房地产行业项目存续式重整模式研究

国有企业承担着政府各项公益性项目的建设，同时也承担着社会维稳等重要任务，在当前经济形势下，全国各地房地产开发商因资金链断裂等问题普遍出现烂尾现象，给社会带来了一定的不良影响，往往这种烂尾项目，存在较大的重整风险，能够参与重整的社会投资方较少，地方国企作为政府的履职方，承担一定的维稳任务。因此，本文主要针对这一情形，探讨国企作为政府指定的房地产重整投资人，通过特殊的存续式重整模式参与房地产破产项目的续建开发以及存在的主要风险点。一、房地产破产项目存续式重整模式的应用（一）“存续式重整”模式概述房地产破产项目重整模式决定着其后续运营主体和债务的清偿方案，重整投资人以重整模式为基础，对房产项目实际情况、相关利益人要求、监管要求等具体事项上做延展。根据破产企业主体是否继续经营，有将破产重整分为“存续式重整”和“出售式重整”，又将“存续式重整”从投资人对所有债务清偿是否做出承诺分为“续建式”和“承债式”。“续建式”主要只提供共益债，资金用途为项目的后续开发建设，所有债务的清偿全部依赖后期销售，重整投资人不对债务的清偿比例和时间做出承诺，而“承债式”重整，主要是与大型开发商组建重整投资联合体，由该开发商提供劣后资金，相关股权收益但承担所有风险，配套的优先级资金，享受固定收益。所投款项一部分给破产管理人用于偿付所有债务，一部分用于项目开发建设。资产过户给重整投资人指定主体，原股东及债权人均不参与后期经营。（二）具体重整模式的建立1.项目公司出资人权益的调整根据《破产法》规定，公司破产后财产优先清偿破产费用和共益财务后，依照的顺序，首先是清偿所欠职工的工资薪金等劳动债权，其次是税收债务，再次是担保债权，接着普通债权，最后有剩下的才轮到公司出资人股东。但公司到了破产需要重整的地步，通常破产财产是严重不足清偿普通债权，不然也不至于破产。因此当公司已经陷入实质性破产，原股东所持有的股权是已经没有实际价值。通常破产清算状态下的普通债权清偿率是比较低的，为降低普通债权可能遭受的损失，对有重整价值的企业，除部分债权人选择按假定破产清算下的清偿率接受清偿，其他大部分普通债权人选择将债权的受偿权利通过信托方式委托重整投资人指定主体，将破产重整公司股权调整给重整投资人指定主体，由其代表委托人（普通债权人）以重整投资人身份取得破产公司100%股权，并通过100%持股破产公司间接取得其名下房产项目后续开发权。此举有别于常规情况下“存续式重整”中的“承债式”重整，普通债权人是实质上的股东，享受最终剩余利润分配。2.对项目公司成本费用确认的约定重整投资人指定主体在管理过程中，对破产公司的续建开发成本费用核算，不论实际销售额，签订的施工合同的签约价，按施工合同签订之日，当季、当期省造价站发布的信息价及机械台班价格编制确定。销售费用、管理费用均按销售收入的一定比例确定，通常行业标准如销售费用按3%、管理费用按2%。3.清偿资金的取得重整投资人指定主体依法独立自主经营破产公司，需在约定的期间内完成其房产项目续建开发，破产公司所需的执行重整计划清偿资金及项目续建开发资金由重整投资人垫付，明确重整投资人垫资的资金占用费利率，通常破产企业存在较大的风险，可能面临重整后的二次破产，因此，资金借贷存在较大风险，决定了资金占用费势必高于市场资金利率。破产重整公司以房地产项目重整计划执行期间的房产收入，优先偿还重整投资方垫资及垫资的资金占用费、其他全部开发成本费用、所有税费后，作为其剩余债务可偿还资金。重整投资方主体在取得前述债务偿还资金后，按照重整计划执行期间的销售收入的一定比率（比如5%）提取信托管理费，余额作为重整投资方指定主体受托普通债权委托人的信托管理费用。二、上述存续性重整模式应用过程中存在的风险（一）重整草案成本预算约束和实际发生的存在较大差距由于房地产项目总投资金额巨大，在重整前期做好项目整体预算工作尤为重要。因国有企业以代建这种特殊的形式参与重整，项目的重整草案对项目的成本均有一定标准的约束。根据重整草案对成本费用限制相应选择匹配的业务方式去编制项目成本预算，同时提前规划项目续建开发各阶段的成本费用归集分配工作，来帮助重整期间对成本费用能够进行更好的分析和控制。而房地产重整项目在执行过程中，会受种种未预料的原因与事先预算的成本费用产生差额，当然这些差额中有些是可以避免的，有些是人为管理的因素造成。如对别墅、普通住宅、商铺以及配套无偿移交的幼儿园等不同业态的商品房未区别成本分配方法，为促进销售增加营销活动场次以及购房者提供礼品等，续建开发过程中的不确定导致实际发生及其账务核算与预算差异较大，如果当中部分业态及费用的实际成本费用突破重整草案约定的上限，将导致重整投资方实际投入的成本费用无法得到全额认定，造成经济损失。（二）资金成本税前列支差异加剧项目成本房地产项目特性之一是需要投入大量的资金，破产重整项目更是如此，在执行重整投资计划初期，需要垫付破产费用、清欠劳动债权、税收债权、担保债权及部分普通债权，在接管后的续建开发也是需要源源不断的投资额，由于近几年来国家宏观政策管控，一方面对房地产行业贷款的严加限制，加上破产重整房产项目自身的高风险，使其几乎不可能取得银行等金融机构的授信融资，另一方面，为保障工程款的支付，各个地方政府均出台并加强对销售资金的监管，收入回款的资金无法自有提取使用，延缓了收入回款资金的使用。总而言之，投资方垫付资金周期拉长、数额增大，另外，因其承担的高风险决定对资金占用费的要求通常比金融机构利率高，而土地增值税对资金成本的税前扣除有明确的规定，因其不属于金融机构融资，没有金融机构的贷款利息单据是无法税前据实扣除，只能以“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”的合计数5%扣除。同时，企业所得税对融资资金成本的税前扣除也有限制，在关联方债资比的限制下，税前可扣除数额不得超过金融机构同期同类贷款利息计算标准，故跟能够取得银行贷款融资的正常房地产项目而言，重整房地产项目因融资渠道的原因资金成本比较高，而且不具备较好的抵税效应，加剧项目的总投资成本。（三）普通债权重整收益导致所得税增加房地产开发企业融资渠道方式多样，普遍存在大量的民间借贷，甚至有些项目开发商内部控制极其薄弱，存在股东以开发商名义对外大量借款，导致破产企业存有巨额的普通债权。在法院裁定执行重整清偿计划时的普通债权清偿率，是依据计算出的假定破产清算状态下房地产开发商可变现资产按照评估的快速变现价值，扣除项目公司发生的破产费用、共益债务、所欠的职工薪资劳动债权、税收债权和有优先权的担保债权，剩余可用于清偿普通债权的数额占全部普通债权的比率，在这种情况下，结合前文的具体重整模式，普通债权人可以选择按照假定清算状态下的普通债权清偿率就其所属债权接受清偿，获得清偿后债权债务关系终止，也可待重整续建完成后，就其剩余盈余进行分配受偿。对普通债权人来说，不论选择在重整执行阶段受偿，还是在重整续建开发完成后获偿，都会存在不同程度比例的债权无法得到清偿，对应破产重整企业就是债务重组收益，法院最终认定的债权数额与按清偿比率确认的实际清偿额间的差额在会计上确认为营业外收入，这部分的营业外收入根据企业会计准则及相关的税务准则需要缴纳企业所得税，数额巨大的情况下降严重削减债权人最终可分配的盈余，甚至导致无盈余可供分配，进一步影响重整投资人垫付资金本金及占用费和信托管理费的回收。三、存续式重整模式实践应用中风险防范的相关建议（一）严格的依照重整方案执行项目公司的预算重整项目公司在续建开发过程中，应当严格依照预算的相关数据来进行支出。首先，在项目接管重整初期阶段，依据项目建设用地规划许可、总规划图等立项资料划分项目成本核算的具体对象，将别墅、住宅、商铺、公共配套等不同业态分别核算，使财务核算上的成本对象归集与工规中的项目划分结合起来，合理的成本核算对象进行归集分配；其次，因重整项目公司的最终房地产项目成本决算的直接依据就是重整草案约定条件，因此项目预算编制需依据重整计划草案约定的成本费用限制条件细化各个成本对象的预算；最后，在项目重整续建开发过程中应严格执行项目公司的预算，当发现实际支出与预算出现较大差距，及时查找原因找到解决问题的办法予以解决，实际支出与预算相比过程的超支与节约都应当做出分析并予以记录，严格控制开发成本和费用超出预算。（二）确保垫付资金以及重整期间的管理费用纳入超级优先债权法院和管理人在破产中承担着主要角色，具有极强的专业能力，但并不意味其具有准确的商业价值判断能力，很难对破产项目的重整价值做出精确评估，导致对破产项目的估值出现偏差，如果重整执行期间遇到市场萧条不利影响，将可能面临二次烂尾的可能，重整投资人垫付的巨额资金安全得不到保障。在特殊的“存续式重整”模式下，因重整投资方享有的权益是按收入固定比率的项目建设管理费，可能还需承担续建完成项目建设成本审计最终核减部分的损失，因此，从保护重整投资方的角度，有必要构建超级优先权，在各种矛盾和利益冲突中便于提供妥善处理的依据。要求超级优先权应当对重整企业新融资所形成的债权给予优先保护，同时对项目建设管理费提取优先保障，将这部分债权从普通优先权提升至超级优先权，在法院裁定的重整计划草案中明确，并在普通债权人与重整投资方的信托协议中约定，适度降低重整投资方的资金垫付风险。（三）充分发挥政府、法院联动机制房地产企业能否顺利重整，法院除了要召开债权人会议、裁定确认债权人、破产管理人申报的债权、裁定批准管理人提交的重整计划草案等法律事宜外，破产重整过程的程序推进中发生的社会问题、行政手续和税收等问题也需要政府协调解决。比如烂尾房地产续建中，购房人、债权人的信访接待维稳工作；项目规划调整、施工和预售许可等证件行政审批，以及后期竣工备案和不动产证书办理等行政手续给予支持；在税收上，由于进入重整的房地产项目，从最初拿地到破产重整执行，期间跨度较长，土地使用税缴税周期较正常开发项目长，税费也就多，政府可以在税收上给重整企业土地使用税、增值税等优惠，同时，就债务清理减免收益应纳税，结合项目重整收益情况进行具体减免，对重整的房地产企业税收减负。此外，需要预算资金监管部门协助提高资金使用效率，降低监管户留存资金比例，或是通过保函的形式替代留存资金，减少破产企业的资金成本。还需要银行方面给予按揭融资额度支持，为执行破产重整程序的房地产企业创造良好销售条件。利用法院在程序上的推进和政府各方协助的支持，快速解决重整中的疑难问题，保障重整结束后债权人的可分配利益。四、结束语当前，全国各地房地产企业因资金链断裂问题出现破产居多，由社会投资方以承债式重整模式参与续建投资的力量有限，为维护社会稳定，国有企业通过特殊的重整模式参与