房地产培训 -房地产基础知识及产品介绍

房地产基础知识及产品介绍>一、房地产基础知识体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具）；）；市场称谓一级市场二级市场三级市场市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发与绿化率的区别各类绿地面积总和绿地率=用地面积各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。= =或二、规划、建筑、测绘知识>规划信息部分项目规划图红线图的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。概念规划图项目总平面图按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况项目鸟瞰图根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。从规划图中认知重要指标地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化>建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。>容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率过高对居住的影响容积率过高对居住的影响1、内部规划差，路窄绿地少2、人口密度大3、安防难度大容积率存在区域差异容积率存在区域差异不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会>规划、建筑、测绘知识住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第212434656878习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两具体意义：1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。（实用面积）+++套内墙体面积：外墙（包括山墙），共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。分摊的公有建筑面积计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。得房率的含义：影响得房率的因素：得房率=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面得房率高低的制约因素：1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小”得房率越高反之则低2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大”反之则低3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）越“小”得房率越高反之则低注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，项目核算套内面积以墙体中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得A套内建筑面积90平求A、B两套单位公摊系数=40（总公摊面积）三、户型的基础知识居住建筑分类联排别墅叠拼别墅6层（1-6层不需要电梯）一部疏散楼梯（封闭楼梯间）1818层（12-18层，两部电梯一部疏散两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）户型基础知识户型基础知识“送”面积的概念及手法•“送面积”的方法，就是“深入”研究《建筑面积计算方法》的论述，将可以不计入建筑七大手法•5错层阳台•6.设备平台•7.超大阳台手法一地下空间>可以采光的半地下空间>正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）.半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.>依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖手法二中空客厅>客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在收楼后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法三内天井手法四错层阳台手法三内花园>图中显示