盛世家园策划案

盛世家园策划案前言精品文档放心下载市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。感谢阅读1、市场分析1．1．区域市场分析本案处于城阳区，城阳区位于XX553.2精品文档放心下载平方公里，其中耕地面积4.19万公顷．总人口43.6万人，其东依崂山，西临感谢阅读XX市中心25公里，区谢谢阅读内有XX流亭国际机场，外临XX港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公谢谢阅读路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体感谢阅读交通网络，是XX路为城区内一条主要交通干道，而谢谢阅读本案恰位于XX路与李王路交叉口，另外，城阳区内有5所中感谢阅读所幼儿园。城阳区近年来经济发谢谢阅读展势头迅猛，是XX省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿精品文档放心下载元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16感谢阅读亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。精品文档放心下载由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部，精品文档放心下载个开发项目，总占地面积10907亩，谢谢阅读总建筑面积约400谢谢阅读向阳路以西，以太阳城为主的集中区域。1/随着城阳区政府欲将区主干道XX路建成金融一条街规划的日渐成熟，有关感谢阅读此区域利好的消息不断展示在人们眼前，届时城阳区将发展为以区政府为中心，精品文档放心下载XX路为中轴线的新区中心。1．2．定向市场分析感谢阅读位置得天独厚，附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读的发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。精品文档放心下载不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了XX市典精品文档放心下载例，区域市场竞争十分激烈。精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载县500强”的惜福镇的经济在整个城阳区乃至整个XX地区的举足轻重的地位，感谢阅读精品文档放心下载步提升。1．3．项目分析1、项目名称：盛世家园2、项目规模：由8幢多层（6层）组成3、推售情况：现推1-21F、2F、6F感谢阅读2/4、宣传主题：自备一万元，房子户口一个都不少5、价格：1号楼：1076～2598元/m2，均价1708元/m2谢谢阅读2号楼：1228～2489元/m2，均价2255元/m2谢谢阅读6、装修标准：毛胚房7、优劣势分析⑴优势分析1、本项目由XX银盛泰房地产开发项目开发，其被评为“2002年度城阳区十感谢阅读佳商品房销售单位”发展商实力雄厚，信誉良好，能给买家充足的信心。精品文档放心下载2、位于城阳区中轴线-XX路上，发展潜力巨大。3、临近城区商业中心—太阳城，可尽享区内的成熟配套。谢谢阅读4、地处交通主干道XX路和李王路交汇点，交通十分便利；感谢阅读5、社区配套设施完善，绿化率达以上，小区内道路全部硬化，内设超市、谢谢阅读幼儿园、停车场、诊所、健身娱乐设施、专门的老人、儿童活动场所、园区背景精品文档放心下载音乐，另有大小贮藏室及车库。6、户型可供选择多；7、每户配有车库，物业收费合理。（2）劣势分析1、配套设施仍然未成熟，如无暖气，发展尚须时日。2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。感谢阅读3/3、由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。精品文档放心下载4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；5、紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；6、周围全为个体业户，经营项目单一，缺乏浓重商业气氛，社区配套不成熟；谢谢阅读7、周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；1．4．竞争对手资料分析对手一1、项目名称：新城花园2、项目规模：由10幢7层组成3、推售情况：现推2号楼、3号楼3～6层，7号楼、8号楼的2～6层感谢阅读4、宣传主题：新城区、新中心、新文化5、价格：2-3号楼：1481～2845元/m2，均价2163元/m2谢谢阅读7-8号楼：1668～3195元/m2，均价2431元/m2精品文档放心下载（最新价格）6、装修标准：一级二类装修7、优劣势分析⑴优势分析①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；4/③位于内街，方便出入主干道，区位优势明显，有一定的升值潜力；感谢阅读④发展商为城阳城建集团，知名度较高，能够给买家一定的信心支持；谢谢阅读⑵劣势分析①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；谢谢阅读②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二1、项目名称：天泰·奥园5感谢阅读“巴塞罗那1992”、“亚特兰大1996”、“悉尼2000”、“雅典2004”。精品文档放心下载3、推售情况：现推一期“巴塞罗那19921#、20#、40#、50#谢谢阅读4、宣传主题：运动·健康·生活5、价格：3511～4208元/m2，均价3859元/m2感谢阅读6、装修标准：一级二类装修7、优劣势分析⑴优势分析5/①该楼盘是XX天泰奥城发展XX开发的一个大型房地产项目，且内部环境优美，感谢阅读易于吸引买家购买。②邻近交通主干道308国道，交通异常便利；③该楼盘紧临风景迷人的虎山和石梅庵风景区，对楼盘档次的提升有莫大的帮感谢阅读助；④社区配套设施完善，且物业收费相对低廉，对买家有极大的吸引力；感谢阅读⑤设计以五、六层多层为主，有平层、错层、跃层多种结构，可选择户型多，故谢谢阅读可买度高。⑵劣势分析①与城阳区居民生活水平相比，价格定位偏高，具有一定抗购买性。谢谢阅读②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；谢谢阅读③距市中心偏远，路程较长，也是一大抗购买点。1．5．项目周边配套状况1、社区配套①大学：华侨大学、莱阳农学院、城阳夜大②中学：城阳2中、3中、大北曲中学③小学：城阳2小、实验中学④银行：中国建设银行、农业银行、工商银行。⑤饮食：X家火锅城、老家饺子。6/⑧医院：惜福镇医院2、交通状况371路：昌乐路—李村公园—夏庄372路：李村—惜福镇116路：李村—夏庄2路环行线：流亭机场—城阳—惜福镇—夏庄1.6.项目企划思路感谢阅读谢谢阅读重点。从以上对市场和项目的理解，我们初步得出以下的企划思路：精品文档放心下载1、充分利用先天优越的交通环境谢谢阅读世家园”，塑造独特的品牌形象。2、改善现存规划中的不足项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有精品文档放心下载感谢阅读综合素质，努力树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。感谢阅读3、把握市场需求，迎合买家心理7/随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，精品文档放心下载谢谢阅读提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。4、加强区域性宣传，吸引人流感谢阅读X派发感谢阅读方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。精品文档放心下载5、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动精品文档放心下载X单位等方面营造一个非常舒适谢谢阅读感谢阅读进客户成交。6、在宣传及销售上体现项目的规划前景由于王家村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。如何消除这一不利因感谢阅读谢谢阅读宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。谢谢阅读7、体现“以人为本”的经营理念感谢阅读精品文档放心下载在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人精品文档放心下载为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。感谢阅读8、找出项目“个性化”的形象8/感谢阅读市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个谢谢阅读性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进感谢阅读销售业绩的提升。感谢阅读方面一一作出建议，期望做出一个有特色的、成功的精品项目。谢谢阅读2．项目市场定位2．1市场定位谢谢阅读路之隔，楼价翻一番”。位于项目北边的李王路上高档楼盘较多，规模较大，规感谢阅读划有致。如福林山庄、翠雍花园、新城花园、及中心公园一带大大小小的楼盘在感谢阅读00XX谢谢阅读00年以后上马的项目已没有了当时的风光，谢谢阅读区域市场热点已被淡化，再加上周遍环境治理情况不佳对住宅环境的直接影响，感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读的前提。谢谢阅读缺少园林绿化，且临近XX路交通干线，噪音污染无法回避。而本项目和他们相感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载中心外来工薪定居楼盘典X”以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，感谢阅读9/精品文档放心下载阐述。2．2．项目形象定位精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读价值。项目形象定位可从小区住宅、园林绿化、生活质素高等方面重点诉求。感谢阅读初步提供以下项目形象定位供参考：“未来城阳中心区·外来工薪阶层的定居典X”谢谢阅读可卖点，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。感谢阅读2．3．目标客户定位精品文档放心下载划区，居住人口多以外地或外区移民为主，尤其是王家村，外来人口集居地，而谢谢阅读且当地工厂及小型商铺群较多，营造了一大批工薪阶层及个体商户。这些人在精品文档放心下载XX工作生活多年，想成为城阳居民，从而长久居住的愿望强烈，都想在此选择精品文档放心下载感谢阅读向细分如下：1、区内的买家/分析：城阳区老中心内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，谢谢阅读感谢阅读是他们置业首选。2、区域居民的子辈精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读3、区域居民的亲属、朋友分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此谢谢阅读地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越感谢阅读住宅环境。4、外来人口在该地置业精品文档放心下载以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。此外，精品文档放心下载对于外来人士而言，群居意识是影响他们选择居住地点的重要因素之一。感谢阅读5、在市中心工作的工薪一族人士分析：市中心繁荣的金融中心，商业网点，以及工厂的聚集，造就了一批感谢阅读在该区工作的工薪一族，此类阶层人士对置业概念注重经济实惠，环境优雅，谢谢阅读交通方便，同时享受现代生活居所，改善生活素质。6、在惜福镇王家村经商的小商户/分析：他们拥有一定的经济实力，乐意在经营X围的附近置物业，既方便谢谢阅读居住，亦能随时照顾生意，一举两得。优质的生活环境有助于改变他们不定向感谢阅读的居住习惯。7、因拆迁而不得不迁移的本镇居民分析：由于不满现时的拆迁安置区域，想通过拆迁重新别寻居所地方，新谢谢阅读规划区域为此类人之首选。8、经济充裕，已购楼宇的投资者感谢阅读可能看中项目前景好，具有较大的升值潜力，买来自住或投资以求大回报。精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读批客户的购买心理，再辅以必要的销售策略，就必能取得销售的成功。精品文档放心下载2．4．目标市场细分针对目标客户的情况，本部将目标市场细分如下：1、购买阶层1)自用：大众工薪阶层（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。谢谢阅读2)安居保值：较高薪收入阶层（含个体户及现时租屋人士）。因为楼宇的价值会感谢阅读随通涨而上升，而租屋的租金则如流水般而去，住宅置业既能保值又可安居。精品文档放心下载3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。精品文档放心下载感谢阅读中小型投资者。/2、中青年人为主（30~50岁）3、三——五口之家为主，老人在外地。4、收入区分低中等级5、经济结构：现有存款56、消费等级10-30万元7、消费水准工薪消费8、购屋心态1）环境偏好——治安良好，相对恬静，且有安全保障之住家。感谢阅读2）休闲享受——各项休闲娱乐设施近在800米半径以内之理想住家。感谢阅读3）商品偏好——喜欢家居户数少，出入人员较单纯。4）地段偏好——交通网络四通八达，方便快捷。5）旧屋换新屋。（含房改房客户）/9、购屋动机：自住为主，投资为辅。2．5．目标客户感谢阅读中部以下（即对准大多数的消费群体）根据对XX郊区楼市的调查分析，城阳区精品文档放心下载10万到18精品文档放心下载的房价为182530万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，谢谢阅读本案的目标客户为10~15万元这一阶段。3．销售策略建议3．1．市场气氛培养兹建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的谢谢阅读关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：感谢阅读1.硬件塑造⑴告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，谢谢阅读彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。⑵户外广告设置谢谢阅读告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。感谢阅读⑶设置精美的示X/通过对示X精品文档放心下载购买冲动，促进成交。2.软性宣传⑴为区域造势谢谢阅读套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。精品文档放心下载⑵为本案住宅造势目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，感谢阅读交通便利的优点吸引买家。⑶为楼盘造势形式一：软性广告宣传；如城区未来规划的、市政配套的完善、XX市对外感谢阅读来人口户口政策等所带来的利好因素向市场传达。谢谢阅读同时，留住部分准备置业的买家。3．2．促销手段建议1、增加销售点谢谢阅读销点，并设专车接送，以加强楼盘销售网点的联合促销力。感谢阅读2、大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。精品文档放心下载/3、潜在客户开发谢谢阅读谢谢阅读买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。4、入户单X宣传向区域内尤其是即将拆迁的居民派发入户单X，使其对本项目有较理性认谢谢阅读识，并吸引其到场购买。5、单X夹报针对项目的潜在客户以区域性为主，可重点加强区域性宣传以节省广告投感谢阅读入。单X夹报形式可以是通过邮政订报系统或报纸摊档派发。感谢阅读6、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书在客户购买前提供住宅质量保证书和使用说明书。一则可以体现发展商实感谢阅读力，二则可以使买家体会发展商以客为尊的诚意及细致优良的服务。感谢阅读3．3．付款方式建议谢谢阅读买家层面，增加其超前入市的可能性。特建议项目的付款方式建议如下：感谢阅读付款方式手续：一次付款优惠按揭折扣：88折9折91折93折签认购书时付定金500签认购书七天内（扣除定金）30%10%/即办理最高七成三十年银行按揭10%即办理最高七成三十年银行按揭30%4．宣传策略感谢阅读谢谢阅读创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。4．1.媒体选择建议⑴半岛都市报XX大众报业主办，发行量20万份/日以上，销售网点密布，拥有固定的读者谢谢阅读群，是XX首选的地产广告媒体。⑵XX导报XX日报业主办报纸之一，发行量10万份/日以上，读者稳定，以家庭读者感谢阅读为主，和半岛都市报配合可以形成极佳的广告效果。⑶城阳电视台一、二台、XX交通台。价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度精品文档放心下载⑷户外广告和指示路牌①在楼盘附近做指示路牌②巴士车身广告③楼盘工地周边围墙广告/利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。精品文档放心下载⑸DM（DirectMailX价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。精品文档放心下载4．2.宣传主题谢谢阅读感谢阅读策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。精品文档放心下载竞争对手分析高质素的物业在现今的XX房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独感谢阅读特的设计、配套设施到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的