某综合性农贸市场商业计划书

XXX综合性农贸市场商业计划书第一章：项目定位策略一、项目SWOT分析1项目优势分柝优势一:本案地理位置：位于南宁市兴宁区X主干道西面东洲路上，原址为旧的XXX农贸市场。兴宁区位于南宁市区东北部，东起民族大道与青秀区交界，南邻邕江与江南区相望，西接解放路、华强路及铁路沿线与西乡塘区毗邻北至广西林科院、广西高峰林场与武鸣县接壤。本项目建设地点位于兴宁区XXX片区，地块呈半岛彳地势平坦，地形地貌简该地块属原来就是农贸市城区的供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善满足建设要求。具有很好的商业开发价值。优势二:早在20年，兴宁区就提出了“开发XX,再造新兴宁”的发展战略构想目的是将其建设成为首府城市中心一个最富有活力的重要区域之一建设成为广西综合性物流中心、宁市东北片商贸集散中心商业信息中心和兴宁区政府行政办公中心，成为城区经济的另一个新增随着兴宁区政府全面推进XXX新区开发建瀚区生活配套规划建设启动，中•国东盟自由贸易区的区域性物流基i商、贸基地建设取得进展交通网络的有机衔接，XXX新区的建设步伐不断加快优势三：农贸市场在一定范围内，在政府规划上具有唯一性在任何直接的竞争对手本案的XXX综合性农贸市场划区内及周边只有一些大小不的农户自发形成的小规模非正规市场划不合理交通堵塞严重卫生状况差存在严重的安全隐,制约了城区的发展和经济社会发展，完全对未来本案不构成威胁优势四：综合性农贸市场作为新兴的不动产投资产品，目前其开发尚处在起步阶段尚未形成大规模的开发，形成综合型农贸市场的开发热潮。本案从规划、品类、品牌整合、全案推广、物业服务上都有强效团将为持广大投资者、创业者提供最丰厚的回最贴占心的服务最有力的支持。优势五农贸市场是和居民基本生活息息相关的必需购物场所居民生活缺一不可的极其重要的生活配套设是居民每天必须光顾的场，拥有大量固定的人流投资商铺后，可迅速进入投资回报期。优势六：投资农贸市场具有稳定的投资回报，是保障系数很高的商业投资项目，可以吸引和形成较大的投资兴宁区以XX为中心未来随着住宅小区全线投入使用将形成巨大的人群聚居地.大量商品吞商品流通效率，都将为本项目带来不可估量的收益优势七农贸市场的主要产品形态为铺俱有面积小总价低的显著特点，投资门槛低可以吸引众多中小投资客的投资.优势八：乂XX片区现有小型市场脏乱差现象普遍存在城乡居民的消费安全和食品安全产生极大隐,本案建成后将加强市场管理提高经营者素质和服务质量对保障群众食品安全提高群众的生活质量具有重要现实意义。2、项目劣势分析目前商业氛围较传统老城区市中心稍在规划及品牌营销上要下更大功夫，以发展的眼光引导投资,者完善的配套设施吸引投资者。市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育需要一定的时间.、本案商业体量相对较计容建筑面积达到7692平方米，总建筑面积33772平方米，不计容建筑面积6080平方米。其中绿地率超过5%,配套性设施规划全面合因此在资金方面存在一定压力。3、项目机会点分析、时机好在市场化开发和经营的现有改造农贸市场基有足够的空间做农贸市场升级换代的模式，并形成一个行业模板.、政府支持从总体上看本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优1在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。兴宁区XXX片区现在尚无一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的综合农贸不仅影响了该区域综合顺畅、快捷地流癫且还影响了该区域居民正常生活、休闲娱乐需求。本案位居XXX片区中心，是该区域经济、文化、交通枢纽，是人流、商品流、信息流的主要集散:并能进一步上述社会经济元素的更大聚制相关产业和基础设施的发展，利于产业结构的优化和提升。本案是一个功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务辐射范围广、管理手段先进、可适应现代流通业发展要求的大型综合性农贸岫者的日常起居、养生保健各方面均能在此得到满厩质服务、可控售后、人性化管理、立体宣传都将使本案超越普通农贸市树立南宁周边综合农贸市场的一个里程碑。4、项目威胁点分析本案尚无直接的或间接的竞争威胁(、项目的推广定位在推广上将本案定为民生工程出本案的公益形象与市政配套的性为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。1政企共建、财富盛市将本案定位为政企共建的合作项是，政府大力支持的民生工程。传上以此为主线以增强市场的信心。财富新聚点突出本案的前景优1是未来城市发展的重心，商业财富的新聚点。3本案是政府在城市发展中规妫，企业兴建的民生配套工，程014兴宁区政府第一民生工程“开发XXX,再造新兴宁”发展战略构想的实践点。4。高、大、全高:规划上的高起点，设计上的高品质；大：规模大、面积大全:品种齐全全能商业；三、项目客户定位本案目标客户群体为1、商铺(摊位自营性客户：周边零散商户为拓展经营规模而购买者；有资金欲从事商业经营的客户在外打工现回家经商者附近乡镇进城务商人;员2、投资性客户：（1）原有商户利用手中闲散资金进行投资；（2）周边乡镇进城投资者；（3）政府企事业单位员工利用闲散资金进行投资（4）在外工作人员回乡投资者第二章项目销售策略一、项目销售的基本思路1、项目销售推出顺序的安排通过对项目的细致分粽合我公司多年理论与实践经验认为本案采取“商铺-摊位”的销售模式对本案最为有利：（1）可快速回笼资金（2）制造事件开盘）营销为本案进行市场宣传⑶通过分析现场反馈的信息，进一步地对本案的商业定位进行论证（4积累更多的商业客闹时招商可在一定程度上为商铺的销售进行铺垫。（5对本案招商的促进。2、项目的销售原则为保证本案销售工作的有序进行本案的销售安排上主要遵循分段行销（“造势-蓄势泄势）的基本原则造势在项目正式对外接待前进行的市场宣制造社会舆论效巅大限度地提高市场关注度充分地激发起购买群体对本案的兴为下一环节的顺利提供良好的前提条件蓄势：项目开盘前期安排一定的销售蓄势期，进行造势。但销售引导期不可过长，在短期内运用各种宣传手麒速储积客户，为下个时段的开盘销售垫定基础泄势：在前两期良好运作的前提保证下，此时本案已是满罄势待发。在此时进行开盘活濒」项目旺销已是必然之事3、商铺的销售安排：通过对本案诸多销售方式的排演，商铺一次性推出显然更有利于本案更好地抓住每一个客户；但因体量较大使客户在选择上失去方向。故而在销控上对客户进行引导使本案的销售工作能按合理的比例进行。同时根据X丽实际销售的松紧控!制造出供不应求的市场现象。4、现场销售工作的要求A、在本案的实践操作中，要着重深掘关系客户营销，形成客户相互介绍和团购的发生B、注重现场营销人员的培训、演练、实伽E“BYONE"策略，提高现场成交率。C、周围乡镇人是一支重要的购买主要转变销售惯性思路，变“坐销”为“行销”二、销售排期：本次项目销售期分为准备期、导期、强销期、续销期、扫尾期等五个时期。一X准备期：1、工作任务造势及策略拟定2工作重点综合农贸市场建筑方案调整建议完成景观规划调整建议及方案完成、行销策略拟定及完成、研判市场情报、拟定促销计划、推动产品的造势活动、作业流程、组织及管理人员定案、价格策略拟定、销售说辞拟定、销售人员召集与训练。（习、引导期1、传播目标任务吸引；吸引社会大众与目标客户对本案予以关注和对开发商品牌的认知和信任。2、传播主要信息一人员价值和服务价值开发商投资实力专业技术与经验第三章：盈利模式一、商业地产盈利模式综合农贸市场的赢利模式有四种：A、只售不租出让产权，快速收回投资。B、只租不售，产权掌握在开发商手里，可以抵押贷款可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作C、租售结合部分租，部分卖，出租部分起示范带头作用。D、出售经营权产权仍然为开发商所有，但是向投资者出售一定年限的商铺经营权利种变相的只租不售的形式。二、盈利测算假设：1、以60元平米举例做估算以60平方米估算（实际售价及面积高于此数额）2、投资额一层1万二层8万3、单位摊位尺寸面积2.米X1米=2.5平米，4、一层面积20平米二层40平米，公摊系数为5%,实用一层面积7平米二层14平米产权销售盈利模式测算60元x60平米=36万-12万=24万元只租不售盈利模式测算80元x12月x（700+14=21）平米=453.6万年经营权出售盈利模式测算（一次性缴纳费用分别为）180元x12月x2100x3年=1360。8万元180元x12月x21x5年=2268万元**缴付建议A、租金缴一年用一年，合同期一年一租金逐年递增20%。B、租金缴三年用三年合同期五年三年内无递增三年后逐年递增0%。C、租金缴五年用五年，合同期五年，无递增。5、车位2个（同时满足周边停车需）1按40元年，共计80万年。三、产权销售+返租假设1、以60元平米举例做估算2、投资额一层4万，二层8万3、单位摊位尺寸面积2.5米X1米=2.5平米4、一层面积20平米二层40平米公摊系数为65%，实用一层面积7平米二层1400平米无反租单价（元单位面积总面积（平摊位数个）反租比例反租费用单位铺价（元:总销售额收益元）实际面积公摊（平方米方米元）（元）（平方米）602。52028000约4301200万12万765%602。54056000约4302400万2400万1465%反租:单价（元）单位面积（平方米）总面积（平方米摊位数（个反租比例反租费用（元）单位铺价（元总销售额（元）收益（元实际面积（平方湘公摊602。52028030%360万约4300012万840万765%602.5400056030%720万约4302400万1680万1465%单位面积（平方湘每月租金（元）一年租金费用（元）年数单位租金总费用（元）总摊位个）三年总费用元）2。545012个月54003年1628401360.8万反租共收益840万+1680万+1360.万=3880。8万四、市场整体招商宣传方案1、媒体宣传通过与兴宁区政府的合在电视台、报纸上进行XX农贸市场专题介绍报道2、画册宣传把制作好的招商宣传期织工作人员在当地人流量比较大的地方散发3、移动宣传：通过与政府、公交公司合作，在公交车身、公交站牌贴上招商信息广告