嘉福集团九江市城市进入分析报告-20210424

嘉福集团九江城市进入分析报告嘉福集团××城市进入报告意见审批董事会董事长审批：

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进驻建议九江是昌九一体化双核之一，长江经济带核心，生态环境优越，经济发展较好，人均GDP快速增长，消费能力逐年提升，建议可进驻，优先进入八里湖新区（南组团尚有地块）、开发区目标地块作为战略首入项目，树立品牌标杆宏观层面：昌九一体化双核之一，长江经济带核心，生态环境优越，经济发展较好，人均GDP快速增长，消费能力逐年提升1、定位：长江经济带核心区，江西省3个省域副中心城市之一，昌九一体化双核之一；2、经济：九江市2020年GDP3240.5亿元，江西省排行前三，全国排名80，经济发展较好；3、人口：2019年常住人口492万人，户籍人口524.8万人，人口流出型城市，但对县区具有吸附力；人均GDP逐年快速增长，消费水平逐渐提升。市场层面：政策层面宽松，土地端中心城区地块稀缺，市场表现供求稳定，成交均价稳步上涨，显性库存安全1、政策：外地限购1套，本地限购2套；无限售、限价要求，首套两成首付，二套三成首付，三套以上限贷。2、市场量价：房地产市场2016年-2019年整体呈供不应求，2020年首次出现供过于求的现象，成交均价稳步上涨，2020年九江市均价突破8000元/㎡。3、库存：截止2021年3月底，市区商品住宅显性库存173.3万方，库存量去化周期约7.3个月，库存周期处在健康范围，去存压力较小。投资策略：优先考虑（八里湖新区）城市发展向东向南，八里湖新区开发逐渐饱和，仅南组团存在待开发用地，柴桑区库存量大，不建议进驻；其他版块根据地块地段资源属性择机进入；1、八里湖新区：土地供应稀缺，土拍竞争激烈，建议以合作开发的方式择机进驻。2、濂溪区、浔阳区、开发区：目前开发区挂牌地块自身条件优质，建议可作为战略首入项目，打造嘉福高品质项目，树立品牌标杆，为城市深耕打下基础。投资策略拿地策略：以开发区目标地块作为战略首入项目，打造高端品质项目，树立品牌标杆，为城市深耕打下基础；九江本土小型房企及城投土拍强势，在树立项目品牌的情况下，可与其广泛合作，联合开发（小股操盘）可降低各项成本，降低运营风险；目录/Contents010203城市概况房地产市场发展进驻建议04附件01城市概况城市概况|区位及定位九江市区位分析图九江市行政划区图九江市规划图九江是江西省地级市，位于江西省北部，地处赣鄂皖湘四省交界；下辖浔阳区、濂溪区、柴桑区、武宁县、修水县、永修县、德安县、都昌县、湖口县、彭泽县、瑞昌市、共青城市、庐山市等3区、7县、3县级市。总面积18823平方公里。2019年末户籍人口524.86万人，城镇化率38.82%；常住人口492.03万人，城镇化率56.78%。九江位于江西省北部（距南昌市120KM，距离南昌县事业部140KM，车程约1.5h），地处赣鄂皖湘四省交界处，是昌九一体化双核之一、环鄱阳湖城市群城市，也是江西省的3个省域副中心城市之一。长江中游城市群重要节点城市、中部地区重要物流枢纽和先进制造业基地、现代化港口旅游城市。南昌抚州宜春萍乡吉安赣州鹰潭上饶景德镇九江新余城市概况|城市特征九江是一座有着2200多年历史的江南名城；简称“浔”，古称柴桑、江州、浔阳；地处长江、京九铁路两大经济开发带交叉点，号称”三江之口，七省通衢“与”天下眉目之地“，有“江西北大门”之称。历史底蕴名胜风光文化成就历史简介：九江历史悠久，拥有2200多年的建城史，始于夏商；江南鱼米之乡；中国首批5个沿江对外开放城市之一，号称“三江之口，七省通衢”与“天下眉目之地”自然资源：中国优秀旅游城市、长江十大港口城市；国家级：5A级景区1处，4A级景区16处，3A级景区15处；国家特色小镇创建单位3个；省级：5A级乡村旅游点2个，4A级乡村旅游点12个，3A级乡村旅游点10。人文资源：烟水亭、琵琶亭、浔阳楼、能仁寺、天花宫、浪井、九江长江大桥、九江长江二桥、锁江楼、云居山、98抗洪广场、龙源峡、庐山西海、石钟山、龙宫洞；中国十大魅力城市美誉称号中国优秀旅游城市国家历史文化名城全国文明城市国家森林城市国家园林城市中国优秀旅游城市全国双拥模范城市三江之口七省通衢江西省双拥模范城中国魅力城市2019年中国外贸百强城市中国百强城市中国最佳休闲旅游城市10强最中国创意名城中国十佳宜居城市中国十大活力休闲城市城市概况|行政区演变中心城区主要经历了两个阶段的调整，2009年增设八里湖新区管委会，2017年之后经历大调整，九江县撤县设区并入主城区，成立柴桑区，进一步拓展了城市的战略发展空间，突破土地资源瓶颈；将九江市县撤县设区，成立柴桑区九江市下辖：3个市辖区、7个县、3个县级市2009年以前2009-2017年2017至今九江市下辖：2个区，8个县，3个县级市第一阶段：市区仅老城区第二阶段：增加八里湖新区管委会九江市下辖：2个区，8个县，3个县级市第三阶段：主城区扩容，撤县设区，成立鄱阳湖生态新城城市概况|经济发展与人口数据来源：九江市统计公报九江市经济近年来稳步上涨，城市常住人口逐年增加，2020年九江市GDP达3240.5亿元，位于江西省第3位；城市常住人口492.03万人，其中市区人口104.16万人。城市经济|人民生活水平2015年-2019年九江市人均GDP保持高稳定增长，增长率基本在8%以上，人均收支逐年增长，居民生活水平逐渐提高，购买力相应提升。数据来源：九江年度统计公报城市概况|城市产业九江主导产业指标名称工业主营业务收入总量增长石油化工50016.5钢铁有色冶金40027现代轻纺58021电力能源2807九江过去以石油化工，船舶和镍基合金为主导产业，近年来发展“新能源、新材料、电子信息”等产业，多元化推动经济增长，并提升城市人才吸附力。九江市“推进‘T’型崛起“五大战略性”新兴产业石化集团江西铜业集团蓝星集团发展支柱产业九江市重点产业一、新材料产业，主营业务收入454.80亿元二、电子信息产业，主营业务收入157.34亿元三、智能电器产业，主营业务收入281.31亿元四、生物医药产业，主营业务收入183.26亿元五、绿色食品产业，主营业务收入361.32亿元九江被定位为鄱阳湖生态经济区建设新引擎、中部地区先进制造业基地、长江中游航运枢纽和国际化门户、江西省区域合作创新示范区。电子产业九江铨讯电子公司总投资1.5亿美元新能源产业旭阳雷迪有限公司总投资60亿新材料产业盛祥无碱电子布有限公司总投资2.3亿城市概况|产业结构九江市是典型的工业主导型城市，第二产业仍为主导地位，石油化工、纺织服装、冶金材料、汽车制造、电子电力、食品加工、航运物流为其优势产业；由于产业结构优化调整，第三产业占比正逐步上升。第二产业仍为城市主导产业，因产业结构优化，其保证主导地位并支撑第三产业发展的基础上，缓慢下降第三产业近年比例持续快速提升，将为城市创造更多的中产阶层和就业职位。九江市十四五规划产业要求发展潜力|空间结构城市框架不断拉大，都市化快速发展，居住不断向外围转移，由单核城市向大都市快速发展。九江将进一步向西发展。外扩-构筑“一区三点”的都市区空间结构“一区”即核心区，推动主城区与瑞昌市区、湖口县城、庐山市一体化建设；“三点”即共青城——德安、彭泽县城、都昌县城。内优-规划形成“一主三副”的总体空间结构主——九江主城区。加快九江县行政区规划调整，推进九江县与市区一体发展；九江县于2017年8月份撤县设区，更名为柴桑区。三副——外围3个副城区，即瑞昌副城区、湖口副城区、庐山副城区。发展潜力|中心城区发展规划九江市打造中心城区形成“一心一核三片”的空间结构；推动八里湖、赛城湖一体化发展；整合八里湖组团、十里组团与老城区组团，集聚区域公共服务职能；形成城西片区、城南片区、城东片区三大片区。中心城区形成“一心一核三片”的空间结构一心：城市绿心。推动八里湖、赛城湖一体化发展，共建九江城市绿心，以生态安全为前提，加强景观建设，形成以都市休闲、文化展示、生态体验、科普教育为主的滨湖景观魅力区。

一核：城市核心区。整合八里湖组团、十里组团与老城区组团，集聚区域公共服务职能，形成长江中游重要的商业商贸中心、金融商务中心，江西省重要的科教基地，九江市行政中心、文化与体育中心。

三片：城西片区、城南片区、城东片区。城西片区：整合城西港区、赤湖工业园区、港口街镇，形成全省重要的临港产业与先进制造业基地、保税物流基地和现代临港综合服务中心。城南片区：依托高铁站、赛城湖新区、柴桑城区，形成旅游服务基地和商贸物流基地、高新技术与战略性新兴产业基地。城东片区：依托鄱阳湖生态科技城研发资源，整合带动城东港区、姑塘产业区产业升级，建设成为石化产业基地、产业创新试验区、高新产业研发孵化区，面向庐山的旅游接待服务中心城市概况|城市交通九江是江西省同时拥有机场和高铁站的城市之一；轨道交通规划逐渐完善，可快速接驳长江中游城市群。京九高铁2017年12月31日，安九高铁江西段正式开工建设九景衢铁路九景衢铁路于2017年12月28日全线通车江西铁路网规划江西规划到2030年，构建“三纵三横”高铁通道，全面实现省会南昌至各设区市和长江中游城市群中心城市1-2小时，至上海、广州、深圳等周边主要城市3-4小时，至北京、西安、昆明6小时交通圈.九江范围内规划了昌九客专、常岳九铁路、九江至长沙铁路，进一步推动跨省城市联系。发展潜力|政治环境规划变迁：在因城施策的指导下九江市对房地产调控越来越稳健，房价与市场也越发稳定，十四五规划中将中心城市做大，产业集群，绿色生态城市建设作为目标。2015年-2018年1月

2018-2021年3月2021年3月-至今2015-2018年1月2018-2021年3月2021年3月-至今在推进昌九一体、做大九江上迈出更大步伐加快把九江建设成山水文化名城各区根据资源禀赋发展，完善配套2015：要牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享“五大发展理念”，以大视野、大胸怀、大格局来开篇布局，科学编制好“十三五”城市规划，在推进昌九一体、做大九江上迈出更大步伐。2018：贯彻创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，顺应城市工作新形势、改革发展新要求和人民群众新期待，加快把九江建设成山水文化名城，努力在建设美丽中国江西样板中走在全省前列。2021：依托“山、江、湖”资源优势，加快塑造“高品质、有内涵”的城市高端空间品牌，将赛城湖新城打造成“绿色生态、创新时尚、智慧互联、宜居宜业、全国一流”的花园式城市新区；围绕四大重点产业加快构建产业生态圈、创新生态链，将九江经开区打造成“开放要素集聚、产城深度融合、创新活力迸发”的经济发展增长极，当好全市发展“火车头”；杨伟东九江市市委书记推进昌九一体林彬杨

九江市市委书记加快建设山水文化名城谢来发

九江市市委书记各区特色发展，资源分工，绿色生态，配套完善发展潜力|九江市“十四五规划”一个新征程开启全面建设社会主义现代化新征程创新驱动、产业体系、新发展格局改革开放、新型城镇化、乡村振兴基础设施、生态文明、旅游城市民生工程、社会治理完善的领导制度形成规划实施合力十一大新任务两大新保障九江市十四五规划中围绕“一个新征程、十一大新任务、两大新保障”等方面出发，加快城市小康社会的建设进程，推动乡村振兴，进一步提升城市发展。九江市城市概况|总结1.城市层面：昌九一体化双核之一•江西江西省唯一通江达海的外贸港口城市，江西北大门•赣江新区热火朝天建设、九江县的撤县设区、城区规模更进一步2.经济层面：城市发展动力强劲•第二产业主导，第三产业做辅助占比较上年提高0.8个百分点•五大战略性新兴产业快速发展，带动了三产从业人员增长，吸纳了周边人口进城就业•人口平均每年2-3万增长量，房价收入比为4.9（标准4-6），处于较为合理范围，对市发展的支撑力增强；3.城市规划：值得深耕发展•昌九地区成为对接“一带一路”、长江经济带的核心区•一核心三组团一新区“城市空间结构城市发展重心向西，向南转移,以八里湖新区为核心、实现柴桑新区、浔阳区、濂溪区等居住组团发展，百万城区面积，百万城区人口的“双百”城市有望快速实现•九景衢铁路、京九高铁的开通推动人流、物流、信息流、资金流融合产业结构持续优化，房价收入比合理，购房支撑力强大九江快速扩张发展值得深耕02房地产市场发展地方政策内容拍卖方式网上竞拍（）；竞拍规则（一）九江市国有建设用地使用权网上拍卖出让采用增价挂牌方式，按价高者得的原则系统自动确定竞得入选人。（二）挂牌报价截止时间前，竞买人应进行至少一次有效报价，方有资格参加该宗地的网上限时竞价。（三）竞买人的首次报价不低于起始价，此后的报价可按增价幅度的整数倍自行报价。（四）网上拍卖出让如未设有底价（保留价），为无底价拍卖。（五）竞买人应当谨慎报价，通过网上交易系统提交的报价一经报出，不得修改或撤回。（六）在报价期间，竞买人可多次报价。符合条件的报价，网上交易系统均予以接受。保证金竞买保证金比例为30%-60%；付款进度出让价款的缴纳时间和方式：出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款缴纳期限为出让合同签订后3个月内。竞买资格和流程竞买申请条件及要求：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，符合网上出让公告和出让须知中明确的资格条件，均可申请参加本次国有建设用地使用权网上挂牌出让活动。竞买申请人可以单独申请，也可以联合申请。资格审查：本网上交易前不对竞买申请人进行资格审查。网上交易结束后，对竞得入选人进行资格审查。合同签订：竞得人应当在网上拍卖竞价结束后10个工作日内持《网上拍卖出让成交确认书》与出让方签订《国有建设用地使用权出让合同》；开发要求项目建设要求：签订出让合同后三个月内按现状交付土地,自交付土地之日起一年内动工，自开工之日起2-3年内竣工。宏观政策|土拍政策地方政策内容限购中心城区限购：限购对象：符合下列情况之一的家庭，可在限购区域内购买1套商品住房（含存量房，下同）：（1）本市户籍购房家庭成员在中心城区有一套住房或无住房（含住宅性质公寓，下同）；（2）非本市户籍购房人在限购区无住房的。限贷首套房最低首付为20%；认贷不认房，首套房贷款在基准利率上上浮15-20%，二套房贷款在基准利率上上浮20-25%限售不限售限价不限价预售在市区范围内，资金投入25%，或建筑主体1/3（可公关），可申报预售许可。资金监管政策1、预售资金进入监管账户后，达到发生预售批次的核算的投资额的10%时（备注：资金具体数额由监管部门在第三方协议中明确），开发企业才可以申请使用监管资金；2、监管资金的使用按照工程形象进度和定期申请相结合的原则划转和拨付，应于每月10日前将用款计划分别报监管部门和合作银行备案，每笔监管资金的划转和拨付按预售款到账不高于70%的标准进行；3、开发企业可向监管部门申请一定额度的备用金，其额度不得超过已收存预售资金余额的10%；4、监管项目取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》前，监管账户内的资金余额不得低于该项目预售证批次的核算投资额10%。疫情期间监管比例为6%：重点监管资金释放节点为：竣备释放重点监管资金的2/3，物业承接查验释放重点监管资金的1/3.备注/宏观政策|房地产政策地方政策内容装配式自2019年7月1日起：1、2020年开工的项目采用装配式施工的建筑面积占总建筑面积的比例不低于15%，政府投资项目不低于25%；2、2020年开工的项目采用混凝土结构的，单体装配式建筑预制率，不低于18%；3、装配式施工的建筑第一批开工建设；4、2021年以后开工建设，以市政府确定的当年装配式建筑指标为准。宏观政策|工程政策城市概况|城市棚改随着全国棚改进入收尾阶段，棚改计划基本实现，城市改造现以老旧小区改造为主，对房地产市场刺激减弱，短期时间内会压制居民的购房需求。（一）2021年8月底前，各市、县2021年度货币化安置和异地建设安置房的棚户区改造项目、新建（筹集）的公共租赁住房项目要全面达到开工要求；10月底前，就地建设的要全面达到开工要求。具备条件的市、县要力争早开工。2021年6月底前，2021年城镇老旧小区改造计划项目基本完成前期审批工作；8月底前，力争实现80%开工率；10月底前，力争完成全部年度开工任务。具备条件的市、县要力争早开工。

（二）2021年8月底前，各市、县2019年结转的棚户区改造高层建筑续建项目和2020年结转的棚户区改造多层建筑续建项目全面达到基本建成要求。2021年8月底前，2020年城镇老旧小区改造计划任务要力争实现80%完工率；10月底前，要基本完成年度改造任务。具备条件的市、县要力争早完工宏观政策|开发贷政策项目九江银行开发贷业务要点中国银行开发贷业务要点申请条件1.在九江银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在九江银行办理结算业务；并在九江银行开设资金监管专户，签订封闭式管理协议2.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；3.贷款项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》后可由支行将业务上报至分行审批官及审批们，取得《建设工程施(开)工许可证》并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效，方可发放贷款。4.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求，贷款仅能用于项目的开发建设，不能挪作他用；5.贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；根据工程施工进度投放贷款6.具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30％），并能够在银行贷款之前投入项目建设；7.将足值的抵质押物抵（质）押给九江银行或落实九江银行可接受的还本付息连带责任保证；8、2021年房地产开发贷额度已超，额度资源十分稀缺。1.在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户。2.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；3.贷款项目已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》后可由支行将业务上报至分行审批官及审批们，取得《建设工程施(开)工许可证》并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效，方可发放贷款。4.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求，贷款仅能用于项目的开发建设，不能挪作他用；5.贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；根据工程施工进度投放贷款。6.具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30％），并能够在银行贷款之前投入项目建设；7.将足值的抵质押物抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；8、中行房地产开发贷额度较为宽裕。9、九江区域须申请总行例外准入。目前中行开发贷只针对南昌和赣州两个城市准入。放款条件1.四证齐全2.落实合法有效的抵押担保手续3.根据工程进度投放贷款4.贷款受托支付至工程总包方，仅能用于项目开发建设1.四证齐全2.落实合法有效的抵押担保手续3.根据工程进度投放贷款4.贷款受托支付至工程总包方，仅能用于项目开发建设贷款期限不超过三年不超过三年利率8%-9%/年6%-7%/年还息方式按月或季度还息按季度还息增信措施1.抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70％；2.以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。3.项目公司股东全额提供（集团公司及实际控制人担保）1.抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70％；2.以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。3.项目公司股东全额提供（集团公司及实际控制人担保）数据来源：中指数据（市本级）2017年大量品牌房企进驻九江，土拍市场量价齐升，供求量达到最高；18-19年受到市场政策影响，土地供求量迅速下降，但楼面价持续攀升，2020年九江市涉宅土地市场供求量大幅增长，全年供应建面423.27万㎡，环比增长93%；成交建面362.19万㎡，环比增长103%；平均楼板价2780元/㎡，环比下跌16%。主要是因为勾地及远郊土地出让增多。土地市场|九江主城区整体近五年土地供求量价土地市场|九江市各区近1年土地量价从供求量来看，濂溪区供应141.38万方，成交149.27万方，居各区首位，浔阳区成交量次之，浔阳区属于老城区，土地成交价最高，濂溪区由于成交地块趋于远郊，成交楼面均价次之。柴桑区由于市场库存量大，土拍市场流拍率高，经开区则土地较为稀缺，供应量低。数据来源：中指数据（市本级）土地市场|九江市2018-2019年土地成交明细2314567891011121314151617191820212223242526序号区域宗地占地面积容积率楼面地价溢价率竞得人成交时间（㎡）(元/㎡)1濂溪区DGA2017008402482.2332048%碧桂园2018/1/42浔阳区DGC201800248135.642.8353632%富力2018/2/83浔阳区DGC201800140061.473.920080%富力2018/2/84开发区DGD201800149325.782.3336549%万城（九江）茶文化2018/3/15开发区DGD2018004380002.523460%中骏2018/3/16八里湖DGA201800594187.002.5370223%联发2018/7/267八里湖DGA201800685733.702.530000%融创2018/7/268浔阳区DGA20180118780.982303716%陈和忠22018/7/319八里湖DGA2018019426962.235050%中辉2019/1/1710濂溪区DGA2019002451262.024071%金科2019/4/1611濂溪区DGA2019003343831.8524260%中基2019/5/712八里湖DGA2019004261012.2450072%碧桂园2019/5/713濂溪区DGA2019005145551.8410840%新城&城投2019/5/2114濂溪区DGA2019006368272.2379831%新城&城投2019/5/2115浔阳区DGA2019007673742.051674%融信2019/6/1116濂溪区DGB2019002610732.0431130%中辉2019/6/2017浔阳区DGC2019001121692.930103%新旅&九江众人2019/6/2518濂溪区DGA2019009358182.2330714%新城&城投2019/6/2519濂溪区DGA2019011294962.233616%海伦堡2019/8/1320濂溪区DGB2019008264562.529620.4%江西海扬纺织2019/10/2921浔阳区DGA2019012154061.31015461.8%齐冬&九江联盛&,九江华宝,九江广盛2019/10/3122濂溪区DGB2019021377842.224965%九江鄱湖2019/11/1223经开区DGD2019032

275621.9638320%新世纪&恒园&恒丰2019/12/1924濂溪区DGA2019014464151.832500%中辉2019/12/1925浔阳区DGA2019016577491.5406015%中海2019/12/2626濂溪区DGA2019015504331.629060%极地2019/12/2618-19年九江土拍市场持续火热，品牌房企相继进入，土地市场竞争愈发激烈。土地市场|九江市2020年土地成交明细序号区域宗地占地面积容积率楼面地价溢价率竞得人成交时间（㎡）(元/㎡)1濂溪区DGB201902539481.132.01220.00.0%东投2020/1/72八里湖新区DGA2020001（不可售，需自持）13764.001.16696.5113.5%九江市城发资产2020/3/313濂溪区DGB202000175019.402.02850.046.2%恒大地产2020/3/314濂溪区DGB202000274106.002.02745.035.6%世茂2020/3/315濂溪区DGB202000369840.402.02775.042.3%中基2020/3/316濂溪区DGB202000412814.672.0750.00.0%杨德,杨翔斌,崔强2020/3/317浔阳区DGA2020004100814.002.62610.60.0%九江新旅2020/4/148八里湖南DGA202000239666.071.52440.010.9%九江市城市建设2020/4/149浔阳区DGA20200039772.801.054942.933.1%中海2020/4/1410浔阳区DGA20200056074.673.504375.7122.0%南昌华太2020/4/1411八里湖南DGA202001085350.471.52360.07.3%九江市文化旅游2020/5/712八里湖DGA2020012640881.8579254.4%广隆2020/7/713濂溪区DGA2020013692051.66420229%华地2020/7/714浔阳区DGA20200196172.91.512390107%联创，文澜2020/9/1515濂溪区DGA202002244831.851.9414549%金鹏地产2020/10/2216八里湖DGA2020023320002.334150.4%九江卓沁置业2020/10/2217经开区DGD202001265505.82.234770%中辉2020/10/2918浔阳区DGC2020002486402.0534090%新旅2020/12/1019濂溪区DGA20200271330601.5219740%华盾2020/12/1520濂溪区DGA202002860382.61.627470.7%中梁、中辉2020/12/2921八里湖DGA20200292174031.27012.5126%融创2020/12/3120年至今九江市共成交涉住用地35宗地块，土拍市场火热，最高成交楼面价高达12390元/㎡。土地市场|品牌房企进驻情况目前进驻九江的品牌房企达20多家，前期品牌房企多以招商引资进驻，17-18年九江市场火热，多数品牌房企以招拍挂方式进驻。碧桂园、保利等房企已深耕九江多年。重点外来房企重点本土房企九江21年供地共20宗，共计约1897亩，供地多集中在浔阳区、八里湖新区板块等。备注：开发区分局自主挂地，经了解21年仅计划出让两宗地块，其中一宗为目前在跟进90亩地块土地市场|21年供地计划区域序号宗地名称出让面积初步规划指标预计出让时间浔阳区1塔岭北路片区棚改项目42商住用地、容积率2.02021年11月2李家垅片区一期棚改项目35商住用地、容积率1.62021年5月3大中路西段（洋街）棚改地块70商住、用地、容积率1.02021年5月4针织内衣三厂片区棚改项目42.5商住、用地、容积率1.82021年5月5绿豆湾二期棚改项目22.5商住用地、容积率1.62021年7月6人民路街道普润路片区棚改项目50居住用地、容积率1.52021年7月7国棉四厂一期棚改项目73商住用地、容积率1.62021年9月8国棉四厂二期棚改项目114商住、容积率1.72021年12月浔阳区小计449

濂溪区1九江水泵厂生产区棚改项目110商住用地、容积率1.62021年9月2花园畈北侧棚改地块46商住用地、容积率1.62021年11月3市财政原办公大楼38.9居住用地、容积率2.02021年6月濂溪区小计194.9

八里湖新区1八里湖南组团7号地块（图纸欧洲水镇E地块）39.5627住宅用地，容积率≤1.52021年6月2八里湖南组团6号地块（图纸欧洲水镇B地块）94.4904住宅用地，容积率≤1.52021年6月3八里湖南组团16、17号地块162.9商住用地2021年5月4原国税14.7137商住用地，容积率≤3.02021年5月5八里湖南组团20号地块（图纸N地块）96住宅用地2021年7月6八里湖南组团8号地块（图纸欧洲水镇A地块）80住宅用地2021年7月7通湖路以东棚改地块195商住用地2021年9月8原云南城投地块480商住用地2021年11月9朱家大屋棚改项目90.8876住宅2021年11月八里湖新区小计1253.5544

浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区房地产市场|住宅供求走势2016-2020年九江市成交均价稳步上涨，19年成交面积达到峰值，2020年市场受19年土地供应少的原因，20年住宅供应量下降；供应约258.9万方，成交约245.4万方，成交均价为8001元/㎡；20年首次出现供过于求的现象。数据来源：九江市家千万房产网房地产市场|住宅供求走势2019-2020年九江市住宅供求量逐年收缩，但价格保持稳定上升趋势，2019年整体市场处于供不应求态势，2020年整体市场处于供过于求的趋势，2021年第一季度九江市供应47.3万方，成交70.11万方，呈供不应求态势，截止2021年3月九江市成交均价达8236元/㎡；数据来源：九江市家千万房产网房地产市场|成交结构九江市住宅90㎡以下面积段成交占比逐年下降，90-120㎡占绝对主力，120-144㎡户型逐年上升，说明市场刚改及改善型客户逐年增多。数据来源：中指数据随着市场的下行，九江市单盘年度去化，从成交面积和成交金额来看显著下降，2020年成交TOP10楼盘主要集中在八里湖区和柴桑区，八里湖区为客户首选，柴桑区以价换量。房地产市场|TOP楼盘销售情况单盘竞争格局2018年2019年2020年排行项目成交金额(亿元)成交面积(万㎡)排行项目成交金额(亿元)成交面积(万㎡)排行项目成交金额(亿元)成交面积(万㎡)1碧桂园江洲府28.1634.181碧桂园联发浔阳府16.6318.711联泰万泰城11.6113.432中梁首府17.9721.322联泰万泰城13.1516.152通源柴桑郡9.7416.813联泰万泰城17.8323.573融创政务壹号10.4610.953联发新旅君悦江山9.5810.124恒大江湾珑庭14.517.374中辉国际10.2517.254保利庐山林语8.2212.255奥克斯缔壹城13.8221.815保利八里翡翠10.1513.055中辉御龙湾8.147.456碧桂园联发浔阳府11.8113.896中奥天悦湾9.6516.126中辉学府6.266.117保利中航城10.7814.587联发新旅君悦江山9.4410.47融信碧桂园金地九棠6.244.838极地盛世名都10.6514.518美的天铂湾9.4111.538印象柴桑6.179.659联发碧桂园天璞10.4410.849保利庐山林语9.1113.839嘉圆悦湖居5.925.9810新湖庐山国际10.3711.5110通源柴桑郡6.8112.5610悦隽中央公园5.646.33房企竞争格局2018年2019年2020年排行房企成交金额(亿元)成交面积(万㎡)排行房企成交金额(亿元)成交面积(万㎡)排行房企成交金额(亿元)成交面积(万㎡)1碧桂园47.557.291保利发展16.3322.011保利15.9422.652保利22..7632.072联发集团14.7718.142中辉14.7614.023中梁17.9721.323金泰14.4037.253碧桂园1312.614联泰17.8323.574联泰13.8314.864联发12.9815.115恒大16.4520.465富力11.6915.135新旅11.6312.726奥克斯13.8221.816信达8.928.936联泰11.6113.437美的11.0913.977九江北方房地产开发有限公司7.3127.357中奥10.9515.158极地置业10.6514.518碧桂园7.108.078通源地产9.7116.819联发10.4410.849融创7.096.059富力8.7811.7310新湖中宝10.3711.5110融乐置业7.076.3310印象柴桑实业6.189.65房地产市场|TOP房企销售情况房地产市场|库存截止2021年3月底，市区商品住宅显性库存173.3万方，库存量去化周期约7.3个月，库存周期处在健康范围，去存压力较小。数据来源：九江市家千万房产网去化周期：按近6个月月均去化统计房地产板块分析|主城区板块划分板块板块定位房地产特征客户特征浔阳区传统老城区，板块成熟，是九江市金融、文化中心片区土地供应饱和，未来供应量减缓接近尾声，楼盘产品力不高。老城区居民、公务员、企事业中层八里湖新区市政配套已完善，是政治金融中心，地理位置优越，具备湖景资源，环境优良该区域是目前九江供求主力区域、百强房企相继入驻，扎推开发，竞争激烈。楼盘产品力开发水平较高九江中高端客户及周边县城实力客户多在此置业开发区国家级经济开发区承担工业园与城市外溢刚需置业需求，人口导入不断增强，城市热点板块，且价格低于其他区在售楼盘品质不高，且价格较低多以湖口、彭泽、都昌客户为主；其次是老城区刚需型客户，购买能力相对弱；对区域的发展，地段、教育，价格等方面比较关注濂溪区区域面积较大，人口密度较低，配套资源较为分散，定位做为宜居板块打造，区域价值弱于作为CBD中心打造的八里湖新区房地产市场依托庐山风景区发展，市场起步较早，楼盘品质大盘较为突出，整体开发水平在城市中属于较优质板块。区域内有大量待推土地多以庐山及周边客户为主，基本属于城市中层以上人士柴桑区原九江县城，城市发展较为落后价格洼地，客户层级地，房价天花板较低多以周边县城刚需客户为主，其次为投资客九江中心城区房地产板块地图（截止2021年3月）销量排序：濂溪＞柴桑＞八里湖＞浔阳＞开发价格排序：浔阳＞八里湖＞濂溪＞开发＞柴桑人口排序：浔阳＞柴桑＞濂溪＞开发存量排序：柴桑＞濂溪＞八里湖＞开发＞浔阳浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区经开区均价：7261元/㎡库存：24.79万㎡进驻房企：中辉、中骏、绿地浔阳区均价：10009元/㎡库存：20.19万㎡进驻房企：富力，中海，新旅，碧桂园，美的等濂溪区均价：8716元/㎡库存：49.15万㎡进驻房企：中海，恒大，金地，保利，海伦堡等八里湖新区均价：9217元/㎡库存：27.25万㎡进驻房企：碧桂园，融创，保利，联发，新旅，中梁，中奥等柴桑区均价：5976元/㎡库存：50.94万㎡进驻房企：中奥，联发，保利，美的，九颂等板块市场分析|

开发区板块|概况分析因子细项指标名称教育小学双语实验学校、鹤问湖学校、出口加工区学校、兴中学校、滨兴小学、学洲小学、港城第一小学、港城第二小学中学双语实验学校、鹤问湖学校、四中、六中、兴中学校交通交通通达性市主干道九瑞大道贯穿，高速路，城市快速路通达医疗医院开发区人民医院、向阳医院行政资源行政机关开发区政府、行政服务中心商业资源商业配套联盛快乐城、九方购物广场景观配套山/湖/海四A级八里湖景区、赛城湖、胜利纪念塔市政公园八里湖沿湖风景带、胜利塔市民公园开发区板块：国家级经济开发区该板块生活配套较齐全，居住舒适度较高，当地板块认可度较高，房价根据地块有较大差别，住宅土地稀缺。主力楼盘有观澜盛世、阳光城愉景湾、广隆星蓝湾、中辉外滩、锦天府、中骏雍景湾等，楼盘以地段区分，围绕八里湖地段价值突出。浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区房地产板块分析|市场|开发区成交量价数据来源：九江市家千万房产网开发区2020年住宅全年供应1232套，成交1797套，月均去化约150套；成交均价稳步上涨，截止3月整体成交均价7261元/㎡。主要因为城西港片区成交价格拉低了区域整体均价。房地产板块分析|市场|开发区库存数据来源：九江市家千万房产网开发区2020年整体库存量处于下降趋势；全年供应量较少，库存量走低，截止至2021年3月，整体库存在1990套，按2020年月均去化150套计算，去化周期在约13.2个月左右。城西港片区八里湖北片区近浔阳片区1中辉外滩2滨江凯旋城3锦天府1.项目名称：中辉外滩（直接竞品）毛坯占地面积：98.26亩容积率≤2.2开盘时间：预计5月下旬开盘产品：高层101-196㎡售价：对外报价1-1.3万/㎡总套数：839户已销售套数：待开盘房地产板块分析|市场|开发区在售楼盘2.项目名称：滨江凯旋城占地面积：90亩容积率≤2.7开盘时间：2019年1月26日产品：高层104-166㎡售价：销售均价8600元/㎡总套数：1146户已销售套数：已销售1081套，剩余少量房源在售，基本售罄。3.项目名称：锦天府占地面积：24.45亩容积率≤1.8开盘时间：2020年4月27日产品：高层107-122㎡售价：销售均价9400元/㎡总套数：216户已销售套数：已销售165套，剩余两栋洋房待推售4远洲九悦湾高层106-126㎡销售均价5800元/㎡5九江印产品：106-140㎡高层均价5600元/㎡洋房均价6300元/㎡湖景均价7000元/㎡6九瑞新城产品：66-130㎡销售均价：4888元/㎡起数据来源：房天下、九江市家千万房产网中辉外滩项目基本信息开发商九江融乐置业有限公司项目地址九江市九瑞大道与都昌路交汇处占地面积（㎡）65508.83容积率2.2建筑面积（㎡）144095.76绿化率29%物业性质住宅+公寓产品形式高层、公寓（类住宅）规划套数（套）839套车位（个）1266个产品户型高层101-196㎡首开时间预计5月下旬首开在售价格（元/㎡）预计销售价格1-1.3万/㎡客户分析主要以城区改善性客户为主，公务员，企业主等销售、渠道政策待售卖点：品牌+产品品质+南向瞰湖目标地块房地产板块分析|个案|中辉外滩房地产板块分析|个案|中辉外滩项目业态面积房型套数占比中辉外滩高层（25F）101㎡三房两卫9611.44%118㎡三房两卫9611.44%196㎡四房三卫10011.92%高层（24F）101三房两卫465.48%118三房两卫465.48%175四房三卫485.72%小高（17F）118三房两卫40748.51%合计839100%项目面积房型套数占比中辉外滩101㎡三房两卫14216.92%118㎡三房两卫54965.44%196㎡四房三卫10011.92%175㎡四房三卫485.72%合计839100%房地产板块分析|个案|中辉外滩板块市场分析|

八里湖新区板块|概况浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区分析因子细项指标名称教育小学九江小学、八里湖第一、第二小学、七里湖小学、中学九江一中八里湖校区（省重点）交通交通通达性医疗医院八里湖新区医院、行政资源行政机关九江市政府、九江市行政服务中心商业资源商业配套九方购物广场、中奥广场、喜盈门景观配套山/湖/海四A级八里湖景区市政公园九江文化艺术中心、八里湖公园、八里湖沙滩公园八里湖板块：政务核心区、生态居住区该板块生活配套完整，居住舒适度高，当地板块认可度高，房价是当地价值高地，住宅土地稀缺。主力楼盘有碧桂园九龍山、融创政务壹号、中辉御龙湾、嘉园悦湖居、联泰君悦江山、联泰万泰城、数据来源：九江市家千万房产网八里湖新区2020年住宅全年供应4238套，成交4511套，月均去化约376套，成交均价波动较大；整体呈供需平衡状态，截止21年3月整体成交均价9217元/㎡。房地产板块分析|市场|八里湖新区成交量价数据来源：九江市家千万房产网八里湖新区2020年整体库存量处于下降趋势，年底集中放量，库存量加大；但后续继续保持库存走低趋势，截止至2021年3月，整体库存在2063套，按2020年月均去化376套计算，去化周期在约5.5个月左右，市场火热，库存不足。房地产板块分析|市场|八里湖新区库存房地产板块分析|市场|八里湖新区在售楼盘12341.项目名称：保利天汇（去化最好）毛坯占地面积：178亩容积率≤3.34开盘时间：2021年2月28日产品：高层112-241㎡售价：目前销售均价10500元/㎡，预计大平层销售价格为12000元/㎡以上总套数：3416户已销售套数：目前已备案146套，现场市调口径已销售325套。销售情况：21年2月28日首开，首推两栋418套，产品为112-143㎡，首开去化250套左右，截止目前已销售325套分销佣金：1%2.项目名称：中丝天筑192（毛坯）占地面积：48亩容积率≤2.3开盘时间：未入市产品：大平层180-220㎡售价：未入市总套数：184户3.项目名称：联泰万泰城-御湾（四期）毛坯占地面积：48亩容积率≤2.94开盘时间：2020年8月产品：高层85-200㎡售价：均价9500元/㎡总套数：1458户已销售套数：542套4.项目名称：嘉园悦湖居（毛坯）占地面积：138亩容积率≤2.5开盘时间：2019年11月产品：高层108-127㎡售价：均价11500元/平米总套数：1692套已销售套数：558套数据来源：房天下，市调，九江房管局中辉外滩项目基本信息开发商九江城投置业有限公司项目地址九江市八里湖新区长虹西大道与财富大道交汇处占地面积（㎡）118702.46m²容积率3.5建筑面积（㎡）523702.54m²绿化率40%物业性质住宅产品形式大平层+高层规划套数（套）3416户车位（个）3500产品户型高层101-241㎡首开时间2021年2月底首开在售价格（元/㎡）目前销售均价10500元/㎡，预计大平层销售价格为12000元/㎡以上客户分析主要以城区改善性客户为主，注重地段及配套销售、渠道政策分销佣金：1%卖点：品牌+大平层产品+湖景本项目房地产板块分析|个案|保利天汇房地产板块分析|个案|保利天汇项目面积房型套数占比保利天汇98㎡三房两卫118034.54%103㎡三房两卫59017.27%112㎡三房两卫54415.92%118㎡三房两卫59017.27%143㎡四房两卫2727.9%239㎡四房三卫2407%合计3416100%房地产板块分析|个案|保利天汇板块市场分析|

浔阳区板块|概况浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区分析因子细项指标名称教育小学九江小学、湖滨小学、东风小学、柴桑小学、长虹小学、浔阳小学、中学九江一中（重点）、晨光中学（重点）、田家炳中学、七中、二中、三中、十二中交通交通通达性道路通达性较高，火车站、汽车站医疗医院九江第一人民医院、第三人民医院、妇幼保健院行政资源行政机关浔阳区政府、行政服务中心商业资源商业配套步行街、联盛九龙广场、万达景观配套山/湖/海甘棠湖、南湖市政公园甘棠湖公园、南湖公园浔阳区板块：核心老城区、配套资源丰富该板块生活配套齐全，居住舒适度高，当地板块认可度高，房价处于高水平，地块稀缺。主力楼盘有碧桂园融信金地玖玺、美的金科华府、中海九越、新旅文化旅游城、新城悦隽公园、富力浔阳公馆，楼盘多以配套完善、高品质著称。房地产板块分析|市场|浔阳区成交量价浔阳区2020年住宅全年供应2598套，成交2252套，月均去化约188套，整体供大于求，成交均价为九江市唯一均价破万的板块；截止21年3月整体成交均价10009元/㎡。数据来源：九江市家千万房产网房地产板块分析|市场|浔阳区库存浔阳区2020年整体库存量较为稳定，库存量略有上涨；2021年开始浔阳区供应不足，成交上涨，库存量快速走低；截止至2021年3月，整体库存在1710套，按2020年月均去化245套计算，去化周期在约7个月左右，市场健康。数据来源：九江市家千万房产网房地产板块分析|市场|浔阳区在售楼盘1231.项目名称：融信碧桂园金地九棠占地面积：101亩容积率≤2.0开盘时间：2020年3月产品：高层92-128㎡售价：销售价格13800-15000元/㎡总套数：1188户已销售套数：541套数据来源：房天下，市调，九江房管局2.项目名称：中海九樾占地面积：85.5亩容积率≤1.5开盘时间：2020年8月产品：洋房112-140㎡售价：均价13000元/㎡总套数：621户已销售套数：256套3.项目名称：九江新旅文化旅游城占地面积：151.2亩容积率≤2.6开盘时间：2020年9月产品：高层106-138㎡售价：销售价格8100-8800元/㎡总套数：1092户已销售套数：280套中辉外滩项目基本信息开发商九江融玺房地产开发有限公司项目地址浔阳区·人民路·湖滨小学旁占地面积（㎡）67400m²容积率2.0建筑面积（㎡）182000m²绿化率25%物业性质住宅产品形式高层+洋房规划套数（套）1188户车位（个）1321产品户型高层101-196㎡首开时间2020年3月份在售价格（元/㎡）销售价格1.3-1.5万/㎡客户分析主要老城改善性客户为主，注重学区销售、渠道政策卖点：品牌+学区配套+甘棠湖南湖房地产板块分析|个案|融信碧桂园金地·九棠房地产板块分析|个案|融信碧桂园金地·九棠项目面积房型套数占比融信碧桂园金地九棠92㎡三房一卫29825.13%108㎡三房两卫24220.28%118㎡四房两卫44237.24%128㎡四房两卫20617.35%合计1188100%房地产板块分析|个案|融信碧桂园金地·九棠板块市场分析|

濂溪区板块|概况浔阳区濂溪区八里湖新区柴桑区开发区濂溪区板块：该板块生活配套比较齐全，居住舒适度较高，当地板块认可度尚可，房价处于中等水平，地块供应较宽松。主力楼盘有中辉半山墅、极地盛世名都、东投濂溪书香、保利庐山林语、中基文博府，楼盘多以刚需为主。分析因子细项指标名称教育小学双峰小学、濂溪一、二小学、爱华小学、双河小学中学濂溪一中、外国语学校、南山学校、东湖学校交通交通通达性快速路、城市主干道、通达性完善医疗医院九江中心医院、长虹妇产医院、濂溪人民医院行政资源行政机关濂溪区政府、行政服务中心，市自然资源局商业资源商业配套万达、天虹景观配套山/湖/海天花井国家森林公园市政公园南山公园、濂溪公园房地产板块分析|市场|濂溪区成交量价濂溪区2020年住宅全年供应8423套，成交6568套，月均去化约702套，整体呈供大于求，板块为九江市主力供应板块，截止21年3月整体成交均价8716元/㎡。数据来源：九江市家千万房产网房地产板块分析|市场|濂溪区库存濂溪区2020年下半年开始大量项目集中爆发入市，库存量显著增长，；截止至2021年3月，整体库存在4135套，按2020年月均去化702套计算，去化周期在约5.9个月左右，市场健康。数据来源：九江市家千万房产网房地产板块分析|市场|濂溪区在售楼盘1231.项目名称：中辉学府占地面积：97.5亩容积率≤2.0开盘时间：2019年12月产品：高层101-133㎡售价：销售价格10200-10600元/㎡总套数：1061户已销售套数：770套2.项目名称：金科华地公元九墅占地面积：62.53亩容积率1.6-1.7开盘时间：2020年12月产品：洋房128-136