成都电梯豪宅市场分析报告

成都电梯豪宅市场分析专题2009年4月一、电梯豪宅的定义

城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征：1、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域；2、项目周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性；3、项目需拥有良好的自然景观环境；4、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施；5、户型面积大，一般均在200平方米左右，发达城市的户型面积更大；6、户型创新，亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户花园的合理布局，营造高层院落氛围；同时户型功能分区更加细化，强调主卧功能扩展，涵盖卫生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。

7、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯基本私有化。同时户型设计为双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独立的卫生间、阳台,避免工人活动对主人生活的影响。8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。二、成都电梯豪宅现状2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元／平方米价格热销，使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段，“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购买。

2007年，成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元／㎡精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136－178㎡电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106－155㎡电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。

2008年，成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。区域项目名称类型梯户配置规模[户]层数户型面积大户型面积大户型配比主力户型城区时代豪庭混合豪宅2梯5户51533-38F105-155㎡154－155㎡40%154－155㎡城区华润依云府混合豪宅2梯3户3252／39030－31F51-316㎡187－316㎡12%187-267㎡高新区华敏世家纯大宅3梯2户13021-24F289-472㎡301-346㎡高新区紫檀纯大宅3梯2户42028F282-445㎡282-296㎡高新区龙湖世纪景峰纯大宅3梯2户34442-47F280-650㎡280/380㎡高新区华润凤凰城混合豪宅2梯4户2498／67427F70－173㎡141－173㎡27%162－173㎡高新区时代晶科混合豪宅2梯6户2200/48020F104－301㎡199－301㎡20%199－201㎡高新区城南1号混合豪宅2梯2户60924F89-316㎡159－316㎡57%159-185㎡华阳河畔新世界纯大宅2梯3户3500/43218—33F140-245㎡140-200㎡华阳新鸿基悦城纯大宅2梯2户2梯4户121726－32F90－387㎡137－387㎡1期100%137－192㎡华阳南湖国际社区混合豪宅3梯6户2000／82034F56－279㎡151－279㎡41%151－180㎡三圣乡四海逸家纯大宅2梯3户2梯4户68233F产权面积88-131㎡使用面积199-245㎡100%199－245㎡现有电梯豪宅项目情况一览表1、现有电梯豪宅主要集中在城南区域作为成都市传统的“富人区”和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅项目集中在城南高新区内；华阳项目占了25%，主要集中在天府大道两侧；而市中心也有2个豪宅项目，占了17%。城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。2、现有电梯豪宅以“纯大面积”住宅规划为主现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有7个项目均为“纯大宅”规划，占68%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽然规划有90平方米中小户型，但一期全部为137平方米以上大户型。同时，有42%（5个）的项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，其他区域则以中小户型规划为主，如城南1号和南湖国际社区等项目。3、现有电梯豪宅梯户配置以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且项目档次越高，电梯配置越多。在现有电梯豪宅项目中，品质最高端的项目采用了“2梯2户”或“3梯2户”的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同的电梯通道，有效避免了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯3户”，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。4、现有电梯豪宅梯项目均以“清水房”为交房标准，仅有紫檀项目推出了“精装房”标准。

现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。紫檀项目装修宣传为3000元／㎡，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝SMMS超级智慧变频中央空调、美国Everpure直饮水系统、以色列MUL-T-LOCK入户门、VOLVOPENTA发电机系统、LOW-E彩色铝合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国TCS彩色可视对讲系统、博世Multi-Tenant社区防盗系统等5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141－200㎡”之间。从目前电梯豪宅项目户型面积分布来看，电梯豪宅户型主要集中在“141－200㎡”之间，累计占了近6成左右的比重，其中“141－160㎡”和“161－180㎡”之间的户型各占24％的比重。同时，面积在“250㎡”以上的超大户型仅占了17%的比例，主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构”为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。

现有的电梯豪宅项目中，户型结构以“平层结构”为主，占了81%的绝对比重；跃层式结构的户型配比仅占了4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海逸家项目采用了“局部复式”结构，使用空间得到扩展。虽然户型以“平层结构”为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大部分户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。7、现有电梯豪宅的销售价格主要集中在“5000—12000元／㎡”之间，项目整体销售率偏低。从目前电梯豪宅的销售价格分布来看，电梯豪宅的销售价格集中在“5000－12000元/㎡”之间（清水房）。其中城区项目销售均价在9300元/㎡左右（依云府项目拿地时间早，土地成本低）。高新区内电梯豪宅整体销售均价9150元/㎡左右，其中紫檀项目销售均价最高，达12000元/㎡；龙湖世纪景峰目前延期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的电梯豪宅整体销售均价约在5700元/㎡左右。从项目销售进度上看，电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售近90%以外，其他豪宅项目的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅的市场认可度还需要进一步培育。区域项目名称销售价格销售进度城区时代豪庭9900元/㎡90%城区华润依云府8500元／㎡23%高新区华敏世家9000元/㎡31%高新区紫檀1.5万元/㎡(含装修3000元/㎡)18%高新区龙湖世纪景峰11000元/㎡延期,尚未销售高新区华润凤凰城7000元／㎡33%高新区时代晶科6000元／㎡一期大户型未实现销售高新区城南1号9000元/㎡10%华阳河畔新世界5400元／㎡10%华阳新鸿基悦城5000元／㎡（一期一批次）17%华阳南湖国际社区临湖6800元／㎡不临湖5000元／㎡10%三圣乡四海逸家产权面积价1.2万元/㎡实得面积价5500元/㎡16%8、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。从目前电梯豪宅配套设施来看，“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同配套。所有项目均在项目的会所、入户大堂等公共部分投入了大量资金进行豪华设计，其中时代晶科、依云府等豪宅项目规划了三个豪华会所；而紫檀项目则在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于电梯豪宅项目而言，会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。在项目的景观环境打造上，由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。现有的电梯豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖国际等项目有良好的外部自然景观外，其他项目的外部景观环境则更多地依赖于市政配套景观。综述1、城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。现有电梯豪宅主要集中在城南区域。2、现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，部分项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型。3、在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取高端梯户配置，项目档次越高，电梯配置越多。以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式。4、现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141－200㎡”之间。超大户型主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构”为主。跃层式结构的户型主要分布在建筑的顶层或底层。同时户型设计更讲究功能分区合理性及功能扩展，设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。7、电梯豪宅的销售价格集中在“5000－12000元/㎡”之间。其中城区销售均价在9300元/㎡左右；高新区内整体销售均价9150元/㎡左右；华阳区域整体销售均价约在5700元/㎡左右。8、电梯豪宅销售放缓。现有电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售好以外，其他豪宅项目的整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅销售放缓，市场认可度还需要进一步培育。9、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。10、由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。四、电梯豪宅项目个案1、华敏世家花园2、千和紫檀3、九龙仓时代豪庭4、中海城南1号5、四海逸家6、龙湖世纪景峰7、新鸿基悦城8、南湖国际社区9、河畔新世界10、华润凤凰城11、华润依云府12、时代晶科名苑华敏世家项目基础信息项目名称华敏世家项目地址高新区天泰路265号人民南路南延线开发单位成都华敏置业有限公司项目概况位于成都高新区，西靠天府大道、南临武侯大道及规划中的市政府办公区。占地约20亩，总建筑面积8万余平方米，总户数130户。由3栋21-23层电梯和1栋24层酒店并列布局。建筑风格欧洲新古典主义风格配套设施电梯刷卡自动确认楼层；英式管家物业服务；豪华会所由君豪酒店管理和经营，提供室内游泳池\桑拿\棋牌室\桌球室\健身房\壁球室\按摩室等设施;6.1米挑高精装修入户大堂园林景观欧洲皇家园林风格，绿化率30.7%。利用楼栋间的大间距空间，营造以中庭水景为主题的小区园林。项目产品信息产品形态高层电梯电梯配置三梯两户[2部主人梯，1部保姆专用梯]装修标准清水房产品面积289-346㎡（平层）；453-472㎡(顶层跃层)。主力320-340㎡户型结构四室两厅5卫或五室两厅7卫，配置独立洗衣间和保姆房；卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；约65㎡大客厅开间7.2m。12-20㎡空中花园或入户花园主仆分流，保姆专用电梯，直接从厨房入户。户型配比289-300㎡，4套，占3%；301-346㎡，120套，占92%453-472㎡，6套，占5%。销售信息销售价格销售价格变化较大。08年9月入市价格1.4万元/㎡；12月销售均价降至9500元/㎡，并推出10套8800元/㎡特价房；09年3月份，销售价格调整至9000元/㎡。前后价格差距近36%。销售情况自08年9月推出以来，累计销售37套，累计销售率31%。目前除5套可销售外，其住宅均已被抵押[包括D栋酒店也被抵押]。项目点评优势：项目区位地段较好，区域高端住宅聚集，周边生活市政配套设施完备，高标准豪华公共配置。劣势：1、做为豪宅，产品设计上虽有奢华的面积，但内部空间组织过于强调生活空间的满足却忽略了居住的享乐特性；2、项目规模小，小区景观环境打造有限。项目缺少了较多的豪宅必要的资源、产品元素，使得项目核心竞争力偏低，项目的市场认可度较低。占地规模小，使得小区景观环境打造受到制约，难以充分体现豪宅电梯住区应有的景观资源优势。公共休闲娱乐空间的缺失，使得户型过重地满足了居住需求却忽略了居住品质的呈现，产品竞争力不高。紫檀项目基础信息项目名称紫檀项目地址高新区桐梓林片区长寿路开发单位成都千和物业有限公司项目概况项目位于城南桐梓林片区,临凯宾斯基五星级酒店。总占地56亩，总建筑面积28万余平方米，由7栋高屋南北朝向并列布局，其中包括2栋将军楼，安置军区干部[占地拆迁安置]；1栋五星级酒店和4栋电梯豪宅[28层]。其星级酒店目前已经与法国铂尔曼五星级酒店达成合作意向。配套设施家庭供暖系统、回收式新风系统、变频中央空调系统等，包括钢木门、门锁等均采用国外顶级品牌；配3部德国进口高级电梯。大堂设计10.6米挑高五星级酒店式大堂，每幢6个。双大堂设计，负一层为主大堂，两侧各配置公共休闲空间；单元首层为入户次大堂。项目产品信息产品形态高层电梯一层架空电梯配置三梯两户[2部主人梯直接入户；1部保姆专用梯，通过工人房单独入户]装修标准85万级样板精装修[10套]产品面积282—296㎡（标准层平层）；390—445㎡(顶层跃层)户型结构三室两厅+工人房，层高3.2米；主卧室配书房、阳台、衣帽间每间卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；顶层户型为跃层设计，配屋顶私家天际游泳池；双阳台设计，主卧室配阳台，餐厅外接观景阳台；双入户设计，主仆分流，保姆专用电梯，直接从工人房入户。户型配比推出104套，282-296㎡100套，占96%；390-445㎡仅4套销售信息推售房源目前推出一期第7栋共104套房源，面积为282—296㎡。销售价格开盘均价1.6万元，403万/套起。目前售价1.29-1.5万/㎡，精装房[85万标准]一口价1.5万/㎡。一次性付款最大优惠10%。销售情况销售不理想，自07年12月开盘以来共销售19套项目点评优势：1、位于城南核心区域，地段优势明显；2、“奢侈面积、同质居住”，内部配套设施豪华[全进口配套]；3、双大堂、全3室设计，增强卧室面积，提高居住舒适性；4、双五星级酒店，提高项目高端生活配套档次。劣势：1、产品设计比较中庸，除空间尺寸宽大外无其他突出的亮点；2、定价偏高，单套住房总价高。3、开发商市场知名度不高。紫檀大堂效果图电梯住宅区将军楼五星级酒店紫檀总平分布图主人入户保姆入户双入户，保姆配专用入户电梯，与主人入户分开可变空间。可改变成老人房或者公共休闲空间。大客厅，层高3.2米。主卧室配独立走入式衣帽间、独立书房和2.4m宽观景阳台。餐厅外接观景阳台时代豪庭项目基础信息项目名称时代豪庭项目地址锦江区东大街芷泉街段开发单位龙茂地产（九龙仓）项目概况位于一环路以内，北面临东大街，西面毗邻府南河，南面临水井坊保护遗址。占地106亩，共规划12栋高层住宅和酒店、商业等，两期开发，一期占地26亩，建筑面积6.7万㎡，由3幢33-38层高层电梯组成，楼幢全部南北朝向，可俯瞰府南河。小区总户数515户。建筑风格现代建筑风格，银灰色立面配套设施项目规划有会所、星级酒店、购物中心以及高级写字楼，同时其底层临街商铺规划为奢侈品牌商业街。为项目提供比较完善的商业和生活配套。项目区位靠一环路，临府南河位于东大街金融圈位于春熙路等核心商业圈市中心，近地铁2号线项目产品信息产品形态电梯住宅电梯配置2梯5户装修标准清水产品面积106-155㎡，平层结构户型结构户型比较普通，设计方正，层高3.2米，全部为平层设计。小面积户型朝向临街，大户型临中庭景观，并可观府河154-155㎡户型配大型观景阳台，并设独立工人房106-116㎡户型配入户花园于厨房与客厅之间，减少厨房影响户型配比106-116㎡，套二，309套，占60%154-155㎡，套三，206套，占40%销售信息销售价格总价约106-155万/套，销售单价0.8-1.3万/㎡。其中1号楼均价1.0万/㎡；2号楼均价0.99万/㎡；3号楼均价0.92万/㎡。销售情况项目一期于07年9月开盘，由于地段优势明显，投资价值高，因此销售情况良好，目前整体销售率已达90%以上。营销策略客户特征项目点评1、开盘前密集整版报纸广告进行宣传；2、联合代理，四家代理公司同时进行分销。3、定制营销。对电讯、金融等VIP客户进行短信电子楼书等促销。4、一对一行销。对初步接触有意向的购房者，派人上门进行一对一服务1、以外地客户为主，其中包括部分外籍人士；2、客户主要以30-50岁间的中年人3、目的以投资为主。项目位于市中心核心地段，地段优越，投资价值高。同时四家代理公司各具优势，具有良好的客源渠道，为项目提供了较多的外地客源。但项目户型设计比较普通，单从产品本身并无太大优势，但地段优势明显大于产品不足，因此产品设计对销售并无影响一期效果图一期户型平面分布：106-116㎡大套二分布在临街面，3套/层154-155㎡大套三分布在中庭内，2套/层113㎡户型：2室2厅双卫户型设计比较普通设计方正，南北朝向入户花园位于厨房与餐厅间，减少厨房对生活空间影响。155㎡户型3室2厅双卫户型设计普通设计方正，南北朝向独立工人房设计大型观景阳台中海·城南1号项目基础信息项目名称中海城南1号项目地址高新区锦城大道199号开发单位中海兴业成都有限公司项目概况项目总用地1152137㎡，容积率仅2.85，总户数约2184户，由16幢板式结构并列的高层电梯以序列、轴线、对称方式围合而成项目分两期开发，一、二期各由8幢高层电梯组成。一期总户数约1069户。建筑风格现代Art-Deco风格建筑规划产品建筑以大对称、大尺度、大空间的南北板式行列规划，楼间距400米，最大限度的利用了土地资源与自然景观资源，提升居住的奢适度。园林景观公园式园林景观8万平方米中庭公园3000平方米泳池主题花园150米入口景观大道。项目产品信息产品形态高层电梯电梯配置2梯2户和1梯1户，小户型2梯4户装修标准清水产品面积89-316㎡户型结构以平层结构为主，316㎡户型为跃层结构双入户设计，主人和保姆分流，独立工人房，部分有储藏间设入户花园或空中阳光花园宽大主卧室配走入式衣帽区和休闲空间中西式双餐厨设计户型配比二室二厅,89㎡,460户,占43%;三室二厅,159㎡,138户,占13%四室二厅185㎡,276户,占26%;四室二厅,240㎡,184户,占17%六室三厅316㎡,11户,占1%(1梯1户，全跃层);销售信息推售房源目前推售一期1、5、6、7四栋，共计房屋468套，面积为159—240㎡之间的户型。销售价格8000-10000万元/㎡，销售均价9000元/㎡销售情况项目于08-11-29日开盘，开盘当天效果明显，当日成交32套，但截止目前为此，销售并不理想，目前共销售房源49套，成交主要为185㎡户型，整体销售率仅10%左右。项目卖点1、中海品牌号召力；2、低密度，容积率低；3、城南新区核心区域；4、8万平方米公园式园林景观；5、400米超大楼间距；6、两梯两户，双入户设计，人流分区7、赠送超大空中花园，使购房者可获得大面积的开放式空间。6#8#1#2#3#4#5#7#二期开发一期由8栋板式结构高层建筑以大对称、大尺度、大空间南北行列布局。8万㎡中庭园林景观环绕在建筑四周。独立保姆房独立保姆入户电梯中西式双厨房中西式双餐厅空中阳光花园双客厅设计灵动可变空间豪华主卧室设计配独立书房+衣帽间+休闲厅四海逸家项目基础信息项目名称四海逸家项目地址成都市南三环一段开发单位香港中渝/国嘉地产项目概况项目北观2000亩生态公园.占地14万㎡,总建面41万㎡,共4280户。分华府\蓝钻\御苑\紫庐4期开发,共18幢33层高层.目前1期华府组团有3栋高层,总户数682户,总建筑面积3.12万㎡.建筑布局组团式围合布局，大部分建筑坐南朝北，间距大,视野开阔.2层阳光地下车库，人流与车辆绝对分离。园林景观以亚、欧、澳、美等风情园林景观主题形成景观组团并体现坡地、台地园林特色。在植物配植上春桃、夏荷、秋杏、冬松进行四季搭配。配套建设鼎级名流会所\高档中西餐厅\茶楼\健身中心\瑜伽馆\阅览室等。4个景观游泳池和1个室内恒温泳池。规划有中学、幼儿园、老人中心等及中心公园项目产品信息产品形态电梯豪宅电梯配置偶数层2梯3户，奇数层2梯4户装修标准清水，交房时负责建阁楼产品面积产权面积：88-131㎡使用面积：199-245㎡户型结构采用典式结构布局和“可变”设计，可从“一居室”灵活改造成“三居室”。超大挑高6米露台，局部改造成标准两层，扩大实际得房面积。户型资料产权面积扩展面积实得面积88.09129.31217.4087.56115.94203.5087.51127.89215.4088.04123.36211.4096.88103.02199.9096.30126.90223.20130.60114.90245.50销售信息推售房源一期于08年9月6日起先后推出华府组团1、2号楼共420套房源，其中1号楼共推出194套房源；2号楼共推出226套房源销售价格总价93万元—150万元/套，平均销售总价约在115万元/套左右。产权面积销售均价12000元/㎡，按实际扩展后面积计算销售均价5500元/㎡左右，前期购房客户赠送全产权车位。销售情况1号楼共销售68套，占1号楼套数的35%。2号楼目前尚未有房源销售。综合销售率16%。3号楼尚未推出。项目点评产品上：低密度规划，提高居住视野宽度。可变空间设计，使户型空间使用率提高100%以上。营销上：项目推广力度较大，先后在成都商报、华西都市报、重庆晚报、居周刊等媒体发布媒体广告25版次，几乎达到每周一次。同时借势如专家访谈、奖励奥运冠军、油画展等活动，不断引发市场热点，提高市场知名度。

销售上：由于其户型虽使用面积达到200-250㎡，但实际合同产权登记面积仅85-130㎡，按使用面积单价折算，实际产权面积购买单价达到12000元/㎡左右，单价相对较高，因此销售并不理想。四海逸家总平及配套效果图规划原户型二室二厅88.09㎡6米挑高露台不计产权面积改造后户型增为两层将挑高露台部分改造成为两层，使户型由原“二室二厅+大露台”改变为“三室二厅+入户花园”户型。改变前：产权面积88.09㎡使用面积138.0㎡改变后：产权面积88.09㎡使用面积217.4㎡增加使用面积：79.4㎡使用率达到158%龙湖.世纪景峰项目基础信息项目名称龙湖世纪景峰项目地址天府大道世纪城内开发单位龙湖锦华置业有限公司项目概况紧邻地铁1号线,北临1200亩城市公园,东接锦江和天鹅湖公园。总规模约58万平方米,由10余栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。计划分期开发，一期计划开发两幢45层高层电梯，总户数344户，地下车位604个。建筑风格简约现代风格建筑规划项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。园林景观依托外部自然景观，种植6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基底抬高，形成串联高层建筑的面积达2万平米的台地景观带。项目特点a、河景等景观资源丰富。b、豪华配置。五星级精装入户大堂，私家入户电梯前厅。c、景观面抬高，形成台地花园d、流体建筑,大量采用玻璃元素，增强建筑现代感项目产品信息产品形态45层高层电梯配置3梯2户（1双开电梯，2单开电梯）装修标准清水产品面积280-650㎡户型结构户型设计打造景观电梯豪宅户型。户型结构有平层、跃层等豪华结构，采用三梯两户设计，面积为280㎡平层、380㎡平层、480㎡跃、580㎡跃层等，设计超大空中私家花园和超大电梯前室，赠送100㎡-300㎡空中花园庭院，底跃住户带私家入户花园和40㎡私家泳池。每种户型均设计了双入户通道，保姆通过专用电梯直接进入工人房和厨房。户型配比280㎡平层，164套，占48%380㎡平层，164套，占48%。480㎡底跃，8套，占2%580㎡顶跃层，4套，占1%；650㎡顶跃层，4套，占1%销售信息推售房源计划先期推出1、2两幢共344套房源。销售价格尚未定价，预计8500-12000元/㎡间，公布均价11000元/㎡。销售情况前期诚意金收取效果不理想，开盘时间不断后延，具体推出时间仍未确定，前期预定房源2套。营销工作已基本停止，估计将更改规划推出。项目点评优势：1、景观丰富；2、五星级精装入户大堂、私家入户电梯前厅3、3梯2户配套，双入户设计，私密性好；4、赠送100—300㎡超大空中私家花园5、交通便利，配套较完善。劣势：1、项目地价高，开发成本大2、设计户型面积均在280㎡以上，预期销售总价高，使得市场接受度小；3、开盘时间不断推迟，市场负面影响较大。

底跃户型，位于-1F—1F，超大私家入户花园和40㎡私家泳池。建筑面积约480㎡私家花园下沉式私家游泳池平层：2—43层，建筑面积380㎡，赠送花园约150㎡跃层：44—45层，建筑面积580㎡，赠送花园约300㎡平层：2—43层，建筑面积280㎡，赠送花园约100㎡跃层：44—45层，建筑面积480㎡，赠送花园约250㎡新鸿基悦城项目基础信息项目名称新鸿基悦城项目地址天府大道南端以东开发单位成都忠捷置业（新鸿基成员）项目概况紧邻海洋公园和地铁1号线终点站。总占地约245亩，总建筑面积约73万平米，可售面积61万平米，共4000余户。由20余栋高层构成，从南到北分三期开发，目前开发1期，由10栋26-32高层电梯组成，总建筑面积约18.6万平米，共1217户。建筑规划项目力求成为成都高层住宅的新的地标性建筑。整个小区由20多幢高层呈“双U”型布局，使每幢建筑都能保证良好的景观、日照和通风效果。园林景观景观设计采用现代简约手法，运用仿真园艺理念，以水体为杻，结合亲水平台和各式景观，营造海洋主题的大型水景社区。小区规划有水岸码头、海湾剧场、竹林公园等七大主题景观，使小区景观具有很强的休闲性和观赏性。配套建设3000多平米豪华会所，包括室内恒温泳池、室外泳池、篮球场、桌球房、健身房等设施。项目产品信息产品形态高层电梯电梯配置二梯二户和二梯四户装修标准清水产品面积平层：90-192㎡底层跃层：252㎡Penthouse347㎡顶层摩天大宅387㎡户型结构项目的户型设计方正，具有良好的通风采光性和视觉景观舒适性。双入户设计；前室可改造为工人房，与主人区隔离；入户花园配独立大花池；宽大客厅设计，豪华主卧配大观景阳台底跃户型带采光天井挑高5.5米的双层地下室，每层面积260平方米，并有三面环绕的特大私家花园。顶层摩天大宅赠送100余㎡屋顶露台，可修建空中游泳池户型配比一期主力户型为90-192㎡。顶层摩天大宅仅10套，底层跃层也仅20套。销售信息推售房源4月19日一批次开盘。推出3号楼B、C户型和8号楼D、C户型共四种，共推出117套。其中3号楼推出南侧2户；8号楼推出南侧单元。此批次推出户源面积为137㎡、142㎡、192㎡以及底跃252㎡等。销售价格临路4290-5190元/㎡，临中庭4480-5290元/㎡，均价4800元/㎡底层产权面积价1.50万元/㎡，送520㎡地下层，折合单价5000元/㎡。销售情况开盘当日来现场签到选房人数约90余组，采取封闭式选房。当日成交不理想，截止目前为此尚未有客户签定购房合同。项目点评现代科技销售技术的采用，充分体现了新鸿基品牌实力，给购买者对项目更直观认知豪华样板间展示，分春、夏、秋、科四季主题，充分体现了其户型优势。价格低开，5000元左右开盘价，与豪宅配套形成高性价比，开盘选房客户约90组。海洋公园是营销的卖点，但公园开放计划推迟也影响了投资购买者对项目介入的信心。137.84㎡142.21㎡192.56㎡141.83㎡南湖国际社区项目基础信息项目名称南湖国际社区[2期]项目地址人民南路延线南湖度假区开发单位成都森宇实业集团项目概况位于人民南路延线南湖度假区府河、江安河交汇于此。6000亩度假风景区内有游乐园区、1000亩水景、16.8公里水岸和200亩生态景区。项目总建面150万㎡，分三期开发，1期总建面26.72万㎡；2期“御湖”由8栋34层高层组成，总建筑面积13.74万㎡共2000余户。建筑规划引进国际规划理念，打造现代art-deco风格建筑，建筑在景区中显得高耸、挺拔，外立面高雅、时尚。采用围合组团规划，使建筑间楼间距更开阔。园林景观大量采用大理石、花岗石等石材以及银杏、楠木、香樟等名贵植物造景，形成了纯美的欧陆景观风格景观。小区内水池、廊柱、喷泉、高档植物的精致规划，与小区外部的风景区风格有机的协调起来。配套建设主题乐园、欧洲商业街、五星级酒店、运动中心、大型超市项目产品信息产品形态高层电梯电梯配置三梯六户装修标准清水产品面积56—279㎡户型结构直接临湖户型为跃层，面积较大；不临湖为平层，面积较小。户型设计方正，错式阳台布局（奇偶层阳台错开），景观效果好。户均设计超大观景大阳台，增加使用空间15-90㎡，使用率达120%左右三梯六户，蝶形布局，保证了每户住宅的采光性和景观均好性。大客厅设计，提高居家活动娱乐空间户型配比100㎡以内，782套，占39%；101-120㎡，204套，占10%；131-150㎡，204套，占10%；151-180㎡，714套，占36%；181㎡以上，102套，占5%[为279㎡户型，跃层，临湖]；销售信息销售价格不临湖价格4700—5500元/平方米，均价5000元/㎡左右；临湖户型价格在6500—7200元/平方米之间。销售情况开盘当天到达现场选房客户约在110组左右，从选房进度上分析，当天销售情况并不理想，成交住宅约30套左右。成交户型主要以84-116㎡之间的户型。而由于不临湖的6号楼中135-156㎡的户型销售也较好，但成交价格较低，6号楼成交均价仅3942元/㎡。项目点评南湖公园的先期打造，以度假风景区为带动，充分利用已呈现的公园景观，特别是广阔的湖景，拉动了项目区域的人气，提高了项目的购房者认同度；大部分建筑均临河而建，大大提高了建筑的景观效果，提升了住宅的居住价值和销售价值。同时规划上采用大楼间距规划布局，提供了每户住宅的景观和视野均好性。二期规划以大户型为主，总价高，销售不理想，说明购房者对项目的豪宅定位认同度不高，目前成交的135-156㎡大户型成交均价仅3942元/㎡，远远低于预期价格。16927915714317913511695845671河畔新世界项目基础信息项目名称河畔新世界项目地址天府大道南延线末端广场开发单位新世界中国地产项目概况项目位于天府大道南延线末端，东临麓山大道，西侧毗邻府河。总占地面积1650亩，规划总建筑面积约为300万平方米，预计总投资金额在100亿元以上。首期开发面积约280亩，包括27栋三层高双拼别墅；8栋18层高中层电梯住宅；15栋33层高高层电梯住宅等总户数约3500户。建筑规划项目规划由香港著名设计师设计。拥有3000米超长河岸线。府河蜿蜒而过，吻合了中国古代建筑风水学“河水之弯曲乃龙气之聚会也”一说。其别墅全部临河而建，高层其后基本呈一字排列。园林设计融合了项目独有的地理环境，将优美河畔的自然生态景观与现代化建筑紧密结合，创造了一座高档的滨水小城。配套建设规划了幼儿园、会所、康体设施及约20万平方米的商业配套（包括购物中心、休闲娱乐中心、特色餐饮区、电影院等）。项目产品信息产品形态双拼别墅+高层电梯配置电梯：2梯3户装修标准清水产品面积别墅296-365㎡电梯143-245㎡户型结构别墅：双拼别墅，地上三层，地下层停车场层层退台式在露台，地上侧花园和前庭花园电梯：户户均设大入户花园和大观景阳台，部分户型设双景观阳台设计独立工人房和多功能房平层结构，错式阳台布局户型配比已推出的电梯面积从143-245㎡之间，二期配有110-140的中户型。140-160㎡，占25%161-180㎡，占8%181-200㎡，占50%201-250㎡，占17%双拼别墅共54套，其中296㎡的26套，346-365㎡的28套。销售信息销售价格电梯销售均价5400元/㎡。目前促销力度较大，最大优惠可达19%双拼别墅销售均价16000元/㎡。销售情况项目自08年4月27日开盘以来，销售情况整体不好，目前已销售备案电梯住宅22套，销售率仅不足10%，成交均价5400元/㎡左右；双拼别墅销售1套，成交价1.68万/㎡。项目点评项目产品定位市场同质化严重，产品个性不突出，市场竞争力不足。项目地理位置较偏，周边现有环境不成熟，是项目不受观注的原因之一。项目的市场位置较尴尬，处于蔚蓝卡地亚、麓山国际社区项目对其别墅客群的竞争；而南湖国际社区、悦城等项目又对其高层电梯客群有了强有力的吸引。在项目本身产品个性不突出的定位下，项目销售存在较大的难度。华润凤凰城项目基础信息项目名称华润凤凰城项目地址高新南区大源组团花荫村开发单位华润置地（成都）实业公司项目概况总用地面积为356亩，净用地面积为236亩。项目地上建筑面积约70万平方米。分三期开发，一期总占地面积86372.34平米，总建筑面积394255.15平米，由8幢27层高层电梯组成，总户数2498户。二期总建筑面积约30万平米，目前土建开工。建筑规划按4.5的容积率规划，建筑L型一字型排列，采用错式阳台布局，保证了良好采光、通风。200米楼间距，视野得到扩张。底层6米架空，提供半室外活动场地。单元入户6米挑高大堂，每层电梯口设计景观休息区。园林景观小区园林采用中式风格，通过建筑的有机围合，形成了1.4万平方米的三大景观中庭，中间以缓坡、木栈桥、木平台、花荫溪沟等进行联接，增强小区景观的多变性和参与性。配套建设小区配套2800㎡会所、室内游泳池等设施，小区采用指纹识别系统、对讲安防系统、全天侯监控系统等安保设施。项目产品信息产品形态27层高层电梯配置2梯4户装修标准清水产品面积70--173㎡户型结构客厅开间4.5-4.8m，入户花园与大观景阳台结合。户型设计中规中矩，全部为平层结构。均为双卫生间设计，部分户型配储藏间140㎡大户型全部临湿地公园，位置好户型配比销售信息销售价格5072—7000元/㎡，销售均价6000元/㎡左右。销售情况项目自07年9月1日开盘推出以来，累计销售60%左右。其中主要以其小户型为主，140㎡以内的户型销售迅速，销售情况良好。其140㎡以上户型主要集中在位置较好的6、7、8栋，共162套，销售情况不好，已推出的6、7栋共104套大户型仅销售34套，销售率33%左右。项目点评优势：1、工人房与生活区分离，提高私密性；2、大楼间距、内部三大中庭景观、外部湿地公园和天堂岛海洋乐园等规划配套大大提高了竞争力，提升居住价值；3、华润品牌实力、建筑用材展示等有力地提高消费者对项目的认同和介入信心。不足：1、户型设计无亮点，户型竞争力不足；2、周边生活配套尚未完善，对目前销售造成一定的影响。3、大户型+中小户型配置，且大户型与中小户型之间无界限居住，使居住者阶层显得比较杂乱，这在一定程度了影响了高端消费者对大户型住宅的介入。120㎡以内162套8%121－140㎡1296套65%141－150㎡378套19%162—173㎡162套8%162-173㎡户型分布位置华润翡翠城4-依云府项目基础信息项目名称华润翡翠城4-依云府

项目地址二环路外侧华润路1号开发单位华润置地成都有限公司项目概况依云府为华润翡翠城规模大盘中的第四期开发组团。项目总占地面积7.56万平方米，总建筑面积41.47万平方米，其中住宅总建筑面积32.7万平方米，商业1.47万平方米，住宅户数约3252户。建筑规划项目规划由13幢30-31层高层围合形成三个组团、四大景观主题将建筑局部两层架空增强小区活动空间。规划将大户型电梯住宅全部规划在临沙河并列布局。配套设施大小会所以及建筑架空层泛会所5423㎡市政公园无边游泳池和儿童泳池五星级小区入口大堂项目效果项目产品信息产品形态30-31F高层电梯配置临河2梯3户小区内2梯4户装修标准清水产品面积51--316㎡户型结构以平层结构为主，临河316㎡户型为跃层结构改良错动式入户花园；大户型均设双入户花园、双阳台，跃层配大露台双入户设计，独立工人房，多功能阳光房移植南向飘窗，户型更富阳光生命力户型配比以140㎡以内中小户型为主力户型，集中在50-100㎡之间。大户型配比较少，主要临沙河。140㎡以上户型约400套，约占总户数的12%，主要为147-316㎡户型。销售信息销售价格中小户型均价6800元/㎡左右。临河大户型销售均价8500元/㎡左右销售情况依托其前期组团开发带来的市场影响和已经投入使用的公园景观，同时位于二环路附近，地理位置好，项目四期组团销售情况良好，整体销售率已达70%左右。但主要以其80--147㎡之间的中小户型销售较快；但其临河187-316㎡大户型住宅销售缓慢，仅销售约70套，占大户型供应套数的23%左右。项目点评

1、项目位于二环路侧，地段优势明显；2、已经呈现的东湖公园及投入使用的生活配套，项目居住价值得到充分完善；3、中小户型的大比重配置，低总价提高了项目销售速度，缓解资金压力；4、良好的社区环境和成熟的配套、直临沙河河景景观有力促进了大户型产品销售；5、堪比郊区别墅价格的大户型，因高总价，在一定程度上使销售进度放缓。时代-晶科名苑项目基础信息项目名称时代-晶科名苑项目地址高新区府城大道中段188号开发单位九龙仓集团（龙润房地产）项目概况项目南靠繁雄大道西段、西临益州大道北段、北靠天益南巷、东临天晖路。项目总用地约123亩8.2万㎡，总建筑面积约53万㎡，总户数约2200户，由25幢20层高层电梯组成。项目一期推出3、4、5、6、7等4幢约6万平方米，共计480户。建筑风格简洁现代风格园林景观在园林设计上采用了园中园的规划设计，使小区绿化率大大提高，小区绿化面积达10000余平方米。同时，在小区景观建设上，将小区园林与户外游泳池、水景瀑布等景观有机结合起来，使小区景观显得更加多样化、生动化和情趣化。配套建设全部一户一表4.5m挑高入户大堂小区三大豪华休闲会所游泳池、健身房、乒乓球室等临街商业街项目产品信息产品形态20层高层电梯配置2梯6户装修标准清水产品面积104--301㎡户型结构户型全部采用两梯六户蝶式结构设计入户花园与大面积观景阳台相结合。以平层结构为主，底层设地跃户型（向下跃地下层）部分户型配储藏间，工人房与主人生活区独立户型配比每层楼户型配比均相同，2个三房，4个两房。具体配比为：105-114㎡，二室户型，占48%136-144㎡，三室户型，占32%199-201㎡，跃层户型，占15%208-301㎡，地跃户型，占5%销售信息销售价格5200-8800元/㎡，销售均价6000元/㎡左右。底跃6200元/㎡，首付仅10万余元起。销售情况由于项目年初做让利15%特价促销和“老带新”促销，项目整体销售情况较好，目前一期整体销售约300套左右，销售率达70%。但从销售房源上看，畅销主要为其144㎡以内的中小户型。目前199㎡及以上的跃层式大面积户型尚未实现销售。项目点评项目户型设计上中规中矩，无太大的创新。但其以105—144㎡户型为主力配置大大迎合了市场中刚性需求和改善型需求；全部一户一表，三大豪华会所等配置，提高项目的居住价值。九龙仓延续其时代豪庭联合代理营销模式，并在年初实行让利15%优惠促销以及“老客户带新客户优惠”等促销，扩大了客源渠道，促进项目的销售。整合细分更上层楼

脑灵通整合营销推广策略单击此处添加副标题内容内容提要合作伙伴介绍方案评估系统及合作建议0102市场分析单击此处添加文本具体内容03半年工作总结单击此处添加文本具体内容04推广策略及活动方案单击此处添加文本具体内容05媒介策略单击此处添加文本具体内容06媒介排期单击此处添加文本具体内容重庆开易广告有限公司重庆开易广告有限公司是致力于品牌整合传播的综合型广告公司。公司以影视广告为基础，以整合行销为理念，不断融汇行业智慧，巧妙贯通地方思维。从产品上市到终端支持，从媒体执行到品牌管理，以专业、专心的职业操守，360度无缝服务于众多国内知名企业。开易广告凭借其独占重庆影视媒体市场的绝对优势、强大完善的行销网络、专业科学的行销、推广理念，成为西南地区最优秀的广告公司之一,5年来，成功协助十余个品牌傲立西南市场.现已与和平药房签定了品牌整合传播代理合同，并全面设计其终端VIS.重庆恒宇保健用品有限公司简介重庆恒宇保健用品有限公司系重庆开易广告有限公司的全资子公司，注册资本100万元。公司拥有:完善的医药销售网络和售后服务体系；精干、优秀的专业化营销队伍和促销队伍；合理的、切实可行的现代医药营销推广模式；优秀的现代企业财务制度及人力资源管理体系。公司一直致力于重庆市场的开发，同时带动周边地区,辐射西南市场。脑灵通全面代理专业推广恒宇保健品有限公司产品营销渠道建设终端推广促销管理开易广告有限公司市场分析研究品牌推广策划广告创意制作强势媒介传播强势终端运作渠道终端其它细分市场消费者一站式解决问题保姆式服务品牌市场调研：发现问题专业整合传播能力消费者良好的OTC运作平台及丰富保健品市场运作经验强大媒介运作能力营销整合深度传播面对竞争，我们的方向洞悉市场，发现机会看清自己，剖析对手提炼一个拉动性的销售主张老产品，新市场，更有针对性的推广策略知彼知己百战不殆

精准的市场分析重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆健脑补脑产品

市场特点概述A重点市场集中全国主要健脑补脑保健品，是该类厂家争夺的重点市场之一B外地产品占主角外地品牌占市场份额84%以上，本地“枕中健脑液”占有一定的市场份额C成熟期市场，两极分化明显各类健脑补脑产品的生命周期有明显的区别，既有“昙花一现”的“科曼欣比盖次”，也有“青春长在”的“三勒浆”等D淡旺季明显明显的淡旺季区分，以中国传统的考试3-6月为重点月份E主要推广手段——电视，公关推广及SP在营销整合运作中，电视媒体占有绝对优势的地位，其次为公关营销，而对报纸媒体为此类产品的弱势媒体2002年市场发展趋势A市场总量缩小：与去年同期比较，总体市场容量减小，需求呈下滑趋势；B市场集中度继续增强：市场集中度继续增强，主打产品以老品牌为主；C终端竞争趋强：商家在市场争夺中，均加强了在销售终端包装的投入比重；D周边市场开始成熟：市区与边沿城区的销售差距缩小，周边地区的销售呈现增长趋势；E产品挖潜：部分主打产品有意扩大产品外延，扩大了目标消费人群，以期延长产品的生命周期。主要竞争对手分析生命一号：销售：成熟产品无明显淡旺季，指名购买率高，销量最高。核心卖点：促进骨骼生长，提高记忆力。渠道：网络健全。终端基本无投入。公关推广：依靠央视和地方媒体强势广告拉动，少量报版。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。欧德活脑素：销售比2001年同期呈下滑之势，在各大商场的促销员达百人以上（重庆市），药房无包装宣传品。主要竞争对手分析三勒浆销售：4—6月销量占全年80%推广方式：4月底2-3天突击在全市各大药房POP包装达100余家；核心卖点：树立信心，强力抗疲劳渠道：重点各家代理，逐级分销，无促销包装公关推广：与市教委合作展开招生咨询活动；教师节前后针对教师公关，通过教师口碑传播；通过赞助高考状元，贫困学生赞助，送学校宣传品等；通过赞助义务交通遮阳伞等活动增加户外品牌爆光频次。SP：促销员8—10个。有少量堆码，无陈列展示，买五送一，买赠——背包，笔记本等。无店员返利。主要竞争对手分析脑轻松销售：紧跟脑灵通运作方式核心卖点：读书轻松一点，考试胜人一筹。渠道：由几家供货，少量包装堆码，以专柜为主。进入超市销售公关推广：大量贴片，插播广告，作感性诉求。主要商场易拉宝展示今年在国营药房推广力度较大，和平药房全部采用吊旗，桐君阁主要是易拉宝，私人药房有少量横幅。SP：促销员60个。有少量堆码，店员返利盒装5%（约2.5元/盒），瓶装5元/瓶。借助康福来洋参含片进行品牌联惠。问题点：2001年被媒体曝光后（因夸大功效），销量大幅度下滑主要竞争对手分析欧德活脑素：销售：销售比2001年同期呈下滑之势，呈自然销售状态。渠道：依靠全市各大商场，超市的万基洋参含片140个促销点拉动销售。公关推广：少量车身广告，终端基本无投入。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。主要竞争对手分析比盖茨本地企业，以专柜销售为主，OTC连锁药店铺货率低。少量车身广告。枕中健脑液本地企业，电视媒体有一定投入，利用中药保护概念进行差异化营销，占据一小块市场份额。广告分析

(以下数据由重庆开易广告有限公司市场调查部提供，所涉及广告投放费用数据按刊例价结算）

2001年3-6月重庆地区电视广告投放概述2001年3-6月各健脑补脑产品在重庆主要的CQTV-1、CQTV-4和重庆卫视三个频道上投播了广告，共计播出2272次，广告总长度达到59596秒，估计这些厂家为此投入广告费用上千万元。“生命一号”、“脑灵通”成为广告排行榜的前两位，两品牌广告约占同类产品广告费用的75%。（注：广告费用均按刊例价计算）品牌2001年销售额所占比例2001年3-6月广告费用总额（元）所占比例生命一号1800万元28.100%485604538.65%三勒浆1500万元23.40%7362995.86%脑灵通800万元12.50%435110034.63%欧德活脑素800万元12.50%11146618.87%脑灵素500万元7.80%11950999.51%枕中健脑液300万元5.00%

0.00%其他800万元12.50%3115402.48%总计6400万元100.00%12564745100.00%2001年三频道3-6月广告分布重庆CQTV-1、CQTV、CQTV-4为健脑补脑产品重庆地区的强势媒体，在此三频道投播的广告占重庆市广告投播总量的80%；在三频道中，CQTV-1的优势地位比较突出。频道长度（秒）费用（元）频次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合计59596125647452272生命一号2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第一（45.86%），广告费用排名第一（38.65%），广告频次排名第一（37.02%）；媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均匀投放，6月密集投放。生命壹号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合计272214856045841维特健脑灵通软胶囊2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第二（28.69%），广告费用排名第二（34.63%），广告频次排名第二（23.20%）；媒体发布策略：以CQTV-1为主，3、5月做铺垫，6月密集投放。维特健脑灵通软胶囊月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）31418514578471864卫视7124955802119513540120758114761225072986975合计170994351100527三勒浆口服液2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第四（9.22%），广告费用排名第四（5.86%），广告频次排名第四（5.15%）；媒体发布策略：以CQTV-1和CQTV-4为主，3、4、5月多次数小费用投放，6月密集投放。三勒浆口服液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）341414538894115019920104卫视450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合计5496736299117生命一号2002年3-6月广告分布生命一号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合计2810355305202019媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4为主，CQTV为辅，于4、5月密集投放。维特健脑灵通软胶囊2002年3-6月广告分布维特健脑灵通胶囊月份频道广告长度（秒）T广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合计2489038329101071媒体发布策略：以CQTV-1为主，CQTV-4为辅，3、4、5月密集投放，6月有少量广告投放。枕中健脑液2002年3-6月广告投放枕中健脑液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合计145032202963722媒体发布策略：选择频道CQTV-1和CQTV-4，侧重于CQTV-1，3月份作为铺垫投入较少，4月投入量最大，5、6月逐渐递减。康富来脑轻松2002年3-6月广告分布脑轻松月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合计123451707540489媒体发布策略：只在CQTV-4投放，3—6月广告分布较为平均。三勒浆2002年3-6月广告投放媒体发布策略：广告集中在4、5月份，同样选择频道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重点在于CQTV-1，5月中心转椅到CQTV-4，与去年相比收缩较大。三勒浆月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合计1088162720162补脑保健品2002年3-6月广告投放比较结合前面各品牌广告投放表来看，今年补脑保健品广告投放更多的集中于4、5月份，6月广告投放量与去年同期相比下降幅度较大。品牌频道分布广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）生命一号1、4、卫视2746355305201987脑灵通1、4217353832910889枕中健脑液1、490312098060322脑轻松493451707540364三勒浆1、41088162720162合计686621333175037242002年3-6月补脑保健品广告费用比较生命一号无论是广告费用还是长度、频次均居于第一位，其后依次为脑灵通—枕中健脑液—脑轻松—三勒浆。且与去年同期相比生命一号广告投放比例提高了2.83个百分点，而脑灵通则较同期下降了5.88个百分点。2001年与2002年频道选择比较2002年CQTV-1仍然占据优势地位，但和CQTV-4的差距在缩小。与去年相比，补脑健脑类产品广告投放长度、费用和频次均有不同程度的增长。CQTV-1投播长度虽然上升，但费用反而下降；CQTV-4的长度也有小幅上升，费用增长最多；CQTV与CQTV-1恰好相反，广告投放长度减少，费用增多。频道长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合计59596809291256474513331750227244632001年与2002年各品牌广告投放比较品牌长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002生命一号2722128103485604555305208412019脑灵通1709924890435110038329105271071枕中健脑液—14503—2202963—722脑轻松—12345—1707540—489三勒浆54961088736299162720117162脑灵通——唯一达到世界卫生组织（WHO）推荐DHA的产品核心概念：增强记忆力我们的产品成年人型有效消除脑疲劳，改善记忆，提高工作效率。青少年型有助于增强记忆，提高智商，有效提高学习效力。SWOT分析优势○著名企业,和黄背景○唯一达到世界卫生组织推荐DHA的产品○中国保健品信誉保证标识○代理商良好的运作平台和从业经验劣势○DHA在消费者心目中概念性不强○前期的广告片针对性不强○没有针对性的学校推广○成年型产品卖点较少，对大众传遍无有利支持（如很难切入团购市场）机会○成年消费者市场细分○针对重点学校学生的针对性促销○开发周边市场威胁○三勒浆对学校及教育机关的垄断宣传与合作○生命一号的价位偏低○社会对保健食品的负面宣传，引得消费者对保健食品效果的怀疑我们在哪里——

脑灵通市场格局概述补脑类市场销量总体下降。市场挑战者。市场排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道顺畅，沟通良好。终端建设（陈列，人员公关）较好。没有进行差异化营销，基本SP活动（刮刮卡）执行效果欠佳。专有通路（学校教育系统）无良好的运作方案。Part01上半年工作总结上半年工作总结启动日期：2002年2月18号销量及回款：6，879，624元。5，567，784元销售区域及网点建设：主城区：国营连锁343家，私营药房729家，合计1072家外埠市场：万州、涪陵、长寿、垫江、江津、永川、铜梁、潼南合川等全部县级