颐康园老年会所建设项目可行性研究报告

盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告PAGEPAGE７９颐康园老年会所建设项目可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 11.1项目概况 11.2编制范围与依据 21.3简要结论 31.4主要技术经济指标 32项目背景 42.1城市排水设施发展现状 42.2城市供排水基础设施当前面临的主要问题 52.3城市排水展望 53建设内容及规模 74项目建设选址及建设条件 84.1项目建设选址 84.2建设条件 84.3施工条件 125设计依据及原则 135.1设计依据 135.2设计原则 135.3设计概要 146排污管网工程 156.1污水排放水量预测 156.2排水管网系统 167箱涵工程 197.1排水现状 197.2涵洞计算 197.3涵洞校核 207.4涵洞断面设计 207.5涵洞布置 207.6涵洞纵断面设计 217.7结构设计 217.8箱涵施工要点 228劳动安全 278.1影响劳动安全的因素分析 278.2防护和监控措施 278.3施工安全措施 288.4劳动卫生措施 298.5预期效果及评价 299环境保护 309.1环境保护标准 309.2环境保护原则 309.3环境保护措施 3010项目进度计划及建设管理 3310.1项目进度计划 3310.2项目建设管理 3311项目招标 3711.1招标的组织形式 3711.2招标的方式 3711.3招标基本情况表 3711.4招标初步方案 3812投资估算及贷款偿还 3912.1投资估算范围 3912.2投资估算依据 3912.3项目投资 3912.4资金筹措 4312.5贷款偿还 4313社会效益评价 5213.1环境效益评价 5213.2社会效益评价 5214结论及建议 5314.1结论 5314.2建议 53第一章总论1.1项目概况项目名称：盘山县“颐康园老年会所”建设项目；建设单位：深圳市商晟投资管理有限公司；建设地址：盘山新县城府前大道与外环路交汇处西北角；建设项目主要经济技术指标见下表表1-1主要技术经济指标序号指标单位规模说明1建设规模1.1总占地面积㎡1146671.2建筑构物占地面积㎡33930建筑密度：30%1.3总建筑面积㎡94290容积率：0.821.2道路面积㎡1720015%1.3绿地面积㎡6353755%2项目总投资万元180002.1土地出让金万元1421无形资产2.2其他投资万元2253递延资产2.3固定资产投资万元14326固定资产3资金筹措万元180003.1企业自筹万元180004项目定员人1574.1管理人员人54.2员工人152含后勤1人5燃料、动力年消耗5.1暖MW4.65.2水t200005.3电万Kw706项目收益6.1商品房㎡543006.1.1销售收入178536.1.销售税金及附加万元8936.1总成本费用万元91016.1.4利润总额万元78596.2老年会所及物业㎡399906.2.1经营收入万元1285以下按达标年估算。6.2.2营业税金及附加万元646.2.3总成本费用万元9576.2.4利润总额万元2646.2.5所得税万元666.2.6税后利润万元1986.3投资回收期年6.3含建设期6.3内部收益率%24.566.4财务净现值i=13%；万元17716.5盈亏平衡点%73735/1285－222－641.2项目实施背景与依据1.2.1区位环境盘锦市地处辽宁省西南部，渤海之滨、辽河三角洲中心地带。西北邻锦州，东界鞍山，南临辽东湾，市中心距沈阳150公里。全市辖双台子、兴隆台两区和盘山、大洼两县。区域面积4071平方公里，总人口为124.3万。盘锦是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市，资源优势明显、发展潜力巨大。2010年，完成地区生产总值950亿元，同比增长18%；财政一般预算收入80.6亿元，增长49.7%；固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。主要经济指标增速走在了全省前列！工业集群快速成长。千万吨炼油、百万吨烯烃等重大项目开始启动，世界行业领军企业台湾长春集团加盟盘锦，华锦扩建工程达产达标，盘锦正加速向全国石化基地迈进。石油钻采设备、海工装备等大项目加快建设，装备制造即将成为新的支柱产业。“五大产业集群”拉动工业增长25.4个百分点。高新技术产品增加值增长30%。现代服务业集聚区建设成效显著。大商城市广场、鹏欣水游城等大项目加快建设，香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集盘锦。湿地旅游树起崭新形象，珠海天沐温泉城等大项目签约落地，旅游总收入增长48.5%。新开工房地产560万平方米。物流、会展、文化等产业蓬勃兴起。农业现代化步伐加快。开工新建六和肉鸭加工等大项目23个，建成设施农业5万亩，新改建畜牧小区500个，新增水产小区30个，养殖大蟹15万亩。农机装备水平显著提高。战胜低温寡照、严重洪涝等自然灾害，粮食生产达到105万吨。辽滨新区建设如火如荼。全市上下同心协力发展辽滨，建设辽滨。如今，辽滨新区总体规划面积由110平方公里扩大到545平方公里，成为辽宁综合改革试验区，石油化工、石油装备和海洋工程三大园区跻身省级产业基地。新区产业迅速壮大，知名度、影响力不断提升，宝来石化、振奥橡胶等重大产业项目发挥了巨大的集聚效应，港口、铁路、公路、大学、医院等重大基础工程全面建设。一个充满生机与活力的滨海生态新城开始形成。城市化进程加快。大力推进铁东老区、中央商务区等区块改造，新的城市空间正在形成。竣工中华路、泰山路等12条道路，加快中心医院、数字化城管、污水垃圾处理等项目建设，推进绿化美化亮化，市容市貌焕然一新。田家、高升等中心镇建设步伐加快。城市化率达到65%。盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升。从战略高度谋划和推进基础建设，5年来累计完成投资214.3亿元。疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进。大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强。城市建设和管理水平显著提高。建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升。加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、规范化。我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列。生态盘锦建设扎实推进。建成污水处理厂5座，日处理能力达到32万吨。辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。城市空气质量优良率达到95.1%。有林面积增加到26万亩。集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。2010年盘山县国民经济继续保持高速增长，综合经济实力跨入全省中上游行列。全县地区生产总值实现180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政一般预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%；全口径税收完成11.4亿元，比上年增长43.4%；实际利用外资完成1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入实现1.05万元，比上年增长24.4%。多项经济指标增幅位居全省前列，经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高。第三产业加速发展。盘山县致力优化产业结构，破解服务业短板，大力发展商贸物流业、休闲旅游业、房地产业，增强了经济活力，提高了人民生活质量。继续扩大规模，改善结构和质量，第三产业在三次产业结构中的比重逐年提高。全年预计第三产业增加值实现39.2亿元，增长46.2%，服务业增加值实现30.8亿元，社会消费品零售总额实现13.5亿元。

房地产业加速发展。2010年房地产开发完成104.8万平方米，房地产业增加值预计实现2.5亿元。辽河油田恒泰利、大连银龙、大连鼎隆等一批知名企业投资新县城，丽景湾、水岸蓝桥、学府名城、龙祥商务会馆等商住地产项目开工建设。乡镇商业和房地产开发也令人欣喜地开始起步，趋热之势明显。高升、吴家、坝墙子、胡家、甜水等乡镇都启动了住宅小区开发项目。

旅游业加快推进。承接了盘锦“第三届国际湿地旅游周”主要旅游项目，成功承办了“观鸟节”和“荷花节”。鑫安源、东晟园等老景区加速升级改造。鸳鸯沟游船码头和两岸景观工程基本完成，红海滩栈桥、汽车宿营地和观景台正抓紧施工。全年旅游业接待人数和产值大幅增加，成为盘山新的经济增长点。盘山县以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。推进新县城建设。拉开“两区一带一湖一站”（太平主城区、胡家新城区，绕阳河景观带，甜水湖，盘锦北站）县城框架，规划建设具有北方水乡特色的湿地水城。1.2.2项目建设背景城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的大城市早在20世纪90年代陆续走进老龄社会,因此如何改善老年人的生活状况,使老有所养、老有所用,已成为国家和地方政府的当务之急。其实，“养老地产”并不是一个新生事物，但在中国，养老地产的发展还处于很初级的阶段。近两年，大型开发商如万科(论坛)、保利(论坛)等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路的“大旗”，全国布局，在上海、广州等地试点。华润、首创等也多有提及关注养老地产的发展。大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了发展的信号，加之老龄人口增多现状，“养老地产”项目已经吸引了众多企业的目光。只是，刚刚起步的中国“养老地产”面临着许多问题，拿地开发环节、经营方式的探索、政策的支持力度等问题都是“养老地产”发展道路上的绊脚石。谁来填补中国“养老地产”的苍白，又如何跨过这些阻碍，一切还需要时间来慢慢探索。“银发经济”蕴含商机；

养老地产盈利新增长点：随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”让人看到了商机。业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。

面对住宅市场现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”成为了开发商即将开垦的一片新价值洼地。中国正迎来“421家庭”时代，再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心。有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产的宠大需求，蕴含无限商机。另外，在刚结束的“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产的可持续发展。因此，养老地产被越来越多的开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，这让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。在住宅和商业地产都遭到政策的攻击的，养老地产或将成房企盈利新增长点。为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县的区位环境、结合我国养老地产现状和未来发趋势；为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现盘山服务业、养老福利业的现代化；盘山县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，已基本确认规划设计方案、土地价格和相关优惠政策。共同达成盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。建设一个入住开心、颐养舒心、侍奉尽心、子女放心的老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的现代会所。项目预计于2012年3月开工，于2013年9月竣工。1.3建设单位概况深圳市商晟投资管理有限公司成立于2010年，从事投资管理、咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。该公司紧紧抓住养老地产这一发展的契机，不断在华北、东北、华北拓展投资范围，为自己赢得了发展的有利地形和继续发展的空间。本着开拓进取、创新超越的经营理念；在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、老年人群体养老现状、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。该公司以盘锦市经济背景、生态水城湿地为底蕴、以盘锦未来市场需求为导向、以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。该公司是一个实力雄厚、诚实守信、积极上进、勇于开拓的知识化团队。公司坚持“以人为本”的发展理念，力争为老年群体创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和有较高文化品位的生活环境。公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本、创造精品、追求卓越、奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。公司竭诚与社会各界携手并进、共谋发展，同创美好未来。1.4编制依据与研究范围1.4.1《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国环境保护法》；《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)；《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)；【房产】《产业结构调整指导目录》（2007）；《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2003；《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）；《建设项目经济评价》方法与参数（第三版）；盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。1.4.2项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。第二章项目建设的必要性2.1中国已进人老龄化社会根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个\o"国家"国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.2传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

2.3国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、\o"敬老院"敬老院、护理院、\o"老年公寓"老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！

2.4政府鼓励发展养老地产人口老龄化给中国的经济、社会、政治、\o"文化"文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。2.5养老地产—产业关键媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。根据民政部副部长\o"窦玉沛"窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。

目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。

缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。

养老地产的前景时，分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产\o"企业"企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择撒手为主，而很难考虑长期持有经营。

很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段。2.6适应现代养老社会化的需要我国的老龄化问题越来越严重，特别是实施“4-2-1”（四个老人，两个年轻人，一个小孩）政策以来，这样的体制目前来看，导致的社会问题正在逐步严重，常常会有老年人没人管，或者受到关照的程度越来越不够，老年问题日益突出，“长此以往的后果将会直接影响整个国家经济的发展，拖社会发展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活问题，让老年人在后半生能够生活的幸福美满，从必要性来讲，这是一个非常重要的课题。”现代社会变迁快速，生活节奏加快，生产社会化程度的提高，家庭养老已不适应社会的发展，时代呼唤养老社会化。老年会所这一模式，就为养老社会化事业提供了一个爱心的平台，自然承担起社会赋予的“托老养护”责任，满足老年朋友物质和精神的双重需要，提高生命质量。大家庭小环境也是未来“421”家庭子女“常回家看看”的落脚点。随着改革开放的深入，各项改革已使政府无精力去承担和管理这么多的社会具体性问题。在新的投资环境下，不失时机地引入民间投资和外商投资，创建并形成一定规模“尊老养生、用心呵护”的老年养生会所，不光是新形势下投资房地产、“休闲”行业的新热点，也是完善养老保障体系的新思路，具有非常现实和深远的社会意义。国家于1996年颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出了“五个老有”，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。2000年，国家再次发布了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》。确定了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老居住政策，同时提出建立“9073”的养老居住分配格局：即90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；7％的老年人通过购买社区照顾服务养老；3％的老年人入住养老服务机构集中养老。

办好老龄化公益性福利事业，既体现了政府对老人的关怀，又体现了文明社会的养老环境，吸纳了就业人员。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，起点高，社会效益好，风险系数低，只要政府给予政策性支持，创办公益性福利性老年养生会所既解决了未来老龄化社会养老问题，又符合尊老、敬老、养老的社会发展规律，是可行且有效的。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，符合盘锦市政府关于“着力解决改善民生的举措，因此，该项目建设是十分必要的。第三章市场分析3.1中国养老地产现状中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。

“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长\o"郑卫华"郑卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。

据2009年底的统计数据显示，全国养老服务的需求是5000万亿，现在提供的不到1000万亿，市场空间显然非常大。

一方面是巨大的市场需求，另一方面却是地产行业产品同质化非常严重。而面对养老地产这么个巨大的市场，很多地产商以及想进入地产行业的资本却视而不见。6月17日，全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。来自国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。巨大的养老需求以及供给的巨大缺口，催生出规模空前的“银发产业”。1、开发之惑

什么是养老地产？目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人\o"投资"投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。

而早在六年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源[最新消息

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点评]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑,老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供

“管家式”的服务。项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，\o"房地产"房地产开发仅是整个模式的基础。

”亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。

2、模式破冰

2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。

”

与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、\o"保利"保利、\o"华润"华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”。但正如业内人士所说，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。

3、盈利困境

“老年公寓盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。

”养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群曾表示说。就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。

专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小\o"产权"产权。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。3.2养老地产—营销要点进入21世纪，2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国标准，一个国家的老年人为人口总数的十分之一时正式步入了老龄化社会。近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目\o"营销"营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。

1、养老地产项目地点风景要选好；

2、养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当；

3、养老地产项目规模要适当；

4、养老地产项目外观形象要注意；

5、养老地产项目的标的要索定；

6、养老地产项目模式要选定；

7、养老地产项目管理方式要体现特点；

8、养老地产项目要有前瞻性；

9、养老地产项目要主动寻找目标\o"客户"客户；

10、养老地产项目更要注重售后服务。3.3养老地产—国内发展的困境在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类\o"物业"物业已经研究了3至5年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：

1、政策优惠无保障

由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。

一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供\o"政策"政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。

2、新兴市场不稳定

养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。

3、投资额高

养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业\o"购物"购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

4、回收期长

在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。

目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。

5、后期物业管理要求高

养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。

由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。3.4蕴藏市场巨大，前景广阔目前，全世界60岁以上老年人口总数已达6亿，有60多个国家的老年人口达到或超过人口总数的10%，进入了人口老龄化社会行列。人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。世界性的人口老龄化是“历史上未曾出现的社会现象”。按照联合国的标准，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为老龄化社会，而超过了14%就被称为老龄社会。根据有关资料显示从老龄化社会进入老龄社会，法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，而日本只用了24年。我国的情况则与日本相似，当中国的第一代婴儿潮在2015年左右进入老年期时，中国将面临严重的人口老龄化挑战。目前，我国60岁及以上老年人口已经达到1.5亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，将是德国、法国、英国、意大利和日本5国人口的总和。根据相关研究资料显示发达国家一般约6%的老人在养老机构养老，我国养老设施严重滞后，只有1.16%的老人在养老机构，前景堪忧，但也带来巨大商机，发展前景被广泛看好。如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。如果这些人不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。养老产业——新的经济增长点。有专家说，养老产业可使国民经济总值至少增量10%，我国现在国内生产总值大约是20万亿到22万亿之间，那就是增加2万亿GDP。养老地产是养老产业中很重要的一环，为养老提供最基本的空间。养老产业与养老地产蕴藏巨大市场商机，前景广阔，2010年我国养老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。有关专家预测，到2025年，中国老龄人口将增加到2.8亿，占全国总人口的12.1%。2050年，将增加到4亿老人，60岁以上的老人占人口27%的比例。特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，每四个人中将有一个老人，并以每年3%左右的速度增长的趋向。这些都说明：老龄化社会已是21世纪最现实的趋势问题。对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老需求日趋旺盛。社会迫切需要为老年人营造一个休闲养生、修身养性的舒适环境和净心场所。随着改革开放的深入，未来的社会福利事业将会形成以国家兴办的社会福利机构为示范，其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干，社区福利服务为依托的社会福利服务网络，社会福利事业的投资主体将实现多元化，未来的社会福利事业、养老保险、医疗保险等国家政策都需要有一个配套的服务管理机构来完善政策的延续性和落实性，老年会所就是根据此背景建设的私营管理新模式。党的十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”中强调要“加强老龄工作”。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，以其独特新颖的大家庭托管模式，使老一辈创业者、建设者不因子女无法顾及和照顾、不因生活协调不好而烦恼；不因丧偶失伴而伤感，不因孤寂无助而困惑；为子女们投身事业解除了牵挂负累，而且解决了政府无法解决的高龄之困；还可以活跃和丰富老年人的生活，使其老有所学、老有所为、老有所养、老有所乐。3.5盘锦市总体环境分析3.5.1人口及养老环境分析2010年末全市总户数46.66万户，户籍总人口130.0万人，比上年末增加0.85万人。全年城市居民人均可支配收入18563元，比上年增长8.9%；城市居民家庭人均消费支出13486元，比上年增长6.8%，恩格尔系数为31.45%。全年农村居民人均纯收入8479元，比上年增长10.1%；农村居民家庭人均消费支出4604.4元，比上年增长3.0%，农村居民家庭恩格尔系数为43.8%。2010年年末全市参加基本养老保险人数50.7万人，其中，职工35.2万人，离退休人员15.4万人。全市参加基本医疗保险人数58.3万人。2010年末全市城镇福利院5个，拥有床位654张，收养408人；全市农村集体敬老院27个，拥有床位2386张，收养1661人。3.5.2房地产开发现状建筑业和房地产开发业。全年全社会建筑业增加值38.8亿元，按可比价格计算，比上年增长29.9%。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值159.1亿元，竣工产值81.3亿元，房屋施工面积227.9万平方米，全员劳动生产率21.6万元/人，增长10.4%。2010年房地产开发投资57.3亿元，比上年增长40.8%。其中，商品住宅投资47.5亿元，增长57.8%；商业营业用房投资7.4亿元，增长68.2%。全年商品房施工面积298.6万平方米，比上年增长18.6%；竣工面积149.5万平方米，增长43.3%；销售面积153.9万平方米，增长55.4%，其中，现房销售面积70.2万平方米，增长28.8%；商品房销售额50.5亿元，比上年增长70%，其中，住宅销售额47亿元，所占比重为93.1%，其中，现房销售额23.8亿元，增长35.2%。年末商品房空置面积4.1万平方米，比上年末下降58.6%。盘锦市目前尚无规模的养老地产开发项目运行。3.5.3盘锦市房地产价格走势（1）双台子区：2005年平均价格1467元/m2，较上年度涨幅20.75%。2006年平均价格1725元/m2，较上年度涨幅17.59%。2007年平均价格2200元/m2，较上年度涨幅27.53%。2008年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅27.27%。2009～2010年平均价格3500元/m2。（2）兴隆台区：2005年平均价格2051元/m2，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/m2，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/m2，较上年度涨幅14.28%。2009～2010年平均价格为3500元/m2。3.5.4目标市场选择(1)“4-2-1”家庭（四个老人，两个年轻人，一个小孩）的老年人；(2)现金储蓄在50万元以上的家庭；(3)3口家庭、中青年白领阶层；(4)房地产、商业投资者。3.4.5市场定位以盘锦市的三口家庭、中青年白领阶层、现金储蓄在50万元以上的家庭、商业投资者和“4-2-1”家庭的老年人为销售对象，将该会所打造成为引领健康、时尚、自由、现代生活的健康形象。同时以优良的配套设施，绝佳的地理位置，使该会所成为养老社会化事业的经典，吸引盘锦市有一定经济条件的老年人、三口家庭、中青年白领阶层及房地产、商业投资者的目光。具体讲有以下价值点：(1)老年会所成为活跃和丰富老年人的晚年生活，使其老有所学、老有所为、老有所养、老有所乐的幸福乐园。(2)时尚。商业网点、网上银行、证券、购物，e时代时尚生活方式，都可以在会所内轻松实现，真正做到SOHO式家庭办公；3.5.6营销推广策略(1)项目的销售渠道为自主销售，通过企业内、外部培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，使项目的营销工作有杰出表现。依据项目进度和销售费用计划，不同时期选择不同媒体组合运用。(2)实施概念营销，营销各类别墅概念和该项目的品牌形象。(3)由于该项目地处办公、生活区，且周边自然环境好，租商业网点的需求量大，因而建议在项目推广初期将商业、房地产投资者作为首攻的目标市场。(4)各类别墅的营销推广应采取有针对性的促销宣传手段，选择针对各阶层不同偏好的媒体，并针对目标市场展开劝说投资的宣传，避免大规模无效的促销。第四章项目规划4.1项目选址分析4.1.1自然概况【地理区位】盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′～22°29′。【地貌地质】盘山县地势，西北和东北高，逐渐向西南倾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部较低，呈槽状地形，境内低洼平坦，多水无山，属下辽河冲积平原，平原地貌是河流长期沉积的结果。境内除平原外，还有少量的沙包、泡子、岗子等。盘山县地质构造位于新华夏系第二区型沉降带内，从地壳结构来看，是辽东台背斜的次一级构造单元辽河台凹;从大地构造来看，则是中朝地台上的二级构造单元下辽河凹陷。该区在全国地震区划带上属华北地震区都城一庐江深断裂地震带，其地震设防基本裂度为7度。【气候特点】盘山县地处北温带，属大陆性半湿润季风气候。雨热同季，干冷同期。光照充足，无霜期为172天。年平均气温8.3度，最高温度35.2度，最低温度-28.2度。年平均降水量600-700mm，主要集中在5-8月份。暴雨多发时段为7月中旬至8月上旬，高峰值为7月下旬。冬季多西北风，平均风速2.8m/S;春夏季多南风和西南风。平均风速3.0m/s，四月份风速最大，可达6.1m/S。4.1.本项目选址在盘山新县城府前大道与外环路处交汇处西北角。东边是盘山县政府所在地，是盘山县政治、经济活动的中心。项目建成后该会所将成为盘锦市城乡老年人安度晚年的乐园。4.县城基础设施投资全面铺开，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；详见下图4.1.4土地利用现状会所规划用地面积172亩（114667m2），地势平坦，用地类别主要为现状为商住用地，使用年限为50～70年。4.1.5国道305是盘山新县城对外交通联系的主要道路，用地范围内的现状道路为新县城府前大道与外环路交汇处。4.1.会所地处盘山县政治、经济和文化活动的中心，周边商业氛围浓郁、交通条件便利，有着明显的位优势，是建设民生安居工程、老年会所的宜居首选。4.1.该项目周围基础设施达到七通，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。优势分析：（1）良好的政策与机遇；（2）便利的对外交通条件；（3）商业氛围浓郁；（3）地势平坦，易于开发建设。4.2规划依据、原则与建设规模4.2.1规划依据《中华人民共和国城乡规划法》；《城市规划编制办法》建设部（2006年4月1日）；城市规划技术标准、规范；《盘山县总体规划》（2010－2020）；4.2.2规划原则（1）会所空间规划布局坚持科学定位，合理布局，功能完善，宜居颐养的原则。（2）会所的规划结合城市社会经济发展，做到经济效益、社会效益、环境效益结合统一的可持续发展原则。（3）会所按照社会化服务、市场化经营、合理布局的原则完善基础设施建设。（4）会所以人为本，强化生态意识，美化会所景观，创建人性化、生态型的居住环境。4.2.3建设规模该项目占地面积114667m2，总建筑面积97290m2，其中,道路面积17200m2；景点绿化面积63537m2。该项目分为老年会所居住区和商品住宅区一、老年会所该会所是各类别墅交错，老年人会所内住宿、休闲、娱乐康体中心配套工程、公用设施、绿化景观、道路配套的现代化会所。项