《看不懂的中国经济》清华大学教授-韩秀云

第1节：第一章房价为什么一涨再涨？(1)第一部分房价第一章房价为什么一涨再涨？房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒？说起房子，这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要，走到今天，13亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入2008年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是"房价拐点论"便应运而生。要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。记得1991年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我："你在中国挣多少钱？"顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说："月薪100元。""100元？"他们眼睛瞪得大大的："100元你怎么活？"我说："在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。"但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400马克！当时合1200元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1平方米竟然要1000元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了1平方米5000元，我更买不起了；再涨到10000元时，我真的买不起了；等听到房价涨过15000元的时候，我基本上没有啥想法了。房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了2007年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？照这样涨下去，那些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房子呢？前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升。第2节：第一章房价为什么一涨再涨？(2)两年前，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才1000多元1平方米。当时在课上我就对大家说："这个价格太便宜了，大家可以买。"结果我第二次去的时候涨到2000元，第三次去的时候涨到3000元，前不久再去时已经涨到了4000元。有人问我说："这样的房价我们还要不要再买？"新疆也是如此。2006年10月我在乌鲁木齐市询问房价，他们说："不贵，2000元左右。"2007年我给全国矿业老板讲课的时候，有一个新疆学员说："我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了1平方米4000元。"我只想跟大家说，这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子，我到那儿去看的时候，当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。我在清华大学给MBA上课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007年初卖3000元1平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖6000元。3个月之后开盘就卖6000元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖9000元，结果9000元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13000元，把价提得高高的，涨得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。就这么一家比一家，一家赶一家，"离谱"的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3000元没买，6000元后悔了；6000元没买，9000元更后悔。再不买，真的涨到13000元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么5年前或3年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。第3节：第一章房价为什么一涨再涨？(3)总之一句话，不能再这么便宜卖地了。于是，便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，这是所有地产开发商最难忘的日子。2004年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令-《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补齐，方能办理土地证或再行转让，且须在两年内动工，否则政府可有权收回。这是中国土地政策一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。应该说，当时政府的意图很清楚，就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了，银行贷款难了，地产商自然就望而却步了。或者说，你买地建了房，价格高了大家买不起，按揭贷款首付相应提高，买房也难了。你卖不出去，自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。没想到，2003~2007年，政府年年出台新政策，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在"望房兴叹"，房价高得越来越遥不可及。为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？今天回过头来看，应该说是政府低估了市场的需求，甚至过于低估了市场的需求，尤其是短期需求。既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩，那么明显的一个信号就是，从市场心理预期的角度来讲，房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交、价格会不会上涨，就要看需求了。13亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是，这13亿人口中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同时又有支付能力。这里还有一个要点，就是时间。即使有支付能力买，还要看人们愿意在什么时候买，是愿意趁涨价时买，还是等跌价时买，还是判断该出手时就出手，立即购买。中国的银行里放着20万亿人民币居民储蓄，20世纪80年代有人就把它比喻成"笼中虎"，生怕有个风吹草动它一下子跑出来，什么都得涨。结果好多年这"虎"没动静，于是大家找原因，发现了"二八"现象，就是所谓80％的存款掌握在20％的人手上，而剩下的80％的人只掌握着20％的存款。哦，原来是这样，闹了半天这"虎"不咬人。80％的人只掌握20％的存款，弄不出多大动静来，这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱，那么再想买也买不成。所以请放心，如果价格过高，这生意就没法做了。不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。第4节：第一章房价为什么一涨再涨？(4)第一，民间资本是推高房价的首要原因。在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是房地产市场。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住，所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去，有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的"炒房团"。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3000元时不买，到4000元就后悔；4000元时不买，到5000元就得赶快买了。所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。第一是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。这时，我们就已经感觉到有点"藏富于民"的味道了。如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有"洛阳纸贵"的感觉了。第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。2005年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从8.27∶1开始升值，到2008年已升值17％以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号："坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！"于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。从2005年起，境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，这些资金进入楼市楼市涨，进入股市股市涨，买个煤矿煤矿涨，买个金矿金矿涨。所以，热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII（境外合格机构投资者）进入股市。但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007年半年楼市上涨50％，有公开报道称发现3000亿美元通过地下钱庄"袭击"了广州楼市。然而，人民币升值势不可当，人民币资产升值也势不可当，这才是人们买房的真正原因。第5节：第一章房价为什么一涨再涨？(5)第三，股市资金是推高房价的重要原因。如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到2007年5月，股市已经翻了好几倍，第一波赚足钱的人在股市暴跌的"5·30"之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在"五一"节期间一天内接到5个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到2万多元1平方米了。第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场"招拍挂"，疯狂拿地，"地王"纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50％的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的20万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，最后才可以销售，这可不是一朝一夕能完成的。钱多货少，结果就是一个字-涨！如果钱太多、货太少，就是两个字-猛涨。这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？第6节：第二章房价会出现拐点吗？(1)第二章房价会出现拐点吗？房价究竟向上还是向下？这要看对房子需求量的大与小，还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌，买了房的人希望房价涨，那么房价究竟是由什么决定的呢？房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在2008年出现拐点吗？我国的房价究竟要走向何方？现在的问题是，房价是否会掉头向下？如果买房的话，自己是否会接到楼市的最后一棒？如果没买房的话，是否应该持币待购？房子是商品，是商品就有价格。价格由市场供求来决定。要看房价是否出现拐点，先来看"供"。前面提到，房价推高的一个主要内在原因，是因为土地实行"招拍挂"交易后，地价升高了。土地价格为什么高？因为土地是稀缺资源。土地资源为什么稀缺呢？我国有13亿人口，1996年中国耕地面积为19.51亿亩，而到2005年仅剩18.3亿亩。2003年中国人均耕地面积1.43亩，2005年下降到1.4亩，不到美国的1/6，不到俄罗斯的1/8，不到加拿大的1/15。中国不到世界10％的耕地要养活世界人口的22％。是吃饭重要，还是住房重要？是活着重要，还是活着舒服重要？所以，国土资源部正研究如何死保全国现有的18.27亿亩耕地面积，到2020年确保18亿亩耕地底线，甚至为此连1600万亩的退耕还林计划都中止了。那么，城市的土地资源变得有限了，卖一块就少一块。大家当然要说了，我一定要现在把这块地争下来，如果争不下来，明天这块地就要涨价。我要是地产商，手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来，否则会面临和买房人一样的问题，无地可买、无房可卖。当所有人都这么想，地价就炒成了天价。每当一块土地"招拍挂"时，房地产商们就会争相举牌，都要把这块地抢下来。下面我们来看一个真实的案例。之前到过四川成都的人都知道，那里的人过着悠闲舒适的生活，可以喝着茶水摆着龙门阵，那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为"最适宜人居的地方"之一。成都人生活节奏慢，让人感到生活得很惬意。可是2007年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价，几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。在成都市中心，有一座旧的成都百货大楼被拆成平地，共有82亩。这里是黄金地段，把地平完之后，政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地，包括香港的和记黄埔，这是华人首富李嘉诚的地产公司，他们早就盯上了，并且做出土地规划。等到拍地那天，国内外知名地产商都来了，现场热闹非凡，所有人都关注这块地要拍出多少价来，所有人都在争。这块地起价2000万人民币1亩。刚开始是国内地产商们举牌，叫价到4000万时，国内地产商都不再举牌了。这时香港6家房地产商就开始了激烈的争夺，他们都想争到这块地。价格一直往上叫，4000万、5000万、6000万、7000万、8000万。叫到8000万时，全场都静了下来，大家屏住呼吸，环顾左右，看谁敢在这么高的价位上继续叫价，直到最后8800万一锤定音。结果，这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了"同台演出"的华润置地（1109.HK）、和记黄埔（0013.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、太古地产（0019.HK），还有信和置业（0083.HK）。根据市政府规划，成都百货地块重建项目总建筑面积约44万平方米，要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场，甚至将成为成都的新地标。除了支付地价72.4亿，最终得主还需要投入40多亿元，而且必须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用。这么简单算算，每平方米的成本得多少？加上利润又是多少呢？最后该卖多少钱一平方米呢？尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱，但无可争议的是，其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢？购房者又会怎么想呢？这给其他地产商一个太好的看涨理由：你看，九龙仓将来会卖多少钱？我该卖多少呢？这给太多购房者一个太大的刺激：现在再不买房的话，等"楼王"建好了，其他房价比着涨的时候买，更惨！就是这样的一个思维逻辑。第7节：第二章房价会出现拐点吗？(2)看到土地供应，楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家，再看看市场本身的主体需求是怎样的。第一部分是资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层，他们不仅有第一套居所，多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅有多处居住需求，还有购置多套房产的投资需求。第二部分是30~40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体，他们努一把力，掏出多年积攒的家底，再找父母亲朋借点，勉强凑齐首付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房，生活也相对安定。第三部分是20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他们要成家，他们更有自己独立的生活和思考，更能适应贷款消费的生活。第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？所以，中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系，看看拍卖成本那么高，就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。但是很多分析评论说了，包括中国人民银行总行研究局也说了，我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错，但这话不是好多年前也在说吗？为什么房价还是这样一路涨上来？中国的问题只要一平均就太特殊了，如果平均值里面有10％的人口误差，就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化，无数境外有钱的人进入中国买房，这些力量计算到平均收入里面去了吗？这些数据可以忽略不计吗？买房人是按照平均收入水平来买房的吗？这里无意说房价就是应该涨，但我们也要客观地看到，这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断，那有谁买对过房吗？你永远都不敢买！但它似乎永远都在涨！话说回来，即使撇开人均计算上的一些方法问题，假设我们承认这么一个高危的现实，如果要找两个方法力图降低这个比例，那就是：一是把房价降下来，二是把收入提上去。这两个中哪种可能性大呢？把房价降下来，说起来轻松，现在来看，土地成本已经成为最重要的一块，建筑成本也有一块，房地产商的利润要有一块，没有足够利润商人不干，所以想让房价降下来其实很难。我们谈到土地价格是怎么抬起来的，现在想降回去，怎么降？便宜的土地该卖给谁？还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地，怎样才公平？其实土地拍卖是相对公平的，价格由市场供求说了算，高就是高，只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起，难道就公平了吗？问题的关键在于，政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金，这是另一个重要的问题。第8节：第二章房价会出现拐点吗？(3)既然房价在哪个环节都不容易压下去，那剩下的办法就是把人们的收入提上来。收入能提上来吗？现在你是否觉得加工资很难？那5年前、10年前呢？那时候加工资就容易吗？今天的收入跟你5年、10年前相比如何呢？继续想下去，那么5年后、10年后的工资呢？2008年《政府工作报告》中提出，到2020年中国GDP目标翻两番，到时你还会是今天的收入水平吗？那时你再回过头看今天的房价，会有什么感受？谈到收入，就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说："表面上看没错，收入是增加了一点，但物价涨得更厉害啊！"对了，这种现象叫什么？这叫通货膨胀。如果10年前你有10万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？很显然，这些方式都赔了，因为10年前的10万元如果能买套一居室，今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了，柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值，而且还"大赚"了呢？一个是股票，一个是房子。但是，有些股票都跌到ST，甚至退市了。所以最保险的，就是买房子。大家都知道，我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么？它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到8％，我们就说通货膨胀率已经到了8％；当物价指数涨到10％，我们就说通货膨胀率是10％。在通货膨胀率不断上升的情况之下，买房合适吗？就是还完银行贷款的利息，不还是赚吗？房贷的利息如果是7％，物价指数也是7％，那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗？其结果就是你没有还利息，因为利息率抵消了通货膨胀率。因此，买房确实可以抵抗通货膨胀。房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品，明白这一点，对大家深入了解需求会有帮助，而不是总陷在抱怨当中，陷在看不懂当中，一次又一次地期待价格下跌，等真跌了你又不敢买，结果是一次又一次看着房价一涨再涨。至于像1993年的海南和广西北海那样，房价涨得太高了，大家拿着银行的钱炒、拿着国企的钱炒，最后炒过头了，那不叫地产"大爆发"，而是"大爆破"。那种情况我们要另当别论。分析完供求，再回头来看，上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？水电煤油矿基本进不去，难道是暴涨暴跌的股市？难道是1000美元1盎司的黄金？难道是1.5以上水平的欧元？它们要进去吗？不是地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此，它们也怕等有天拿出来的时候发现，买啥啥都涨了，不划算。二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题，但它们相对而言多一个股市渠道，它们胆子大些，经验多些，但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。三是股市资金。2008年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，"容易钱"、热钱的力量少了一大块，被套在里面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。四是居民储蓄。截至2007年末，我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币，大家觉得还有撬动的空间吗？供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次撬动地产的着火点，很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富，他们买房子还会像买萝卜白菜一样。当然，你也有可能是其中一个，但更多的可能，是你"集资"给了别人。第9节：第三章面对"天价房"怎么办？(1)第三章面对"天价房"怎么办？房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵，今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内，都会觉得房子贵，收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌30％，你还是买不起；就算买得起，这时你也不敢买了。面对"天价房"，我们该怎么办？看到境外资金在成都疯狂拿地，当时我就在想，为什么香港地产商们拼命争这块地？为什么他们以8800万元1亩的天价把这块地抢到手？难道他们不觉得这块地价高吗？难道他们脑子出什么问题了吗？他们在香港生存，那里是百年来按照市场规则运作的市场经济，而且他们也经历了1997年亚洲金融风暴。大家知道，那年香港房产价格从非常高的点位暴跌，原本一套100平方米的房子1997年时可以卖到1200万港币，但亚洲金融风暴来临时，骤跌到400万港币。这些香港地产商经历过香港的风风雨雨，走到今天，他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下，难道他们没经历过金融风暴吗？难道他们没看过房价向下跌吗？难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗？他们到底在做什么？其实他们很清楚，毕竟他们是在市场机制下成长起来的。这又让我回忆起自己出国时的感受。我1991年公派德国读书，几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花400马克，吃饭只要200马克，剩下的钱还可以去旅游。2006年，也就是回国10年后，我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱？150英镑，合人民币2000元。在法国，住饭店一天也要150欧元，也合人民币2000元。大家知道，伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房，但那里每一间挂牌出售的房子，我一看都是天价。房价太贵了，这是我在国外最深刻的感受。回到北京一下飞机，大家猜一猜，我第一个冲动是干什么？就是告诉自己有钱一定要买房子。为什么？因为伦敦30年的房价都从来没有降过，这么旧的房子还卖这么贵。香港1997年房价固然跌了这么多，但到2007年，房价又全都涨回来了。如果这只是我个人的想法，我想问大家，一个国外的大老板，比如一个瑞士的银行家，一个美国的银行家，像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家，他们来到中国，他们认为中国的地价贵吗？中国的房价贵吗？如果他们认为合适的话，他们是否把钱投到这里来呢？所以，我以普通百姓的眼光，到国外走了一圈回来才觉得，如果我有钱，一定要买房子。我这样想，那些国外的人怎么想？他们怎么看？他们觉得今天北京的房价贵吗？今天上海的房价贵吗？今天深圳和广州的房价贵吗？10年以后，这些城市的房价还会是今天这个价格吗？我一直这样说，北京不仅是北京人的北京，也不仅是中国人的首都，北京是全世界人民的北京；上海不仅是上海人的上海，上海也不仅是中国人的上海，上海是全世界人民的上海，只要谁出价高，那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港，再比一比上海，你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差？如果有落差的话，香港这么旧的房子还可以卖这个价，那上海新建的房子，这么好的房子该不该值这个价呢？如果外国人看明白这个问题，如果外资看明白这个问题，如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题，如果中国的有钱人都看明白这个问题的话，我想问一句，他们会干什么？他们要不要投资中国的房地产呢？他们要不要把钱押在房产上呢？面对这样的环境、这样的情况，面对今天在老百姓眼中天价的楼市，政府该怎么办？投资商该怎么办？老百姓又该怎么办呢？政府怎么办？现在老百姓骂地产商黑心，地产商说我没办法，谁叫地价那么高？那么地价能降下去吗？地价应该降下去吗？政府愿意让地价降下去吗？我们应该看到，自从"8·31"招拍挂大限之后，中国土地价格的"福利"时代就像职工福利分房时代一样，一去不复返了。一个便宜的地块究竟该给谁，民营？国资？外资？谁也没法解决。第10节：第三章面对"天价房"怎么办？(2)2008年3月，一位高级领导受贿1600万元被判死缓，其中超过1500万元是收受地产商的贿赂，而国土资源部同一时间公布的"百日行动"成果，有2700多人因地获刑。因此，土地操作透明、公平、公开，这是大势所趋。今天在土地供给这个问题上，是房地产开发商与地方政府之间的一个相互博弈过程。地方政府拍高地价，它就可以多拿钱。地方政府拿到钱之后，还要跟中央政府去分这笔钱，地方政府和中央政府之间也在博弈。卖地的这笔钱是中央政府和地方政府在分。所以，当中央政府实施宏观调控，希望我国的房价不要涨的时候，可地方政府却不希望房价跌，因为拍地的钱可以解决它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的钱去办，比如，地方城市要修路，要建设公共设施，还有基础教育、补助大学等等，都得由地方财政出钱，卖地变成了地方政府第二财政收入的来源。这笔钱的多少对地方政府很重要，所以房地产开发商希望地价能够低一点买到，可地方政府希望卖高价，而且各个地产商之间又在相互竞争，导致一块地价越拍越高，才会喊出天价。但是地价的高低并不是地方政府的意志能决定的，各个房地产商都在争，争来争去就把一块地价给抬上去了。那我们说，在房地产开发商之间，有内地的房地产开发商，有香港的地产老板，还有国外的地产老板，他们都来竞争这块地，看谁最终出价高。房地产商之间也在进行一场博弈，现在是境内房地产商跟境外房地产商在博弈，看究竟谁有钱能把一块地拍走。所以，有房地产商跟地方政府的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有境内地产商和境外地产商的博弈，那么这一块地价当然越拍越高。这就是我国地价居高不下的一个非常重要的原因。土地稀缺，拍一块就少一块，这谁都明白。今天拍到手，明天就会涨，大家都这么想，所以地价越拍越高。地价高了，房价能不高吗？房价高了，买房的钱能付得不高吗？这是一个正常的原因。问题的关键不是阻止政府拍卖这么高的地价，而是应该探讨政府拿这些高地价的收入干什么。土地归国家所有，就是全民所有，那政府就没有理由代表全民贱卖这些土地。土地既然已经进入市场经济的生产要素中开始流转，就应该由市场供求关系来决定它的价格，这也是正常的。这些收入流进了政府腰包，政府又应该怎么花才能代表全民利益呢？总不能按人头分配吧？因此是否有办法来考虑取之于民，用之于民呢？政府是否可以考虑这样做：买不起房的人很多，政府把高价卖土地得来的钱建一个基金，去补贴住房的弱势群体。这笔资金可以用于建设经济适用房，可以用于廉租房补贴，也可用于道路建设。因为城市中心的土地资源太有限，太贵了，这些土地也应该发挥它应有的商业价值，贵一点是应该的。那么土地不够，只有通过修地铁、修轻轨，向城边、城外，甚至卫星城要地。每个人的能力不同，收入也不同，意味着每个人的时间价值不同。收入高的人住在离城市中心近的地方，节约交通时间，他为此而支付高额房价，这是符合资源合理配置原理的。今天的中国，给了每个人公平的竞争机会，是一件幸事。饲料大王刘永好当初也卖过鹌鹑蛋，很多网络富豪也出身贫寒，每个人靠公平竞争和努力去改善自己的生活，这是理所当然的。第11节：第三章面对"天价房"怎么办？(3)政府的责任就是实现社会公平，给每一个人均等的机会。不能说你今天是穷人，你就永远是穷人；你今天没房住，你工作能力差、收入差，就永远没房住。政府就是要解决公平问题，要加强转移支付。土地收入、税收都是这样，从相对有钱的人那里收来钱，转移支付给那些穷人，那些更需要帮助的人，可以通过办教育、修路、建经济适用房来实现。当然，我们希望专款专用，也是师出有名，否则大家都问这笔财政收入干什么去了？关键是让经济适用房有制度和资金的双重保障，同时也适度抑制地方政府的卖地冲动，不要觉得这块土地拍卖，财政收入一上来，就可以干这个干那个了，可以去修巨型广场，建豪华办公楼。即使我们无法要求地方政府把地价压下来，也没有必要把这个价格千方百计炒上去。老百姓眼看着房价涨，财政收入跟自己没关系，生活负担还一个不能少，能不抱怨吗？中央政府确实想控制房价，但只是一相情愿。地方政府不愿意，这里涉及地方利益问题。有一年中央政府宏观调控，下了好几道"金牌"都不见效，结果有一阵突然效果明显了，一打听，三个地方负责人一撤职，马上见效。这也是中国今天面临的重要问题之一。政府，说到底就是要维护社会公平，当好裁判，做好转移支付的工作，这是政府的天职。比如说政府提高第二套房的首付，还上浮利息，这就很有成效。既然你已经有一套房住了，再买就属于投资，提高购置门槛是对的。因为这个领域已经过热，政府宏观调控不鼓励热上加热，否则泡沫推高了，一旦破裂，大家都会成为受害者。如果出现像美国那样的次贷风暴，我们将怎么办？大家都知道，2007年美国发生次贷风暴，就是买房人还不上银行的钱，连锁反应之下便出事了。美国房价已经跌去30％，全世界金融业跟着大受牵连。中国还没有出现这样的情况，但我们要防微杜渐。所以政府应该提高第二套房的首付，这是宏观上的考虑，不能只以地产商利益和购买者的利益来衡量。出现这种情况，政府不管不行，不管地产商有多少个不愿意，这是事关全局的利益。如果泡沫膨胀起来，破灭了，即使老百姓埋单，最后还是要政府来收摊子，政府要挨骂的。美国政府今天在收摊子，动辄上千亿美元注入市场，就是怕出现"雪崩"。由此可见，美国经济再发达，也不能逃脱市场的规律和力量。投资人怎么办？每当夜晚走在大街上，看到高楼林立，看到五彩缤纷的夜景，我会想，没有这些房地产商们，我们不会有今天这样繁华的城市，不会有这样的投资环境。在这些绚丽的城市中，地产商贡献了他们的辛勤与智慧。房地产这个领域，是中国经济在二三十年经济增长中的一次历史性机遇，被我们这代人赶上了。我们这一代人可能建完了过去几千年无法完成的房屋总量。日新月异的城市建设，给中国带来翻天覆地的变化，也带来中国改革开放取得了巨大成就的直观印象。你去欧洲、美国看看，还有像我们中国这样快速度建房子的吗？没有了。这些所谓发达的国家或者城市已经归于平静，几十年来基本还是那个样子。而中国正在热火朝天，百端待举。这是一次历史性的机遇，一定要有人去抓，抓住是对的。但是，我们也不可以超载，更不可以透支未来，不能没有防寒冬的意识。第12节：第三章面对"天价房"怎么办？(4)大家知道，天津有一个做房地产的顺驰公司，那是孙宏斌1994年成立的一个小公司。1998~2002年，他在天津发展了三十多个项目，成绩也就一般。但在2002年国家出台了"招拍挂"政策之后，他从天津走向全国，到处买地。他所到之处，不管多高的地价，他都高价拍下。当时他手里自有资金只有10个亿，竟然拍下价值60亿人民币的土地。在2002~2003年这一年之内，他手里的土地就储备到1200万平方米，仅长江三角洲一带就有4000平方米。顺驰公司从一个地方的小公司摇身变成全国性大公司，储备土地的规模大出太多太多，引起了外界的质疑。顺驰凭什么只用这么少的钱，却买了60亿元的土地？他的钱从哪儿来的？他到底有什么目的？为什么把地价炒那么高呢？后来，我国政府的宏观调控开始实施，法定存款准备金率陆续上调，银行对地产领域就越来越谨慎，甚至有的地方都不给贷款了。这时，顺驰公司的资金链马上出了问题，他欠银行太多的钱，当银行要强制收回贷款的时候，他没有办法。大约支撑到2006年，资金链条终于断掉，再借新债已经还不上旧账了。所以，孙宏斌只好和香港的一家公司签约，卖出自己的股权。现在对方公司占顺驰股份的94.7％，他自己只剩5.3％。2006年正是中国楼市大起、房地产大起的时候，这家公司竟倒在了大起之前的这一瞬间。为什么？只因为他买地太多了，找银行贷款的规模太大了。当政府宏观调控措施出台时，他扛不住了，只能倒下。然而，顺驰的教训并没有给地产商们足够的警示，短短两三年过去，到2008年，同样是在宏观调控的背景下，房价的暴涨刺激了更多地产商疯狂扩张。据2008年4月《华夏时报》报道显示，某家大地产商在2007年频频成为地王，储地暴增8倍，达到4580万平方米；而截至2008年1月，这家地产商未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，这还不包括向机构投资者融到的10亿美元资金。在2007年9月，这家公司资产负债率竟然高达95％以上。而在宏观调控背景下最容易发生什么事呢？就是"屋漏偏逢连夜雨"，该公司原定于3月28日在港交所挂牌上市，结果临时被叫停。中国证监会明确表态，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO（首次公开发行股票），将不予核准，这让40余家等候IPO上市的房地产企业感到了透心凉。全国6万多家房地产企业，有多少正在贷款艰难、上市无望、销售受阻的风雨飘摇之中？这些案例给中国的地产商们深刻警示：你一定要先掂掂，自己几斤几两，能扛多少斤，不要轻视国家宏观经济调控的力度和决心。如果你手上太多的钱是从银行贷来的话，你一定要想，当房地产业进入严冬，别说冬天，就是一场寒潮来临的时候，你不怕被冻死饿死吗？一股寒潮来了你扛得住吗？一旦扛不住，你只能倒下。大家看好地产行业没错，但你不能过量透支，更不能疯狂扩张。你要控制好自己的贷款规模，加大自有资金比例，便能够度过一个寒冬，你还有迎来春天的机会。现在不是比谁财大气粗，而是看谁活得最久，看谁能活到最后，看谁在每一轮经济大起和大落中都安然无恙，最终长成一个大公司，有自己的品牌，有信誉，有资金实力。第13节：第三章面对"天价房"怎么办？(5)老百姓怎么办？说到这里，大家好像反而看不懂了。从前面一章似乎刚看明白，原来房子将来很可能还要涨，结果一看这章，政府廉价房要出台了，再一看房地产商们艰难成这个样子，这房价不崩了才怪！是的，这时候很多人看见大章小报都在报道地产商就要大量破产了，楼市拐点快出现了，地产泡沫要破灭了。果真是这样吗？同样是2004年的宏观调控，同样是顺驰公司的失败，却并没有阻挡住随之而来的房价暴涨。地产商扩张过度，必然要遭市场的惩罚，但这与房价暴跌似乎没有绝对的正相关关系。不过，有人也许会倒下，但也许这正给了有准备的人以机会。这里讲个真实的故事，也让大家对买房的未来有一个真实的预期。2008年在清华大学新开的MBA班上，有一位韩国学生。1997年亚洲金融风暴来临的时候，亚洲"四小龙"和"四小虎"都倒下了，韩国也倒下了。我问这个学生："1997年你们国家遭受金融风暴的时候，你最深刻的感受是什么？"他说："让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。"我接着问他："为什么？"他说："因为当时的贷款利率是3％，等韩国通货膨胀起来的时候，利率已经到了13％，贷款买房的人根本就还不上了，还有很多人失业，更还不上贷款了。身边很多的人把房产交给了银行，只是因为还不上银行贷款了。我的房子为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄1000美元回来，我才够还银行贷款，否则我的房子也早交给银行了。"我又问："你买的房子现在如何，房价跌了吗？"他说："没有。"10年以后，这位韩国学生的房子没有跌价，这10年，韩国的地产也几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。这是一个非常典型的例子，说房价都在涨，但你自己却很可能"赔"，因为你可能因为失业没有足够收入还本，也可能因利率高涨无法付息。这是两件事。房价要涨，你要买房，你一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款，贷多少合适？我能不能还上？当经济遇到挫折的时候，很多人可能失业，当利率迅速上升时，我还有还款的能力吗？我买了房后，能不能扛过哪怕一两年的寒潮期呢？1997年我在香港时，看到报纸上登了这样的话："中产阶级真悲惨，买房置地变成负资产。"什么意思呢？比如这房子总价1200万，我交了首付500万，找银行借了700万。等这房价跌到400万的时候，我从银行借了700万，银行把它收走拍卖的时候才值400万，我还欠银行300万。这300万就是负资产。香港20万人面临这样的痛苦，这20万人主要是中产阶级。在这里我要告诫大家，在看到机会的同时，永远要会思考如果危机来了怎么办，不要一窝蜂，不要我说看涨你就跟着买。尽管如此，还是有太多人希望听听我的建议，于是我在2005年6月《中国财富》杂志上写了一篇专栏文章《说房》，当时提出的那些观点，至今也没有大的改变，仍然可以摘录在这里跟读者朋友一起探讨。假如我是你，我会这样做：第一，假如我是一个靠工资吃饭的普通打工者，我会首选租房。其一是目前租金上涨幅度低于房价上涨幅度，甚至由于投资房产的人较多、央产房进入市场等原因，市场可供出租房越来越多，租金有下降趋势；其二是本着量入为出的原则，防范因为工作不稳定、收入不稳定、工作地点变迁、子女入学变迁等问题带来的固定供房负担。第14节：第三章面对"天价房"怎么办？(6)第二，假如我已经积攒够了买房的首付款，有能力还月供了，我会买一套中等房价、交通比较方便的住房。不过在比较贷款方案时我会选择还款期限较长的方案，原因是尽管时间较长的方案利息负担很重，但我更希望尽量减轻每月的负担，以应对未来10~20年左右时间经济收入的不确定性。其次，随着中国经济加速增长，通货膨胀也会呈现上升趋势。经济学原理告诉我们，在通货膨胀的环境中，欠债方才是受益方。所以，想要欠银行的钱本身并不是一件容易的事，全世界的银行都怕通货膨胀，因为你还它的钱越来越不值钱，而你的房子越来越值钱。所以，只要每月有能力还贷，就赶紧买。第三，假如我手上有一笔积蓄，够买一套房，我会一次性买下一套比较容易出租的住房。我不太在乎房价涨跌，原因在于眼下国内并没有特别适合的其他投资渠道。说白了，我把这笔积蓄用来买房，既可以抵御通货膨胀，还可以防范自己在其他投资项目上比房产亏得更多。第四，假如我是一个房地产开发商，我已经身在其中并且有现房在手，我并不一定急于出售。一方面是如果集体降价回笼资金，其实谁也跑不了；另一方面市场总会有起有落，有落就有起，重要的是调整好自己的"仓位"，以保持足够的实力"熬"过这次房价调整可能的时间周期和价格周期。由于中国经济处于一个整体强劲的增长环境中，外来资金与看好中国的本土资金的巨大不确定性，尚很难断定这次调整和整顿周期的长短，因此持房在手的地产商不得不走一步看一步。至于房价涨跌，我个人的看法是，以静态的眼光来看，中国的房价与人均收入比例确实很不合理；但以动态的眼光来看，人们的收入还处在一个整体的上升趋势当中。但市场的发展常常事与愿违，我们必须以客观的心态来对待市场房价的涨跌。这是4年前的一篇文章，那时房价也叫得很高了，大家很希望跌，有段时间好几个大地产商都说快挺不住了。我也希望跌一点，大家心里都好受一点，我能买得起的希望也多一点，但我很清楚这样的情形往往"事与愿违"。今天的情形与4年前何其相似！还是很多人感觉大跌在即，还是那么人心惶惶，但还是很可能机会与你擦肩而过。坦率地说，今天的中国经济，尤其是地产和股市，乃至牵连出的其他经济现象，之所以让很多人看不懂，其中一个关键就是盘子大了，账不好算也就扯不清了。民间那一块，境外那一块，你肯定算不清，也不在政府宏观调控范围之内，所以既不容易看懂，更不容易控制得住。门外还卧着好多"老虎"没来得及搭上这班车呢。如果短期有点看不清楚，有点不确定，我们拉长一点就会发现：全国人民，甚至全世界人民在内，都有这种感觉，就是永远觉得房子贵，收入的价格永远追不上房价。房价一路飙升，而且越涨越高。5年前你觉得中国房价贵吗，那时你买得起吗？10年前你觉得房价贵吗，那时你买得起吗？好了，现在我要问了，如果你现在没买房，5年之后你觉得今天中国的房价贵吗？10年之后你觉得今天中国的房价贵吗？你会不会倒着向后想10年，往前再想10年，想了之后你会不会明白一点呢？如果看到中国经济大爆发、中国人太多、中国可供建楼的地皮太少、中国通货膨胀的潜在威胁很大、中国没有更多适合你投资保值的渠道，这几个要素基本上已经构成你判断房价的一个轮廓。现在我们看到当年的"天价房"如今价钱已掉到地板上了，5年后再看今天的房价，是否会像今天看5年前的房价一样呢？第15节：第四章股市为什么暴涨？(1)第四章股市为什么暴涨？2006~2007年，上证指数从1000点涨到6000多点，股市上涨了5倍。这两年中国经济一直向好，但好到企业效益翻了5倍了吗？没有。如果企业效益没有好到企业股票这么值钱的程度，那么究竟是什么原因、什么力量导致了中国股市的这轮暴涨？回顾中国的股市，从2001年6月23日国有股减持开始之后，就步入整整5年的漫漫熊途。2001~2005年，上证指数从2247点一路跌到了最低998点。当时，大家都认为1300点就是股底了，这也是所有人的心理价位。没想到股指竟击穿1000点，7000万股民手里一半多的钱跌没了影，大多数人都被高位套牢。当所有人对股市一片茫然，大家都在叫苦连天的时候，中国股市竟然绝处逢生了。2006~2007这两年，上证指数一口气从2005年6月6日最低998.23点涨到2007年10月16日最高6124.04点，净增了5倍多。那我们就要问了：股市为什么经历了长达5年的暴跌？难道那5年中国经济没增长吗？中国经济明明很好，GDP都是以8％~10％这样的速度在递增，全世界都眼红。难道那5年中国企业效益不好吗？明明那5年企业效益都很好，可为什么股市一直都在跌呢？如果说这两年中国宏观经济好了，难道好到GDP也涨出5倍吗？中国企业的效益也涨了5倍吗？没有。中国经济这两年显然没有增长5倍，中国企业效益这两年也没有增长5倍，那股市为什么能两年涨出5倍？为什么股指从1000点涨到了6000点？它的爆发点在哪里？这股力量又来自何方？只有找出背后的原因，我们才知道将会发生什么。第一，股权分置改革的完成，是股市暴涨最重要的原因。让我们对中国股市这段历史做一个短暂的回顾。2001年6月23日这天，中国证监会推出的国有股减持计划实施。大家知道，国有企业在上市的时候，全部股本中的国有股和法人股占51％，是不允许上市买卖的，其余49％的股票才可以买卖。就是说，有51％的股票不可流通，剩下49％才可以流通，对所有大中型国有企业上市公司都是这样规定的。这样做，目的是不让国有企业的所有权性质发生变化，国家要占到绝对控股地位。所以，2001年之前的中国股市涨时多、跌时少，就是因为股票供给少，对股票的需求多，有一半以上的股票是不能流通的。到了2001年6月23日，我国推出国有股的减持计划。那么，国有股为什么要减持呢？原因是中国政府考虑到，让国有企业改革向前推进，我国必须建立一套社会保障体系，来解决下岗工人问题。建立社会保障体系的初衷，是国有企业要改革了，一些效益不好的企业一定要关门。可企业关门后，他们的职工怎么办呢？这些下岗工人没有房产，常年拿低工资，劳保也很少，他们的孩子都在接受教育，基本上没有什么积蓄。企业一旦关了门，这些工人回到家里，他们的生活怎么办呢？基于这种考虑，需要建立一个社会保障体系。首先建立一个社会保障账户，为3亿城里人存上2万亿人民币，作为一个大的资金蓄水池放在这里。如果工人失业下岗，可以先从这里取钱。这个计划很好，但钱从哪里来呢？想来想去，就想到了上市公司的国有股。从国有股减持中拿出2万亿，首先先减1万亿，把这1万亿元人民币放到蓄水池中来。第16节：第四章股市为什么暴涨？(2)于是，在2001年6月23日的这一天，我国开始实施国有股减持计划。当时的减持是按股票的市场价格来减持。什么叫股票的市场价？比如，首钢股份当天收盘价是5元，兖州煤业收盘价是10元，青岛啤酒是15元。好了，就以2001年6月23日当天的收盘价为基准来减持国有股。令政府没想到的是，当这道减持令发出之后，股价就开始大跌，跌得所有人都心慌。如此跌势，国有股减持执行不下去了。于是证监会在2002年6月23日这一天做出一个新的决定，国有股暂停减持。尽管如此，股市还是继续下跌，因为国有股最终要减持、迟早要减持，这把达摩克利斯之剑一直高悬在股市头上，谁知哪天掉下来？所以，中国股市从2001年起，连走5年漫漫熊途。到了2005年，中央政府和中国证监会出台了股权分置改革计划。由于股权分置改革的推出，为股市腾出足够的上涨空间，提供了暴涨的前提条件，因为上市公司的效益是按常规发展的，不足以支撑暴涨的股价，所以没有足够的暴利上升空间，不足以吸引新的资本加入进去"拯救"这5年熊市中的层层套牢盘。如果这里有大机会，是不是资金就会猛扑进去呢？不是。为什么？因为资金扑进去了，出不来怎么办？在中国，如果不思考这个问题，看不到这点，就没法看懂中国的股市。你可以说中国股市不成熟，你也可以说这是中国股市的特色，你甚至可以说股市阴险、残酷，但资本市场从来都是这么残酷的，看不到这一点不行，不承认这一点也不行。资本怎么出，什么时候出？这是个问题。资本是有思维的，大资本有大资本的思维，小资本有小资本的思维。小资本今天1000万冲进去，明天再1000万冲出来。但如果1个亿，甚至10个亿呢？100个亿，甚至上千亿呢？大资本必须要思考这个问题。不管它是不是阴险，其实在全世界情况都一样。你如果是大资本，你也必须思考这个问题。在资本市场上除了收益性风险，还有一个更大的风险是流通性风险。比如说你10元钱买的股票涨到100元了，你挣了90元。如果说你投入10万元钱，基本上还可以这么算账。如果有1个亿或10个亿，就可能不行了，为什么呢？因为你1个亿、10个亿的股票卖出去时没人接得了，也许要跌到80元、60元，甚至更低的价位才有人买走，100元、90元你卖不掉，这就叫流通性风险，就是看着账面利润你也实现不了，就是它不可流通。理解这点经济学常识，对你理解过去十几年、未来几十年资本市场的风风雨雨，都有重要的参考价值。那么，股价涨上去了，怎么样才能兑现利润呢？一是企业效益太好了，100元的股票市盈率才30倍，很合理，还有空间，大家都愿意买。二是市场热情一片高涨，充满种种预期，对未来心里特别有底，敢买；虽然价位可能很高了，但相信后面还能涨，也敢买。所谓投资，基本指的是前种情形，所谓投机，可能指的就是后者了。什么样的情况可以让大资金踏踏实实地大规模进场，不怕将来出不去呢？奥运会！对中国人来说，百年等一回的奥运会举国欢庆，政治、经济不会有问题，老百姓的心里都特别踏实。这确实是一个美好的心理预期，不管怎么说，只要做投资的人，没有人不做一个心理预期，无非是预期准不准罢了。第17节：第四章股市为什么暴涨？(3)有了这一头和这一尾，感觉心里特别安全，特别踏实，资金也可以开始行动了。这次股改的确吸引人，一方面给流通股送赠股补偿，一方面对全流通又做了一点限制，就是在股权分置改革完成后，国有上市公司的国有部分股票暂时还不允许卖出，一年以后才可以慢慢地卖。也就是说，大中型国有企业这些原本不可流通的股票，在限售期内不允许卖。只能等解禁时间到了，才可以分期分批，一点一点向外卖。这一改，把原来沉默多年不可流通的法人股的积极性也调动起来了，可流通、可变现，当年一两元买的，全流通是市场价了，赚大发了。国有股当然高兴，流通股东也愿意。当然也有看不明白的，看不了那么远的，趁着股市有点起色，赶紧跑吧！前面5年跌怕了，每次没跑都后悔，后悔好多次了，这次机会来了，不能不跑了。看明白的，那些长期关注股市的大资本知道机会来了，将来退出的路子也不发愁，它们开始进场了。那时仍然在宏观调控的大背景下，资金不是那么好集中的，尤其是不太好利用银行资金。一开始行情还不是那么火暴，股改也不是一夜完成。于是资金一点点进场。当年那些游击队、敢死队、过江龙、私募资金之类，都逐步回来，开始进场了。这时很多老股民往外跑，他们跌怕了，早就发誓，只要有机会出来，就再也不炒股了。这是股市爆发的第一股重要力量，就是先知先觉的券商资本、老基金、民间资本，还有保险资金等等，开始行动了。与股改前后发生的是，2005年7月中国启动了汇率改革，扩大汇率浮动范围，人民币兑美元8.27的比价调整到8.11水平，11年没动的汇率这时开始浮动了，在这重大的历史时刻，人民币拉开了升值的序幕。第二，境外资本进入，是股市暴涨的重要原因。第二股重要力量接踵而来，就是境外资本。境外资金经历过美元升值、日元升值，它们太清楚一国货币升值意味着什么了。它们千方百计进入中国。外资可以把一部分钱投到房产上，坐等将来人民币升值，因为人民币的资产也会跟着升。还有一部分钱可以进入中国股市，在一千多点的水平上很安全，由于这些上市公司持有大量人民币资产，可以通过持有股票间接持有人民币资产。迄今据有关统计数据，明面上的49家QFII（境外机构投资者）在国内持有的证券资产市值近2000亿元人民币，而实际上据不完全统计，有上千亿美元的资金从各种不同渠道流入了中国股市。而更重要的是境外资金的投资理念，中国人并没有经历过人民币升值，升值对他们意味着什么，不很清楚。然而这批资金在财富效应上、投资理念上带来了不可估量的示范力量。第三，基金规模壮大，也是股市暴涨的重要原因。这时，中国股市开始热了，基金慢慢开始好卖了。前几年不要说发基金，就是新股发行都停了好长时间。现在基金的力量又开始壮大了，仅在2006年，新基金发行规模就有89只，将近4000亿元，其中过百亿规模的基金就有7只。这是第三股重要力量，而且规模越来越大。到2007年，基金发行了73只，资金募集规模超过4200亿元。力量积蓄够了，但老股民似乎也跑出去不少。到2006年下半年，中国股市波澜壮阔的行情开始了。第18节：第四章股市为什么暴涨？(4)第四，民间储蓄进入股市，更是股市暴涨的原因。这时，最后一股市场的力量几乎被彻底撬动起来了。一步一步，广大普通百姓入市了，几乎"全民皆股"的盛况出现了。当大家都看到股市有了赚钱的效应，一夜之间，中国人平时深藏内心的那种致富的梦想终于被股市拉了起来，都赶快入市。原来只有7000万人炒股，而到2007年底，在证券公司开户的就有1亿人。中国有13亿人，1亿人在股市里开户了，就是说，四个家庭中就有一户在炒股。这一下子掀起了全民炒股的群众运动，一个字-"买"！两个字-"快买"！三个字-"赶快买"！没钱的人借钱也要去买。2007年春节，我去澳大利亚度假，2月27日返回香港。刚下飞机，在等行李时，有人打开手机一看，大喊一声："中国股市暴跌了！"这一喊不要紧，所有等行李的中国旅客都打开手机，惊呼："不好了，中国股市暴跌，大部分股票跌停。"几乎所有人都站在那里哀叹："怎么办？我们全都满仓！"原来满飞机的中国人都是拿炒股赚来的钱到国外旅游去的。我在一旁不禁感叹道："中国全民炒股的时代真的来临了。"所以，2006~2007年，上海证券交易所和深圳证券交易所开户的人越来越多，你想这1亿人去炒股，规模有多大？证券营业部里人满为患，银行也排长队，证券公司开户的队伍更是越排越长。那时公司的白领阶层上班时间就敢公开炒股，老总也躲在自己办公室里偷着炒。老总出来一探头，发现手下人都在那儿盯盘，看老板出来，所有人"啪"就收起来了。据说股市火的时候，"下午3点之前别来跟我们谈生意，等3点收盘后再说"。一天，我坐在飞机上，听后面座位上的一男一女聊得特别热烈，他们一直在说炒股票怎么赚钱，买哪只股票赚钱。等下了飞机，两个人各奔东西，这才发现原来谁也不认识谁。各种版本的财富故事也四处流传。据说，一位女士拿出2万元钱在3年前买了股票，3年之后她的2万元变成2000万元，她用炒股赚来的钱买了4套别墅。甚至还有说一个人听到消息去买股票，别人告诉他股票代码，他就去买了，一没留神下错了单，买错一个号，不是人家告诉他要买的那只股票。回来后他很懊丧，就跟人说："太倒霉了，我写错了一个号，买了另外一只股票。"没想到这只股票竟连拉三个涨停板。买错一只股票都能连升三个涨停板，三天赚了33％。那时的牛市，就牛成这个样子。那才真叫一个看不懂。就沪市而言，大盘从1000点左右涨到1500点的水平，已经涨了50％，之后从1500点几乎一口气冲上了4000多点，几乎只涨不跌。最不可思议的是，2006年7月5日~2007年5月15日，中国人民银行总行上调了7次存款准备金率。众所周知，这是央行三大货币政策中最严厉的手段，上调一次都是非常严厉的紧缩行为，每调一次冻结市场供应资金大致在1500亿~2000亿元之间的水平。结果却是每调一次股市就涨一次，调一次涨一次。股市涨得实在让人看不懂了。所谓看不懂，仔细想想，无非是用老眼光看新股市。老眼光是什么呢？以前股市大涨，很多是违规动用银行资金，所以宏观一调控，不要说十次八次存款准备金率上调，就是一两次也够呛，甚至一两次升息都要跌好久。而这次股市资金显然不在宏观调控的掌握范围，这在中国资本市场的历史上从来没有发生过。第19节：第四章股市为什么暴涨？(5)货币政策怎么调都没办法抑制股市的投资和投机狂潮，如果一直涨下去，像日本那样，股市泡沫破灭了怎么办？市场实在不听话。豁出去了，政府只能动用财政政策，提高证券交易印花税！咣当！在2007年5月30日夜里，政府宣布提高印花税率，股市终于低下了高昂的头，开始一轮暴跌。政府没料到市场会涨成这个样子，市场也没想到政府"下手"会这么重。本来政府动用货币政策，大家炒股不用你的钱就是了。结果印花税提高了300％，这招实在厉害，不跌不行了。再不跌，指不定还有什么铁腕政策出台。可是，股市光跌也不行啊，这么跌谁出得去啊？散户、机构，民营、国有，境内、境外的，这不是小麻烦，所有人都不愿意，抱怨声音太大了。如果这个社会一件事出现让所有人都不能接受，那政府的压力就大了，尽管明明是抑制市场过度投机的措施，但也没人接受。后来的发展在历史上也许永远是一个谜，就是之后政策层面没有太大动作，莫名其妙，股市又起来了，不仅起来了，而且比前一波行情更不可思议，更疯狂。如果要做一个公开分析和相对合理的判断，当时我观察到一个重要的转折过程。就是第一拨从股市感到危险撤退的资金开始转战楼市，没出来的资金在"5·30"都套里面了。很多"老到"的资金出来不少，赚得也不少。他们想，既然股市被这么严厉打压，这么危险，就去楼市吧！既然人民币要升值，人民币资产也一定会升值，而且升值更快。在人民币资产中，没有比房产更典型、更具有投资价值的了。虽然老百姓觉得太贵了，但对大资本来说，对赚钱容易的人来说，对有能力从广大老百姓手上"集资"的人来说，他们的看法就不一样了。资金进入楼市，这个问题让政府更加紧张。股市还是吃饱饭的人冒险的地方，但楼市关系民生，这个问题比股市严重得多。当时政府千方百计限制资金大规模进入楼市，出台了一系列政策。这时我们看到，资金进楼市不是全部被堵住，而是从政策导向上不被欢迎，不被鼓励，很可能也要"严打"。怎么办？资本的本性永远是逐利的，想要搭中国经济增长的快车、搭人民币升值的快车，楼市又被"严防死守"，其他投资领域要么不能进，要么不容易出，被堵住出口的资金又挤回了股市。结果行情不仅又起来了，而且是更加疯狂。只有更加疯狂地上涨，才让投资者无数次怀疑自己，坚信自己每次卖出都错了，每次没买都后悔死了，最后更加坚定地买入，而且要更加坚定地持有并看多。一定要坚定地买入，坚定地持有，不能再犯错了。似乎从五六千点到一万点已经不是梦了。就这样，一轮从1000点出发的行情，轰轰烈烈被抬上了6000点，中国股市就在一片看不懂的情绪中，如此猛烈地涨起来了。第20节：第五章股市为什么暴跌？(1)