温州某大厦物业管理策划书

温州盛德大厦物业管理筹划书目录前言一、公司简介 2二、温州分公司简介6三、双方合作意向 71 物业概况 72 合作意图 83 合作前提 8四、指标承诺 9五、管理目标 10六、保证体系 10七、对策措施 10八、工程预算与分析 11九、开办费用预算 18十、前期介入事项 191物业管理参谋之内容 192 物业管理参谋之费用 20十一、管理内容及标准 211 业户效劳 212 保安管理 293 保洁管理 334 绿化管理 345 设备管理 376 文件支持 537 员工培训 538 岗位职责 55附件一：企业营业执照复印件附件二：企业资质证书复印件 前言 首先，非常荣幸能有时机参与“盛德大厦〞工程的筹划工作。我公司将依托本身的专业管理实力，并结合“盛德大厦〞的现状，对“盛德大厦〞的物业管理模式、组织机构、财务收支方案、效劳配套等作出统筹筹划。我们期盼能以陆家嘴物业全国先进的物业管理理念，结合国家政策、法规和贵方的实际需要，利用公司长期物业管理过程中积累的丰富经验，通过全方位的效劳，凭借陆家嘴物业充足的人才、丰富管理经验及技术，以保证管理标准与质量，为“盛德大厦〞开拓一个和谐而优美的居住环境，并使“盛德大厦〞成为一个温州知名的小区物业管理品牌。最后，再次感谢贵方给予我们合作的时机，希望我们能合作愉快！

一公司简介上海陆家嘴物业管理有限公司成立于1992年5月，注册资本金3410万元人民币。公司性质：有限责任公司。公司现为中国房地产业协会理事、中国物业管理协会副秘书长单位。目前，上海陆家嘴物业管理有限公司遵循“创业、敬业、竞争、开展〞的企业精神，经过十多年的奋斗，公司净资产由最初的500万元上升到2024年底的近3000万元，物业管理总量2000多万平方米；2001年6月底率先被建设部评为物业管理一级资质企业。管理的物业类型涉及智能化写字楼、商业楼、公众物业、综合商厦、高级内外销公寓、四星级酒店公寓、住宅区等；管理的形式有：委托物业的管理、参谋式管理、自有物业的经营和管理。经过十多年的努力，公司不断积累经验，改良管理方法和提高管理水平，以人为本，把满足顾客的需求作为公司的效劳宗旨，形成了以“好保姆、好管家、好朋友〞为特色的管理模式，赢得了业户的赞誉和信任。历年来，公司管理的物业中有十二个小区、大厦被评为上海市和建设部的物业管理优秀小区。公司既注重开展速度、管理规模，又注重管理水平、企业品牌。公司从成立之初就确立了“严格管理、标准效劳，让业户更满意〞的企业方针。经历了初创期后，目前公司已步入更注重企业内涵、更注重物业管理质量的开展新阶段。公司按GB/T19001-ISO9001：2000标准，建立了贯穿于物业管理全过程的、从管理层到员工都积极参与的、目标明确、层次清楚、部门之间职责清楚的质量保证体系，确保对业主的效劳质量到达“平安、舒适、尊重〞的质量目标，公司“代表业主的利益〞，贯彻“100%业户第一〞，实行365天24小时全天候标准效劳，最终实现“不断超越业户日益增长的对效劳的需求〞。公司管理的代表性物业：办公楼： 上海市公安局指挥大楼、浦东新区办公中心、宝山区政府大厦、虹口区政府大楼、上海公安局指挥中心、浦东新区公安局、检察院大厦、汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼、三菱商事办公楼、上海深度室内设计有限公司办公楼、国华大楼、花溪大楼、浦东软件园陆家嘴分园、东华大厦、山西太原华宇国际广场、余杭国税大厦公寓 明城花苑〔酒店式公寓〕、中山广场、天山河畔花园、梧桐花园、陆家嘴花园、贵龙园、荣城花苑、地铁明珠苑、涵乐园、仁恒公寓、宏苑、同心公寓、东田公寓、锦华花园、民乐苑、连城花苑、栖山苑、东樱花苑、新翔公寓、观景苑、湘府花园、涵合园、绍兴水木清华、无锡新世纪花园、无锡春江花园、无锡康桥丽景、江阴丽都城市花园别墅： 雅阁花园、雅仕居、阳光欧洲城、桃花源田庄、无锡赛维拉假日花园住宅小区： 上海万里城、金杨新村、东荷新村、云台、上南、御桥、东城小区、花木小区、二军大梅花村、兰花村、中原高层、中心东二村、开鲁五村、金泰小区、南极苑、万峰小区、金都花园厂房： 嘉浦科技楼学校： 上海市光明中学、上海市浦光中学、上海中医药大学、第六十二中学、上海职业培训指导中心、同济大学教学楼综合商厦： 东城商都、亚太盛汇广场、无锡保利广场公众物业： 上海新国际博览中心、浦东新区少年宫、浦东新区图书馆、黄浦江行人隧道、绍兴火车站综合楼要素市场： 上海钻石交易所、上海证券交易所参谋管理代表性物业：综合大楼： 江海大厦、嘉利大厦、无锡东方大厦、一天厦、安阳党政大厦公寓： 大唐盛世花园、江西宝镇、江西星城花园、泰州皇家美墅、无锡长江国际花园、阳光花城别墅： 绿园山庄、金色水岸别墅群管理资质2001年6月陆家嘴物业被评为第一批物业管理资质国家一级企业管理体系陆家嘴物业已经通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业平安健康管理体系的认证。陆家嘴物业是全国物业管理企业通过三项体系认证的三家企业之一。质量目标平安、舒适、尊重质量方针严格管理、标准效劳，让业户更满意环境目标水清、地绿、洁净、舒适环境方针美化环境、造福社区、持续开展平安健康目标年死亡事故为“零〞年重伤事故为“零〞年重大火灾事故为“零〞平安健康方针在公司内部为员工及访客提供一个平安健康的工作场所管理理念：陆家嘴物业让您更满意 让 —— 严格管理、标准效劳、心心交流 您 —— 业户、开展商、行政主管部门、相关专业部门 更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为开展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友管理人才陆家嘴物业拥有一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人员，其现有员工522人，平均年龄35岁。硕士研究生16人，大专以上学历232人，具有高级职称10人，中级职称82人。近年来，在做好效劳的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业开展的首要位置，通过各种途径组织员工培训。1998年，根据其自身开展的需要建立了“陆家嘴物业培训中心〞，共培训了一万多人次。公司从2000年起每年举办二期物业管理经理培训班，每期为六个月，也是为培养公司的后备干部而所做的措施。经理培训班共培训了物业经理100多人，这些人分别拿到了公司培训经理合格证和上海市物业经理上岗证，目前已有90%人走上经理或主管以上岗位。这就是培养与管理人才的硕果。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的根本保证。现在我培训中心的知名度已铺向全国，为了向社会作点奉献，已接受委托培训200多人次。企业业绩2024年被评为2001年度上海市物业管理企业百强第一位2001年被评为上海市A类纳税信用单位2001、2024、2024年度被评为上海市用户满意企业2024年、2024年度“荣获全国用户满意企业〞2024年度CIHAF“优秀物业管理公司〞2024年被评为国际知名品牌企业管理水平陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理的经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略及CIS引入公司文化，它标志着其正式跨入物业管理现代化的行列，形成了能适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。在多年的运行过程中，公司已形成了五个效劳标准和五个操作标准标准及企业标准。五个效劳标准和五个操作标准标准具体是：业户效劳和作业标准；设备维修效劳和作业标准；保安效劳和作业标准；保洁效劳和作业标准；绿化效劳和作业标准。继往开来，发奋图强。公司全体员工应牢固树立“创业、敬业、竞争、开展〞的精神和意识，努力将公司建设成为“上海第一，全国一流，国际知名〞的物业管理公司，使“陆家嘴〞这颗世界东方耀眼的明珠熠熠生辉。智能管理公司在2002年5月18日正式开通陆家嘴物业“96916”效劳信息平台。开通的信息平台以先进的科技化网络技术和高速信息通讯系统，逐步实现了业主的需求与电子效劳的对接，进一步突现出交互式管理与个性化效劳的特征。效劳信息平台实施24小时全天候效劳。当业主在生活中遇到难题。只要拨打“96916“96916”专业理论?物业管理运作实务?是上海陆家嘴物业管理有限公司总结多年来从事物业管理的经验，组织编辑与理论研究，前后花了约二年时间潜心编著而取得的成果。书籍内容全面、系统，涵盖了物业管理的全过程。从理念、品牌、形象、方案、质量管理的筹划开始，到内部管理、专业管理、专业效劳、延伸效劳、物业公关、物业营销等方面的运作实务，逻辑性、系统性和实用性极强，不乏是一本现代物业管理的实务大全。?陆家嘴物业企业标准?是我国第一部物业管理企业标准，在总结了10年的物业管理经验的根底上为使企业的物业管理效劳实现标准化而编制的物业管理企业标准，本书涵盖物业管理效劳的根底效劳标准、根底作业标准、管理标准等75项标准。全书告之物业管理企业和物业管理从业人员应如何效劳、如何作业和如何管理，不乏是一本现代物业管理企业标准化管理手册。?陆家嘴物业效劳案例200?是公司总结长期从事物业管理经验和体会的精选。案例取材于保安、保洁、绿化、维修、业户效劳、装修管理和专业效劳的方方面面。二、温州分公司简介上海陆家嘴物业管理有限公司温州分公司组建于2024年8月，为公司的分支机构。现有员工98人，其中管理人员14人，效劳人员84人。员工中大专以上学历5人，中专以上学历12人，员工平均年龄32岁。温州分公司现管理着温州万丰城市广场、金纶花园、平阳凌志花园，管理面积20万平方米左右。在2024年第三、第四季度由公司组织的业主满意度指数调查中，温州万丰城市广场管理处分别以86.8，91.65，在外地分公司业主满意度指数调查中名列前茅。分公司一名员工荣获2024年度“十佳员工〞称号，一名员工被评为2024年度“十佳技术能手〞称号。三、双方合作的意向1、物业概况由温州市盛德房地产有限公司开发的“盛德大厦〞座落在车站大道2-2地块；“盛德大厦〞结构为框架结构；“盛德大厦〞以其优秀的建筑设计、先进的硬件设施、便利的交通及健康生活领跑者的理念定位，将成为温州市的一个高层次、高质量、别具一格的高档商住楼；“盛德大厦〞总用地面积：4977平方米；“盛德大厦〞建筑占地面积：2082平方米；“盛德大厦〞总建筑面积：28355平方米，层数为32层；地下室建筑面积：3315平方米地上建筑面积：24400平方米〔不包括架空层面积409.526平方米〕其中五层以上住宅建筑面积：17666.403平方米一层建筑面积：1631.16平方米〔商场、办公〕二层建筑面积：2635.759平方米〔商场、办公〕三层建筑面积：2384.046平方米〔商场、办公〕四层架空层：409.526平方米〔设备层〕物业管理用房：148.344平方米物业经营用房：120.678绿地率：12％；停车位：地上室内车位18个地下车库车位99个非机动车车库面积：465.682平方米注：以上数据根据盛德大厦公用建筑面积分摊系数计算表〔预测〕

2、合作意图“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制〞这样才能使物业保值、增值，才能使业户住得安心、满意；贵方要求在物业管理市场上中招聘一家具有高资质、上等级、有规模，而且拥有高档住宅小区管理经验的物业公司；我公司正具备管理“盛德大厦〞的资质和能力，而且一旦接受委托管理后，将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)〞，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业平安健康管理体系，来提升“盛德大厦〞的管理档次，到达贵方对物业公司提出的管理目标；我公司十分愿意以全权委托管理的方式介入“盛德大厦〞的物业管理，并在接受全权委托后将崭新的管理理念带入“盛德大厦〞，改善、升华、精雕周围的环境，为业户营造一个“平安、舒适、亲情、保值〔增值〕〞的学习、生活及工作气氛。合作前提“盛德大厦〞工程施工中期，按照国家物业管理条例规定进入物业管理前期介入阶段，前期介入之费用，由我司与贵司协商而定；“盛德大厦〞竣工验收后，须对其物业管理范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒〞清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房、会所及其他公共部位等。“开荒〞清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销〞，我公司负责具体实施；为保证“盛德大厦〞管理品质和物业管理的顺利开展，贵方将免费提供一定面积的场地作为物业管理的办公、仓库、休息用房；为保证“盛德大厦〞物业管理正常开展，委托方支付一笔开办费，用于购置物业管理所必需的设备及工器具。假设贵方能提供设备、工器具、辅助设施、服装及其他用具等，并符合我公司接管“盛德大厦〞管理效劳的需要，可以抵扣预垫付的开办费。

四、指标承诺序号根本承诺备注1满意度指数82以上2024年度上海行业总体指数为74.242效劳满意率到达98%以上3档案归档率到达100%档案准确率到达100%档案完整率到达98%以上开发商物业档案交接完整为前提4公司投诉电话〔96916〕24小时受理投诉相关职能部门3小时内给予回复5有效投诉处理率100%6急修工程，30分钟内到现场，24小时内修复其他工程，当日内到现场，48小时内修复7维修及时率到达95%以上8维修质量合格率到达95%以上9实行维修效劳回访制度，回访率到达100%10管理效劳范围内不发生重大平安责任事故管理效劳范围内不发生重大火灾责任事故管理效劳范围内不发生重大设备管理责任事故11居住物业管理处业户接待时间：365天8:30-21:30非居住物业按实际情况另定业户接待时间12各级效劳人员上岗培训率到达100%13公共设备、设施完好率到达98%以上14房屋建筑完好率到达98%以上15绿化存活率到达96%以上16清洁管理无盲点管理效劳范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清高档楼盘非高档楼盘17第一年度导入三项贯标体系管理第二年度通过三项贯标体系认证如ISO14001贯标体系硬件设施不达标，第二年度只能承诺通过二项贯标体系认证18电梯关人，接报后5分钟内到现场处理特殊承诺19道路、停车场完好率到达98%以上特殊承诺20管理费用收缴率到达95%以上特殊承诺21管理区效劳围内保安固定岗24小时保安立岗效劳特殊承诺

五、管理目标我公司正式接管“盛德大厦〞后，将使其到达以下管理效劳总目标〔除委托方本身因素、委托方提供数据资料与实际情况差异较大、政府政策变化及不可抗力等因素外〕：通过良好的物业管理使“盛德大厦〞保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居家环境；在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业平安健康管理体系。六、保证体系我公司已实施并通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境卫生管理体系及OHSAS18001职业平安健康管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准〔Q/OAKH〕〞。“盛德大厦〞接管后，我公司将导入三项体系及企业标准。同时制订适合“盛德大厦〞的三级操作文件。七、对策措施提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；所管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好；管理人员及效劳人员上岗要佩带标志，标准制服，设立立岗、巡岗、观察岗、监督岗及效劳岗并有明确的岗位职责及考核标准；建立各种档案资料、报修、养护记录；各种收费工程、标准公开，收费根本合理，并接受贵方及业主监督；制订中大修理年度方案，并负责实施。通过不断的完善，真正到达使贵方及业主名下的物业保值、增值；制定并组织员工培训方案的实施；结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

八、工程预算与分析针对盛德大厦商务与住宅相结合的具体情况与特点，我们对盛德大厦管理处人员组织机构作如下安排：管理处组织架构管理处经理管理处经理li理理业户效劳部部设备维修部部保安效劳部部保洁绿化部部主管主管主管主管业户接待员设备维修工保安员保洁工经理助理管理处人员配备岗位设置人员配备〔人〕岗位设置人员配备〔人〕管理处经理〔兼〕保安效劳部主管1经理助理1保安领班〔兼〕业户效劳部主管〔财务〕1保安员〔门岗〕6业户接待员〔出纳、投诉、档案、接待〕2保安员〔巡岗〕3设备管理部主管兼值班电工1保安员〔监控〕3设备维修工〔房屋、泥、木、漆、管道〕2保洁绿化工4合计24人物业管理费用支出预算年度物业管理费用支出预算表工程金额〔元/月〕金额〔元/年〕备注人事费用32653391524见表一办公费670080400见表二保洁费111013320见表三保安费4104920见表四绿化费5006000见表五设备维护费205524660见表六折旧费97411688见开办费用预算表酬金230027600税收及附加298136084按营业税税率6%计算合计=SUM(ABOVE)49683=SUM(ABOVE)596196编制说明：委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；国家及温州市物业管理有关法律法规；同类相似物业水平；业户消费水平；温州市现有物价水平；委托方提供的数据以及口头提供的数据，假设实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整；本预算不包括电梯维保费、电梯能耗、水泵运行费用；本预算按照入住率100%计算，假设入住率未达100%，空置房费用按行业相关规定执行；本预算不包括地下车库、地上车位的管理人员及费用，地下车库、地上车位的管理按实际情况安排管理人员，车辆管理费按政府有关规定制定；年度人事费用预算表〔表一〕岗位设置人数〔人〕月工资额(元/人)月计提(元/人)月预算额(元)年预算额(元)管理处经理助理134001744514461728业户效劳部主管〔兼保洁主管〕11400718211825416业户效劳员21100563332639912设备维修部主管11400718211825416设备维修员21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡岗〔领班〕3120017365143812保安门岗6100017610273224保安监控3100017305136612保洁员4600240028800合计24136004374=SUM(ABOVE)32653=SUM(ABOVE)391836说明：1、本地籍员工根据温州市有关规定月计提费以51.3％计算。〔业户效劳、设备维护均为本地区员工〕。2、保安员工按规定缴纳每年200元意外险〔2份〕。

年度办公费用预算表〔表二〕工程月预算额〔元〕年预算额〔元〕备注办公用品2002400工作餐费24002880024人*100元/人月电话费600720024小时报修电话1部接待电话1台办公室水电费3003600卫生间用水、办公室用电通讯费3654380经理助理215元/月，主管50元/月服装费83510020管理人员春秋2套480元/套，保安夏装、春秋装2套600元/套，维修、保洁2套春秋120元/套〔更换期2年〕维修电工鞋1双100元/双饮水费1001200差旅费5006000节日布置费3003600社区文化1001200培训及审证费4004800招待费3003600不可预见费3003600合计=SUM(ABOVE)6700=SUM(ABOVE)80400

年度保洁费用预算表〔表三〕项目月预算额(元)年预算额(元)备注生活垃圾清运费6007200清洁器具1201440扫帚、簸箕、尘推、拖把、百洁布、水桶、铁钩、手套、刷子等。垃圾袋2402880以40个垃圾桶计算，每月为0.20元*40*30日清洁材料1001200漂白、消毒水、洗涤剂、不锈钢油、食碱、刷子等。卫生球、灭虫药50600合计=SUM(ABOVE)1110=SUM(ABOVE)13320年度保安费用预算表〔表四〕项目月预算额(元)年预算额(元)备注保安物料2002400电筒、电池、蚊香等培训、验证费2102520上岗证、复证合计=SUM(ABOVE)410=SUM(ABOVE)4920年度绿化费用预算表〔表五〕项目面积〔M2〕月预算额〔元〕年预算额〔元〕备注绿化养护费300050060002元/平方米年设备维护费〔表六〕工程月预算额年预算额备注楼道过道灯灯泡更换2002400按每月更换15%预算小区走道灯灯泡更换1001200按每月更换15%预算其它小配件、材料费2002400电梯年检费28834502台31层电梯，1台5层梯50元/层.年供配电维保费5006000消防、给排水系统维保费5006000水箱、水塔清洗费2673200根据规定1年2次水箱清洗8元/吨.次，以200吨计算合计=SUM(ABOVE)2055=SUM(ABOVE)24650设备预算说明：1、本预算局部不包括商场自用设备设施，如空调机房内设备设施、其他自行安装的动力设备；2、本预算局部不包括免保期以后的业户自用的对讲门铃、报警装置等智能化弱电系统装置的日常维保费用；3、本预算局部不包括免保期以后的电梯日常维保费用〔强制性合同维保〕；4、本预算不包括电梯能消耗、水泵运行费、绿化、公共保洁水费、公共部位照明等公共能消耗用。d)物业管理费用收入预算物业管理效劳费收入预算表工程月管理费元/月·m2建筑面积m2月收入元年收入元备注高层住宅1.4017666.40324733296796按100%计算商场2.56650.96516627199524按100%计算合计41360=SUM(ABOVE)496320

e)物业管理费用收支情况分析年度物业管理费用收支情况分析表工程月度物业管理费〔元〕年度物业管理费〔元〕管理费收入预算41360496320物业经营用房收入预算540064800延伸效劳收入预算190022800其他特约效劳收入预算100012000收入预算总额=SUM(ABOVE)49660=SUM(ABOVE)595920支出预算总额49683596196收支差异〔±〕-23-276备注：1、月收入预算为49660元，月支出预算为49683元，月亏损约23元。2、物业管理费用缺乏局部，从管理酬金中予以补贴。3、装潢垃圾清运费根据政府物价主管部门规定收取，属代收代付工程，本预算未予计入。

九、开办费用预算开办费用预算表工程数量预算额(元)工程数量预算额(元)办公室简易装修 10000电风扇2只300复印机1台 11000办公桌椅5套 3000电脑1台 5000洽谈桌椅1套 600打印机1台 500文件柜2组 1500电脑台1只 200考勤钟1只 1500传真机1台 1200更衣箱24只3600挂壁式空调1只 5000管理处铭牌1只 500电话机2台 240平安绿灯1套 100档案柜5组 3600保险带及尼龙绳2套 400雨伞架2只 1000工具箱〔包括小修工具〕2套 600保险箱1只600电锤1台600对讲机7只 6300小推车1辆 1100合计： 58440元说明：开办费用由开发商垫付，纳入摊销费用，按五年每月974元摊入物业管理费用。

十、前期介入事项根据国家物业管理条例的有关规定，我公司将在盛德大厦施工中期进入前期介入阶段实施物业管理参谋。1〕物业管理参谋之内容施工阶段提出设备的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建议；分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以防止施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度〔根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等〕。设备安装及内装修阶段检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程工程的建议。竣工验收阶段参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案。指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。早期管理阶段〔业主入伙前3月至业主入伙〕根据物业管理的档次确定效劳的标准；配合甲方验收；制订物业管理公约；制订业户手册；根据当地情况及物业特点，制定物业管理收费标准；制定人员架构和人事管理制度，明确各级管理员工岗位职责；安排各级管理员工的招聘、培训，及到成熟楼盘参观学习；制定一套完善的交付使用程序和规那么，以配合业主陆续入住；制订业主装修管理程序及规定；物业管理处试运作；工程物业管理〔前期〕委托效劳合同签订。2〕物业管理参谋之费用由双方根据实际情况另外协商，并在前期物业管理合同中确定。十一、管理内容及标准业户效劳业主入伙通过有效的管理，使入伙工作标准，从而为业户的入伙提供方便，保证入伙工作正常有序，同时保证入伙各项资料收集归档。管理处在业户入伙前准备好以下文件：房屋验收单；住宅使用公约；住宅装修责任书。在业主前来办理入伙手续时，业户接待员应查验业主以下资料：入伙通知书；售房合同；业主身份证；其他注明应具备的文件资料。业主入伙时以下文件由业户效劳部主管负责发放并请业主签收：业户手册；入伙须知；装修指引(附装修申请表)；委托效劳工程表。管理处在受理业主入伙时由业户接待人员和陪同验房人员做好以下记录：业户登记表；验房签收记录；入伙资料签收记录；领取钥匙签收记录；委托代办效劳记录；入伙收费记录。财务核收业主各项费用。在业主交清费用后，业户接待员陪同业主对房屋进行验收，并填写?室内房屋验收记录单?。验收合格，收取钥匙；验收不合格的，整改合格后，由业主验收认可，再发放钥匙。装修管理通过对装修过程的控制；对装修队伍的管理，从而保障小区的整洁、平安，建筑物、设备、设施的完好。装修管理文件：装修责任书；装修申请表；装修管理规定；装修须知；施工人员登记表。装修管理申报登记备案程序业户填好?装修申请表?并附有关图纸说明交与管理处登记备案；管理处拿到申报材料当场初审后，将施工人员登记表交施工队负责人填写。同时向施工队介绍小区装修的规定，告知禁止行为；管理处接受装修申请后经设备主管初审管理处经理复审后将装修申请表的—联送交装修业户；施工队负责人携?装修申请表?及填好的?装修施工登记表?到管理处提交施工人员有效证件、复印件和照片，现场管理员检查无误后为施工队办理临时出入证，施工队缴纳有关费用，管理处出纳员收缴费用后在申请表上签字；业户效劳部主管办理临时出入证。装修现场管理业户效劳部将装修施工队临时出入情况汇总表交保安领班，保安按情况表查验施工人员临时出入证并巡视跟踪施工队的装修过程，保持环境整洁；业户效劳部必须每天去业户到施工现场随机了解施工情况，有必要时请设备人员同往；管理处经理至少一周抽查一户业主的装修施工情况；装修竣工后由业户和管理处业户效劳人员验收后在装修申请表上签字；业户效劳部收回临时出入证，并结清费用。对遗失的临时出入证作好登记并通知安保领班。装修管理记录业户效劳部负责做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并在下月五日前归档。装修管理质量要求业户装修手续齐全符合规定，无危及平安、外观或改变用途情况；装修审核过程2天内完成；管理处每天2次巡视装修施工现场，消灭违章于未然；装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。房屋完好率100%，投诉率0.5‰以下。装修管理质量检验管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况；管理处经理对违章装修业户的处理情况每天检查；对于检查中发现问题书面通知相关人员改良，属于屡次出现的问题分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单；管理质量的情况作为管理处的考核内容之一。日常效劳管理处的日常效劳与联系是物业管理效劳最根本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供效劳，物业公司通过有效的效劳来保证业户的需求树立企业的形象，同时通过效劳获得一定的经济效益。日常效劳内容维修保养效劳；绿化养护效劳；治安消防效劳；环境卫生管理效劳；停车管理效劳；特约效劳。日常联系内容每季度发放业户评议表，了解效劳质量；小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；设立投诉电话接受业户的投诉；及时回访业户征询意见。日常效劳与联系的质量控制业户效劳部主管应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类效劳，满足合理要求；每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报方案并做好筹划，事后要分析小结，使该项工作不断改良提高；现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证效劳质量。日常效劳与联系的质量要求质量要求以?上海市居住物业管理条例?为依据，以物业行业标准效劳达标为依据，严格按各项效劳的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。业户档案管理处负责建立业户档案，业户档案一户一袋；业户档案的管理方法按公司档案室要求操作；文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用；业户效劳部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收；管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题用书面通知整改；业户档案内容入伙通知单；入伙手续书；业户使用公约；装修责任书；验房签收单；入伙手续资料签收单；产权清单；租赁清单；售房合同复印件；权证复印件；其他有关业户资料。权籍管理业户效劳部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式；业户效劳部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；产权清册内容房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附设设施情况；车库使用情况。租赁清册内容租赁户姓名；租赁时间；使用房屋地址；内部装修情况；其他。业户效劳部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况；管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现记录不标准或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知，进行整改。投诉报修管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉；管理处实行9:00-21:00业户接待，365天24小时应急维修效劳；并公开办事制度、公开收费工程和标准；管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；管理处实行维修回访制度；对回访中发现的问题，24小时内书面通知设备部人员整改；业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。收费管理管理处应从入伙通知书发出之日起向业主收取管理费，管理费的收取标准按市政府〔职能部门〕决定执行；管理处每月由设备部人员准确抄记水、电、煤气表度数，根据抄见数准确分摊；业户接待员每月20日前向业主派发管理费通知单；对逾期不交纳管理费的业主，管理处应根据市政府及?业主公约?有关规定处理。业户征询业户评议表的发放与回收管理处每季按统一规定的“业户评议表〞样式发放，数量以不低于20%入伙业户数为准，发放对象应尽量防止在年度内重复；管理处在发放“业户评议表〞时应写明发放时间〔一般为每季末月中旬〕、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间〔以发放日起算半月内〕，并做好相关记录；管理处在每季第一个月5日前把上季度“业户评议表汇总分析〞及“业户评议表〞原件〔十天内返还管理处保存〕交公司物业管理部。统计技术方法及运用按?统计技术控制程序?中推荐方法〔排列图、因果图〕实施应用；管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表〞结果进行评价分析，运用排列图，找出效劳过程中的薄弱环节、运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，予以改良，并保存过程中所有的记录；运用排列图，从影响效劳质量诸多问题中，找出关键的少数〔在全部问题中占80%比重的1至2个问题〕，为制定措施提供条件。运用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析效劳质量〔结果〕与各影响因素〔原因〕之间的关系。必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止；对效劳过程中存在的问题按?检验和试验的控制程序?、?不合格品的控制程序?、?纠正和预防措施控制程序?和?统计技术控制程序?中有关规定执行；管理处每年一月五日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后统计技术应用提出适宜性建议并报管理部。特约效劳通过建立各种物业管理规定以外的效劳工程以更好为业户效劳。效劳宗旨便民、利民、优化业户的生活质量。效劳原那么微利保本、量入为出。效劳标准凡推出的效劳工程，保证效劳质量，对每一项效劳实行投诉反响制度，质量标准以相关行业的效劳要求为准。特约效劳内容特约效劳是物业效劳中除公共性效劳外其余为业户提供效劳的活动，这些效劳是根据业户的需求而设立，主要有：便民效劳、特约效劳和代办效劳几项内容。便民效劳便民效劳是管理公司为提高社会效益而开展的一些无偿性效劳,可开展的效劳工程：-借针线包、打气筒；-设立便民小药箱；-邮件、报纸收发效劳。有偿效劳有偿效劳是为了满足业户的特殊需要而提供的个别效劳，是物业公司受业户委托开展的一项效劳活动，该项效劳只要有业户需要，我们都应尽可能提供，真正表达管理公司全方位效劳特点。一般可提供的工程有：-各种卫生、清洁效劳工作；-提供装修效劳；-护理效劳；-礼仪效劳。代办效劳物业管理公司的代办效劳是为了满足不同层次的业户效劳需求。代办效劳工程应是多样的，管理处可根据小区客观条件和实际需要统筹安排，一般可开展的工程有：-代办交费、代办保险；-代办订购车船票、飞机票、戏票；-代订书报杂志、代购物品；-代雇保姆、家庭教师；-房屋中介效劳，代管代租赁房屋；-其他委托效劳。效劳承诺开展特约效劳收费根据效劳要求和效劳标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价；对于业户提出的特约效劳要求，一般情况当场予以答复，特殊情况2天内答复；业户对于提供效劳上的投诉，24小时内给予答复，属于效劳上问题即作整改，并书面向业户征询意见；效劳人员在效劳过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户抱歉退还费用并加赔同等金额。社区活动寓亲情效劳于小区社区活动之中，创立高品位的人文环境。业户效劳部根据具体情况提出活动方案，在实施过程中可根据实际情况在管理处经理批准后对方案做适当调整。业户效劳部在每次活动开展前，拟定活动的实施方案，并报管理处经理批准。业户效劳部根据审批意见制定活动的具体方案。业户效劳部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向小区用户发出活动通知。活动进行时，管理处指定的有关人员应注意平安防范工作，保障消防通道的畅通，防止意外事故的发生。管理处应邀请业委会委员单位代表主持或参加活动的颁奖仪式。管理处相关部门人员在活动结束后应及时清理现场。业户效劳部在每次活动结束后，以专文形式向小区用户通报活动情况与效果。2〕保安效劳负责小区内的治安防范工作，主要包括：门岗警卫、小区巡逻、防汛防台及防盗、防火监督、电视监控、24小时无间断值班等。做到无重大偷盗、火灾、汛涝等责任事故发生，有能力制止打架、斗殴等现象。ⅰ.门岗效劳在指定位置、指定面向立岗，严禁脱岗；立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他形状，面带微笑行注目礼；热情答复询问，禁止与他人闲聊，对外来人员进行询问、登记，劝阻推销人员、衣冠不整者进入；雨天提供伞套、雨衣套；对进出车辆进行记录、收发证，及时为进出车辆开关大门；交接岗时按标准操作；在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。ⅲ.巡岗效劳按巡逻路线、巡逻次数执行；带好对讲机，巡逻到位仪、巡逻记录、电筒；巡视内容：小区围墙、铁栅、配电间、垃圾房、指示标识、绿化、建物等公共设施。发现问题应如实做好记录；巡逻中遇业主要求应及时提供效劳或立即通知有关人员到现场处理；当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反响监控中心。遇紧急情况按?应急预案?执行；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理；整理非机动车辆有序停放在指定部位；检查小区内停放的机动车辆，发现异常应保持现场并立即通知车主；检查机动车库内公共设施、车辆，发现问题应如实作好记录并向上级报告；检查非机动车库值班人员执行调牌制度，消防器材等，发现问题应如实作好记录并向上级报告。ⅳ.监控管理接岗后进行录像带调换，保存期为二周，严禁发生过失，经管理处同意前方可查看存带；执勤期间密切注视显示屏，发现异常情况应立即用对讲机向领班报告，跟踪处理结果，并作好记录，遇紧急情况按?应急预案?执行；保持显示屏、录像机清洁；接到消防报警系统、周界报警系统警报时，应立即用对讲机向领班报告，并跟踪处理结果作好记录，然后将系统重新复位、布防；接到业户电子对讲电话，铃响三声之内应答，认真听取要求，用对讲机向领班报告，并作好记录；负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续；负责防汛防台期间应急通讯。ⅴ.车辆管理引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不留放车内；催促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在小区内学习驾驶和洗车；发生事故应保持现场，立即向管理处报告；引导施工人员将建筑垃圾袋装化后倒在指定部位。ⅵ.治安管理发生盗窃、匪警处理程序队员在值勤中遇有〔或接报〕公开使用暴力或其他手段〔如打、砸、抢、偷等〕强行索取或毁坏业主财物或威胁业主人身平安的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。所有持对讲机的安保队员在听到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知门岗并封锁小区出入口像，然后视情况向有关领导汇报。假设犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征，所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨“110〞电话报警。有案发现场的〔包括偷盗、抢劫现场〕要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场堪察完毕之前，不得离开。记录业主所提供的所有情况，记录被抢〔盗〕物品及价值，询问业主是否有任何线索、疑心对象等情况。事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。发生斗殴或争吵处理程序执勤中〔或用户投诉〕发现用户之间有争吵、斗殴的现象时，要及时制止。制止原那么：-劝阻双方住手、住口；-将争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场；-持有器械斗殴那么应先制止持械一方；-有伤员那么先送伤员去医院救治。迅速报告管理处领导、主管领导，由管理处出面调解，如个人力量薄弱，应请求增援。在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。发现可疑分子的处理程序门岗执勤中如发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止进入小区；巡逻执勤如发现可疑分子时，要查验其证件，必要时带到管理处办公室进一步审查；发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，并带到管理处办公室办审查，如证件齐全那么让本人写保证书一份，并把证件号码登记下，教育后放走；发现有做案嫌疑人要严格审查，必要时可送到警署审查；在处理各类可疑人员时，不允许自己处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款；对于必须罚款的人由管理处决定。发现用户酗酒闹事或精神病人等处理程序醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，保安队员应及时采取控制和监督措施。及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。假设醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制送到公安部门处理。值班人员在执勤中，假设遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车等情况处理规程纠正违章时，要使用礼貌标准的效劳用语，以理服人。对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处或安保领班、主管汇报。发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原那么，假设遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处，由管理处出面妥善处理。假设社会上的人来小区辖区成心扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，报公安机关依法处理。3)保洁管理ⅰ.地面保洁地面保洁每日上班时用竹扫把清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋内，对于有沙土之处应用小扫把认真清扫，确保地面无明显沙土；每天对地面保洁，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等，使地面保持干净、无杂物、无积水；每日清理沙井、雨水槽内杂物，确保其内无杂物。垃圾周转站保洁每日将楼层垃圾收集并运到垃圾周转站；倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上；用水清洗站内外墙壁及地面；ⅱ.垃圾收集及时去除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间；在去除垃圾时，不能将垃圾散落在小区地面上；要经常冲洗垃圾间，保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫；配合环卫做好清运垃圾工作。4)绿化管理ⅰ.草坪养护管理的质量要求草坪覆盖度不少於95%；每周巡查一次，并做好相关记录；应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；灌溉、排水灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定；灌溉时期和灌溉时间可按以下规定：-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，平安越夏。-暖地型草，夏季勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。修剪草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪后高度冷地型宜为50mm，暖地型宜为草坪修剪的频率及次数的如下所示：草坪草种类用途修剪频率〔次/月〕修剪频率次/年4-6月7-8月9-11月冷地型草暖地型草欣赏2-31-212-32-31-215-2010-20结缕草野牛草活动休息1-22-31-210-20去除杂草应及时去除杂草，除早、除小、除净；去除杂草的方法有：人工除草、化学除草。施肥冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春；追肥应以符合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病虫害防治病虫害的防治都应以防为主，防治结合；对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。其他养护草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm刺孔加工。每年秋冬季可采用刺孔在草坪上打洞。除去打出的旧土，撒入泥炭土或沙粒。ⅱ.乔灌木灌溉与排水绿地应有各自完整的灌溉与排水系统；对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分；已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或黄昏进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次浇透，尤其是春、夏季节；树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除.施肥树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行；“注〞：花灌木应在花前，花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25—30cm施用的肥料种类应视树种、生长期及欣赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料；施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。修剪、整形树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪〔悬铃木按“-灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新〞的原那么进行。-绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶饱满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，去除枯枝，疏删老弱的藤蔓。修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证平安；休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。ⅲ.补植树木树木缺株应尽早补植；补植季节落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后，降霜以前补植。补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似；假设改变树种或规格那么须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。ⅳ.枯死植株结合补植工作对枯死植株进行调整；枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。5)设备管理ⅰ.房屋、建筑设施[工作程序]建物维修工按?房屋、设施维修养护规程?与?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?的内容要求进行修缮养护；每月一次按?房屋、设备、设施巡视内容与要求?对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；将周期巡查、养护结果记录于?共用部位巡查、养护记录表?内；房屋、设施修缮工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内；房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。设备主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购方案的编制，委托维修的联系工作；每年12月按房屋完好情况制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录?房屋、设施检查表?，根据日常巡视及季度检查记录按照?房屋完好程度评定方法?，填写?房屋完好程度鉴定表?、?房屋完好情况分类记录表?，经经理审核后上报公司主管部门；每年根据四个季度检查情况，填写?房屋完好情况汇总表?，上报公司主管部门。[质量标准]主体结构屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；根底无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保根底结构稳定牢固。屋面平整完好，屋面防水层根本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。外粉刷外粉刷无起壳〔包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷〕，无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。内粉刷各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。水、电、卫各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。卫生设备各种卫生器具设备完好，零件不损坏，使用方便。给排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。落水各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。沟路路面、明沟街坊路面无裂缝破损，平整完好；室外明沟流水畅通。下水道、窨井下水道无阻塞，流水畅通；窨井盖圈完好无损，与路面齐平。ⅱ.供配电设备[工作程序]电工每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视配电房设备，并记录?配电房巡视记录表?；配电房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行〞与“备用〞每月切换检查一次，并记录?设备定期启动表?；按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?供配电设备〔设施〕维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；供配电设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内；供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购方案的编制，外委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写?供配电系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，根据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；按?应急预案?规定负责处理应急事件。[质量标准]低压开关柜耐压试验应符合标准规定；开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；操作局部应灵巧，接点和机械联锁的动作应正确；闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；双电源箱能自动切换；控制箱手动和自动操作均能运行。照明设备灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定；防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求；移动的照明灯具是否用平安电压36伏或24伏。防雷接地装置接地电阻值应符合要求；接地线应平直、牢固，不应有上下起伏和弯曲现象；接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。机房环境消防设施完备，有效；内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；无乱堆杂物和易爆、易燃物品；电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。ⅲ.供气设备与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。ⅳ.给排水设备[工作程序]管道工每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视泵房设备，并记录?水泵房巡视记录表?；水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行〞与“备用〞每二周交替更换一次；按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?给排水设备〔设施〕维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；给排水设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内；给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购方案的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写?给排水系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，根据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录?水箱清洗消毒记录表?；按?应急预案?规定负责处理应急事件。[质量标准]供水泵各水泵运行主要参数〔流量、扬程等〕符合出厂要求；管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵巧；各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；水泵、电机等接地装置、防护罩等平安可靠，无缺损。水箱及附件各浮球阀自动启闭灵巧、可靠；各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；溢水管畅通，箱底排污阀良好；减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；各管道设备等无锈蚀，无渗漏。排水系统各排水〔废水〕管道畅通，无渗漏、堵塞；各排水〔污水〕管道畅通，无渗漏、堵塞；各检查口标记清楚，操作方便；各排水横管无倒返水，排水畅通。污水处理系统各专用鼓风机运行平稳，无异常声；初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；压滤机运转正常、完好；各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；气浮除渣设备完好；各电机绝缘性能符合规定；电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；消毒装置完好、有效；电气接地保护可靠、平安；经系统处理后，排放符合环保要求。ⅴ.消防系统[工作程序]日常巡视设备维修工每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视泵房及风机房设备，记录?水泵房巡视记录表?和?风机设备巡视记录表?。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障；安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。定期检查由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录?设备定期启动记录表?；由设备主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警平安系统的测试。记录?消火栓、喷淋系统测试记录表?，?消防送风、排烟系统测试记录表?。维修保养设备维修工负责消防设施的维修保养工作；设备机房每周清扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行〞与“备用〞每月定期启动后交替更换一次；按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?消防设备〔设施〕维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；消防设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内。设备主管负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购方案的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；每周巡视消防设备,检查巡视记录；每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写?消防及报警系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，根据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门。[质量标准]消火栓泵消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵巧；消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩平安可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。消火栓及配套设施各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵巧；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。喷淋泵喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道附件齐全有效、各阀门启用灵巧；喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩平安可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋头及管道不同规格的喷头不得相互代用；喷头规格、安装数量与竣工资料相符；喷头、管道无渗漏、锈蚀；管道内水压恒定，器件齐全、正确。消防送风排烟设备各防火阀门自动、手动开闭灵巧有效；各送风口完好、无堵塞、结灰；送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求；送、排风机运转平稳，润滑良好；各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；风机设备接地保护、防护罩平安、有效。消防报警消火栓泵运转应与报警联动；喷淋泵运转应与报警联动；报警装置应可靠、正常，杜绝误报。烟、温感监视屏各烟、温感探头完好，感应正确；探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；备用电源完好，切换迅速有效；各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。其他消防设施机房、设备灭火器按规定应配备到位；车库、仓库应配备的灭火器材到位。ⅵ.弱电设备[工作程序]分承包方维保人员按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?弱电设备〔设施〕维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；弱电设备、设施维修工作记录?房屋、设备、设施维修记录表?；弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，及时排除异常和故障。电工每日按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录?信号收视设备巡视记录表?；信号接收机房每周清扫一次，信号接收设备每月清洁一次；发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，催促维修保养。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备外表，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录?监控、对讲设备巡视记录表?；发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；组织实施弱电设备的运行管理并按?设备维修保养分承包方效劳质量监管方法?对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写?保安防盗系统检查表?和?摄像监控系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，根据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；按?应急预案?规定负责处理应急事件；协助管理处经理做好分承包方的评审、评价和初选工作。管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。[质量标准]摄像监控系统控制台-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵巧、可靠；-电源锁开关完好。显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定；-各输出电路熔丝配置合理，没有不规那么行为；-高、低压电源严格别离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；-设备接地保护、防护等平安、可靠。摄像机-各摄像机工作正常，配置数量齐全；-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。录像机-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。保安防盗系统质量标准可视对讲装置-户内对讲装置能与大门通话。可视信号良好；-门卫能与户内通话。可视良好、主机联系情况良好；-电梯内对讲装置能与门卫通话。电子防盗门-闭门器开闭灵巧，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。巡更系统主机、序号机功能完好；电源、充电体充放电正常；配套附件完好。周界报警系统光电识别器性能良好；信号传输线路良好；声光联动控制良好。收视系统控制箱-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常；-能接收各开路信号，并确保收视效果到达设计要求，无干扰信号；-电源容量适当，无过载情况，熔丝匹配；-设备接地保护符合规定。天线-主杆天线能接收各开路信号〔设计确定〕；-天线安装牢固，辅助支撑齐全、有效；-避雷器正常、可靠，测试符合规定。监视等设备-各调制器工作正常，确保信号强度；-各录像机性能良好，能录制节目；-各监视器工作正常，图像清晰。线路终端-各放大器性能可靠，接地保护符合要求；-各分支器齐全、有效；-各终端器齐全、固定可靠；-线路敷设与固定合理，屏蔽良好。ⅶ.电梯设备[工作程序]分承包方电梯维保人员每周按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?电梯设备维修保养规程?的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；电梯设备维修工作记录?房屋、设备、设施维修记录表?；设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于?设备故障记录表?上,并及时处理。电工每日按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视电梯设备，填写?电梯房巡视记录?。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，催促维修保养；负责电源局部的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录?设备定期启动表?。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕维修方案表?；实施电梯设备的运行管理，按?设备维修保养分承包方效劳质量监管方法?对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写?电梯设备系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，根据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；协助管理处经理做好分承包商的评审、评价和初选工作。[质量标准]曳引机主机运行正常，速度平稳可靠；冷却风机正常、有效；减速和润滑良好，油位正常；制动器完好、可靠。轿厢内部按钮齐全完好，信号登记有效；照明完好，通风机运转平稳，无异常声；手动、自动操作运行正常；应急对讲完好可靠；超载报警正确可靠；轿门开闭平稳，时间适中；轿厢长、短行程的平层精度符合要求。平安系统平安钳齐全，性能灵巧可靠；限速开关可靠，动作灵敏；各平安开关齐全、性能可靠、有效；各厅门及轿门平安连锁开关齐全，性能可靠、有效；急停开关完好，性能可靠有效；检修及运行状态正常。导轨导靴连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；各导轨外表无重大锈蚀。供电系统每台梯专用一只控制箱，电气标准符合要求；应急备用电源能自动切换；动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；发电机运行平稳，无异常声；轿顶、井道照明齐全良好；电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；接地保护符合要求。底坑无积水、渗漏、线路受潮；照明、插座齐全完好；急停检修开关有效；缓冲器正常、符合规定要求。机房设施手动松闸扳手、手动轮齐全；机房空调完好，运行正常；监视设备完好，运行正常。

6)文件支持上海陆家嘴物业管理有限公司体系标准：ISO9001质量管理体系ISO14001环境管理体系OHSAS18001职业平安健康管理体系说明：本体系标准具体内容，待我公司正式接管后另行提供。7〕员工培训ⅰ.培训方案源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司“培训中心〞每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销筹划和各类物业的管理，从