建筑行业研究-政策推动保障房快速发展装配式建筑受益确定性高

建筑行业研究：政策推动保障房快速发展，装配式建筑受益确定性高1、稳增长需求下，保障性租赁住房或为落实宽松政策的重要抓手1.1、保障性住房包括公租房、保障性租赁住房和共有产权房我国保障房主要可分为购置型住房和租赁型住房两大类，目前国内保障房体系逐步完成了从购置型住房到租赁型住房再到“租购并举”的过渡。最早的购置型住房为1994年建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部在其发布的《城镇经济适用住房建设管理方法》中提出的经济适用房，是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，中低价格、中小套型的“两限”商品房被提出，与经济适用房一样同为购置型保障住房，且近年来，两限房和经济适用房逐步被2014年住建部文件《关于做好2014年保障房工作的通知》所提出的共有产权住房取代。从租赁型保障房来看，最早为1998年国务院文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出的政府或单位为低收入家庭租赁所提供的廉租住房，随后则包括2010年住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》所提出的公共租赁住房。2013年住建部等部门联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，宣布从2014年起各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，统称为“公租房”。2021年7月2日，国务院发布文件《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次明确了国内的保障性住房体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体，保障房体系进入“租购并举”阶段。《意见》明确了国内保障性住房体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体。三类保障房面向群体、实施范围、保障方式等有一定区别：（1）公租房：由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源，专门面向中低收入群体出租的保障性住房，不归个人所有，而是由政府或公共机构所有；（2）保障性租赁住房：主要面向新市民、青年人，实施范围为全国人口净流入的大城市，通过政府基于政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和存量房屋的保障性住房；（3）共有产权房：地方政府让渡部分土地出让收益，然后用低于市场价的价格配售给符合条件的保障对象家庭所建的保障性住房。1.2、国内保障性住房发展历程由于保障性住房与棚户区改造、农村危房改造以及老旧小区改造共同形成了我国保障性安居工程主体，因此回顾国内保障性住房的发展历史需要看我国整体保障性安居工程发展情况。（1）“十二五”前，1994年-2007年：以发展经济适用房、廉租房为主国内保障房体系初步建立形成，经济适用房先行，廉租房随后补充。1994年12月，住建部颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，推进建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，由此形成了购置性住房为主的保障房制度。1998年，国务院发布进一步深化城镇住房制改革文件，停止住房实物分配，个人住房消费逐渐走向市场并成为消费主体，同时提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系和住房保障体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房，由此廉租房登上我国保障性住房体系历史舞台。2006年国务院颁布“国六条”，提出切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房，以经济适用房为主的购置型保障体系结构开始转变。2007年国务院提出逐步扩大廉租住房制度的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，多渠道增加廉租住房房源，为后续廉租房快速发展奠定基础。从数据来看，经济适用房政策推行之处规模发展迅速，2000年国内经济适用房销售面积占同期住宅销售面积达到近23%，年度投资完成额占同年住宅投资完成额的16.38%。随后随着普通商品房发力，经济适用房销售面积开始有所回落，2005年以前，经济适用房销售面积仍占到同期住宅销售面积的近10%以上。（2）2008年至“十三五”期间：公共租赁住房接力，棚改进入提速阶段从2008年开始到“十三五”期间，国内保障房建设开始以租赁型保障房为核心建设主体，主要包括廉租房及公租房。从2007年起，国家密集发布保障性住房相关政策，2007年9月国土部表示，土地供应计划的编制优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地；廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地，不得低于申报住宅用地总量的70%；同时要加快审查报批手续，保证上述用地的及时供应，国内保障性住房建设进程开始全面加速。2008年金融危机爆发，国家公布4万亿计划扩大内需，保障性住房投资成为重要环节。根据国家发改委公布的4万亿投资构成，廉租住房、棚户区改造等保障性住房投资为4000亿元，占比10%，2008年四季度至2009年4月底，全国基本建成廉租住房21.4万套，开工建设65万套，加快实施煤矿棚户区民房改造10万户。2010年6月，国务院颁发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出了大力发展公共租赁住房，以完善当时以廉租住房、经济适用房和棚户区改造为主的保障型住房供应体系，培养住房租赁市场。文件明确了公共租赁住房面向群众为城市中等偏下收入住房困难家庭，并将新就业职工和在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围，打破了廉租房对户籍的限制。从支出来看，在2011年保障性安居工程公共财政支出当中，与租赁型保障房相关的支出一度达到56.92%，而自2010年公共租赁住房出台后，保障性安居工程中廉租房投资规模出现明显下滑，公共租赁住房支出开始发力。棚户区改造进入提速阶段。随着2009年和2013年《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《关于加快棚户区改造工作的意见》等文件的相继发布，棚户区大规模改造正式启动并进入提速阶段，2012年后棚户区改造相关支出占比开始逐年提升，2014年达到25.87%。（3）2014年-2018年：棚改货币化启动，棚户区改造进入全面快速发展阶段2014年7月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区抓紧编制完善2015-2017年棚户区改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，标志着棚改进入全面快速发展阶段。在2015年国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》之前，棚改主要以实物化安置为主，随着文件提出积极推进货币化安置，缩短安置周期，节省过渡费用。从棚户区实际建成情况来看，2014-2018年共改造棚户区2912万套，2015年后全国棚改开工量持续维持在600万套以上，超额完成规划建设任务。从公共财政支出来看，2014年-2018年，租赁型住房占比出现明显回落，棚改相关支出提升至2018年的45.11%，在此阶段国家保障性安居工程主要以棚户区改造为主。（4）2019年-“十四五”期间：保障性租赁住房成为政策发展重点2016年《十三五规划纲要》提出，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。2019年财政部、住建部公示首批进入中央财政支持住房租赁市场发展试点入围名单，包括北京、长春、上海等16个城市，在同年的中央经济工作会议，中共中央提出要“加大城市困难群众保障工作，大力发展租赁住房”；2020年住建部公布包括天津、石家庄等8个城市的第二批入围名单，同年中央经济工作会议表示“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”。进入2021年后，相关文件及会议频繁提及保障性租赁住房，政策推动力度明显提升。2021年中央经济会议连续三年提及保障性住房，并具体提到需要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。从中央经济工作会议的表述上看，保障性租赁住房发展从“完善政策”进入到“推动建设”，预示着“十四五”期间保障性租赁住房将进入落实建设阶段。2021年7月2日，国务院发布文件《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，标志着我国保障房体系下，保障性租赁住房成为政策主要推动方向，迎来快速发展阶段。我们认为，在此节点发展保障性租赁住房具有三重重要意义。其一，在2022年经济承压预期，“稳字当头”成为主旋律下，发展保障性租赁住房有利于释放潜在需求，扩大内需，对冲房地产行业投资下滑，发挥“稳增长”作用。其二，保障性租赁住房满足新市民、青年人住房需求，突出住房的民生属性，缓解住房租赁结构性供给不足问题，符合目前房地产“房住不炒”政策基调。最后，保障性租赁住房满足盘活存量资源的需求，降低土地成本同时起到高效利用存量土地和存量房屋作用，结构上支撑城镇化进程健康发展。1.3、预计“十四五”期间新增保障性租赁住房1032万套住建部密集公布保障性租赁住房筹集计划。根据住房和城乡建设部数据，2021年全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，前三季度40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元，全年40个城市共新筹集保障性租赁住房94.2万套。2022年1月11日，住建部在《“十四五”公共服务规划》中再次强调加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给，并表示“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁住房。1月20日，住建部工作会议召开，强调推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，2022全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。各地政府已积极跟进国家快速发展保障性租赁住房政策并公布“十四五“期间规划目标，预计2022-2023年为筹建高峰期。从四大一线城市来看，北京市计划“十四五”期间供应各类住房100万套左右，新增保障性租赁住房套数占比不低于40%，即约40万套；上海市计划“十四五”期间新增筹措保障性租赁住房42万套以上，达到同期新增新增住房总量的40%以上；广州市计划在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%，而深圳市则为不少于40万套（间），约占住房建设筹集总量的45%。其中，深圳市作为国内保障房发展主要城市之一，于2022年1月11日发布《深圳市住房发展“十四五