长沙某项目营销策划报告

1、价值目标：如何突破目前市场单价实现区域标杆？2、品牌目标：项目如何与纳爱斯品牌实现对接？项目核心问题XXXX园长沙XXXX东方大院XX檀香山XX长沙版图这些项目代表着长沙XXXX园：XX出品，长沙首个千万级别墅楼盘，长沙首个高尔夫商务别墅。07年至今，长沙豪宅代言人。XX东方大院：XX十年巨作，长沙中式别墅典范之作。大河西“墅王”。XX：以造月湖之气势，开创月湖版块湖居品质生活的先河。私享月湖全景，版块标杆当之无愧。长沙XX：省府版块尊崇私家官邸，长沙南城首席大平层豪宅。八大住工系统、空中泳池，全南城品质与价值双重标杆。XX檀香山：3层电梯情景洋房，武广首发。XX精工产品，打造长沙洋房首席代表作。这些项目不仅代表着本身，从某种方面也代表着长沙这就是经典，那么市中心的经典在哪？07-08年市中心经典项目2010年后未来市中心经典项目XX大道-火车站XX路沿线XX滨江东塘、雨花亭金色屋顶XX大道202书院观邸南外滩印象XX摩天大厦XX三万英尺XX中央XX广场一号公馆XXXX星城书院XX国际XX国际XXXX东塘瑞府潇湘国际XX国际09-10年市中心经典项目市中心区域板块市中心区域随着时间的推进，板块范围逐渐扩大中心板块分为四个主要商圈每一个商圈都有其代表性的经典项目四年来,城市在变，流逝的是岁月，沉淀的是经典北城板块麓南板块市府板块东城板块新南城板块金鹰城—星沙板块XX大道-火车站滨江XXXX路沿线东塘、雨花亭XX大道-火车站：XX广场滨江XX：XXXX广场XX路沿线：XX国际东塘、雨花亭：XXXX市中心区域板块-2010年市中心区域板块经典项目分析——XX大道开发商长沙XXXX广场投资有限公司项目地址XXXX路与XX中路交汇处总建筑面积100万㎡占地规模(㎡)12.18万㎡XX广场——大体量、高档次城市综合体，填补了长沙这一类型物业项目的空白——项目集高档商务中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼的等多种功能为一体的第三代城市综合体——XX广场在位人们提供一站式服务的同时，也极大的提升了长沙的商务档次和居住品质，填补了长沙大型城市综合体的空白，并且将带动城市商业的升级市中心区域板块经典项目分析——XX大道XX广场——作为中国商业地产第一品牌，XX在全国知名度和影响力较大——“XX广场”作为大连XX集团的核心产品，已经在全国32个重点城市投资建设了37个，并且均成为了当地的商业地标——XX作为商业地产的领军企业，已经拥有完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——集商务办公、公寓、商业、超高层为一体的城市地标性综合体开发商湖南XX房地产开发有限公司项目地址XXXX南路总建筑面积65万㎡占地规模(㎡)8.18万㎡容积率6绿化率42.80%建筑密度18.4%备注涵盖酒店、写字楼、公寓、超高层住宅、商业多种物业于一体的城市综合体。央企第一品牌，在湖南发展拥有八个项目品牌积淀。公寓商业写字楼住宅市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——XX新城核心，规划中的新城滨江商务区，紧邻XX风光带XX新城核心区域、滨江商务区

—区域发展价值：XX新城为长沙主城区核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心区域。

—项目地段价值：处XX新城的核心，是未来滨江商务中心，有极高的居住和商务价值。坐享XX最好资源段

—景观资源价值：直临橘子洲、XX第一排、眺望岳麓、长沙最大的城市休闲绿带市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——品牌央企知名度高，长沙本地开发经验和品牌推广已步入成熟——XX房地产（集团）股份有限公司是中国XX集团控股的大型国有房地产企业，长沙XX作为其在湖南的市场开拓基地，已在当地拥有8个开发项目，并且一致获得了社会各界和广大消费者的肯定和好评XX麓谷林语XX花园XX今利园XX苑湖南文化大厦XX洞庭东岸XX阆峰云墅XXXX广场市中心区域板块经典项目分析——XX路沿线XX国际广场——项目紧临长沙CBD中央商务区，周边配套成熟，地段优势显著开发商湖南XX房地产开发有限责任公司项目地址XX区劳动XX西路289号（XX体育场西南角）总建筑面积7.7万㎡占地规模(㎡)8835㎡容积率6.8绿化率31.5%总户数1069套价格均价10500元/平方米，一次性付款98折，按揭99折停车位车位比1：0.5，共364个车位，售价16-28万备注项目由1栋31层（其中负一层至4层为裙楼商业，5-31层为公寓）高层组成，总共756户套房源；公寓面积约4.7万㎡，商业面积约1.2万㎡——项目位于的XXX商圈是连接XX商圈和东塘商圈的重要节点，是两大商圈的交汇和延伸。——项目周边汇集着XX大剧院丶市三医院丶市十七中丶长沙重点中学XX中学丶xx中学。金源丶佳程丶天玺丶君逸康年四大酒店。市中心区域板块经典项目分析——东塘、雨花亭XXXX——东塘核心地段，交通、商业配套均非常成熟开发商湖南XXXX置业有限公司项目地址XXXX西路528号（大华宾馆内）总建筑面积23.63万㎡占地规模(㎡)3.14万㎡容积率5.52绿化率34%物业类型住宅、办公开盘时间2008年7月价格最低价8000元/平方米停车位车位共1500个左右，售价8-10万元地段价值雄居东塘核心商圈，通城商业金色家族丶平和堂商贸大厦丶友谊商城等长沙零售商业巨头汇聚与此，兴业丶交通丶建设丶浦发等多家金融机构点缀周边，商业发达，中医附一医院近在咫尺，生活配套齐全。交通便捷多路公交线畅达全城，规划地铁停靠站点，交通便利XXXX——产品设计多样、酒店与写字楼结合，少有的大户板式、空中复式户型户型面积套数比例

住宅一房61-6836730.63%三房150-16420417.03%四房185-19830425.38%复式369-371290.24%办公单间44-98㎡29424.54%合计44-3711198100%华都户型配比：——紧凑型小户公寓，为年轻小资精英量身打造——5栋大户板式高尚住宅，入户花园，宽景阳台，两梯两户，南北通透，是成功人士理想的居家之所——市中心绝版空中复式，单梯入户市中心区域板块经典项目分析——东塘、雨花亭市中心区域板块经典项目分析高知名度品牌价值综合型社区，多样化产品价值景观资源价值核心地段价值经典项目成功的依托要素项目自身条件审视项目特征提炼长沙市中心地段，雨花区核心位置，项目区位认知度高1新建西路XX中路韶山中路地块南二环曙光南路项目特物征提炼匹周边各恰类生活鹊配套齐价全，生盾活便利渣性高2新窄建症西舞路雨花路韶山路项目沃尔玛仁榛酒冰店福临门描酒店招商银拜行万众大掏药房老百姓膜药房天之道垒足浴长沙XX厨房中国银行上岛咖淡啡工商银割行新东方北士大青鸟长城非感常生活农业银行安贞医滴院雨田假街日大酒般店XXX商务楼XXX酒楼蒸有味华痛人XXXX药房大众传媒犯职院二十一乓中学长沙银湖行和泰面侨馆亚太足浴鑫天宾略馆紫鑫洗车项目特绿征提炼膝紧邻市寻区主干不道，公吵交线路增多，交街通便捷阵，未来仿地铁利材好3纳爱斯·XX锦城新建路既与韶山察路连接偷市中心宴板块繁宿华区域周边公丝式交线路铅超过2周0多条杜，站点问均分布裕在新建手路与韶驱山路路汽口周边距离地笛铁3号线东塘牌站在1公里内刚，此够线路可程直达规苗划中的桂新长沙驻火车站老，与武盼广高速零铁路对驱接项目特陈征提炼窄集小谊户型公台寓，商舌业中心诵，普通减住宅为勿一体的导综合性话社区4楼号房型套数面积区间总面积1#1/1/184034-48316862#1/1/130834-62158823#、4#3/2/2248140-150365734#4/2/26215092405#、6#、8#、9#3/2/2232110257305#、6#、8#、9#2/2/146485-89404637#2/2/16211269497#3/2/23116651587#4/2/31522734083/2/21141141总计2263174330公寓商业中心住宅中央绿地景观项目特征殃提炼昌具有良好柏塑造基础伍和潜力的致品牌5中国洗围涤用品衰行业龙半头企业洗衣粉钳、肥皂良、液洗城剂三大纹产品全润国销售乎第一行业内综杯合实力世处界前八强国内品牌意知名度非关常高纳爱斯首前次进入地纲产界已拥有谊良好的愿洗涤行颈业品牌亡基础为地产吸品牌的奔首次塑禁造提供肆了强有意力支持项目关键柄特征提炼1、市中心虎区域，认氧知度高2、交通痕便利，主配套齐硬全，成滥熟板块3、与市遍场契合仙的产品瓦类型4、中心孩绿地景劫观5、强而有巴力的品牌失支持利用已袜经形成罗的成熟辆板块形环象，植倚根区域仪主流市行场，发驼挥项目秒自身优摩势条件结论：糊项目已剥经具备闭成为雨姥花亭经机典市中长心豪宅术的条件项目关键场特征提炼市中心经典项目核心地段成熟配套便捷交通多样化产品综合型社区高知名度品牌纳爱斯项目雨花区核心位置商业、生活设施齐全紧邻主干道、公交、地铁40-60㎡一房110㎡以上三、四房公寓普通住宅商业中心纳爱斯洗涤液龙头但是……纳爱斯仅呈此而已？Q1：企业反妖思——我们是匆否关注尊了纳爱多斯的企停业发展渗愿景定位后池的反思Q2：产品括反思——我们是蝴否发现幅了中心恳板块“狂豪宅”压不豪的庭尴尬关于企旋业反思梦洁家纺——金色屋伙顶【家纺业霞龙头老雷大——梦洁涉足缸房地产的窗首个滨江透项目】【稀有的沫高户数熊车位比漠：1：1.2互】【城市中心出区位，成竿熟、便利】【长沙首扰个哥特廉式住宅】【江滨水使区标志钓性建筑蔑、第三效代环保沉节能型重江景住景宅】项目2007年2月开始销完售均价8800元/平米，而苦周边同类衡项目仅售6800元/平米梦洁家币纺——金色屋顶金色屋谦顶是成惜功的，春但又是妥不成功碗的。成功的佛是：技水术和产甘品创新补、三大诵中央系已统、湖兽南省最泽高标准夫的节能煤保温体荣系、首医个甲级神智能化当住宅、伪先进的阳电梯系皱统成功的铜是：金秀色屋顶性实现了盆价格突劣破，同饭一时期验同比周革边均价吴高出2000元/平米不成功的记是：客户林仅仅记住暑了这个项序目的品质互，但没有醋记住梦洁客家纺，梦卷洁家纺从1954年成立跳至今，俩在打造姨完这个踢项目之熔后没有狐人记住绞了它在既房地产宽行业内叫的影响乳力。案例启示典：不仅做议一流的产牵品，更要北做一流的乏品牌纳爱斯：边只为提升更你的生活然品质纳爱斯：木让世界更章美好纳爱斯企缘瑞业愿景美好生赢活品质泻的引领互者、城欲市发展拆的引领还者案例启示师下的反思关于产品宜反思XX开发商：令长沙双瑞组房地产开替发有限公隔司总用地牢面积：30万平方米总建筑方面积：46万平方米住宅总溉户数：300提0多户容积率：1.5绿化绿握：48.7绣7%产品类型山：花园洋粒房、双拼议别墅、独村栋别墅、征高层住招宅、酒店排式公寓物业管理态：长沙双容瑞物业管骄理有限公租司产品反羞思XX-为这座仆城市树绵立领袖产品反思项目在推矛广方面，呆以月湖为融势，高调星推广。先具炒热月湖惑版块，再捡拔高自身滚形象，以哥月湖区域全城市运营呜商的角色牙打造长沙爹首席国际缸湖居品质蹄楼盘产品反捕思XX—猾—外立面拆的打造肉和周边煌的生活衫配套远片远没有扑达到作卧为长沙蒸领袖的亦标准长沙酸居雨严重凡，XX的外立面食是用的墙胞漆，颜色禾偏浅色调添，经不起气岁月的洗埋涤项目临近骗长沙大学米，以学校颗周边的自岔然成长的疫商业为主推，周边生宁活配套较支欠缺，档搜次低产品反思12345已推出一期1-4#栋XXX—似—雨花亭中根央区，独顷创NUO概念，柔高调推堵广。49万平米咳大型城疑市综合摄体项目锣，大打天地产教抗育的“烧王牌”飞，实现刻了售价翻和销量闷的双赢产品反哪思XXX冶——售楼处与势样板房在蒙设计和装研修上现代傍感凸显有屠余，生活验及高档住著宅气息缺翼乏售楼处帅注重现扔代风格贸浓郁的国场景体爪验，单乐整体感粮觉显“冷”，缺乏理生活居乘住的气庆息样板房燃装修风部格特征症不突出馅，与一痰般精装肌项目相雁比无明慈显亮点武，缺乏悦居家感耕觉产品反思XXX微——未来小铅户型公虫寓办公喘企业自坑用可能鉴性高，害或将影后响整体浴项目档斥次一期住宅户型配比表户型建筑面积总建面比例户数一房40-684489940.32%868二房85-9516743.415.04%186三房120-13246075.341.38%372四房1213632.43.26%30楼盘周封边住宅龄小区房五源办公谱企业自妇用较多项目较大逼体量、不偏通煤气的稀小户型公熔寓未来用吉途很可能斑将会延续辅这一情况长沙市狮场高端标公寓除京了价格恋高企、洽华丽的族宣传和舱噱头之言外，与真正哪的“豪森宅”地相去甚章远。事塘实上，市场的豪排宅经不起涂岁月的考面究，经不闪起生活的嫂磨砺市场的豪捉宅并没有肚给客户创俭造一个真紧正具有生斤活气息的拘豪宅事实上我，长沙棕的豪宅季正面临俩豪宅不卷豪的尴间尬局面通过纳架爱斯、缸市场、绒产品等锈层面的销反思之冲后，我赛们确定桨这样一鄙个目标比：我们给嚼长沙市晒场创造滚的是一照个可以逐给客户票真正带译去生活毯气息的探豪宅！“如何营哨造生活这气息？照如何创驻造真正佳的豪宅非？”XX案例-常州新城达首府25万方城市道综合体，敌豪宅、商形业、办公趋、国际公存寓、会所恋、学校集华于一体；合中有分典，住区与戴商业、生逗活配套分棵置，以社锤区道路相泻隔；XX案例-常州新城语首府完全人刘车分流剑，双层饰地下车依库，户隆均双车互位。七米宽荒双向双永车道，虚饰面砂酒浆，天淹然采光盖井，精漠装车库诊。特别为过越野车波、商务舟车设计毕了宽大赚车位，彩熨帖业底主个性著需求。人车分流慌，双车位隔离了通士江大道的捞喧嚣的静补巷社区道路户分开住宅哗区与商业蜘区整体抬量高80公分，揪围墙高6米XX案例-常州新城欣首府整体抬高尖，围墙高6米私家电梯向厅，可根半据主人个羡性需求进立行布置双开门智婚能刷卡入贿户方式，扬保证了业羞主的绝对掘居家私密系性超大玄关旦，天然大朋理石拼花史地面，华码贵气派，经自然过渡蓝空间。XX案例-常州新城仇首府私家电梯全新四白大堂入嫁户方式XX案例-常州新城预首府欧洲皇家恨园林景观70%超高绿规化/2万方集中酱绿地/巴洛克干式中央污喷泉/40米宽跌水狠坡地/坡地落戏差最高催达5米/全冠移楚植高大欺乔木/170多种植胸物/独特冷雾到系统XX案例-常州新城挎首府15#会所300览0余平米的厘建筑面积畅，地下一柜层，地上法二层，功邀能完善，亭设施高档副。外立面远天然石萍材干挂悲、大理位石内饰谱铺装，葵五星级滥装修，荒豪华品务质开创圈常州先仍河。配备红枯酒雪茄乳吧、高龄档餐饮亚、水疗SPA、贵宾客有房等“钻洽石社交圈灯”硬件设唇施，为上止流人士提中供私密交艰流的平台。运动会滋所内健身房游、室内游桶泳池等设配施完善，高档健亮身器材斥配备，皱专业教扛练指导酿。商务、运腹动双会所XX案例-常州新城扑首府五星金钥勺匙物业服刚务A套餐‖五星管家环境绿化炭与保洁服心务安全服务公共设施庭设备维护屠保养室内维怨修服务24小时大百堂经理值，提供霉双语服爱务每幢楼单妻独保安服貌务、引领滔服务、专竭门配套设眨计的物业献管理平台喂、一卡通简服务B套餐‖私人助理“一对一增私人助理恼”专属服秤务会所提冻供餐饮烧、健身廉、美容SPA、红酒雪茄吧运等场所社区提供碧银行交费喂系统提供洗车签、洗衣服差务租赁管辛理C套餐‖专属顾问专属服务范团队为业每主量身定袄制一站式素服务享受俱乐给部会员式粱服务XX案例-常州新城党首府XX案例-常州新窃城首府科技系茧统从新城英首府看龄到的豪趁宅标准地块整体澡抬高，围嗽墙高6米私家电赵梯全新四大置堂入户方低式科技系汉统五星金钥裹匙物业服竭务商务、勇运动双浴会所欧洲皇领家园林周景观纯粹性私密性科技性稀缺性奢华性新城首府产品标准豪宅体系纳爱斯乎豪宅理妈论吹纯粹性之【建筑风格揉纯粹】新古典捆主义精隔品呈现新古典州主义风尚格经典肺竖向三帮段式立另面外墙为病全干挂议石材，存年久如腹新纳爱斯薪豪宅理币论制纯粹性之【购房体肥验纯粹绝性】体验式现滥代化辅助泳工具多样数字投祝影沙盘摒弃单调扯的沙盘讲使解，利用肾动态投影芽屏幕全方位叨介绍项等目，营搂造立体与的视觉秧效果分概念楼滥书和产品侧楼书，讲阳述属于项弄目的故事院，介绍每鲁一个匠心浮独运的细甚节概念楼书+产品说闭明书只需轻点逢鼠标，便担可紧跟时弯代步伐体验虚愈拟看楼裁的乐趣网上售楼资处材料展迹示+说明牌在售楼处现展示项目颗运用的家沟居材料凸显项假目豪宅与层次感纳爱斯豪剥宅理论胡纯努粹性之【购房体验银纯粹性】知名设计等师售楼处剧传递项目园精神调性售楼处勺滚动播它放项目馋产品知球名设计额师讲解部视频传递设计妇理念的真锅谛和项目朽精神在样板房腹设置不同条场景邀请专城人在书纳房作画在客厅弹堤奏乐器在会客窃室摆设岛茶道在厨房爬制作点畅心利用每融一个真才实场景向客户展采现项目带忌来的未来现生活提供更纯悬粹的居住繁体验【购房体验理纯粹性】情景样疤板房纳爱斯票豪宅理那论煌纯粹性之纳爱斯放豪宅理侮论康纯粹性之【配套的纯婆粹性】针对长艇沙高端她人群特仁征引进陆品牌双早语幼儿遵园“在英兄语学习赵的热潮耕下，长可沙”双最语“幼述儿园遍滔地开花此，但师不资力量挖良莠不压齐，收费又较飞为昂贵，会因此很多商家长会选隆择社会认胃可度高的村教育机构斩下的品牌脏学校”2010责.10.通14潇湘日报纳爱斯豪周宅理论可纯婶粹性之【配套的纯封粹性】会所服务浑功能纯粹腔，针对高茂端客户人常性化设计天马高尔沿夫成都鹭征岛国际谎社区中海翡盘翠湖泰欣嘉该园恒温泳课池纳爱斯碌豪宅理臣论蝇纯粹性之【配套的纯恨粹性】会所服务右功能纯粹梁，针对高耳端客户人闯性化设计影音休耳闲室音乐室亲子房咖啡厅个性功能纳爱斯豪窗宅理论居纯参粹性之【配套的情纯粹性】会所服勿务功能醉纯粹，猎针对高停端客户凝人性化贿设计性别差异破化功能瑜伽健身spa纳爱斯达豪宅理古论法私密性之【社区与糖外部关栏系】入口与辅围墙较高的督围墙公寓商业中荡心住宅中央绿地香景观住宅入口联另开纳爱斯叔豪宅理搏论躁私密性之【加强社灶区私密绪性】景观打荣造视觉黄空间利用中薪央景观边系统进葱行景观南打造阻妖隔视线偏，将小饲户型公芳寓和大孕户型住亭宅区域畏在视线未上得以落分离，膀增强了放住宅建裂筑主体梯的私密犬感。纳爱斯编豪宅理亡论棕稀缺性之【外立面、柴公共部位丸稀缺材料】由内而切外均使倚用天然温石材纳爱斯豪爆宅理论钥稀赔缺性之【地段稀遗缺性卖庆点】注重项目轻地段价值喷的主打纳爱斯秒豪宅理裳论臂科技性之【高科技落带来超键前生活】普及型着智能化哥齐全门禁系湾统智能家雁电控制智能照明环境智课能控制多媒体顽点播系狂统安全报警矩系统机电设据备智能波控制纳爱斯豪蛋宅理论纱科鼓技性之【高科技积带来超愈前生活】【高科技带巴来超前生歇活】长沙绝无黄仅有的虹来膜装置的烛社区虹膜识扇别技术售就是通控过对人随眼的虹童膜特征涉进行识附别对比棚而进行逢身份认每证的技饱术由于视需网膜在炎人体眼梢底，取荡像困难握，每个开人在两尊岁之后梢虹膜发言育便进肿入稳定荡期，不也再变化怕且每个香人的虹励膜特征响都有所愚差别，再因此虹阔膜识别木难以伪绢造，识焦别度高队的特性喂使其安全度油高于任枕何目前半世界上奋的生物腿识别技抢术因为采集稿设备等方滚面的问题融，国外虹孕膜产品造捷价昂贵，惩不过国内自渴主知识寻产权的菊虹膜产贵品已经改酿变了这缴一状况作为国内王产品已成巴功降低成诉本，安全重性级别最艺高的识别狂技术，目酒前中国住辫宅应用还榜较少，但邻对于住户子的识别便撕利性和社傻区档次的帆提高有着丙较为显著喝的作用纳爱斯豪惭宅理论士奢犁华性之【高级别棍物业服极务】专属礼场宾司服般务参照香略港先进里的物管组模式设立礼宾率团队包括一名射礼宾司以及专门肠负责每栋路楼宇的礼纱宾员24小时为业域主提供专嘱属礼宾服冬务——首席礼族宾司选速取40岁左右，傍成熟、稳纸重，亲和董的，经过予专业培训巴，具备丰甚富经验的宗职业物管到经理；礼排宾员选取25~贪35岁左右姓形象健鄙康，严宴格培训虽的物管诞人员——为专属简安排的悉楼栋业披主安排庙汽车接俊送，出翅行导游且，代理拣洗车，轰订票，梯保洁，泡行李寄陪存，餐落饮定送扯，家居增维修等纳爱斯豪杨宅理论辈奢恐华性之【高级别候物业服秀务】标准化尊服贵服务社区管理给服务借鉴懒国内外顶倚级豪宅的渴通用物管瘦服务细则节加以安排雕实施：——以微笑勾答谢业慕主，业旅主有需饥要时，遭小跑上役前，前科倾15度敬礼晓问候——定期上门去检查安全激隐患，并偿随时为业耽主检修各匆种故障——协调停车尿位使用情芦况、并定牛期为业主嫩提供车保忠养、清洁伶维护与名映车租售——2尺4小时社区寄巡逻维护棚公共卫生卵；陌生人效进入严格疗登记；每碎天早晚不钻影响业主沙的情况下耽整理园林纳爱斯豪辩宅理论宝奢浩华性之【样板房研狠抓客也户眼球】奢侈品移容动样板房将项目溪产品空姐间表达怪与奢侈疤品挂钩假，真正登表现奢设华之美村，并可脆在市区末各地进强行展示——以产品栋空间设法计及样芦板房精侮修标准宅为基础该，与爱先马仕、LV、施华洛维世奇等世冻界品牌联近袂打造，搜样板房软僻饰及家私蓬就是奢侈安品全展示——由建筑、缓设计大师所设计外形顷，具传世舍展示价值职，可便携使移动，作庸为纳爱斯截及项目品迁牌的移动命展示厅纳爱斯豪宵宅理论秃奢坝华性之【样板房狠猾抓客户眼鞋球】邀请多名纽奉国内外知休名设计师成分别设计单多套精装思样板房杭州南马都东方巩润园——梁景华成都麓山姨国际社区——陈建中香港华利顺山——陈幼坚纳爱斯丹豪宅理触论即奢华性【会所大堂置装修】挑高、视旱野宽阔、烛休息区、按接待台、艇石材为主芳设计大气之天马高尔纲夫成都鹭咽岛国际骑社区无锡宝渣界工商泰欣嘉捉园项目客户富定位项目客告户研究【长沙房地圣产市场客施户地缘性住较强】对比项目片区区域的核心驱动力主要客户岳麓区长沙的大学城，大学聚集区区域内教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少XX区以新搬迁的省政府为核心的政务新区区域内公务员、事业单位、教师、医生雨花区城市传统体育、文化中心，城市南拓带来区域发展利好区域内公务员及事业单位，市区内的私营业主XX区城市传统商业、商务、文化教育中心区域城市内公务员、事业单位、企业主XX区以物流和影视文化为产业主导区内大学老师，科研单位，广电集团，较多城区客户雨花区猜以区域惩内部客叹户为主项目客陵户研究【长沙高端捎物业市场模购买力集壤中在私营乎业主、医启生、公务帮员等职业脉，以市区至客为主】典型个康案“XXX”客户特萌征分析行业属再性：私兄营业主得、机关蔽公务员山、高级愤白领年龄结构催：35-撒50岁为主东（60年代为世主）购买需滨求：小寇户型公陕寓投资+住宅自慎住客户来源巾：80%的市区就户籍，棉下辖县路市15%左右，拨市外和动省外客叮户5%家庭结火构：三戴口为主关心问父题：区线域环境菌、价格药、产品权户型项目客户贪研究为实现纳爱斯品依牌塑造及项目价翅格突破的愿景作为未来佣的雨花区绪经典豪宅福，我们的留客户层级匆明显凌驾蹲于XXX之上房产不再望成为他们抽的负担，醋而是一种固提供生活宰质量和金表融理财的掌工具但市区客恒为主的属挂性不会改织变主要客利户35-甩60岁三口之柱家、市区宝客小企业紫主、高渡级白领复为主次要客户市内各郊专县，新城污板块客户偶得客远户市外和乳省外投柴资客项目客榜户研究他们是以惜长沙本地僵人为主，镰是长沙的阀中流砥柱是这个城须市生活的火享受者也是这个杠城市价值倾和资源的楼占有者他们不是代表察一个人也从来善都不是粪一个个斗体他们代表切着一个阶殃层关于XX中国地产恨定制服务干提供商XX·战略布连局TOSP壁UR·pla秋cem粒ent以上海为以核心.四拖大业事业笼区域拟建15络家子公司辛.布局遍爸及全国大连XX青岛XX北京XX无锡XX常州XX苏州XX重庆XX南京XX杭州XX长沙XX西安XXMORE表。。1、20诞09年漏总代理胆销售金额涌突破400宜亿2、七度荣梨膺上海扮“金桥供奖”3、六年矩蝉联中痕国房地产碧策划代理令综合实力TO追P104、中娱国房地熟产策划梁代理公赠司价值10强企递业5、上挑海商业笋地产金填牌策划语服务机街构6、上海佳地产十大穗代理机构7、2婚010息年，“洒TOS求PUR蚂”荣获雕“上海忘著名商识标”8、中国申房地产策销划代理公寄司品牌价劣值TO屠P109、中烈国房地瓣产策划厘代理服父务标准阔专业领先品牌10、C引RF“蛮2010先中国杰出迅雇主”XX·合作·部蔽分开发商绿资源TOS士PUR端·PART承ER长沙XX源自上跨海专业艇服务，胃融入中默南本土士风格至致力于踩成为开律发商值告得信赖卧的战略合作亡伙伴XX资源体跑系XX饮XX汇资源细平台之活动组左织举办跨界资他源交叉式楼营销网芝络Call毒Cen举ter客户中青心市区销售作终端项目终端偿营销支持高端会员华定制式服稀务定向会鸡员案场互园动跨界资村源运作梦，圈层掠植入，PR运作拉升远品牌形象会员服务羽中心：多维体验皂空间创享置业业财智分享智慧帝人生尊荣贵当宾体验201买0年，XX汇会员服鞋务中心全捆新亮相多维尊崇仆体验空间多维项目展示著手段尊崇贵宾房豪务服务专业置业谦顾问一对态一房务服顺务会员沙疫龙、专满题讲座效、专业飘咨询服永务、艺羽术品鉴珠赏咨询翅、项目原体验……更多专毫业化定膛制服务XX礼宾服务庙体系之一个中心减三个基本桶点礼宾服务以模式服务培训小体系客户满副意是我帜们最大族的愿望三个基饿本点：以全程效微笑服个务为基钳础以五星丘级酒店暴服务为妨蓝本以客户侄满意为己目标服务核心芒标准大堂经理+现场服偏务标准定由XX管理及梅培训XX只派驻涛大堂经迁理日常赵工作由辱大堂经沫理进行透管理和级协调；大堂经栏理可以灵日常工败作的情村况做到恐全面了心解和管买控；现场工权作内容援和要求盒都执行煮标准化述。我司的已汇景天牌地等高怖端项目凉均采用谎此模式礼宾服务概模式培训上岗通过培倡训、统序筹协调蹄现场服尼务工作快人员提傍升现场笨表现力厌：培训体织系XX标准化业拨务执行体锤系之日常客瓦户接待器组织管绸理样板房待相看流程客户维护偷及管理1-2症-3业务执行榴标准迎来裱板介镇绍递送名片模型介绍坐姿电话接缝听并记竖录售后服界务站姿站姿日常客瓜户接待价组织管丸理客户进入尝售楼处第1时间迎聪来第1时间解答龄客户疑问来电3声内必籍须接听客户等待辈时间超过3分钟必男须倒1杯水对于客粘户投诉1日内受促理，2日内给级出整改冬方案来电接听铜后，2分钟内短恒信回访第1次来访哲客户，3日内必染须电话材回访1次……“123疮”业务执行坦标准XX案场监督扒管理体系之三位一体腾监管模式案场自检公司临慈检陌生人饱拜访客户服举务意见坝表回访远程监肢控1243监管机脾制无论项目刘是在什么更地方统一的时监管手槽段都可程以适用体现XX的统一标妨准公司监暗管案场榴的重要翅手段5案场监尝管体系XX华屋会-高端客户费分销之高端4s购房体验点馆“高端不动芝产4S购房体搂馆”定位高级房产顾问1对1服务间VIP会员服务房贷/法务咨询销售接待区品牌廊B.I.Y网站互动楼市影音馆新盘展示创新成每熟的零焰售精品糕店[运作优势称］从[销售执扒行]的视角——突破现场骗制约的不灰断开拓Comp抹etit队ive今Adva马ntag滚e(Di待str纹ibu嗓te)[上海杭前州双城防开盘]异地优饿异分销更贴近高疲端购买的寇发生可能(St领ruc加tur叛e)[现场＋零治售4S馆]由“点”到“面”的销售架冤构更贴近冒高端人睛群的生晃活形态(Cus扶tom)[专业的项忘目渠道定歼制]完整的潜弯在客户网口络与联系更具针是对性的孔客户渠庭道搭建渠道定例制(Sal可eso滔rien翻tati昂on)［小众裳人群群来体直销逗］高端人群绿优越礼遇更专攻特范定高端人坝群的拓展多点联动销售定向营销架绿构企划工法以极致的改变历铅史奇遇/四一切皆盯有可能从接触纳抱斯项目，蜂到今天我组们的团队版在这里汇途报，不到20天，在这侮短暂的时涝间内，XX团队集合叨总部与长腊沙公司的碎力量这是纳鸽爱斯的孟第一部樱地产作炉品，也冻是XX进军中南俗版图标杆敬作品我们希理望一拍猜即合，原一鸣惊疾人，一尿战成名让城市温更N貌ICE42年，瞎致力于提职升生活品晚质从洗涤底用品跨骗越到地绳产多年积逼淀，厚寺积薄发漂，长沙破的豪宅瞧开山之遗作举世瞩目互，只可胜弹券在握经典书/应望是与生机俱来土地，品福牌，建筑婶，规划，音品质我们不袄得不相糖信有些作岗品，从话诞生开博始，就野注定是增经典巅峰/竿为统夏御豪宅稻而来代言长司沙的中资央豪宅增/以极粉致向极厉致献礼迫不及待谢得在序章投抛出一些宏结论我们在坐市场报姑告中也闪读到本青案的野垃心我们更秘相信在欲两年多焦的运作雀中有无数税广告代奥理同仁枣向纳爱递斯表达它了理想那么现在某，让我们斜用简单但矮宝贵的时垮间聆听XX言简意赅吹的本案理浮解感触本案天赋土地浅中心无亏价城市再扩幸大十倍，漠也要回到蝇市中心不管城裳市怎样舟变化，鸽中心的秩价值永筛远是巅南峰XX锦城，让长沙市返中心的璃绝版地累段，此框后罕有万千精彩画尽收眼跑底5分钟败便捷生花活圈，转沃尔玛戴就在家约门口成熟商圈饭环伺，汇茫聚一城之静粹极致品贸质考裤究奢华耗时2订年精心户雕琢，粪以考究飘的品质甜信仰打酒造中央魂豪宅地中海折风情外座立面，沫名贵材即质铸就合奢华未见其身引，已闻名园中漫越步风场情万种皇家园林明景观，融味东方与西誓方，精彩调在握，风仆情万种定制礼遇妙以我为维尊5万平米银定制商业可区+50在00平米细会所，双胀语幼儿园际，顶级物泻业只为社遣区高端仆人士而错建王者领秤域卓痰而不凡单身公剧馆明城市别惑馆空骂中别墅多种户型让空间，而止不同人群肉精心而设懂在企划晶定位之让前，我萝想先讲朗两种精植神敢产品与需宏求在企划济定位之纱前，我啄想先讲环两种精止神胆识与趣慧眼懂敢当我们再册读纳爱斯陡历程与企既业发展中我们发现产品领域蛋不同理念一垃脉相承感触142年疼前，困膀境中，敢为天下聪先，创辜造奇迹……胆识与智效慧，是纳殿爱斯人的货成功之前变提以只为黄提升你耽的生活奖品质为暂宗旨懂得消费之行所需温暖/关督爱/责任发/舒适/宵改变纳爱斯品伙牌广告语定1敢于为先开更懂率生活纳爱斯品凡牌广告语纺2精工筑建银城市大美再回产品XX锦城受再解阳光是一种湖建筑表埋情和产锄品理念锦象征懂得弦高贵奢华潮的高端人吗群城代表包容勤城市精粹烈的央区生旦活综合意楼义：以一种谊先进而蛇领先的舰产品汇聚城窑市的高添端人群提升城市塑的豪宅居艇住品质XX锦城：城市高严端生活猴平台纳爱斯：城市高怪端生活狮平台运现营商如果珠穆炸朗玛峰不姨是世界最券高峰会有人注驴意吗如果迪拜页帆船酒店坟不是世界详最高楼会被那蜓样关注皇吗如果福布方斯没有富陡豪排行榜会成为耕顶级杂蕉志吗唯有顶端害才能被迅世人关注也只有罚峰顶，革才能无览需张扬怨已尽凑张扬因为市物中心绝细版地段归，阳光揭锦园有落了豪宅恳的最大污前提因为每帮一处都驰是考究慌的奢华概，市中颈心有了胜极致的扫豪宅今天，我完只想直接盟了当，当商之无愧的究告诉长沙这就是存，市中心薪藏品菌豪宅用三个论赤断掀开我翁们的唯中央圾无价以极致问抱鼎成就者须必备定位语：中央藏品帅豪宅广告语：以极致袋改变历唯史我们的斗标志广告波第一战每，品牌典落地主题1：嫁纳爱于城球品质队筑家、主题2：胖筑建城市押大美五大体挤系构建赠品牌风轨潮户外史纸媒食人抄物拔事件懒物料户外攻腐击流NICE仰来了纸媒冲击咬波你可能不稀知道的纳尺爱斯人物纳爱斯的霞故事人物专访勤-纳爱斯梅董事长庄五启传专访带你了宾解纳爱机斯的成稠功之道网络专访评/电视专姿访/杂志益专访大人物眼恒中的纳爱矿斯采集社香会各界埋对纳爱怪斯评价虚和观点脖，用大舱篇软文救来说出炭纳爱斯训的企业术精神和郊成功之惭道人物选指择：中屿国财经限名家/洲中国企循业家/微湖南企贴业家/奴湖南主修流媒体事件人人尽付知纳爱侨斯事件1品牌风潮纳爱斯西中国行邀请长继沙主流托媒体参订观纳爱志斯总部启，利用纳爱膛斯品牌总弹部的形象悟，提升长午沙品牌，碍帮助落地事件2纳爱斯速阳光大深使征寻局活动最美的长项沙，最亮林的纳爱斯仪，长沙首忧届纳爱斯淘阳光大使胃征集活动嫌，全面推尸开事件3纳爱斯之斯歌邀请音膏乐名家功，对纳冻爱斯谱赛写一首哭歌曲，挥成为品王牌的宣裹传新道职具XX案例借息鉴大连红星齐海邀兵请马来西亡亚歌星巫帆启贤谱写迷并演唱《袜红星海之傲歌》物料看见得的鱼纳爱斯品牌的书一套关貌于纳爱泉斯与XX锦城的书从品牌豆到项目广，从精剪神到物外质深入的了傲解纳爱斯对与长沙的巨首个作品名利场奥掠过前浮华的精共神交际融入长沙扑更NI鼠CE第二战脂，项目狸出世主题1崭：中央扭之上的理藏品豪扰宅主题2春：以极壳致改变剩历史第三种表绸现推广工碍法一座城货市的标歉向常规的亡推广，敌已经有辞太多的县同仁做丛过介绍我们还是咱将重点三大推广股方式--唤----富----六--大事件+莲大体验+姓大媒体13式攻郑击策略1品牌风颗潮纳爱斯惯中国行邀请长画沙主流号媒体参教观纳爱很斯总部邮，利用纳狠爱斯品柄牌总部目的形象徐，提升愁长沙品祖牌，帮流助落地2重现经匙典XX锦城发布哭会暨奢侈帝品鉴赏一次全磨城主流劝媒体的恒发布会一次事同关城市烈中心豪届宅地位新的说明椅会一次长沙秤贵重奢侈猫品的名流竿解读会3大奖造谎势通过机妻构认证浙，城市愿认证取激得奖项雹提升楼资盘的品下质形象如：长株潭1青0大顶级殖豪宅湖南省园远林示范楼暖盘中国建演筑生态港景观奖4胡润财富仿之夜长沙顶大端名流葛晚宴以胡润么百富榜均的名义湖，邀请昌长沙名穿流汇聚XX锦城，俊用一次银奢华盛漂宴，艳英动全城5湘西看器房团/烂温州看竿房团湘西新添贵置业停高峰论慢坛暨名圆仕酒会”温州发赏布会+君温州看器房团寻求有购扑买力的买也家，加强剧本案的客茧源来源6艺术联眠赢中国名辈家定制很艺术品珠落户XX锦城邀请国逐内著名伪雕塑家锡，为本拌案量身吐定制一袭件艺术稍作品，勺成为永侨久的艺忧术品XX案例上海十阔大豪宅友之金大窗元香梅取王座邀请杭州杏中国美院凶雕塑家周电雷-创作硬海马龙、该作品成在为社区的叙元素，更洽是城市集驶团和楼盘趟的徽章7名导作悉品以纳爱斯筋为品牌素品材，以长晒沙XX锦城为内醋容表现之搭一邀请国内识知名导演浮拍摄一部多宣传片，动制造强大晓的新闻事疮件HOST矛AGE卡[导演岛吴宇森盼]TICK举ET杂[导演大Joe优Car里naha粱n]BEAT容THE猪DEV砖IL艺[导演运Ton踢ySc扰ott]AMBU远SH青[导演换John吨Fra帖nken荐heim咳er]CHO膏SEN解[导演知李安羽]THE争FOLL平OW伤[导演猜王家卫根]STAR爆[困导演G骑uyR汗itch籍ie]POW顷DER寸KE凡G撞[导演赴Al鸦eja妄ndr些oG超onz垄ale稿z-i画nar咽rit翼u]案例借层鉴集合国际跨著名8大缸导演8长沙中央碌豪宅论坛邀请国区内地产召名家，疏建筑名家，以及长备沙名人，晓举办一次关于幼市中心厚豪宅的毅论坛，恳提出市亏中心豪归宅的标全准化配箭置和品渗质，以霜此来确惭立本案苹的市场笔地位9郎咸平/离金岩石讲巾座两位财经卖名家，对印中国经济探的快言快粪语，是地漂产行业的急最好同行务者以XX锦城的名农义邀约现上场，一场懂财经的思露想盛宴，笨震动长沙10情境摄阔影尽现奢华盏之大美邀请真湿实模特祖，拍摄稿现场实狱景照片征，充分阿展示本烧案的魅拴力11大师盛宴医豪宅峰清会10套空屠中样板房朽献映长沙陈幼坚晶，陈建纪中梁乞景华三昨大设计蚕大师峰嫌会XX锦城每位大帅师三套全城唯一刮奢侈品牌叨署名创作LV定制茄的样板间12城市名僵流的交杀流平台顶级五星秆级会所开至放，敬请哨体验倾力打更造一个础长沙罕恋见的顶兔级体验逗会所商务、较运动双驾会所名流的行赠宫NO。3270表度弧形智影院付项目宣裤传片样板示范隐区呈现之荣前的杀手生锏影院预员算：2澡00万古董走棚廊奢侈品适橱窗艺术馆空脖间13顶级物业玩联盟签约矮发布会[英国续白金管承家物业拜]+[定制型忘服务]首席礼裕宾司，率管家式摸服务定制式服蜡务，一切腔以你为中瘦心销售工稻法城市的豪艺宅推进项目价格这定位定价方撤法选取【定价思路】市场比较斧法的核心给是运用荐相类似冻的项目径作为样厕本，通振过对影绒响房地甲产价格躁因素的途分析及画修正，龟从而得限到评估件项目最氧可能实遮现的合蛛理价格磨。通过市场启比较法推刑算现时整型体均价，搜依据组团的的价格决榨定因素确节定各细分呼组团的现蒜时均价。仰预测未来圾价格影响奴因素变动套幅度确定雹价格增长慰率，结合趟目标物业众上市时间讲确定各物签业上市均羞价。【样本选择豆原则】-相近原库则，相近地爬段会有更指多的相近价因素-成功原杰则，只有犁成功的渗楼盘才枕具有参董考意义-功能原丹则，样本楼末盘必须具泊有相同的音功能定位定价方法赵选取【比较因子著选择原则】类比可实苏现价值是赛指在当前馒的市场条物件下，本柴项目与周痕边同一地觉价圈内同武类项目相桨比，所具目备的比较厅价值。决桶定一个成竭熟市