信立怡高潍坊西为部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案

西部泰华城工程裙楼商业及塔楼局部可行性论证方案2021年2月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录

contents1234愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程综合体开展愿景对于企业：打造泰华综合体样板稳固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式对于城市：缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象对于工程：成功实现工程开发运营Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.保证工程的绝对成功而非风险成功！终极目标现实目标1、整体快速销售，以回现为第一目标2、在住宅迅速出货，确保资金平安的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现工程的最大化开发收益Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录

contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.——工程周边路网兴旺，交通便利。周边的交通系统能够为工程的商业带来一定的人流。——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为工程开发商业中心提供了先决条件。——工程地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响。交通条件良好生活配套匮乏城市近郊综合体开发工程地块现状工程界定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录

contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.客户要求要保证工程的绝对成功工程的酒店物业不用考虑产品的调整以利于工程销售为首要准那么希望工程树立潍坊综合体工程操作的典范约束条件住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整企业背景泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个工程，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体工程。客户要求、约束条件、企业背景Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位？针对工程所在区域的现状，商业裙楼的开展方向？核心问题界定核心问题分解本次报告涉及的三个核心问题及分解如下潍坊市场存在哪些商业时机？沿东风街的住宅底商和工程中部的南北商业街适合做什么？东风街住宅底商适合的定位？工程中部南北商业街适合的定位？东风街住宅底商及商业街的产品建议？工程27层塔楼局部适宜做什么产品？是否适合做公寓产品？是否适合做写字楼产品?现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录

contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解决核心问题1工程三层商业裙楼局部除大卖场外如何定位，产品如何规划？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业工程及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研裙楼物业开展方向判定裙楼商业市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊商业市场现状分析潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大局部地区；新兴的新华路商圈目前来看主要效劳范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，局部地区的商业仅仅为社区商业。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。老中百商圈？潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊在售商业工程分析选取标准：工程周边无大型商业工程，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业工程进行比较分析。鲁发名城中亚商贸城新天地购物广场万兴隆广场V1广场五道庙商业街Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊在售商业工程分析项目名称项目总建面商业性质商业总建面面积划分商铺规划新天地购物广场18万平方米

高层住宅底商5万平米

单店建筑面积150平米左右三层，单层16670平米左右。一层层高4.2米，二、三层4.8米万兴隆广场7万平方米高层住宅底商4万平米单店以39平米的沿街底商为主；中央广场约909平米沿街三层V1广场8万平方米纯商业8万平米地下一层内街15-20平米单铺地下一层56000平米；畔船型近1500平米中亚商贸城13万平方米高层公寓商业6万平米单店建面103平米地上三层，地下一层鲁发名城近100万平方米社区配套，底商和沿街商业4万平米30-70平米层高4.2米五道庙商业街70万平米商业街40万平米未定未定潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现；单铺面积主要为100—200㎡；社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊在售商业工程分析项目名称销售价格租金销售率经营业态新天地购物广场一层28800，二、三层10000-14000.三层连卖均价16000未定70%一层化妆品、服装、皮具、皮鞋等；二层服装、婚纱影楼等，三层书店、健身俱乐部等万兴隆广场外街三层连卖均价8000-10000；内街一层7000-8000，二层4000-5000，三层3000未定70%民俗古玩工艺品为主，另有文化、电子产品，餐饮休闲等V1广场-F1均价近2万/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6万/平米——地下一层50%沿河商业剩余30套地下一层：餐饮、娱乐；沿河商业餐饮、娱乐；河畔船型：苏荷酒吧中亚商贸城一层2万/平方米，二三层7000/平方米沿街8-9万/㎡·年70%商业物流中心、服装、家纺、皮具等鲁发名城不低于6000-7000元/㎡1.6元/㎡·天未开售以社区配套为主五道庙商业街尚未开售在售工程多集中在中百商圈，已推出工程销售率多为70%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程周边商业分析街名主要业态店面面积开间、进深租金范围福寿西街服装、餐饮、五金家居、美容美发、旅馆等社区服务及小规模商业经营类街南沿街2层商业：一楼40㎡左右，二楼60-70㎡；街北沿街1层商业，营业面积15㎡。开间.约3-4米进深约10-12米街南沿街2层商业：一楼1.16元/㎡/天，二楼0.16-1.2元/㎡/天；街北沿街1.6元/㎡/天

东风西街金融、服装、餐饮、美容美发、药店、小超市等社区服务配套商业沿街以经营面积40-50㎡的小店居多。多是一层临街底商。开间约3-4米，进深约12-15米一楼沿街底商价格约1.5-2.0元/㎡/天胜利西街建材、服装、医疗、器材小商店等底商项目两层约90㎡

开间约3-4米进深约10-12米胜利西街住宅底商价格约在2.2-2.7元/㎡/天工程周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之间。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商业小结潍坊市商业中心依然以中百商圈为主，东部逐渐形成次商业中心，西部尚无聚集商业出现，尤其无中大型商业市场配套；潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现。单铺面积主要100—200㎡；社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺；潍城区商业目前主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；工程周边目前商业气氛较差，商业较少。稍近的东方西街、安顺街附近，沿街一层商业租金在1.6-2.4元/平米·天。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业工程及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研裙楼物业开展方向判定裙楼商业市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊专业市场分布图按照潍坊现有市场状况，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。豪德专业市场新纪元建材市场温州小商品批发市场广丰家具市场千和家具市场茶叶市场轻纺城中百益家园华都家具市场银座家居市场红星美凯龙家居市场百老汇家居市场汽配城未开业市场已经开业市场Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场分析——家居市场现有家居市场多为中档，大而全模式，产品线严重重合，致使经营状况普遍一般地址：健康街与和平路交叉口向东100米规模：约2万平米；档次：中高档。租金：1—1.5元/平米/天经营状况：潍坊首家推出夜间购物的家居市场，但是经营状况一般主要经营工程：板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等千和家居位于健康街与会线路交叉口东北总建筑面积12万平米，内局部为巨藏厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四局部。以经营中高档家居用品为主，经营状况一般。目前租金范围在0.6-1.0元/天/平米。铺位空置率较多。华都家居百老汇家世界位于寒亭区，济青高速公路入口处占地面积600亩，总建筑面积约60万平米。主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。中百益家园位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口共两层，总建筑面积约3.1万平米，采用超市模式经营。主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心〞的经营模式。经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场分析——家具市场、轻纺市场、茶叶市场家具市场：规模，约5万平米；租金，1.5-2元/平米/天。轻纺市场：规模，约30万平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶叶市场：规模，约2万平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路与胜利西街交叉口规模：约5万平米经营状况：位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。租金：1.5-2元/天/平米主要经营工程：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等广丰家具城星河国际轻纺城位于健康街和四平路交叉口。以纺织行业为主，工程整体包含住宅、商业、酒店、办公等物业。总商业面积30万平米。商业销售价格:一层7000元/㎡；二层6000元/㎡；三层4000元/㎡。茶叶市场地址：青年路规模：约2万平米经营状况：山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。租金：1.5-2元/平米主要经营工程：茶叶零售、批发、各种精品茶具等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场分析——豪德建材市场种类全，档次低，经营状况良好访谈对象：〔建材市场〕陈先生观点一：认为本工程相对于豪德建材市场具有一定的区位及交通优势，如果做建材市场对于豪德的客户会有一定的竞争优势。观点二：在建材方面认为本工程适合做建材类的精品店，如果单铺出售会考虑购置，需求面积在100-200平米左右。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场

规模：约2万平米经营状况：整体规模较大，经营产品类型比较齐全，竞争压力较大，经营状况相对不错档次：中低档售价：10000元/平米租金：0.7-2元/平米/月主要经营工程：家居建材，五金、钢材、土杂等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场分析——新纪元建材市场市场底子比较雄厚，交通便利，档次较低，经营状况一般访谈对象：〔天鸿木门〕林经理〔容声集成吊顶〕张经理观点一：认为本工程交通条件比较不错，能够有充足的停车空间；档次应该有所提升；观点二：目前经营状况比较不错，店铺面积双层总面积约100平米，经营面积只有50多平米，面积偏小。需求面积在100-200之间；观点三：现有店铺的使用率太低，仅仅一层能够使用，二层根本用做仓库或者无法使用；地址：北宫街向阳路交叉路口〔西北角〕万家福东临。规模：约4.5万平米经营状况：良好档次：中档为主租金：0.8—1元/平米/天主要经营工程：建筑装饰材料，家居用品，Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场分析——豪德小商品城潍坊目前主要有人民路和豪德两个小商品城，人民路小商品城即将西迁到工程附近，工程周边将形成小商品集聚圈。访谈对象：〔服装零售〕李女士观点一：小商品区域性比较强，要有一定的规模才能产生效应，现在的豪德市场刚刚开始，将来随着市区内的小商品城的搬迁，未来经营状况有可能改善。观点二：小商品城整体档次都比较低，与泰华整体定位可能会不符合，而且没有政府的扶持，很难做出规模，不太看好很工程定位为小商品市场。观点三：小商品城的业主一般居住在市区内部，有可能将来会有购置小户型公寓的可能，但是一般不需要办公空间。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场

规模：约18万平米经营状况：受市区小商品城影响，经营状况较差档次：中低档售价：20000元/平米主要经营工程：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场——潍坊汽配城潍坊目前有四个主要的汽配市场，租金范围在0.6-1.0元/天·平米，市场已经趋于饱和。潍坊健康汽配城潍坊西英香港汽配城北王国际汽配城潍坊金宝国际汽配城主要位于健康街南侧，潍州路东侧范围内，其中金宝国际汽配城较远，在坊子区。主要经营汽车、汽车配件和五金零部件等，以2~4层的多层商铺为主。形成一定规模开展各市场主要租金范围在0.6-1.0元/天·平米。目前平均出租率较高。访谈一：西英香港汽配城刘经理、健康汽配城顾经理观点一：目前经营状况良好，随着人们生活水平的提高，汽车相关配件及汽车效劳将会有更好的开展。观点二：除了老的汽配城，近几年又开展起来的几个新汽配城增强了市场的竞争。政府应当合理规划与配置，毕竟市场的容量是有限的。观点三：鲁发名城那个位置，交通很好，特别是东风街和宝通街往西打通以后，西边有很大的开展潜力。但做汽配市场不太好，因为汽配市场的开展期较长。不像超市百货一样，建设起来只要有人就很快可以经营起来。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场访谈访谈对象1：〔耀邦家居〕王经理观点一：认为现在的家居市场竞争比较剧烈，如果本工程做家居市场应该有比较知名的家居品牌店的带动。观点二：潍坊普遍的是中档家居为主，经营状况比较不错，高档家居市场经营状况都比较一般。访谈对象2：华都家居经营商赵总，益家园经销商张经理观点一：去年至今家居市场经营状况一般，受房地产市场开展有一定影响，一般滞后效应在1~2年。观点二：未来几年大的品牌家居商场将逐渐进入潍坊，对本地家居行业将产生强大影响。观点三：家居市场相比较零售百货类，其位置不宜放置在市中心区域，反而更适合在偏远一些的、能够提供大型经营空间的位置。访谈对象3：〔家具〕卢女士观点一：广丰家具有大概10年的时间了，已经非常成熟了，地理位置以及交通状况都比较不错。观点二：广丰家具的整体档次比较偏低，针对的客户也是比较群众化的，所以经营状况相对来说还是不错的。观点三：认为本工程可以开展家具类市场，但竞争将日趋剧烈，本工程相对于其他工程来说应该有明显的竞争优势。访谈对象4：轻纺城家纺用品店谢经理、窗帘经销商赵经理观点一：目前来看，轻纺城规模有点大，现在仍有很多空着的铺位，但是从另一个角度看可能也是为今后开展预留空间。观点二：经营状况良好，主要是一些老客户，在这里经营后也因为这个市场是潍坊最大的纺织品集中地，带来的不少各县市的新客户。观点三：家纺市场经营需要一定的规模，以及行业需要聚集在一起形成一个大的市场生意才好做。不看好潍城区那边再建设此类市场，从招商到经营都容易开展。观点四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，划分好铺位，形成家居及家纺用品的整体经营的综合市场，扩大整体市场客流量。访谈对象5：〔茶叶〕张经理观点一：茶叶市场已经经历了十几年的历史，已经有一定的影响力，本身也产生了一定的聚集效应。观点二：目前经营状况相对较好，但是整体环境及档次偏低，不利于长远开展。观点三：在西部泰华城再建立茶叶市场很难实现，没有一定的市场影响力很难实现茶叶的聚集。因此茶叶市场不具有可实施性。各专业市场的被访者普遍认为工程做家居类市场的成功性最大，但前提是要作出足够的差异化Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.专业市场总结家居建材市场：潍坊整体家居建材市场以中端为主，未来随着红星美凯龙和银座家居的进入，“大而全〞的家居市场模式竞争将更加剧烈。家具市场：家具市场各种档次均有，开展时间比较长，整体市场已经较为成熟。轻纺城：现有的轻纺城市场—星河国际轻纺城能够满足潍坊的相关需求，目前还存在铺位空缺的现象，市场后续开展空间有限。汽配城：对于整体环境要求不高，开展需要时间也比较长。茶叶市场：茶叶市场的聚集性较强，目前的规模已经可以满足市场需求。小商品城：搬迁后的人民路小商品城将与豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，综合性小商品市场的开展时机不大。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业工程及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业开展方向判定裙楼商业市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼物业开展方向判定方向选择市场现状符合开发因素不利因素对项目影响契合度百货多存在于中百泰华商圈，西部缺失长期收益，销售的可行性差不能快速回收现金流居民购买百货有到市中心的习惯无法给项目带来稳定的人流，缺乏中心商圈的氛围家居市场家居市场发展状况一般；“大而全”的模式已经成为桎梏可分割出售，回收现金快。也可持有部分物业，较为灵活目前中端市场供应较多，竞争较激烈带来消费人群，一定程度可提升项目形象建材市场现有建材市场主要是豪德和新纪元，经营状况良好可分割出售，回收现金快；距离豪德建材市场较近，可借势项目整体规模有限，不利于形成市场竞争优势建材市场经营场所较杂乱，影响项目整体形象。汽配市场目前市场汽配市场较饱和可分割出售，回收现金快无发展基础，不利于经营汽车维修及配件安装会带来相对杂乱的环境，影响项目形象。茶叶市场整体环境及档次偏低，目前经营状况相对较好可分割出售，回收现金快；市场存在空白点缺少发展起点，很难起步，且短时期内很难形成规模及影响力。消费者目的性明确，正常经营后有固定的客户群体小商品市场政府规划下，正由市区迁往豪德；豪德小商品市场目前经营一般可分割出售，回收现金快缺少政府支持。人民路小商品市场将搬迁到西部将带来消费人群，但整体档次都比较低，会拉低项目形象★★★★★★★★★★★综合来看，工程做家居市场的契合度最大★★Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼开展档次定位符合工程定位；市场存在空白点；可提高工程形象；目前市场上家居市场以中端产品为主，未来有定位为中端，必然会与现有市场形成近身肉搏之势。高端中端中低端和低端裙楼局部家居市场档次定位为：高端为主，辅以少量中档品牌与工程商业整体形象严重不符，对塔楼和酒店物业也容易造成不利影响。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业工程及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业开展方向判定裙楼商业市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程定位方向：从家居市场现状来看：潍坊目前的家居市场多为“大而全〞的市场，而这种模式已经随着红星美凯龙、银座家居的逼近受到极大挑战，市场前景日趋堪忧从家居市场的客户访谈来看：

做家居市场存在一定空间，但需作出差异化才能生存。从国内外相关案例来看：家居市场在开展到一定阶段，必然出现市场的细分，形成几个大类家居种类的专门市场。定位关键词：品牌精品差异专注一个或几个细分品类Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.开展方向研判综合分析潍坊家居行业内细分市场，厨卫及家饰行业中的开展空间较大。目前潍坊没有比较成规模的厨卫市场。随着人们生活水平的提高，餐厨业在家居行业的比例越来越大，高端厨卫是一个急待开发的新市场。厨卫行业有较大的开展空间。潍坊家饰商品多分布于其他家居行业市场内，没有单独市场；家饰行业有开展空间，但暂时无力支撑独立的市场；现有的轻纺城市场已经根本能够满足潍坊的根本需求，市区唯一的轻纺市场—星河国际轻纺城还存在铺位空缺的现象。家纺市场已经饱和；目前潍坊家具市场各种档次均有，开展时间比较长，整体市场较为成熟；家具市场开展空间较小；家具行业家纺行业家饰行业厨卫行业Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商业裙楼局部的最终市场定位：鲁中高端厨卫品牌旗舰

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商业裙楼业态建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼规划设计现状商业裙楼局部建筑面积约3.9万㎡,超市卖场局部约占1.0万㎡。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼分层业态规划布局建议——一层平面一层北区东北角局部建议作为国际国内一流品牌洁具的展销区。根据对品牌主力店调研，建议铺位面积在300-500㎡。一层南区弧形建筑由于整体沿街，展示性好，建议布置厨具洁具大型主力店，增强工程整体昭示性。根据实际招商情况进行内部设计。一层其他区域根据家用洁具用品展销需要，建议面积划分控制在150-200㎡。其中两侧位置品牌洁具展销区家庭洁具用品展销区厨具洁具品牌主力店低价值区位布置品牌主力店，吸引客流；高价值区位进行精细划分，获取更高价值。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼分层业态规划布局建议——二层平面二层南侧紧邻卖场的外围空间，商业价值较高，作为卖场附属空间，建议持有。南区两侧布置为家用厨具的品牌店，中间为一般展销区的“哑铃型〞布置形式，对客流有效吸引。根据对厨具行业调研，建议品牌店铺位划分为150-200㎡，一般铺位面积在80-100㎡左右。家用厨具品牌店家用厨具品牌店厨具用品展销区厨具洁具品牌主力店卖场外围空间保存卖场外围空间，持有高价值商业物业；南区采取“哑铃型〞的商业布局模式，有效组织客流。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙楼分层业态规划布局建议——三层平面三层为顶层，整体商业价值较低，建议西侧预留为装饰公司的办公区。随着西部城区的开发，成为装饰业进军西部的重要支撑点。西侧建议引入高档家居饰品品牌店，形成超市模式的精品家居饰品购物场所。中间中庭两侧延续厨具用品展销区，建议铺位面积在80-100㎡。引入家居相关产业及业态，丰富业态布局的同时，提升商业物业的使用价值。家居饰品生活馆厨具用品展销区厨具洁具品牌主力店装饰公司办公区Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.F1F2F3业态整体分布图装饰公司办公区〔约0.1万㎡〕厨具用品区〔约0.3万㎡〕品牌厨具洁具主力店〔约0.3万㎡〕洁具用品区〔约0.6万㎡〕超市卖场区〔约1万㎡〕家居饰品生活馆〔约0.3万㎡〕厨具用品区〔约0.3万㎡〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业工程及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业开展方向判定裙楼商业市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.家居超市的面积分隔建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场开展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。商铺面积区间划分比照分析小商铺间隔商铺销售总价降低，能适应更多投资者购买，加快销售进度，迅速回笼开发资金。商铺小租值低，便于小商户招商。业主太多，业主的经营主导性、随意性过大，管理机构难以统一招商、统一管理，难以主导商场经营状况。商铺分散，难以引进大型商家或知名商户驻场经营，商场以散户经营为主，对消费者缺乏吸引力。小商铺用户以个体户为主，商场整体档次降低。大商铺间隔适合大型商户要求，便于引进主力店。便于统一管理。大商场大流通格局，商场档次较高。投资门槛增高，阻碍了销售进度。商铺大，租金额则高，中小商户进驻经营成本则大，招商有难度。建议以小商铺为主，提升销售速度；局部空间引入大型主力店，增强品牌影响力，促进商场整体招商。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商铺面积区间划分建议业态分类总建筑面积（万㎡）类型单铺面积（㎡）比例厨具类0.75主力店300-50040%一般商铺80-10060%洁具类0.75主力店150-20045%一般商铺80-10055%家居饰品生活馆0.3——————装饰公司办公区0.1办公100-150——整体建议，价值较高的位置划分为小铺位，对面积需求较大的业态布置在上层价值较低的位置。〔铺位面积建议为各业态的经营使用面积〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解决核心问题2沿东风街住宅底商及工程中部南北向的商业街如何定位，产品如何规划？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位工程中部南北向的商业街市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程自身条件城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。工程为城市综合体，裙楼局部规划为家居市场。商业街为住宅底商，与工程住宅区紧密相连；南临的东风街是市区主干道之一，展示性较好。沿东风街住宅底商最终定位：家居品牌店工程前期定位工程整体定位以中高档物业为主。工程定位考虑裙楼局部规划家居市场，建议住宅南侧商业街定位为家居品牌旗舰店，与裙楼三层家居市场相承补。既可借势家居市场的聚集效应，亦可作为家居市场的展示形象店。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.东风街沿街底商局部作为裙楼商业局部的延伸，沿街商铺建议对国际国内的一流厨卫品牌进行招商，与商场局部进行照应，形成规模聚集效应，促进专业市场开展。根据对厨卫用品经营商户调研，一般一线品牌主力店使用面积在300-500㎡，目前商铺面积，经过打通处理后能够满足经营需求。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位工程中部南北向的商业街市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.到工程周边生活配套商业比较缺乏，无法满足日常生活需求。目前周边根本无可供消费的餐饮店。工程周边有不少再建小区，未来几年人口将急速膨胀。建议在工程商业局部，规划餐饮消费场所。工程周边环境工程自身条件工程位于潍城区，与市中心尚有一段距离。城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。城市综合体，内部规划有住宅、超市、酒店等多种物业形式。南北向独立商业街定位为：“美食类商街〞工程前期定位工程整体定位“潍坊西部中心城市价值运营体〞，以中高档物业为主。工程定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.呈现南北各地特色饮食传承中华厚重历史提供商业区增值功能升级外乡美食品牌展示中华特色的餐饮文化定位关键词成为继大卖场之外的工程的又一人气聚集引擎Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.基于工程本身综合体的特质及其对于潍城区的特殊意义，我们要站在整个城市的高度，打造在山东乃至全国都具有影响力的美食街。『中华美食一条街』商业街定位美食街四大功能定位：社区餐饮配套功能、城市商务功能、美食地标功能、城市文化载体功能川菜粤菜湘菜东北菜新疆菜…Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位工程中部南北向的商业街市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1.商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；群众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供给，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、租期：一般要求不得少于三年品牌餐饮店〔中高档)选址要求〔理想店面面积约200—500㎡〕特色小吃店〔中高档)选址要求〔理想店面面积约30—150㎡〕1、有足够的营业面积和空间，使用面积平方米2、商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边；

3、良好的可见性和到达性，地址方便寻找，交通便利；4、比较规整的店面外形；

5、最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可；

6、有配套的广告位,有足够空间可放置店面宣传灯箱广告；

7、水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，具备上水〔有用水指标300吨～500吨〕、下水〔符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口〕及相应的用电指标；

8、具备符合消防部门规定的防火设施。美食街经营客户类型及选址要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.美食街商铺分割原那么对原来商铺分割方案的评判：原方案中所有的沿街商铺和内街商铺的面积及分割方式全部一致，商铺大小多元化不强；价值最大化：在两条商业街交汇处及商场中部入口处，未来人流量最大，应考虑布置面积较大的商铺，提高商铺的商业价值；业态定位：考虑到整体商业业态定位为中华美食一条街，一般特色餐饮店对于需求面积较大，现有商铺分割无法满足开设品牌大店的需求。应考虑增大局部商铺的面积。商业价值最大处，应考虑布置面积较大的商铺，方便需求面积较大的品牌餐饮店经营。建议将原有两个商铺合为一个，面积约220平米。商业价值一般的区域，如商业街的中段局部可以考虑布置面积较小的餐饮店。一般需求面积约110平米。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1、开门尽量开在一侧，保存较大的橱窗。2、统一招牌设计。3、2-3个门前台阶最为适宜，不宜多也不宜少。4、完善的导视系统，提高商铺尤其是位置较差商铺的商业价值。5、专门为底商设计一定数量的停车位，尤其是做餐饮的商铺，对车位的需求更比较多。6、统一设置上下水、高压电及排烟设施，满足不同商铺的使用需求。根据商铺利于经营的原那么，在商铺规划设计上满足其使用功能。美食街商铺设计其他要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解决核心问题3基于潍坊市场现状及开展趋势研判工程27层塔楼局部适宜做什么产品？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.根据塔楼目前的设计结构及开发约束条件，我们重点研究公寓及写字楼物业的可行性问题Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27层塔楼物业开展方向研判公寓物业适用性判定写字楼物业适用性判定物业开展方向小结27层塔楼市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊在售公寓工程分布情况富豪领域国安大厦新天地中亚商贸城联运首座中金国际润扬新城金沙城市广场万兴隆广场潍美国际金融街阳光新巢柠檬郡【样本数量】共13个。〔样本选取标准：潍坊市区在售公寓工程以及含有公寓物业的工程〕潍坊目前在售公寓及含有公寓物业的工程主要分布在白浪河沿线。可分成交通便捷的火车、汽车站板块，以及经济繁荣、人流集中的市中心板块。东部新华路新兴商业区周围有数个已销售完毕的公寓小户型工程，如金宝水晶公寓、五洲时代城等。目前无新工程。市区西部尚无公寓工程面市，为公寓市场空白处，存在一定的开展空间。火车、汽车站市中心工程所在城区西部尚无公寓工程面市，存在开展空间。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.中金国际：70年产权，4栋高层，约8万平米；推出2.07万平米，销售98%。另有住宅和底商在售公寓概况及供给量分析潍美国际中心：40年产权，2栋高层；约7.5万平米，未开盘。另有酒店/办公/住宅/商铺万兴隆广场：70年产权，1栋高层；约1.25万平米，已售完。另有商铺/住宅物业富豪领域：70年产权，1栋高层；约2万平米，未开盘。另有百货商厦/办公物业国安大厦：40年产权，一栋高层；约1万平米，销售率60%。另有商场/办公物业新天地购物广场：70年产权，高层；2.5万多平米，销售率85%。另有商场/大户型住宅金融街：40年产权，高层；约7.2万平米，销售率99%。另有大户型住宅阳光新巢：70年产权，高层；约1.2万平米，销售率50%。另有商业/大户型住宅金沙城市广场：70年产权，高层；约7万平米，近售罄。另有酒店、商业、住宅等润扬新城：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率60%。另有住宅/商铺/酒店中亚商贸城：70年产权，1栋高层，约2.7万平米，销售98%。另有批发市场/写字楼/住宅/酒店物业联运首座：70年产权，一栋高层；约4万平米，销售率100%。另有客运/物流/写字间等柠檬郡：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率85%。另有底商/大户型住宅市中心板块火车、汽车站板块1.534.567.5潍坊目前的公寓物业，40年商业用地性质的工程仅占1/4，其余3/4那么为70年住宅用地性质。在售公寓都是作为整体工程中的一局部，搭配住宅、商业、酒店等业态。目前市场在售工程公寓总量约49万平米，市场剩余存量约21万平米，主要是未开盘的潍美国际中心和中金国际后期存量。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓市场消化速度项目名称推出量/万平米公寓总套数销售率开盘时间月均销售套数备注/目前月售潍美国际中心3.68750————————万兴隆广场1.25208100%09年5月30——富豪领域2300多套——10年2-3月————国安大厦115660%09年6月13——新天地购物广场2.5500多85%09年9月1910430-40套金沙城市广场71000多99%07年年底41——润扬新城2.550060%08年7月17——中金国际2.07378100%09年8月2920——中亚商贸城2.7400左右98%08年2月17——联运首座4890100%09年3月8930柠檬郡2.568085%09年11月14450-60套金融街7.2117699%07年年底4820-30套阳光新巢1.227250%09年10月40由目前市场在售公寓的消化速度分析，公寓市场的年消化量30万多平米左右，月均销售套数400-500套。平均每工程20-35套/月。目前市场公寓市场存量21万平米左右，将在未来1-2年消化。市场供给略小于需求，有较大的开展机遇。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓工程价格分析潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。联运首座为简装，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.户型供给情况潍美国际中心万兴隆广场富豪领域国安大厦新天地购物广场金融街阳光新巢金沙城市广场润扬新城中金国际中亚商贸城联运首座柠檬郡2030405060708090100一室二室及其他公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.在售公寓客户情况项目名购房群体市中心板块万兴隆广场项目周边客户半数以上，25-35岁购买做婚房约2-3成，30-45岁改善住房购买者半数以上国安大厦9成多投资者；市区常住人口为主；35-50岁购买者为主；私营业主、个体商户居多新天地购物广场项目周边客户居多，30-50岁的生意人居多；金融街整个潍坊区域、以30-40岁客户居多，生意人居多阳光新巢投资、自住、办公客户，其中自住约2成；以30-40年龄段为主火车、汽车站板块金沙城市广场个体、生意人居多，30-50岁以上客户居多润扬新城以30-40岁置业者居多中金国际团购8成，其他以25-30岁年轻人自住为主中亚商贸城8成以上投资，30-50岁客户占6成左右联运首座8-9成投资客户，主要是40-50岁市区人口购买者，置业以个体从商者居多柠檬郡以20-30岁购房者为主购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购置向阳或较大的小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有局部中小企业购房办公客户。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.潍坊公寓市场供给小结潍坊公寓主要分布在白浪河沿岸，工程所在西部尚无公寓供给。市场消化速度较快，目前供给略小于需求，公寓市场有开发空间。在售公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户或边角户。潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。联运首座为简装外，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购置向阳或较大小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有局部中小企业购房办公客户。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓客户访谈分析被访者购置公寓以出租为主，达六成；自住用途占三成，而办公用途只有一成。公寓用途被访者者对购置公寓的使用情况，总体满意程度尚可。不满意者主要是对公寓质量问题〔比方：墙面地面有裂缝，装修粗糙〕、车位问题等不满意。使用满意度被访公寓业主在此买房的主要原因是地理位置优越和交通便利等因素，便于生活；其中办公商业客户那么较多考虑交通及客户群体分布等因素。购置原因被访者对装修的档次和标准要求不是很高，主要是被访者购置公寓出租较多，认为装修标准不用太高，装修总价在2万-3万左右即可。装修标准访谈对象：泰华水印公寓的于文华、徐昌敬、焦学良、吴丽琴、于桂、杨丽丽、谭永春等购房业主。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓客户对工程地块意向性分析在公寓和写字楼两种物业选择上，75%的被访者选择公寓，认为附近有豪德商品城，加上潍城区政府的西迁，对该地块开展公寓市场提供了保障。物业选择Text公寓写字楼如果工程开发公寓，在房屋质量、户型、价格等性价比较高，或者相关配套设施完善的情况下，八成被访者将来有可能购置。购置意向大局部业主认为此地块的公寓价格应该比市区公寓价格低500元左右，如果价格上的优势表达不出来就不会考虑购置。公寓价格500九成被访业主认为公寓面积应该在40-70㎡之间，对大面积公寓的需求相对较少。公寓面积Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.购置公寓客户自住多为经济能力较差的年轻人。工程的低价格将是吸引因素之一。作为小户型住宅有一定市场位于城市西部区域，不具备核心城区的区位优势,工程周边相关配套设施尚不完善工程建成将形成新的商业圈在价格占明显优势的条件下，公寓物业有较大的市场可行性公寓租金和价格低于写字楼，对刚起步的中小企业有优势。对小户型办公有一定的替代公寓可行性分析非城市核心区域配套不完善工程周边近年开发较多楼盘，且本身规划有住宅、商场、酒店等物业，其将来将形成新的商圈。工程属性市场空间需求空间市场对公寓物业有需求目前潍坊公寓供给略小于需求，市场存在空缺；被访公寓客户有八成会考虑够买工程公寓。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27层塔楼物业开展方向研判公寓物业适用性判定写字楼物业适用性判定物业开展方向小结27层塔楼市场定位产品建议Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.总体市场判定潍坊商务办公市场正处于启动阶段，商务公寓占据主流地位，纯写字楼产品初现端倪萌芽阶段启动阶段开展阶段成熟阶段核心动因表现形式客户特征产品特征客户关注办公需要住宅改办公草创型企业无无改善环境住宅立项，商务办公成长型中小企业商务公寓为主，出现初级写字楼产品位置价格交通使用本钱追求形象纯商务形象迅速开展，并初具规模中小企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务气氛需求多元化，客户价值多元化纯商务形象各种类型的企业写字楼与新一代商务公寓并存地段效劳软环境健康、风景潍坊济南青岛北京上海Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.根据潍坊城市特点及商务办公物业开展阶段，将潍坊写字楼办公区域分为老商务区、中央商务区以及新兴商务区三大板块,泰华城的位置独立于三大商务片区之外。板块划分潍坊市传统地域划分；潍坊最新城市开展规划；写字楼产品的集中区域；写字楼产品的区域分布特点板块名称包含范围老商务片区潍城区胜利西街与和平路犄角地带中央商务区奎文区福寿东街、东风东街、胜利东街围合区域新兴商务区开发区新华路沿线周边区域划分依据板块划分Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.各板块特点比照板块名称代表项目租金区间平均入住率（%）主要特征老商务片区万基商务大厦、丰橘园大厦、圣基大厦0.7—1.2元/平米/天75.23%1、投入使用时间早，楼体内外形象较差；2、商务配套设施缺失，智能化及物业管理水平低；3、

写字楼档次较低，客群以本地中小企业为主，无外来大企业分布中央商务片区泰华大厦、金融街、东盛广场、银海恒基、联通新大厦、中土大厦、齐力大厦、盈隆广场、中友大厦1—1.7元/平米/天87.46%1、毗邻城市商业中心及白浪河，外在条件优越；2、多分布在城市交通干道沿线，交通方便；3、写字楼档次较高，且体量大，内部配套设施完善；4、外来大企业分支机构或办事处在潍坊的主要聚集区；5、是城市现在和未来新增写字楼物业主要供应区新兴商务片区金江大厦、嘉汇财富大厦、德蒙商务广场、圣荣商业写字楼、圣荣国际商务大厦、理想国际、世贸大厦0.9—1.5元/平米/天86.49%1、位于城市发展方向，受益于政府搬迁及相关利好政策；2、既有写字楼物业主要依托商业新兴轴线新华路分布；3、已入驻客户以中小型的创业型企业为主；4、以中档项目为主，周边配套相对缺乏潍坊市的写字楼多集中在中央商务区及开发区新兴商务区片区，工程周边目前没有写字楼分布受制于潍坊城市区位特点和产业结构的制约，潍坊市的商务地产板块格局尚处于前期开展阶段，写字楼工程在全市内均形成竞争格局。政府搬迁是新兴商务区的直接成因：潍坊近两年新开发的写字楼工程理想国际及即将上市的世贸大厦均位于政府附近的新兴商务区内。工程所在的区域目前无写字楼产品供给。现有三大商务片区尽管在租金及入住率水平上略有差异，但整体产品同质化现象明显。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.板块形成原因及在售工程万基商务大厦圣基大厦丰橘园大厦联通新大厦中友大厦泰华大厦银海恒基齐力大厦金融街东盛广场中土大厦盈隆广场德蒙商务广场嘉汇财富大厦金江大厦圣荣商业写字楼圣荣国际商务大厦老商务区老商务区以万基商务大厦、丰橘园大厦等投入使用时间较早的公共楼宇为代表，区域是潍坊百货等城市早期商业主体聚集地，在和平路和胜利西街交汇处形成潍坊最早的商务圈。本工程本工程理想国际世贸大厦开展趋势新兴商务区新兴商务区在市政府规划建设的带动下，住宅开发比重较大，居住环境迅速成熟。由于城市机能加速成熟，因此这一区域商用物业供给开始受到市场关注，但是由于当前根底相对较差，商用物业推广的瓶颈仍需要一段时间予以克服。开展趋势4800元/平米5200元/平米4200元/平米中央商务区中央商务区是区域最为优越，竞争也最为剧烈的区域。在这一区域内，还可以分出福寿东街、东风东街、胜利东街三大条形片区，此区域依托白浪河、虞河城市景观及商业中心优良配套带来的人流，是潍坊市最为成熟的商务片区，已经形成CBD的雏形。目前在售代表性写字楼工程有三个，中央商务区的写字楼均价在5000元/平米左右，新兴商务区在售写字楼价格为4200元/平米Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.市场供给量分析在售及已入驻写字楼物业市场存量为9.67万平方米，集中在东部及中部地区项目名称总建面存量（万平米）（万平米）万基商务大厦0.80.12丰橘园大厦0.60.06圣基大厦0.70.21金江大厦1.280.56德蒙商务广场20.34圣荣广场商业写字楼1.120.73圣荣国际商务大厦20.55银海恒基1.90.20中友大厦1.10.04联通新大厦0.90.26盈隆广场1.530.41泰华大厦3.50.7嘉汇财富大厦1.80.45中土大厦3.50.7齐力大厦10.11东盛广场20.2金融街142.8理想国际1.91.23合计18.439.67在售及已入住工程Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.供给工程特征分析潍坊的写字楼使用客户以事务所、贸易、管理咨询、装修装饰行业为主，缺少大型的代表性企业。外来企业与本地企业比例约为3:7。75%的外来知名或有一定规模的企业主要集中在中央商务区客户特征潍坊写字楼使用客户以中小企业为主，主要行业包括贸易、事务所、管理咨询、物流、教育培训等写字楼的使用客户中，外来企业与潍坊本地企业的比例约为3：7外来知名或有一定规模的企业主要集中在中央商务区的中高档及高档写字楼中，如泰华大厦、银海恒基等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5