城市商业综合体空间布局优化策略

第１章绪论

１．１研究背景

１．１．１快速城市化背景下的商业空间扩张

商业，是一种有组织地提供顾客所需商品与服务的行为。作为第三产业的主

要组成部分，商业也是连接生产和消费环节的必要纽带。对于城市而言，商业更是

发挥着不可或缺的作用，城市一词中的“市”本身就是指代交易进行的场所，城市的

形成与商品交易的集聚息息相关。商品的快速流通，在推动地方经济的繁荣，保障

人民生活、生产物资供给等方面扮演了极其重要的角色，而城市人口的聚集也为商

品贸易提供了需求和支撑。可以说，现代城市的发展要以商业为条件，商业也需要

依赖于城市的发展，商业市场的活跃程度已成为彰显城市发达程度与核心竞争力

的重要标志（马克思和恩格斯，１９７４）。

我国城市商业的演化在过去３０多年经历了一个低起点、高速度的发展过程。

１９９０年代以前，以制造业为主体的工业生产在我国城市经济中占有绝对的支配性

地位，长期的计划经济极大地压抑了城市商业活力。随着产业结构的调整升级以

及市场改革，城市集聚效应日益显现，商业逐渐成为城市功能要素中最为活跃的环

节之一，城市的主导功能逐渐由生产型向生产消费服务型转变（叶强等，２０１５）。在

我国经济水平快速发展、城市化水平不断提高的背景下，城市居民对商业服务的需

求量迅速增加，需求类型也变得更加多样化，城市商业设施得到了巨大发展，商业

空间得以在我国城市内部快速扩张（江泓，２００９）。以“退二进三”政策为代表，用

地低效的工业企业逐渐向城市外围转移，而大量的城市土地被置换用于零售、金

融、办公等商业和商务用途，特色商业街、大型超市、购物中心以及各类专业市场等

多种业态形式陆续出现。作为对区位条件要求较高且具有较高支付租金能力的产００１

书

城业，商业在城市集聚是交易规模效应以及区位交易成本下降的结果，尤其是城市中

市

商心区也往往被商业占据，形成地价峰值区（柳思维等，２０１２）。

业，。

综另一方面城市商业空间的发展也表现出明显的外向性特征在城市规模逐

合步扩大、人口不断增加的同时，城市交通拥堵、环境污染、治安恶劣等“城市病”也不

体

空断涌现，许多大中型城市从规划理念到实际的城市形态与功能都在从单中心向多

间

布中心迈进，成为后工业时代城市发展的重要特征和趋势。特别是近年来，北京、上

局

优海、广州、杭州、宁波等城市都纷纷提出了新城规划，掀起了国内的新城建设热潮，

化

策这种城市的扩张和“多中心化”同时也催生了城市核心区外围诸多新商业中心形

略

成。为了推动人口的疏散，大型商业设施往往会成为引导城市开发和新城市中心

区的重要手段，许多商业空间的扩散甚至要先于人口和居住空间（叶强，２００７）。

１．１．２城市商业综合体的大量涌现

从１９９０年代的大型百货业开发，到１９９６年后的大型超市和大卖场建设，再到

随后迅速掀起的大型购物中心开发狂潮，我国的商业地产发展经历了多轮投资热

潮（王鹏，２０１２）。近年来，以商业综合体为代表的大型商业地产项目正越来越受到

房地产开发商的青睐，并以惊人的速度在我国各大城市崛起，形成了国内商业地产

开发的新模式（王琳，２００８）。尤其是２０１０年后，由于大中城市住宅市场受到调控

政策的严格限制，众多开发商也开始更加注重商业地产开发领域，进一步推动了商

业综合体项目在国内城市的开发热情。根据世邦魏理仕统计，２０１３年我国在建购

物中心面积达到１６８０万平方米，超过全球在建购物中心总面积的一半，尤其是在

成都、杭州、南昌、青岛等二三线城市，数百个商业综合体正在拔地而起（中国证券

报，２０１３）。以南京市为例，２０１０年之前已建成商业综合体仅６个，而２０１５、２０１６年

每年新增的商业综合体就超过１０个，全市已建和将建的商业综合体将超过５０家

（张希和闫紫晴，２０１６）。

商业综合体作为一站式购物、消费、娱乐、体验中心，是一种从国外引进并在我

国城市得到快速发展的商业地产开发模式，能够提供功能多样、层次丰富的服务和

商品，是人口、物质、信息等要素在时空上高度聚集的表现。例如北京的华贸中心、

上海的国金中心、深圳的华润万象城、香港的时代广场等，商业综合体往往会成为

００２所在区域的地标性建筑，是城市人口集聚和流动的重要枢纽。相比于传统商业网

点，城市大型商业综合体在城市商业品质的提升、人口流动吸引力等方面的作用更第

１

加明显。从城市管理视角，商业综合体这一形态，作为应对城市快速膨胀的一种空章

，，

间利用方式不仅仅是地方政府拉动经济增长和打造城市形象的重要手段也高效绪

地承载了人们的各种生产与生活需要，被认为是未来城市建设和地产开发的主流

论

模式（宋文波，２０１０）。

１．１．３大型商业设施布局研究的必要性

伴随着城市新区开发的快速扩张，以商业综合体为代表的大型商业设施开发

重构了传统城市商业业态模式及其空间结构（黄杉等，２０１３）。然而，大规模的商业

综合体往往以城市商业副中心或者区域级商业中心的定位在城市外围出现，其密

集布局也带来了广泛争议，例如，是否出现商业综合体的过量，引起资源的浪费；局

部区域是否出现商业服务业的过度竞争；是否会扭曲市场正常的供需关系，扰乱正

常商业市场的秩序；是否存在商业服务供给与人口引入的不匹配，加剧了“鬼城”问

题的进一步恶化等（周彦，２０１６；李艳玲，２０１５；陈旸等，２０１１）。此外，作为城市大型

商业设施，商业综合体除了改变城市空间结构与空间形态以及改善市民生活等积

极作用外，其超大体量和高强度的集中开发建设也会给局部空间带来一系列生态、

交通、社会等方面负面影响，区域基础设施配套能否支撑大规模商业综合体的开发

和运行也成为了城市管理者的关注重点（陈旸等，２０１１）。科学地评价并识别商业

综合体布局中存在的问题，对于避免过度竞争与过剩风险、推进城市商业体系的完

善与健康发展具有重要意义。

目前国内关于商业综合体的研究刚刚起步，相关的研究主要集中于综合体的

概念辨析、内涵界定、发展历程与模式总结、形态设计、风险评估等方面，在空间布

局方面则主要表现为综合体布局模式、规模分布等方面的定性分析或简单的数量

统计分析，往往是就综合体论综合体，较少有研究将综合体布局与城市规划、城市

社会经济要素（人口、交通基础设施等）空间布局结合起来进行定量化分析，而消费

者行为、服务人口和人口社会经济属性、交通配套等都已被广泛认为是商业设施布

局研究的核心因素，目前受到的关注还明显不足（王晓玉，２００２；Ｋｉｄｅｒｒａ，２００４）。

此外，作为城市商业综合体开发的重要组成部分，商务写字楼在过去的研究中往往

被忽略，或者与商场、购物中心等零售业态杂糅在一起进行统计和分析，并不进行００３

城区分。然而，商务写字楼的开发投资及其后期的销售、出租、运营、管理，与商场、购

市

商物中心等业态有着很大的区别，其运行规律也有着本质性的差异。因此，科学合理

业地评价商业综合体布局，亟需不断深化，加强对综合体内部主要业态种类的专题研

综

合究。

体

空

间

布１．２

局研究意义与目标

优

化

策城市商业综合体的“井喷式”面市，不仅将对现有城市商业体系造成巨大冲击，

略

短期内如此大规模的开发，综合体体量供给是否超过实际消化能力等问题正受到

越来越多的质疑。原杭州市市长张鸿铭也曾就此问题专门做过批示：“过度就是浪

费、过度就是过剩”。在此背景之下，明确商业综合体建设现状和问题，并针对性的

提出优化策略，对城市空间结构优化调整具有重要现实意义，具体包括以下几方

面：

（１）降低综合体开发风险，提高资源利用效率

城市综合体开发需要大量成本投入，一旦开发失败将造成巨大的资源浪费。

综合体空间布局的优化在微观上不仅有利于降低综合体的开发风险、减少恶性竞

争，也有利于改善居民的生活品质和居住环境，减少交通拥堵、污染物过量排放等

城市问题的出现。

（２）优化城市空间结构，为城市规划调整提供支撑

宏观层面，大规模、集中的城市综合体规划建设必将对城市空间组织产生剧烈

而深远的影响，综合体布局优化有利于引导城市空间结构向多中心转变。本研究

关于综合体与社会经济要素、城市规划的匹配分析也能够为城市各类规划的优化

调整提供科学依据。

（３）完善综合体开发建设管理制度，提升城市空间治理水平

本研究能够为综合体相关管理制度的完善提供有益参考，例如大型综合体选

址和建设论证制度、综合体开发监管制度等，通过理顺各级政府和各部门间的管理

权责，加强对城市综合体开发建设的规划引导，从而提升城市空间治理水平。

００４

第

１

１．３研究内容与方法章

绪

面对地方政府以及大众对商业综合体不合理布局、存在过度开发风险的担忧，论

本研究的切入点在于从时空分布的视角出发，探索两个关键性问题：首先，商业综

合体的空间布局存在什么问题，如何来识别过剩风险；其次，如何对现有布局问题

进行调整，提出优化的对策与建议。因此，本研究首先从宏观角度，对案例城市商

业的发展进程及现状进行分析，在全面调查收集商业综合体开发状况的基础上，将

分别针对综合体的商业设施部分（即包含购物、餐饮、文化娱乐、生活服务等在内的

狭义商业部分，以下简称商业设施）和商务写字楼展开专题研究，重点从比较视角

探讨现有综合体布局与城市规划、商业规划以及人口分布的匹配程度，指出目前在

空间布局上存在的主要问题，并提出规划的思路与对策。具体研究内容包括以下

四方面：

（１）商业设施布局理论与分析模型的梳理

在明确界定商业综合体概念、类型的基础上，从商业地理学、城市经济学、区域

规划等视角对传统商业设施布局相关理论和模型展开梳理，厘清不同理论和模型

的发展历程，明确应用方向和需求，为后续研究奠定基础。

（２）模型应用实证评价研究

基于研究方法的梳理，本书将进一步给出相关模型的评价实例，并探索了新型

大数据在传统模型中应用。其中，商业设施部分将展开商圈划分实证研究，对研究

区范围内商业综合体的辐射域进行划分，并根据各商业综合体的辐射能力（或服务

能力）和规模分布状况，识别案例区商业综合体布局潜在饱和区；对商务写字楼部

分将展开市场规模合理性评价，利用相关模型评估量与实际调研状况的比较，分析

评价各商务板块写字楼规模布局合理性。

（３）商业综合体布局问题诊断

本书将从时序结构、空间结构、业态结构、匹配分析四个角度诊断布局问题，并

分别针对商业设施和商务写字楼展开专题研究：①时序结构，分析商业综合体开发

建设时序安排的合理性，包括数量和体量的时序安排；②空间结构，利用ＧＩＳ手段，

基于综合体规模、位置等信息对案例城市商业综合体空间分布格局进行系统分析，

主要从空间密度、规模等级分布、中心性等方面出发，科学揭示商业综合体的空间００５

城布局特征，在识别开发高密度区域的基础上对局部供求关系展开分析；③业态结

市

商构，结合调研成果，重点对密集区的业态同质化状况和竞争态势展开分析；④匹配

业分析，重点分析商业综合体布局与人口、交通、公共服务等各类社会经济要素和城

综

合市规划的匹配状况，识别综合体布局的过饱和区和发展不足区。具体包括：人口匹

体

空配状况，结合不同尺度上的人口预测形成对综合体供需匹配状况的基本判断；交通

间

布匹配状况，通过识别综合体密集分布区，分析密集区综合体规模与交通等配套的空

局

优间匹配状况，尤其是综合体分布与地铁站点、大型公交站点等主要交通结点的匹配

化

策分析；规划匹配状况，综合体布局与城市规划的匹配分析主要表现为综合体分布与

略的城市空间格局、城市公共服务中心体系规划等的匹配程度。

（４）商业综合体布局优化的思路和对策

基于商业综合体布局现存问题，以市场主导、政府协调、分类指导、协调发展为

基本原则，综合运用规划导向、交通导向和服务导向等布局模式，根据存量完善配

套，增量加强引导的总体思路，分别针对大中型商业设施和商务写字楼现存布局问

题提出优化思路和策略，实现布局优化目标。

参考文献：

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１

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章

出版社，２００７．

绪

［１３］叶强，陈娜，向辉，等．城市商业空间新结构模式［Ｍ］．北京：中国建筑工业出版社，

２０１５．论

［１４］中国证券报．商业综合体热潮汹涌来袭：银泰５－１０年欲建百个商业综合体［ＥＢ／

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［１７］张希，闫紫晴．商业综合体开发热中的冷思考［Ｎ］．南京日报，２０１６－０８－２９．

００７

第２章商业综合体发展概述

２．１商业综合体发展与内涵界定

２．１．１商业综合体的发展历程

商业综合体伴随着城市发展和人口集聚自然形成，其产生往往与城市居民的

生产生活服务需求紧密相关。早期的综合体建筑可以追溯到公元前，古希腊的市

场广场（Ａｇｏｒａ）和古罗马的大浴场（Ｂａｔｈｓ）被许多研究认为是城市商业综合体的起

源（赵冠男，２０１１）。例如古希腊的阿索斯（Ａｓｓｏｓ）市场广场（图２－１），由神庙、梯

形广场以及广场两侧敞廊构成的建筑群在为市民提供宗教、集会和交流场所的同

时，也具有重要的商业功能。人们聚集于市场广场，一边进行着商品交易，一边参

与演说、宗教集会等公众社会交流活动。

图２－１古希腊阿索斯广场①

至１９世纪，巴黎式公寓以及内街式购物廊在欧洲的流行成为了商业综合体建

筑在历史上的又一次重要发展（王桢栋，２０１０）。这两种建筑形态都属于商业与居

００８①该图片来自互联网。

住的综合模式，其中巴黎式公寓又被称作奥斯曼式住宅，是指巴黎大改造时期，奥第

２

斯曼男爵主导下大量建造的底层商业（如商店、餐厅、剧院等）叠加高层住宅的综合章

性建筑，目的在于应对城市人口增长以及改善当时恶劣的居住环境。与奥斯曼式商

住宅几乎同时传播开来的另一种商住综合建筑就是内街式购物廊，其更加突出了业

综

建筑的商业功能，被认为是对奥斯曼式住宅的改进形式。现存典型案例如意大利合

体

米兰的维托里奥·伊曼纽尔二世拱廊（图２－２），通过钢架结构和玻璃穹顶对建筑发

展

间廊道的覆盖，内街式购物廊能够形成室内连续的步行商业空间，并能够在末端实概

述

现与城市街道或广场的直接连接。内街式购物廊的这种空间处理方式，在现代很

多商业综合体中也经常可以看到（王桢栋，２０１０）。

图２－２维托里奥·伊曼纽尔二世拱廊②

进入２０世纪后，战争改变了世界各国的发展格局。凭借在第一次世界大战中

的巨大获利，美国经济实力迅速扩张，尤其是建筑工业发展迅速，各种摩天大楼在

城市核心区涌现，著名的纽约洛克菲勒中心就是在此时设计建造。作为现代综合

体建筑发展历程中的重要实例，洛克菲勒中心（图２－３）由１９幢商业大楼组成（经

扩建），主楼高度超过２００米，建筑群在与城市景观高度融合的基础上综合了零售、

办公、休闲等多种商业功能，已成为纽约这座国际化都市的地标性建筑。需要特别

指出的是，洛克菲勒中心对地下空间也进行了充分开发和利用，地下购物大厅通过

四通八达的步行系统联系了建筑的各个部分和城市地铁系统，这对后来的大型城

市商业综合体开发具有重要的参考意义（王桢栋，２０１０）。

②该图片来自互联网。００９

城

市

商

业

综

合

体

空

间

布

局

优

化

策

略

图２－３纽约洛克菲勒中心③

第二次世界大战以后，西方国家的城市化进程加速，城市的大规模扩张以及汽

车时代的到来推动了郊区购物中心的快速发展，而城市中心区的再开发也催生了

一批零售商业和商务办公相结合的综合体建筑（朱凌波，２０１１）。至２０世纪６０年

代，伴随着世界上许多城市的中心区再开发进程，综合体建筑进入高速发展期，“混

合利用”（Ｍｉｘｅｄ－Ｕｓｅ）的城市设计理念也随之被提出（龙固新，２００５；张东辉和周

慧玲，２０１２）。混合利用的核心在于多种功能在建筑体系中的紧凑、一体化设计，各

部分建筑功能不仅能够实现互补和紧密联系，在空间上也往往可通过步行系统互

联互通。当然，除物理结构之外，建筑群的统一开发管理也是混合利用建筑的重要

特征，这是建筑群得以一体化设计的保障，以求在城市土地资源稀缺的背景下达到

高效利用的目的。从混合利用的理念出发，现代城市商业综合体的发展基础在于

城市人口集聚与稀缺土地资源这一核心矛盾，以及由此衍生的城市居民对于高效

城市运行、高品质生活和更低生活成本等一系列需求，而具有高可达性、集约性以

及功能复合性的商业综合体正是应对以上矛盾和需求的重要解决方案。

目前，已建成的国际著名商业综合体如美国拉斯维加斯的ＣｉｔｙＣｅｎｔｅｒ、英国伦

敦的Ｍｏｒｅｌｏｎｄｏｎ广场、新加坡的ＩＯＮＯｒｃｈａｒｄ购物中心等，相比于早期城市综合体

建筑，现代商业综合体业态组合更加丰富，功能体系的综合化特征也更加突出，形

态各异的现代化建筑往往成为区域甚至整个城市的象征。

０１０③该图片来自互联网。

第

２

章

商

业

综

合

体

发

展

概

述

图２－４新加坡ＩＯＮＯｒｃｈａｒｄ购物中心④

２．１．２商业综合体的概念界定

现代商业综合体是城市综合体的一种主要类型。所谓“综合体”，《中国百科

全书》将其定义为：“由各个使用功能不同的空间组合而成的建筑。一种是单体式，

即只有一幢建筑；一种是组群式，有多幢建筑。”国外更多文献将类似的现代综合体

建筑称为“ＨＯＰＳＣＡ”（豪布斯卡），意为Ｈｏｔｅｌ（酒店）、Ｏｆｆｉｃｅ（办公写字楼）、Ｐａｒｋｉｎｇ

（停车场）、ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ（购物中心）、Ｃｏｎｖｅｎｔｉｏｎ（会议中心）、Ａｐａｒｔｍｅｎｔ（公寓）的

组合。由此可见，综合体建筑的综合性主要表现为功能的混合，以及一体化的设

计、建设、运营与管理。按照主导功能的差异，城市建筑综合体一般又可划分为交

通综合体、旅游博览综合体、特色产业综合体以及商业综合体等，其中，商业综合体

就是指以零售、办公等为主导功能的建筑综合体。根据国务院发展研究中心等机

构对２００３年以来已建成或在建的１００个城市新建筑综合体的研究，从建筑综合体

的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、零售商业四大基

本功能，因此商业综合体也是城市建筑综合体中最为常见的类型（龙固新，２００５）。

“商业综合体”作为一种对业态类型或商业经营模式的表述，可以被认为是商

业发展历程中业态集聚和综合化的产物，一般采取高度集约化的空间利用方式，通

④该图片来自互联网。０１１

城过购物、娱乐、休闲等功能的集聚以满足城市居民的复合需求。现实应用中，商业

市

商综合体的概念往往与大型购物中心、百货大楼、商业广场等存在着许多模糊与重

业叠，缺乏清晰的区分。尤其是伴随着近年来的综合体开发热潮，大量商业地产项目

综

合都冠以“商业综合体”之名，进一步导致了概念使用上的混乱。综合国内外相关研

体

空究，商业综合体的概念可以界定为：有机组合了购物、办公、餐饮、文化娱乐、生活服

间

布务等多种城市商业功能的一个多功能、高效率、复杂而统一的结合体，能够提供一

局

优站式的消费体验（董贺轩和卢济威，２００９；王桢栋，２０１０）。与一般的商业设施或商

化

业中心相比，城市商业综合体应具有以下特征：

策

略①功能的复合性。功能的复合性是商业综合体的核心特征，内部各类商业功

能相互关联、相互助益、相互依存，并推动各项功能的具体运营和价值实现（董贺轩

和卢济威，２００９）。一般而言，商业综合体往往需要同时具有三种或三种以上的商

业功能，其本质在于通过复合、集聚的手段提高空间效率和空间价值（马宗国，

２０１１）。在实际开发中，除城市商业功能外，许多项目也将居住（如酒店、酒店式公

寓等）、游憩（如城市阳台、观景平台等）等非商业功能也纳入商业综合体开发，进

一步拓展了综合体的竞争力和城市服务功能。

②建筑形态的紧凑性和统一性。商业综合体可以是一个单体建筑，也可以由

多个建筑风格协调、统一的建筑紧密排布构成，且各个建筑之间需要相互联通和影

响，以实现各功能空间的连续性与共生性。

③开发及运营管理的整体性。相比于自然形成的传统商业中心街区，商业综

合体是一种经过整合的商业设施，通过充分的市场分析，其规划、设计、开发以及运

营管理过程都有统一的主体进行着整体性运作（江泓，２００９）。统一的开发和管理，

不仅促成了其建筑形态的协调，更加有助于其内部各项商业功能间的紧密联系，是

城市商业综合体面向市场的内在基础。

④宏大的体量规模。城市商业综合体往往位于区域的核心位置，占地面积和

建筑规模都较大，且一般都设有一定规模的停车空间。相比于普通城市商业设施，

商业综合体建筑规模应达到２万平方米以上，这也是国内相关研究和报道划分商

业综合体的常用标准。在现实开发中，部分大型商业综合体建筑面积甚至可以达

到数十万平方米，这也促成了商业综合体的建筑地标性，区域商业设施也能够依托

大型商业综合体形成具有一定辐射能力的城市商圈。

０１２

第

２

２．２商业综合体的类型划分章

商

业

城市商业综合体有多种分类方式，合理的类型划分有助于在概念抽象的基础综

合

上进一步加深对商业综合体的认识。根据空间布局模式，商业综合体类型可以划体

分为核心区型、副中心型和成长区域型。其中，核心区型商业综合体位于交通便利发

展

的城市中心区，商业环境成熟，区域内商业设施往往高度密集，且具有最高的商业概

述

等级和辐射半径，能够服务整个城市甚至超城市的范围，是城市的地标性建筑；副

中心型商业综合体一般位于交通可达性较高城市副中心位置，区域发展相对成熟且

具有稳定的消费需求，综合体主要服务于区域内人口，并能够通过核心客户形成消费族

群；成长区域型商业综合体则位于远离市中心但具有发展潜力的城市外围区域，一般为

城市规划的新兴城区，区域内消费客源有待开发，需要通过差异化、特色化的业态设计

吸引区域外部的客流。

根据建筑规模和商业定位的差异，商业综合体可以划分为城市型、区域型以及

社区型。参照《零售业态分类》国家标准对于购物中心的等级划分标准，城市型商

业综合体营业规模在１０万平方米以上，商圈半径则超过３０公里；区域型商业综合

体建筑面积一般在１０万平方米以内，商圈半径为１０－２０公里；社区型商业综合体建

筑面积一般在５万平方米以内，商圈服务半径为５－１０公里。这种划分的标准并不绝

对，综合体的实际开发规模和服务等级往往需要根据区域消费需求、经营内容、所处区

位等多种因素决定。

根据建筑形态的差异，商业综合体则主要可分为街道式综合体、广场式商业综

合体以及复合式商业综合体三种类型。街道式商业综合体接近于传统步行商业

街，有室内和室外之分，典型案例如万达金街、星光大道等。相比于传统步行商业

街，街道式商业综合体功能和业态更为丰富，除购物和餐饮外，还包括电影院、健身

房、游乐场等多种商业设施。此外，街道式商业综合体在行人通道两侧的建筑规模

也更大，可由多层线型或环型商业空间构成（如图２－５），并由开发企业进行统一

招商和物业管理。

０１３

城

市

商

业

综

合

体

空

间

布

局

优

化

策

略

图２－５杭州滨江星光大道⑤

广场式商业综合体一般由多个风格统一的单体建筑排列构成，主要表现为平

面布局形态，并拥有较大规模的开敞空间。此类商业综合体往往建筑高度较低，单

体建筑规模也较小，由众多商店、餐厅、娱乐设施等相互联系组成散落型或以开敞

式广场为核心的合围型商业空间（如图２－６）。由于需要占用规模较大的土地资

源，广场式商业综合体多位于城市外围，典型案例如各类奥特莱斯购物中心、城市

购物广场等。相比于其他类型，广场式商业综合体能够提供充足的休憩空间和设

施，开敞的设计也利于建筑与外部景观的协调互动，尤其是与周边河流、绿地等自

然景观的融合。

图２－６杭州运河天地广场⑥

相比于街道式和广场式商业综合体，复合式商业综合体则充分利用了地上、地

⑤该图片来自互联网。

０１４⑥该图片来自互联网。

下空间，是出现频率最高的商业综合体类型（如图２－７）。形态结构的立体化是该第

２

类商业综合体的主要特征，能够通过城市地下、地表和空中三层基面的综合开发形章

成高度集约的土地利用方式。由于超大的体量和高度集中的商业功能，复合式商

商

业综合体常被喻为“城中之城”，多为位于城市中心区的高层或超高层建筑。在空业

综

间设置上，低层购物中心与高层商务办公楼或酒店式公寓相结合是此类商业综合合

体

体的主要特点，部分规模较小的商业综合体则以多层的购物中心为主，且多设有室发

展

内或室外的开敞中庭作为枢纽把众多商店、休闲设施联系起来（张亮，２００６）。概

述

图２－７杭州城西银泰城⑦

２．３国内商业综合体开发的主要特征

相比于西方发达国家，我国商业综合体起步较晚，现代意义上的商业综合体至

２０世纪８０年代才在香港、深圳等地率先发展起来，其中典型的商业综合体包括香

港置地广场、深圳国贸中心等。２０世纪８０年代之后，这种综合型的商业开发模式

开始逐渐扩展至北京、上海、广州等国内一线城市，并相继建成了一批具有代表性

的大型商业综合体项目，如北京华贸中心、上海新天地、上海恒隆广场等等。近年

来，伴随着商业综合体项目在二三线城市的崛起，综合体开发正经历着又一轮快速

增长。万达、华润、印力、宝龙、中粮、银泰等大型商业地产开发企业在积累综合体

开发经验的同时，也形成了各具特色的开发管理模式和商业品牌，包括万达广场系

列、华润万象城系列、龙湖天街系列、印象城系列、宝龙城市广场系列、大悦城系列

⑦该图片来自互联网。０１５

城以及银泰城系列，已广泛分布于国内各大城市，同属一系的商业综合体项目甚至会

市

商在一个城市多处布局。以杭州市为例，已建成的银泰商业中心就包括城西银泰城、

业、、、、、

综湖滨银泰城武林银泰城西湖银泰西溪银泰城中大银泰城西湖文化广场银泰

合百货、庆春银泰等８家，成为布局杭州市最为全面的商业综合体品牌。

体

空商业综合体项目的密集涌现、爆发式扩张，不仅改变了城市居民的生活方式和

间

布消费习惯，也对城市空间形态的形成和演化产生了深远影响，其开发模式和整体分

局

优布格局正越来越受到城市管理者的重视。在综合国内商业综合体相关研究和实地

化

策调研的基础上，本节将对我国商业综合体开发特征进行系统梳理。主要包括数量

略

规模特征、业态与功能特征以及空间布局特征三个大的方面。

２．３．１数量规模特征

（１）项目数量多

“三年大变样”甚至“一年一个样”已经成为人们对国内大城市快速变迁的惯

有印象，这也从一定程度上反映出我国城市建筑的更新之快、建设之密集。作为一

种大型城市设施，商业综合体项目的密集开发已经成为旧城更新和新城扩张的重

要推动力。尤其是２００９年后，随着一线城市商业市场竞争日益激烈以及住宅市场

严厉调控，城市商业综合体项目开始迅速涌入国内二、三线城市，包括杭州、成都、

天津、常州等在内的多个城市都提出了规模宏大的综合体建设规划，二、三线城市

商业综合体开发进入全面发展阶段（顾萌和韩文兵，２０１３）。

以杭州市为例，２０１６年一年开业的商业综合体就超过２０家，而２０１７年仅大型

商业综合体就有９家将陆续面市，单年新增体量接近３００万平方米（浙江省商贸业

联合会，２０１７）。此外，根据相关媒体统计，江苏省南京市在２０１５年和２０１６年分别

新增了超过１０家商业综合体，而该市２０１０年前的存量商业综合体项目仅６家；安

徽省合肥市在２０１７年则有近３０个商业综合体项目计划开业，总体量超过２８０万

平方米（张希和闫紫晴，２０１６；苏观福，２０１７）。商业综合体项目在短时期内的密集

开发，在促进城市面貌快速更新的表面之下，我们也需要认识到部分商业项目在未

经充分论证就匆忙上马，往往面临着配套基础设施滞后、周边消费客源不足、招商

层次低下、运营管理经验缺乏等问题，成为日后项目可持续运营的重要隐患。

０１６

（２）建筑规模大第

２

商业建筑规模的大型化特征不仅仅表现在国内一线城市，二、三城市在近年来章

。

也出现了越来越多动辄数十万方体量的大型甚至巨型商业综合体项目早期开发商

项目如北京华贸中心（２００７年开业），总建筑面积接近１００万平方米，包含了国际业

综

写字楼、国际五星级酒店、大型百货和购物中心等商业业态；上海典型案例如港汇合

体

恒隆广场（１９９９年开业），总建筑面积约４０万平方米，主要由购物中心、国际写字发

展

楼和高档酒店式公寓三大部分组成，其中双塔写字楼建筑高度均超过了２００米。⑧概

述

２００９年后，随着二、三线城市商业综合体的快速发展，综合体建筑的大型化趋势更

加明显，具有代表性的项目包括武汉光谷步行街（建筑面积约１２０万方）、成都富力

天汇中心（建筑面积约６０万方）、重庆龙湖时代天街（建筑面积约６０万方）、苏州

圆融时代广场（建筑面积约５１万方）、杭州城西银泰城（建筑面积约４０万方）等

等。⑨超大体量综合体建筑的流行，一方面是由于极高的人口密度和城市土地的

稀缺迫使进行高强度的土地开发，另一方面则是在于长期以来地方管理者对于大

型建筑或地标建筑的“偏爱”，高大、华丽的建筑外形往往更能引起人们的兴趣，也

更能彰显项目等级以达到开发商的宣传目的。

２．３．２业态特征与功能体系

（１）零售加办公的核心业态

从业态构成上看，国内商业综合体往往以购物中心＋商务写字楼为主要模式

进行组合式开发。根据相关研究统计，一线城市的商业综合体中，商务办公业态比

例最高，业态比例超过３０％，其次为以购物中也为代表的零售型业态；而二、三线

城市的商业综合体中，商业零售功能则相对突出，商务办公的比例相对一线城市较

为弱化（黄杉等，２０１３）。零售和商务办公共同组成了国内主要城市商业综合体的

两大核心业态，业态构成占比往往超过５０％甚至更高，而根据综合体主力业态的

差异，也有研究进一步将商业综合体进一步细分为商业零售综合体（部分研究和报

道简称为狭义上的商业综合体）和商务办公综合体。此外，具有居住功能的酒店、

⑧注：数据来源于港汇恒隆广场官方网站。

⑨注：数据来源于各商业综合体官方网站。０１７

城酒店式公寓也是国内商业综合体业态构成中的一个重要部分，而与零售、商务办公

市

商等业态的有机组合也成为商业综合体居住服务价值提升的主要优势。需要指出的

业，，

综是随着城市等级规模的提升综合体功能和业态组成也展现出逐步复杂化的特征

合（黄杉等，２０１３）。

体

空（２）体验式业态的兴起

间

布现如今，在电子商务快速发展的大背景之下，人们的消费行为以及对实体商业

局

优的消费需求也发生了巨大变化，以突出交流和体验为主题的“体验式业态”应运而

化

策生（姜涌等，２０１５）。所谓体验式业态，是区别于传统商业以零售为主的业态组合形

略

式，更注重消费者的参与、体验和感受，常见的体验式业态主要包括电影院、冰场、

健身房、电玩、美容美体、儿童游艺等（甄仕奇，２０１２）。相比于以服饰等为代表的零

售业态，体验式业态具有聚客能力强、消费滞留时间长的优势，并能够显著带动其

他业态，目前以体验式商业为定位的项目已经在全国遍地开花，其中也包括了大量

以亲子、儿童教育、游乐、艺术为主题的商业综合体项目（林春辉，２０１７）。体验式业

态的兴起，直接导致了传统实体商品零售业态在商业项目中所占比重的大幅度降

低，现代商业综合体中，传统零售业态规模占比往往不到整个项目的５０％，甚至

更低。

２．３．３空间布局特征

伴随着城市空间集聚和扩散的大规模城市综合体建设积极推动了城市空间结

构的调整，使城市空间向集约化、多中心模式转变（董贺轩和卢济威，２００９；杨建军

和朱焕彬，２０１２）。这种扩张性的特征也符合了现代城市功能结构和空间结构的转

变趋势，尤其是大中型商业设施的郊区化过程对城市人口的分布及流动也将产生

重要影响。从商业中心等级结构看，商业综合体的分布也体现出相应的多中心性、

等级性和发散性。一般而言，主城区的商业综合体数量往往不止一个，并且等级并

列最高，而副城市组团的商业综合体商业等级则相对较低，辐射或者服务范围也相

对较小。

从商业综合体的主要分布结点来看，与欧美等发达国家的平面式开发不同，由

于我国人口密度和土地资源限制，城市中心、新兴城区和交通枢纽往往成为大型商

０１８业综合体的分布重点，尤其是新兴城区和交通枢纽的建设，已成为新增商业综合体

的热点区域（姜涌等，２０１５）。需要指出的是，国内二、三线城市虽然商业综合体开第

２

发起步晚于一线城市，但已成为近年来综合体开发热潮的主要驱动力，发展趋势较章

为明显。研究表明，商业综合体在国内二、三线城市郊区出现的频率较高，这与二、

商

三线城市的新区扩张进程相对一致（黄杉等，２０１３）；此外，随着二、三线城市地铁、业

综

轻轨的开建，越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发，便利的轨道交通可以合

体

扩大综合体的辐射范围，与轨道交通等交通枢纽的对接也成为众多商业项目招商发

展

宣传的重点（揭鸣浩和朱偲，２０１４）。对于城市规划而言，由于商业综合体规模较概

述

大，其布局确实需要与城市交通系统紧密结合，尤其是与城市交通枢纽的衔接，这

也能够充分发挥交通枢纽的人流聚集和疏散作用（商佳玉，２００８；李晓刚，２０１０；王

桢栋和陈易，２０１１）。

参考文献：

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刊，２００９（１）：５４－６１．

［２］顾萌，韩文兵．二三线城市的城市综合体发展特征及规律———以江苏常州市为例［Ｊ］．

华中建筑，２０１３（８）：８６－９０．

［３］黄杉，武前波，崔万珍．国内外城市综合体的发展特征与类型模式［Ｊ］．经济地理，

２０１３，３３（４）：１－８．

［４］江泓．商业综合体与城市公共空间［Ｊ］．现代城市研究，２００９（１１）：４８－５２．

［５］姜涌，邱可嘉，候新元，等．城市商业中心建筑设计方法［Ｍ］．北京：中国建筑工业出

版社，２０１５．

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［８］林春辉．被误读的体验式商业［Ｊ］．中国房地产，２０１７（２３）：４８－４９．

［９］龙固新．大型城市综合体开发研究与实践［Ｍ］．南京：东南大学出版社，２００５．

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［１１］商佳玉．都市综合体开发建设研究［Ｄ］．上海：同济大学，２００８．

［１２］苏观福．２０１７年合肥拟开购物中心３０个：合肥宝能城、百大心悦城等