房地产物业管理业务范围

第七章房地产物业管理教学目的和要求：通过本章的学习，使学生对房地产物业管理的知识有所了解。重点：难点：第一节物业管理概述

一、物业管理二、物业管理与传统房管的区别三、物业管理的业务范围四、物业管理的产生与发展一、物业管理1.物业的涵义：“物业”一词源于我国香港特别行政区以及东南亚一带的地区和国家。自20世纪80年代引入我国内地，其涵义应经日益明确。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关的场地。物业不同于房地产业。房地产业是专门从事房地产的独立产业，包括房地产开发、经营、管理和服务的全过程。物业是指进入消费领域的房地产品，是房地产业在消费领域的延伸。

2.物业管理的涵义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规定，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并为物业所有人和使用人提供多方面的综合服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。注意：物业管理经营人就是物业管理的企业或组织。物业所有人就是业主。3.物业管理的主要特点物业管理的社会化物业管理的专业化物业管理的企业化物业管理的经营化物业管理形式的规范化二、物业管理与传统房管的区别物业管理是传统房屋管理体制的革新，是我国房地产业发展和房屋商品化的必然结果，他们之间区别为：第一，从管理体制看。传统的房屋管理是计划经济管理模式下的行政性管理，管理主体包括政府、企事业单位，采用的行政手段，属于行政性封闭式管理，带有福利特点；物业管理是市场经济管理模式下的经营性的管理，实施管理的主体是具有法人资格的专业公司，是用经济手段进行的具有社会化管理特点的有偿服务。第二，从管理的内容上看。传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，房管部门主要承担房屋及其设备的维修和养护，管理内容单一；物业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、管理服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。提供有偿服务，执行“以业养房”的方针，管理经费除自筹以外，还包括收取管理费、服务费等。第三，从管理机制上看。传统的房屋管理是房管部门代表国家采用行政手段管理房产，管房单位以自身意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理公司，物业管理公司可以接受或不接受，双方在平等的基础上，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。第四，从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是公有，包括国家所有和集体所有；物业管理对象的产权有的属于个人，有的属于集体，有的属于国家，产权格局多元化。第五，从管理单位与住户关系看，传统的房屋管理其房管部门与住户的关系是管理与被管理关系。物业管理企业和住户关系是服务与被服务关系。三、物业管理的的业务范围物业管理的业务务范围主要涉及及以下四类：1.物业管理的基本本业务物业管理的基本本任务就是对物物业进行日常维维修保养和计划划修理工作。因因此，维修、维维护、保养是物物业管理最基本本业务。2.物业管理的专项项业务包括：（1）治安保卫（2）环境卫生（3）消防安全（4）园林绿化（5）日常修理（6）车辆交通3.物业管理的特色色业务包括：（1）特约服务主要是接受业主主委托，提供诸诸如车辆保管管、房屋代管管、室内清洁、、家电维修等服服务。（2）便民服务物业管理企业和和社会联合举办办的项目：商业业网点、文体娱娱乐、教育卫生生、交通网点等等。4.物业管理的多种种经营业务目前，物业管理理企业举办的多多种经营业务，，包括：投资咨咨询、中介、住住房交换等。四、物业管理的的产生与发展1981年3月10日，深圳市第一一家涉外商品房房地产管理专业业公司—深圳市物业管理理公司成立，从从现有的材料看看，这是我国最最早的成立的专专业化物业管理理公司，该公司司隶属于深圳经经济特区房地产产公司，从开始始成立，便在经经济上以“独立立核算，自负盈盈亏，自我运转转”国有企业面面貌出现。随后，在南方的的一些沿海城市市，参照深圳新新的房产管理经经验，也相继成成立了一些物业业管理公司，进进行房产管理试试点。广东省广广州东华实业股股份有限公司1984年征地开发五羊羊村，1986年第一批住户入入住，五羊村就就成立了专业物物业管理公司-广州东华物业管管理公司。广州东华物业管管理公司在实践践中，注意不断断结合当地实际际，正确的处理理好各种关系，，最明显有两点点：（1）理顺行政管理理和物业管理的的关系。（2）小区管理委员员会为决策层，，形成调动各方方面力量的民主主管理新机制。。东华物业管理模模式得到了社会会和居民的好评评，1990年被建设部列为为国家级文明小小区试点单位。。1993年6月30日，深圳市物业业管理协会成立立，表明我国物物业管理进入新新的阶段。据不不完全统计，1999年底，全国物业业管理公司有8000多家，从业人员员有近百万。物物业管理真正成成为了一个行业业。第二节物业业管理的原则、、职能与作用物业管理的基本本原则物业管理的职能能物业管理的作用用物业管理的基本本原则（1）业主自治管理理与专业管理相相结合的原则该原则要求业主主在物业管理中中应处于主导地地位，即在物业业辖区内成立业业主管理委员会会，以业主管理理委员会为权利利核心，有其聘聘请物业管理公公司进行管理。。业主自治同时也也体现在对重大大问题进行决策策和对物业管理理进行监督上。。（2）社会化管理、、企业化经营的的原则有物业管理公司司统一实行专业业化管理。物业业管理公司是具具有中介性质的的执行信托职能能的服务型法人人企业，是自主主经营、自负盈盈亏、自我约束束、自我发展的的经济实体。（3）统一经营、综综合管理的原则则一方面，一项物物业往往有多个个产权单位或个个人；另一方面面，一项物业整整体结构相连，，其供电、供暖暖等设施无法分分割，具有整体体性。这些特点点就决定物业管管理公司要统一一经营、综合管管理。（4）合理竞争的原原则现在，已经有许许多新建小区的的物业管理引进进招投标制，一一方面使业主有有权选择优秀物物业管理公司，，另一方面，可可以促使物业管管理公司，改善善经营方法，提提高服务质量。。（5）服务第一，为为业主着想的原原则物业管理具有长长期性的特点，，服务面对的具具有不同的需求求、不同职业、、不同年龄、不不同文化层次的的各类人员，因因此，物业管理理具有具有群众众性和多样性的的特点。二、物业管理的的职能（1）决策与计划职职能（2）组织职能（3）指挥职能（4）控制职能（5）协调职能（1）决策与计划职职能物业管理首先必必须做出正确的的决策，有了正正确的决策，还还必须有科学的的计划，即把决决策的目标具体体化。（2）组织职能组织就是根据已已确定的计划和和提高管理效率率的原则，把物物业管理的各个个要素、各个环环节和各个方面面，从管理的分分工协作上，从从上下左右关系系上，从时间和和空间的联系上上合理组织，形形成一个有机结结合的整体。（3）指挥挥职能能指挥就就是根根据计计划，，对整整个物物业管管理活活动进进行领领导和和督促促。（4）控制制职能能控制也也叫监监督，，是指指物业业管理理在执执行计计划过过程中中，必必须经经常控控制监监督计计划的的执行行情况况，把把实际际情况况和计计划进进行对对照，，找出出差异异，分分析原原因，，以推推动物物业的的管理理不断断完善善。（5）协调调职能能协调也也叫调调节，，就是是协调调物业业辖区区内外外各方方面的的活动动，使使它们们建立立起良良好的的协作作配合合关系系，不不至于于发生生矛盾盾，以以有效效的实实现物物业管管理的的决策策计划划目标标。三、物物业管管理的的作用用（1）有利利于提提高物物业的的使用用效益益、节节约大大量的的资金金。（2）有利利于深深化改改革，，促进进房地地产市市场和和加快快房地地产业业的发发展。。（3）树立立城市市形象象，完完善城城市功功能（4）推动动外向向型房房地产产和涉涉外经经济的的发展展。第三节节物物业业管理理机构构一、物物业管管理公公司二、业业主管管理委委员会会一、物物业管管理公公司1.物业管管理公公司的的组织织机构构物业管管理的的组织织机构构一般般由经经理室室及下下属五五部一一室组组成。。经理室室办公室室开发部部财务部部业务管管理部部工程部部经营服服务部部其中，，经理理室是是物业业管理理公司司的决决策机机构，，一般般设经经理一一名，，副经经理若若干名名。办公室室是经经理领领导下下的综综合行行政管管理部部门，，负责责人事事、人人员培培训、、负责责文件件、图图纸、、产业业产籍籍、档档案管管理等等。开发部部是在在专职职于物物业管管理业业务开开发的的部门门，其其主要要职责责是确确定目目标、、选择择物业业，进进行投投标，，参与与市场场竞争争。财务部部是经经理领领导下下的经经济管管理部部门，，负责责财务务、计计划、、经济济核算算和各各类收收费等等活动动。业务管管理部部是专专职于于环境境卫生生、园园林绿绿化、、治安安消防防、车车辆道道路等等管理理的部部门，，负责责处理理停水水、停停电、、停煤煤气等等应急急业务务并接接受业业主的的投诉诉。工程部部是技技术管管理部部门，，主要要负责责工程程预算算、负负责房房屋、、设备备及公公共设设施的的管理理和维维修。。经营服服务部部是为为业主主提供供各种种综合合服务务和代代办业业务的的部门门。2.物业管管理公公司的的权利利和义义务权利：：（1）根据据国家家和地地方有有关法法律、、规定定和政政策，，结合合物业业实际际情况况，制制定物物业管管理办办法。。（2）依照照物业业管理理合同同和管管理办办法对对住宅宅小区区实施施管理理。（3）选聘聘专业业公司司承担担专向向管理理业务务。（4）依照照物业业管理理合同同和有有关物物价管管理规规定收收取管管理费费用。。（5）制止止违反反规章章制度度的行行为。。（6）可以以实行行多种种经营营，以以其收收益补补充物物业管管理经经费。。（7）要求求管委委会协协助管管理。。义务：：（1）以为为业主主和住住户服服务为为宗旨旨，摆摆正物物业管管理公公司和和业主主、住住户的的关系系。（2）根据据政府府主管管部门门的各各种规规定，，履行行物业业管理理合同同，依依法经经营。。（3）接受受物业业所在在地人人民政政府、、房地地产行行政主主管部部门及及有关关行政政主管管部门门的监监督指指导。。（4）组织织或协协助有有关部部门组组织社社区生生活服服务，，开展展社区区文化化活动动。（5）重大大的管管理措措施应应当提提交管管委会会审议议，并并经管管委会会认可可，并并接受受业主主监督督。二、业业主管管理委委员会会1.业主管管理委委员会会的成成立业主自自治管管理是是以业业主大大会为为最高高权力力机构构，以以物业业管理理委员员会为为核心心，代代表业业主对对辖区区内物物业实实行自自治管管理。。（1）业主主（代代表））大会会根据一一般惯惯例，，一个个物业业辖区区内入入住率率超过过50%时，房房地产产地方方行政政管理理部门门应会会同开开发商商与业业主协协商及及时召召开第第一次次业主主大会会，制制订并并通过过业主主管理理委员员会章章程，，选举举产生生业主主管理理委员员会。。（2）组建建业主主管理理委员员会业主管管理委委员会会由业业主大大会在在业主主中选选举产产生。。业主主管理理委员员会委委员的的名额额一般般为11-17人，最最低不不少于于5人。业业主管管理委委员会会设主主任1名，副副主任任1-2名。业业主管管理委委员会会主任任和委委员可可以兼兼职或或专职职。2.业主管管理委委员会会的权权利和和义务务权利：：（1）召集集和主主持业业主（（代表表）大大会。。（2）制定定管委委会章章程，，代表表业主主和使使用人人，维维护业业主和和使用用人的的合法法权利利。（3）采取取公开开招标标或其其他方方式，，决定定选聘聘或续续聘物物业管管理公公司对对物业业进行行管理理。（4）审议议物业业管理理公司司制订订的年年度管管理计计划和和物业业管理理服务务的重重大措措施。。（5）审议议决定定住宅宅维修修基金金和公公用设设施专专用基基金的的使用用方案案。（6）对物业业辖区内内公共设设施的兴兴建、更更改、扩扩充、改改善以及及房屋的的维修等等与业主主利益有有关的事事宜作出出决议。。（7）审核物物业管理理公司测测算出的的物业管管理费用用。（8）检查、、监督物物业管理理公司义务：（1）严格履履行聘用用合同，，支持、、配合、、监督物物业管理理公司正正常管理理工作的的开展。。（2）维护业业主合法法权益（3）协助物物业管理理公司督督促业主主遵守物物业管理理规章制制度。（4）接受物物业辖区区内业主主的监督督（5）听取业业主的意意见、建建议和投投诉，并并和物业业管理公公司协商商处理办办法。（6）接受房房地产行行政主管管部门、、各有关关行政主主管及物物业所在在地人民民政府的的监督（7）开展各各种有益益于辖区区内业主主和使用用人身心心健康活活动。第四节物物业业管理的的程序及及模式比比较一、物业业管理的的程序二、物业业管理模模式一、物业业管理的的程序物业管理理工作是是一项具具有系统统工程性性质的工工作，应应引进现现代化管管理中的的全新思思想，对对物业实实行从物物业的规规划到建建成投入入使用后后“全过过程”管管理。1.物业前期期管理又称为物物业的早早期介入入，是指指物业管管理公司司在接管管物业之之前，就就参与物物业的规规划设计计和建设设的过程程，从业业主与使使用人及及物业管管理的角角度，就就物业开开发、建建设和未未来管理理提出建建议，并并对将接接管的物物业从物物质上和和组织上上做好准准备。2.物业的验验收和接接管物业验收收是指一一个建筑筑工程项项目经过过建筑施施工和设设备安装装之后，，达到了了该工程程项目设设计文件件所规定定的要求求，有关关部门依依据国家家有关建建设标准准及省市市有关工工程验收收技术规规范与质质量要求求，具备备了使用用或投产产的条件件，及竣竣工以后后，承建建单位与与开发单单位之间间办理交交接手续续的过程程。3.建立物业业档案资资料档案资料料包括物物业及周周围环境境的资料料和物业业业主和和用户的的资料。。物业档档案资料料是物业业前期建建设开发发情况的的记载，，是物业业转让或或更换物物业管理理单位时时必须移移交的内内容之一一。4.物业入伙伙手续的的办理所谓“入入伙”就就是业主主领取钥钥匙，接接房入住住。当物物业具备备了入伙伙条件后后，物业业管理企企业就应应按程序序进入物物业的入入伙手续续办理阶阶段。物物业管理理企业应应及时将将入伙通通知书、、入伙手手续书、、收楼须须知、收收费通知知书一并并寄给业业主，以以方便业业主按时时顺利的的办好手手续。5.日常管理理和维修修养护为向业主主负责，，就得在在业主使使用后营营造一个个能使他他们感到到满意舒舒适的生生活环境境。包括括清洁卫卫生、室室内检查查、治安安服务、、整治环环境以及及解决施施工建设设中存在在各种遗遗留问题题在内的的服务。。二、物业业管理模模式根据不同同地区的的经济状状况，我我国住宅宅小区管管理模式式大体有有6种：（1）行政管管理部门门成立的的物业管管理公司司所采用用的物业业管理模模式这种模式式的优点点在于突突出了地地方政府府的行政政管理作作用，因因其管理理机构与与政权基基层组织织相一致致，在实实施管理理时具有有权威性性、制约约力强。。（2）国家房房管部门门转制成成立的物物业管理理公司所所采用的的物业管管理模式式这种模式式的优点点是发挥挥了房地地产管理理部门的的管房专专业之所所长。但但是这种种模式