探析提高房地产开发设计管理水平的意义及措施

探析提高房地产开发设计管理水平的意义及措施

Summary：在激烈的市场竞争环境下，房地产企业既面临着较大的生存考验，也拥有更多的发展机遇。若要占据有利的竞争地位，房地产企业必须提升自身实力，注重提升企业的产品质量和服务水平，使用先进的管理措施，提高生产效率，获得更多的经济利润，使房地产企业具有可持续发展的能力。因此本文针对提高房地产开发设计管理水平的意义和措施进行研究，在阐述房地产开发设计管理相关知识的基础上说明提高房地产开发设计管理水平的意义，并且提出提高房地产开发设计管理水平的措施。Keys：房地产开发设计管理；意义；措施引言：对于房地产企业来说，在现代房地产的设计管理工作不仅仅包括项目的方案设计，也包含发包招标、成本优化、项目进度以及施工配合等内容，整个设计管理工作需要各个部门相互配合才能充分体现出秩序性和规范性。因此建筑企业需要集合部门合力，发挥各部门的专业性，通过部门合作提升建筑项目的整体质量。1、提高房地产开发设计管理水平的意义房地产行业的飞速发展使市场竞争日益激烈，在这种情况下，企业必须不断提升自身的竞争力和综合实力，占据有利的市场竞争地位。为了实现企业的可持续性发展，管理者应在企业发展规划中，体现设计管理工作的重要性，根据企业的实际情况优化资源配置。房地产项目具有工程量大、技术要求高的特点，施工中需要对大量的人力资源、物力资源和财力资源进行调配，通过对项目进行科学的设计管理，可以有效节约投资成本，提高项目的经济利润。各施工部门的管理人员要合理制定资源利用计划，确保工程质量满足设计要求的同时，提升资源利用率，减少不必要的资源浪费现象，降低项目开发成本。在工程建设过程中，由于建设周期较长，容易因不可预见性问题影响工程进度，同时也增加了项目投资风险。施工前科学的设计管理工作，能够有效降低突发事件对工程的影响作用，保证项目实施的工期和质量达到设计要求。2、房地产开发设计阶段的重难点2.1设计理念缺乏有效沟通当前形势下的设计院缺乏根本的市场营销意识以及成本意识，到项目所在地进行实地的调研考究的情况少之又少，很多情况都是经过网络媒体联系或是召开研讨会议来进行设计工作，对于不同的设计无法用到不同的理念进行相应的处理。甚至采取抄袭其它项目的设计，毫无新意和创新理念。如果企业的设计管理人员没有将公司前期精心策划、定位的设计理念准确的传达给设计院，没有及时反映方案设计中存在的问题，造成的结果可能是设计出来的产品与开发商所期望的大相径庭，严重影响建筑的投资效益。2.2信息管理问题在房地产项目的设计管理当中，设计信息直接决定了设计方案的质量，所以有着十分重要的地位。我国目前房地产项目设计信息的管理上仍有诸多问题存在，比较明显的问题有以下几个：首先，管理人员的现行管理模式和管理思想存在一定弊端。建筑信息的先进性和及时性无法达到要求。其次，需要极高的专业素质人员才能驾驭和推行工程项目设计信息管理技术，专业素质不达标的工作人员将不能准确操作建筑设计信息管理，我国的建筑行业极缺这类高素质人才。最后，我国房地产项目设计信息化管理设备还不是很先进，在有关的设计信息化管理软件和硬件上与西方发达国家相比，还存在比较大差距，这些差距使得不能准确和及时的传递设计信息，对设计方案设定的相关决策极大干扰。2.3界面管理问题在建筑工程项目中，一些设计的遗漏、缺陷、纠纷以及索赔等全都发生在界面上，并且界面上的纠纷也最难处理，现阶段，在建筑工程项目设计管理中，界面管理主要存在以下两个方面的问题：其一，各个设计专业在交界处存在严重的设计冲突，无法实现有效衔接。其二，设计与施工可行性出现矛盾。例如对于系统设备的尺寸、具体位置、施工设计图中预留的孔、洞、沟、槽等存在漏洞预埋位置及尺寸误差较大，遭横初步设计建筑规模确定受到影响；对于线路、管线等汇总协调管理不善进而干扰建筑安装调试施工；设计单位对于工艺设备、结构方案未进行系统论证，造成设计文件无法通过审查，因工作深化导致工期延误；施工设计阶段图纸不配套，出现常规性错误造成设备与施工难以顺利安装进而影响整体建筑质量，必须给予重视。3、房地产项目设计管理具体应用要点3.1加强设计项目沟通管理建筑工程设计项目涉及的内容较多，具有非常明显的复杂性。因此，在项目进行过程中，项目经理应与业主保持有效的沟通与沟通，避免团队中多头接触造成沟通混乱，实现项目信息的有效衔接。同时，根据设计项目的关键内容，项目管理团队应积极向业主提出合理化建议，缩短设计周期，优化设计，节约投资。此外，还可以根据实际情况制定沟通计划，主要包括项目设计方在日常管理工作中需要的信息大纲、需求获取时间计划、信息获取渠道、信息管理方法等项目设计方的信息和沟通需求，开展相应的设计例会和周报管理，保持合理畅通的沟通渠道，及时解决项目中存在的问题，在沟通过程中争取相互理解和支持，充分发挥设计团队的能力。3.2创新设计技术国内工程设计行业近些年的发展过程中，BIM技术发挥了巨大的作用。建筑设计管理在建筑设计质量的发挥上起着不可替代的作用，因此如果想要保障建筑设计高质量、高水平，这就需要对建筑设计项目进行合理化的管理。设计人员要注重设计技术创新，在设计过程中利用BIM技术全面提升设计成效。设计人员集中收取项目施工现场多项数据信息，转录到BIM系统中，并对多项数据集中整合，建立三维建筑模型。对施工技术、管线布置和各项标高集中标注，有效控制施工碰撞问题。设计人员要关注BIM可出图性等特征，对施工单位进行有效的技术指导，有助于提高图纸设计成效，强化建筑设计综合管理成效。3.3完善设计界面管理协调机制相关设计单位应不断完善设计界面管理协调机制胸建设计界面风险防范体系，以不断提升界面管理质量。具体采取的措施包括：业主控制的设计协调过程应建立高效的决策系统不断改善机电设备招投标管理水平，以克服土建、设备设计与施工中存在的施工设计迟缓、设备安装图滞后难题；确定各专业的主体，在技术、人员、设备上做好基本的界面管理；应加快建立界面管理机构由业主开展直接领导管理，并编制工程、设计界面的具体管理办法与程序促进界面管理的规范化、制度化、科学化发展；加快设计界面管理的信息化发展，通过设计界面管理机构建立本机构的数据管理系统及系统管理软件以利用结构完成对界面数据的访问采用直观图方式反映不同界面的树状层次结构；建立合理的管理体系，并且制定详细的界面管理办法，实现科学的、有规划的管理。3.4房地产项目设计变更管理设计变更管理中最重要的一点就是如何控制设计变更的数量，房地产设计涉及各个专项设计，现场最多的问题就是，各专业图纸不交圈，建筑设计图和结构设计图对不上，土建设计图与水电设计图对不上，土建设计图与景观设计图对不上，市政设计图与景观设计图又对不上等等，出现这类问题主要的原因就是各个专业、各个设计单位都是自己画自己的，不去整合图。只管自己单位、自己专业的图纸，不会去管其他专项设计单位的图纸。所以整合工作就是设计管理人员最重要的工作。要把规划、建筑、装修、景观、市政等等设计单位有机的整合到一起，做到不矛盾不冲突，协调统一。结束语：总之，在房地产开发管理工作的实施过程中，要充分注重从不同的角度出发进行优化管理，结合不同的开发环节采用相应的管理手段，有助于实现最终的管理目标。未来房地产开发管理工作的要求会进一步提升，因此在具体的管理工作实施方面也要从不同的角度出发，设计相应的管理方案，保障各项管理工作得以良好推进。Referenc