房地产 -中指院-《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》

Content目录Content目录中国房地产指数系统中指数据CREIS主要研究成员：黄瑜郑俊彤丁晓赵丽一杨红侠黄雪中指研究院地址：北京市丰台区郭公庄中街20号院A座莫天全孟新增张化学张凯胡佳娜张文静曹晶晶郭昕昱牛晓娟李汶坛程宇荣伍刚陈文静汪勇吴建钦薛建行樊朋飞背后是经济水平和人口吸附力的进一步加强。P海、深圳、广州继续位列投资吸引力前四名。一线城市综合实力优势突出，阶段性人口流出不改中长期投资潜力；1.5线和二线城市政策持续加持，住房需求仍有较大释放空间，投资吸引力排名靠前。P0-18升幅度进一步缩小，出生率创1949年以来新低，人口发展进入关市场的发展空间较大。将被弱化。一更大空间。疫情对珠三角城市群造成了不可忽视的影响，外贸受阻、人口外流等因素导致经济受到较大冲击，房地产市场进入深度调整。珠三角凭借其坚实的经济基础，城市群发展呈现一定韧性，叠加规划利好，制造业迎来新的升级，进一步增强产业韧性和活力，有利于吸引投资和人口回流，同时也有利于提升城市潜力。P平稳。成渝地区经济总体实力、交通一体化、区域协同已取得阶段性成效，党的二十大又将推动成渝地区双城经济圈建设写入报告，区域定位进一步提升。人口整体处于净流入状态，成渝双核地位持续强化，中长期房地产市场发展潜力较大，但短期重庆市场仍承压，市场企稳仍需要时间。发展空间仍在。中国地级以上城市房中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究1一、前言我国经加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制境、提升居住空间品质提供支持。必然迎来下降，同时叠加近两年行业政策及宏观形势变化，房地产市场迎来明显调整。也对城市房地产市场发展提供了有效支撑。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究人口规模和人口质量直接决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，人口规模大且人口持续增加意味着城市具备化城市的资源集聚效应。奏快，区域房地产市场韧性更加突出步增加。2022年10月，党的二十大报告…。推进京同发展、长江经济带发展、长三角一体化发展，推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区，推动成渝地区双城经济圈建设。……。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载出极高的活力和发展潜力。成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队，正以区域核心都市圈为重要抓手，加速推进周边城市的协调发展格局。基本面向好有望带动房地产预期好转；珠三角城市群经济修复也在加快，就业人口有望回流，房地产市场存在恢务或成为不少城市未来发展的阻力点。在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会，并不断提升市房地产市场提供了更强支撑，房地产开发投资潜力较大。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究3 溢价率销售投资比土地去化周期人均销售面积人均住房面积房价及涨幅 投资增速经济实力供求关系决定就业机会城市房地产开发投资吸引力供求关系决定价格产业创新需求满足度量价决定城市活力及潜能市场空间影响房价人口流入房产最终消费者增值潜能市场容量人口基础财富水平决定购买力水平价格支撑影响规模流入影响规划利好收入支撑利润空间资源环境反映城市宜居性重大活动城市群交通市场规模市场热度 交通通达投资面积市场热度影响预期 金额影响生产要素流动效率房价收入比地价房价比相互影响 溢价率销售投资比土地去化周期人均销售面积人均住房面积房价及涨幅 投资增速经济实力供求关系决定就业机会城市房地产开发投资吸引力供求关系决定价格产业创新需求满足度量价决定城市活力及潜能市场空间影响房价人口流入房产最终消费者增值潜能市场容量人口基础财富水平决定购买力水平价格支撑影响规模流入影响规划利好收入支撑利润空间资源环境反映城市宜居性重大活动城市群交通市场规模市场热度 交通通达投资面积市场热度影响预期 金额影响生产要素流动效率房价收入比地价房价比相互影响97个地级以上城市1，积累了丰富的研究长的城市房地产开发投资吸引力专项研究成果。们继续通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市发展环境及房地产行业运行的新特挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量数据的深入分析与对全国31个省(直辖市、自治区，不含港澳台地区)的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。结果相互影响相互影响规规模效效益财财政结构结构研发研发资资本 收入 储蓄环环境教育教育机场高铁地铁我们围绕市场容量和增值潜能两大维度对城市房地产中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究4土地平均溢价率开发投资额平均增速房价及涨幅地价房价比房土地平均溢价率开发投资额平均增速房价及涨幅地价房价比房价收入比人均商品房销售面积人均住房建筑面积土地去化周期商品房销售投资比商品房销售额近三年商品房年均销售面积及平均增速房地产开发投资额建成区路网密度轨道交通运营里程高铁通车列次机场客运吞吐量医师数每千人床位数普通高等学校数量空气质量人均储蓄存款余额城镇居民人均可支配收入500强企业数量上市公司数量金融机构本外币各项存款余额发明专利授权数量R&D经费支出占比外贸依存度地方政府负债率人均公共财政收入固定资产投资额增速全社会消费品零售总额及增速GDP总量及增速人口出生率常住人口占全省比重常住人口城镇化率常住人口密度小学在校生人数大学在校生人数常住人口增量常住人口规模城市房地产开发投资吸引力市场容量增值潜能人口基础经济实力产业与创新富水平境及配套通达性价撑房支求系供关强企业数量”增加了代表未来产业的新经济500强企业数分析。重产开发投资吸引力指标体系数据进行标准化处理，本若Xij为正向指标，则 Xij−min(Xij)yij=×100max(Xij)yij=×100若Xij为逆向指标，则 max(Xij)−Xijyij=×100max(Xij)yij=×100权重的确定结合了主观和客观赋权法，客观赋权包括因子分析和熵值法。因子分析法是用少数新变量解释究中，我们根据各因子的贡献度(累计贡献度超过85%)及因子载荷矩阵确定熵值法是用来判断某个指标离散，离散程度越大，该指。根据各城市不同指标的标准化得各城市数据主要来自：中指数据CREIS中国城市统计年鉴、中国城市建设统计年鉴、wind计报与统计年鉴、中国民用航空局、中18年中国地级以上城市房中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究5常指一二线之外的所有地级市。但为了更好的体现不同城市房地产发展水平的真实差异，我们延续近几年对城市的划分标1线城市(4)00-3700001.5线城市(8)重庆天津南京苏州杭州成都武汉西安2000-450012000-20000900-17002线城市(19)温州石家庄沈阳郑州哈尔滨长春长沙厦门佛山东莞800-22005000-13000500-12002.5线城市(26)惠州中山珠海常州徐州扬州南通烟台威海潍坊嘉兴绍兴台州金华泉州廊坊唐山南昌南宁太原兰州呼和浩特300-16003000-10000400-1000海口三亚银川乌鲁木齐3线城市(59)江门汕头肇庆湛江清远镇江泰州盐城淮安宿迁连云港菏泽淄博济宁德州泰安东营临沂湖州舟山新乡驻马店商丘南阳周口洛阳信阳绵阳泸州南充宜宾襄阳宜昌漳州莆田三明株洲芜湖阜阳滁州安庆宣城宿州马鞍山保定秦皇岛张家口承德邯郸沧州赣州曲靖西宁包头鄂尔多斯遵义柳州桂林北海200-10002000-6000200-9003.5线城市(72)茂名韶关阳江聊城日照滨州枣庄丽水衢州开封平顶山安阳许昌自贡德阳达州遂宁乐山内江眉山广安资阳黄冈黄石孝感十堰荆门荆州咸宁龙岩南平宁德岳阳郴州湘潭常德怀化永州益阳娄底衡阳亳州黄山淮南100-5001000-3500200-700蚌埠铜陵六安邢台衡水榆林宝鸡汉中渭南咸阳抚州宜春上饶九江锦州营口鞍山玉溪钦州防城港玉林呼伦贝尔赤峰通辽大庆绥化吉林齐齐哈尔4线城市(109)河源梅州汕尾潮州云浮揭阳三门峡焦作濮阳漯河鹤壁攀枝花雅安广元巴中随州鄂州张家界邵阳池州淮北延安铜川安康商洛鹰潭萍乡景德镇新余吉安抚顺盘锦本溪辽阳阜新葫芦岛铁岭丹东朝阳昭通丽江普洱保山临沧长治六盘水毕节乌兰察布乌海七台河黑河鸡西伊春鹤岗佳木斯双鸭山牡丹江吐鲁番克拉玛依哈密白山四平辽源通化白城松原嘉峪关金昌天水酒泉定西陇南白银平凉庆阳张掖武威儋州三沙石嘴山吴忠固原中卫海东日喀则拉萨昌都山南林芝那曲中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究6排名排名排名城市省(区、市)城市省(区、市)城市省(区、市)城市省(区、市)排名北京北京26昌江西51芜湖徽76株洲湖南海上海27沈阳辽宁52潍坊77漳州福建深圳广东28石家庄河北53唐山河北78湖北广州广东29泉州福建54扬州江苏79丽水浙江杭州浙江30江苏55廊坊河北80湛江广东成都31南56湖州浙江81阜阳徽南京江苏32嘉兴浙江57镇江江苏82威海苏州江苏33绍兴浙江5883秦皇岛河北武汉湖北34南宁广西59洛阳河南84包头西安35惠州广东60赣州江西85淮安江苏长沙湖南36海口海南61呼和浩特排名排名排名城市省(区、市)城市省(区、市)城市省(区、市)城市省(区、市)排名北京北京26昌江西51芜湖徽76株洲湖南海上海27沈阳辽宁52潍坊77漳州福建深圳广东28石家庄河北53唐山河北78湖北广州广东29泉州福建54扬州江苏79丽水浙江杭州浙江30江苏55廊坊河北80湛江广东成都31南56湖州浙江81阜阳徽南京江苏32嘉兴浙江57镇江江苏82威海苏州江苏33绍兴浙江5883秦皇岛河北武汉湖北34南宁广西59洛阳河南84包头西安35惠州广东60赣州江西85淮安江苏长沙湖南36海口海南61呼和浩特86西宁海重庆重庆37南通江苏62舟山浙江87东营合肥安徽38大连辽宁63保定河北88饶江西浙江39贵阳贵州64银川89柳州广西岛40金华浙江65江门广东90连云港江苏济南41三亚海南66邯郸河北91肇庆广东天津郑州佛山东莞无锡福州厦门珠海温州天津河南广东广东江苏福建福建广东浙江424344454647484950太原徐州哈尔滨烟台兰州长春乌鲁木齐浙江广东江苏黑龙江山东甘肃吉林新疆676869707172737475泰州盐城沧州济宁汕头淄博襄阳马鞍山江苏江苏河北山东广东山东湖北四川安徽9293949596979899100滁州桂林岳阳鄂尔多斯南阳宜宾衢州遵义三明徽广西湖南河南四川浙江贵州福建17181920212223242512345678910111213141516研究院测算南京。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究7高新技术产业、制造业转型升级等，人口稳定增长的态势或持续，中长期仍具备较大的投资发展潜力。1.北京17.天津15.青岛18.郑15.青岛16.济南10.16.济南9.武汉6.成都2.上海5.杭州7.南京8.苏州13.9.武汉6.成都12.重庆.长沙51-100 0~0.5 0~0.5 0.5~51 51~101 101~151 151~2013.深圳3.深圳4.广州19.佛山20.东莞201-250251-297研究院绘制中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究GDP均值(亿元)平均增速100002000030000400002.6%2.9%2.5%GDP均值(亿元)平均增速100002000030000400002.6%2.9%2.5%4.0%3.6%3.4%常住人口均值(万人)平均增量20001线6.33.8-0.5-1.2-0.5商品房销售额均值(亿元)平均增速4%0%7%8%8%01线1.5线2线2.5线3线3.5线4线003000-6.91.5线2线2.5线3线3.5线4线0200060008%4线40001线1.5线2线2.5线3线3.5线策持续加持，住房需求仍有释放空间数据CREIS情影响，销售额同比降幅超40%。复。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，但市场运行的底层逻辑并中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，但市场运行的底层逻辑并未发生根本性改变，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。人口是房地产市场的需求基础，总量和增量均直接影响住房需求空间，同时各个城市的人口年龄结构、人才结构等的变化也对房地产的需求结构产生较大影响。因此，在房地产市场分化加剧的背景下，把握不同地区人口总量和结构的变化，也就更有利于把握市场新的发展机会。产业是吸纳和吸引人口的根本要素，城市的产业基础决定了城市就业机会的数量和质量，直接关系到居民的收入水平和购买实力。近些年，新一轮的技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。交通作为国内大循环的载体，连接了人口、产业等各类生产要素，在推动经济发展以及区域协调发展中发挥着至关重要的作用。随着经济逐渐复苏，生产要素的流动回归常态，交通对优势地区的赋能或将更加突出。产业人口通9住房需求影响因素中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究哈尔滨长春沈阳西安郑州成都重庆长三角长江中游≤100100-300300-500500-8001000-2000哈尔滨长春沈阳西安郑州成都重庆长三角长江中游≤100100-300300-500500-8001000-200000常住人口减少常住人口增加北京天津石家庄太原济南临沂南京苏州武汉杭州南昌贵阳温州泉州厦门广州东莞深圳南宁宁波大连东半岛福州上海合肥青岛成渝城市群中原城市群住房需求的空间，直接影响着城市房地产开发投资的价值。人模大且人口持续增加意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着居民购买力强劲，对住房的购买能力高，且对住房品质的要求也更高。2022年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减。，全1)人口流动趋势：二线及东部优势三四线城市人口保持增长，人口集聚优势明显回落，长三角、长江中游多个核心城市人口明显增加人口数据来源：各城市统计局、统计年鉴中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。疫2022年2022年2022年2022年2022年2022年州05442081990都62海96中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究泉州 邢台苏州商丘学在校生人保定阜阳毕节周口临沂数(万人)50东莞赣州0泉州 邢台苏州商丘学在校生人保定阜阳毕节周口临沂数(万人)50东莞赣州0驻马店90130150石家庄菏泽 2019-2022年复合增速110邯郸南阳2022年小南宁北州成都徐州-2%-4%-6%0% 上海深圳广州长沙武汉西安8%6%4%2%注：重庆2022年在校小学生为203万，复合增速为-0.5%，未在图中展示。临沂、商丘等城市尚未公布2022年小学生数据，采用2021复合增速分别为3.1%、2.9%和4.9%，上海2022年小学在校生92万人，三年复合增速3.4%，均保持较快增长。二线城边人口的吸引力。一线及部分二线城市小学在校生规模大且增长较快，三四线城市多呈现下降态势京津冀&山东半京津冀&山东半岛中原城市群长三角长江中游成渝城市群 住人城中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究住人住人在省住人口在省镇化率增////////////%197%188/%/528%1.7%都%08/42693/%市统计局、统计年鉴中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究20-34岁占比39%33%25%20% 65岁以上人口全国整体占比16%13%七次人口普查数据乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐呼和浩特20-34岁占比全国整体占比40%30%20-34岁占比39%33%25%20% 65岁以上人口全国整体占比16%13%七次人口普查数据乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐呼和浩特20-34岁占比全国整体占比40%30%34%29%1%29%20%35-49岁占比31%28%30%27%27%25%65岁以上人口20%17%17%15%0%深广北京一线上海厦门三亚郑州西安杭武州汉苏州贵阳海口合肥南京太原昆成银明都川兰州南昌线呼和浩特福州天津西宁南宁温州石家庄长沈阳济北南海青岛重庆哈尔滨大连东莞佛山泉州徐州阜赣保邯济潍阳州定郸宁坊人口超800万的三四线周口临沂菏泽南阳深广北京一线上海厦门三亚郑州西安杭武州汉苏州贵阳海口合肥南京太原昆成银兰明都川州线宁波福州天津石家庄长沈济北春阳南海青岛重庆哈尔滨大连东莞佛山泉州徐州阜赣保邯济潍阳州定郸宁坊人口超800万的三四线周口临沂菏泽南阳深广北上圳州京海一线厦门三亚郑州西安杭武州汉苏州贵阳海口合肥南京太原昆成银兰明都川州线呼和浩特福州天津西宁南宁石家庄长沈济北春阳南海青岛重庆哈尔滨大连东莞佛山泉州徐州阜赣保邯济潍阳州定郸宁坊人口超800万的三四线周口菏泽南阳城市住房需求释放一二线以及珠三角三四线城市人口年轻化优势明显，刚性和改善性住房需求仍有较大释放空间要指标，也是判断各个城市住房需求特征的关键指标，东莞、广州和佛山，分别占34%、33%和29%。相比之下，大连、哈尔滨。珠三适老又能够为城市的经济发展提供源源不断的动力和活力。近几年，各地都在通过制定合理的生育鼓励和保障政策，并加强老民住房产品需求也将随之发生改变，开发企业需考虑各地区的住房需求特征，进行有针对性的住房供给。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究人口少，出生率高防城港中卫昆明东莞益阳嘉峪关川口芜湖10茂名邢台周口邯肥石家庄8厦太门原上饶唐山人口少，出生率高防城港中卫昆明东莞益阳嘉峪关川口芜湖10茂名邢台周口邯肥石家庄8厦太门原上饶唐山济福宁州长沙杭成都2022年常住人口(万人)0呼和木500无锡天津15002000北京2500镇江宜昌南通上海运城人口多，出生率低02022年出生率(‰)替。省市统计局自然人昭通舟山丹东4盐城伊春潮州人口少，出生率低惠州沧州商丘济南西安武汉佛山广州121深圳人口多，出生率高14汕头贵阳亳州黑河2与人口政策相结合，有利于减轻多孩家庭的住房压力，的同时，也有利于推动购房需求释放。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究序号城市2020年大专及以上学历占常住人口比例2022年普通高等学校在校生人数(万人)2022年普通高等学校毕业生人数(万人)序号城市2020年大专及以上学历占常住人口比例2022年普通高等学校在校生人数(万人)2022年普通高等学校毕业生人数(万人)1广州14936北京602郑州13337天津593武汉11427*上海554重庆10729太原525成都10423*20杭州5014*6西安842221长春%50*7南京7820*22沈阳468南昌%762023贵阳%44*11*9长沙7619*24福州.6%419*0昆明%75*/25兰州41*11*1济南67序号城市2020年大专及以上学历占常住人口比例2022年普通高等学校在校生人数(万人)2022年普通高等学校毕业生人数(万人)序号城市2020年大专及以上学历占常住人口比例2022年普通高等学校在校生人数(万人)2022年普通高等学校毕业生人数(万人)1广州14936北京602郑州13337天津593武汉11427*上海554重庆10729太原525成都10423*20杭州5014*6西安842221长春%50*7南京7820*22沈阳468南昌%762023贵阳%44*11*9长沙7619*24福州.6%419*0昆明%75*/25兰州41*11*1济南6726青岛%412合肥6627大连%3493石家庄1%6528苏州%2984哈尔滨20.5%63*18*29烟台2885南宁.8%62*/30桂林288购房04限售05家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋时不受限制转让年限制约。优先摇号05家庭具有优先摇号资格)公积贷款/租.12可贷额度上浮20%确定。房保障.02顾。07由市承担。研究院综合整理到明显提升。年鉴城市，这些城市拥有较多的人才储备，为当地经济和房地产需求提供了重要支撑。广州、郑州、武汉、重庆和成都等城市2022年普通高等教育学校在校生超过百万人，毕业生超过20万人，人才储备丰富。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究北京杭州上海深圳南京广州厦门武汉北京杭州上海深圳南京广州厦门武汉成都西安合肥克拉玛依珠海长沙乌鲁木齐福州济南苏州天津郑州市受教育水平分化严重，北京大专以上学历的比例占到常住人口的42%左右，位居全国首位。上海教育资源丰富，人才虹信息传输软件和信息技术服务业人口比例科学研究和技术服务业人口比例业发展情况。息技术人才，七普数据显示信息技术行业从业人口比例占到.9%。。七次人口普查数据3)核心城市人均住房面积较低，珠三角新房市场仍有提升空间家庭户人均住房建筑面积提升至41.76平米，但不同区域和城市之间仍存在结构性矛盾。一线城市人均住房面积普遍偏低，其中深圳仅人均。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究深圳厦门广州上海海口三亚大连长春北京岛尔滨州天津乌鲁木齐太原呼和浩特沈阳合肥银川波21.5深圳厦门广州上海海口三亚大连长春北京岛尔滨州天津乌鲁木齐太原呼和浩特沈阳合肥银川波21.528.730.232.332.833.934.234.834.934.935.235.435.535.735.736.036.1京津冀&山东半岛中原城市群成渝城市群长三角长江中游36.938.839.22020年全国地级以上城市及部分一二线城市家庭户人均住房建筑面积(平方米)%40%0%%自建、继承等其他住房来源比例10%6%20%17%22%24%21%22%56%77%60%60%56%51%45%%%%35%32%22%20%%33%%39%40%40%12%6%57%54%19%22%16%15%23%40%47%41%65%14%23%6%75%10%20%%10%43%49%43%38%37%33%31%37%33%33%22%24%20%14%上北广深海京州圳一线城市沈天南无武苏济重合成长青西杭福佛宁厦阳津京锡汉州南庆肥都沙岛安州州山波门二线城市南扬廊绍芜赣泉东昌州坊兴湖州州莞三四线城市第七次人口普查数据市心二线城市人口持续流入，为城市带来新的购房需求。珠三角、粤闽浙沿海地区部分城市出生求结构上看，核心一二线城市年轻人口普遍较多，刚需和改善需求相对旺盛；对人才集聚能力更四线城市，未来房地产市场的发展空间较大。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究在新的发展格局下，加快构建现代化产业体系，加快传统产业和中小企业数字化转型或将助力优势地区迎来新的发展机遇。政策持续发力推动经济企稳回升，全年经济总量达121万亿元，同比增长3.0%，在国际主要经济体中保持较快增速。2023年是全国来产业经济地统计局中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究国第8，武汉、杭州GDP均近1.9万亿；东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响，名次较2021年下降2位，但仍P国仅2个城市GDP实现两位数增长，金昌以13.5%的GDP增速居全国之首，较高的受疫情影响经济增速出现明显放缓，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、广州、天津、郑州等城市GDPGDP变化及经济发展要点GDP (亿元)GDP增速(%)Q1经济发展要点GDP (亿元)GDP增速(%)Q1经济发展要点023Q1023Q1653高端装备制造业产值同比分别增长50.1%、11服务业总体向好，经济实现良好开局。信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值同比增长12%，金融业实现增加值同比增长6.1%。.5比增长4.5%；一季度社会消费%。.89.7生产需求企稳回升，经济运行开局良好。一季度，全市规模以上工业增加值同比增长6.0%，主要支柱产业中，材料产业同比增长.9现亮眼，工业生产持续恢复，重点行业有力支9经济运行稳中提质，工业生产承压恢复。一季度规上工业增加值同比下降5.8%，3月工业生产加快改善，部分生产领域出现增长点，新能源汽车产业延续较好增势，工业产值同比增长71.1%。.5.1经济运行回升向好。规上工业增加值同比增长比增长47.1%。8经济运行总体呈现稳步恢复、逐步向好的发展百分点。经济加速回暖，实现良好开局。规模以上工业增加值同比增长8.4%，全市高技术制造业增加值、工业战略性新兴产业增加值、六大主导产业增加值、高新技术产业增加值分别增长16.2%、、10.8%。8一季度经济企稳回升、开局良好。规上工业增加值同比增长4.9%；五大先进制造业增长5.8%，电子信息产业增长8.0%，医药健康产业增长7.9%。.4经济恢复节奏较慢。规上工业增加值同比下降增长3.7%。.0.5、电造业实现两位数增长。.9开门红”。、中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究GDP (亿元)GDP增速(%)Q1经济发展要点GDP (亿元)GDP增速(%)Q1经济发展要点023Q1023Q1业等六大重点行业均实现增加值同比增长，合.6经济平稳开局、恢复向好。受上年高基数影响，规上工业增加值同比下降2.1%；电气机械和器材制造业、仪器仪表制造业增加值分别增长31.2%、27.2%。.8.9%。.437.5%，电气机械和器材制造业总产值增长。指研究院综合整理外贸依存度较高的城市在外部需求减弱影响下，未来经济发展或面临挑战GDP外贸依存度及出口依存度情况依存度=进出口贸易总额/GDP；出口依存度=出口总额/GDP数据来源：各地统计局大挑战。前中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究新经济500强中民营企业占比超八成，北上深企业数量稳居第一梯队在2022年疫情冲击后，民营企业信心受到较大冲击，投资意愿转弱，民间固定资产投资增速由2022年初的11.4%持企业信心或逐渐好化。点城市分布集中度更加突出，尤其在一线城市，新经济500强数量更多；而中国企业500强的城市分布相对更加均衡。无从区域上看，东部地区数量优势明显，东部地区企业整体经济实力强、科技水平高，新经济500强企业数量也占据明区企业分别为37家和34家，占比分别中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究城市2022年金融机构各项存款余额(亿元)同比增速2022年金融机构各项贷款余额(亿元)2022年金融机构存贷比北京%深圳广州杭州成都州津武汉城市2022年金融机构各项存款余额(亿元)同比增速2022年金融机构各项贷款余额(亿元)2022年金融机构存贷比北京%深圳广州杭州成都州津武汉郑州沙济南佛山一线和核心二线城市资金吸纳能力强，金融机构存款余额普遍超3万亿元市基本面越好，吸纳资金能力越强。P。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究公共预算收入破千亿城市为17个，杭州、嘉兴、苏州等长三角城市财政收入质量较超500亿元的城市共37个，其中破千亿的城市共17个，受疫情影响，多数城市一般公共预算收入较2021年有所减少。地统计局成围大力推行减税降费政策，多数城市税收收入较2021年明显下降，其中北京税收收入较2021年减少超1600亿元，税收占一般公共预算收入的比重降至62.1%；杭州、嘉兴税收占一般公共预算收入比例超85%，上海、苏州、宁波、武汉、无中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究0%的城市地统计局财政自给率是指一般公共预算收入和一般公共预算支地方政府财政健康状况的重要指标。一般公共预算收入超500亿且财政自给率超80%的城市共0%之间，这些城市主要分布于长，升至85%。部分西部和东北地区城市财政自给率较低，对地方财入2021年下半年以来，房地产市场持续下行，房企投资同比下降资能力仍较弱，度较高的城市，力较大重中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究城地方债务余额情况(单位：亿元) 方政府债额债务余额同比府债务余额/GDP)务率(政府债务余额/(一般公共预算收入+政府性基金收入))余额额5%%////500%569%41%3%%/%%%6%9%5.2%/%.7%/%%2%87%.6%0%%8%0%个城市(含直辖市)政府债务余额超2000亿元，除直辖市外，政府债务最高的城市为武汉，政府债务余额达6295亿元，济南、温州、合肥等城市政府债务余额同比增速也超20%，增长较快。从负债率来看，经济发达的城市虽，如深圳、苏州负债率不足10%，北京、上海负债率低于30%；而从债务率来看，部分900%。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究核心一二线城市服务业发达，产业结构受内外部环境影响出现小幅调整地统计局2022年23个城市三产占比在60%以上，三产主导的城市多为东部沿海城市及部分中西部发达城市。北京、上海作为三较好韧性，北京金融业增加值增长6.4%、上海金融业增加值增长5.2%。、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。我国从汽中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究况国汽车工业协会高水平，，1-4月，新能源汽车出口。2023年4月25日，国务院发布《推动外贸规模优结政治部产业基础较好、上下游产业链、物流运输完善的城市。表：我国主要新能源汽车品牌城市布局情况牌企新能源汽车(含插混)销量达186.3万辆。生产基地陆续投产。电动市场排名第一。势力工厂。能；第三工厂或落地重庆。拉特斯拉超级工厂位于上海，2022年交付量达71万辆，占特斯拉总产能约54%。据传，特斯拉将于上研究院综合整理中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究地统计局2022年上海新能源汽车产量达99万辆，总生产量保持高年产能或进一步提升，同时，特斯拉储能超级工厂于2023力。创新发展工作人工智能产品，以人工智能为代表的数字化技术赛道，无疑是当前市场热点之一。技项目的组织实施。并自2017年，科技部陆续确立3批共计15家企业成为“国家自优势并中落地。表：国家新一代人工智能开放创新平台时间业企业总部所在地 2017年11月 大脑国家新一代人工智能开放创新平台平台大讯飞代人工智能开放创新平台代人工智能开放创新平台中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究时间业企业总部所在地 2019年8月 图网络计算国家新一代人工智能开放创新平台人工智能开放创新平台硬件国家新一代人工智能开放创新平台一代人工智能开放创新平台感知国家新一代人工智能开放创新平台一代人工智能开放创新平台新平台代人工智能开放创新平台代人工智能开放创新平台代人工智能开放创新平台表：国家新一代人工智能创新发展试验区入选城市及发展目标.2《北京市加快新场景建设培育数字经济新生态行动方案》北京建设成为全国领先的数字经济发展高地。.6《关于建设人工智能上海高地构建一流创新生态的行动方案》 .10《天津市建设国家新一代人工智能创新发展试验区行动计划》业活力大幅提升，成为引领全市人工智能产业发展的核心载体，在智慧城市、自主算力引重点领域走在全国前列。《深圳市数字经济产业创新发展实施方案》，成为推动我市经济社会高质量发展的核心引擎之一。《杭州市建设国家新一代人工智能创新发展试验区行动方案》展。《合肥市加快推进新一代人工智能产业发展若干政策》到2023年，合肥建设国家新一代人工智能创新发展试验区取得显著成效，在智能语音、智能视觉、认知智能、类脑智能、量子智能等领域实现重点突破，形成开放协同的人工智能科技创新体系，人工智能产业发展水平位居全国第一方阵，支撑数字经济进一步发展壮大，实现经济高质量发展。.11《德清县创建国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案》.3 《重庆市建设国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案》到2022年，人工智能新型基础设施保障体系和政策支撑体系基本建成，人工智能应用示范取得显著成效，人工智能技术创新和产业发展进入全国第一方阵。培育人工智能高新技《成都建设国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案》迸发的人工智能产业发展高地。人工智能核心产业规模突破500亿元，关联产业规模突破质性推进人工智能领域关键核心部件和关键软件在试验区的应用落地。中国地级以上城市房中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究《西安市建设国家新一代人工智能创新发展试验区行动方案》《济南国家新一代人工智能创新发展试验区建设若干政策》个重点产业集群，人工.9 《广州人工智能与数字经济试验区产业导则》不断增强。《武汉国家新一代人工智能创新发展试验区建设若干政策》能核心领域取得重大突破、人工智能产业进入全国第一方阵、建成全国领先的人工智能创、打造全国先行先试和应用示范样板。2021.3《苏州市建设国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案》产业规模超过2000《长沙建设国家新一代人工智能创新发展试验区三年计划》领先，培育10家以上人工智能领军企业，人工智能核心及相关产业规模达到1000亿元，人工智能领域高新技术企业达到1000家以 .11 《郑州国家新一代人工智能创新发展试验区建设实施方案》到2025年，建设10个有较强辐射带动力的人工智能创新创业基地(园区)，培育30家人工智能创新标杆企业，人工智能核心产业和相关产业规模分别超过300亿元和2000亿元。《沈阳市建设国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案》到2025年，人工智能核心产业产值达到90亿元，相关产业产值达到1000亿元；城市运基本形成。《哈尔滨市建设国家新一代人工智能创新发展试验区若干政策》到2023年,人工智能核心产业达到100亿元,人工智能相关产业突破600亿元,聚集企业超府网，中指研究院综合整理，中西部核心城市也有望借此实现城市产业升级。济增长点。北京、上海、深圳研发投入全国领先，成都、郑州等中西部核心城市研发投入增速较高，绵阳研发投入强度突出，为科技创新提供支撑展(R&D)经费支出来衡量，研发投入强度则通过R&D经费支出在当期GDP中的比重来衡量。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究注：其中无锡、常州、苏州、福州为规上企业R&D经费支出，南京、重庆最新公布数据为2020年R&D经费支出国城市统计年鉴年，个城市R&D经费支出规模在150亿元以上，较2020年增加4个城市，合计研发支出占全国比重约64%。RD计占全国比重达深圳、西安、上海5个城市，研发创新投入强度高于4%。5.5%的高水平。上海坐拥大量高新技术企业，创新资发创新投入强度为4.2%。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究疫情三年对我国各项生产要素流动均带来了深刻影响。2022疫情三年对我国各项生产要素流动均带来了深刻影响。2022年末以来，疫情影响逐渐消退，我国交通网逐渐恢复交通网络在“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”“加快建设全国统一大市场”中的地位不言而喻。党的二十大报告强调要加快建设交通强国，加快推动交通运输结构调整优化，优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。2023年3月，《加快建设交通强国五年行动计划(2023—2027年)》印发，意味着交通网络的建设和完善进入快速发展阶段，其在畅通国内外双循环、扩大内需中的作用将得到进一步释放。受益于交通网络的高质量发展，城市群、都市圈的资源集聚能力也有望得到进一步强化。027年)》(简称《交通强国五年行动计划》)，明1)交通强国顶层设计进一步落位，城市群、都市圈交通网络有望加快完善建成城际铁路网，推进重点都市圈市域(郊)铁路和城市轨道交通发展，并与干线铁路融合发展。加快建设国际重点城市圈中心城区轨道交通以合理制式适当向周边城市(镇)延伸。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究容改造等工。告台高铁高铁、绍兴、温州线//铁襄万段北铁濮郑段郑州东乡、濮阳、聊城、济南益长段铁湖杭段西湾/客运专线高铁中兰段、兰州铁铁钢城芜区、廊坊北三县、天津、唐山坻北辰段-天津北辰、天津、廊坊北三县研究院综合整理滨城际(至北辰段)均于2022年12月开通，使北京、天津、廊坊北三县、唐山交通联系更为密切，北京至唐山仅需1小南自宜高铁中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究定，图：京广大通道空域结构调整示意图根据全国民航工作会议，2022年，民航加快100项重大基础设施项目前期工作和建设，新建迁建8个机场，亚洲最大的专业货运机场——鄂州机场建成投入运行，南北空中动脉京广大通道全线贯通。我国运输机场总数已达到254个，完成《“十四五”民用航空发展规划》建设数量计划94.1%。量效率等，全方位推进民航高质量发展。”局空管局国内国中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究城市轨道交通在城市发展中发挥重要作用，地铁沿线物业价值凸显州轨道交通客运量占公共交通比例占比均超六成，上海超七成。图：2022年中国城市轨道交通运营里程(公里)规划建设线路总长度运营线路长度14004000上北成广深杭武重南青西天郑苏大沈长宁合昆南南长佛无福厦兰金济哈贵石徐嘉常温台呼绍芜洛南东黄乌南太淮宜株文天珠三滨庄浩木州特齐武汉运营线路长度超过500公里；重庆、南京超400公里，西安、天津、郑州、苏州、大连、沈阳、长沙均在200公里以被放到了更高的位置。2023年以来，重点城市供地结构除了向核心区倾斜外，亦较大程度地向地铁周边侧重，提高地合肥等地多宗地块临近地铁，而房企对这类地块普遍具有较高关注度。输量均出现明显增长，但整体来看，仍未恢复到疫情前水平。提转移的能力。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究720%GDP单季同比.9%0%6.5%4.9%4.9%4.8%4.5%4.0%3.9%2.9%.4%%场进地块成为企业竞拍聚焦点，热点城市土地情绪相对较好，二线、三四线城市土地出让金同比均大幅下降。20%GDP单季同比.9%0%6.5%4.9%4.9%4.8%4.5%4.0%3.9%2.9%.4%%场进地块成为企业竞拍聚焦点，热点城市土地情绪相对较好，二线、三四线城市土地出让金同比均大幅下降。产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，核心一二线城市土拍市场明显升温，在“摇号”土拍规则下，这些城市优质地块拿地难度不断上升，部分三四线城市土地热度亦有提升。20Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1房地产市场商品房销售面积累计增速商品房销售面积单月同比增速疫情防控政策优化，多地新房出商品房销售面积累计增速商品房销售面积单月同比增速疫情防控政策优化，多地新房出现业各地疫情集中爆发主“断供潮”上海等地疫情反复，多地封城“三道红线”出台土地“两集中”企业风险暴露-0.9%-3.0%银行“两集中”管理100%80%60%40%20%%-20%-40%-60%中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究多数城市住宅用地出让金大幅下滑，仅上海、西安、合肥、宁波等少数城市实现增长，其中，上海住宅用地出让金超2800，但多数城市出让金继续下降。5TOP20及同比(市本级)土地出让金(亿元)月20222022年20212021年1月-13%20222022年20212021年050060%9140%-13-13%-13-13%-15-15%中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究20%邢台深圳邯郸%长沙成都杭州 丽水湖州台合肥0%宁波西安南京北京上海0州无锡-10苏00武汉广州400050006000-20%重庆惠州南通福佛州山郑州-20%重庆天津2022年房地产开发投资额(亿元)湛江湛江贵阳-30%-40%2022年同比增速-50%市房地长，头部城市表现相对更好，其中深圳增长13.3%，增速最高，且为唯一一个增速超10%的城市；长沙、杭州、成都、西、苏州等城市投资额下降。24.3%。其中29个城市商品房销售面积超过1000万平方米，较2021年减少18个城幅较大。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究4035 30 25月2050截至2022年12月出清周期截至2023年5月出清周期杭合上长4035 30 25月2050截至2022年12月出清周期截至2023年5月出清周期杭合上长西成佛南苏武扬宁厦温广济北无天惠镇深青沈福常州肥海沙安都山京州汉州波门州州南京锡津州江圳岛阳州州2023年以来，基本面较好的城市市场修复节奏和预期相对更好。2023年1-5月，根据中指数据，重点100城商品住导致度带动了住房需求释放，如上海、杭州等城市。图：代表城市商品住宅可售面积出清周期(按近6个月月均销售面积计算)对比20%00%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%南上南惠天扬济廊莆淄泰东郑泉唐厦江杭宿常石广南武宁保黄北佛西长重中汕肇福泸合泰珠成南徐舟深沈九青绍常苏南昆大柳银淮菏芜西通海昌州津州南坊田博安莞州州山门门州州熟家州宁汉波定石京山安沙庆山头庆州州肥州海都充州山圳阳江岛兴州州京明连州川北泽湖宁庄，杭州、上海、合肥短期库存出清周期均低于8个月，库存明显不足，市场新增供应的节奏将在20个月以上，短期库存去化压力较大。2023年以来，随着市场情绪的短期好转，多数代表城市库存出清周期缩短，广月以内，新房市场库存去化压力有所减弱，这对于市场情绪或产生一定正向引导。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究00未竣工宅地宗数未动工宅地宗数开工率70%60%50%40%30%20%10%%数据CREIS足10%。表：22城2021年及2022年不同企业两集中项目开工情况(市本级)两年房地产市场持续调整，地方国资平台托底拿地成为常态，且2022年22城地方国资平台拿地金额逐批走高，叠加销售类型类型2021年2022年宅地宗数宅地宗数3142.3%4204%22.3%数据CREIS五成。中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究2021年二批次集中供地以来，由于市场持续下行，房企投资意愿不足，地方国资拿地更多出于市场托底的目的，部分企业图：2022年22城集中供地入市情况(市本级)类型2021年2022年宅地宗数市项目数量2021年二批次集中供地以来，由于市场持续下行，房企投资意愿不足，地方国资拿地更多出于市场托底的目的，部分企业图：2022年22城集中供地入市情况(市本级)类型2021年2022年宅地宗数市项目数量宅地宗数市项目数量4209%42.8%%529.0%入市节奏较慢的重要原因。表：22城2021及2022年不同企业两集中项目入市情况(按获取预售证计算，市本级)040%%中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业绩“压舱石”。县城为重要载体的城镇化建设。”，《2023年长三角一体化工作要点的通知》、《成渝地区双城经济圈国土空间规划(2021—2035年)》(征求意见稿)先后发，为周边地区的发展提供了引领支撑。市群(个)(万km²)2022GDP2GDP速22GDP(万/km²)2022房地产2022房地开发投资额产开发投资(亿元)额同比增速2022商品房销售面积房销售金(万m²)额(亿元)珠三角9%67游.6%%国/%五大城市群占比////.0%浙沿海%.0%%八大城市群占比////数据CREIS中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究2022年，主要城市群经济人口规模及发展水平优势明显，五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝)为住房DP超其城市群。五大核心城市群GDP平均增速普遍高于3%，仅珠三角受疫情影响较大，区域内各城市GDP平均增速仅为缩，其中珠三角、成渝下降幅度超全国整体水平；中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究52022年GDP(左)44653187532022年GDP(左)446531875315704195136102767252119144500040000350003000025000亿元2000050000GDP增长率(右)23958169084851113801201395507105708064025017803073516739604155623850450212101079上海苏州南京无锡南通常州江苏扬州盐城泰州镇江杭州宁波温州绍兴嘉兴浙江台州金湖华州舟山池州铜陵宣城马鞍山徽安安庆滁州芜湖合肥8%6%4%2%0%-2%2022年，长三角城市群受疫情冲击较大，企业生产经营和居民生活出行都受到波及，整体经济发展是城市群内核心一二线以及强三线城市已成为房企重要战略布局区域。GDP持在24%，经济实力强劲依托强大的产业基础，区域房地产市场韧性较强；疫情后长三角城市群经济步入快速恢复阶段，城市基本面向好有望带动房地产预期好转中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究6衡程度较弱，仅合肥GDP突破万亿，其余城市GDP均不足5000亿元，合肥全力打造具有国际影响力的“新能源汽车之显万人，保持较好的人口竞争力。中国地级以上城市中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究4716/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/11816/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/516/116/516/917/117/517/918/118/518/919/119/519/920/120/520/921/121/521/922/122/522/923/123/5万平方米万平方米万平方米万平方米上海销售面积(左)同比(右)销售面积(左)同比(右)销售面积移动平均线同比(6个月，右)销售面积移动平均线同比(6个月，右)300200%150%100%50%0%-50%200%150%100%50%0%-50%25020000销售面积移动平均线同比(6个月，右)200%150%100%50%0%-50%30025020015010050200%3002502001500050同比(右)2023年1-5月销售面积(左)100%1500120060%20% -20% 300