酒店商业计划书2

商业计划书项目名称宁波颐佳酒店项目单位地址宁波联丰路1988号电话传真电子邮件联系人源二O绑一五涛年四月1.摘要酿1.1.宜项目公司慰宁波颐佳酒尼店（有限责料任公司）命是本商业计挪划书建议设果立的公司，卸宁波酒店将迅对酒店大楼做按照三星级孤酒店标准装疑修并配备相骗应设备、设义施，通过自亚营住宿、餐哑饮和对外承戏包酒店大堂藏、KTV、庭桑拿浴取得亲收入并实现继利润。酒店您前后楼总面忙积1647单8雹㎡，士各类客房阁147间，仅餐厅240浪0饥㎡，惕KVT40务间（270咳0崖㎡），气桑拿浴室1出200港㎡姑，大堂某1200牌㎡。际酒店将按照看三星级酒店暖的标准管理滤并提供服务秋，通过与旅妥行社、会议红会展公司、演商业订房网槐站及各机关废企事业单位敏的合作，采组用直接销售所渠道和间接手销售渠道相薪结合的方式荷进行销售推电广，熊代写商业计平划书融资计粪划书，需要彻可以聊邱邱悟：耳领司仪凝留舅舅散散去酒。值并力争成为磁宁波管理水奸平、服务质为量、经济效震益均位于前燥列的三星级睡酒店。凑我国和宁波桃旅游市场近附十年将保持否年均10％毅以上的增长衬，而我国酒刘店业在20抓01年左右宏已经开始新壳的一轮景气倡周期，目前灭正是投资酒掘店行业的较全好时机。本群项目宁波颐切佳酒店地理陪位置优越、险配套设施健蓄全、年经营扎承包费用低戴廉，酒店周昂围同档次星劫级酒店少，厚具备良好的译经营和盈利棋条件。计划程吸收外部融朱资，尽快使圈新疆名豪酒白店投入试营盲业，迅速形羽成住宿、餐宗饮服务能力街，成为颐佳兽酒店业中的借管理先进、堵效益优良的这知名酒店，姥给投资者以伶良好的回报室。紧1.2.劲市场营销详宁波颐佳酒酷店定位于中回档商务酒店捆，目标市场绣为参加各类仆会议、进行上公务、商务茎活动，外省浇市来宁波旅烘游的人员。夫颐佳秋酒店计划客槐房价格如下瞒表所示。榆项目薪前楼厨后楼反备注遣标准间瓣套间颈标准间忙套间常旺季顽240指480叛160剪420各7套、拳8马、越9很月疗平季蛾200俘380浴120台320崭5救、偷6唤、嚷10蜘月状淡季趟160李280汇100恳220寇11吴－来年嗽4塌月喇年均价格恼190窝355货120举295霜1.3.寄营运与管理正酒店将自公每司及面向社色会选聘优秀乒人才担任酒愚店管理职务烫，酒店将按狼照《旅游涉熟外饭店星级女的划分及评宾定》（GB杜/T143恢08-喉2002辆）及锹《饭店星级发的划分与评卸定》按照不概低于三星级不酒店的要求画进行酒店各王项服务设备坏（硬件）的降配备，并提预供不低于三航星级标准的凉服务。伍也将建立不队低于三星级答酒店要求的饱管理体系，器酒店将制定科员工手册、蛛层级管理制色度、质量控真制制度、市卧场营销制度西、物资采购逝制度、工作崭岗位说明书烤、工作程序贼说明书等一干系列管理制闸度，并严格亭遵照执行。洗2.项目国规划正项目总体规狡划隆.酒店大灶堂罩F为酒店大定堂，面积1卫200平方另米，拟建有疏小桥流水山俯水景观、西彻餐厅、琴吧辨、精品店、兴商务中心、仙旅游公司等纳设施，具有共空间大、设敬施完备、功颈能齐全的特们点。.餐厅虫F－3F为企餐厅，餐厅信面积240点0平方米，趋30间包厢皇，22张散姑台。餐厅突登出新疆民族佩特色，强调奉品牌经营，住突出菜肴品佣牌和地方特版色。客房涌客房分布于及前楼4F-何8F及后楼宰3F-5F璃，面积共有缠8232平寄方米，前楼吵有商务客房狂85间，其懒中：商务套污房10套，窝豪华标准间优75间。后可楼有普通标厅准间42间水，套间20钓间，共60霜间客房。客善房具有面积盐大，空间视嗽野宽的特点泽，房间拟配无备高档、精蜜致家具，突温出酒店的商国务特点，装级饰装潢强调践统一中显个将性，力求舒锄适、温馨、诸实用。娱乐中心希后楼1F－派2F面积2捷700平方镇米，为娱乐拨中心和MO刺DERN郊BOSS（粒现代商务老面板俱乐部）予。娱乐中心想设有演艺吧神、迪吧、酒兽吧、KTV画包厢、静吧缓、健身房、叔运动中心。滴同时，在前真楼-1F和家-1F设有锡面积194月0平方米的宁桑拿中心，柱内设休息大责厅、男宾室仍、女宾室、裳贵宾间和特短色浴室等。会议设施凡酒店将设有叠会议室和多居功能厅。会逢议室可容纳男200人，何位于后楼大促厅楼顶加层字。多功能厅衡位于娱乐中馒心的演艺吧嫁。会议室和剥多功能厅的惑声讯设施拟烟采用最先进召的音响系统谋，会议室在丸装修风格上排，拟强调文创化底蕴，体挤现企业丰富初的个性内涵父。乏3.宁波帖市环境评估晴3.1区蚊位优势自然情况麦宁波简称甬绸，位于东海洗之滨长江三先角洲东南隅论。总面积9颈365平方他公里，其中花市区面积1用038平方杰公里。现辖秃海曙、江东波、江北、镇扯海、北仑五校个区及鄞县寸、象山、宁惰海、余姚、锹慈溪、奉化皱六个县（市史）。人口：烈526万，轻其中市区人伸口114万肝。挪宁波是一座携美丽的港口哨城市，也是遭一座历史文域化名城，更拨是有着丰富证资源的著名翼旅游城市。隙宁波历史悠灶久，是具有唉7000多蹄年文明史的斥“河姆渡文壁化”的发祥午地。唐代，常宁波成为“户海上丝绸之粉路”的起点科，与扬州、剪广州并称为像中国三大对栽外贸易港口放。宋时又与遮广州、泉州日同时列为对固外贸易三大出港口重镇。勿鸦片战争后崇被辟为“五甘大通商口岸裤”之一。确如今的宁波城是浙江省经创济最发达的舌城市和14心个中央计划内单列市（副荷省级）之一鸭，人均收入柴居全国第四牧位，消费水裕平居全国第筒二位。作为消中国第四大潮港，宁波港思是上海国际等航运枢纽港株的重要组成侍部分，与世养界79个国徐家和地区4勾00多个港食口开通了航伯线。气候特点裕宁波属亚热谢带季风气候棚，温和湿润杨，四季分明热，年平均气忆温16.2引℃匆，平均气温赤以七月份最失高，为28酒.8椅℃蛮，一月份最于低，为－4辆.2欲℃待。全市无霜柔期一般为2伍30天至2岩40天，作盖物生长期为得300天，肠适宜于粮、顶棉、油料等摸作物的生长喂。年平均降匹水量为13善00至14浙00毫米，际五至九月，正占全年降水某量的60%袋。宁波历史街悠久，是有亩7000年盛文明史的河扁姆渡文化的锤发祥地。春主秋时期为越脱国境地，秦桶时属会稽郡息的郭、贸、与句章三县，览唐时称明州樱;明洪武十万四年(公元秩1381年爷)，取"海茫定则波宁"苹之义，改称浇宁波，一直夫沿用至今。赵宁波在唐时求与扬州、广颂州并称中国寺三大对外贸客易港口。宋若时又与广州台、泉州同列绢为对外贸易椅的三大港口祸重镇。鸦片您战争后被辟坊为"五口通柔商"口岸之恩一。奖.独特区锋位优势迈宁波具有发徒展经济，尤堵其是发展旅芦游经济的独瞎特区位优势翻。网3.2.税区域经济斥2023年洗，国民经济索平稳较快发似展。初步核填算，全年全耳市实现生产劣总值（GD篮P）396异4.1亿元晋，按可比价筋格计算，比珠上年增长1属0.1%。膛其中第一产摇业增加值1少67.4亿罚元，增长4盘.1%；第找二产业增加瘦值2196像.7亿元，夫增长10.胶0%，其中尸工业增加值蓄1990.旧5亿元，增父长10.4岛%；第三产哭业增加值1向600.0粥亿元，增长敲11.0%置。第三产业限增加值占全洲市生产总值倒的比重达4把0.4%，蹄上升0.1揪个百分点，姨三次产业的另比重从20雕07年的4遇.4：55端.3：40镰.3变为2冻008年的魔4.2：5街5.4：4欣0.4。人突均生产总值载为6999枝7元（按年矮平均汇率折忘算为100奸79美元）胸。炒3.3.裁旅游资源般位于东海之潮滨长江三角近洲东南隅的台宁波简称玩“真甬起”绵，现辖鄞县讲、象山、宁卸海、余姚、仓慈溪、奉化事六个县（市肉）及海曙、代江东、江北揉、镇海、北陈仑五个区。膨总面积93定65平方公弊里，总人口握526万，汇其中市区面慢积1038沫平方公里，卸人口114橡万。牙宁波是刃中国对外开询放的14个而沿海港口城迈市和国家计望划单列城市说之一，它不穗仅是闻名中疗外的首批开血放城市，而悟且是一座历爬史悠久的文凡化名城。自匆古以来就有沿“筛繁荣商埠，目东海明珠倍”嘴之美誉。宁强波历史，源弄远流长。1昼973年发偏现了河姆渡梳遗址。河姆携渡遗址不但颠以稻作和耜武耕农业、黑春陶和干栏式块建筑成为它湾独特的文化丘个性，安代写商业计施划书融资计揪划书，需要府可以聊邱邱难：耳领司仪铸留舅舅散散棉酒。翼而且以它距鼠今7000建年的时间，冻证明这里是愤中华民族发屿祥的源头之蜘一。宁波自军唐开元二十惯六年（73丛8年）设置甲明州，迄今杨已有117伶0多年历史洁。今日宁波对中心区的城膜市骨架与布匆局，基本定姑型于南宋（梢1127把—酸1279年协）。月宁波从封唐代（61锣8-907疮年）起就成堂为中国著名言的国际贸易停港，当时与港扬州、广州挽并称为中国傻三大对外贸豆易港口。宋架时又与广州蜘、泉州同时浊列为对外贸尖易三大港口绩重镇。作为层越窑青瓷的谷主要产地，臂宁波曾是海眯上陶瓷之路和的东方起点境，与日本、捡朝鲜和东南古亚、阿拉伯汽各国友好往姑来，关系密芬切。第一次析鸦片战争后葱（1842葱年），宁波阅为当时五口久通商口岸之孤一。现仍保赴存着众多的舞古海运码头沾、海关等史拦迹。湾作为全猎国历史文化报名城，宁波么境内文物古蚁迹众多。目姐前全市共有判文物保护单皮位215处山，其中全国友重点文物保棍护单位5处宴，省级文物流保护单位2各0处；省级表历史文化名厦城1个（余飘姚市），省隙级历史文化宏保护区5个书。宁波文人惕荟萃，历史蔑上曾有较高拔层次的具有统地方特色的江著述和学派立，如四明学鸟派、阳明学炮派、浙东学激派，出现了盾虞世南、高池则诚、王守丹仁、朱舜水安、黄宗羲、概万斯同、全列祖望、张煌兴言等一批文趁化名人。还鸽有民族英雄樱张苍水，京笔剧麒派祖师撑周信芳，著买名作家殷夫屠、柔石、国握画大师潘天雹寿度……饱这块土地孕皂育了多少优泰秀儿女。宁馆波的藏书文惕化深厚，涌始现过一大批参藏书数万卷喜的藏书名楼猴。天一阁是颠国内现存最遭古老的藏书蹦楼，已有4商00多年的线历史，它是仅中国藏书文杆化的代表之抹作。宁波琴也是一个山赔河锦绣的风浴景旅游城市交。酿仁者乐余山，智者乐阿水。宁波的旬山山水水各跪显神姿，引萍人入胜。四嚼明山奇峰2蠢80多座，沫奉化江、姚眯江汇成甬江勉，成为著名旨的三江口。检宁波的风景饼名胜资源十看分丰富，溪休口-雪窦山暴风景名胜区亲为国家级风蛙景名胜区，驶有幽谷飞瀑手雪窦山、壁麦立千仞千丈猎岩；浙江省斥第一大湖东辣钱湖为省级困风景名胜区蚕，有强“弄西子风韵，苦太湖气魄桥”硬；天童森林防公园为国家属森林公园，霉“础二十里松行察欲尽，青山扒捧出梵王宫保”波是它的真实卷写照。宁波容的佛教文化续举世闻名：雷阿育王寺珍遵藏着释迦牟传尼的真身舍谁利，雪窦寺秋为全国佛教暂五大名山之错一，保国寺惧是长江以南央最古老的木奴结构建筑。丹中国古代建惯筑的杰作保睬国寺、古代勤水利建筑它旷山堰、宁海连的南溪温泉凭、余姚的四头明湖旅游度刻假区、象山宾的石浦渔港后，为众多中捆外旅游者所虹向往。以镇苦海招宝山为岭代表的明（亿1368-这1644年毛）、清（1悬616-1圆911年）誓时期抗击外响来侵略的海裂防历史遗迹叶和以四明山速为中心的浙杰东革命斗争名史迹给宁波躬增添了凝重恳的人文景观旷。宁波还是雷著名的侨乡便，有30多乓万宁波籍人返士旅居在世炸界50多个远国家和地区篇。他们中间睛有一大批善辨于经营管理裁的企业家和汇工商巨子，拘海外愁“荒宁波帮窝”柄已成为联结努宁波与世界茂各地的重要宋桥梁和纽带向。宁波的商贝人从这里走惜向四海，从足而有了呈“往无宁不成市莲”稿这句话。侧在深厚魂的文化积淀蚕中孕育而成桨的宁波传统樱工艺诸如骨饭木嵌镶、宁哥式家具、朱祖金木雕、金咳银彩绣等，洽用材讲究，开手艺精绝，昨风格独特。荷宁波汤团、协奉化水蜜桃沈、余姚与慈厚溪的杨梅、殖·骑溪口千层饼侍、三北藕丝暖糖以及奉帮登裁缝等已成形为宁波饮食舞业、服装业置的拳头产品床，深受各地木游客的青睐屿。宁波拥有封较好的港口主优势。由北椒仑港区、镇辽海港区、宁篮波港区组成乘的宁波港，慰是一座多功舰能、多层次娃的综合性港夹口。现已建暗成500吨抖至25万吨该级泊位52管座，年吞吐缩能力超过5陷000万吨询，与世界7俭9个国家和抱地区400魂多个港口开嫌通了航线。叮4.酒店太行业概况允4.1.源酒店业概况然随.我国星虽级酒店数量似、结构及分疫布版随着我国对短外开放经济译的发展，旅邻游业得到了雪迅速的发展是，作为旅游紫服务业的重循要组成部分渣－酒店业也布得到了迅猛纽的发展。有旅关统计资料龙显示，我国暖星级酒店数缘量和客房数娇量自199尿7年至20热02年一直瞎保持着超过夺10％的增周长率，至2种002年我佛国星级饭店娱数量已经达另到7358要家，客房数氏量达接近9方0万间，我乐国近年来星牵级酒店的数重量变化情况倡见图4.1今所示。什资料来源：券《中国旅游参统计年鉴2谎003》卷从星级酒店惨的地区分布辞上，四星、脂五星高星级牺酒店酒店集投中分布在北咳京、上海、凳广东、江苏撕等经济发达病地区，在错其他地区，样则均以二星腾、三星酒店垦为主。20矩02年我国芽星级酒店的派地区分布将荐表4.1所女示。迎资料来源：逢《中国旅游详统计年鉴2忍003》才从星级酒店缸的比例来看交，五星、四探星高档酒店氏约占酒店总折数量的9％总，三星级酒疏店约占酒店闯总数量的3醋2％，一星钟、二星中低建档酒店约占甩酒店的60档％；而从酒兼店客房比重表来看，三星穴级酒店的客冶房比重高达洲近39％。姥说明在我国啦酒店市场中桨，三星级酒寺店的供给最枯大。截止2的002年我牌国星级酒店婶规模及客房热情况见表4伶.2所示。鞭表4.2晃酒店规模及锄客房情况裁项目要酒店家数喉客房(万间药)呢酒店总量基比重址客房总量光比重帜五星拢175剥1.97%寺6.49罩7.23%忽四星仁635看7.15%鞭14.35保15.99怀%牢三星症2846摘32.05温%犯34.65寒38.62炊%迫二星粘4414扩49.71午%皮30.6拥34.10纲%上一星尊810但9.12%呈3.64缠4.06%模总计每8880靠100.0叉0%劲89.73吼100.0洲0%删资料来源：多根据《中肤国旅游统计俱年鉴200令3》整理计太算饼馆.我国星馅级酒店行业烛景气情况民由于酒店具肝有建造时间轨较长、供给钻变化有一定次的滞后性，农通常酒店行畅业具有较明辟显的周期性帜。由于我国摄星级酒店的嚷供给迅速增仍加，我国星鲜级酒店出租煎率和行业经榨营利润在1柿992年达球到一个高点狸后，至19脑98－20冻00年一直著处于下降过趋程中，酒店突出租率在1月998年达怜到52％左白右的低点后捧开始回升，腐酒店行业整签体经营利润努在经历19合98－20两01年四年纽连续亏损后须，于200漂2年开始实撑现盈利。我昏国星级酒店歼近年来出租寸率和利润波绩动情况见图臣4.2。售资料来源：滑《中国旅帐游统计年鉴碑》、《中国闭统计年鉴》凝国际公认星熊级酒店盈亏现平衡点经验还值为酒店出肝租率60％哲，我国目前仆星级酒店出匹租率刚刚超鲜过60％，绕还远低于1供992年接机近95％的搏历史最高出猴租率，也明僻显低于香港宇2002年晌接近90％蓝的酒店出租史率，从酒店眼出租率上开掠看，还有提远高的空间。致从星级酒店钳的平均房价古来看，通常连酒店房价上进升会滞后出公租率2年左锈右，200玉1年我国星俊级酒店平均甲房价达到近刻10年最低案点（约21府5元）后，并已经呈现缓隔慢回升的势许头。从酒店杠出租率、酒吹店房价、酒蝴店经营利润喇情况分析，欣我国酒店行泥业目前行业盆景气度尚不涨高，但自2角001年开璃始应当已经锄步入了一个截正在缓慢上钢升的行业景热气周期。芦葬.我国星庭级酒店经营之情况脱从2002编年我国星级跌酒店的整体理运行情况看晕，五星级酒捡店的出租率惕最高，盈利挺也明显集中拣于五星级酒忍店，从人均模利润角度看菌，三星级酒勾店的亏损最肌为严重，见抓图4.3所讯示。漠资料来源：客《200涉2年中国星遍级饭店统计另公报》细造成高星级厕酒店与其他使星级酒店经概营效益出现笨如此大的差愧异的原因除铃了因高星级决酒店管理水另平高、服务萌质量好、具播有国际销售波网络的支持许等因素外，陈很重要的一王个原因是高垂星级酒店国础有成份较少旬、市场化程驴度高，如在睛五星级酒店辽中外商及港广澳台投资企达业占62％草，而在全国福星级酒店中达有67％是瞒国有或集体勾经济成份，跨相当大一部难分国有酒店悔是作为政府详部门、国家词机关和国有胀大中企业的脆接待单位而衫存在，这一偷部分酒店缺锯少经营压力糟、市场观念灾淡薄、管理扒粗放、冗员敞众多，很多内只能依靠主若办单位的补李贴维持经营碍，从而出现杂了大面积、狭高金额的亏嗓损。这一点抛突出地表现政在不同注册总类型酒店出挤租率的差异材上。纺代写商业计以划书融资计绳划书，需要他可以聊邱邱婆：耳领司仪眼留舅舅散散压酒。通根据200嘴2年中国星托级酒店统计王公报显示，决在星级酒店亩中，国有星岭级酒店的出筛租率最低，滥而港澳台投索资的酒店出切租率最高。辆2002年隐不同注册类头型企业出租弦率情况见图石4.4。替资料来源：雹《200五2年中国星竭级饭店统计舞公报》怒4.2.蛮酒店业经济厕特点元访.属于资植本密集型和稿劳动密集型贝行业除兴建星级酒月店不仅需要猫支付土地取让得成本、土趟建费用和各乡项前期费用捉，同时还需满要投入大量勤资金进行装怖修和配套设俗施、配套设幻备的建设，俩需要的投资向额很大，属巷于资金密集伟型行业；同渗时，酒店业寻作为服务行元业，又需要装大量的服务际人员，也属沃于劳动密集熔型行业。酒江店业的这一晋特点，决定辉了资产折旧且及维护费用片和日常人工建费用等相对对固定性费用拴较高，企业梦利润对收入唇的敏感性很遵高，在出租哄率低于盈亏简平衡点时，尽收入的降低抱将造成大额剂的亏损，在虏出租率高于宏盈亏平衡点牌时，收入的辩提高又会带尽来利润的大描量增加。采烧.对经营各管理的要求滚高康星级酒店为像给客人提供柄安全、舒适哑、方面的环强境，同时取孔得比较好的皆经济效益，闻就必须在服兵务质量保证巨和监控、成迅本费用控制首、员工管理削和激励、市驱场分析和市春场营销等多气个方面建立换比较成功的买管理模式，其由于星级酒耐店为客人提饶供的服务种萍类多、标准估高、市场竞科争激烈、企赵业员工众多闹，这一切都匙对星级酒店需的经营管理称提出了较高垮的要求。侦4.3.涉酒店业发展郑趋势炮宪.旅游行纯业整体发展稍趋势预测饮酒店作为旅替游基础设施翠，酒店业的兰发展与旅游牧业息息相关呼。我国改革死开放以来，斥伴随着经济照的快速增长守，旅游业得嫌到了快速的侨发展，旅游疏服务总收入殿自1995便年至200坐2年一直保饰持10％以暴上的增长率筐，高于GD奶P的增长，蝴占GDP的秆比重也稳步手上升，至2遵002年我娇国旅游总收阅入已经达到荒5500亿白元，占GD闭P的5.4虏％。旅游的胡产业规模已料经确立，并线逐步发展成里为我国的新积兴支柱产业菌。我国近年洁来来入境旅淋游人数及收萝入增长迅速训，1991贫年－200向2年旅游外竹汇收入年复万合增长率达俯到14％以乐上，见图4威.5。磁资料来源：上《中国旅劈游统计年鉴矩2003》鹿在入境旅游补增长迅猛的犹同时，国内寿旅游也得到棕了较快的增糊长，涉“觉九五牌”业期间我国国带内旅游情况耳见表4.3柳所示。呜表4.3念肯“侮九五沫”睛期间我国国老内旅游情况协根据我国旅率游业发展的菜“梦十五爹”禾规划，到2觉005年我鞠国将接待海贷外旅游者1见1,200燃-12,0浴00万人次余，年均增长暮6％－8％瓜；实现国际捕旅游收入2载40－26理0亿美元，寇年均增长8逢％－10％未；实现国内酬旅游收入5简350－5代850亿元坊，年均增长告11％－1渴3％。根据匹世界旅游组阔织的预测，从到2023此年，我国将辣取代法国成贝为世界第一锁大旅游目的贞地，接待旅鸦游入境人数乎可达1.3角7亿人次，艺占世界市场荒份额为8.言6%；我国他也将成为世霉界第四个客仗源国，出境胃旅游人数将近达到1亿人着次，占世界订市场份额为剂6.2％。晚旅游业将是迅我国增长最伴快的产业之叔一。托定.酒店业盛发展趋势预卸测卸酒店的建造谢由于受到经垦济形势、税汉收政策以及醉投资心理的舍影响极大，恨另外从酒店劫建造到开始侦营业的时间美也较长，因常此很难确定态酒店开始营盛业时市场的旅真正需求，太从而有可能丘造成在某地买或者在某一胀时间对某一斤类型的酒店炭供求不均衡抗，因此酒店垂盈利情况有蛾较大的周期屿性。羡我国星级酒棋店数量自1杆992－2染002年一欧直保持15易％以上的增套长速度，使简得酒店行业毕利润率迅速龟下降，甚至典在1998插年－200随1年连续四浇年出现了行烘业整体亏损湿的局面，根冶据我们前面硬对酒店行业凯景气度的分崇析，我国酒茧店行业目前具已经走出低认谷，辫代写商业计哀划书融资计摊划书，需要映可以聊邱邱蛾：耳领司仪日留舅舅散散鸭酒。女目前已步入厘缓慢上升的坦趋势中。根聪据国际著名谨咨询公司德贩勤公司对2全004年1鞭－8月中国弃酒店业的调肥查测评，我煎国酒店业在踪2004年泊1－8月的渣入住率、平轿均房间收入牺这二个酒店棋业重要营运械指标方面，彩不仅远高于萝发生详“怠非典析”豪的2003换年，较20痕00年也有同了显著的提废高，这也充迷分说明我国爱酒店业已经液走出低谷。岛我国酒店数蛋量分布不平燃衡，三星以狡上酒店在京纠、沪、穗等汪一线大城市吸和东南沿海栏比重很大，液在中西部地汉区比重较小垦；同时，中军西部星级酒例店的房价也符明显低于经茄济发达地区累，因此随着种中西部地区云经济和旅游灯业的发展，剑市场对中西火部地区星级散酒店的需求圆将进一步增乎长，酒店出锻租率和酒店抛价格也将得隙到一定的提浸高，中西部御地区酒店业恨将会以高于鄙全国平均水秧平的速度增拿长。处5.市场鲁、竞争和项美目定位歪5.1.困宁波酒店市怎场分析预测湖纺.宁波旅喝游业基本情庄况盘上少半年，宁波胁旅游市场总功量呈增长态违势，三大旅蒙游市场总体乔运行良好，悔呈现出“二椅升一平”的蜂格局，即“提国内升、出版境升、入境吼平”。据统些计，宁波共睛接待国内游典客１８８５以万人次，同蔑比增长１２伟．８％，实男现旅游收入围２４５．３洞亿元，增长叨１２．５％域，保持国内炸市场逆势飘鬼红的良好势隙头。从５月奶份开始，甲怕型流感的扩兰散对旅游业给造成了一定胜的冲击，但鸣是我市出境掌游客人数还超是增长７１末．９８％，奏其中出国游栋增长６２．击８６％。对慈于入境旅游然市场，宁波摄共接待入境茎旅游者３９泪．０４万人彼次，同比增叹长３．７％科，旅游外汇寄收入总额略预有下降。来谅.宁波酒市店住宿人员胡状况蹈宁波星级酒宫店的客人也定可以分为国讽外游客和国占内游客。根底据国家统计屿局、国家旅断游局200挨0的抽样调钱查，有42蜓％的国外游拖客是于游览戚观光为目的勇，其次为商蹦务和探亲访群友，国外游耗客的住宿目话的见图5.运4。瞧资料来源：踢国家统计谎局、国际旅坦游局200掉0年抽样调着查资料窝宁波市国内纺客人的住宿恳目的也以游办览观光、商动务、会议为壶主要目的。勾从国内旅游懒客人的地区怠来源来看突节出表现为以傲下特点：空但间距离越近挤，人数越多劲，表现在是演否开通直达骗列车，如山难西、甘肃、骨四川、河南团等省；经济辈发展水平越鹅高的省区，文人数越多，牢如广东、江威苏、山东等穷省；皮誓.宁波酒努店市场预测影表5.1瞎宁波游接待仅人数及收入柏预测指标燕项目施2002芝年毒2005桐年霜2023瘦2023邀2023赠上限思下限室上限使下限狐上限窗下限贿上限纹下限匪国内旅游人驼数(万人)洪967.9镰4室1434色1359.揉9率2249.递2煌2052.猜1纱2945.援4瞒2810.摸3贺3850.亚3真3672.仰1唯年增长率技(%)滋14幻12具10孟8销7男6守6迷5宝国内旅游收基入死(妄亿元翼)鱼83.95丹137.9遥3怜131.0屈4孙258.9睡236.9飘6跃417.4谦4份381.1失6老613.8调6怕586.2美2芳年增长率筝(%)但18店16晌14桌12很11疾9它9鹿8诱海外旅游人梁数巩(霞万人前)绩27.54史40.8酱38.7研60.7末55.4占79.5厌75.9渗104肺99.2愧年增长率何(%)覆14果12返10伴8列7地6诸6奴5筛旅游外汇收证入遣(醉亿美元色)肤0.994赏2泽1.63拣1.55继3.08冤2.82膛4.95情4.52匆7.28任6.95归年增长率坡(%)斯18家16要14松12推11虽9愚9夺8罢旅游总人数绵(万人)供995.4岁8党1474.裕8顶1398.卷6埋2309.久7键2107.顾5旦3024.裂9球2886.冤2筛3954.读3符3771.古3演旅游业总收寻入意(仗亿元良)米92.2岸152砍144红285欺260选459哄419丈674休644更相当于兴GDP(%匀)什5.77昨8目7余10旁9望11美10蚕12挑11棒注：美元折鞭合人民币按检1:8.3沉计算互由于宁波是蜂浙江旅游重俊点地区和旅坛游集散地，辨接待游客占雄全疆的50村％以上，而碰旅游客人是往星级酒店最雀重要的客源板，因此旅游扬人数的增长谅率能够大致肌地反映酒店忘客源的增长慰，因此，宁筹波酒店客源死将随着旅游神人数的增长哄而增长，预告计年增长率细应当不低于筋10％，考臂虑到自20妥02年年开河始，宁波星乐级酒店增加袭较少，预计酿近年来宁波铁酒店出租率诸应当同全国腥其他地区一盈样有所上升膀。动5.2.盈竞争分析聋迎.竞争对墨手基本情况箱由于同星级姨酒店的客源细基本相同，伯因此，宁波翠每一家三星胳级酒店都将板是颐佳酒店踢的竞争对手多，同颐佳酒扫店距离较近根，客房数量赖接近的三星曲级酒店相互丽间的竞争将鞭更为激烈，沉与颐佳酒店请距离较近的偷三星级酒店绒基本情况为首：凤⑴严宏远大酒店浓宏远大酒店极是宁波一家全三星级涉外淡酒店，位于尿联丰路20待00号。饭杜店距机场8医公里，距火性车站10公仔里，距市中昨心2公里。竖酒店拥有客纽房约100炉间，客房类掘型有标准间社、单人间、付豪华套房、串贵宾套房；行在会议设施我方面，拥有铸接待300扇人大会议室瓶一间，可接工待200人村中会议室一牵间，可接待奇50人小会游议室二间；上在健身娱乐草设施方面，盘有健身房、挡台球室、棋州牌室、KT楚V厅、桑拿索浴室；在餐尚饮设施方面副，拥有可接放待300人熄的海鲜娱乐钢城和可接待心350人的降穆巴拉克美妨苑（清真餐鸦厅）。揪⑵纺浙海大酒店枣浙海大酒店狂为中石化独哪山子炼油厂秒投资设立的朽三星级涉外泼酒店，位于湾宁波联丰路贴2023号似附一号，距窜宁波机场1啊6公里，距提火车站8公手里。浙海大胶酒店共有客颜房130套移，其中豪华既套间23套问；在会议设扇施方面，拥券有可接待2驳00人的大掘会议室1间者，可接待3喉0人的小会健议室两间。唐在健身娱乐舒设施方面，勿有健身房、耀夜总会、桑便拿浴室；在运餐饮设施方顿面，设有可我接待150牲人的中餐厅嫌和清真餐厅廉。他⑶仆独山子大酒虑店佛独山子大酒鸣店是由位于觉机场路20坚号，酒店距毫机场15公螺里、距火车捆站7公里，鸣距市中心2铜公里。独山垄子大酒店拥勿有客房16拔8间，房间机类型有标准贸间、豪华标泳准间和商务址套房；在会狮议设施方面若，有可接待乖100人的翼大会议室一贴间，可接待荣30人的中系会议室二间僚，可接待1户2人的小会绵议室一间；果在健身娱乐匪设施方面，款有台球室、珍乒乓球室、敌夜总会、K问TV室和桑参拿浴室；在笔餐饮设施方搁面，设有可肝接待160降人的中餐厅哑和可接待5牌0人的西餐迅厅。勿名豪商务酒姥店与邻近酒悄店的主要情名况对比见下朱表所示。雾相邻酒店比屑较泳项目乒宏远大酒店遍浙海大酒店唱独山子大酒陶店织颐佳商务酒影店涌客房种类丽较齐全漆较齐全丝齐全求较齐全叶客房数量吉100遣130狸168区127拴酒店新旧程品度舰旧杰旧糟旧革新烟配套设备齿较齐全委较齐全爱较齐全袜齐全粮\重先进眨会议设施录齐全汁较齐全射齐全幻较齐全隙娱乐设施现齐全质较齐全蚁较齐全库齐全钻经营方式裙自营单体酒集店姜自营单体酒其店挑自营单体酒盾店蚕自营单体酒垫店烫内部接待课无独少量构少量公中量洁停车设施该较少啄较少农较少顶多拨周边风景环述境漆一般绳一般起一般耐较好西周边商务环梳境相较好引较好车较好现较好亏交通便利程递度血较好卫较好姿较好团好寺所有制形式地民营絮国有算国有闭民营魄酒店定位否商务旅游籍商务旅游稼商务旅游央商务旅游搁5.3.谢项目目标定古位。躺根据地区经贴济和旅游发然展状况、区市域环境及发姻展趋势，项当目定位于三打星级标准酒奇店，设置餐姐饮和各种娱猎乐设施。筋酒店客户群车主要定位于知参加各类会颤议、进行公沫务、商务活斜动，外省市彻来甬旅游的有人员，即酒出店根据客户贴群体定位于作商务、旅游蓬、会议酒店坏。拦宁波市四星没、五星级酒姜店由于房价幻高，相当部祥分客源来自丈海外，其经信营受国际经择济影响较大状，在目标区吨域内，由于价一直缺少浓是厚国际商业链氛围和环境栽条件条件支这撑，所以没眯有出现同等遥星级的酒店放，在目标区着域内开发四素星、五星级吐酒店风险较咸大。此外，散经营高星级唯酒店需要更牌高的经营技直巧和管理手宇段，也具有暮较大经营风胀险。伞以国内客户陆为主要服务匆对象的一、窝二、三星级荷档次酒店，咳随着我国宏弄观经济向好低，各行业发握展迅速，国浑内游客、因今商因公出差汤的国内客户档的需求将是秩其的主流，再尤其是在本深区域内，交亩通便利，市聋场前景较好茄；同时，随敏着，人民生品活水平的提匠高，更多的钥国内旅游团灯体和自助旅密游者将来到扇宁波，而项关目地处蜘蛛怪山脚下，周丑边人文景观恒多，再加上椒价位适当、纪具有吸引力阀，将形成价眠格和入住率迁的良好配合擦，提高经营姓效率。对于坑某些特殊标叹准的要求，姿可以设置若良干高于三星扑级标准的套追间以备使用唱。此外，通圣过加强管理判和服务，颐抖佳酒店的整暴体水平将不岁仅仅体现在蝶硬件的星级租标准上，更袭体现在配套泄软件、管理缎的星级水平诸。拦6.发展未规划模6.1.好总体设想责对酒店按照圣三星级标准烫进行装修并厅配备相关设裤备、设施，享争取在20隙10年宁波欢旅游旺季开椅始之前酒店有能够试营业忽，以合理的宝价格、良好艘的设施、完灯善的管理、禾优质的服务境建立酒店的叼竞争优势，雪通过与旅行麦社、会议会喇展公司、商绿业订房网站足的合作，结伐合酒店自行杯销售，以公已关和市场宣室传手段为服鼓务，在2－掩3年成为宁凳波市知名三朋星级酒店。汤在酒店运行挽2－3年后样，可考虑通垂过自有资金坑积累或合作鲜投资，实施烂后楼改造工贺程，以充分插提高现有资鹿产的利用率源，取得更大平的收益。胶6.2.娘公司发展战沾略步骤设想慈设.完成酒社店试营业某⑴宝本阶段目标赢本阶段需要票实现的目标栏：及时选择渴好条件适宜粒的合作伙伴啊，完成酒店斗的设备购置米安装，完成肌酒店管理人单员的选聘工水作，对招聘遍员工进行培值训，建立和尝完善酒店管古理体系和质逆量控制体系半，在旅游旺纵季开始前快谅速切入市场片，迅速拓展燥市场，取得氏良好的经济脆效益。⑵工作重点仔积极寻找合郑作伙伴，尽钓早完成酒店析的装修和设盗备配备工作陵，按照三星弓级酒店的要腿求建立管和沫服务体系，热进行员工培扣训，完善营畅运条件，使馒酒店尽早进爪入可正常营绣运状态。搂招聘到适合碎的销售、管渠理人才也是腿本阶段的重皮要工作。疗第一阶段计条划在3－5仁个月内完成娇。传栗.通过三盯星级认定、挣并成为宁波盾知名酒店之大一赢⑴获本阶段目标兆通过三星级蚊酒店认定，恭并在酒店入读住率、客户樱美誉度、经燃济效益等方霉面占宁波三旋星级酒店的躁领先地位，纺成为宁波知队名酒店之一鲜。⑵工作重点看加强酒店内箭部管理、进椒一步提高服铸务质量，严正格控制成本尾费用。酒加强销售队喜伍建设，探病索销售创新驼手段，努力锻提高酒店的套入住率和单代位房间收入登。再第二阶段计倚划在2－3虏年内实现。淡仔.实施后蓝楼改造工程际，进一步提仿高经济效益努⑴泄本阶段目标冬本阶段需要库实现的目标容：通过实施爽后楼改造工漂程，提高后雕楼的房间档汉次和房间价型格，通过现默代老板俱乐必部的建设，蔑提高酒店的维整体档次和漫知名度，进佩一步大幅提甩高酒店的经丘济效益。⑵工作重点叨做好后楼改芽造工作，继陪续提升酒店般管理和服务与水平，推出底新的酒店服怎务维持酒店驱竞争优势。御第三阶段计岭划在3年后晌开始。言7.市场泉营销占7.1.淋目标市场坡参加各类会璃议、进行公边务、商务活碰动，外省市梦来甬旅游的修人员。具体家可分为如下姥层次：酿⑴怪团队：宁波陶及省外旅行袜社（北京、妇上海、广州柏、江苏）组傅织的团体客桑人。晃⑵昼散客：浙江纤内外中档消稠费的商务、皆公务散客。松（3）会议怀会展客人：零政府各职能怪部门、企事描业单位及甬闹内外各大中非型企业。用7.2.盲产品与服务梦主要提供餐聋饮、娱乐和钱住宿服务。承7.3.犬定价畏定价采用竞讽争定价法，左根据竞争对值手（宁波三肾星级酒店）指的价格策略江进行定价。怖前楼房价参绘照宁波三星哑级酒店的平会均中位价格宇确定，后楼偶房价参照宁伙波市二星级废酒店平均价戴格确定，2泼005年计遵划价格如表她7.1所示亩。谈表槽7.1毕2005计年计划房价巩表毕（剖单位：人民仔币元计）计项目犹前楼楼后楼阔备注使标准间蹈套间朋标准间洋套间刺旺季也240勉480旬160牙420治7冒、扒8样、卵9久月曲平季个200阁380捉120俊320农5遥、宝6购、东10敌月轿淡季蒸160扯280妻100面220昨11社－来年秃4暖月滴年均价格暑190狗355塑120糖295猾上表为酒店籍房间计划实应际价格，门堡市价将略高但于实际价格纤。列餐饮娱乐服吵务价格将参症考宁波三星叙级酒店的平隆均价格水平运采用不同的框定价策略采貌用不同价位捉。俗8.营运袋和管理网8.1.抛基本业务流盼程剪酒店住宿的震基本业务流回程为：总台跪预订、前厅驱接待、总台赛接待、客房急管理、客房扰服务、账单脏核对、总台毒收银等。性酒店餐饮的掘基本业务流乳程为：总台飞预订、前厅抗接待、点菜孩及用餐服务泉、账单核对爹、总台收银赢等。更8.2.猾营运管理初伐步计划遵注.服务项雕目和基本设达施安排勿⑴自服务项目安蜡排什酒店将设置摸与酒店星级吐及规模相对填应的服务项脖目：稀①林接待服务项式目，如停车犬、行李运送叫、问询、外大币兑换服务协；、电坟传、电报、富图文服器务；打字、隶复印、秘书增、翻译服务黄；租车、订枕票、医务及阿各种会议接乏待服务；贵捐重物品存放气服务等。躲②芽客房服务项主目，包括客圈房服务及房贫内冷热水供颠应，、头电视、叫醒极服务、洗衣种、熨烫、客羽房酒水、客披房保险柜、办擦鞋服务等孔。坛③盘餐饮服务项软目，包括中目餐、西餐、燕风味餐、自兼助餐、宴会急、酒会、咖威啡厅、酒吧揉及客房送餐谦服务等。愤④僻娱乐服务项况目，如歌舞隆厅、美容、识美发、桑拿伸浴、按摩、炒棋牌等。辉⑤另商场服务项化目，如日用饰品、食品、疑工艺品、文达化用品等。情⑥拍其他服务项两目，如代办妙旅游汽车出钓租、商务租如车服务、自策行车出租服目务等，及幼滋儿托管、宠铲物托管等。国⑵佩酒店基本设橡施安排锹酒店的基本缎设施决定了柜一个酒店的研接待能力和告条件，吃宁波颐佳所酒店计划安埋排如下基本突设施：懒①罪前台接待设乓施。设置具盏有与名豪酒桑店规模与标情准相适应的激前台接待条隐件，包括前隙台接待大厅湿、总服务台伞（含接待处捡、问讯处、诱收银处）、乞商务中心、然贵重物品寄星存处、大堂阳副理接待处谱等。世②港客房接待设务施。客房内绵将配有与酒辉店星级标准熊相应的客用秆设施，如写爹字台（或梳说妆台）、衣款柜、床（软连床垫）、座致椅、沙发、馒床头控制柜环等配套家具宽；每间客房舰设有单独卫剑生间，卫生奥间内配有坐教式便器、梳森洗台（装有稻洗面盆、梳升妆境）、冷乞热水设施（谷包括配有喷检头的浴缸、股浴帘）；每奥间客房都具忘有能够保证根或调节温度塞的分体空调斥或中央空调摸；每间房间练都配有裤和宽带，可盟直拨或通过歌总机挂通国思内或国际长凭途，可燥通过宽带上等国际互联网意；每间客房晴都配有电视侄机并接通有借线电视系统汉；每间客房慕内都配有一回定数量的文宵化用品，如蛋信纸、信封昂、明信片、侄城市地图、杰针线包、酒键店指南；每廉间客房内还硬配有一定数熊量的卫生用惧品，恭代写商业计成划书融资计森划书，需要敢可以聊邱邱近：耳领司仪建留舅舅散散颗酒。爸如牙刷、牙奔膏、香皂、狡洗发水、沐电浴露、浴帽器、擦鞋器等衬。创③朽餐饮接待设奶施。具有与湿酒店规模及林标准相适应铃的中餐厅、溉西餐厅、风均味餐厅、咖绵啡厅、酒吧窝、宴会厅及星所必需的饮揪食供应设施临，包括餐具旷、炊具、家匹具、厨具以厘及各种饮食撕器皿等。杀④膏娱乐服务设较施。具有与跨酒店规模相境适应的歌舞靠厅，以及所国必须的各项披设备设施，积及其附设的滑酒吧服务设摧备和设施；绕桑拿浴、按兵摩室及各种摆配套设施等零。米⑤塌商品销售服水务设施。根损据酒店经营浮需要而设置抽的商场及售弓货设施及其额经销的商品壮。辉⑥焦酒店经营保败障设施。包织括工程保障调设施，如变沙、配殿设施会，空调冷冻膝设施，备用绝发电设施，稍供、排水设加施，热水供歌应设施，洗宜衣房及其所翁需的设备设止施；安全保脉障设施，如哲对讲通讯设旷施、事故广廉播设施、消倦防指挥设施答、各种灭火每器材等；内赏部运行保障找设施，如员传工食堂、员炊工宿舍、员迫工更衣室、合员工通道等眨。干港.建立并柴实施完善的哄质量标准聪⑴偿前厅、客房讲质量标准。许具体包括环启境及设施标挖准、前厅接星待人员素质制要求标准、清接待前的准莲备工作标准带、有预订散蝴客接待程序静标准、常客寨和贵宾接待更程序标准、市团队客人接滋待程序标准塞、无预订客曾人接待程序渔标准、换房困和房间变更寻程序标准、塞总台接待协嫌调配合标准畜、总台问询慰服务质量标淡准、代客沟弄通与联系程创序标准、会快客与查询程录序标准、总鬼台预订服务里质量标准、双贵重物品包扎管服务质量枣标准、商务面中心服务质器量标准、电登话总机服务斜质量标准、廊司门行李服们务质量标准于、客房卫生盆质量标准、健客用卫生间仍卫生质量标蝇准、客人住浸店服务质量否标准、客房菌小酒吧服务澡质量标准、要客人特别要晌求服务质量蜡标准、特殊毛情况处理质餐量标准、夜予床服务质量润标准、公共行区域卫生质尖量标准、客创人投诉卫生运质量标准、相行李房管理淋标准、客房四卫生消毒标右准等。轨⑵骡餐饮质量标触准。具体包赢括环境及设裤施标准、物锄品及原料配恩备标准、员移工状态标准净、服务质量醉标准、厨房璃采购及储存牙卫生质量标疤准、厨房生菌产操作卫生毛质量标准、鸟餐厅收款服球务质量标准赞等。馆⑶黑娱乐质量标说准。具体包遍括环境及设匀施标准、物汪料及原料的网配备标准、央员工状态标写准、服务质帜量标准等。感⑷凑安全质量标正准。具体包龟括环境及设旷施标准、物灯料及原料的符配备标准、茫员工状态标能准、服务质层量标准等。影车.建立并红实施完善的获财务内控制吓度即为强化酒店笼管理，降低光酒店运营成异本，仓宁波颐佳饲酒店将建立脾覆盖货币资概金、采购与秤付款、销售就与收款、工六程项目、固非定资产、存姨货、预算、贴成本费用、阁筹资、投资精等各个环节赞的全方位的盗财务内控制绕度。魔酒店计划的撕内部及财务状流程如下图牺所示：给8.3.衬机构设置警宁波颐归佳酒店计划件的机构设置蜻如图8.1捎。火图8.1滩计划组织植机构图感餐饮部的机青构设置计划欲如下图所示孙。序8.4.敌人员配备秘酒店住宿服继务人员计划询前楼按照1谨：1.4的赖比例配备服亏务人员，旺谅季约需要1推20名服务陵人员，平季按、淡季将适所当减少人员捆。酒店后楼躲服务人员计育划1：1的拦比例旺季配混备服务人员围62人。免酒店餐饮部变厨房工作人耕员计划配备橡15人，收侧银服务人员绑计划配备3族0人。爹其他销售、剩职能部门根累据职责和需介要配备人员队。麻8.5.课管理团队泡酒店的管理趴团队部分来听自于宁波工扩贸公司，部产分外聘具有属丰富酒店管记理经验的人扁员。具体高橡级管理人员酬的人选将与火外部投资者贯共同考察、洒协商后确定若。榨8.6.覆遵循的标准艰⑴临将按照《旅述游涉外饭店横星级的划分与及评定》（惩GB/T1赶4308-榆2002谢）及卧《饭店星级火的划分与评肯定》按照不捷低于三星级抬酒店的要求辰进行酒店各努项服务设备恐（硬件）的民配备，并提度供不低于三恋星级标准的籍服务。牺⑵糕将按照彻《旅游涉外级饭店星级的煤划分及评定蚀》（GB/供T1430讨8-启2002云）的要求建乔立不低于三盈星级酒店要记求的管理体冲系，酒店将崖制订员工手亚册、层级管扒理制度、质楚量控制制度榨、市场营销玩制度、物资痛采购制度、访工作岗位说梨明书、工作翁程序说明书世等一系列管脖理制度，并姻严格遵照执缘行。呆9.投资阿与财务评价闻9.1.本项目实施计送划进度符目前项目的条主楼、外部军装修已经完驻成，内部装牧修已经部分皇完成，客房斤、餐饮部分套设施已经配聪备，计划项化目在200暂10年4－且7月完成装吊修，开始试钟营业。饲9.2.网投资估算喷根据逐宁波颐佳赤酒店的定位阔，酒店将按退照三星级标馒准装修并配啦备相关设施甲，项目投资下为1200峰万元，其中吹公司已经投组入320万寿元，已经完弯成酒店的内担部装修和前册期筹备工作统，首期尚需效投入180语万元用于酒紫店设备设施忽采购和营业古启动资金，差酒店即可开档业；二期（毫计划第二年帖）投入70赖0万元用于羡KTV建设什和旧楼改造蚁。考虑到酒拘店业的特点争，具有少量武启动资金后暑，应无需另挪外准备流动崖资金。识考虑到酒店栗的行业特点北，在酒店开够业5－8年放间通常对酒仇店进行重新译装修，以保篮持酒店对客要人的吸引力幕，在本项目样中计划在酒冲店开业的第稿六年利用酒气店营运自身调的资金积累伪，投入36轰0万元对酒谜店进行重新馅装修。锯9.3.速收入、成本遮费用及利润狗预测星悠.住宿收锹入预测策⑴瘦宁波内部接执待住宿收入镇预测来根据内部接盼待协议，在羽取得酒店经劲营权的12气年中仍然将悬按照协议价颂格接待宁波裂机关公务出捏差人员。根候据宁波办事述处以前年度易数据，假定巴宁波机关公韵务出差人员畏住宿时间和阳费用标准不水变，则预计宽宁波内部接条待住宿收入馒每年为36钓万元。详见塞表9.1。叮表9.1扎宁波内部接摧待年住宿收茶入估算表物项目娃处以下计县处级晋副地级脱地厅级以上铸合计家收入(元)袭20000浊0折10000咏0识50000健10000粉36000薪0居标准(元/吗人)烦40墨60掀70祖80蠢住宿量搜(苦人夜育)显5000齿1666值714途125破7505闷住宿量匀(盛间夜匀)乏2500析833灰714亡125百4172泡房间类别各标准间敲·接床齐标准间且·意床抹标准间禽套间令由于宁波出瞎差人员住宿裁在全年分布时比较平均，惰故可假定每且月接待的宁设波公务出差指人员住宿天居数相同，则睬宁波出差人劣员对后楼出想租率的影响她见表9.2需。赌表9.2柔梁后楼剩余出淘租率估算表飘项目卧月平均间夜济后楼出租率扭旺季剩余出遵租率框平季剩余出灶租率荣淡季剩余出钉租率仍标准间必337.2辟5驳27%哀68%围65%构40%锹套间纲11广2%注90%饼60%屋35%命⑵扎外部接待住今宿收入预测虚根据乌鲁木牙齐星级酒店揉的一般情况伪，预计标准亭间在旺季、沸平季、淡季猫的出租率分挣别为95％诸、65％和事40％，考凑虑到入住客筋人对套间的弊需求相对较博少，估计套们间在旺季、页平季、淡季纸的出租率分糊别为90％顾、60％和日35％。则辰前楼年住宿营收入可达到鸭405万元洒，详见详见帖表9.3。贯表9.3劫秩前楼年住宿嚼收入估算表菊序号惩项目伟旺季总平季鉴淡季蜂合计止1男前楼标准间渗1.1患收入(元)且15390梁00肆87750奴0嗓86400练0旅32805瞎00五1.2打单价(元)格240骆200遮160磨1.3吸住宿量庸(帮人夜满)单6412.没5颗4387.码5兽5400确16200破1.4绳出租率外95%锻65%肌40%太-平1.5书天数提90济90翅180屡360阳1.6任房间数膨75席75轿75尚75速2件前楼套间编2.1再收入(元)冰38880鼠0奏20520胳0筹17640劣0态77040墨0制2.2馋单价(元)松480势380作280冤2.3籍住宿量盼(车人夜葵)翼810闻540掌630剂1980周2.4六出租率还90%都60%伞35%涉-锈2.5糠天数茎90恶90漫180威360暗2.6弊房间数补10盗10辞10宅10汁3鄙住宿量胞(绿人夜企)居合计滔18180纳4摆收入合计锡40509耗00睡后楼在剔除剥伊犁州内部慧接待可能在烫旺季和平季域对出租率的真影响后，预梅计后楼年住笋宿收入可达隙到231万句元，详见详疯见表9.4辨。板表9.4坡后楼年住兆宿收入估算翅表拜序号厦项目热旺季孙平季捕淡季犁合计忍1津后楼标准间的1.1适收入(元)肤41126祸4掌29484跌0庸30240蓄0皮10085章04喘1.2话单价(元)委160苍120般100语1.3喊住宿量蒸(陶人夜购)议2570.县4淹2457怖3024扫8051.乘4肤1.4有出租率悠68%恼65%青40%映-喇1.5愁天数辉90免90窑180钢360立1.6弯房间数蹲42善42吐42畏42知2叠后楼套间熟2.1佣收入(元)互68040华0意34560尊0脉27720搏0谷13032启00渗2.2雨单价(元)握420陪320沿220脖2.3坡住宿量跑(阵人夜卫)射1620贴1080春1260旺3960雅2.4遣出租率捎90%态60%幅35%怪-僻2.5谷天数从90匙90伏180扩360燕2.6培房间数略20诞20倍20沃20唇3姑住宿量银(波人夜阀)养合计希12023让.4筐4撞收入合计仁23117预04行⑶掉年住宿收入祖预测弹根据以上对阴前楼、后楼赖及宁波内部秧接待的收入责估算，预计烦宁波颐佳宋酒店年住宿细收入应为6狮72万元，天住宿量为3休.4万人／刷夜，全部房具间年平均价沟格为195给.63元。色详见详见表妥9.5。锐表9.5猴蚂年住宿收入弟估算表旱项目醋收入(元)置住宿量啦(胜人夜拘)陈前楼识40509品00术18180判后楼(外部将)若23117敢04爬12023钥.4摧后楼粮(杯内部野)彼36000尊0血4172当合计染67226否04已34363哨.4兵覆.餐饮收振入预测尘根据宁波三耗星级酒店的绵餐饮的一般丝状况和点宁波颐佳劝酒店餐饮的督定位，预计身平均每日餐禾饮收入可达胞1.7万元持，全年餐饮梢收入可达6扛23万元。修详见详见表饼9.6。继表9.6衬上每日餐饮收夏入估算表君序号仰项目指数量逮每桌人数印人均消费加上座率获每日收入崖1坟包厢仍1.1孕总收入竞10080截1.2释午餐独30哗6柿50诊80%茅7200蕉1.3株晚餐聚30邀6献40硬40%次2880岔2创散台状2.1沟总收入微4356完2.2消午餐溉22霜6殊40签60%减3168闷2.3套晚餐谎22米6萝30硬30%佛1188帝3宗餐饮收入(材不含酒水)扎14436寺4贺酒水收入剧2887.证2背5桐餐饮收入灯(念含酒水令)模17323糊.2骨哭.物业租刺赁收入预测简为将酒店业危务集中于客篇房、餐饮主某业，计划将肉桑拿浴室（廉1200杯㎡强）、酒店大登堂－商务中碍心、旅行社订、美容美发插等（120涝0孟㎡娃）及KTV际（2700摘㎡液）等娱乐辅紫助设备通过功出租方式承返包经营，预分计年租赁费垃分别为86宗万元、30核万元和12俩0万元，年舒总租赁收入况可达206预万元。触注：120肚万元KTV毙租赁收入需阀要待二期建省设完成后方惨可实现。飞帮.总收入梨预测后预计二期完因成后，年实扩现总收入1尝502万元丰，年缴纳销呈售税金及附狗加112万季元，详见详晨见表9.7截。汪表9.7供正常年份境销售收入及枪税金附加情泰况表谢项目泻收入(元)驻税金及附加膏住宿收入腔67722朱604灭36974糠3.22溉餐饮收入致62363榨52门34299脖9.36断租赁收入放20600尽00守40788壳0柴合计撞15018返956团11206塌22.58尊症.成本费竟用预测柄因酒店餐饮竿业成本费用齿构成庞杂，蓝详细分项计皱算反而容易赢出现比较大割的偏差，故泳根据国内酒部店行业通常回的成本费用含结构进行测桌算，预计项饼目总成本费伤用前六年为肉每年107荡4万元，后列六年为11奇34万元。僚详见详见表嫩9.8。居青.利润预唤测胞预计在搜宁波颐佳双酒店运营的留12年中，墓前六年每年辰可实现税前冬利润315愉万元，后六诵年每年可实钻现税前利润喇255万元迟。详见损益犬估算表。杆注：假设第扮二年KTV吹租赁收入按揉照半年计收陶。观9.4.刷现金流量预脖测怨本项目的现疗金流量情况转见附表1－悉项目增量现逮金流量表（须所得税后）餐。旱9.5.辣财务评价芹⑴决财务净现值扔财务净斩现值久（宏FNPV屯），是指按保设定的折现难率积i语计算的项目涨计算期内各游年净现金流抹量的现值之很和。计算公爱式为:饥公式中：只CI靠为现金流入咽量跪CO却为现金流出亩量喷为第火t投年的净现金腹流量妇n锦为计算期年片数校i为设定的绒折现率象银行短期借誓款（矛1治年期）利率窄为笋5.85%什，长期借款位利率为灿5.92%盗。考虑到目肯前资金成本暴较低，以及僵资金的机会湿成本和投资驾的风险性等押因素，本着碰稳健的原则烫将泪i重取排1创2锻%丹（下同），倚此时，FN陶PV殊=滴966昌.寸24（万元光），远大于渴零。计算期茧内盈利能力倚很好，投资际方案可行。垒⑵陶投资回收期氏投资回收期摩是指以项目然的净收益偿钻还项目全部唉投资所需要食的时间，一吓般以年为单唤位，并从项贵目建设开始赚年算起。其饶表达式为：报公式中：皱CI迟为现金流入侍量伟CO连为现金流出直量咳为第便t浴年的净现金临流量瓜项目投资回悠收期为三年油零二个月。衡⑶煌内部报酬率闷项目财务笼内部鱼收益率（毫FIRR痰），是指项歉目在整个计川算期内各年挡净现金流量广现值累计等腐于零时的折纪现率。其表及达式为：美公式中：轰CI固为现金流入招量腹CO豆为现金流出揭量旦为第玻t懒年的净现金盖流量何n逮为计算期年路数炸本项目的项足目所得税后狭财务内部收隆益率为哀56%，远车高于设定折书现率12%习。腿10.风单险与对策分逐析贿10.1.震风险适10.1.盖1.客源败影响带来的帖风险暖酒店业的发糠展是以客源羊为依托的，秀由于决定旅认游市场环境场的变化受到损政治、经济颤、文化、自伏然条件和季戏节等多方面响因素的限制症，有可能引嘱起酒店客源吗数量和结构初向不利方向尘变化，从而睬影响公司的差发展和盈利翠。狸10.1.攻2.人力槐资源风险居现代星级酒桶店具有知识湾密集和劳动言密集的特点习，对酒店从活业人员尤其禾是酒店管理驱人员具有较系高的要求。蜂从而管理人丙员的管理能摘力，从业人船员的技能水台平、服务质矮量和人员素肾质都直接会达影响经营业缩绩。如出现助不合理的人凭员流动，特炼别是管理和胸业务骨干的傲流失可能会留导致客源的慧减少和客户堪的不稳定，景给公司效益见带来不利影驰响。跳10.1.矩3.市场例竞争风险增由于旅游业