超过200米就将产生生较大线路电电压降而不利利于机械设备备的经济运行行。同时，临临时变压器的的安装位置需需要兼顾各分分期分区建设设，尽量不要要产生“二次迁移”。施工用电线路尽尽量采用电缆缆穿套管埋地地敷设的方式式，穿越主要要交通干道时时还需预埋钢钢套管以保护护电缆免遭破破坏；如供电电线路采用架架空附设方式式，要注意供供电杆线不能能影响现场施施工且要便于于安全文明施施工的管理。如果经常会发生生停电、短路路跳闸等故障障，可在售楼楼期间可采用用专用回路供供电、施工单单位发电机供供电、小区正正式发电机提提前进场并临临时安装供电电等措施，以以保障售楼处处、样板房等等处的电力供供应。施工期间的临时时供水需要综综合考虑施工工用水和生活活用水的用水水容量，如水水压过低可采采用储水池或或管道加压泵泵加压；供水水管道和水表表安装尽量按按照各总包单单位能单独供供水计量的原原则来布置。雨水沟渠要按照照有利于施工工场地内雨水水最优排放的的原则来布置置，一般临时时挡土墙坡顶顶、坡底均要要设置雨水沟沟渠，施工道道路两侧或迎迎水面均需要要设置雨水沟沟渠；雨水沟沟渠的砌筑要要牢固，沟渠渠两侧要采用用水泥砂浆抹抹面，防止暴暴雨冲刷时沟沟渠侧壁倒塌塌；场地内雨雨水沟渠与市市政雨水井驳驳接前需要设设置沉砂池，沉沉砂池要定期期清淤避免阻阻塞市政雨水水管井。施工场地内的雨雨、污水尽量量分开排放，如如不能分开排排放也需设置置专门的污水水管，对污水水进行收集并并处理后才能能排放。污水水的排放需要要提前向城管管部门申请并并办理有关手手续，避免施施工过程中手手续不全而遭遭致处罚。(8)施工顺顺序安排原则则尽量遵循“先地地下，后地上上”原则，即正正式道路、管管线先行施工工，再开始主主体部分施工工；基础结构构部分完成后后，先完成土土方回填再往往上施工；高差大的项目，施施工应按先低低后高的顺序序，尤其是有有人工挖孔桩桩的项目。对于场地布置紧紧张的项目，可可以提前策划划，适当推迟迟部分栋号的的开工时间，以以作为其它栋栋号的临时施施工场地布置置或作为临时时土方堆放点点；对于分期开发的的项目，要充充分考虑各期期之间联动开开发的关系，提提前考虑推进进下一期的各各项前期工作作如下：地下室的开工时时间要合理策策划，特别地地下室位于后后开发的一期期范围内，否否则将影响本本期项目的竣竣工验收及入入伙。利于后续施工，加加快后一期的的开发进度。一一般项目首期期进度紧张，设设计出图进度度很难实现“先地下，后后地上”的施工策划划，但后一期期的小区总图图出图进度一一般能够保证证，则正式道道路及管线可可先施工，作作为临时施工工道路使用。保证在售楼区域域开放或上一一期入伙前完完成外立面装装修，拆除外外架。(9)分阶段段场地布置原原则如项目受场地制制约，地下室室施工阶段、主主体结构施工工阶段及装修修施工阶段场场地布置差别别较大，存在在较多重新布布置和二次搬搬运的情况，则则应每个阶段段单独形成总总平面布置图图，作为总包包合同的附件件。提前重点考虑项项目售楼区域域开放或分期期开发的项目目前期入伙后后，进行封闭闭管理时，后后续施工区域域的道路交通通组织形式，保保证道路通畅畅；各阶段的总平面面策划均应重重点考虑售楼楼区域内的场场地布置，售售楼区场地布布置原则如下下：售楼区域内材料料堆场、加工工场地等应尽尽量少设置，以以免发生二次次转运；另塔塔吊、施工电电梯、井架等等利用时间较较长的施工机机械也应尽量量远离售楼区区域。设有样板房的栋栋号一般主体体施工及装修修仍未完工，故故独立于看房房通道路线以以外的施工通通道应提前规规划好，保证证售楼区域封封闭管理后，施施工人员仍可可进入该栋号号楼层施工；；对于TH住宅，售楼楼区域内的栋栋号在开放前前必须达到完完工状态。保证停电时售楼楼处和样板房房的电力供应应。在售楼期期间应采用专专用回路供电电、总包单位位临时发电机机供电、小区区正式发电机机提前进场并并临时安装供供电等措施，以以保障售楼处处、样板房等等售楼区域的的电力供应。工程进度管理策策划3.3.1工程程进度管理策策划概念工程进度管理是是从施工单位位的角度出发发，主要是根根据建设工程程项目对应阶阶段的工作内内容、工作程程序、持续时时间和衔接关关系编制形成成工程进度计计划并将计划划付诸实施，在在工程实施的的过程中定期期或不定期地地检查实际进进度是否按照照进度计划来来进行，如出出现偏差则对对偏差原因进进行分析，从从而采取纠偏偏措施或调整整、原计划。工程进度管理策策划就是从开开发商的角度度出发，通过过编制《项目目发展进度计计划》《出图图、定样、分分判及甲供材材进场计划》《施施工总进度计计划》等进度度计划，来对对设计出图、合合约分判、报报批报建、现现场施工的搭搭接顺序、工工作内容、时时间安排等方方面进行整体体策划，并对对如何促使进进度计划在项项目开发过程程中按期实施施的进度管理理控制措施进进行预先安排排。进行工程程进度管理策策划的主要目目的是保证开开发商的设计计、合约、销销售、项目等等部门围绕统统一的进度计计划来进行协协调配合，从从而确保工程程项目各个进进度节点全面面按期推进，同同时在工程进进度管理过程程中尽量合理理安排资源配配置、节约工工程成本以取取得综合效益益的提高。工程进度管理策策划作用按照指标的要求求，使建设工工程早日竣工工入伙，从而而提高资金、资资源的快速周周转。可使公司各部门门围绕进度目目标进行提前前沟通，在设设计出图、合合约分判、选选材定样、分分期销售等方方面采取哪些些措施以保证证进度目标方方面达成共识识，以便在施施工过程中进进行有效地协协调配合，从从而确保建设设工程如期完完工。提供依据：为进进行合约招标标策划、工程程标段划分、选选择招标方式式提供依据；；为进行报批批报建策划，选选择报批报建建方式提供依依据，为现场场选定优化施施工方案、进进行合理的总总平面布置提提供依据。按策划进行审查查，以保持施施工工程中资资源投入的连连续性和均衡衡性，避免人人力、物力的的运用不均衡衡或浪费，确确保工程质量量和施工安全全；可在施工工过程中对实实际施工进度度进行对比分分析，及时纠纠正进度偏差差，为顺利实实现预定工期期目标提供良良好的条件。工程进度管理策策划内容项目发展进度计计划策划发展进度计划划编制内容编制时机《项目发展进度度计划》，对对各分期分区区进度计划进进行编排，重重点是对售楼楼区设计、分分判、报建、施施工、销售等等进度节点进进行安排，其其中售楼区施施工图出图、施施工许可证办办理、主体分分判及开工时时间等关键节节点将作为进进度考核目标标来力保完成成。《项目发展进度度计划》，结结合前期计划划实施情况对对售楼区后续续节点进行调调整，并对后后续各期设计计、分判、报报建、施工、销销售等进度节节点进行安排排，其中售楼楼区达到对外外开放条件的的时间节点将将作为进度考考核目标来力力保完成。售楼区工程达到到对外开放条条件后，编制制第三版《项项目发展进度度计划》，结结合前期计划划实施情况对对售楼区后续续节点进行调调整，并对后后续各期设计计、分判、报报建、施工、销销售等进度节节点进行安排排，其中售楼楼区竣工、入入伙将作为进进度考核目标标来力保完成成。编制程序在每版《项目发发展进度计划划》编制前，各各部门分别编编制设计、合合约、报建、营营销、施工初初步计划，由由项目管理部部汇总编制形形成《项目发发展进度计划划（第X版）》初稿稿，然后由综综合部组织各各相关部门和和公司领导进进行评审和修修改。《项目目发展进度计计划（第X版）》经公公司总经理签签署后正式发发布，作为对对各相关部门门和项目管理理部进行年度度进度考核的的依据。发展进度计划编编制原则《项目发展进度度计划》需满满足公司年度度销售、竣工工面积等总体体进度指标，要要求在取得项项目土地使用用权后，公司司将从年度销销售利润、开开工面积、竣竣工面积等角角度出发，编编制项目年度度销售利润和和竣工备案面面积等总体进进度指标要求求。因此，在在编制《项目目发展进度计计划》时，需需要对进度计计划进行优化化调整，按照照倒排工期的的方式来合理理压缩工期，以以满足公司总总体进度指标标的要求。设计出图计划需需要满足项目目分期分区销销售进度目标标的要求一般而言，售楼楼区先出图，非非售楼区按照照正常工期出出图；桩基施施工图提前出出图，以办理理桩基提前开开工许可证，在在主体施工之之前提前进行行桩基施工。由由于大面积的的人防地下室室施工周期较较长（一般需需要30～60天施工时间间），故±0.00以下的地下下室施工图还还可提前出图图，以便尽快快进行地下室室的施工。建筑开发技术方方案的选择要要满足进度目目标要求建筑开发技术方方案的选择除除了要满足建建安合约造价价目标要求外外，还需综合合考虑现场地地质条件、工工艺施工水平平、工程质量量、安全文明明施工等现场场施工条件的的影响，同时时还需要满足足项目发展进进度目标的要要求。基础、钢钢筋、模板、砼砼浇筑施工方方案的选择及及材料设备的的选型定位，既既要有利于提提高施工速度度，又要降低低成本、创造造效益，同时时还要兼顾质质量和安全保保证措施。工程标段划分需需要满足进度度目标要求为了满足项目发发展进度目标标的要求，需需要在满足项项目成本、质质量控制目标标的基础上，进进行合理的工工程标段划分分，按照建筑筑面积引进2～3家总包单位位进行施工。几几家总包单位位同时施工，能能减少各家施施工单位的同同期劳动力、材材料设备资源源的投入，各各家施工单位位之间能展开开竞争，便于于项目管理部部加强进度管管理，从而减减少进度风险险。售楼区的设置应应满足售楼区区抢工进度计计划的要求在编制项目发展展进度计划时时，需要对分分期分区和建建筑形式方面面进行针对性性的调整和策策划，以满足足售楼区开盘盘销售的进度度要求。一般般可采取的措措施有：将售售楼区设置在在多层、小高高层相对集中中的区域，带带地下室的高高层因施工工工期较长故尽尽量设置在售售楼区外；样样板房尽量设设计在第一个个标准层上层层，以便在结结构浇筑完成成后能够尽快快进行拆模、砌砌筑、抹灰等等粗装修工程程，从而为尽尽早将工作面面移交给精装装修单位进行行样板房装修修创造条件。各单位工程的施施工顺序需要要满足项目发发展进度的要要求。在编制制项目发展进进度计划时，需需要对幼儿园园、地下室、室室外道路、化化粪池等单位位单项工程的的施工顺序进进行合理的策策划，并对分分期出图、工工程分判等计计划进行针对对性安排，以以满足项目发发展进度目标标的要求。售楼区桩基、主主体工程等合合约分判需满满足进度目标标的要求。按按照常规的项项目开发程序序，桩基和施施工图出图后后才能进行桩桩基和主体工工程的招投标标程序（桩基基工程分判需需15～20天，主体工工程分判需40～50天）。为了了满足售楼区区进度目标的的要求，在综综合考虑成本本和进度控制制的基础上，对对售楼区域关关键线路上的的桩基采取邀邀请招标等方方式来进行分分判，以便施施工单位可提提前进场进行行临建搭设等等准备工作，一一待施工图出出图即可开工工建设，从而而节省关键线线路上的工期期。进度计划要切实实可行，留有有余地。在项项目开发过程程中，存在许许多诸如政府府主管部门政政策变化、雨雨季和台风等等不利气候条条件、基础地地质情况复杂杂、物资和材材料供应短缺缺等不利因素素，故在进度度计划编制之之前要对项目目开发过程中中的重点、难难点进行分析析，提前制定定应对措施，并并充分考虑各各种不利因素素的影响，在在进度计划编编制时适当留留有余地。不同物业类型的的合理开发周周期需要保证证。由于各分分部分项工程程施工需要合合理的工期才才能满足工程程质量和合约约造价的要求求，且设计、报报建、施工过过程中都存在在一些不确定定因素，故不不能为了满足足进度目标而而无限制的压压缩工期，各各种不同物业业类型项目的的合理开发周周期需要保证证。为保证进进度计划的合合理性和可行行性，在进度度计划编制前前,除了对当地地建筑市场进进度管理水平平应有所了解解外，还需对对公司已建项项目的进度工工期经验数据据进行分析。发展进度计划实实施管控措施施进度目标责任制制及考核制度度为了促使设计、报报建、合约、施施工等进度计计划的按期实实施，从《项项目发展进度度计划》中选选取适当的4～6个关键进度度节点，形成成各相关部门门及项目管理理部的年度进进度考核目标标，签订《部部门/项目管理部部年度经营管管理目标责任任状》。在年年终部门和项项目管理部考考核时，通过过进度考核目目标与实际完完成时间的对对比，来对各各相关部门及及项目管理部部的进度执行行情况进行考考核。进度计划月度评评价和动态调调整措施通过对各部门和和项目管理部部该月设计、报报建、分判、施施工等计划进进度节点与实实际完成情况况的月度分析析，对项目每每月进度超前前或滞后的原原因进行分析析和预警，对对其中存在的的偏差及时予予以纠正，使使得项目开发发进度总是沿沿着计划的轨轨道前进；对对由于不可抗抗因素造成项项目进度计划划重大延误的的，可对《项项目发展进度度计划》进行行及时调整，使使进度计划更更具有实际指指导意义。项目协调例会制制度在项目开发过程程中，为避免免《项目发展展进度计划》中中的设计、报报建、分判、施施工等各计划划进度节点的的延误和相互互干扰，由项项目管理分管管领导牵头召召集开发技术术部、投资拓拓展部、合约约造价部、营营销管理部等等部门及项目目管理部每周周举行一次项项目发展协调调例会。在会会中，对各部部门的进度执执行情况进行行检讨，对进进度实施过程程中存在的问问题进行讨论论并拟定解决决措施，从而而加强各部门门之间的沟通通，确保项目目发展进度计计划全面、均均衡的推行。发展进度计划编编制注意事项项理清关键线路和和关键任务一个项目的各个个分部分项工工程千头万绪绪，各工序之之间的逻辑关关系错综复杂杂，其中关键键线路直接影影响着进度总总目标的能否否按时实现，故故编排进度计计划时要对关关键任务的工工期进行重点点控制。在进进度计划中，施施工图出图、施施工许可证的的取得、项目目开工、主体体封顶、样板板房及售楼处处装修完成、竣竣工验收备案案等工作任务务节点是具有有里程碑意义义的关键节点点，故在进度度计划的编排排时也需要重重点安排。关键线路工期的的优化调整按照分部分项工工程的正常工工期来编排进进度计划，工工期往往不能能满足施工进进度总目标的的要求，故需需要按照施工工进度控制总总目标来对进进度计划的工工期进行优化化调整。例如如：按照正常常进度工期考考虑，主体工工程合约分判判以及施工许许可证的办理理都需占据关关键线路的时时间，但由于于工期压缩的的需要，可通通过邀请招标标、办理桩基基提前开工证证等方式来减减少合约、报报建流程在关关键线路的耗耗用时间，从从而有效缩短短工期。施工资源投入的的优化调整除充分考虑关键键线路上的时时间控制外，还还应对非关键键线路上的工工作任务在自自由时差范围围内进行优化化调整，确保保劳动力、材材料、施工机机具设备等资资源投入的均均衡、合理、有有序，尽量避避免施工资源源投入骤起骤骤落、忽高忽忽低的现象发发生。进度、质量、成成本的综合平平衡一味压缩工期将将造成工程费费用的提高，各各分部分项工工程的合理工工期得不到保保证也将造成成工程质量和和安全文明施施工管理的失失控，并有可可能造成设备备、劳动力的的“窝工”浪费。因此此，在编排进进度计划时需需要尽量在工工期、质量和和费用方面取取得平衡，在在满足进度、质质量、费用控控制目标基础础上编排合理理工期，合理理安排各项工工作任务的起起止时间。例例如：在未取取得施工许可可证之前，应应合理安排桩桩基础提前施施工的时间；；如桩基础提提前施工完毕毕，而总包单单位迟迟不能能进场进行主主体结构的施施工，必将造造成桩机设备备和资金的闲闲置浪费。进度计划要符合合实际、松紧紧适度进度计划编排时时要考虑本项项目造价控制制水平下所能能吸引到的施施工单位的进进度控制水平平，同时还需需要考虑复杂杂地质条件、建建筑市场劳动动力短缺、雨雨季等气候条条件、春节等等节假日等不不利因素的影影响，故施工工进度计划的的编排要安排排应适当、符符合实际，既既不能太紧，又又不能太松，计计划太紧造成成无法完成，计计划太松则不不能发挥施工工效率。工序搭接紧凑合合理，逻辑关关系清晰在工程施工过程程中，各分部部分项工程之之间存在一定定的逻辑联系系，应通过合合理编排，使使各分部分项项工程在总工工期的约束下下无缝搭接、穿穿插施工，确确保总、分包包单位各施工工班组能够组组织连续、均均衡作业和流流水施工，避避免由于工序序不能有效搭搭接以致大型型设备的反复复进出场、劳劳动力停工窝窝工严重现象象的发生。出图、定样、分分判及甲供材材进场计划策策划计划编制内容在项目开工前，项项目管理部需需要相应编制制《项目出图图、定样、分分判及甲供材材进场计划表表》；在《建建设工程规划划许可证》取取得和售楼区区开放后，《项项目发展进度度计划》需要要根据实际进进度情况进行行调整，则《项项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》也也需要进行相相应的调整。《项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》的的编制依据为为《项目发展展进度计划》和和开发技术部部、合约造价价部、项目管管理部相应的的详细进度节节点计划，其其主要内容如如下：设计出图及图纸纸交付计划在《项目发展进进度计划》中中对方案、扩扩初、施工图图设计等主要要设计进度节节点进行了规规定，但对各各种设计图的的细化出图节节点没有明确确，《项目出出图、定样、分分判及甲供材材进场计划表表》将该项目目各分期分区区施工过程中中所有需要的的施工图和二二次深化设计计图的出图时时间进行一一一列举，并通通过计划交付付时间与实际际交付时间的的对比，来督督促开发技术术部对各项图图纸的设计进进度进行控制制，以便更好好地满足工程程施工的需要要。材料、施工样板板确认计划在施工前需要设设计师对所采采用的各项材材料设备进行行样板确认，在在施工过程中中需要设计师师对各个施工工样板进行确确认，是贯彻彻“样板先行”制度、保证证工程设计效效果和施工质质量的重要原原则。如果材材料、施工样样板的确认时时间不及时，将将造成现场“窝工”、工期延误误、返工等现现象的发生，故故在《项目出出图、定样、分分判及甲供材材进场计划表表》中对所有有材料、施工工样板的确认认时间进行控控制。工程分判及承建建商进场计划划在《项目发展进进度计划》中中对桩基、主主体、精装修修、室外工程程等合约分判判节点进行了了规定，但还还需要对各分分期分区中所所有总、分包包工程的细化化分判节点和和承包商具体体进场时间进进行明确。《项项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》可可为合约造价价部编制《工工程招标月度度计划》提供供依据，以便便使工程分判判进度能更好好地满足现场场施工的要求求。甲供材分判及进进场计划表为了满足项目施施工进度的要要求，需要对对各种甲供材材料、设备的的招标时间和和进场时间进进行规定。《项项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》可可为合约造价价部编制《甲甲供材料、设设备等物资采采购月度计划划》提供依据据，同时能更更好地控制各各项甲供材料料、设备的进进场时间，以以避免材料、设设备供应不及及时影响现场场施工现象的的发生。计划编制原则设计出图及图纸纸交付时间顺顺序要满足《项项目发展进度度计划》内各各分期分区施施工顺序的要要求。例如：：XX项目三期地地下室施工图图需要提前到到与二期主体体施工图同时时出图，XX项目室外总总图（包括室室外管线、消消防道路、挡挡土墙施工图图）需要在主主体施工图设设计之前出图图，以满足现现场施工顺序序的要求。设计出图及图纸纸交付计划要要满足《项目目发展进度计计划》内各分分期分区施工工的进度要求求。设计出图及图纸纸交付计划由由项目管理部部负责编制，但但编制过程中中需要与设计计师进行充分分沟通，要求求既能满足现现场施工进度度的需要，又又能综合考虑虑设计单位的的资源投入、造造价成本，不不能因为片面面追求出图速速度而忽视图图纸质量。材料、施工样板板的内容要全全面、详尽，避避免由于材料料、施工样板板内容遗漏而而影响现场设设计效果、工工程质量和施施工进度；材材料样板的确确认时间应尽尽量提前，争争取在施工前前将所有的材材料样板进行行确认，为项项目施工尽早早施工创造条条件；施工样样板确认的时时间安排也需需要结合现场场各分部分项项工程施工进进度进行合理理安排，避免免由于施工样样板确认不及及时而造成现现场返工、工工期延误现象象的发生。总、分包工程分分判及承建商商进场计划要要满足《项目目发展进度计计划》内各分分期分区施工工的进度要求求。各项总、分包工工程的内容要要全面、详尽尽，避免由于于总、分包工工程内容遗漏漏而影响现场场施工进度；；同时工程分分标范围不能能存在“盲区”，以免存在在施工内容的的施工单位不不明确而加大大现场工程协协调管理的难难度。甲供材料、设备备的分判和进进场计划要满满足现场施工工进度的要求求，避免出现现由于甲供材材料、设备的的供应不及时时而造成现场场窝工、待料料现象。例如如：电梯、扶扶梯等大型设设备的供货周周期一般在2～3个月，如果果不能按照要要求的时间提提前订货，将将造成电梯安安装工期的延延误。甲供材料、设备备的分判和进进场计划由项项目管理部负负责编制，但但编制过程中中需要与合约约造价部进行行充分沟通，既既要能满足现现场施工进度度的需要，又又要能综合考考虑钢材、电电缆等价格敏敏感材料的市市场价格涨跌跌因素，不能能按照“一味求快”的思路进行行甲供材料、设设备的采购。否否则，一方面面将造成材料料设备采购成成本的升高，另另一方面甲供供材料设备提提前进场将造造成资金的积积压、保管费费用的提高。计划实施管控措措施在项目施工过程程中，将各项项设计出图、材材料施工样板板确认、工程程和甲供材分分判的计划时时间和实际时时间进行逐项项对比，随时时对设计出图图、合约分判判工作进行预预警和调整，可可使设计、合合约工作的各各项进度节点点得到有效控控制。在项目施工过程程中，可组织织设计、合约约、项目等相相关部门定期期召开项目协协调周例会或或不定期召开开专题协调会会，对各项设设计出图、材材料施工样板板确认、工程程和甲供材分分判计划的执执行情况进行行检讨，确保保项目发展进进度计划的全全面推进。施工进度计划策策划施工进度计划编编制内容在《项目发展进进度计划》中中，对项目分分期分区的开开工、主体封封顶、达到预预售条件、竣竣工验收等主主要进度节点点进行了明确确。为了更好好地对工程施施工进度进行行中间控制，在在工程施工前前，项目管理理部需要编制制《项目施工工总进度计划划》，以便对对各项工程的的进度节点、施施工顺序进行行细化分解和和合理安排。随随着《项目发发展进度计划划》的调整，《项项目施工总进进度计划》也也需要定期进进行调整，以以便能更好地地指导现场施施工进度。通通过《项目施施工总进度计计划》的编制制，项目管理理部可对总、分分包单位的施施工总进度计计划、单位工工程施工进度度计划、各专专项工程施工工进度计划进进行审核和中中间控制，确确保工程施工工按照进度计计划要求如期期推进。施工进度计划编编制原则《项目施工总进进度计划》中中的各项进度度节点要满足足《项目发展展进度计划》的的进度要求，特特别是要对售售楼区内各项项工程的施工工顺序进行精精心策划，为为各项工程的的有效搭接、节节省工期创造造条件，力争争按期达到预预售条件。例例如：在编制制售楼区施工工进度计划时时，可考虑在在第一个标准准层处设置外外挑脚手架，以以便室外管线线工程、道路路能够提前插插入施工；泳泳池、水景、廊廊桥等大型室室外景观结构构工程可与主主体结构同时时施工，以节节省室外景观观工程在关键键线路上的占占用时间。在编制《项目施施工总进度计计划》时，应应对各分部分分项工程进行行细化分解，具具体分解成多多少中间控制制节点可根据据项目施工特特点、建筑物物业形式、分分期销售节点点、合约标段段划分等实际际情况进行确确定。在编制《项目施施工总进度计计划》时，充充分照顾到各各分部工程之之间的工序搭搭接关系，以以保证施工进进度计划的可可操作性，减减少因工作冲冲突而引起的的计划滞后。在编制《项目施施工总进度计计划》时，还还需考虑当地地建筑工程市市场的进度控控制水平，各各分部分项工工程的工期安安排要合理可可行，合理工工期时间需要要保证，否则则将无法有效效保证设计效效果和工程质质量。施工进度计划实实施管控措施施工程进度奖金制制度为了充分调动施施工单位加强强进度管理的的积极性，公公司可对项目目总包工程、精精装修工程、景景观工程设立立的工程进度度奖金制度。根根据项目实际际需要，总包包工程进度奖奖可细化分解解为开工、主主体封顶、售售楼工程进度度、样板房毛毛坯移交、拆拆外架、竣工工验收等中间间进度节点奖奖，景观工程程可按区域划划分为若干区区域完成时间间进度节点奖奖，精装修工工程原则上不不设中间进度度节点奖而约约定为工程竣竣工后一次性性给付。工程进度奖原则则上按设定的的各个进度节节点来分阶段段给付奖金，每每按时完成一一个进度节点点给付一次进进度奖。如未未按照约定时时间完成各项项工程中间进进度节点，但但施工单位采采取切实有效效措施在约定定时间内赶上上进度，也可可对进度节点点奖金进行补补发。审核施工进度计计划，完善进进度保证措施施在工程施工工前，项目管管理部应对总总、分包施工工单位的施工工进度计划和和劳动力、材材料供应、机机械设备投入入等资源投入入计划进行严严格审核，审审查施工进度度计划是否合合理，有无可可能实现，是是否适合工程程的实际条件件和现场情况况，避免以空空洞的不切实实际的工程进进度计划来指指导施工。为为了保证施工工进度，需要要着重审查的的内容包括：：有无制定节节假日（如春春节）期间的的赶工人员、资资金安排措施施，有无拟定定雨季、高温温、台风等恶恶劣气候条件件下施工的应应急补救预案案，对外墙砖砖、石材等订订货期较长的的材料设备有有无提前订货货措施等。施工过程中的进进度管控措施施策划事前控制公司设计、合约约和报建进度度的控制。公公司实行项目目经理责任制制，项目经理理要牵头落实实设计、合约约和报建等各各项进度计划划的推进工作作，即项目经经理要起到“穿针引线”和“推土机”的作用。项项目经理应随随时了解设计计、合约和报报建进度的进进展情况，并并对进度问题题进行及时协协调。特别是是预见到关键键线路上的设设计、合约和和报建进度如如有不能按时时完成的迹象象，则应及时时采用请公司司领导出面协协调、召开项项目协调会、主主动与有关部部门沟通协调调等方式来督督促设计、合合约和报建进进度的按期推推进。设立中间进度控控制节点对一个房地产项项目而言，应应将施工进度度计划中各中中间控制节点点的计划时间间和实施时间间进行对照来来实现过程控控制。过程控控制可采用状状态跟踪表、不不履约通知以以及日报、月月报、现场指指令、现场巡巡视等工具和和手段来形成成书面记录。在在各中间进度度节点施工完完成后，应及及时组织节点点验收，并根根据完成情况况予以考核评评价，不能如如期完成的应应实施处罚措措施。组织图纸会审，提提高图纸质量量由于工程进度的的压力很大，目目前开发商对对建筑工程项项目的设计工工期要求普遍遍偏紧，故施施工图一般都都存在细化程程度不够、错错误遗漏较多多等问题。如如果在施工图图纸会审中把把关不严格，将将会导致设计计问题推后到到后续施工过过程中大量暴暴露，从而将将导致大量设设计变更的出出现，甚至造造成返工、停停工的现象经经常出现，以以致延误工期期、影响工程程进度。因此此，在施工前前，项目（监监理）部应高高度重视施工工图纸的会审审工作，督促促工程管理人人员和施工单单位技术人员员提前消化图图纸，深刻理理会设计意图图，对施工图图中的错误遗遗漏等问题提提前进行暴露露，要求在施施工前就予以以设计修改和和变更，从而而减少在施工工过程中工期期、造价的损损失。关键线路上的工工程需重点考考虑技术方案案成熟的技术方案案是工程施工工前必须完成成的一项工作作，对于特殊殊项目还需考考虑后备方案案，特别是对对关键线路上上的工程更是是需要重点考考虑技术方案案，以确保进进度计划的如如期推进。样板先行制度为保证工程效果果，公司实行行“样板先行”制度，任何何材料和施工工样板都需确确认后方可进进行大面面积积施工。在实实际施工过程程中，由于定定样往往存在在材料取样和和样板确认来来回反复多次次的情况，故故在工程开工工前就先确定定材料、施工工样板则可以以节约大量时时间。提前规划好所有有承建商的后后勤保障措施施后勤保障是工人人进场施工的的前提条件，一一个承建商在在进场前常需需要2～3个星期进行行后勤保障施施工，但如果果前期没有规规划好，将大大大延长这个个周期。提前规划劳动力力计划和材料料进场计划对于关键线路上上的工程，应应督促施工单单位提前作好好劳动力计划划和材料进场场计划的规划划。在招标阶阶段，施工单单位往往对招招标文件中的的各项条件都都一概答应，可可合同签订后后却常常对劳劳动力、材料料设备等资源源的投入措施施难以落实。因因此，在招标标文件中需对对分阶段工期期节点和高峰峰期劳动力投投入等作出明明确要求，并并明确处罚措措施。另外，对对于关键材料料或供货期较较长的材料设设备，需要在在合同中要求求施工单位提提前备货。完善施工手续，做做好现场准备备工作在开工之前，项项目管理部还还要切实做好好各项施工准准备工作，为为施工单位顺顺利进场施工工创造有利的的条件，从而而节省工期，避避免人员窝工工、设备闲置置等现象发生生。例如：提提前办好临时时土方开工证证、桩基提前前开工证、建建设工程施工工许可证等施施工手续，提提前完成场地地平整、施工工用临水临电电提前开通、施施工临时道路路建设等现场场准备工作。事中控制制定实施性进度度控制计划，定定期进行检查查项目管理部部督促总、分分包施工单位位将总进度、单单位工程和专专项工程等控控制性施工进进度计划细化化、分解、落落实成年、季季、月、周等等实施性施工工进度计划，以以便于按年、月月、周对现场场施工进度进进行分析对比比和动态控制制。在每周固定时间间，由项目（监监理）部召集集所有的总、分分包施工单位位召开施工进进度监理协调调例会。在周周监理例会前前，由施工单单位填写《进进度计划与完完成情况对比比表》；在会会中，对施工工单位的进度度执行情况进进行复核和评评价，对施工工单位提出的的进度问题提提出解决办法法，要求对进进度偏差情况况提出补救措措施；在会后后，责任落实实到具体人，对对进度补救措措施进行跟踪踪落实。建立定期的进度度巡查制度在售楼区抢工期期间，工期进进度非常紧张张。为了切实实控制施工进进度，可以采采取每天现场场巡查的方式式来了解各总总、分包单位位的现场进度度实际情况，通通过实际进度度与计划进度度的对比，来来发现现场施施工进度控制制方面存在的的问题，例如如：劳动力投投入不够、材材料供应不及及时、各单位位交叉施工的的工作面移交交不及时等等等。针对诸如如此类的进度度问题，当场场提出解决办办法，采取赶赶工措施，“短、平、快”地及时纠正正进度偏差，使使实际进度尽尽量沿着计划划的轨道推行行。监控事前和事中中施工单位安安排措施施工单位在实际际操作时由于于受自身利益益考虑和本身身素质的影响响往往会出现现进度滞后现现象，故在项项目开工前需需提前规划好好各个控制环环节和控制措措施，如出现现进度滞后应应及时约谈纠纠正。对施工单位采取取多方式、多多层次协调措措施确保工程程进度对于将出现进度度偏差的施工工单位，应积积极主动地采采取多方式、多多层次协调措措施来确保工工程进度。一一般由项目管管理部先进行行协调，如果果协调未果则则需上升到公公司层面来进进行协调，施施工单位被协协调对象也采采取逐级向上上协调、施压压的方式，直直至到施工单单位采取了满满足公司进度度要求的措施施为止。事后控制现场进度奖惩平平衡制度将施工进度与每每月进度款挂挂钩。主管监监理工程师在在月度进度款款申请单上将将施工单位现现场进度情况况实际进行分分析，如未按按照月进度计计划或合同工工期要求完成成，则延缓进进度款支付时时间或扣减未未完工程量款款项，以督促促施工单位加加强施工进度度管理。为了调动施工单单位的进度管管理积极性，除除了公司层面面制定的合同同约定工程进进度奖金外，还还可以在施工工现场采取小小额的进度奖奖惩平衡措施施。例如：如如某施工单位位前期施工进进度较慢则进进行罚款，如如其后期采取取了有效的赶赶工措施则进进行奖励，奖奖罚金额基本本平衡；如某某施工单位施施工进度不能能满足进度要要求则进行罚罚款，如另一一施工单位施施工进度控制制较好则进行行奖励，奖罚罚金额也做到到基本平衡。另另外，在售楼楼抢工期间，可可以采取向施施工单位收取取进度罚款、向向施工班组工工人直接发放放现金奖励的的方式，以充充分调动现场场施工班组人人员的工作积积极性。进度计划调整、采采取工期补救救措施由于雨季施工、劳劳动力和材料料短缺、政府府主管部门政政策变化等原原因仍有可能能造成了进度度计划的延误误，需要对后后续进度计划划进行调整，并并采取工期补补救措施，弥弥补前期进度度延误工期。例例如：当关键键线路上的某某项工程的施施工时间比计计划增加时，可可调整后续施施工进度计划划，缩短部分分非关键线路路上的工期，将将非关键线路路上的机械、人人员等资源调调整、补充到到关键线路的的某项工程上上，从而缩短短关键线路工工作任务的时时间。又如：：为了满足关关键线路上后后续工程按计计划完成的要要求，还可督督促施工单位位采取夜间加加班、延长工工作时间、重重新增加新的的机械和人员员等措施来缩缩短后续关键键工作任务的的工期。工程质量管理策策划工程质量策划概概念工程质量概念对于房地产发展展商而言，工工程质量不仅仅仅指施工单单位的施工质质量，它反映映的是包括建建筑产品施工工质量在内的的产品综合品品质。其验收收标准是基于于现行国家验验收规范即所所谓国家标准准之上的用户户标准。相对对于通常意义义上的“施工质量”而言，工程程质量包含的的范畴更广泛泛，其验收标标准更严格，且且目前尚未形形成统一的验验收标准。主主要包括以下下四部分内容容：施工质量可由施工原因引引起，也可由由设计原因引引起（例如露露台反坎，露露空处涂料，开开敞式电梯厅厅吊顶等）产品效果质量主要包括：设计计引起的建筑筑产品功能质质量问题（例例如门窗分格格设计中不等等宽门扇、露露台反坎、室室内露梁等）；；设计引起的的建筑产品用用户舒适性质质量问题（例例如开关面板板位置布置不不合理、灯具具位置布置不不合理等）；；建筑美观质质量问题（例例如节点及细细部构造的处处理、涉及到到外立面分色色、水电空调调管线布置、生生活阳台开关关插座布置等等）不满足政府主管管部门竣工验验收要求的质质量问题（例例如出入口净净高、通道净净宽、电梯前前室窗开启面面积）设计出图质量（例例如图纸设计计矛盾等）工程质量策划概概念工程质量策划是是站在发展商商的角度，根根据项目的不不同情况，针针对项目不同同发展时期的的特点，分析析研究工程质质量管理的方方式、方法或或控制措施。工程质量管理策策划特点是：：质量策划出出发点必须立立足于发展商商；不同项目目的情况不同同，质量策划划的重点及难难点不尽相同同；同一项目目的不同发展展时期，质量量策划的重点点及难点不尽尽相同。工程质量策划的的作用减少因设计缺陷陷影响建筑功功能性或用户户舒适性；减少因设计缺陷陷造成工程质质量；减少设计不符合合规范影响验验收；减少设计与销售售不符引起住住户投诉；减少设计与报建建不符影响规规划或消防验验收；加强细部构造处处理，提升项项目精品形象象；减少施工技术层层面的安全事事故及技术性性质量问题；；将施工控制措施施真正落实到到位，减少施施工质量问题题。工程质量策划的的意义为工程质量始终终处于可控状状态、质量目目标得以顺利利实现提供强强有力的技术术保障。提升项目质量水水准，对项目目销售及公司司品牌做出贡贡献。前瞻性解决质量量及技术问题题，为项目发发展进度及验验收入伙顺利利实现提供有有力支持；前瞻性解决质量量及技术问题题，避免返工工造成的损失失，节约了工工程成本。工程质量策划内内容设计优化及完善善设计优化及完善善是项目质量量策划中一项项非常重要的的工作。公司司一般通过内内部会审的形形式开展这一一工作。内部部会审由公司司内部各相关关部门组成，主主要是审查以以上设计的功功能性、舒适适性、效果及及规范方面的的问题。而外外部会审则以以施工单位、监监理单位提问问为主，主要要是解决涉及及施工方面的的设计问题。对设计图纸进行行功能性复核核。建筑布置：室内内有无露梁露露柱，室内通通道有无高度度过低，阳台台/露台与室内内有无高差等等；（重点复复核首层、标标准层及顶层层，方法是将将本层建筑图图与上一层结结构图对照比比较）入户门：门开启启方向是否合合适，开关时时是否自然及及不妨碍周边边其他门窗或或设施，猫眼眼或电磁有无无设置，位置置是否合理等等；铝合金门门窗：客厅门门开启净宽有有无较小，窗窗可开启面积积及宽度是否否合适，开启启扇执手有无无过高，厨房房门净宽能否否满足搬洗衣衣机进出，厨厨房门及首层层客厅门是否否考虑设置门门锁等；水电：室内有无无房间未考虑虑电话、电视视、网络，室室内开关、插插座位置布置置是否合理，阳阳台给水、排排水有无考虑虑并是否合理理等；其他：卫生间有有无排气扇洞洞、厨房有无无烟道洞；空空调位宽度是是否够摆放室室外机等。楼梯间/电梯厅厅：门牌号及及门铃有无考考虑；电梯到到站灯、楼层层指示灯在结结构设计中有有无预留，屋面是否考虑有有检修孔或检检修通道等；；大堂/电梯厅：：有无考虑信信报箱及可视视对讲机等。复核设计图纸是是否满足强制制性条文及各各类报建批文文要求。通道的净高是否否满足规范（应应特别注意建建筑装修层对对净高、净宽宽的影响）；；阳台栏杆有有效防护高度度是否满足，落落地窗是否设设计有护栏、凸凸窗是否设计计有儿童防护护网，栏杆的的样式（包括括立杆净距及及防攀爬）是是否满足规范范要求等；自然通风电梯前前室通风面积积是否满足规规范，高层住住宅中相临住住户窗距离是是否满足消防防规范，不满满足时是否设设有防火隔断断，入户门是是否直接面对对电梯合用前前室，或直接接面向电梯前前室的户数有有无超过规范范要求，或超超过时有无隔隔断措施；单单元式住宅屋屋顶之间是否否连通，塔式式住宅自然通通风的剪刀楼楼梯间通风面面积是否满足足规范；室外外是否形成消消防环路，沿沿建筑屋某一一面是否路径径过长而需在在中间增加开开口，消防通通道宽度、转转弯半径坡度度是否满足规规范，中间穿穿越建筑物时时洞口净高是是否满足规范范，消防扑救救面距建筑物物距离是否满满足规范、扑扑救面方向建建筑是否设计计有外挑结构构或室外环境境设计有高大大乔木而不满满足规范要求求等。厨房燃气进户管管与灶台火炉炉距离是否满满足规范要求求，室外燃气气管边是否有有高大乔木距距离过近而不不满足规范要要求等。以往项目成功做做法或经验教教训的借鉴。总结以往项目在在施工过程中中或各类验收收时出现的问问题及入伙前前后业主的投投诉，及时优优化和完善设设计，可避免免本项目重犯犯以前出现的的老毛病。空调管线、生活活阳台及卫生生间水电布置置、室外管井井布置等。根据每一房间室室内与室外平平面、立面之之间的相互关关系，分析空空调室内机、室室外机的合理理布置位置，确确定空调管线线走向及空调调洞的布置位位置。一般来来说，在凸窗窗部位分体机机采取上供上上的关系空调调管线相对短短些，对外立立面的影响小小一些。这些部位水电开开关面板及水水电设备相对对集中一些，且且墙、地面面面层材料一般般为面砖或石石材等块体装装饰材料，布布置合理一方方面使用方便便，另一方面面显得美观精精细。室外水电与景观观设计分别为为两个不同公公司设计，相相互之间难免免存在冲突，如如不合理处理理则可能影响响效果，甚至至出现管井设设在首层私家家花园内或门门口而引起业业主投诉。解解决方式是提提前将两项设设计拼在同一一张图上，发发现冲突及时时调整。合同招标质量技技术要求在各项招标工作作开始之前，需需要将公司关关于本招标项项目的成功做做法及特别要要求以招标要要求的方式提提出。这些成成功做法及特特别要求超出出规范和设计计，可能需涉涉及费用，提提前以合同条条款的形式固固定下来有利利于为今后能能在工程实施施中得到较好好的贯彻落实实提供最有利利及有力的保保障，同时在在保障工程质质量的前提下下也能最大限限度地节约工工程成本。土建方面钢筋马凳要求带带塑料套，楼楼板分布筋底底部要求垫成成品塑料垫块块，屋面结构构浇注要求原原浆压光，室室内非卫生间间部位地坪施施工前均要求求试水24小时，门窗窗边要求分两两次塞缝，加加气块墙体窗窗边均要求设设构造柱，外外墙滴水凹槽槽要求采用塑塑料成品线槽槽等。铝合金门窗对型材、五金配配件、玻璃的的品牌及质量量性能指标等等方面的要求求均作出明确确规定。栏杆铁艺除对钢材性能指指标及油漆品品牌作出规定定外，还对镀镀锌工艺作出出明确规定。木门或木地板除对木材种类及及油漆品牌作作出规定外，还还对木材加工工防腐方面作作出明确规定定。方案审查及技术术交底对重要部位及关关键工序，均均要求施工单单位报送专项项施工方案，专专项施工方案案经审核通过过后，方可进进行施工。施施工方案报送送经评审后，及及时将评审意意见及技术要要求，向本项项目管理部相相关工程师及及施工单位进进行交底。通通过控制方案案审查这一环环节，确保本本工程的重要要部位及关键键工序做到技技术上可行，在在技术层面避避免安全或质质量事故的产产生，并满足足公司总体目目标。同时通通过技术交底底，将本工程程的重要部位位及关键工序序的主要控制制环节传达给给现场工程师师及施工单位位，便于现场场控制及实施施。地下室方案重点审查地下水水位降排水措措施，支撑体体系是否安全全合理，承台台底板大体积积砼温控措施施，侧墙超长长结构防裂抗抗渗措施，养养护及雨季施施工措施等。转换层方案重点复核支撑体体系安全性，包包括传力路径径、框支梁纵纵横双向立杆杆间距、框支支梁柱墙模板板主次龙骨间间距、框支梁梁支撑立杆扣扣件数量、后后浇带处门架架支撑等受力力计算复核，并并应注意横杆杆、斜撑等构构造措施是否否设置合理。并并应重点考虑虑框支梁柱柱柱头处钢筋密密集情况下浇浇砼措施、大大体积砼浇注注的温度控制制。外架方案重点复核外架受受力安全计算算，检查外架架形式（落地地架、挑架、爬爬架等）是否否满足项目发发展要求及售售楼要求。铝合金门窗方案案重点复核门窗加加工精度保证证措施、门窗窗安装精度保保证措施、大大窗的分割及及垂直运输方方式、门窗周周边防水塞缝缝方案及控制制措施等。样板先行确认所有景观及精装装修材料均需需经材料样板板确认后方可可定货及进场场；所有装修修工程包括粗粗装修的砌筑筑、抹灰工程程等，在大面面积施工前必必须先做施工工样板，施工工样板经确认认后方可大面面积施工。材材料样板是合合约分判的基基础，一般需需材料样板确确定后方可分分判；施工样样板是施工的的依据，大面面积施工一般般以确定的施施工样板为参参照。样板确确认包括质量量确认和效果果确认两个方方面。通过样板确认这这一环节，在在保证建筑产产品的功能及及效果的前提提下，尽量避避免因设计调调整或施工整整改带来的大大面积返工和和损失，并有有助于减小因因样板未确定定导致分判、材材料加工或备备料、设计修修改等相应滞滞后的风险，保保证施工质量量及进度。外墙砖包括勾缝缝剂样板：包包括材料样板板和施工样板板两个方面。外外墙材质对外外墙效果影响响至关重要，确确认过程可能能来回反复多多次，确认周周期较长，有有时甚至还可可能更改已确确定的材料样样板。且外墙墙砖材料确认认及分判后，外外墙砖加工生生产一般需30-550天，因此必必须事先考虑虑这一因素，尽尽早确定施工工样板。铝合金门窗样板板：包括材料料样板和施工工样板两个方方面。当材料料样板选定后后，如选取的的型材和配件件较独特时，在在做加工样板板的过程中可可能会陆续发发现型材和配配件匹配方面面的设计及技技术问题，提提前作样板有有助于在大面面积开工前有有充裕的时间间解决，有时时甚至还可能能更改已确定定的材料样板板，且这些解解决方案中可可能涉及造价价问题，在分分判前暴露这这些问题使得得这些成本因因素能在投标标报价中确定定。门窗施工工样板能进一一步检验门窗窗设计中还存存在哪些问题题，并能及时时暴露安装中中存在的问题题。砌筑及抹灰样板板：针对每一一种户型均作作一个砌筑及及抹灰样板，建建筑、结构及及水电管线的的相互关系变变得非常直观观，哪些部位位露梁或露柱柱、哪些构件件空间交接后后需处理、哪哪些部位开关关线盒使用不不便、哪些部部位需增加砼砼等构造措施施一目了然，便便于寻求处理理方案。室外景观样板：：景观面层做做法涉及到环环境效果，确确认过程可能能反复多次，确确认周期较长长。且大多景景观装修材料料定货周期较较长，因此事事先需考虑这这一因素，提提前将各种景景观装修材料料做出施工样样板并及早确确认。关键质量指标的的监控及检验验办法对监理细则的考考量和评价，重重点突出其具具体检查监督督措施的可操操作性及实施施性，避免简简单引用规范范条文，真正正将检查督促促落到实处，真真正体现“监理细则”的作用。加气砼养护时间间针对加气砼出炉炉放置时间过过短就上墙导导致砌筑裂缝缝问题，执行行中可采取在在厂家划出专专门的堆场，对对加气砼出炉炉时间作好标标记，出炉15天后方可运运入现场。防水材料厚度针对防水单位偷偷工减料的问问题，通过控控制防水材料料用量及现场场实测防水层层厚度的“双控”措施来控制制，进场时要要求防水单位位按理论用量量将材料一次次进到位。外墙防水层施工工针对外墙用聚合合物胶结粉粘粘贴面砖时粘粘贴层在工序序施工时即被被隐蔽的问题题，可要求将将粘贴工序分分解成两步，先先在墙面满刮刮部分厚度，检检验后再用剩剩余厚度贴砖砖。栏杆铁艺、木构构件、铝合金金门窗加工采取不定期突然然袭击到加工工厂检查，查查看加工工艺艺或材料品牌牌与公司要求求有无出入。施工验收及工序序控制要求所有的工序序开始之前，必必须报监理工工程师同意；；所有工序完完成之后，必必须报监理工工程师检查验验收。将施工工验收及工序序控制与进度度款支付结合合起来，支付付申请单附上上各种控制表表格，对未按按以上要求办办理或违反上上述规定者，拒拒绝支付相关关工程量的进进度款。只有有采取强有力力的措施狠抓抓质量关，才才能保证本工工程的施工质质量在公司的的可控制范围围内。钢筋工程：隐蔽蔽工程验收。检检查是否满足足设计要求及及质量要求。模板工程：检查查模板平整度度及支撑安全全性。外架拆除：检查查已完部分施施工质量是否否满足，有无无相关其他未未完工程。砌筑抹灰：检查查是否按工序序施工，施工工质量是否满满足要求。不不按工序施工工是墙体裂缝缝产生的重要要原因之一。防水施工：对基基层、防水层层防渗漏效果果层层把关，检检查防水层施施工质量及防防水材料有无无偷工减料。门窗施工：检查查门窗的安装装质量，并控控制门窗周边边塞缝工序，以以保证门窗防防渗漏的效果果。管洞封堵：检查查是否按工序序施工,不按工序施施工是管洞渗渗漏最主要的的原因。联合验收对重要部位及关关键工序，一一方面，通过过方案审查及及技术交底，使使得施工方案案在技术上做做到可行并将将技术要求传传达到现场执执行层；另一一方面，必须须高度重视现现场执行的程程度及落实的的效果，对重重要部位及关关键工序，均均由项目管理理部经理/副经理（主主任工程师）、技技术负责人、监监理单位总监监/总监代表、各各专业工程师师会同施工单单位组织联合合验收。通过过联合验收，一一方面，使得得验收的结果果及发现的问问题更全面及及权威一些；；另一方面，大大规模联合验验收可反映出出公司狠抓质质量的决心，从从而触动施工工单位提升质质量意识。地下室：验收钢钢筋、模板的的施工质量，支支撑搭设的安安全性，各类类预埋预留是是否满足功能能性等。标准层：验收钢钢筋、模板的的施工质量，支支撑搭设的安安全性，主要要检查各类预预埋预留是否否满足功能性性等。防水：检查防水水层施工质量量、材料真伪伪及厚度等。防渗漏、防沉降降、防开裂专专项策划防渗漏专项策划划管洞封堵，电梯梯井基坑、生生活水池、消消防水池、游游泳池、室外外水景。应特特别注意中间间退台楼层的的露空平台应应做防水，露露空电梯厅或或地下室局部部露空部位的的顶棚及侧墙墙装修材料应应有防水性能能。地下室及及半地下室结结构自防水及及柔性材料防防水均应自成成封闭体系。根据不同防水部部位对防水材材料的要求不不同，选取合合适的防水材材料。如屋面面选取涂膜类类防水材料既既有利于施工工又因其粘接接性能好而易易于保证施工工质量。地下下室顶板一般般有种植要求求，选取耐根根系的卷材类类防水材料可可能更合适。卫卫生间侧墙由由于面层装修修一般贴砖，选选取聚合物水水泥基材料可可能既能防水水又能保证粘粘贴强度。板施工时均要求求原浆压光，防防水施工前做做48小时闭水试试验、管洞要要求分两次封封堵并试水、门门窗要求分两两次塞缝等措措施多管齐下下。防沉降专项策划划部位：天然基础础、桩基础、首首层地坪、基基坑或管线回回填、室外道道路、室外景景观结构（包包括台阶踏步步等）。严格控制天然基基础持力层地地耐力是否满满足设计，严严格控制桩基基