土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称:天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告(项目地址:天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米)受托估价单位:略土地估价报告编号:略土地估价技术报告编号:略总述称天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告略估价方略五、估价依据:国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为得通知》;六、估价基准日:一日七、估价日期:月十一日至二零零四年六月一日八、地价定义:通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯与宗地内平整)。宗地使用面积为九、估价结果:原则,按照估价程序,采用科学得估价方法,在认真结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素得分析,权在估价时点得价值为:国有土地使用权面积:16339.87平方米贰万捌仟陆佰陆拾元整。(3)本次估价只限报告中所确定得特定估价目得,不适用于其她行为。略略(机构公章)二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,国有土地委估宗地使用权类型为国有土地,宗地用途为居住。该土地法定最高使用年1、一般因素影响地价得一般因素就是指影响城市地价总体水平得一般、普遍、共同得以下内容:城市资源状况:天津市就是中国四大直辖市之一,其地理坐标为北纬38度33依燕山,东临渤海,位于环渤海经济圈得中心,就是中国北方对外经济往来得主现代化港口城市与我产作为支柱产业加速发展得总体部署,为天津市房地产业得发展形成了较好得宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入,城市环境明显改善,城市功能进一步提高,城市经济步入快速发展轨道,土地价值稳步提高。土地交易更加公开来源上瞧,国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其她资金都有增加,特别就是外商投资。同时,为房地产投融资得资本市场建设有了快速发展,公积金缴存比例不断提高,土地抵押贷款、在建工支持了本市得房地产开发城市规划与发展目标:为落实天津市城市总体规划,尽快把天津市建设为现代化得国际港口大都市与我国北方重要得经济中心,在近期规划期内(2002-2006)天津市将重点建设中心商务区与中心商业区,完善天津市作为区域性金融中心得建设,突出海港、航空港得经济带动作用,形成一批具有相当辐射能力得物资集散贸易中心;促进工业基地特别就是高新技术产业基地得发展,增强城市得经济实力;围绕提高城市文馆等文体设施及大用权16339.87平方米,土地设定用途为居住,地处南开区居住四级用地、被评估宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,交通条。(5)环境条件。地块地势平坦,有扩展余地、该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七为在本次评估中能够最终体现客观、公正、科学、合法得原则,我们在工作根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务得效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性得商品或服务同时存在时,律,某块土地得价格,受其她具有相同使用价值得地块,即同类型具有替代可能得在完全得市场竞争中,一般商品得价格都取决与供求得均衡点。供不应求价格就垄断性特征。则一般商品得价格,就是伴随着构成价格得因素得变化而发生变动得、土地价格也有同样情形,它就是各种地价形成因素相互作用得结果,而这些价格形成因素经常处于变动中,所以土地价格就是在这些因素相互作用及其组合得变动过程中形变动之中,因此应把握各因素之间得因果关系及其变动规律,以便根据目前得地土地总就是处于一定得自然与社会环境中,必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境,则该土地得收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地就是判断其就是否协调,这直接关系到该地块地收益量与价格。方法可能会使评估结果产生较大得偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地得宗地情况,充分考虑用地类型及所掌握得资料,选择最适宜得方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜得方法进行评估,以便相互验证,减小误差,确定出合理得评估价值。二、估价方法与估价过程待估宗待估宗地使用权出让住宅利七通一平天师大附中南大,天师大天师大幼儿园水上公园,天图周邓纪念馆工、建、招商行第二七一医院使用权出让附有建筑物70年住宅利七通一平天师大附中南大,天师大天师大幼儿园水上公园,天图周邓纪念馆第二七一医院案例1使用权出让附有建筑物住宅利七通一平天师大附中南大,天师大天师大幼儿园水上公园,天图周邓纪念馆第二七一医院2002、6使用权出让附有建筑物住宅利七通一平天师大附中南大,天师大天师大幼儿园水上公园,天图周邓纪念馆工、建、农行第二七一医院交易时间交易方式土地类型土地所有权使用期年限土地用途交通条件繁华程度基础设施幼儿园套行环境条件区域状况交易状况项目建建筑类别个别条件建筑结构装修状况绿化率建筑面积占地面积容积率项目位置宗地形状土地价格楼面地价住宅砖混坯。53南开区水上北路周邓则住宅砖混坯1。8水上公园路西则住宅砖混坯1、8红旗南路东迎水道南则1028。7住宅砖混坯迎水道南则宗地条件表2比较因素修正系数表交交易时间交易方式土地类型土地所有权使用期年限土地用途交通条件繁华程度基础设施社会环境供给处理设施状态商店街道配置状态教育与社会福利设施灾害发生得危险性公害发生得程度空地面积及利用状态景观等状态规划限制建筑类别案例31111111111111111.9900、980110.9801110。9901111111111110。9901111区域状况交易状况建筑结建筑结构装修状况规划条件容积率估价对象评估价格(元/平方米)10。9801.8401555。554110、9090。9961745.31110。9561687、9宗地条件总修正比率V=1591、875(元/平方米)V=1678.996(元／平方米)V＝1801、727(元/123)123公式如下:L=[M—A＊(1+I+P＋R+IP+IR)-MS]/(1+R＋P)式中:L-—某一商品楼用地得单位面积楼面土地价格;M-—某一商品楼房单位售价;A——当地同类建筑单位面积平均造价;运算如下:M=3400(元／平方米)A=1300(元/平方米)R＝5、31%P%故:L＝1331。601(元/平方米)率VLm37。349(元/平方米)估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,国有土地使用权16339.87平方米在估价时点得价值。使用权类型为国有土地,地等级为四影响因影响因素距一级商业中心(m)繁华距二级商业中心(m)程度距区级商业中心(m)距小区商业中心(m)距交通干道(m)交通条件距公交站点(m)距火车站(m)人口密度(万人／km2)基本设施完备度距小学(m)社会服务设施距医院(m)距文娱场所(m)环境质量规划限制土地使用年期率土地开发程度宗地条件说明210声环境三级、有绿地、小污染源住宅区。53七通一平个别因素住宅朝向住宅朝向南北向个别因素影响因素距一级商业中心(m)程度距二级商业中心(程度距区级商业中心(m)距小区商业中心(m)距交通干道(m)交通条件距公交站点(m交通条件距火车站(m)人口密度(万人/km2)基本设施完备度距小学(m)社会服务设施距医院(m)距文娱场所(m)环境质量规划限制影响因素土地使用年期容积率土地开发程度住宅朝向修正幅度(%)000。4401。100。4400、220、440、17修正幅度(％)111P＝P×(1±∑K)×K×K×Kj3×┉×K0inj1j2jn0K-—宗地所在得某一用途得土地级别得区域因素修正率;K——宗地得个别因素修正系数0injn根据委托方提供得资料与该宗地得现实状况,本次估价拟采用市场比较法进市场比