某某新华书店改造工程项目可行性研究报告

某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告-1-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(一)项目建设单位概况1.项目名称：某某县新华书店改造工程2.项目单位：某某新华书店有限公司5、单位简介：某某新华书店隶属于安徽新华传媒股份有限公司(皖新传媒，上市代码16018011，为安徽最大的国有文化控股文化企业)全资控股的淮北新华书店有限公司的分公新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。某某县新华书店群众精神文化不断提高的需求。为此公司研究决定对新华书店(二)项目建设背景1、某某县自然及社会经济状况某某县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交宿迁相连，-2-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青从市中心穿过，途经市区的京(北京)台(台州)、连(连云港)霍(霍尔果斯)、盐(盐城)许(许昌)高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模高速公路可以直达。某某县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化 -3-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的重建已成迫切之势。3、集团战略要求：该项目属集团公司募集资金项目，目企业核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒4、项目建设必要性而某某县淮海路是某某县的商业中心，在该地建立新的大型的文化卖场具有较强的地理位置优势。5、项目区域的地理位置及概括 -4-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告便，具有极其优越的区位优势。6、人、车流与停车(2)车行道技术条件：消防扑救面18×18m，消防车道水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。境(1)总平面绿化：项目尽量提高绿化布置的面积和空间旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架(2)沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；同时增加立面景观感及对城市空间的压迫感。8、场地竖向设计室内外高差取0.15m，室内±0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。 -5-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告9、经济技术指标全部投资回收期：4.5年(含建设期)绿化率(含屋面绿化)：35％(三)可行性研究报告编制依据 -6-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告编制该项目可研报告委托书；(四)可行性研究报告研究范围(五)研究结论及建议-7-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告二、项目选址及建设条件(一)项目选址项目选址在某某县淮海路7号，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。(二)建设条件2、交通方便该项目交通四通八达，极为便利。3、项目建设“五通”条件具备4、土地征用情况理土地使用手续。-8-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告三、建设规模及功能标准(一)建筑面积和内容平方米，建设商业和住宅楼30层商住大厦，同时配套建设城(二)功能设施标准中高档住宅有关标准设计。①项目定位基地所在的片区处于某某县重要地段，应该提倡社区理念，打造高品质的现代住区。②设计目标目标一：生态花园之“城”色，形成场所标志形象。目标二：开放活力之“城”-9-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告化步伐，营造积极的生活氛围。③商业定位了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。商业建筑风格：该商业地段内的业态从其地位功能分析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。(2)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间余为飞粉；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：铝合金封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、工程项目依据初步规划方案，新华书店改造工程工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照 -10-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(一)建筑特征(二)拟建建筑物使用功能和工艺要求本工程为以商业、住宅为一体的综合楼。(三)单体平面功能设计与竖向设计路布置商业大厅及办公入口，北侧为配电房及部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；屋面层：设备用房、疏散屋面。(四)交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。(五)空间组织与景观设计1、商业空间：闸河路设商业门面。2、裙房屋面设置绿化空间，与沿街绿化遥相呼应，增加-11-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告体量的单调感及对城市空间的压迫感。(六)造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。关系：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；(七)日照分析：楼房南北间距约25m~43m，东西间距13m，由某某县建 -12-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(八)建筑装修与构造(1)20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地(2)40厚细石混凝土刚性层(3)3厚SBS改性沥青防水卷材(聚脂胎)防水层(4)20厚1：3水泥砂浆找平层(5)40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层(6)C10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚(7)2厚851防水涂膜(8)钢筋混凝土屋面板1)银灰色漆保护层2)3厚SBS改性沥青防水卷材(聚脂胎)防水层。4)40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5)C10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6)2厚851防水涂膜7)钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。(1)外墙实体(一~五层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板(具体厚度待节能计算后确定)； -13-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(1)地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；(2)楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙(3)商场、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级(4)卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊(5)各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；(6)主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。(1)库房、办公、公共走道：600×600高级防滑地(2)楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；(3)各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新5、顶棚： -14-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(1)卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；(2)商场营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微(3)楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；(4)消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉(1)窗：90~100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜(2)门：阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；防部分：各类专用门。(1)交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；(2)营业厅楼梯：不锈钢栏杆与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。-15-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告五、结构设计(一)结构设计依据1、混凝土结构设计规范(GB50010-2002)2、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)3、建筑抗震设计规范(GB50011-2001，2008年版)4、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)5、建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)6、建筑结构荷载规范(GB50009-2001，2006年版)7、人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)8、已颁布的各有关规范、规程等。(二)基本技术参数013、地震作用：本地区地震基本烈度为七度，设计基本地g组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活-16-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告地下室底板按实际受荷考虑。(三)结构设计及梁均为现浇。剪力墙及框架的抗震等级均为三级。填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚3、混凝土强度等级二层~六层七层~三十层裙楼(以后浇带为界)：-17-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告地下室混凝土采用补偿收缩性混凝土浇注.4、基础设计(四)结构计算构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比Tt/T1小c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内(五)供配电设计： -18-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告WW(六)防雷与接地：带。利用柱内主筋为接地引下线。S筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。护接地及弱电共用此接地极，接地电阻≤1Ω。(七)可视对讲系统：单元入口处设可视对讲单元机(内置摄像头)，住户内设-19-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(八)有线电视系统：(九)电话及宽带网络系统：(十)综合布线系统：统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备统、管理子系统。-20-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告六、给排水设计(一)设计依据1、建筑提供的条件图及甲方提供的相关资料。(二)设计范围室内外给水排水及消防灭火系统的设计。(三)室外给水设计形成环状。进入生活、消防水池等。路引入-21-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告若当地有市政消火栓，则由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外给水管DN≥100采用球墨铸铁给水管，水泥砂浆(四)室外排水设计1、本工程采用雨、污分流制系统，本基地雨、污水分别池处理后排至市政污水管。(五)建筑给水排水设计及建筑灭火器配置。 -22-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告住宅部分：生活热水采用太阳能热水器供给，4、排水系统统排至市政雨水管网。(六)管材及接口生活给水管采用外镀锌内衬塑复合钢管连接采用衬塑管路连接或沟槽式连接。消防管采用消防给水涂塑钢管卡箍连用热镀锌钢管，丝扣接口。(七)隔振与防噪选用优质泵，排水管选用柔性铸铁管以改变普通UPVC管带来(八)节水、节能环保措施节水方法：洁具选用节水环保方面：水咀选用陶瓷阀蕊。节能方法：生活给水选用变频供水设备。(九)消防水池设置水池水位由液压阀控制。室外消防水由室外消火栓解决。 -23-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告七、暖通设计(一)设计依据：5、建设单位提供的招标文件及相关资料。(二)设计内容：(三)设计参数：(四)管材：(1)空调风管采用复合玻镁风管,重量轻,强度高,不燃,-24-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(2)水管：DN≤70时采用热镀锌钢管，丝接。DN＞70时。采用无缝钢管，焊接；空气凝结水管亦采用热镀锌钢管。(五)保温：-25-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告八、消防专篇(一)建筑消防设计作消防车道，建筑与周边其他建筑的距离均大于13米，满足合用消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；墙分开。两个疏散出口间距大于5m，楼梯通至屋顶的空中花3、设备管井与线缆孔洞防火：管井在每层楼层处用与楼设防火阻燃材料作为层间防火分隔；及GRC轻型墙板，装修材料均按建筑内部装修防火设计规范-26-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(二)给排水消防设计本工程为一类高层综合办公楼。消防灭火系统有：室内、GB-2005GB067-972、消防用水量本建筑消防水源为开发区自来水，从玉兰路和国槐路的市4、室外消火栓给水系统由于本建筑有两路水源，市政给水管网的供水压力为0.20MPa~0.24MPa.故室外消火栓系统采用低压制，在本建筑 -27-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告5、室内消火栓给水系统DN65×25尼龙衬胶水带和启动消防泵按钮。十分钟消防用水18m3储存在楼屋顶水箱中，屋顶设增压设施一套。房间内选用ZSTB型玻璃球水平边墙洒水喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。防水池水量3小时计，自动喷淋灭火系统用水量按1小时计。(Q＝500T消防水池。8、消防电梯集水坑设排污泵两台(一用一备),以满足消防规范要求。9、管材采用热镀锌钢管，立管采用厚壁镀锌钢管。DN<100mm者丝扣连接，DN>=100mm以上者沟槽连接。管材和接口要求承压1.6Mpa.10、其它灭火设备 -28-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B(三)电气消防设计1)本工程消防设备负荷等级为一级。2)消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3)消防配电线路采用NH-YJV-1KV型耐火电缆防火桥架内2)本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采用自带蓄电池的应急灯具，应急3、漏电火灾报警系统：，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统： -29-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告1)保护等级：本工程为一类高层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2)系统组成：联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3)消防专用电话：消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4)线路敷设：播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火-30-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告九、节能环保措施(一)建筑节能设计1、本设计屋面采用保温隔热处理，钢筋混凝土屋面保温(FL6+12+Low-E6-75),K≤3.0。筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2006)的要求。(二)电气节能环保设计减少变压器铜损和铁损。2、变电所低压侧设置无功补偿装置。3、空调单独设置变压器，非空调机组可以切除相关变压器，降低变压器空载损耗。和高效节能灯具。办公室、营业厅T灯。所有灯具要求功率因数不小于0.9。所有整流器要求采用电子型或节能电感型。-31-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告5、严格控制照明功率密度，满足国家规范要求。(三)暖通节能环保设计1、所有通风、空调设备均选用高效低噪型。2、通风机、空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架采用吊式阻尼弹簧减震器。3、水泵、制冷机、空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶4、新风机，空调器送回风管均设消声器。5、厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求。-32-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告十、项目实施进度安排-33-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告十一、投资估算与资金筹措(一)投资估算目总投资估算表。单位：万元项项目土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费息合计开发产品成本123456789(二)资金筹措本项目总投资5000万元，建设资金完全由建设单位自-34-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告筹，其中银行贷款2000万元，项目单位自有资金3000万元。(一)安置价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高档住宅按每平方米3350元。商业用房销售价格平均按每平方米8000元。(二)税费率本报告采用的各种税费率见下表。税税费项目税费率税费项目5土地增值税城市维护建设税75教育费附加费3法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金8房产税(按租金)不可预见费.5(三)盈利能力分析项目在计算期内经营收入5700万元，可获利润总额792万元，扣除所得税45万元、公益金5万元、公积金28万元后还有714万元可分配利润。项目缴纳的税金为1086万元。项目全投资内部收益率(所得税前)为15.8％，投资回收-35-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告商品房投资利润率=利润总额/总投资×100％=714/4500×100％=15.8％(四)清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。(五)资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。目的资产负债结构是很好的。-39-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告 (一)项目建设单位概况 1(二)项目建设背景 1(三)可行性研究报告编制依据 5(四)可行性研究报告研究范围 6(五)研究结论与建议 6 (一)项目选址 7(二)建设条件 7 (一)建筑面积和内容 8(二)功能设施标准 8 (一)建筑特征 10(二)拟建建筑物使用功能和工艺要求 10(三)单体平面功能设计与竖向设计 10(四)交通组织 10(五)空间组织与景观设计 10(六)造型设计 11(七)日照分析 11 -37-某某县工程咨询事务所 某某县新华书店改造工程项目可行性研究报告(八)建筑装修与构造 12 (一)结构设计依据 15(二)基本技术参数 15(三)结构设计 16(四)结构计算 17(五)供配电设计 17(六)防雷与接地 18(七)可视对讲系统 18(八)有线电视系统 19(九)电话及宽带网络系统 19(十)综合布线系统 19 (一)设计依据 20(二)设计范围 20(三)室外给水设计 20(四)室外排水设计 21(五)建筑给水排水设计 21(六)管材及接口