主题乐园工程施工组织设计方案

济南市xx乐园工程建设组织实施方案xx投资有限公司xx理有限公司二零零九年十一月

目录与内容不同待调整TOC\o"1-2"\h\z\u一、项目概况 31、工程概况 32、项目结构 4二、项目实施组织 51、项目实施组织结构 52、主要参建方职责分工 63、项目合同管理及合同结构 84、项目管理部组织结构 105、项目管理总体工作流程 11三、项目策划组织管理 121、项目策划的组织 122、项目策划的工作任务 123、项目策划的工作流程 144、项目规划任务书（附件1） 15四、规划设计组织管理 161、规划设计的组织 162、规划设计的工作任务及成果 163、规划设计的工作流程 184、规划设计工作计划（附件2） 19五、征地拆迁和手续办理1、征地拆迁的组织2、征地拆迁的工作任务及成果3、征地拆迁工作流程 204、土地手续办理工作任务及成果 215、土地手续办理工作流程 236、项目手续办理工作任务及成果7、项目手续办理工作流程8、征地拆迁及土地手续办理计划表（附件） 239、项目手续办理工作计划表（附件）六、招标采购组织管理 241、招标采购的组织及方式 242、招标采购的工作任务及成果 243、招标采购工作流程 244、招标采购计划（附件） 24七、施工准备组织管理 241、施工准备主要工作任务 242、施工准备组织 243、施工准备工作计划（附件） 24八、施工阶段组织管理 251、施工阶段主要工作任务 252、施工阶段的组织 273、施工阶段的主要控制措施4、施工阶段工作计划（附件） 27九、总进度规划 27（一）济南xx乐园工程实施总进度规划，详见附件1。 27主要控制节点： 271、2009年12月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计 27（二）近期工作重点 28十、开工前工作配档表 28一、项目概况（一）工程概况济南市xx乐园工程概况如表1-1所示。表1－1项目名称济南市xx乐园建设单位济南市西区建设投资有限公司建设地点济南市xx乐园位于济南大学科技园瓦特路以北，海棠路以东，紫薇路以西和以南，呈其半环抱状态。实施分期及建设内容济南xx乐园工程建设分两期建设：第一期建筑面积为175931㎡，以“风”的版块为主，“风”以零售奥特莱斯为核心出发点，汇集国内外知名精品品牌，如国际一线品牌、国际二线品牌、国内品牌、创意工坊炫宝盒、会务+宾包馆+服务大厅+租售中心、餐饮（中型餐饮和点缀型餐饮）等。第二期建筑面积为181583㎡，以“雅”和“颂”的版块为主，“雅”以家具和食品奥特莱斯为出发点，并加入创意艺术品、画家衬、艺术中心、创意工作室等全新业态，如家居直销卖场、生活馆、艺术品、创意商品、名特优食品意会、餐饮（包括大型餐饮综合体、特色风情街/酒吧、小餐饮）等；“颂”以娱乐以庆典体验为根本出发点，汇集中国与世界各种节庆表演和主题娱乐中心，如团山鲜花港和波尔多城堡—红酒俱乐部等。规划占地面积约556380㎡需调整总建筑面积约352800㎡建筑基底面积159025㎡建筑密度28.5%容积率0.63停车位1531辆项目总投资项目总投资测算约为23亿元人民币，其中土地投入费用约5.4亿元，建安直接投资约12.56亿元；其中第一期建安直接投资约6.90亿元，第二期建安直接投资约8.05亿元。项目土地构成分析共740亩地，由5部分构成：1.已经出让给三泽的商业居住综合用地358.2亩，需办理收储手续；2.现有山体—团山127.6亩，为集体用地，需进行收储；3.中国网通卫星地球村20.2亩，需将其部分用地收储和进行改造安置；4.变电站约2亩，现状保留，需进行外部包装改造；5.其他未办手续用地232（含基本农田144亩)，需办理用地性质变更手续和落实建设用地指标等事宜。（二）项目结构如图1.1所示济南市济南市奥特莱斯主题乐园“风”区（15万㎡）“风”区（15万㎡）“雅”区（12.4万㎡）““颂”区（7.6万㎡）二、项目实施组织管理模式（一）项目实施组织结构如图2.1所示根据济南市xx乐园项目建设的特点并结合其实际情况，建议其项目管理模式为：建设单位市政施工单位甲供材单位总包施工单位规划勘察设计单位前期策划单位环境评价单位可研编制单位压矿评估单位地质灾害评估单位土地房产评估单位地震安全性评估单位监理单位招标代理单位勘察测绘单位运营管理单位单位物业管理单位单位专家顾问组山东营特项目管理公司项目管理单位跟踪审计单位济南市西区建设投资公司以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营，各参建单位协同参与的项目组织管理模式。建设单位市政施工单位甲供材单位总包施工单位规划勘察设计单位前期策划单位环境评价单位可研编制单位压矿评估单位地质灾害评估单位土地房产评估单位地震安全性评估单位监理单位招标代理单位勘察测绘单位运营管理单位单位物业管理单位单位专家顾问组山东营特项目管理公司项目管理单位跟踪审计单位济南市西区建设投资公司图2.1：项目组织结构图（二）主要参建方职责分工主要参建方职责分工表2-2序号单位名称主要职责1建设单位（1）负责协调与xx乐园有关政府部门的关系，办理项目立项、土地征收、规划许可等相关建设手续；（2）负责工程建设外部环境的协调工作；（3）负责工程建设资金的筹措和拨付；（4）负责招标、定标和合同签订工作；（5）负责工程建设过程中重大问题的决策；（6）负责工程变更、签证的确认以及资金审批；（7）其它相关工作。2专家顾问组为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询论证意见。3项目管理单位（1）协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设计的管理工作。（2）协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。（3）协助建设单位进行项目建设手续办理，对相关单位进行跟踪管理。（4）协助建设单位组织有关招标、采购工作；（5）负责起草合同文本，组织合同谈判，形成合同正式文件后报建设单位审批签订，并协助管理合同的履行；（6）协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动；（7）协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工作；（8）协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。4项目运营管理单位（1）负责编制xx乐园项目的经营管理方案；（2）负责项目国内外品牌的招商和引进；（3）参与xx乐园项目的设计管理工作；（4）参与xx乐园项目的施工管理工作；（5）参与xx乐园项目的竣工验收及移交工作；（6）负责xx乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。5咨询评估单位（1）负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文件等；（2）负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审；（3）负责安全评估，编制安全评估报告并通过评审；（4）负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。6前期策划与规划设计单位（1）负责xx乐园项目的定位研究工作；（2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策支持方案；（3）负责xx乐园项目修建性详细规划设计；（4）负责xx乐园项目建筑单体方案设计工作。7施工图设计单位（1）负责完成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计；（2）负责施工阶段的现场设计服务。8专项设计单位负责完成各专项设计（如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等）。9招标代理单位（1）负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作；（2）负责组织甲供材料、设备的招标采购工作及甲定乙供材料的价格确认工作；（3）负责组织甲定乙供材料、设备询价工作；（4）协助合同的签订工作。10监理单位按照监理规范及合同要求：（1）负责所监理范围内的进度控制、质量控制、投资控制、安全管理；（2）负责所监理范围内的合同管理、信息管理；（3）负责所监理范围内的协调工作。11总包施工单位（1）负责xx乐园项目的施工、验收、移交及保修工作；（2）负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位指定专业分包单位；（3）协调各专业施工单位间的关系。12甲供材单位（1）根据进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备；（2）及时提供材料合格证明、复检报告。13指定专业分包施工单位接受建设单位及施工总包单位管理，负责所承包范围内的业主指定分包专业工程（如小品雕塑工程、精装修工程等）的施工及保修工作。14跟踪审计单位（1）参与各类招标及合同洽谈与签订工作；（2）负责现场跟踪审计的全部工作（包括现场勘验和确认经济签证；审核确认项目定价、材料（设备）定价；审核形象进度付款；审核资金需求计划等）；（3）参加与经济工作相关的例会和专题会议等；（4）负责及时对工程预算、中间结算及竣工结算进行审核；（5）收集、整理和移交跟踪审计过程资料等。（三）项目合同结构建设单位建设单位济南市西区建设投资公司济南市西区建设投资公司项目管理单位监理单位招标代理单位勘察测绘单位物业管理单位可研编制单位建筑设计单位运营项目管理单位监理单位招标代理单位勘察测绘单位物业管理单位可研编制单位建筑设计单位运营管理单位前期策划单位甲供材单位跟踪审计单位专业评估单位施工单位图2.2：项目实施组织结构图注：根据项目管理目标要求，构建竞争的氛围和环境，合理划分合同段，确定合同包，界定单位时间的资源投入量。（四）项目管理部组织结构吴则友、金红光、陈乃光、范新华、鲁建华专家顾问组项目主任徐友全吴则友、金红光、陈乃光、范新华、鲁建华专家顾问组项目主任徐友全项目项目经理杨安民计划信息组技术管理组投资合同组施工管理组计划信息组技术管理组投资合同组施工管理组组长：金笛成员：组长：金笛成员：组长：李军成员：组长：赵菁如土建：安装：组长：杨安民（兼）土建：水暖：电气：室外：安全：注：根据项目进展情况随时增加或更新项目人员构成，确保实现项目管理目标。济南市奥特莱斯工程项目管理部人员信息汇总表序号姓名性别年龄专业学历职称执业资格工作岗位1徐友全男45工程管理博士教授注册监理师项目主任2杨安民男37土木工程本科工程师注册咨询师注册项目管理师注册监理师项目经理施工管理组组长（兼）3李军男30结构工程硕士工程师注册结构师设计管理组组长4赵菁如女24工程管理本科助理工程师投资合同组组长5金笛女24食品科学与工程本科助理工程师计划信息组组长（五）项目管理总体工作流程运用信息化手段做好信息文档管理工作项目管理单位组织竣工验收，办理竣工结算建设单位+项目管理单位+审计单位+其他参建单位+行政监督管理部门办理建设手续建设单位+长清区政府+项目管理单位按项目实施方案组织实施建设单位+项目管理单位组织地形测绘工作项目管理单位+测绘单位组织监理招标、签订监理合同建设单位+项目管理单位+招标代理单位现场施工条件准备建设单位+项目管理单位按总进度规划组织监理单位控制进度目标项目管理单位组织施工招标、签订施工合同建设单位+项目管理+招标代理组织图纸会审项目管理+监理单位审批监理规划项目管理单位审批施工管理规划监理单位提供开工条件建设单位+项目管理单位组织施工项目管理单位按合同控制工程投资，控制工程变更、签证及索赔项目管理单位按合同、图纸、规范、标准要求组织监理单位控制施工质量项目管理单位按有关法规要求督促监理、施工单位抓好安全文明施工编制项目实施方案建设单位+项目管理单位项目管理单位组织土地、房屋测绘工作项目管理单位+测绘单位组织土地、房屋评估工作建设单位+项目管理+评估单位运用信息化手段做好信息文档管理工作项目管理单位组织竣工验收，办理竣工结算建设单位+项目管理单位+审计单位+其他参建单位+行政监督管理部门办理建设手续建设单位+长清区政府+项目管理单位按项目实施方案组织实施建设单位+项目管理单位组织地形测绘工作项目管理单位+测绘单位组织监理招标、签订监理合同建设单位+项目管理单位+招标代理单位现场施工条件准备建设单位+项目管理单位按总进度规划组织监理单位控制进度目标项目管理单位组织施工招标、签订施工合同建设单位+项目管理+招标代理组织图纸会审项目管理+监理单位审批监理规划项目管理单位审批施工管理规划监理单位提供开工条件建设单位+项目管理单位组织施工项目管理单位按合同控制工程投资，控制工程变更、签证及索赔项目管理单位按合同、图纸、规范、标准要求组织监理单位控制施工质量项目管理单位按有关法规要求督促监理、施工单位抓好安全文明施工编制项目实施方案建设单位+项目管理单位项目管理单位组织土地、房屋测绘工作项目管理单位+测绘单位组织土地、房屋评估工作建设单位+项目管理+评估单位组织勘察设计工作建设单位+项目管理单位+勘察设计单位现场摸底调查项目管理单位+长清区指挥部三、项目策划组织管理（一）项目策划的组织建设单位济南市西区建设投资公司建设单位济南市西区建设投资公司项目管理单位山东营特项目管理公司专家顾问组运营管理单位单位前期策划单位长清区政府图3.1：项目实施组织结构图（二）项目策划的工作任务根据xx乐园策划工作的实际情况，项目前期策划单位包括西区投融资管理中心、长清区政府、山东营特建设项目管理有限公司、上海天一投资顾问有限公司、上海丰畅、山东省工程咨询院等。在项目策划阶段，主要应完成xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策工作。在前期策划阶段，各参建单位的工作任务及工作成果如下表3-1所示。各参建单位在前期策划阶段中的工作任务及工作成果表3-1单位名称主要工作任务工作成果西区投融资管理中心+长清区政府（1）负责提供策划所需基础资料；（2）负责策划过程中重大问题的决策；（3）负责对策划报告的内容进行确认；（4）负责与规划、土地等政府部门关键事宜的协调；（5）负责策划合同的签订及咨询费用的拨付工作；项目管理山东营特（1）协助建设单位做好对项目前期策划与决策阶段的管理工作；（2）代表建设单位编制xx乐园组织实施方案；（3）协助建设单位做好对项目前期策划单位的跟踪管理和协调工作；（1）《济南市xx乐园项目管理建议书》。（2）《济南市xx乐园前期项目管理规划》。（3）《济南市xx乐园项目组织实施方案》。项目策划上海天一（1）负责xx乐园的定位研究工作；（2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实施模式等方面的决策支持方案；（3）负责组织编制概念性方案设计任务书；（4）按合同规定的其它要求。（1）《济南xx乐园区域环境调查分析报告》。（2）《国内外以xx乐园为主题的开发建设成功案例研究报告》（3）《济南xx乐园定位研究报告》。（4）《济南xx乐园开发模式及经济测算研究报告》。（5）《济南xx乐园环境调查分析报告》。（6）《国内外类似xx乐园成功案例研究报告》。（7）《济南xx乐园策划报告》。（8）《济南xx乐园规划设计任务书及建筑设计要点》。山东省设计研究院（1）协助编制xx乐园规划设计任务书（2）负责xx乐园规划设计方案和建筑单体方案（3）负责xx乐园修建性详细规划设计（1）《xx乐园规划设计任务书》（2）《xx乐园规划设计方案和建筑单体方案》（3）《xx乐园修建性详细规划设计》（三）项目策划的工作流程策划阶段的工作流程图如下图3.1所示。建设单位审核否策划单位根据建设单位意见修改完善，提出策划报告终稿。是否达成一致项目策划单位市场调研建设单位提出策划要求，并提供相关基础资料是是否审核通过研究提出中间成果，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否是策划咨询工作完成建设单位审核否策划单位根据建设单位意见修改完善，提出策划报告终稿。是否达成一致项目策划单位市场调研建设单位提出策划要求，并提供相关基础资料是是否审核通过研究提出中间成果，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否是策划咨询工作完成图3.1：策划阶段工作流程图（四）项目策划设计任务书（附件1）四、规划设计组织管理（一）规划设计的组织建设单位济南市西区建设投资公司建设单位济南市西区建设投资公司项目管理单位山东营特项目管理公司专家顾问组运营管理单位单位规划设计单位长清区政府（二）规划设计的工作任务及成果本规划阶段主要指对规划设计单位的设计成果进行确认。前期策划方案确定之后，即开始进入详细规划设计和建筑单体方案设计阶段，在该阶段，主要是在xx乐园总体概念性方案的基础上，完成修建性详细规划、重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计及完成各单体建筑的建筑方案设计。在规划设计阶段，各参建单位的工作内容及工作成果如下表4-1所示。规划设计阶段的主要工作任务及成果表4-1单位名称主要工作内容工作成果建设单位1、提出规划设计和施工图设计要求；2、负责确定济南xx乐园控制性详细规划；3、负责确定济南xx乐园修建性详细规划；4、负责确定济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；负责确定单体建筑方案设计文件；负责组织专家评审。项目管理单位1、协助建设单位提出奥特莱斯项目设计要求；2、协助建设单位确定济南xx乐园控制性详细规划；3、协助建设单位确定济南xx乐园修建性详细规划；4、协助建设单位确定济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；5、协助建设单位确定单体建筑方案设计文件；6、协助建设单位报规划局确认建筑方案。《济南xx乐园项目设计任务书》经营管理单位参与编制建筑xx乐园控制性详细规划；参与提出xx乐园设计要求；济南xx乐园修建性详细规划；参与单体建筑方案评审及优化全过程，结合今后的经营管理情况提出建议。《济南xx乐园项目设计要求》规划设计单位1、负责济南xx乐园控制性详细规划；2、负责济南xx乐园修建性详细规划；3、负责济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计；编制并递交单体建筑方案设计文件；接受专家评审；根据建设单位及专家意见，对规划文件及单体建筑方案进行优化。1、《济南xx乐园控制性详细规划报告》；2、《济南xx乐园修建性详细规划报告》；3、《济南xx乐园重要节点景观导向设计和建筑立面形态意向设计报告》；4、《济南xx乐园单体建筑方案设计文件》；5、《济南xx乐园补充控制性规划设计文件》。（三）规划设计的工作流程1、概念性规划方案阶段的工作流程如下图4.1所示。是是规划设计单位市场调研是否达成一致规划单位根据建设单位意见修改完善，提出规划设计报告终稿。否建设单位审核概念性规划工作完成是否提出中间规划方案，与建设单位及项目管理单位沟通意见。是否审核通过建设单位组织相关专家进行方案评审报规划局办理方案审批进入修建性详规设计阶段是否审核通过是否建设单位提出概念性规划方案的要求图4.1：概念性规划方案阶段的工作流程图2、修建性详细规划阶段工作流程如下图4.2所示。建设单位提出详细建设单位提出详细规划设计要求进入施工图设计阶段报规划局办理方案审批建设单位确定单体建筑设计方案规划设计单位进行单体建筑方案优化设计建设单位组织相关专家进行方案评审提交单体建筑设计方案进行单体建筑设计方案是否审核通过提出中间详细规划方案，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否是详细规划工作完成建设单位审核否规划单位根据建设单位意见修改完善，提出详细规划设计报告终稿。是否达成一致规划设计单位市场调研是否是是否审核通过进入施工图设计阶段报规划局办理方案审批建设单位确定单体建筑设计方案规划设计单位进行单体建筑方案优化设计建设单位组织相关专家进行方案评审提交单体建筑设计方案进行单体建筑设计方案是否审核通过提出中间详细规划方案，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否是详细规划工作完成建设单位审核否规划单位根据建设单位意见修改完善，提出详细规划设计报告终稿。是否达成一致规划设计单位市场调研是否是是否审核通过图4.2：修建性详规工作流程图3、施工图设计阶段工作流程如下图4.3所示。提出中间施工图，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否建筑设计单位根据建设单位意见修改完善，提出单体设计报告终稿。是否达成一致是提出中间施工图，与建设单位及项目管理单位沟通意见。否建筑设计单位根据建设单位意见修改完善，提出单体设计报告终稿。是否达成一致是建设单位提出单体方案、施工图设计要求建设单位提出单体方案、施工图设计要求建设单位组织相关专家进行方案评审建设单位组织相关专家进行方案评审否是否审核通过否是否审核通过施工图设计施工图设计施工图联审及消防审查施工图联审及消防审查否是否审核通过否是否审核通过是是施工施工准备阶段图4.3：施工图设计工作流程图（四）规划设计工作计划（附件2）五、征地拆迁及手续办理组织管理（一）征地拆迁任务及成果土地征收阶段的主要工作任务为对土地状况进行调查摸底、委托土地房产测量评估单位进行测量和评估、完成对三泽用地和中国网通地球站用地的收储、集体土地征用、地上物的拆迁、国有土地使用证办理等工作，其参建主要单位有山东营特建设项目管理公司、测量单位、评估单位。各参建单位主要工作任务和工作成果如表5-1所示。各参建单位在土地征收阶段中的工作内容及工作成果表5-1单位名称主要工作内容工作成果建设单位（1）负责提供土地所需基础资料；（2）负责土地征收过程中重大问题的决策及协调；（3）确定土地房产测绘评估单位；（4）确定对土地进行征收的价格和补偿政策；（5）负责对三泽用地和中国网通地球站用地收储；（6）办理土地熟化立项工作；（7）委托编研中心规划策划，确定规划条件；（8）办理建设用地规划许可证、国有土地使用证。长清区政府（1）组织集体土地征收工作；（2）组织地上物拆迁工作；（3）需要配合协调的其他工作；山东营特（1）负责xx乐园项目的所需土地状况的摸底调查工作；（2）协助办理土地熟化立项工作；（3）协助建设单位对土地进行征收、补偿政策确定、完成征地拆迁等工作；（4）协助建设单位确定土地房产测绘、评估单位；（5）跟踪土地房产测量评估单位进行测量评估工作；（6）组织测绘单位进行地形图、勘测定界图测绘工作；（7）协助建设单位完成中国网通地球站用地收储方案、补偿方案及拆迁改造工作；（8）协助建设单位完成三泽地块的收储；（9）协助建设单位完成集体土地征用工作；（10）协助建设单位完成地上物拆迁工作；（11）协助建设单位办理土地使用证。（1）《济南xx乐园项目土地状况调查摸底报告书》（2）《1：500地形图测绘报告》（3）《对三泽用地收储协议书》（4）《对中国网通地球站用地收储协议书》（5）《国有土地使用证》测量单位对xx乐园项目用地进行1：500地形图测绘、勘测定界图测绘，房屋测量《1：500地形图测绘报告》、《房屋测量成果报告》土地房产评估单位对中国网通地球站部分用地和房产、三泽地块等地块进行价格评估《土地房产价格评估报告》（二）征地拆迁工作流程（2个）1、国有土地工作流程表如图5.1所示对中国网通地球站房屋和土地进行评估组织地形图测绘对三泽用地进行回收办理用地许可证对中国网通地球站房屋和土地进行测量否回收和收购是否达成一致是进行土地回收和收购，办理相关手续对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策对土地情况进行调查摸底对中国网通地球站房屋和土地进行评估组织地形图测绘对三泽用地进行回收办理用地许可证对中国网通地球站房屋和土地进行测量否回收和收购是否达成一致是进行土地回收和收购，办理相关手续对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策对土地情况进行调查摸底图5.1：国有土地征地拆迁工作流程图2、集体土地工作流程表如图5.2所示（需调整）组织地形图测绘对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策对土地情况进行调查摸底组织地形图测绘对土地进行价格论证，确定回收价格和补偿政策对土地情况进行调查摸底回收和收购回收和收购是否达成一致否否进行土地回收和收购，办理相关手续进行土地回收和收购，办理相关手续是办理用地许可证是办理用地许可证图5.2：集体土地征地拆迁工作流程图（三）手续办理工作任务及成果建设项目手续办理阶段主要指各种前期行政手续的办理阶段。在该阶段，应完成土地熟化立项报批、项目建议书及可行性研究报告的编制及审批办理工作，应由规划局确认正式的规划选址意见，并办理完成奥特莱斯工程的建设用地规划许可证、土地许可证、建设工程规划许可证、项目立项等手续办理工作。本阶段的主要参建方有项目管理单位、规划设计单位、环境评估单位、压矿评估单位、地质灾害评估单位、地震安全性评估单位、可研编制单位、测绘单位、资产评估单位等。招标代理单位与跟踪审计单位的确定也应在此阶段完成。建设项目手续办理阶段各参建单位的工作内容及工作成果如下表5-2所示。各参建单位在建设项目手续办理阶段的工作内容及工作成果表5-2单位名称主要工作内容工作成果建设单位1、负责协调规划、土地、建委等政府部门办理建设相关行政手续；2、负责对项目建议、可研等重大问题进行论证、评审及决策；3、负责办理奥特莱斯项目的立项报批工作；4、负责确定地质灾害评估、环境评估、压矿评估等评估咨询单位；5、负责确定招标代理单位、跟踪审计单位；项目管理单位1、协助建设单位办理xx乐园建设相关手续，包括立项、土地使用许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等；2、协助建设单位确定地质灾害评估、环境评估、压矿评估等评估咨询单位，并对其工作情况进行跟踪管理；3、协助建设单位确定可研编制单位，协助编制项目建议书、可行性研究报告；4、组织招标代理单位招标；5、协助建设单位进行xx乐园投资单位的招商工作；6、协助建设单位完成其他相关工作。（1）《土地使用许可证》（2）《建设用地规划许可证》（3）《建设工程规划许可证》（4）《地质灾害评估报告》（5）《环境评估报告》（6）《压矿评估报告》（7）《地震安全性评估报告》（8）《济南市xx乐园项目建议书》；（9）《可行性研究报告》；（10）《施工许可证》规划设计单位负责组织编制规划设计文件《济南市xx乐园概念性方案设计文件》环境评估单位负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审。《济南市xx乐园环境评估报告》压矿评估单位负责编制压矿评估报告并通过评审。《济南市xx乐园压矿评估报告》地质灾害评估单位负责编制地质灾害评估报告并通过评审。《济南市xx乐园地质灾害评估报告》地震安全性评估单位负责编制地震安全性评估报告并通过评审。《济南市xx乐园地震安全性评估报告》可研编制单位1、负责编制xx乐园项目建议书，并通过发改委审批。2、负责编制xx乐园项目可行性研究报告并通过评审。（1）、《济南市xx乐园项目建议书》；（2）、《济南市xx乐园项目可行性研究报告》。（四）手续办理工作流程如图5.3所示否是否论证通过建设单位组织专家对规划设计方案进行论证报市建委办理建设项目备案报土地局办理土地许可证报规划局办理规划选址意见及建设用地规划许可证编制可行性研究报告，并报发改委审批组织环境评估、安全评估、地质灾害评估、压矿评估、地形测量、勘探等是规划设计单位提出规划设计方案否是否论证通过建设单位组织专家对规划设计方案进行论证报市建委办理建设项目备案报土地局办理土地许可证报规划局办理规划选址意见及建设用地规划许可证编制可行性研究报告，并报发改委审批组织环境评估、安全评估、地质灾害评估、压矿评估、地形测量、勘探等是规划设计单位提出规划设计方案图5.3：建设项目手续办理工作流程图（五）征地拆迁及手续办理计划表（附件3）六、招标采购组织管理（一）招标采购的组织及方式（1段文字，1个图，1个表）以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管理平台、以招标代理单位为实施招标采购的组织管理模式。招标采购的组织形式及适用条件序号招标单位招标项目招标内容招标代理单位建议招标采购方式适用条件备注1西区投融资中心策划单位完成项目策划设计等共工作市建招公开招标2西区投融资中心项目运营单位参与项目全寿命的设计、施工和运营管理市建招邀请招标3西区投融资中心测绘单位测量地形图、移交基准点等工作市建招竞争性谈判4西区投融资中心评估单位市建招其他方式勘察单位规划设计单位监理单位总包单位专业施工单位（二）招标采购的工作任务及成果（三）招标采购工作流程招标备案招标公告编制招标文件现场勘查编制投标文件开标、评标、定标发放中标通知书（四）招标采购计划（附件4）七、施工准备组织管理（一）施工准备主要工作任务 序号工作任务主要实施单位协助实施单位工作成果备注1地上物清迁现场管线物探2用水手续办理临时施工3用电手续办理4临电施工5规划交桩6基准点移交与复核7场地平整8临建施工（二）施工准备组织（三）施工准备工作计划（附件5）八、施工阶段组织管理（一）施工阶段主要工作任务在工程施工阶段，参建单位主要有项目管理单位、经营管理单位、招标代理单位、监理单位、设计单位、施工单位、甲供材单位、跟踪审计单位等。各参建单位的工作任务及成果如下表8-1所示。各参建单位在施工阶段中的工作内容及成果要求表8-1单位名称主要工作内容工作成果建设单位（1）负责工程建设外部环境的协调工作；（2）负责协调工程现场地上建筑物、构筑物和地下管网的拆除和迁移工作；（3）负责工程建设过程中重大问题的及时决策；（4）负责工程建设资金的筹措和拨付；（5）负责招标、定标和合同签订工作；（6）其他相关工作。项目管理单位（1）协助建设单位招标确定土建总包施工单位、指定分包单位、甲供材料设备供货单位；（2）组织工程施工进度管理，按照建设单位要求，确保工程按期竣工；（3）组织工程施工质量管理，确保工程质量目标；（4）组织工程安全文明管理，达到预定的安全文明目标；（5）按照风险管理的程序，借鉴同类项目的成功经验，对项目风险进行识别、分析，并制定相应的应对措施，降低风险量；（6）协助建设单位严格控制工程投资，组织投资控制的各项管理工作，以达到预期的投资控制目标；（7）代表建设单位组织各类合同的谈判、签订、归档、保管等合同管理工作，并跟踪检查合同的执行情况；（8）组织现场技术管理及设计管理工作，代表建设单位对施工现场与设计图纸不符的情况进行处理，解决施工中各种设计问题；（9）负责与工程相关的信息管理；（10）协调、理顺参建各方之间的工作关系；（11）组织相关单位进行工程实体竣工验收；（12）检查各单位竣工资料整理情况，按规定进行移交；（13）办理竣工验收与移交手续；（14）其它相关工作。按预定的进度、质量、投资、安全目标，完成xx乐园的施工建设。经营管理单位（1）参与施工现场中与设计图纸相矛盾情况的处理；（2）提出在施工过程中存在的可能会影响到后期经营管理的问题，并参与改进方案的讨论；（3）参与与经营管理有关的设计变更。招标代理单位（1）组织总包施工单位招标；（2）组织业主指定分包施工单位招标；（3）组织甲供材料设备招标。确定总包施工单位、业主指定分包施工单位、甲供材料设备供货单位。监理单位（1）按照监理规范要求，负责所监理范围内的进度控制、质量控制、投资控制、安全控制；（2）按照监理规范要求，负责所监理范围内的合同管理、信息管理；（3）按照监理规范要求，负责所监理范围内的协调工作。设计单位（1）提供现场设计服务，解决现场与设计图纸的矛盾；（2）根据现场情况及建设单位要求，进行设计变更。1、设计交底文件；2、设计变更文件。总包施工单位（1）负责所承包范围内工程的施工及保修工作；（2）负责管理业主指定专业分包单位；（3）协调总包范围的各施工单位的关系。指定分包施工单位接受业主及施工总包单位管理，负责所承包范围内的业主指定分包专业工程（如钢结构工程、精装修工程等）的施工及保修工作。供货单位根据现场进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备。（二）施工阶段的组织（三）施工阶段的主要控制措施为确保各项工程目标的实现，项目管理单位在管理工作中应采取行之有效的控制措施，主要有组织措施、技术措施、经济措施、合同措施及文化措施。（一）组织措施组织措施包括建立组织控制体系、制定规章制度、工作流程及工作计划四个方面。1．组织控制体系（1）项目实施组织体系及参建各单位职责；（2）进度控制组织体系及各成员职责；（3）质量控制组织体系及各成员职责；（4）安全文明管理组织体系及各成员职责；（5）招标采购组织体系及各成员职责；（6）信息管理组织体系及各成员职责；（7）投资控制组织体系及各成员职责；（8）合同管理组织体系及各成员职责等。2．规章制度建设（1）廉政制度；（2）会议制度；（3）周报与月报制度；（4）工程综合考核评比办法；（5）工程质量管理办法；（6）对监理单位的管理办法；（7）对施工单位的管理办法；（8）技术管理制度；（9）设计变更及设计修改管理办法；（10）图纸会审管理办法；（11）设计文件管理办法；（12）重大技术方案管理办法；（13）安全文明施工管理办法；（14）材料设备进场验收管理办法；（15）招标采购询价管理办法；（16）信息平台管理办法等。3．工作流程（1）付款控制工作流程；（2）工程签证工作流程；（3）定价工作流程；（4）工程结算工作流程；（5）一级进度控制计划管理工作流程；（6）工程施工总进度计划管理工作流程；（7）年度施工进度计划管理工作流程；（8）阶段性施工进度计划管理工作流程；（9）月度施工进度计划管理工作流程；（10）周施工进度计划管理工作流程；（11）监理规划及监理实施细则编制与报批工作流程；（12）施工管理规划及施工技术方案编制与报批工作流程；（13）材料设备进场检验工作流程；（14）工序质量控制工作流程；（15）分项工程质量控制工作流程；（16）分部工程质量控制工作流程；（17）单位工程质量控制工作流程；（18）设计变更工作流程；（19）设计修改工作流程；（20）图纸会审工作流程等。4．工作计划（1）工程总进度规划；（2）年度施工进度计划；（3）阶段性施工进度计划；（4）月度施工进度计划；（5）周施工进度计划；（6）招标采购工作计划；（7）设计管理工作计划；（8）技术管理工作计划；（9）施工管理工作计划；（10）投资目标分解计划；（11）资金需用计划；（12）竣工验收及移交工作计划等。（二）技术措施技术措施主要包括：1．组织规划与单体方案设计咨询论证会；2．组织各类专业技术方案咨询论证会；3．认真审核规划设计、方案设计、初步设计及施工图设计文件，确保设计的科学性、经济性、合理性；4．认真审核监理规划、监理细则的技术管理内容；5．认真审核施工管理规划及施工技术方案的可靠性、合理性；6．严格控制设计变更与修改等。（三）经济措施经济措施主要包括：1．工程款保障措施；2．质量、进度、安全文明及综合管理专项奖惩措施等。（四）合同措施合同措施主要包括：1．在参建各方合同中约定人员、设备投入违约处罚办法；2．在监理合同中约定进度、质量、安全文明、投资控制、目标及违约处罚办法；3．根据业主方资金情况在合同中约定合理的资金支付办法；4．在合同条款中限制违法分包；5．根据实际情况，及时签订补充协议；6．在合同中约定合理的风险管理办法等。（五）文化措施在以上四项措施的基础上，我方结合在西区、城区、奥体等工程建设的项目管理经验，特别建议业主方高度重视并大力提倡项目文化建设。倡导“项目利益高于一切”、“平等、沟通、合作、共赢”的项目管理文化，统一参建各方对本项目的认识，团结拼搏，为确保实现工程建设的各项管理目标服务。（三）施工阶段工作计划（附件）九、总进度规划（一）济南xx乐园工程实施总进度规划，详见附件1。主要控制节点：1、2009年12月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计2、2010年2月完成建筑方案设计和施工图设计；3、2010年3月完成监理单位、施工单位的招标、定标及进场；4、2010年4月施工准备，现场具备开工条件；5、2010年6月完成基础施工；6、2010年10月完成主体施工；7、2011年11月完成粗装修施工、安装工程施工；8、2010年12月完成室外工程施工；9、2012年1月完成公共区域精装修及业主自行装饰装潢部分工程施工；10、2012年1月底竣工，开始试运营。（二）近期工作重点1、整理和完善奥特莱斯项目立项资料等，办理项目报建手续；2、协调上海丰畅、省设计院确定最终奥特莱斯设计方案；3、确定奥特莱斯用地范围，申请规划条件；4、积极推进传输局地块土地收储工作；5、展开集体土地测量、补偿等征用工作；6、做好建设项目各项手续办理的准备工作；十、开工前工作配档表附件1：奥特莱斯建设工程项目前期手续办理工作配档表附件2：奥特莱斯项目工程建设工作配档表附件3：奥特莱斯项目工程建设工作推进任务分工表附件4：修建性详规图附件5：方案总平图附件6：用地红线图附件7：地块构成图附件8：功能分区图附件9：建筑方案图附件10：景观设计图附件11：综合管线现状图附件12：综合管线接口图附件13：综合管线施工设计图附件14：市政道路现状图

附录资料：不需要的可以自行删除公共部位精装修工程质量控制1、地面石材施工质量控制措施措施及质量通病防治措施、质量控制重点难点（2）、地面石材施工质量控制措施1）、施工工序施工工序：清理基层→弹线→安装标准块→铺贴→灌浆→养护。2）施工质量控制措施：①、选料：石材大批量加工要派专人到加工厂检查质量。磨光板面要平滑，磨光度要符合要求，纹理排列要统一，所有板块外边缘切口要直，无缺棱、掉角，平面不能有坑窝、缺棱、缺角、裂缝、色斑、色线等，也不能有明显色差。厚度要基本一致，长、宽度尺寸要准确，角线差误不超0.5mm。②、清理基层：地面铺砌应分两道工序进行，首先采用C20细石混凝土找平层40厚（当构筑层厚度为50或70时，详施工图），并敷设管线，待找平层干缩稳定后，用干性1：2：5水泥砂浆铺砌石材，不得一道工序完成铺砌。③、在铺砌前，先在基层（或找平层）上刷一遍水灰比0.4-0.5的水泥浆，随刷随摊铺水泥砂浆结合层；④、摊铺干硬性水泥砂浆结合层（找平层），摊铺砂浆长度应在1米以上，其宽度要超出平板宽度20-30mm，摊铺砂浆厚度为10-15mm，楼、地面虚铺的砂浆比标高线高3-5mm⑤、弹线：弹出中心线。在房间内四周墙上取中，在地面上弹出十字中心线，按板材的尺寸加预留缝放样分块；铺装时按分块的位置，每行依次挂线；地面面层标高由墙面水平基准线返下找出。⑥、安装标准块：标准块是整个房间水平标准和横缝的依据，在十字线交叉点处最中间安放，如十字中心线为中缝，可在十字线交叉点对角线安放两块标准块；标准块应用水平尺和角尺校正。⑦、铺贴：是石材地面铺设的主要工序。铺贴前板块应充分浸水湿润，阴干后擦去背面浮灰方可使用；粘结层砂浆为15~20mm厚干硬性水泥砂浆，抹粘结层前应在基层刷素水泥浆一遍，随拌随铺板块；由房间中部向四侧退步法铺贴，也可先在沿墙处两侧按弹线和地面标高线先铺一层石材板，以此作为标筋两侧挂线，中间铺设以此线为准；⑧、将石材安放在铺设的位置上，对好纵横缝，用橡皮锤（或木锤）轻轻敲击板块料，使砂浆振实，当锤击到铺设标高后，将石材搬起移至一旁，详细检查砂浆粘结层是否平整、密实，如有孔隙不实之处，应及时用砂浆补上，最后抹上一层水灰比为0.4-0.5的水泥浆，才正式进行铺贴；⑨、正式铺贴时，要将石材四角同时平稳下落，对准纵横缝后，用橡胶锤轻敲振实并用水平尺找平。对缝时要根据拉出的对缝控制线进行，并应注意板块的规格尺寸必须一致，其长宽度误差须在1mm以内。锤击板块时不要敲砸边角，也不要敲打已经铺贴完毕的平板上，以免造成饰面的空鼓；⑩、灌浆：板块铺贴后次日，用素水泥浆灌2/3高度，再用与面板相同颜色的水泥浆擦缝，最后用干锯末擦拭干净。eq\o\ac(○,11)、在所有石材铺砌已经完成和凝固层已经完全养护后，用刷子将接缝打扫干净。将扒出的接缝处润湿，然后填入素色的灌浆料。仔细地勾缝，再用工具修整成一个质密的，与石块平齐并稍凹的表面。eq\o\ac(○,12)养护：石材完成安装施工后，需在其表面进行覆盖，要求覆盖严密，不能有疏漏，保证石材的饰面不受污染、磨损、刮伤等：地面石材完成铺贴后，应静置4～5天，待结合层水泥砂浆达到一定的强度后，方可上人操作。3）施工质量控制要点首先要检查地面的平整度，清洗地面，高差较大的要先用素混凝土找平，高出的部位要打低至地坪要求，当即要施工的地面应先扫水泥浆一层，安放石材板再用木锤或橡皮锤敲压挤实板块，直至没有空鼓的地方为止。用2米①、每一块石材由承包商做六面防水渗透处理，建筑石材施工安装前应进行防污保护。②、铺贴时，所用材料应符合质量要求。石材要根据图案和纹理试拼编号；③、铺贴时板块一定要预先浸水，必须使用干硬性水泥砂浆，并且要进行试铺；④、踢脚板可预先安装，也可后安装。先装时踢脚板要低于地面5mm，安装踢脚板时在其背面抹2~3mm素水泥浆并用木锤敲实，找平找直。隔日用同色素水泥浆擦缝；⑤、石材板铺贴后，水泥砂浆达到60~70%强度方可打蜡上光；⑥、石材地面最好预铺，对好纹理，进行编号，再正式铺贴。⑦、成品、半成品保护：a)存放石材板块，不得长期受雨淋和水泡，要采取立放，光面相对，板块下应支垫木方，现场搬运时也应按上述要求。b)施工人员应穿软底鞋，并要做到随砌随揩净。c)石板因供货不到位，地面铺贴尚未完成，其边沿的石材为了防止被碰撞松脱，应在边沿上加铺一排边料石（报废无用的）。加以保护。d)铺贴好地面的房间应临时封闭，当必需进入施工时，应对地面作必要的铺垫保护，要避免重物铁器碰伤或划痕。⑧、质量检验要求a)水泥：满足国家材料标准、未污染、标准色425#普通硅酸盐水泥。b)砂子：干净、天然的无污染砂骨料。材料和粒度与国家标准相一致。c)地面平整，色泽基本调和，不得有空鼓现象。表面平整≤1mm（光面），（用2m靠尺寸和楔形塞尺检查），接缝平直≤1mm（拉5m线检查，不足5m拉通线检查）；接缝高低≤0.3mm；接缝宽度≤0.5mm。（3）、石材地面质量通病防治措施及质量控制重点难点1)、石材地面空鼓、松动的防治措施①、现象：大理石板块铺设粘结不牢，人走动时有空鼓声或板块松动，有的板块断裂。②、原因分析a、基层清理不干净或浇水湿润不够，水泥素浆结合层涂刷不均匀或涂刷时间过长，致使风干硬结，造成面层和垫层一起空鼓。b、垫层砂浆应为干硬性砂浆，如果加水较多或一次铺得太厚，砸不密实，容易造成面层空鼓。c、板块背面浮灰没有刷净和用水湿润，影响粘结效果，操作质量差，锤击不当。③、预防措施a、地面基层清理必须认真，并充分湿润，以保证垫层与基层结合良好，垫层与基层的纯水泥浆结合层应涂刷均匀，不能用撒干水泥面后，再洒水扫浆的做法，这种方法由于纯水泥浆拌合不均匀，水灰比不准确，会影响粘结效果而造成局部空鼓。b、石板背面的浮土杂物必须清扫干净，并事先用水湿润，等表面稍晾干后进行铺设。c、垫层砂浆应用1:3~1:4干硬性水泥砂浆，铺设厚度以2.5~3cm为宜，如果遇有基层较低或过凹的情况，应事先抹砂浆或细石混凝土找平，铺放石板时比地面线高出3~4mm为宜。如果砂浆一次铺得过厚，放上石板后，砂浆底部不易砸实，往往会引起局部空鼓。d、石板作初步试铺时，用橡皮锤敲击，既要达到铺设高度，也要使垫层砂浆平整密实，根据锤击的空实声，搬起石板，增减砂浆，浇一层水灰比为0.5左右的素水泥浆，再安铺石板，四角平稳落地，锤击时不要砸边角，垫木方锤击时，木方长度不得超过单块石板的长度，也不要搭在另一块已铺设的石板上敲南击，以免旨引起空敲。e、板块铺设24h后，应洒水养护1~2次，以补充水泥砂浆在硬化过程中所需的水分，保证板块与砂浆粘结牢固。f、灌缝前应将地面清扫干净，把板块上和缝子内松散砂浆用开刀清除掉，灌缝应分几次进行，用长把刮板往缝内刮浆，务使水泥浆填满缝子和部分边角不实的空隙内。灌缝后粘滴在板块上的砂浆应用软布擦洗干净。灌缝后24h再浇水养护，然后覆盖锯末等保护成品进行养护。养护期间禁止上人走动。④、治理方法a、应将松动的板块搬起后，将底板砂浆和基层表面清理干净，用水湿润后，再刷浆铺设。b、断裂的板块和边角有损坏的板块应作更换。（4）石材施工工艺控制重点、难点花岗岩板材在施工中易出现的通病：板材之间色差大、色胆色斑多、观感差、表面泛碱；板材接缝高低差超过规范要求，肉眼观察和脚感效果不好；板材与地面之间的空鼓率高，超过规范要求。为此，本工程拟对如下几个方面加强控制：

1）、石材加工时同矿石头编号，组织专门的质量验收小组，对进入工地的板材进行严格验收，色差循序渐进，，把板材从色差方面分成三个色级进行编号，分区使用，板材铺贴严格按编号图、图案、颜色、纹理试拼进行施工，不得随意更改，更不得混用。板材施工前都必须进行试铺，结合施工大样图及房间实际尺寸，把大理石板块排好，以便检查板块之间的缝隙，核对板块与墙面、柱、洞口等部位的相对位置。在同一色段内再进行色差小调整，使之均匀，顺接、把高低差大、色斑、色胆，超标的板材进行调整。凡是翘曲、拱背、宽窄不方正等块材剔除，予使用。

2）、板材不能水平迭放，只能垂直方向一块靠一块(块之间有软垫片)并用强度足够的包装保护；在搬运及堆放过程中，不得露天暴晒、风吹和雨淋，而产生翘度过大。

3）、石板安装前在石材背面和侧面背涂防碱专用处理剂，该溶剂将渗入石材堵塞毛细管，使水、Ca（OH）2、盐等其他物质无法侵入，切断了泛碱现象的途径。在石材板底涂刷树脂胶，再贴化纤丝网格布，形成抗拉防水层，但切不可忘记在侧面作涂刷处理。

4）、在铺干硬性砂浆层之前，应对地面基层进行清理并刷一层素水泥浆，也可以适当使用粘结剂，减少空鼓。镶贴用的水泥砂浆掺入少许减水剂，减少Ca(OH)2析出；作业前不可大量对石材和墙面淋水。

5）、根据板面水平线确定结合层砂浆厚度，拉十字控制线，开始铺结合层干硬性水泥砂浆（一般采用1:2-1:3的干硬性水泥砂浆，干硬程度以手捏成团，落地即散为宜），厚度控制在放上大理石（或花岗石）板块时宜高出面层水平线3-4mm。铺好后用大杠刮平，再用抹子拍实找平（铺摊面积不得过大）。铺砌大理石（或花岗石）板块及碎拼大理石板块过程中，操作规程人员应做到随铺随用干布揩净大理石面上的水泥浆痕迹。

6）、板材铺放及锤击方法要正确，板材要同时平放着落在砂浆上，采用双人吸盘的方法，使板材能平面同时铺放在砂浆上，均匀着落。如果局部(某边或角)先接触砂浆，先接触部位的砂浆被挤压在附近，形成厚薄不匀，在挤压处产生空鼓。用橡皮锤敲击板材时，应该用方形长条软木垫在板材上，锤击垫木时，锤击点应均匀、分散、力度适度。否则，锤击不均匀，在边缘多敲处粘结层就会脱开，产生空鼓。

7）、养护方法要正确，通过试验发现，洒水养护时，水会沿板缝流淌到板下，将粘结层中的水泥将冲刷掉，残留的水泥沉到底层，板与砂浆层的结合力削弱，产生空鼓。板材铺贴未到养护期7天，就行走、踩踏，造成不均匀沉降。接缝高低差，表面平整不符合要求。2、地砖地面施工质量控制措施及质量控制重点难点、质量通病防治措施(1)、施工工艺流程砖材浸水→基层处理→做找平层→做防水层→抹结合层砂浆→镶贴地砖→擦缝→清洁→养护(2)、施工质量控制要点：1）砖材浸水：陶瓷地砖、墙地砖品种中的釉面大砖，在铺贴前应在水中充分浸泡：其无釉砖和磨光砖之类的瓷砖瓷片，也应浸水湿润，以保持铺贴后不致过快吸收粘结砂浆中的水分而影响粘贴质量。浸水后阴干备用，阴干时间一般为3～5h，以地砖表面有潮湿感但手按无水迹为度。2）基层处理：在挂线检查楼地面平整度的基础上清理基层并冲洗洁净，如为光滑的混凝土楼面应凿毛，凿毛深度5－10mm，凿毛痕的间距为30mm左右，基层处理还尤其要注意清理表面残留的砂浆、尘土、油渍等，并用水冲洗地面。3）铺设结合层砂浆：对于楼面的基体表面应提前一天浇水。而后即做结合层，一般做法是摊铺一层l：3.5的水泥砂浆，厚度小于10mm。4）基层找平：根据楼地面的设计标高，用1：2.5（体积比）干硬性水泥砂浆找平，如地面有坡度排水，应做好找坡，并做出基准点，在基准点拉水平通线进行铺设。在基层铺抹干硬性水泥砂浆之前，应先在基层表面均匀抹素水泥浆一遍，增加基层与找平层之间的粘结度；5）弹线定位：根据设计要求确定地面标高线和平面位置线，可用尼龙线或棉线绳在墙面标高点上拉出地面标高线，以及垂直交叉的定位线。弹线时以房间中心点为原点，弹出相互重叠的定位线，其注意事项：应距墙边留出200－300mm作为调整区间；房间内外地砖品种不同，其交接线应在门扇下蹭位置，且门口不应出现非整砖，非整砖应放在房间不显眼的位置。6）设置地面标准高度面按铺地砖的工艺：较小房间做丁字形，较大房间做十字形，贴两行地砖。7）铺设：有两种铺设方法。其一，留缝铺设法，铺设地砖之前，在底子灰面层上先撒上一层水泥，在稍洒水随即铺地砖，铺贴时，水泥浆应饱满地抹于瓷砖的背面，并用橡皮锤敲定，并且一边铺贴，一边用水平尺检查校正，同时即刻擦去表面的水泥浆，铺缝均匀，不留半砖，从门口开始在已经铺好的地砖上垫上木板，人站在板上铺装。铺横缝时用米厘条铺一匹放一根，竖缝根据弹线走齐。随铺随用棉纱布洗擦干净。其二，满铺法，无须弹线，从门口往里铺，出现非整块时用切割机切割补齐。铺完后用小喷壶浇水，等砖稍稍吸水后，随手用小锤沿板拍打一遍，将缝拨直，再拍再拨，直到平实为止。8）按定位线的位置铺贴地砖。用1：2水泥砂浆摊抹于瓷砖背面，即将其置于地面结合层进行铺贴，并用橡胶锤敲击地砖表面，使之与地面标高线吻合贴实。铺贴8块以上时应用水平尺检查平整度，如有高起的部分用橡胶锤敲平；低于标高线者应将其揭起重新用粘结砂浆垫高。陶瓷地砖的铺贴程序，对于面积较小的房间地面(40m2以内)，通常是做T字形标准高度面；对于房间面积较大时，可以依地面中心十字形做出标准高度面，以利于多人同时作业。9）铺贴大面。以铺好的标准高度面为基准进行大面铺设施工，并用拉出对称平直线控制陶瓷地砖拼缝的齐整平直。水泥砂浆应饱满地摊抹于砖背，贴地后用橡胶锤敲平拍实，防止空鼓。同时需及时擦净表面的灰砂余浆。对于卫生间的地面，应注意在铺贴时做出l：500的泛水坡度。10）擦缝：整幅地面的陶瓷地砖铺贴完成后，养护2天再进行擦缝施工。其做法是：将白水泥调成干性团，在缝隙上擦抹，使地砖的拼缝内填满白水泥，再将砖面擦净。3~5天内不准上人踩踏，以确保装饰工程质量。11）允许偏差项目：①表面平整度2000mm内偏差不大于2mm；②缝格平直5000mm内偏差不大于3mm，用拉5米线，不足拉通线，尺量检查；③接缝高低差小于0.5mm，用尺量和楔形塞尺检查；④踢脚线上口平直，小于1mm，用拉5米线，不足拉通线，尺量检查；（4）、地面地砖铺贴质量通病及防治措施1）地面不平整，分格缝不匀，砖缝不平直①原因分析a、陶瓷锦砖粘贴时，粘结层砂浆厚度小（3-4mm），对基层处理和抹灰质量要求均很严格，如底子灰表面平整和阴阳角稍有偏差，粘贴面层时就不易调整找平，产生表面不平整现象。如果增加粘贴砂浆厚度找平，则陶瓷锦砖粘贴后，表面不易拍平，同样会产生墙面不平整。b、施工前，没有按照设计图纸尺寸核对结构施工实际情况，进行排砖、分格和绘制大样图，抹底子灰时，各部位挂线找规矩不够，造成尺寸不准，引起分缝不均匀。②防治措施a、施工前应对照设计图纸尺寸，核实际偏差情况，根据排模数和分格要求，绘制出施工大样图并加工好分格条，事先选好砖，裁好规格，编上号，便于粘贴时对入座。b、按照施工大样图，对各窗间墙、砖垛等处要先测好中心线、水平线和阴阳垂直线，贴好灰饼，对不符合要求、偏差较大的部位，要预先剔凿或修补，防止发生分格缝留不均匀或阳角处出现不够整砖的情况。抹底子灰要求确保平整，阴阳角要垂直方正，抹完后立即划毛，并注意养护。c、在养护完的底子灰上，根据大样图从上到下弹出若干水平线，在阴阳角处、窗口处弹上垂直线，以作为粘贴陶瓷锦砖时控制的标准线。d、粘贴陶瓷锦砖时，根据已弹好的水平线稳好平尺板，刷素水泥浆结合层一遍，随铺2~3mm厚粘结砂浆，同时将若干张裁好规格的陶瓷锦砖铺放在特制木板上，底面随铺2~3mm厚粘结砂浆，同时将若干张裁好规格的陶瓷锦砖铺放在特制木板上，底面朝上，缝里撒灌1：2水泥干砂面，刷净表面浮砂后，薄薄涂上一层粘结砂浆，然后逐张拿起，从平尺板上口，由下往上随即往上随即往墙上粘贴，每张之间缝要对齐，贴一组后，将分格条放在上口，重复上述次序，继续往上粘贴。e、陶瓷锦砖粘贴后，随即将拍板靠放在已贴好的面层上，用上锤敲拍板，满敲均匀，使面层粘结牢固和平整，然后刷水将护纸揭去，检查陶瓷锦砖分缝平直、大小等情况，将弯扭的缝缝用刀拨正调直，再用小锤拍板拍平一遍，以达到表面平整为止。5、护栏和扶手制作与安装施工质量控制措施（1）、施工准备阶段质量控制措施1)、技术准备熟悉施工图纸，作好施工准备。2)、材料质量控制扶手材料：扶手是玻璃栏杆的收口和稳固连接构件，其材质影响到使用功能和栏板的整体装饰效果。因此扶手的造型与材质需要与室内其他装饰一并设计。目前所使用的玻璃栏板扶手材料主要是不锈钢圆管或黑铁管。其外观规格Ф50～Ф100㎜不等，不锈管壁厚不得≥1.5㎜，黑铁管壁厚不得≥3㎜，可根据需要订购。栏板木扶手的主要优点是可以加大宽度，在特殊需要的场合较方便人们凭栏休息。3)、主要机具电焊机、切割锯、小刨、小铁刨、斧子、钢锉、木锉、螺丝刀、方尺、割角尺等。4)、作业条件楼梯件墙面、楼梯踏板等抹灰全部完成。金属栏板或靠墙扶手的固定埋件安装完毕。楼梯踏步、回马廊的地坪等抹灰均已完成，预埋件已留好。（2）施工阶段质量控制措施1)、质量控制要点在墙、柱施工时，应注意锚固扶手的预埋件的埋设，并保证位置准确。①:玻璃护栏底座土建施工时，注意固定件的埋设应符合设计要求。需加立柱时应确定立柱的位置。②:扶手安装完后，要对扶手表面进行保护。当扶手较长时，要考虑扶手的侧向弯曲，在适当的部位加设临时立柱，缩短其长度，减少变形。③:多层走廊部位的玻璃护栏，人靠时，由于居高临下，常常有一种不安全的感觉。所以该部位的扶手高度应比楼梯扶手要高些，合适的高度应在1.1m左右。④:安装玻璃前，应检查玻璃板的周边有无缺口边，若有，应用磨角机或砂轮打磨。⑤:大块玻璃安装时，要与边框留有空隙，其尺寸为5㎜。⑥:金属栏杆的焊接必须符合规范要求。2)、施工工序质量控制①扶手制作与安装a)工艺流程找位与划线→弯头配置→连接预装→固定→整修b)操作工艺c)找位与划线安装扶手的固定件：位置、标高、坡度、找位校正后弹出扶手纵向中心线。按设计扶手构造，根据折弯位置、角度、划出折弯或割角线。楼梯栏板和栏杆顶面，划出扶手直接段与弯、折弯段的起点和终点位置。d)弯头配置按栏板或栏杆顶面的斜度，配好起步弯头，做好模型。须经试装，合格后进行制作（在工厂生产）e)固定分段预装检查无误，进行栏杆与预埋件的焊接，如果栏杆与预埋件错位，则须用6～8㎜的连接铁板进行过渡，若稳固程度不是须用金属膨胀螺栓补强。f)整修扶手折弯处如有不平顺，应找顺蘑光，使其折角线清晰，坡角合适，弯曲自然，断面一致。②玻璃栏板安装a）工艺流程栏板扶手→栏板玻璃→底盘b）工序质量控制扶手扶手两端的固定：紧固点应该是不发生变形的牢固部位，如墙体、柱体或金属附加柱体等。对于墙体或结构柱体，可预先在主体结构上埋设铁件，然后将扶手与预埋件焊接或用螺栓连接；也可采用膨胀螺栓铆固铁件，再将扶手与连接件紧固。扶手的接长：扶手应是通长的，如要接长时，可以拼接，但应不显接槎痕迹。金属扶手的接长均应采用焊接，焊接后，须将焊口处打磨修平而后抛光。扶手与玻璃的连接，在不锈钢圆管扶手内加设型钢，既可提高扶手的刚度，又便于玻璃栏板的安装。型钢与金属圆管相焊接。有的金属圆管扶手不采用加设型钢的做法，其型材在生产成型时将镶嵌拨的凹槽一次做好。栏板玻璃栏板玻璃的块与块之间，宜留出8㎜的间隙，间隙内注入硅酮胶系列密封胶。栏板玻璃与金属扶手、金属立柱及基座饰面等相交的缝隙处，均应注入密封胶。玻璃栏板的底座固定玻璃：多采用角钢焊成的连接固定件，可以使用两条角钢，也可只用一条角钢。底座部位设两角钢留出间隙以安装固定玻璃，间隙的宽度为玻璃的厚度再加上每侧3～5㎜的填缝间距。固定玻璃的铁件高度不宜小于100㎜，铁件的布置中距不宜大于450㎜。栏板底座固定铁件只在一侧设角钢，另一侧则是采用钢板，安装玻璃时，利用螺丝加橡胶垫或利用填充料将玻璃挤紧。玻璃的下部不得直接落在金属板上，应使用氯丁橡胶将其垫起。玻璃两侧的间隙也用橡胶条塞紧，缝隙外边注胶密封。③质量要求A:主控项目a）护栏和扶手制作与安装所使用材料的材质、规格、数量和木材、塑料的燃烧性能等级应符合设计要求。b）护栏和扶手的造型、尺寸及安装位置应符合设计要求。c）护栏和扶手安装预埋件的数量、规格、位置、以及护栏与预埋件的连接节点应符合设计要求。d）护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。e）护栏玻璃应使用厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。B:一般项目a）护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。b）护栏和扶手安装的允许偏差和检验方法符合附表的规定。6、轻钢龙骨吊顶施工质量控制及质量通病防治措施（1）、施工准备阶段质量控制措施1）、原材料、半成品要求①、龙骨：主龙骨是轻钢吊顶龙骨体系中的主要受力构件，主龙骨必须要满足强度和刚度的要求。次龙骨（中、小龙骨）的主要作用是固定饰面板，中、小龙骨多数是构造龙骨，其间距由饰面板尺寸决定。轻钢龙骨按截面形状分为U型骨架和T形骨架两种形式。按组成吊顶轻钢龙骨骨架的龙骨规格区分，主要有四种，即D60系列、D50系列、D38系列和D25系列。钢骨架的材质、品种、样式、规格应符合设计要求。②、零配件：吊杆（轻型用φ6或φ8，重型用φ10）、吊挂件、连接件、挂插件、花篮螺丝、射钉、自攻螺钉等。③、罩面板a、轻钢龙骨骨架常用的罩面板材料有装饰石膏板、纸面石膏板、吸声穿孔石膏板、矿棉装饰吸声板、钙塑泡沫装饰板、各种塑料装饰板、浮雕板、钙塑凹凸板等。施工时应按设计要求选用。当设计深度不足，如罩面板未标明具体规格尺寸、罩面板厚度、罩面板等级以及罩面板质量密度、抗弯强度或断裂荷载、吸水率等技术性能要求时，则应在定货前与设计或业主联系确定，明确各种要求，便于以后的验收。压缝常选用铝压条。b、罩面板的材质、品种、样式、规格应符合设计要求。c、罩面板应无脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角等缺陷，安装必须整齐，表面平整、洁净、颜色一致，无污染等缺陷。④、胶粘剂：应按主粘材的性能选用，使用前做粘结试验。2）、作业条件①、结构施工时，应在现浇混凝土楼板或预制混凝土楼板缝中，按设计要求间距预埋φ6～φ10钢筋吊杆，一般间距为900mm～1200mm。②、当吊顶房间的墙、柱为砖砌体时，应在砌筑时按顶棚标高预埋防腐木砖，木砖沿墙间距900mm～1200mm，木砖在柱中每边应埋设两块以上。③、施工前应按设计要求对房间的净高、洞口标高和吊顶内的管道、设备及其支架的标高进行交接检验。④、顶棚内的各种管