【房地产企业融资结构及融资建议分析案例10000字（论文）】

1房地产企业融资结构及融资建议研究案例报告一、绪论 1（一）选题背景 1（二）选题意义 1（三）文献综述 21.国内研究现状 22.国外研究现状 23.文献评述 2二、房地产公司融资模式 4（一）经典融资模式 41.企业现存资金 42.预售房屋融资 43.银行贷款 44.股权融资 5（二）现代融资模式 51.房地产信托 52.合作开发 53.利用外资 5三、房地产企业融资分析 7（一）房地产企业融资概况及特征 7（二）房地产企业融资出现的问题 81.虽然出现多元化融资，但对银行依赖程度仍高 82.财务杠杆过大，风险较高 83.现有融资方式不能满足房地产企业 84.房地产融资市场体系需进一步完善 8四、S房地产公司的融资结构分析 9（一）公司概况 9（二）S房地产融资结构 91.传统融资方式 9（1）销售回款 9（2）商业信用贷款 10（3）银行借款 10（4）增发股票 102.新型融资方式 11（1）合作开发与垫资 11（2）房地产信托 11（3）海外融资 11（三）小结 11五，房地产融资建议 13（一）增强房地产企业基础实力 13（二）多元化融资体系 13（三）补充房地产金融体系 13（四）完善现代融资方式，创新融资方式 13结语 15参考文献 16一、绪论（一）选题背景从1990年以来，房地产行业成为了提升经济的支柱产业。国家也出台了一系列的政策对房地产行业进行调控，比如：贷款指标收紧，降准降息，对筹资渠道的监督等，导致房地产企业受到融资压力。房地产企业一直是依靠银行和民间金融机构的贷款为生，国家开始了以“管严土地，看紧信贷”为中心的宏观调控，包括房地产公司的土地和资本。面对狭义的供需贷款，新的财政政策，传统融资渠道过于单一，需要改变房地产公司的战略方向，房地产公司要想发展更大，生存下去，只能学会多元化融资，多种方式相结合。只有建立多元化的房地产企业金融体系，改善现有融资方式之间的弊端，才能保证房地产行业依然稳定。本文先研究了当前房地产行业的融资状况，以S房地产融资结构为例，分析融资方式的优点和缺点。结合中国现行政策和经济环境，根据S房地产企业目前的融资模式，将为中小房产企业提供如何融资的例子，给出中国房地产企业融资方面的建议，形成新的融资体系。（二）选题意义本文通过国内外学者对融资研究的结果，以S房地产公司为例，先列出当前房地产企业开发资金来源和方式及优劣势。其次是通过系统的研究使本文的研究报告更有指导意义，对房地产市场融资概况分析与研究。在当前我国融资政策的背景下，详细了解各种筹资方法的使用，分析各种方法的使用条件和风险，从而得到房地产企业在不同的阶段选择不同的融资方式适应当前的住房市场，通过控制融资风险，优化企业融资结构，确保房地产企业稳定可持续发展，最终确保国民经济稳定。房地产企业的发展随政策影响变化大，在政策收紧的情况下，资金来源也收紧。本文研究目的：第一，了解中国房地产目前的融资状况，使房地产公司能够得到筹资新途径。本文通过对融资方式的汇总，以及不同方法和风险的使用和性质分析，有利于房地产企业学会新的融资方式，进行结合。同时还需要分析当前我国的房地产方面的政策，可以选择符合国家政策的融资方式同时也有利于房地产企业的发展，降低成本。同时，本文还给出如何根据政策进行融资的建议，房地产企业发现适合企业发展的融资之路，有利于保证业务的稳定发展。第二，通过对其他优秀房地产公司的研究和分析，得出如何降低融资成本选择融资模式的解决方法。第三，保持国家经济稳定。中国房地产企业逐步走向寡头时代，中小企业融资渠道单一，其中银行信贷占大部分，大企业融资可选择性较多，但大部分企业依靠银行融资为主。导致银行风险增大，国家宏观调控难度增加，所以需要降低宏观层面的风险。本文分析了各种渠道的风险分布，帮助房地产业构建多渠道融资体系，提高行业抵御风险的能力，同时为宏观调控提供数据支持，稳定了企业和国民经济。（三）文献综述1.国内研究现状我国房地产企业是如何融资的，有很多学者进行了研究，房地产企业当前融资方式有银行贷款、股权融资等融资方式。清华大学房地产研究所教授刘洪宇通过分析房地产行业的经历过程，强调融资渠道不能过于单一化，否则中国房地产将发展缓慢，房地产业走向正轨时，房地产企业需要获取资金可以进行商业信用筹资，可以减小银行贷款和发行股票的压力。2004年，吴文勇研究了中国房地产不同阶段时期的融资方式，他指出，房地产企业融资体系要建立在了解是否适合企业的前提下，既要学习国外的融资经验，也要结合中国房地产企业自身的实际情况，只有两方面相结合才会使企业得到发展。2014年，王宇轩指出，中小型房地产公司对市场反应能力和抗风险能力较弱，在运用创新融资方式时，中小型房地产公司无法掌握主动性，甚至有些融资方式门槛过高无法使用。目前房地产信托和股权合作两种融资方式使用难度较大，不太适合中小型房地产公司。王宇轩认为房地产公司应发现并尝试创新的融资方式，比如保值回购和售后租赁。2.国外研究现状1977年，美国经济学家杰克逊和史蒂文森研究了房地产融资有哪些风险。得出两点：一是银行贷款占有绝大大部分，融资成本高；二是在融资的过程中会稀释公司的股权，让领导人对公司失去控制。1994年，达米安·马奎尔和安德鲁·阿克塞尔比较法国、英国和德国的房地产公司在融资方面的做法，结果为：银行贷款法国房地产公司比较常用的一种方式、利用债券和信用担保进行债务融资：对于股权融资，虽然三国之间有不同的做法，但都是通过房地产机构、基金和保险公司获得资金、外国投资者和养老金领域。1997年，弗雷德里克·米什金和斯坦利·埃尔金斯就金融市场与金融机构之间的关系进行了调查，讲了房地产企业在融资方面都有哪些作为。1996年，张维迎强调，融资方式会影响企业的融资结构，企业需要了解经济环境、行业发展和自身情况后再选择融资方式。国外的房地产市场发展时间长，包括中介行业同样如此，在买卖过程中不会发生扯皮的现象，这样也能够给企业带来一些好的影响，行业还有相对应的准入标准等。除了行业监管以外，还有法律监管，健全相应的法律，把可能出现的风险降到最低，这样能够给企业带来一些连锁反应及品牌效应，可以扩大企业的规模。3.文献评述通过国内外研究得出，魏国房地产行业与国外房地产行业在融资方面有很大的差别，，有不同的融资难题，结合不一样的融资理论。国外研究理论已经过多次的实践，有成熟的理论框架，创新程度高和实践的次数多可以足够验证理论。国内理论研究滞后，大多都只是理论方面，没有具体的案例可以分析，对一些实际问题无法给出切实可行的方案。外国学者先对企业的资本结构进行分析，对其进行优化，再给出具体措施。本文根据国内外研究成果，以S房地产公司为例，进行深入研究，企业通过不同的融资方法相互结合，为房地产企业给出适合发展的建议。二、房地产公司融资模式（一）经典融资模式1.企业现存资金企业现存资金是指房地产企业使用现有资本金，或通过其他方式来增大企业现存资金基础，进行建造工程。优势：这种方式筹得的资金属于企业可随意调配资金，随意决定使用途径，对使用范围没有限制；同时，拥有一定的企业现存资金也是国家对房地产公司制定的严格标准。劣势：根据相关政策，企业当前拥有的资金占融资比例的30%。这给房地产企业的要求提高，企业需要有大量的流动资金可以调动，我国房地产企业能够满足这个要求的企业并不多。2.预售房屋融资预售房屋融资，即购买者在预购房屋时提前付的定金，全款金额，首付等，是一种常用的融资方式。优势：1.预售获得的资金可控性高、没有太大的风险，让企业有充足的资金开展下一步的业务，这样既可以扩大规模也减小了企业的压力，这样是购买者变相的帮企业承担了风险。；2.能够缓解住房需求，可以把对房地产市场持观望态度的变为真实消费者。劣势：房地产预售受国家政策影响强烈。例如，2003年《关于加强房地产贷款活动管理的意见》从法律层面来说，只有商品房"结构性封顶"，个人的购房贷款才会相对容易取得。3.银行贷款我国房地产企业有了项目规划，想要进行实际操作动工，再加上后期的广告宣传，这些都需要大量的资金，这个时候房地产企业最先想到的就是银行贷款。银行贷款有三种用途：（1）日常业务需要使用的资金，一个项目的展开不只是原材料，在项目完成期间会发生一系列的日常使用资金，这些主要用于房地产企业处理日常业务，公司的运营，人事部门运作和购买土地；（2）项目建设方面，主要是在建设新的项目时，可能出现资金不足，无法调动其他资金，才选择向银行进行贷款；（3）利用房地产产权进行交换来获得资金，是房地产企业把土地和房屋产权进行质押，这种情况通常发生在房地产企业项目建设期间。优势：具有低成本，操作方便，灵活，可以把企业的债务进行调整，房地产企业可以延长还款的时间，减少压力。劣势：银行贷款受国家政策影响。国家为经济稳定出台了有关银行贷款的政策，将会影响房地产企业获得的资金。银行对房地产公司进行严格的评估，了解项目盈利获得的利润的多少，是否能及时还款等导致贷款额度减少。4.股权融资股权融资是指出让公司部分股权，让其他人来购买，使他们成为新的股东，就是通过增资引入新股东。优势：1.需要有良好的信誉，有很强的获利能力，能够上市，这样房地产公司就能在资本市场上通过别人来卖股票获得资金，只需要在盈利时把利润分配给股东，可以永久用作股权。让别人买股票得到资金可以用来增加项目建设，进行广告宣传，提高自己的知名度。2.在上市融资平台上，公众可以得到房地产企业正常的业务信息，这样品牌得到推广，声誉得到宣传，以此得到战略投资者的兴趣，获得更多的资金。3.通过整合受益投资者的资源，不是企业的负债，合理使用资金，使公司资源得到合理的优化。劣势：1.通过股权融资，不能免去股息税，通过发行股票，可能会稀释企业控制权甚至失去对企业的控制，同时也存在高融资成本和高融资风险。2.股权融资要求较高，需要房地产企业有一定的规模，良好的企业形象，盈利能力强。（二）现代融资模式1.房地产信托房地产信托是房地产作为委托方把自己的资金交给金融市场上作为受托方做资金管理的公司形成一个信托资金，受托方会利用这笔资金进行盈利，委托方可以把获得的盈利投到房地产项目中去。优势：有良好的稳定性，委托人可以把财产交给受托人管理，不需要自己操作，只需要等分红就行，还可以保证财产的安全，委托人在需要使用财产时可以随时取走劣势：这项业务发展不够完善，有一定的风险，受托人需要完全可靠。政策和法律不够健全，可能与银行发生过渡竞争，有监管不到位的风险。投资者风险意识薄弱2.合作开发合作开发，是指房地产企业和当地企业或政府进行合作，相互出力，互惠互利实现共赢的一种融资模式。优势：1.把风险降低，保障项目的成功。房地产企业与经营者的合作，项目建成后有良好的盈利能力和空间，这样双方都能获利。2.房地产企业和当地企业、政府通过合作，通过各自商品的名气打出广告，这样可获得的利润将会更多。劣势：有泄露商业机密的风险；不同公司员工之间相互不了解，不清楚项目建设的具体方针，合作方之间各有想法，增加了合作磨合的成本。3.利用外资面对严重的金融信贷紧缩，传统的融资渠道是有限的，资本紧缩可能在不远的将来成为房地产公司的两难选择。因此，海外融资也逐渐变得重要。优势：国外金融市场完善度高，成本相对低，如果想在国际市场进行发展，可以提供借鉴。将会减少像国内对银行的依赖。劣势：要求房地产企业有一定的实力，国内外融资政策不一样，风险和难度也不一样，由于信息不对称，房地产企业决策受到影响。三、房地产企业融资分析（一）房地产企业融资概况及特征房地产企业融资有多种方式，其中包括银行贷款、利用外资和自筹资金等。据表3.1显示，截止到2019年我国房地产企业本年实际使用资金为178608.59亿元，定金及预收款为61358.88亿元，个人按揭贷款为27281.03亿元，国内贷款为25228.77亿元，利用外资为175.72亿元，其他到位资金为6406.34亿元，自筹资金为58157.84亿元。可以看出房地产资金来源除去盈利获得主要集中在国内贷款中的银行贷款和其他方式贷款、自筹资金中除房地产企业现存资金和资本市场融资之后的部分。表3.12015年-2019年房地产开发企业资金来源表（亿元）2019年2018年2017年2016年2015年总计178608.59166407.11156052.62144214.05125203.06国内贷款25528.7724132.1425241.7621512.420214.38其中：银行贷款15348.1413845.4413948.1511459.6910048.8其他方式贷款10177.6310286.711293.6110055.7110165.58利用外资175.72114.02168.19140.44296.53自筹资金58157.8455754.7950872.2149132.8549037.56其他资金88639.9179391.2272599.8866353.0849181.99其中：定金及预收款61358.8855748.1648693.5741950.1432520.34个人按揭贷款27281.0323643.0623906.3124402.9416661.65数据来源：国家统计局到2019年底，房地产企业有息负债余额为192000亿2018年到2021年将有大部分房地产企业有息负债到期，金额分别为29000亿、61000亿、59000亿和34000亿，2022年及以后到期的金额也达到9000亿。这些计息负债将在四年内一起到期，其主要原因是：银行和非银行金融机构贷款期限过短，开发贷款和并购贷款的平均到期日为3年，委托和信托融资贷款的平均期限小于2年，导致房地产企业资金将面临不足，需要找到新的资金来源。目前，我国房地产市场的融资方式比较简单，主要是自筹资金、收取定金和预收款以及结合国内贷款，而且还使用海外融资、非银行金融机构融资等手段，但这些方式在融资结构中占比太低，不是房地产企业主要融资方式。这与发达国家并不完全一样。目前，西方发达国家的房地产公司已经形成了以房地产信托和投资基金为基本的多元化融资模式。中国房地产公司的资本链是由国家调控的，这是由房地产公司融资方式决定的，因为我国房地产企业对银行的依赖程度高，而且银行利率受国家政策影响。所以在国家宏观调控下我国房地产企业要多种融资方式并存。（二）房地产企业融资出现的问题1.虽然出现多元化融资，但对银行依赖程度仍高在我国，房地产企业不在使用一种方式融资，开始逐渐的使用多种方式一起融资，企业的资金需求也越来越大，虽然做出了改变，但是依然无法满足企业的需求，而且以直接或间接形式的银行贷款占了融资总额的很大一部分。从表3.1可以看出近年来银行贷款仍然占融资总额的一半以上。2.财务杠杆过大，风险较高我国房地产企业的资产结构不合理，短期可使用资金很多，但长期的太少。从一开始，房地产公司扩大短期资金的使用就是通过住房预付款和垫资来进行的，有时还需要延长还款时间，来解决长期资金短缺。然而，由于银行贷款政策收紧，房地产企业也会出现资金不足的情况，甚至一些公司出现资金链断裂的情况。而中国房地产公司的金融杠杆过高，对应的风险也就高了，资产负债率也较高，出现了高风险高收益或不成正比的收益。当高杠杆运营环节出现销售回款延迟，现金不足时，房地产企业将面临资本链断裂的风险。当下金融市场不成熟且无法保证企业资金充足，房地产公司要使用新的方式获得资金，提高流动性，降低企业的风险。3.现有融资方式不能满足房地产企业房地产是一个资金需要密集的行业，企业在开发一个项目时需要投入大量的人力、物力、财力，获取回报的周期也较长，所以在开发过程中需要很长的资金链。在现有的融资模式中，能够支撑企业完成一个项目的长期融资方式并不多。我国资本市场和国外相比还是初级阶段，金融产品也少，限制了企业的发展，大多数都是以银行为依托，流动慢且效率低，也逐渐显示出了银行对房地产发展的局限性。4.房地产融资市场体系需进一步完善虽然房地产使用融资方式越来越多样化，但各个房地产企业自身条件不一样，当下的市场并不是企业发展的最佳土壤。不仅需要内部的自我调整和创新，也需要外部良好的政策和监管。当前市场资金供需水平不符合正常水平，而且存在信息不对称，导致房地产企业融资的成本上升，难度加大，一些公司甚至冒风险利用地下钱庄来获取资金。这些都属于融资异常，反映了房地产市场融资体系需要解决的问题，如监管过甚、融资方式没有创新、政府需要加强引导等。

四、S房地产公司的融资结构分析（一）公司概况2004年S房地产公司成立了，2006年在香港联交所上市，上海是其一个重要的发展中心。由于该公司力主发展多功能，可持续发展的社区项目为主获得了良好的成绩，为其在中国内地发展打下基础。S房地产也逐渐发展出以打造集生活，工作，休闲娱乐为一体的整体社区理念，该公司有1,250万平方米的建筑面积。（二）S房地产融资结构S房地产的融资体系主要是以经典和现代融资方式并存的体系。经典融资方式为销售回款，商业信用贷款，银行贷款，增发股票。现代融资方式为合作开发，房地产信托，海外融资。S房地产2017年融资金额为708.9亿元，2018年融资金额为730.41亿元，2019年融资金额为759.57亿元。图4.1为2019年S房地产融资结构：1.传统融资方式（1）销售回款销售回款是我国房地产企业重要的资金来源之一，公司若想要获得发展，需要有充足的资金，其中用的最多的融资方式就是销售回款。从表4.1看出S的销售额每年也逐渐增加，其中销售回款占主要部分。表4.12015年-2019年销售回款统计表2015年2016年2017年2018年2019年销售额（亿元）64.72176.00184.51248.41103.92其他业务结算回款（亿元）0.75810.90881.62112.95123.1034数据来源：年报数据分析（2）商业信用贷款商业信用贷款是指利用商品作为企业借入、进行买卖商品获得资金的手段，是经济活动中最常见的融资方式之一。与直接贷款的最大区别在于，商业信贷融资是通过商品买卖来实现的融资方式，不用通过另外的融资方式或融资程序，因此商业信贷融资更方便，花费的融资费用也不高，成本更低。商业信用贷款融资可分为商业票据融资和预收账款、应付账款、应付票据，商业信贷融资余额2018年为183.80亿元，2019年为129.49亿元和2020年为208.23亿元，其中通过应收账款和应付票据获得的融资相对较少，但S房地产的预收融资获得的融资占有很大比例，这是房地产业的预售制度造成的，预售房销售产生的资金能在一定程度上大大缓解企业的资金压力。预收账款2018年13.49亿元，2019年19.80亿元，2020年21.23年。S房地产逐年增加的预收账款主要是由于S的销售能力不断增强和经营范围持续扩张。（3）银行借款房地产企业大部分依赖银行借款，S也同样如此。2013年，S房地产开始与多家银行签署战略合作协议。信贷额度超过100亿，银行贷款是S房地产的主要融资渠道之一。表4.2银行借款融资情况2015年2016年2017年2018年2019年总融资金额（亿元）651.17673.44708.9730.41759.57银行借款金额（亿元）207.51199.8213.97233.77248.57数据来源：年报分析观察表4.2，S房地产银行借款无论从金额还是占总融资金额的比重都呈上升状态。2017年、2018年S银行借款余额占总融资金额的比重均达到了1/3以上，说明了银行借款方式在S房地产融资模式中的重要地位，房地产企业应改变目前这种形式，这样也能促进金融市场的发展。（4）增发股票我国房地产市场专注于增发股票。通过调整资本结构可以获得大量股权融资，不用返还融资所得资金。同时，增发股票，股权结构发生变化有稀释股权、分散公司控制权的缺点。从表4.3开始，S的股票融资频率略高，这也反映了S股票集中度低的特点。表4.3S股票融资情况2015年2016年2017年2018年2019年发行股价（元）4.44.4发行数量（亿股）88888募集资金合计（亿元）37.637.632.835.235.2数据来源：年报分析2.新型融资方式（1）合作开发与垫资S房地产公司与政府合作，收购城市土地。S房地产重建了上海的新世界，以及后来成功的经营管理，为其在上海得到良好声誉，强化了公司的外部形象，使S老城区成功转型。同时与当地公司合作，共同拿地、开发、管理。S在不同的地方，考虑自身利益，项目风险和实际情况等因素S房地产与当地公司合作开发。降低了S房地产的融资风险。（2）房地产信托据用益信托统计显示，2018年S房地产与中国人寿信托等成立合营公司。合营企业的首项投资是通过一家新成立的合资公司进行投资。于2018年12月29日，合营企业成立的合资公司与中国人寿信托订立一份协议，以收购SinothinkHoldingsLimited的全部已发行股本，以及SinothinkHoldingsLimited尚欠中国人寿信托的若干股东贷款。于2018年12月29日，根据有关该合资公司的股东契据，S独立实体承诺于该合资公司投资1.405亿美元。（3）海外融资S房地产及ShuiOnDevelopment2019年11月4日发行2023年到期的3亿美元优先票据，与渣打银行、瑞士银行香港分行订立购买协议，并将作为绿色融资框架下的绿色债券发行，票据利率为5.75%。于2020年2月21日拟发行于2025年到期4亿美元5.50%优先境外票据。于2020年8月17日与瑞士银行及渣打银行发行本金总额5亿美元6.15%于2024年到期的优先境外票据。这是S房地产近几年通过海外融资方式获取的融资金额。（三）小结公司的资本结构对企业的经营和发展有着重要的影响，判断融资策略是否适合和融资获得的资金是否满足企业需求有十分重要的意义。随着S房地产不断调整融资策略，不断优化融资结构，来配合企业业务开展。在不同时期，公司可以采用银行贷款、股票上市、商业信用贷款等融资方式，大规模融资，在融资过程中逐渐影响资本结构。合理的融资策略不仅可以优化资本结构，而且可以提高企业的价值。五，房地产融资建议（一）增强房地产企业基础实力融资只是增强企业的一种手段，要想扩大企业规模，也要增强企业的基础实力。S房地产通过进行改革模式推动集团转型，加强以上海为发展重心。其中有增加土地储备，保证企业财务状况公开透明来增加自身基础实力。所以要增强企业实力必须从不同方面出发。一是从市场投机行为变为以市场为基础，明确客户需求和结合公司资源，找到公司在市场上的定位；二是制定战略计划，重点围绕企业资本运作、品牌影响、内部管理、市场调查等与公司业务相关的工作。最后，提高产品竞争力，调整营销策略，增强整体业务盈利能力，有效利用资本创造利益的能力，分析市场结合产品打造出独特品牌。找到公司的短板并消除，使企业均衡发展。（二）多元化融资体系当前房地产企业也都在慢慢改变，从单一到多元，但是依然出现资金不足的情况，这需要房地产企业形成符合企业发展的融资体系，清楚企业适合哪些融资方式，哪些方式可以慢慢接触，了解其门槛，风险程度，而不是只是多用了一种融资方式，各方式之间没有联系，无法相互影响，这样起不到降低融资风险的目的，后续还会出现资金不足的情况，甚至出现类似根基不牢，资金链断裂的情况。房地产企业应该发现各方式的优点，进行融合，形成一个多元的融资体系，还可能创造出新的融资方式。所以，企业要想突破瓶颈，摆脱资金不足、融资难的困境，就要不拘泥于一种或几种方式，要形成符合企业的融资体系，最终的目的是为企业融到资金。（三）补充房地产金融体系补充房地产融资的法律法规，让法律能更好的保护企业的权益，降低融资门槛，让企业尽可能达到。随着经济的发展和多元化融资，也会有新的融资方式产生，甚至创造出新的融资体系，房地产经济能稳步发展。所以必须健全法律法规，加强监管，防范风险，使各种符合法律的新型融资方式得到保护，使房地产企业有多种选择。金融市场是否稳定，是由各行各业决定的，它们受到国家宏观调控的影响，会形成连锁反应，带来一定的风险，这需要依靠有效的机制和相应的监管体系来保障经济稳定。房地产企业才能获得充裕的资金，开发新的项目，整个行业也蓬勃发展。（四）完善现代融资方式，创新