北京某地块开块项目可行性研究报告

北京xxxxxxxx地块初步可研报告Betterland贝特兰xxxxxxxx有限公司2005-11目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分、项目概况 6一、项目位置 6二、交通状况 7三、用地现状 7四、规划指标 7第二部分、宏观市场分析 8一、北京市房地产总体市场 91、供给方面 92、需求方面 10二、区域市场分析 111、区域背景分析 111.1、区域概况： 111.2、人文环境 111.3、中关村第一园—xxxx园 111.4、小结 122、xxxx区房地产市场分析 132.1、xxxx区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平 132.2、中心区用地稀缺，重心北移 133、xxxx区细分区域市场特征 143.1、区域市场各板块市场特征分析 143.2、分析结论 163.3、小结 17三、温泉镇区域分析 191、温泉镇背景分析 191.1、温泉镇的地理位置 191.2、区位条件 201.3、区位优势 211.4、温泉镇的定位 211.5、周边环境 222、镇中心规划 242.1、规划用地总体布局 252.2、镇中心地区土地利用情况 253、温泉镇房地产市场分析 273.1房地产开发现状 273.2、区域房地产市场前景分析 28四、个案分析百旺家苑 281、项目概况 282、产品分析 292.1、整体规划 292.2、户型 292.3、配套 292.4、园林规划 302.5、楼型 303、项目优劣势分析 303.1、项目优势： 303.2、项目劣势 32第三部分、市场定位 33一、优劣势分析 331、优势分析 332、劣势分析 33二、项目定位 33三、客户定位 341、区域来源分析 342、职业 343、年龄 344、家庭结构 345、经济收入 346、生活方式 357、行为偏好 35四、价格定位 35五、规划指标假定 36第四部分、经济测算 38一、开发经营期与销售计划假定 38二、主要成本假定 38三、具体测算 39四、现金流量分析 40五、经济评价 40六、风险分析 411、敏感性分析 412、保本点分析 42七、结论 43第五部分、附件 44附件一温泉镇周围旅游资源 44附件二温泉D1可研项目动态资金测算表 47附件三温泉D1可研项目成本测算表 48附件四温泉D1可研项目现金流量测算表 50附件五温泉D1可研项目项目敏感性分析表 51附件六温泉D1可研项目盈亏平衡分析保本点分析 53第一部分、项目概况一、项目位置地块D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市xxxx区温泉镇中心区位置，东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。属于xxxx区中关村科技园西区，地理位置好。二、交通状况通过镇内主干道安阳路、永丰路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。三、用地现状西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇xx公司、xx办公区、白家xxxx中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位置。此外，地块北侧温泉路边建有一个加油站。四、规划指标项目为政府收购土地，总规划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。第二部分、宏观市场分析一、北京市房地产总体市场近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。1、供给方面05年上半年实现地区生产总值2274.5亿元，按可比价格计算，同比增长10.4%，增幅比一季度提高0.3个百分点，对比全国9.5%的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的轨道上。05年上半年北京市完成固定资产投资977亿元，同比上升14.4%，其中，完成房地产投资529.8亿元，同比增长8.1%，增幅下降16.1个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。05年上半年房地产业商品房开复工面积达到7,538.3万平方米，同比增长4.1%，竣工1,093.7万平方米，同比增长53.4%。2、需求方面近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。05年上半年北京FDI为20.6亿美元，同比增长28.8%，而全国这一指标下降了-3.18%。05年上半年北京市城镇居民人均可支配收入8,845.1元，同比增长12.9%，增幅提高1.6个百分点，增速呈上升趋势，人均消费支出为6,249.3元，比上年增长8.7%，居民的消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。05年上半年商品房销售面积为984.3万平方米，同比增长35.8%，其中，商品住宅为937.4万平方米，同比增长42.2%。受上半年市场持币观望的影响，空置面积略有上升，6月底，全市空置一年以上的商品房404.4万平方米，同比增长20.8%，总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产市场依然呈现上升势头，长期看，市场前景乐观。二、区域市场分析1、区域背景分析1.1、区域概况：xxxx区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积426平方公里，人口224万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁；东部和南部是风光秀丽的现代化城区；境内水系119.8公里，水质优良的山泉和面积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。1.2、人文环境xxxx区是著名的文化教育区。区内驻有北京大学、清华大学等61所高等院校，在校大学生人数占全市的79%；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在xxxx，拥有各类专业技术人员37.8余万人，住区两院院士427人。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。xxxx区已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。1.3、中关村第一园—xxxx园xxxx区也是全国著名的高新技术产业区。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，xxxx区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及"一区五园"中最大的xxxx园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。xxxx园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。xxxx园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。1.4、小结随着国家在政策上和经济上的支持，xxxx区经济一直呈飞速发展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断地吸引大量的归国留学人员、外地人才进入园区，为xxxx区的住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。政府对该地区道路交通、市政配套、乡镇改造、环境治理等工程的建设，一方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形象，另一方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多的发展机会。因此，从宏观市场走势来看，xxxx区的房地产市场在今后较长的一段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。2、xxxx区房地产市场分析2.1、xxxx区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平近年来，xxxx区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之一。2005年上半年xxxx区普通住宅总体销售情况项目销售套数(套数)销售面积(平方米)销售金额(亿元)销售均价(元/平方米)数量7495.00883988.0060.236813.56市场份额11.58%12.27%13.22%107.69%月均1249.17147331.3310.04由上表可见，xxxx区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成交均价也高出7.69个百分点。2.2、中心区用地稀缺，重心北移xxxx区山前地区分布着很多党政军机关大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此xxxx区历来能用于房地产开发的土地资源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且xxxx东部和南部地区土地供应基本饱和，目前xxxx区开发的项目集中于五大区域，一是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区、三是上地区域，四是北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。3、xxxx区细分区域市场特征3.1、区域市场各板块市场特征分析A中关村核心区：国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼、星级酒店、金融服务中心、会议会展中心、娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价不低于11000元/平方米。有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划、设计上，居住的舒适度、价格等方面制约了购买力。B万柳大社区：该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起一座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景、昆玉河、颐和园、圆明园、玉泉山、香山公园、北京植物园等著名景观将历史与现代、人文与自然融为一体；北京大学、清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。成为纯居住生活社区的典范，这一区位的价格在7000—10000元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。C板井大社区：板井地区的主要代表项目有世纪城、曙光花园、鲁艺上河村、郦城、诚品建筑等。其中世纪城是板井地区、泛中关村以至整个西部最重要的项目。该区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在一段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大的变动6000—7500元。D上地区域：项目有当代城市家园、怡美家园、创业者家园（领秀·硅谷）、清上园、上地佳园等。该区域的特点是价格较低（5000元左右），当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近6000元。本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。E京昌路沿线：该区域项目较多，主要产品两极化，一种是以回龙观经济适用房为主，一种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥堵。其区位价格集中在3000元左右的普通住宅和9000元左右的别墅类产品上。F香山地区:该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住宅区,历来受开发商及客户青睐,目前的香山艺墅、半山枫林等楼盘，销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的土地供应受到严格控制。G颐和园、圆明园以北山前地区：低密度是该区域的主要特点，项目有博雅西园（1.59）、天秀花园（1.09）、麒麟家园（1.57）、百旺家苑（1.08）、西山庭院（1.14）等，容积率都控制在1.6以下。环境是这里的买点，有西山风景区、颐和园、圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在6000元左右，规模适中、居住舒适度高。H山后地区:该区域包括xxxx区今后重点建设的温泉镇、西北旺镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房，容积率1.2，销售价格为4300元/平方米。温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅开发用地进入土地供应市场，这些土地须在2006年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设的一个热点区域。3.2、分析结论A万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求低密度住宅的客户拒之门外；B板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单一，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已经失去了价格低产生的吸引力；C上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出：受轻轨开通的影响对区外客户的吸引力有所增强；D京昌路沿线：该区域随着回龙观文化社区、沙河大学城等大规模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼、联排等中高档产品入市。E香山地区：该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘也成两极化发展，一部分以当地拆迁居住为主，一部分是原有立项的别墅类项目。F山前地区，颐和园、圆明园以北地区的潜力正在被进一步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑战。G山后地区：本项目区域环境优美、交通畅达、文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展，在项目规划、产品设计、园林景观、建筑单元等方面做到市场创新与领先。3.3、小结近年来，伴随中关村科技园区xxxx园的发展建设，xxxx区住宅市场持续呈现供需两旺的局面，各区域的住宅项目销售情况均较好。由于xxxx区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网的畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区xxxx园的建设将为该地区的住宅消费提供了稳定、长久的支撑，种种因素均为房地产的发展带来更多的机遇。因此，土地供应量大、交通方便的西四环外和北五环外，在今后将成为xxxx区住宅发展的重要区域。其中，位于xxxx区北五环外的山后地区，近年来是道路、市政设施和配套住宅建设的重点区域，在未来更加成为xxxx区住宅建设的重中之重。三、温泉镇区域分析1、温泉镇背景分析1.1、温泉镇的地理位置温泉镇位于xxxx区北部、西山北坡，处于xxxx北部地区的中心位置。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和xxxx区四季青乡相邻。温泉镇中心地区距xxxx区中心xxxx镇13.5公里，距市区西直门18.3公里，是北部地区距离市区最近的乡镇之一。而xxxx区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的时间距离。1.2、区位条件温泉镇是xxxx区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较为优越。根据1993年北京市民政局“京民基字第118号”文批复，撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯一的建制镇，也是北京市33个中心镇之一。根据2000年5月，国家高技术信息获取与处理技术专家组批复，确认xxxx区温泉镇为国家863计划308主题（863计划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划，308主题是《基于空间信息的小城镇规划、建设与管理决策支持系统》）选定的关于小城镇的6个重点示范小城镇之一，也是北京市唯一被选中的城镇。作为863计划308主题的示范镇，温泉镇将立完善的规划、建设与管理体系，对温泉镇的发展将是很大的促进。根据中关村科技园总体规划，xxxx区北部地区是中关村科技园区xxxx园的主要发展区。目前是北部“六乡一镇”中城镇化水平最高的一个乡（镇）。1.3、区位优势温泉镇温泉镇从上图中可以看到，温泉镇周边有温泉科技园、中医药科技园、永丰高新技术产业基地、中关村生命科学园、中关村软件园和上地信息产业基地等众多的科技园区，这些园区的建设和发展将为温泉地区提供较多的发展机遇，并为该地区的可持续性发展提供了强有力的保障。1.4、温泉镇的定位 在中关村科技园区总体规划中，将xxxx山后地区确定为中关村科技园区xxxx园的发展区，为协调发展区xxxx山后地区的发展关系，xxxx区将山后地区数乡的行政建制进行适当调整，由七个变为现在的四个，这四个小城镇又分为两个等级，温泉镇是中心镇，是北部地区重点建设的小城镇，其它三个小城镇为一般建制镇。温泉镇的主要职能是北部地区的行政管理、公共服务中心，对其它小城镇的社会经济发展具有集聚和辐射的功能。以温泉镇为中心，形成山后地区完善的商业服务、文化教育、休闲娱乐等体系。温泉镇是中关村科技园区xxxx园发展区的组成部分。因此，它必将为中关村科技园区提供高技术工业生产用地和科研发展用地；同时也为中关村科技园区的科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。1.5、周边环境A、自然环境温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山的北坡，临近西山风景区，依山傍水，环境优美。B、旅游资源镇内旅游主要有两处，一是百亭鱼乐园、二是温泉。百亭鱼乐园位于镇区东北部，是山后地区的大型休闲公园，园区占地97.41公顷，院内有水池、南方特色建筑长廊以及百家姓等景点。在百亭鱼乐园的南部东埠头村附近，不久前已开发出温泉资源，水温在40度以上。规划在此安排浴场，可做休闲旅游之用。其他附近资源详见附件一。C、市政配套现状生活用水系统、雨水排放、供电、电信基本满足要求；现状没有污水管网，生活污水通过排洪沟排入南沙河，污染河道和地下水质；现状没有燃气管道，使用灌装液化石油气和煤。2、镇中心规划具体用地范围是：东起太舟坞、温泉镇卫生院和敬老院、北京市卫生干部培训中心；西到温泉村、高立掌村；北到北清路，不含中关村科技园区xxxx园组团之一的温泉产业园的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的xxxx区第二水厂。用地东西长约8公里，南北宽约4.2公里，规划范围约6.08平方公里，其中用于建筑的用地约2.96平方公里。2.1、规划用地总体布局温泉镇中心地区的用地功能布局可概括为一个中心、两个新农村、一个工业小区、一个旅游度假区。“一个中心”——温泉镇中心。规划在安阳路与温泉路之间，安排温泉镇行政办公、商业服务、文化体育等用地。温泉路南部地区安排居住用地及各种配套设施用地，南部适当安排旅游度假用地及高级住宅用地。“两个新农村”——高立掌、辛庄村合并后的新西村和温泉村。温泉村基本保留原有村址用地，进行更新建设。在新西村的东侧，规划企业用地，建设温泉镇的工业小区。“一个旅游度假区”——温泉旅游度假区。规划绿化旅游用地，发展温泉特色。2.2、镇中心地区土地利用情况温泉镇中心地区规划总用地范围为607.78公顷，用地分为两部分：温泉镇中心，用地404.09公顷；温泉镇西部的京密引水渠南北两侧的农村建设用地、乡镇工业用地及百亭鱼乐园和温泉浴场用地，用地203.59公顷。在这主要说一下温泉镇中心区的情况：A、用地范围总占地404.09公顷，位于安阳路以南的温泉路两侧及南部山前地区。东起太舟坞小区（属颐阳山水居，目前尚缺少规划手续）及其西侧的集贸市场，西至温泉路西侧的xxxx区工读学校，南起现状名人村（目前尚缺少规划手续），北至京密引水渠南侧的安阳路，东西长约4000米，南北宽约2100米。B、地块现状地区内主要有两个村子：白家疃村、杨家庄村，另外，还有温泉村少量用地。有人口3633，1410户（不含温泉村的少部分）。东部地区主要单位有温泉镇卫生院、敬老院及温泉镇属企业、石灰厂等。其北部是杨家庄村，还留有粮田、菜地和部分果树、苗木。西部地区主要单位有温泉购物中心、集贸市场、温泉镇政府，周围还有菜地和粮田，其南部是白家疃村、温泉镇政府旧址及山坡下的名人村等。从整体看，从温泉路向南至山坡中部，已基本被建设用地占满，只有温泉路北侧还有部分农田。镇中心有镇外单位10多个，它们是北京地震基准台、北大制药厂、温泉造林队、京密引水渠管理所、北京市卫生干部培训中心、电话局等等。3、温泉镇房地产市场分析3.1房地产开发现状结合温泉镇周边已售和在售的房地产项目，对温泉镇周边的房地产开发状况总结如下：项目类型为多层板楼和别墅（独栋和联排别墅）；多层住宅项目均为乡产权项目，目前已经全部售罄，销售价格1650-2200元之间，现在位置较好的项目的二手房转让价格在3000元左右。别墅项目目前在售项目有两个，一个是翠湖别墅，销售均价11000元/平米（精装修送地下室），另外一个是颐阳山水居，其多层和独栋现已售完，目前销售的是联排别墅，现房均价3280元/平米（乡产权）。别墅项目中，除了翠湖别墅有合法的销售手续外，其它象颐和山庄、颐西庄园、颐和庄园、颐阳山水居等一批别墅项目，都是没有正规销售手续的乡产权项目。而且还有一定数量的自建别墅。小结：本区域除翠湖别墅外，没有真正意义的商品住宅，所以以上价格不能代表该地区商品房的价格，仅供参考；在产品设计上都存在着规划呆板、户型设计不合理、居住功能不完整、交通停车不合理、环境空间拥挤杂乱等缺陷，区域内缺乏精品住宅产，因而无法满足xxxx区高档住宅的消费需求，现状项目参考意义不大。3.2、区域房地产市场前景分析总的来说，未来该区域房地产市场前景看好，主要原因如下：A.自然环境优美，空气质量好，适宜居住。B.拥有的人文、自然和生态景观的开发和利用，可带动地块升温。C.中关村科技园向北扩张和飞速发展。在xxxx区北部将会形成新的经济带，因而会带来大量的人流、物流、资金流，同时引发对住宅物业的需求。xxxx区核心区和发展区土地供应的匮乏，使得本地区成为未来几年商品房发展的出口方向之一。D.路网发达，道路通畅，可方便到达中关村、上地地区，并经由五环、四环到达城区其它区域。本地区道路条件的改善，交通辐射能力的提高，市政基础设施和商业设施的不断完善，使得本地区有了开发普通商品住宅的可能。E.缺乏精品住宅小区，可以有较大的产品提升空间。四、个案分析百旺家苑1、项目概况百旺家苑位于xxxx区东北旺乡东北旺与黑山扈路交叉处，西临距京密引水渠，与百旺山森林公园隔河相望。西面隔河有国防大学、309医院，南面与农业大学相隔较近，东面距上地信息产业基地不远。交通较方便，有多路公交可达社区。2、产品分析2.1、整体规划项目占地29公顷，建筑面积约20万平方米，容积率1.08。整个地块纵深长约1公里，规划有宽近百米的花园绿地，绿化率30.2%。社区住宅品种丰富，户型多样，以高尚低密度花园洋房为主，包括舒适实用板式小高层，超豪华双拼别墅，豪华品质双越宅邸。各种楼体自西向东依次增高，层次分明，错落有致。2.2、户型户型多样，90—230平方米共29种户型，包括建筑面积为90—120平方米、140—170平方米、190—230平方米的两居、三居、四居等多种户型。2.3、配套百旺家苑区内设施完备，户均一个车位（地下、半地下私家车库约1560位），区内人车完全分流，并设有配备齐全的大面积中心会所，包括游泳池、戏水池、餐饮、健身、娱乐、购物、商务中心、老人及儿童专区、读书室、社区活动室、咖啡屋、幼儿园、洗浴中心及美容美发等。2.4、园林规划在整个项目的东南方为一片大型绿地，小区北方规划出一小片绿地公园，公内设有体育休闲设施。项目西方紧挨京密引水渠、百旺山森林公园和百米绿化带，形成了一个天然的公园。2.5、楼型建筑单体多位4—9层的板楼。其密度规划方式由东向西递减，在保证超低密度的同时形成循序渐进的自然过度；建筑设计、规划充分利用了自然环境的绝佳优势，将社区分层。3、项目优劣势分析3.1、项目优势：A、自然环境得天独厚遍地青翠的百望山就在百旺家苑小区西侧，那里有著名的百望山森林公园，有超过万亩的天然森林大氧吧。即使入住以后，透过朝西的房间窗户，看到的风景将十分“单调”——除了绿色还是绿色。清澈的京密引水渠就像一条玉带一样流淌在小区的旁边，在玉带的东侧，占地7万平米、宽度达到百米以上的城市绿化带透出浓浓的绿意。这样的山水景色，不要说在城区，就是到郊县也并不多见，大有独此一家之概。B、社区设计别具匠心小区的设计者是中国建筑标准设计研究所，物业是深圳长城物业公司。社区以高档低密度花园洋房为主，包括舒适实用的板式小高层、超豪华双拼别墅和深具豪华品质的双跃宅邸。考虑到中关村的成功白领年龄大多在40岁左右，户型以130—160平米的三居室为主，兼有90－120平米的两居室、190－230平米的四居室，以及200平米以上的豪华双跃层，以满足不同客户的需要。户型内部空间力求动线简洁、功能分区、空间方正、南北通透、富于变化、使用率高，房间的采光阳台、观景窗等都是精心设计。社区还设有地下、半地下及私家车库约1560位，并专为业主建设了幼儿园、游泳池、超市、文化站、中心会所24小时热水、24小时保安等齐全的配套设施。C、科技人文氛围浓厚百旺家苑周边高科技园区林立。向东不远就是上地信息产业基地、北大生物城、上地国际创业园；东北方向是中关村软件园、创业者家园，正北方是中关村生命科学园、航天城、永丰高新技术产业基地。再加上毗邻北大、清华、农大、国际关系学院等高校，在这里生活，不但能够耳濡目染、受到文化的熏陶，更能见证中国“硅谷”的发展轨迹。D、价位适度，交通便捷，更具升值潜力百旺家苑虽然早就拿到了五证，但开发商并未急于开盘，而是要以准现房形式销售，让客户买个心安。尽管在中关村科技园区范围内，以后单纯的住宅不会发展很多，尤其是能拥有中关村的发展、西山的幽静、五环路的便捷，且真正亲山亲水、交通方便、户型时尚、居住品质、服务水准都很到位的自然小区更是难得，但开发商仅将价位定在5500元每平米的均价档次。目前，多条交通干线在此交汇，四通八达进退自如，直达小区的公交车近20条，中关村规划的七条主干线也将在不久投入使用。特别是将来随着五环路的建成通车，即使从机场到达小区的路程也不过40分钟。因此业内人士认为，百旺家苑小区具有很好的升值潜力。前景比现在会更加看好xxxx山后地区有着无可比拟的山水优势，随着道路交通和周边市政基础设施的改善，相信这块土地会慢慢体现出自身蕴藏的巨大价值。3.2、项目劣势A、开发商在规划设计初期的市场定位未能跳出普通商品住宅的圈子，在户型设计上缺少新意和舒适度，与周边的天秀、梅园、菊园等项目相差无几。B、周边现状属于城乡结合部的状态，消费娱乐等活动不方便。C、目前交通条件不好，交通高峰时总爱堵车。第三部分、市场定位一、优劣势分析1、优势分析项目周边景色优美，环境极佳。有地热资源，温泉也因此而得名现有名人村等自建型独立住宅，有良好的高档住宅发展趋势现状地形地貌简单，拆迁量少，利于开发周期的缩短城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐展现2、劣势分析本案距市区较远，道路交通状况较差周边配套设施便利性不足二、项目定位经过以上分析，考虑地段优势和市场特点,我们认为该项目的定位：舒适度极高的小城镇建设示范项目；将住宅产品、行政办公、商业物业等有机融合，使D区成为未来温泉小镇的核心标志性社区。具体指标见“五、规划指标假定”。三、客户定位

1、区域来源分析主要是来自中关村区域、上地区域以及其它认同本区域的改善型客户；或者具有“西山”和“xxxx”情结并追求健康养生的其它区域客户2、职业进驻中关村的国际大公司的高级经理；本土高科技企业的高级经理；归国创业人员；高科技企业的中层管理者和技术骨干；获得国家住房补贴的高校中青年教师、科研人员、公务员；为高科技企业提供金融、保险、法律、广告、物流、进出口等服务的专业机构的老板和高级管理人员；商贸企业的老板；部分家境较好的来京上学的学生；部分有经济能力的拆迁安置户3、年龄30—50岁是住宅消费的主力4、家庭结构已婚无子女或已婚有子女并家庭生活较稳定5、经济收入收入稳定，家庭月收入在1.2万以上，年收入在15-30万左右6、生活方式以工作为主，日常休闲时间以旅游、运动为主，同时重视生活质量7、行为偏好受过良好的高等教育；注重生活质量、积极进取；讲究生活品质、但不奢华；对生活有比较恒定的理解；追求的是一种健康、舒适、雅致的生活内容

四、价格定位考虑该项目周边住宅价格4,300-6,000元/平方米，结合市场现状及未来行情，暂定价（均价）如下：住宅:5,500元/平方米写字楼：6,000元/平方米商业：7,000元/平方米五、规划指标假定根据区域性的特点（详细过程见附件一）和土地利用率最大化原则，我们估且把容积率设为1.45，以达到规划建筑面积为230,589平方米的指标。其他指标，我们假定可售面积占地上建筑面积97%、其他具体指标详见下表：温泉D1项目技术指标内容面积（平方米）其中面积（平方米）备注(数据来源）规划容积率一、总占地面积298991可开发用地158337代征地面积140654二、总建筑面积230589地上面积230589可售面积219229.83三、居住建筑面积172932地上面积1729321.4四、办公建筑面积36957地上面积369571.5五、商业建筑面积11250地上面积112501.5六、其他配套建筑面积9450地上面积9450七、销售面积219229.83住宅167744.04假定可售面积占地上建筑面积97%商业10912.5假定可售面积占地上建筑面积97%办公35848.29假定可售面积占地上建筑面积97%其他商业4725假定可售面积占地上建筑面积50%八、综合容积率1.46九、居住总户数1677.4404户均面积100.0平方米十、居住人数5032.3212户均3.0人第四部分、经济测算一、开发经营期与销售计划假定初步假定开发经营期为3年，销售计划为房屋建成后销售完毕，具体参见附件二“温泉D1项目可研分析动态资金测算表（施工及销售进度表）”二、主要成本假定土地取得费：4.78亿元人民币前期费用：可研费：45万元勘察设计费：50元/平方米建安费用：住宅：1,400元/平方米写字楼：1,800元/平方米商业：1,800元/平方米其他配套：1,800元/平方米小市政：200元/平方米销售费用：取销售收入的3%财务费用：按贷款6%计息不可预见费：取附件三“温泉D1可研项目成本测算表”前四大项和的3%管理费用：取附件三“温泉D1可研项目成本测算表”前三大项和的3%折现率：6%三、具体测算参见附件二“温泉D1项目可研分析动态资金测算表（施工及销售进度表）”，附件三“温泉D1可研项目成本测算表”四、现金流量分析根据动态资金测算分析，安排现金流，具体见附件四“温泉D1可研项目现金流量测算表”，并作出相应的现金流量图：图3：现金流量图对图3分析知：2005年、2006年由于净现金流为负，通过销售回款，2007年起现金流为正。五、经济评价总成本：98,493万元总销售额：122,824万元经营利润：24,331万元投资利润率：24.70%税后利润：16,302万元税后利润率：13.27%内部收益率：10%净现值：3,056万元六、风险分析1、敏感性分析首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用、建安费用、销售价格等三个因素做敏感性分析，详细参见附件五“温泉D1可研项目项目敏感性分析表”，作出相应的变化曲线：图四：土地取得费用、销售价格(均价)及建安费用对税后利润率的敏感性分析图通过分析知：建安成本对税后利润率的平均敏感度为1.56；土地取得费用对税后利润率的平均敏感度为2.09；销售价格对税后利润率的平均敏感度为3.96。因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。2、保本点分析本案通过对销售均价、土地取得费用两个因素对开发经营可能产生影响的因素进行了分析，详细参见附件六“温泉D1可研项目盈亏平衡分析保本点分析”，并做出曲线图加以分析。图五：销售价格保本点分析图图十八：土地取得费用的保本点分析图通过分析知：在其他因素及关系配比不变的情况下,最低销售价格住宅为4375.8元/平方米、写字楼为4773.6元/平方米、商业为5569.2元/平方米,最高土地取得费用7.08亿元;由此可见对价格过于敏感，抵抗风险的能力一般。七、结论本项目区域优势明显，市场空间潜力较大；投资收益高，税后利润率达到13.27.99%，内部收益率为10%。因此，该项目具备开发价值，项目可行。本公司已推出北京吉普车厂地块和常营等地块可行性研究报告，如有所需请致电联系电话：64843163，第五部分、附件附件一温泉镇周围旅游资源1、凤凰岭自然风景区：位于温泉镇的西北方向，占地面积973公顷，背靠神山，面向朝阳。风景区天然景观和人文景观相融一体，山、寺、泉的特色。可观景点达四十余处，尤以龙泉寺、北魏石佛、黄普院、上方寺、鲸鱼背著称。该地区四至十月相对湿度58％，净化空气纯度为市区五倍，含负氧离子十倍以上，春秋两季平均气温为23℃。这里四季交替，生态平衡。春到山花烂漫，百鸟争鸣；夏来瀑落激花，滚金泻银‘2、妙峰古道：它穿越阳台山自然风景区，从xxxx区的北安河村到门头沟区的妙峰山的娘娘庙，全程共40里，中间设5个茶棚，依次是响墙茶棚朝阳院茶棚瓜打石茶棚庙儿洼茶棚（进入门头沟区）涧沟村茶棚，古道两侧古树名木众多，峰峦叠翠。3、阳台山自然风景区：位于山后地区北安河乡境内，面积26平方公里。阳台山山脉主峰海拔1276米，是临近平原的第一高峰。其南边紧临鹫峰森林公园,北边是凤凰岭风景区。阳台山自古以来就是著名的自然风景区，金代章宗时期，享有盛名的“西山八大水院”中的金水院（金山寺）、香水院（法云寺）、清水院（大觉寺）都在阳台山一带。4、鹫峰森林公园：座落于xxxx区小西山风景区，是北京著名的森林公园，南边是大觉寺，北边是阳台山风景区。鹫峰历史悠久，曾是辽代屯兵的72营之一。山顶上的两座山峰好似一只振翅欲飞的鹫鸟，两棵古松高耸入云（其中一棵松树于前几年已死去），相对而立相互掩映，远望仿佛一只山鹫昂首张望岿然屹立，故称鹫峰。鹫峰不仅以它古朴蜿蜒曲折，通达鹫峰山顶的盘山古道和雄奇秀丽的景色吸引众多游客，而且更以那丰富的植物资源所构成的自然风光闻名于京城，故面成为小西山风景区最佳的登高观景场所。5、黑龙潭及龙王庙：位于画眉山北的黑龙潭，明成化二十二年（1486年）在潭旁敕建此庙，后屡次重修，现存为清代建筑。建筑坐西朝东，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故称为帝王、百姓求雨胜地。现为北京市卫生局培训中心所在地。6、滦州起义纪念塔：辛亥革命滦州起义烈士的衣冠冢。位于温泉村东的小山上。1912年1月2日，冯玉祥、王金铭等在滦州、唐山一带率部起义，1936年冯玉祥在此筑塔、树碑、辟陵园，1937年4月落成，同年5月在此举行国葬典礼。并手书“精神不死”“浩气长存”等字。现为北京胸科医院所在地。7、曹雪芹故居前石桥：位于白家疃村西，桥呈东西走向，双孔石板桥，相传乾隆二十三年（1758年）前后，曹雪芹潦倒中来到白家疃，住在离家不远的茅屋中，十分清贫。此桥是他经常过往的地方，如今桥下小溪已成村中道路，小桥仅存四块花岗岩石条。8、温泉泉眼：位于xxxx区工读学校北院内，现已干枯，残留3×3米方池，曾常年喷涌温泉，镇名由此而来。9、大觉寺：位于阳台山麓，建于辽咸雍四年（1068年），是北京辽代著名的八大水院之一的“清水院”。南院原有两棵树龄300多年的玉兰王。山上的泉水沿着南北两路院落中的水漕流向前院的水池，长年不断。院中的天王殿、无量寿福殿和龙王殿是明代所建。寺院内环境幽雅，有明慧茶院、饭店和招待所，是会议和休息的好地方。附件二温泉D1可研项目动态资金测算表开发时间2005年2006年2007年2008年2009年合计全区前期1期2期3期建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积施工面积23058983677.0573094.5573817.4230589施工进度36.29%31.70%32.01%100.00%住851879.651879.6172932施工进度安排40%30%30%100.00%商业1125033754500337511250施工进度安排30%40%30%100.00%写字楼369579239.2512934.9514782.836957施工进度安排25%35%40%100.00%其他配套面积94501890378037809450施工进度安排20%40%40%100.00%销售总面积219229.8359980.2568506.3665863.4524879.77219229.83年度总比例27.36%31.25%30.04%11.35%100.00%住宅167744.0450323.21250323.21250323.21216774.404167744.04销售进度30%30%30%10%100.00%商业10912.51636.8753273.753273.752728.12510912.5销售进度15%30%30%25%100.00%办公楼35848.297169.6612546.9010754.495377.2435848.29销售进度20%35%30%15%100.00%其他配套4725.00850.502362.501512.004725.00销售进度18%50%32%100.00%附件三温泉D1可研项目成本测算表项目合计单位造价面积计算方法(万元)(万元/米)(平方米)开发计划一.土地开发费47,8390.1600298,991占总成本的49%二.前期工程费1,1860.0040298,991占总成本的1.2%1.可研费用452.勘探设计费1,1410.0050230,589a.设计费1,0380.0045230,589建安费用的3.0%b.勘察费1040.0005230,589三、房屋开发费39,5460.1715230,589占总成本的40%1.建安费用34,5890.1500230,5891.1+….1.41.1住宅24,2100.1400172,9321.2商业2,0250.180011,2501.3写字楼6,6520.180036,9571.4其他配套商业1,7010.18009,4502.小区内市政费4,6120.0200230,5893、其它费用3460.0015230,589（质量监督费、招标管理费施工执照费、竣工图费、绿化费、开发管理费等）四.费用7,0530.0306230,589占总成本的7.2%1.管理费2,6570.0115230,589管理费率按3.0%2.销售费用3,6850.0160230,589按销售额的3.0%3.财务费用7110.0031230,58918,291万元贷款五.不可预见费2,8690.0124230,589占总成本的2.9%不可预见费按3.0%六.总成本98,4930.4271230,589当年投资比例累计投资比例七.总销售额122,8240.5603219,230面积销售进度年度销售面积住宅销售92,2590.550167,744写字楼销售21,5090.60035,848商业销售7,6390.70010,913配套商业1,4180.30004,725面积*0.3万元销售比例累计销售比例八.销售税金6,7550.0308219,230九.经营利润24,3310.1110219,230结利比率累计结利十.所得税8,0290.0366219,230十一.税后利润16,3020.0744219,230税后销售利润率13.27%投资利润率24.70%附件四温泉D1可研项目现金流量测算表项目合计2005年2006年2007年2008年2009年备注一、现金流入122,824-33,38138,20636,87614,362二、现金流出113,70815,26455,26420,70120,2712,208投资成本97,7941