科技企业孵化器建设项目可行性研究报告样本

目录第一章总论 经测算，本项目建成后园区内总用水量为1103m3/d，平均时用水量91.92m3/d，时变化系数Kh=2.0，最高时用水量183.84m3/d。全年﹙按250d计﹚总用水量约275750m3。供水管网能满足本项目建成后用水需要。b.消防用水：室外消防用水量应按现行国标《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-规定计算，按25L/s，消防延续时间应按,2h计算。室内消防用水量按15L/s设计，消防延续时间应按2h计算。7.2.2.4给水工程a.给水方式：开发区设DN150主供水管引入园区，园区内沿道路铺设DN100mm供水支管形成环状或枝状管网，并配备水表、消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施。b.给水设施：给水系统在竖向分高、低两区供水，以保证水压满足≯350Kpa使用规定。其中，地上1～3层用水运用市政给水压力直接上水，下行上给方式供应。地上4层以上采用变频调速水泵供水，下行上给或上行下给方式供应。c.消火栓消防给水系统：依照消防规范，室内消火栓用水量为15升/秒，火灾同步发生数为一次，延续时间为二小时，设计时在各建筑物室内均配备一定数量室内消火栓，并设立按钮，火灾时可直接启动消火栓水。在研发楼及厂房屋面设消防水箱，贮存消防前10分钟水量；室外恰当位置设室外地上式消火栓，管网与区内生活用水管网共用。7.2.2.5排水a.污水排水本项目排水重要为生产污水和生活污水，依照雨污分流原则分别设立雨水管网和生产与生活污水管网，分别接入市政管网。经估算最大日排水量约为884m3/d，年最大排水量约为221000m3(按年法定工作日250天计算)。所有污水排水均采用有组织收集方式，收集后污水经污水检查并流入化粪池解决，经化粪池解决后污水就近排放至市政污水系统中。b.雨水排水雨水量按暴雨强度公式计算，重现期为一年，径流系数为0.70，屋面雨水由雨水斗收集，路面及场地雨水由雨水口收集，收集后雨水经雨水管道有组织排放至园区市政雨水系统。消防用水等直接排入市政排水管网。7.2.3通风7.2.3.1各建筑内采用自然通风形式，仓库采用局部排风和全面通风相结合形式。7.2.3.2卫生间均采用机械排风系统。7.2.3.3防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室均设正压送风系统；7.2.3.4不能满足自然通风条件设备用房采用机械送排风。7.2.4空调生产用房及办公室采用分体及柜式空调。空调室内控制温度，夏季：26℃－28℃，冬季：18℃－20℃。分体壁挂式空调制冷量分别为：5.0KW／台，3.2KW/台。7.2.5弱电7.2.5.1电话通讯、计算机网络及综合布线系统⑴依照园区功能、规模并考虑运营经济状况，园区设自动互换总机，在各有关位置、部门设内线电话插座；用于内部电话联系，对外通讯联系由市话局引入电话电缆，可与互换总机构成电话中继线，也可在需要地方设直拨电话插座。⑵办公楼设局域网系统，依照各信息点作用设立单口或双口插座（语音或语音数据插座），数据传播选用五类非屏蔽双绞线，语音传播选用三类非屏蔽双绞线。以上系统将构成典型综合布线系统，互换机室、计算机网络机房、综合布线设备间三位一体，内设UPS电源、主机设备等。并在每个信息点附近设立单相三孔电源插座，以便各种信息终端使用，这些电源插座将由UPS作备用电源。7.2.5.2保安闭路监控系统保安闭路监控系统由摄像、控制、传播和显示屏某些构成，在孵化器入口、重要通道等处设立摄像机，图像信号通过传播电缆引至保安监控室，保安监控设在消防控制中心。7.2.5.3有线电视系统有线电视信号取自市有线数字电视台，有线电视系统采用(860)MHz全频双向传播，顾客电平规定67±4dB，图象清晰度应在4级以上。顾客分派网络采用分派分支分派型式，干线电缆选用SYWV-75-9，支线电缆选用SYWV-75-5，穿JDG管暗敷。终端数约为180个电视信号，并预留自办节目端口，设立卫星电视接受系统。7.2.5.4火灾自动报警控制系统依照规定规定，火灾探测器监控范畴为：网络中心、会议室、办公室、电话机房、闭路电视监控室、内走道等场合、地下室。火灾报警及消防联动系统采用集中系统形式，集中报警控制器置于各建筑1层消防控制室，并在各层楼梯前室设立火灾显示屏。系统信号传播采用总线方式，网络构造，详细传播线路呈树枝状布置，室内传播导线采用RVS型铜芯塑料绝缘绞型软线穿薄壁钢管沿顶板和墙内暗设。消防联动系统也采用总线制方式，各建筑消防联动控制对象有：消防泵、喷淋泵、排烟风机、非消防电源切断等，其中非消防电源切断由各建筑消防控制室集中管理。

第八章节能8.1设计原则及规范8.1.1设计原则8.1.1.1按照国家节能设计规范规定，本项目中建筑物应按节能建筑规定进行设计，采用设备和器材应选取与项目规模相应先进、可靠节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡属已被国家颁布裁减高能耗设备在设计中不可采用。8.1.1.2凡能综合运用和循环使用能源均应设立综合运用设施和循环系统，以提高能源运用率，减少能耗。8.1.1.3对各种能源消耗均应计量并按关于规定配备计量器具。8.1.2用能原则和设计规范《节能中长期专项规划》（发改环资【】2505号）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委6号令）《节能监测技术通则》GB/T15316-《用能单位能源计量器具配备与管理通则》GB17167-《能源管理体系规定》GB/T23331-《公司能量平衡通则》GB/T3484-《综合能耗计算通则》GB/T2589-《工业公司能源管理导则》GB/T15587-《公司节能量计算办法》GB/T13234-8.2能耗种类及消耗量分析8.2.1能耗种类分析本项目能源消耗种类重要为电力、天然气和水资源，电力用于入驻公司生产设备及辅助生产、生活设施；天然气用于厨房餐饮；水重要用于生产、员工生活及绿化浇洒等。8.2.2能源消耗量分析8.2.2.1用电量估算园区用电总功率共约7314.67kW，取用电系数0.4，按12小时，全年250个工作日，经计算，年用电量为877.76万kWh。8.2.2.2用水量估算本项目建成后园区日用水量为1103m3/d，按全年250天计算，则年用水量为275750m3。8.2.2.3用气量估算食堂天然气消耗按2093MJ/(人·年)，天然气发热量35.544kJ/m3,计算得58.9m3/（人·年），园区可容纳3000人，则年用气量为176700m3。8.2.2.4能源消耗总量877.76万kWh电力折算成原则煤：877.76万kWh×0.1229kg/kWh≈1078.77t275750m3水折算成原则煤：275750m3×0.0857kg/m3≈23.63t176700m3天然气折算成原则煤：176700m3×1.214kgce/m³≈214.57tce能源消耗总量为：1078.77t＋23.63t＋214.57t＝1316.97吨原则煤8.3节能办法在项目设计阶段，贯彻节能和节约原则，广泛使用节能材料和采用节能设计方案。在建设阶段，建设单位在建设过程中对能源和资源使用，督促施工单位制定节能和节约资源详细办法。依照本项目特点拟采用重要节能办法有：⑴选用高性能低消耗节能产品。⑵合理配备设备和灯具数量及位置，在满足使用和照明前提下尽量减少设备和灯具装机容量。⑶建筑物设计应尽量满足通风、采光规定，以减少通风、空调能耗。⑷采用节水办法，加强自来水管网管理，及时排除管网泄漏现象；采用感应式出水阀装置及节水型设备。⑸在空调主机上可考虑选用技术成熟变频节能系统。加强能耗管理，制定空调、机械送风指标，其中空调房间参数建议取值：夏季23～27℃、冬季16～20℃、相对湿度取40～70%。⑹采用楼宇设备自动控制系统，有助于节能。⑺加强宣教，在园区中广泛宣传节能理念，勉励从寻常生活中节约能源。8.3.1建筑节能选用保温、隔热性能好建筑材料，尽量减少建筑外围构造能耗。合理控制门窗洞口尺寸。⑴外墙外围护构造填充墙和内墙均采用加气混凝土砌块。用加气混凝土砌块导热系数小，可以提高建筑保温性能。⑵屋面建筑物屋顶采用保温隔热解决，保温材料采用挤塑泡沫板，使屋顶导热系数≤1.0（平均）。采用粉刷胶粉聚苯颗粒外保温系统，使墙体导热系数≤1.5（平均）。特别注旨在住宅围护构造热桥某些采用保温办法，保证内表面温度不低于室内空气露点温度。⑶门窗外窗采用双层中空玻璃，带有阻断热桥铝合金窗框，并选取水密性、气密性和抗风压性能符合规定外窗。8.3.2节水办法⑴尽量运用市政绐水压力直接供水。⑵卫生洁具配件和水池(水箱)液位控制阀选用优质、可靠产品，卫生洁具选用节水型。⑶所有加压泵组采用高效节能产品。8.3.3节电办法⑴变电所变压器均选用高效率、低能耗产品。⑵本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器．专用机房采用高效节能荧光灯，既提高了功率参数，又减少了能耗，走廊等公用区域使用灯具安装光敏传感器并采用独立控制开关。道路照明和景观使用时间控制或光控系统。⑶设立楼宇制动控制系统，对空调、通风、照明及其她用电设备进行能量自动控制、自动调节、减少能耗。8.3.4节气办法⑴燃气灶和燃气热水器均选用高效率、低能耗产品。⑵天然气计量使用，并控制使用时间。

第九章环境影响评价为了保护人类赖以生存环境，保护自然资源，维护生态平衡，实行可持续发展战略，历年来国内相继制定了一系列法律法规，不但为进行环境影响评价，也为环保方案设计提供了政策根据。本项目依照国家颁布关于环保法规及市环保、劳动部门发布环保管理暂行条例等文献精神，在建设和营运过程中对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规规定。9.1环保法规及原则《中华人民共和国环保法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国噪声污染防治法》1998年国务院第253号令《建设项目环保管理条例》国务院国发（1996）31号文《国务院关于环保若干问题决定》《环境空气质量原则》GB3095-《地表水环境质量原则》GB3838-《声环境质量原则》GB3096-《建筑施工场界噪声限值》GB12523-《污水排入城乡下水道水质原则》CJ343-9.2项目建设期环境影响及保护办法从项目建设期对环境影响进行分析，本项目建设期间对环境影响有下面几种方面：9.2.1环境影响分析9.2.1.1环境空气影响分析项目施工期间对环境空气污染重要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘产生量在不同施工状况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风天气下，将会对周边环境空气产生较大影响。9.2.1.2地表水环境影响分析项目施工期所产生污水重要有基本施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生生活污水等。9.2.1.3声学环境影响分析施工期间对周边声学环境影响重要来自于各种机械作业产生噪声及振动，尚有运送工具所产生噪声。9.2.1.4固体废物影响分析施工期间所产生固体废物重要有基本施工所挖掘土石方、主体构造施工所产生施工废物以及施工人员生活拉圾等，不含《国家危险废物名录》中有害废物。9.2.2环保办法方案项目建设期间对环境影响进行分析并制定出相应环保办法：9.2.2.1对影响环境空气治理办法规定项目施工时，在施工现场周边按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有也许产生二次扬尘作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同步对运送土石方等车辆采用密闭办法，防止沿路抛洒，污染都市环境。9.2.2.2对影响地表水环境治理办法按照“清污分流，雨污分流”原则设计、建设排水系统。生活污水经解决达到《污水综合排放原则》（GB8978-1996）三级原则和《污水排入都市下水道水质原则》（CJ343-）规定后排入市政污水管网，经污水解决厂进一步解决后达标排放。9.2.2.3对影响声学环境治理办法由于建设地附近居民较少，同步在施工过程中注意施工时间安排，对环境无不利影响。9.2.2.4对固体废物治理办法对建设过程中产生工程废弃物统一收集，集中解决，按照“无害化”、“减量化”、“资源化”原则，贯彻各类固体废物分类收集、处置和综合运用办法，实现零排放。9.3项目运营期环境影响及保护办法9.3.1环境影响分析9.3.1.1环境空气影响项目运营期重要空气污染是厨房烹饪过程中产生油烟废气、炉灶燃烧天然气排放一氧化碳等有害气体和停车场少量汽车排放尾气。园区尚有工业废气，工业废气污染物种类和数量依照入园工业项目拟定。9.3.1.2地表水环境影响项目运营期废水重要是工业废水和居民厨房废水、卫生间废水、洗涤废水等生活污水。9.3.1.3声学环境影响项目运营期噪音重要来自于设备间机器运转发出噪声。9.3.1.4固体废物影响项目运营期后固体废物污染重要来源于居民寻常生活废弃物及厨房厨余物。9.3.2环保办法方案项目建成后将对环境影响进行分析并制定出相应环保办法：9.3.2.1对影响环境空气治理办法一氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施，按规定高度排放；汽车废气及卫生间产生废气均采用机械排风方式解决，别的室内场合产生废气可考虑自然通风和机械排风结合方式。9.3.2.2对影响地表水环境治理办法设计采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水总排放量。厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油进入管网导致堵塞；洗手间污水应先经化粪池解决后排放，项目污水经管网集中并进行初级解决后可就近排入市政污水系统。工业废水经各生产厂预解决后排入都市污水解决厂解决达标后排放。9.3.2.3对影响声学环境治理办法本项目噪音产生量较小，设备噪声满足国家《声环境质量原则》(GB3096-)中原则规定。9.3.2.4对固体废物治理办法按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设立不影响室内外景观密封式垃圾收集器，采用全密闭式垃圾收集运送小车和运送车，运送至指定垃圾压缩中转站。9.3.2.5其她环境影响及环保办法电磁污染解决：为防止电动设备及某些电子设备对外部和内部电磁污染，影响通讯、电脑运营，对污染源应进行屏蔽解决。9.4生态影响及减缓办法本项目实行建设后，原生态景观现状基本消失，取而代之植物是人工栽培花草树木等，其生态景观发生明显变化，本项目为防止和减缓转变后也许对本区域生态环境产生不利影响，重要采用如下生态影响减缓办法：规划区内建设生态绿化带、园区中心公共绿地、各地块内集中绿地以及街道绿化构成绿地生态系统。生态绿化带配备以密植乔木形成系列领域感，小尺度活动空间以满足活动所需，重要树种选取广玉兰与白玉兰，恰当种植鸡爪槭、红枫及紫叶李等有色树种。园区中心绿地及行道街头绿化选用抗污、吸污树种，如银杏、夹竹桃、樱花、广玉兰等以减少工业大气污染。区域内道路规划绿地率按《都市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-1997所定指标执行，规划中还对临街建筑提出退让规定，退让用地重要用于景观绿化和生态建设。总之，本项目通过采用以上生态影响减缓办法，使本区域功能明确，以绿化构成自然景观和人工开发路网骨架构成视觉网架，都市格局给人以清新、靓丽感觉。9.5环境影响评价综上所述，项目在建设期对周边环境会产生一定限度影响，在全面贯彻各项保护办法状况下可将影响降至最小限度。项目建成投产后，要严格控制污染物排放并达到国家相应原则。项目运营过程中，无大量污染物产生，对环境影响较小。项目对环境不良影响可控制在国家容许范畴内，对周边环境影响较小。本报告仅对环境影响作普通性分析。项目环境评价以具备环境评价资质单位作出环境评价报告为准。第十章劳动安全、卫生与消防10.1劳动安全保护严格按照国家劳动部（1998）48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察暂行规定》规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从主线上保障工作人员安全与健康。10.1.1防静电保护公共建筑物电缆进线处均应可靠重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。10.1.2继电保护变配电所进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。变配电所操作电源为220V交流电源。10.1.3防雷当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地型式为TN-S制，由变电所引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电金属构架等均应与PE线作良好电器连接。PE线干线为40×4镀锌扁钢，沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不不不大于1Ω。10.1.4防触电保护检修照明电压不高于12伏，以保证检修人员不致发生触电事故。10.1.5安全教诲施工工段设安全负责人，班组设小组安全员，形成安全生产组织网络。凡新工人、实习人员、工人调换岗位等均须通过三级安全教诲，并审查合格后方可上岗。10.1.6卫生及防护各施工工段应备急救箱，可作突发事故及职工急病紧急解决。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工职业病防护及卫生保健。10.2消防10.2.1设计根据《中华人民共和国消防法》《建筑设计防火规范》GB50016-《建筑灭火器配备设计规范》GB50140-《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-1995（修订版）10.2.2消防设计10.2.2.1总平面设计⑴各建设区域内均设2个大门供消防车进出，消防车道沿园区道路环通，消防车道最小宽度为4米，在四周设消防通道，供消防车穿越。消防车回车场不不大于12米×12米。消防登高面大都布置在建筑物南面。⑵建筑之间消防间距不不大于15米。⑶室外设有消火栓及消防水泵结合器，室内消火栓系统管网成水平环和竖直环。⑷按同层相邻两个消火栓能同步到达被保护范畴内任何部位原则进行设计。⑸按消防规范规定，设立相应数量灭火器等。⑹建筑物周边设有环形消防通道，宽度不不大于4米10.2.2.2建筑消防设计本工程建筑分类为二类，其耐火级别为二级。采用全现浇钢筋混凝土构造。重要构件截面最小尺寸、保护层厚度及耐火极限如下：⑴填充墙200厚实芯加气混凝土墙，耐火极限不不大于8.0小时；⑵填充墙100厚实芯加气混凝土墙，耐火极限不不大于3.75小时；⑶柱最小截面300X300，耐火极限不不大于3.0小时以上；⑷梁保护层厚度25mm，耐火极限不不大于2.0小时；⑸楼板板最小厚度为100mm，保护层厚度为30mm，耐火极限为1.5小时重要构造构件截面尺寸和保护层厚度均可满足耐火级别二级规定。10.2.2.3给排水消防设计⑴室外消火栓系统室外消火栓采用暂时高压给水系统，消防水泵供应室外消防，园区内室外消防管网呈环状管网布置。室外消防用水量由消防水池、消防水泵供应，与都市给水管网连接不少于两条引入管。在建筑物四周设立室外地上式消火栓。在室外总体恰当位置及水泵接合器附近设有地上式三出口消火栓，室外消火栓间距不不不大于120m。室外消防用水量为25升/S，火灾延续时间为二小时，一次火灾需水量180m3。⑵室内消火栓系统建筑每层按同层相邻两个消火栓密集水柱能同步到达被保护范畴内任何部位原则，全面布置消火栓。消火栓栓口静水压力不不不大于0.80MPa，因而消火栓在水平及竖向分区给水系统，且每区管网均各自构成环状，消火栓栓口出水压力不不大于0.50MPa时，消火栓处设减压装置。在地下室消防水泵房设立消火栓加压水泵，消火栓加压水泵从消防水池中吸水。园区最高建筑物顶设立高位消防水箱，消防储水量不不大于18m3。在室外恰当位置设立水泵接合器1套。室内平均消防用水量为15升/S，火灾延续时间为二小时，一次火灾灭火用水量为72m3。⑶自动喷水灭火消防①办公区内建筑设立自动喷水灭火消防给水系统。在地下室消防水泵房内设立集中自动喷水灭火消防加压水泵2台，自动喷水灭火消防加压水泵从消防水池中吸水，用水量为27.2L/s，火灾延续时间为1小时，每次火灾用水量为97.2m³/次。园区最高建筑物屋顶设立高位消防水箱，消防储水量不不大于18m³(如高位消防水箱不能满足静压规定可设增压设施)。在室外恰当位置设立水泵接合器5套。②设立自动喷水灭火消防系统建筑按每个防火分区、每个楼层分别设立水流批示器和信号阀，地下车库某些每个消防分区设立水流批示器和信号阀。⑷灭火器配备高、低压变配电房设立推车式磷酸氨盐干粉灭火器，灭火级别6A，灭火剂量20kg；在走廊和楼梯间等场合设立手提式磷酸氨盐干粉灭火器，灭火级别3A，灭火剂量5kg。10.2.2.4电气消防设计本工程事故照明、消防泵、消防控制中心等重要电力设备按二级负荷供电。⑴本工程中建筑均设火灾自动报警控制系统，消防控制中心设门房。⑵在火灾可迅速发展和产生大量蒸气场合采用温感采测器外，别的地方均采用烟感探测器，并设立一定数量手动报警按钮。10.2.2.5空调通风消防设计超过20m无外窗内走道设机械排烟。空调风管穿防火墙处设70℃防火阀，防火阀与风机联锁，火灾时防火阀关闭，同步向消防控制中心发出信号，防止火灾经空调系统蔓延。

第十一章项目组织管理本项目业主为**市***有限责任公司，在建设过程中履行相应职责。11.1实行项目法人负责制本项目业主为项目法人，为项目建设承担业主责任。全面负责项目规划、勘测、设计、建设管理、投资和融资。项目法人和代建单位之间形成代理关系，按照代建合同拟定代理范畴，代理范畴内责任由代建单位承担，代理范畴以外责任由业主承担。11.2加强资金管理在建设过程中，项目业主对建设资金实行专户管理，专款专用，并贯彻预算管理、按进度付款、审计后付款原则，合理使用建设资金。11.3招标、签约阶段管理项目代建单位必要对建设项目进行设计招标、施工招标、材料招标、监理招标，在各个阶段准备工作就绪、具备了招标条件后来，将发出邀请函，从投标者中选取具备资质、实力雄厚、管理规范、经验丰富、价格合理中标单位，订立工程设计、施工、监理和材料供应合同。11.4施工准备阶段管理代建单位与施工单位订立了工程承包合同，关系正式确立后，应组建项目经理部，然后以项目经理为主，进行施工准备，使工程具备开工和持续施工基本条件。这一阶段重要进行如下工作：成立项目经理部，依照工程管理需要建立机构，配备管理人员，编制施工组织设计，制定施工项目管理规划，进行施工现场准备，编写开工申请报告，待批开工。11.5施工阶段管理按照施工组织设计安排进行施工，在施工中努力做好动态控制工作，保证质量目的、进度目的、造价目的、安全目的和节约目的实现；管好施工现场，实行文明施工，严格履行工程承包合同，解决好内外关系，管好合同变更及索赔，做好记录、协调、检查、分析工作。11.6验收、交工与结算阶段管理在预检基本上进行正式验收准备，整顿、移送竣工文献，进行财务结算总结工作，编制竣工总结报告，办理工程交付手续。11.7顾客服务阶段管理为保证工程正常使用而作必要技术征询和服务。进行工程回访，听取使用单位意见，观测使用中问题，进行必要维护、维修和保修。

第十二章项目实行进度及招标12.1项目实行进度12.1.1项目建设期限本项目建设期为2年。12.1.2实行进度安排在建设期间需要完毕项当前期准备（涉及立项申请、项目可行性研究报告编制、项目论证和审批等）、地质勘探、方案设计、基建工程与设备招标、基建工程施工、设备订货购买、建筑装饰工程、设备安装与调试、试营运、项目竣工与验收等工作。详细实行进度如表12-1：表12-1项目建设进度筹划表 月份项目建设期246810121416182022241项目可行性论证、审批2地勘、方案及施工图设计34567试营运8项目竣工验收12.2招标方案依照国家发展筹划改革委员会第3号令《工程建设项目招标范畴和规模原则规定》，本项目建设必要进行招标。12.2.1招标根据《中华人民共和国招标投标法》《合同法》中关于规定12.2.2招标范畴对勘察、设计、建筑工程、安装工程、工程监理、设备及材料采购所有实行招标。12.2.3招标组织形式上述招标范畴，将采用委托具备有关资质单位组织招标。招标工作应在公平、公正、公开、透明、有序原则下进行。在资格预审阶段，由专门机构组织“资格预审评审委员会”进行资格预审工作。参加人员有：招标人代表、关于专业技术和财务经济专家，7人以上单数构成。评标工作应按照严肃认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选和严格保密原则下进行，保证所有投标人合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由有招标人代表和关于技术、经济方面专家构成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家不不大于成员总数2/3。这些专家从事有关领域工作满8年，并具备高档职称或具备同等专业水平。评标委员会评标工作受关于行政监督部门监督。12.2.4招标方式对上述招标范畴采用公开招标方式。项目招标基本状况，见表12-2。表12-2招标基本状况表招标组织形式招标方式招标范畴委托招标自行招标公开招标邀请招标所有招标某些招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√重要设备√√√重要材料√√√

第十三章社会稳定风险分析13.1调查范畴和内容13.1.1风险调查范畴依照《国家发展改革委办公厅关于征求对固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（征求意见稿）意见告知》（发改办投资[]2873号）规定，社会稳定风险分析工作开展风险调查范畴为“凡项目涉及到利益有关者切身利益、容易引起社会稳定风险因素，都应纳入调查范畴，应当涵盖拟建项目建设和运营也许产生负面影响范畴。”本次社会稳定风险分析对**市咸安区进行了调查，调核对象涉及：项目业主、**市和建设区地方政府干部、**市各职能部门、乡镇干部、项目区域拆搬家民、项目建设周边区域普通群众，本次调查充分听取、收集群众和各利益有关方意见，涉及合理和不合理、现实和潜在诉求等。13.1.2调查过程12月，***工程征询公司受建设单位——**市***有限责任公司委托开展**市高新区科技公司孵化器改扩建项目社会稳定风险分析前期准备工作。由项目业主、***工程征询公司等共同构成了**市高新区科技公司孵化器改扩建项目社会稳定风险分析小组，小组构成成员涉及社会、工程、经济、管理等个方面技术人员和专家，共计11人。12月3日，社会稳定风险分析小组在**召开了“**市高新区科技公司孵化器改扩建项目社会稳定风险分析工作布置会”，共同讨论拟定了社会稳定风险分析工作目、内容、办法、筹划等；拟定现场调研期间工作逻辑时序。13.1.3风险调查内容13.1.3.1收集相近工程资料13.1.3.2社会环境调查⑴拟建项目环境状况，涉及周边自然环境现状和社会环境状况，拟建项目建设实行对本地经济社会发展影响；⑵周边敏感目的与历史矛盾，涉及拟建项目所在地周边与项目关于联敏感目的、历史矛盾和社会背景；⑶利益有关者意见和诉求，要特别关注贫困人口、困难家庭等弱势群体意见和诉求；⑷基层组织态度，涉及拟建项目所在地基层政府（区县/市、镇/街道）、有关基层组织（村委会/居委会）、社会团队等态度；⑸媒体舆论导向，涉及媒体对拟建项目建设实行舆论导向及影响；⑹同类项目风险状况，涉及国内同类项目特别是本地项目曾经引起社会稳定风险及其处置办法。13.1.3.3收集有关文献资料⑴项目建议书及其批准文献；⑵建设项目可行性研究报告或项目申请报告；⑶国家和本地经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入原则；⑷建设项目选址方案涉及土地运用总体规划、分区规划、专业规划以及控制性详细规划；⑸建设项目选址意见书（规划设计规定）、土地使用权获得关于证明文献，建设项目用地预审文献；⑹建设项目环境影响评价及其批准文献；⑺建设项目有关工程、技术、经济等原则、规范文献；⑻国家关于法律法规和政策；⑼建设项目拟定选址地自然、经济、社会等基本资料，以及敏感目的、历史固有矛盾等方面资料；⑽建设项目所在地利益有关者、政府、企事业单位、社会组织和媒体舆论、网络论坛对项目态度和诉求，既有社会矛盾及引起群体性事件等方面资料；⑾建设项目规划公示、环境影响评价公众参加及公众意见和诉求方面资料；⑿同类或相近建设项目引起社会稳定风险及风险分析和防范方面资料；13.2调查方式和办法13.2.1调查方式13.2.1.1征询建设项目征询**市发改委、咸安区政府、市信访局、市政法委、市维稳办、市发改委、市财政局、市公安局、市建委、市交通局、市规划局、市国土资源局、市环保局、市房管局、市城管局、市消防支队、市民防办、市水务集团、市供电公司、市气象局、市机关事务管理局等有关部门意见；13.2.1.2征询项目有关者意见和诉求。涉及项目公示及意见反馈，重要描述项目规划、环评等公示状况以及公示后有关者意见和诉求等；媒体对项目建设态度，重要描述大众媒体以及网络论坛等对项目建设意见和诉求等。13.2.2调查办法本项目采用公示公示、实地勘察、走访群众、召开座谈会以及舆情分析等各种办法，收集有关资料。13.2.2.1实地观测法12月，社会稳定风险分析小组前去项目建设所在地进行了实地调研和走访，对受影响乡镇村开展了实地调查，理解本地群众对项目基本态度，本地社会民族状况，本地有无社会历史矛盾等。13.2.2.2文献法收集和分析研究各种现存关于文献资料，从中选用信息，以达到某种调查研究目办法。社会稳定风险分析小组收集和分析研究各种现存关于文献资料，涉及工程各项审批文献，项目可行性研究报告及各项专项等。项目组收集简介项目区概况有关文献；收集反映项目区社会经济发展状况记录年鉴/年报等，涉及记录年鉴、项目所在各区/县民族志、地方志、涉及各乡镇经济记录年报；收集反映**市高新区科技公司孵化器改扩建项目各项报告，涉及：可研报告、环评等专项报告，选址意见书等。13.2.2.3访谈法由社会稳定风险分析小组依照调查研究所拟定规定与目，按照访谈提纲或问卷，通过个别访问或集体交谈方式，系统而有筹划地收集资料一种调查办法。社会稳定风险分析小组通过开会讨论方式征询向各利益有关者对本工程建设态度和意见，理解不同部门、不同层次利益有关者诉求，为辨认也许产生风险提供根据。**市高新区科技公司孵化器改扩建项目社会稳定风险分析座谈对象涉及受本工程影响各县（区、市）级地方政府职能机构（涉及：区政府、市信访局、市政法委、市维稳办、市发改委、市财政局、市公安局、市建委、市交通局、市规划局、市国土资源局、市环保局、市房管局、市城管局、市消防支队、市民防办、市水务集团、市供电公司、市气象局、市机关事务管理局等），以及普通民众代表、村民代表、征询专家等。13.2.2.4问卷调查法调查者运用统一设计问卷向被选用调核对象理解状况或征询意见调查办法。设计问卷应当环绕调查主题设计；语句中所运用概念要明确、详细；应当杜绝导致调查者与被调核对象之间产生歧义概念；问卷语句要防止诱导性，对于敏感性问题要讲究解决技巧。本次问卷重要是针对项目区拆搬家民、周边群众和单位、普通群众等。通过设计问卷表格，理解群众中受本工程不同影响典型群体利益诉求，并重点针对建设征地拆迁及村民安顿、宏观经济、社会环境、安全卫生、职业健康、社会治安等方面社会稳定风险辨认。同步，环评报告阶段已对项目环境影响进行过调查，环境方面风险因素重要通过对环评报告编制阶段问卷调查成果进行汇总和分析获得。问卷调查以“大分散、小集中”形式开展。由调查人员分组进入项目涉及各区、市典型乡镇进行调查，力求覆盖项目重要影响范畴。各组调查人员在到达各典型乡镇前由乡镇干部按照规定告知被抽取各村村民、周边居民和单位等在乡镇政府集中（必要时调查人员可入村、入户进行调查），由调查人员发放问卷并简介问卷填写事项，再由参加调查村民和周边居民、单位进行填写，并统一回收。13.3风险因素分析本项目针对**市及项目周边区域群众不理解、不认同、不满意、不支持方面，或在日后也许引起不稳定事件情形，全面、全程查找各种风险因素。环绕拟建项目建设和运营与否也许引起群众合法权益遭受侵害，从拟建项目全生命周期内也许对外产生负面影响，项目与本地经济社会互相适应性等方面，全面、动态、全程辨认拟建项目建设和运营也许诱发风险事件。13.4项目重要风险因素辨认本项目风险分析从政策、规划和审批程序方面；征地、动拆迁及补偿方面；技术经济方面；生活环境方面；项目管理方面；宏观经济和社会环境方面；安全和治安方面进行风险分析。13.5风险限度分析风险辨认、分析普通可选用对照表法、专家调查法以及访谈法、实地观测法、案例参照法、项目类比法等办法。本项目依照实际状况参照如下风险因素对照表，编制风险因素辨认表。详见表13-1、13-2、13-3、13-4、13-5、13-6、13-7。表13-1政策、规划和审批程序方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1与产业政策、发展规划矛盾项目产业政策、总体规划、专项规划之间关系否符合区域发展规定，符合本地都市规划。本项目周边均为空地，对周边建筑无影响。本项目已依照有关规定进行了公示，无负面反馈意见。2项目立项程序未全面合法合规项目立项过程、获得各类政府审批文否3规划选线（选址）欠合理项目与地区发展规划符合性、与地块性质符合性、周边敏感目的（住宅、医院、学校、幼儿园、养老院等）与项目位置关系和距离否4规划设计参数欠合理容积率、绿地率、建筑限高、建筑退界、与相邻建筑形态及功能上协调性等否5立项过程中公众参加规划、环评审批过程未规范公示或得到负面反馈意见否表13-2征地、动拆迁及补偿方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1征地、动拆迁范畴拟定不合理项目建设用地与否符合因地制宜、节约运用土地资源总体规定，征地、动拆迁范畴与工程用地需求之间、与本地土地运用规划关系否符合本地规划2待征、待拆范畴不合理否3征地、动拆迁补偿原则及资金贯彻补偿原则与否过高或过低；资金来源、数量、贯彻状况是拆迁资金依照实际审计状况分批拨付。4被征地农民就业及生活缺少保障农民社会、医疗保障方案和可贯彻状况，技能培训和就业筹划否5动迁安顿房源数量和质量总房源比率、本区域房源比率、期房/现房比率、房源现状及规划配套水平（交通和周边生活配套设施等），动搬家民与本地居民融合度否6征地、动拆迁补偿原则不合理实物或货币补偿与市场价格之间关系、与近期类似地块补偿原则之间关系否7征地、动拆迁实行方案不规范实行单位、房屋拆迁单位资质及选取方案，与否能按规定编制实行方案，实行过程与否能遵守规定否8拆迁过程中扰民文明拆迁方案制定和拆迁过程监管，拆迁单位既往体现和产生影响否9特殊土地和建筑物动拆迁涉及基本农田征用、军事用地、宗教用地动拆迁与有关政策衔接否10管线搬迁及绿化迁移方案合理性管线搬迁方案合理性，绿化迁移方案合理性否11对本地其她补偿对施工损坏建筑补偿方案，对因项目实行受到各类生活环境影响人群补偿方案是施工尚未开始，存在不拟定风险，建设方与施工方应共同制定预案，一旦产生影响，可以迅速处置表13-3技术经济方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1工程方案不合理此风险因素普通将随着生活环境方面风险因素同步发生否本项目设计方案已多次优化调节，总体布局基本合理，但有关者仍对方案有调节诉求，某些细节仍待优化2施工组织管理制度健全贯彻和实行进度安排合理性与相邻项目建设时序衔接，实行过程与敏感时点关系，施工周期安排与否干扰周边居民生产生活是项目建设时间长，体量大，需要施工方合理进行施工进度安排。3资金筹措和保障资金筹措方案可行性，资金保障办法与否充分否表13-4生活环境方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1大气污染物排放基地内、沿线、物料运送过程中各种污染物排放与环保排放原则限值之间关系，与人体生理指标关系，与人群感受之间关系，重要涉及施工期、运营期两个阶段是施工期粉尘影响2水体污染物排放否3噪声和振动影响是施工期、运营期设施噪声影响4电磁辐射、放射线影响否5土壤污染重金属及有毒有害有机化合物富集和迁移否6固体废弃物及其二次污染（垃圾臭气、渗沥液等）固体废气物能否纳入环卫收运体系、保证日产日清；建筑垃圾、大件垃圾、工程渣土、有毒有害固体废弃物（如医疗废弃物）能否做到有资质收运单位规范处置是施工深基坑挖掘泥土、剩余建筑垃圾和材料处置，运营期基地内产生生活垃圾等需妥善解决7日照影响与规划限值之间关系，日照减少率，日照减少绝对量，受影响范畴、性质（住宅、学校、养老院、医院病房或其她）和数量（面积、户数）否8通风、热辐射影响热源及能量与人体生理指标关系，与人群感受之间关系，通风量、热辐射变化量、变化率否9光污染涉及玻璃幕墙光反射污染和夜间市政、景观灯光污染，影响物理范畴和时间范畴，灯光设立合理规范性否10公共开放活动空间、绿地、生态环境和景观破坏公共活动空间质和量变化、公共绿地质和量变化，生态环境变化，都市景观变化等否11环境风险涉及水、气、声、固废、振动、辐射、病原微生物等环境风险否表13-5项目管理方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1项目“五制”建设不到位法人负责制、资本金制、招投标制、监理制和合同管理制否2项目建设单位六项管理制度不到位审批或核准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理否3地基开挖引起周边地质沉降或建筑损坏地下工程基本状况，地质条件，类似案例调查，实行单位资质和经验，开挖和围护方案与否充分及专项评审意见，第三方检测方案等否4施工引起周边人群生活不便施工停水、停电、停气安排和突发状况处置预案是施工尚未开始，故无法预测，施工方应制定预案，一旦产生影响，可以迅速处置5社会稳定风险管理体系不健全项目法人和本地政府与否就项目进行充分沟通，与否对社会稳定风险有充分结识并做到各司其职，与否建立社会稳定风险管理责任制和充分应急处置预案否表13-6宏观经济和社会环境方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1对周边土地、房屋价值影响土地价值变化量和变化率、房屋价值变化量和变化率否2就业影响（失业率增长）项目建设、运营对周边居民总体就业率影响和特定人群就业率影响否3本地居民收入下降项目建设、运营引起本地居民收入水平变化量和变化率，以及收入不均匀限度变化否4有关生活价格提高项目建设、运营引起本地基本生活价格（水、电、燃气、公交、粮食、蔬菜、肉类等）提高否5对基本配套设施影响对道路、供电、供水等配套设施建设、运营影响是供电、供水及运送需求6项目引起流动人口增长施工期流动人口变化、运营期流动人口变化是项目建设规模较大，流动人口变化较多，对周边居民生活会有影响7对社区文化影响项目对社区文化产生影响否8对周边交通影响施工方案对交通考虑，运营期项目周边公共交通状况变化，项目所增长交通流量与周边路网匹配度，项目出入口设立对周边人群影响等是本项目对周边交通影响较大。项目建成后必将诱增交通量。表13-7安全和治安方面风险因素分析序号风险因素参照核价指标本项目特性风险因素备注1物理伤害事件土方车和其她运送车辆管理，施工场地安全管理和应急处置机制，运营期安全管理和应急处置机制否2火灾、洪涝灾害项目实行与否也许导致火灾、洪涝等灾害发生概率，与否有防火预案、防洪除涝预案和水土保持方案否13.6重要风险拟定按照风险也许发生项目阶段（决策、准备、实行、运营），结合本地经济社会与拟建项目互相适应性，从初步辨认各类风险因素中通过度析、筛选、归纳出重要和核心因素风险。通过以上初步辨认并归纳总结后，得到9个项目特性风险因素。⑴征地、动拆迁补偿原则及资金贯彻引起风险；⑵被征地农民就业及生活缺少保障引起风险；⑶因施工对周边建筑损坏引起风险；⑷生态环境（大气污染、水体污染、噪声及振动）周影响引起风险；⑸施工期工程渣土运送对周边影响引起风险；⑹施工引起周边人群生活不便引起风险；⑺施工及建成后对周边基本配套设施影响引起风险；⑻项目引起流动人口增长引起风险；⑼项目对周边交通影响引起风险；重要风险因素见表13-8。表13-8重要风险因素辨认表序号风险类型发生阶段风险因素备注1征地、动拆迁及补偿项目全过程被征地农民就业及生活缺少保障；施工损坏周边建筑2技术经济施工期施工组织管理制度健全贯彻和实行进度安排合理性3生活环境方面施工期施工期间大气、噪声和振动、建筑垃圾等。4项目管理施工期施工引起周边人群生活不便，导致停水、停电5宏观经济和社会环境施工期、运营期施工期以及项目建成后对供水、供电规定；影响周边交通13.7对本项目风险对策办法建议13.7.1政策、规划和审批程序方面风险化解与防范办法本项目符合有关产业政策及规划，前期审批程序按照国家基本建设程序获得相应立项、规划、土地、环保等审批文献。本项目在政策、规划和审批程序方面风险性较小，为保证本项目顺利推动和实行，维护社会和谐与稳定，提出如下建议和防范办法：加强资金使用监管，建设过程中应加强资金使用监管，防止因资金使用，资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。13.7.2征地、动拆迁及补偿方面风险化解与防范办法本项目用地已通过省国土厅建设用地预审备案，用地征收程序严格履行了征前告知、面积确认、听证告知等程序，并订立征收合同。项目拆迁款支付程序按照审计机构审计状况逐渐完毕，土地补偿款已所有拨付至村，附着物补偿款已分批拨付给村民。针对本地被拆迁农民提出各类问题，**市有关职能部门都积极应对拆迁浮现各类问题，着重解决本地居民教诲、医疗、社保、就业等问题。但为减少项目推动中征地、动拆迁及补偿方面问题引起风险，提出如下建议和防范办法：⑴做好征地拆迁补偿资金使用和监管工作。在使用管理补偿资金时，要严格按照“谁主管、谁负责”原则，执行“分级负责、分级核算”管理方式，认真执行国家关于财经纪律和财务制度，严格执行《会计法》及财政部颁布《会计基本工作规范化管理办法》，依法履行职责，规范会计行为，规范会计基本工作。切实执行补偿资金“三单、三专、四统一”管理办法，即“单独建账、单独立户、单独保管，专人管理、专人审批、专款专用，统一记账办法、统一凭证、统一账簿、统一报表、统一会计制度”，并做好财务收支筹划、控制、核算、分析和考核工作。审批和拨付补偿资金时，实行单位法人“一支笔”审批制，项目资金拨付需经同级领导办公会议集体研究决定，保证补偿资金专款专用、安全、有效使用。同步，还要加强对权力监督，不断地规范和有效地制约补偿资金管理行为，积极防止挤占挪用、贪污侵呑补偿资金现象发生；与各级机构层层订立目的管理责任书，严格实行责任追究制度，持“一把手”负全责，明确各级机构责任、权力、义务，对各级机构工作任务完毕状况、目的实现状况进行严格考核。此外，应不定期组织工作组赴各村理解补偿款分发状况，严防村一级贪污、挪用补偿资金现象发生。⑵加强征收政策宣传，做好征地前、征地中及征地后全过程协调工作。通过电视、广播、报纸各种新闻媒体，宣传项目正面影响，孵化器改扩建项目有助于完善都市基本设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增长人民就业和发展机会。征收工作完毕后，依然要关怀被征地农民生活状况，建立拆迁村民心理辅导工作，避免因村民短期内少量利益损失或者生活转型而产生悲观心理和情绪，继而影响区域稳定与和谐。从长远来看，该区域群众将会是咸安区建设完毕后最大受益者。⑶坚持信息公开和公众参加。公开建设征地拆迁补偿原则及安顿方式等详细信息，并及时解答群众疑问，使群众真正理解政策，理解自身合法权益，减少她们后顾之忧与阻力。要切实使被征地农民理解到项目建设征地拆迁补偿是符合国家有关法律法规，由于安顿政策方针和思路不同，导致补偿方式也有所不同。同步，地方政府还应宣传各项勉励办法，勉励农民参加建设热情，努力形成一致目的，及时通报还建设区建设状况，消除失地农民过度安顿期不安感。⑷专门制定适合被征地农民特点职业技能培训筹划。对于处在大某些中青年失地农民来说，增进就业尤为重要，本地政府应当结合辖区公司用工需求，有正对性设立培训专业和工种，贯彻培训资金，切实提高被征地农民就业竞争能力；同步，多举办专门服务失地农民招聘会，及时提供应类岗位用工信息和劳务信息，合理引导其就近就业或外出就业；对于故意向自主创业被征地农民，要积极提供小额担保贷款，贯彻好项目、场地、资金、税收等各项扶贫政策，加强创业跟踪服务。⑸贯彻各项保障政策。积极向被征地农民宣讲社保及医保办理政策，提高被征地农民参保意识。13.7.3技术经济方面风险化解与防范办法本项目为**市重大项目之一，对咸安区建设影响较大，施工组织管理和实行进度安排合理性导致风险将直接影响咸安区建设。本项目在技术经济方面存在风险较小，针对该方面提出如下建议和防范办法：⑴加强施工组织管理，选取具备相应资质、信誉度高合伙伙伴，在有关设计、施工、监理等合同中明确防止社会稳定风险职责条款，明确采用防止风险办法。⑵严格遵守本地建设工程文明施工管理规定，努力按照本地建设工程文明施工原则规定开展施工，保证施工期间文明、安全。⑶不断优化完善工程方案，需要项目单位、设计单位、施工监理单位重复优化，达到安全、优质、造价省目。⑷本项目由于建设规模较大，需投入人力数量较多，为防止拖欠工程款和农民工工资状况发生，建设单位应建立工资支付保障金制度，防止克扣、拖欠农民工工资行为。工资支付保障金由建设单位（业主）向项目所在地人社部门代用工单位缴纳，从应付工程款中列支，划入人社部门设立工资支付保障金专户。工资支付保障金专户由人社部门负责管理，用于垫付农民工被拖欠、克扣工资。建设单位（业主）申领施工允许证前，必要按规定缴纳工资支付保障金，建设主管部门要督促建设单位（业主）按规定缴纳工资支付保障金，保证工资支付保障金贯彻到位。详细金额按年度工程预算款0.8%拟定；其中，工期局限性一年，以所有工程合同价格为基数计提，最高不超过50万元。13.7.4生活环境方面风险化解与防范办法本项目生活环境方面风险重要为项目施工期、运营期大气污染物排放、噪声振动影响及施工期建筑垃圾影响。为减小生活环境方面风险，提出如下建议和防范办法：⑴大气、尘土污染防治办法。施工期间，安排一定数量人员每天定期打扫路面，以保持路面清洁，晴天安排专门洒水车对施工道路、施工场地和弃土区进行洒水，以使施工区不扬尘，避免扬尘对周边环境空气污染；混凝土搅拌是施工期重要固定尘污染源，对拌和设备应有较好密封，从业人员必要注意劳动保护，搅拌地点应选在其主导风向下方300米内无敏感单位地方；加强施工现场管理，水泥、石灰等材料运送时，运送汽车应完好，不得超载，并尽量采用遮盖、密闭办法，以防泥土洒落，以减少起尘量；水泥、石灰等容易飞散物料，应统一存储，并采用盖棚等防风遮挡办法；砂石筛料，水泥拆包等应在避风处进行，起尘严重场合四周要加设挡风设施；对油料保管和使用过程中，为防止跑、冒、滴、漏现象，加强设备维护保养并采用收集和集中解决办法，以防污染道路、场合、水源。⑵噪声污染防治办法。夜间施工也许会有高噪声设备突发性噪声影响，因而，必要加强施工现场管理，掌握周边居民作息时间，合理安排好施工时间，尽量不在夜间进行高噪声设备施工作业，混凝土需要进行持续浇注作业时应先做好人员、设备、场地、材料准备工作，将搅拌机运营时间压缩到最低限度，最大限度地减少对周边环境影响；振动大机械设备采用相应减噪办法，可在机器基本与其她构造之间铺设具备一定弹性软材料，如毛毡、橡胶板等，以减少振动传递，从而起到隔振作用；施工车辆特别是重型施工车辆行驶线路通过居民区时限速行驶，尽量减少鸣笛，并尽量避免夜间作业，尽量避免车辆噪声影响附近居民。⑶施工废弃物防治办法。施工现场设专门废弃物暂时储存场地，废弃物应分类存储，对有也许导致二次污染废弃物必要单独储存、设立安全防范办法且有醒目的记；废弃物运送保证不散撒、不混放，送到政府部门批准单位或场合进行解决、消纳；对可回收废弃物做到再回收运用。13.7.5项目管理方面风险化解与防范办法本项目在项目管理方面风险重要体当前施工带来周边人群生活不便，导致周边区域停水、停电等问题，引起社会风险。项目实行过程中，拆迁、开挖、物料运送等行为也许导致该区域既有供水、供电设施损坏，影响周边群众正常生产、生活用水用电。在本次社会稳定风险分析调查中，项目实行区域周边居民也提出了相应诉求，但愿施工不影响其日惯用水、用电。为减小项目管理方面风险影响，提出如下建议和办法：⑴项目实行前与区域内供水、供电设施权属单位提前联系，做好现场勘察确认，及时做好供水、供电设施保护工作。⑵做好风险发生应急预案，施工导致周边区域停水、停电将严重影响附近居民和单位正常生产、生活，建设单位除了要减少该状况发生也许性外，应当制定突发应急预案，一旦产生影响，可以迅速做出处置，避免冲突产生和减小风险影响。13.7.6宏观经济和社会环境方面风险化解与防范办法本项目在社会环境方面风险重要体当前：项目区域当前无完善市政供水、供电、供气、消防等基本设施，影响到项目建成后正常使用；项目建设规模大，引起流动人口变化较多，对周边居民生活有影响。为减小社会环境方面风险，提出如下建议和办法：⑴项目建设前与供水、供电、供气、消防部门等提前沟通，就本项目在水、电、气、消防等方面提出完善需求方案。相应基本设施应纳入**市总体规划，与**市内建设项目同步建设、同步实行，保证项目建成后正常运营。⑵项目实行阶段，应做好施工队伍和人员管理，本地治安管理部门应对进驻该区域施工队伍和人员进行登记，避免与本地村民发生冲突，减少对项目附近区域内居民影响。13.7.7安全和治安方面风险化解与防范办法本项目在安全和治安方面风险较小，为保证本项目顺利推动和实行，维护社会和谐与稳定，提出如下建议和防范办法：⑴本地政府及有关职能部门密切关注项目建设状况，及时协调建设单位与所在村集体关系，对也许浮现矛盾纠纷及时化解，防止形成影响社会稳定重大问题。⑵公安机关在项目建设所在地设立治安警务室，警务前移，及时解决各类问题；加强对施工方内部安全保卫工作监督检查，提高施工方自我防范能力；同步，组织巡逻力量加强对施工单位项目部、设备存储点等重点场合巡逻防控，防止施工设备被盗。⑶安全生产监督管理部门加大监督管理力度，杜绝安全生产隐患，防止安全生产事故发生。13.8结论**市高新区科技公司孵化器改扩建项目符合国家有关部门建设规定，建设规模恰当。项目建成后可有效推动**市建设，进一步改进都市人居环境、经济环境。本项目初始风险级别为“低”级，虽然项目实行也许引起个体矛盾冲突，但风险水平可以接受。通过采用上述风险防范办法，本项目各类风险发生几率将大幅减少，项目整体风险水平较低。

第十四章项目投资估算14.1建设投资估算14.1.1建设投资估算范畴根据项目建设内容，本项目建设投资估算内容涉及工程费用估算，其他费用及预备费用估算。其中：工程费用涉及设备购买费、建筑工程费、公用配套工程费、室外工程费、环保及卫生费用、其她费用以及预备费等。其她费用涉及建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、建设工程评价费、工程保险费、其她与工程建设有关费等。14.1.2建设投资估算重要根据及办法14.1.2.1新增设备按近期市场价或设备生产厂家报价估算，估算时运杂安装费含在设备购买费中；14.1.2.2依照***建设项目总投资构成及其她费用定额（鄂建[]26号文）所规定有关定额及价格原则，参照湖《***房屋建筑与装饰工程消耗量定额及基价表》（）、《***通用安装工程消耗量定额及单位估价表》（）、《***建设工程公共专业消耗量定额及基价表》（）、《***市政工程消耗量定额及统一基价表》()等关于文献进行估算；公用配套工程中给排水及消防、供配电、弱电、空调及通风等系统按单位面积指标法估算；14.1.2.3土地费用依照周边已成交同类地块价格估算；14.1.2.4建设单位管理费依照财政部[]394号文规定计算；工程监理费依照发改价格[]670号文献规定计算；可行性研究费依照计价格[1999]1283号文献规定计算；勘察设计费依照计价格[]10号文献规定计算；环境影响评价费依照发改价格[]534号文献规定计算；劳动安全卫生评审费依照发改投[]1346号文献规定计算；工程保险费依照国发[1983]35号文规定计算；抗震设计审查费依照鄂价房服[]273号文献规定计算；卫生监督防疫费依照鄂价费字[1996]256号文献规定计算；招标代理服务费依照发改价格[］534号文献规定计算；造价征询服务费依照鄂价工服规[]149号文献规定计算；都市基本设施配套费依照鄂价费[]98号文献规定计算；垃圾解决及清运费依照鄂价法规[]89号文献规定计算。14.1.2.5预备费按工程费用及其她费用之和5%计算。14.1.3建设投资估算本项目建设投资估算为66131.41万元，建设投资估算详见附表1。14.1.4建设投资构成建设投资构成见表14-1。表14-1建设投资构成表序号名称投资金额（万元）所占比率（%）1设备购买费7500.0011.342建筑工程40956.0061.933公用配套工程5540.408.384室外工程1600.802.425环保及工业卫生150.000.236工程建设其他费用7235.0910.947预备费3149.124.76建设投资共计66131.41100.0014.2建设期利息估算本项目建设拟申请公司债券50000.00万元，暂定在项目建设初期一次性到账，年利率按6%测算，项目建设期2年，则建设期利息为6000.00万元，见附表2。14.3流动资金估算为维持本项目正常租赁经营活动，必要具备一定最低周转资金，涉及各种必备低值易耗品，必要钞票和银行存款，应收及预付款项等。流动资金按扩大指标法估算。周转次数参照行业正常经营年份最低周转次数设定。预测本项目正常经营年份需流动资金899.74万元，见附表3。14.4总投资估算依照国家和关于部门关于项目总投资规定，本项目总投资=建设投资+建设期贷款利息+流动资金=66131.41＋6000.00＋899.74=73031.15（万元）。14.5资金筹措14.5.1项目资本金依照《关于调节和完善固定资产投资项目资本金制度告知》国发〔〕51号文献规定，本项目公司应具备不少于项目投资25%资本金，即73031.15×25%=18257.79万元。依照公司提供资料显示，用于该项目资本金为23031.15万元，符合国家关于项目所需资本金规定，因而本项目资本金筹集到位合规。14.5.2资金筹措资金来源重要由两某些构成：项目单位自筹资金（项目资本金）和公司债券。预测项目总投资73031.15万元，拟申请公司债券50000.00万元，剩余23031.15万元由项目单位自筹资金解决。项目总投资使用筹划与资金筹措详见附表4。14.6用款筹划依照项目实行进度安排，投资使用筹划与资金筹措筹划见附表4。14.7开发费用分派本项目建成后，将按一定比例采用租售分派模式进行运营，即一某些资产采用自营模式出租，一某些资产采用开发模式出售，拟按照各区域建筑费用所占总建筑费用比例分派室外、环保、土地等其他类型投资费用，租售比例由项目单位拟定，经测算，销售某些分派投资15894.22万元，出租某些分派投资48313.52万元（均含建设期利息）。详见表14-2开发费用分派表。表14-2开发费用分派表单位：万元序号项目行政管理办公区研发区孵化区中试区配套服务区生活区地下建筑共计1建筑面积（㎡）15000.0060000.00130000.004800.000.0031000.0030800.00291600.002建筑费用1650.007800.0018000.00528.002200.003070.007708.0040956.003分派率4.03%19.04%43.95%1.29%5.37%7.50%18.82%100.00%4配套投资分派223.211055.162434.9871.43297.61415.301042.715540.405室外投资分派64.49304.87703.5520.6485.99119.99301.271600.806环保投资分派6.0428.5765.921.938.0611.2428.23150.007土地投资分派72.52342.81791.0923.2196.69134.93338.761800.008其她费用分派218.961035.102388.7070.07291.95407.411022.895435.099预备费分派109.80519.061197.8235.14146.40204.30512.932725.4510建设期利息分派241.721142.692636.9877.35322.30449.751129.216000.0011投资共计2586.7512228.2528219.05827.763448.994812.9212084.0264207.7412综合单位造价（元/㎡）1724.502038.042170.701724.501724.501552.553923.38销售比例60.00%10.00%20.00%0.00%0.00%80.00%30.00%销售某些投资分派1552.051222.835643.810.000.003850.333625.2115894.22出租比例40.00%90.00%80.00%100.00%100.00%20.00%70.00%出租某些投资分派1034.7011005.4322575.24827.763448.99962.588458.8248313.52第十五章财务效益评价15.1财务效益评价根据15.1.1项目计算期：本项目计算期暂定为，其中建设期2年。15.2营业收入、税金测算15.2.1营业收入测算**市高新区科技公司孵化器服务范畴非常广泛，包括了经营场地、项目服务、资金服务、风险投资、市场服务、商务服务、后勤服务以及技术平台服务等各种方面，收入形式也是各种各样。考虑到其某些营运模式现阶段难以量化，因而为以便计算，本报告暂只考虑经营场地收入，即建筑物销售及租金收入。不同功能区域内不同建筑租金和售价也不尽相似，本项目建成后工将形成六大功能分区，分别为行政管理办公区、研发区、孵化区、中试区、配套服务区、生活区等，此外，地下停车位也将按比例租售，有关租售比例暂定如下表所示：功能分区行政管理办公区研发区孵化区中试区配套服务区生活区地下停车位销售比例60.00%10.00%20.00%0.00%0.00%80.00%30.00%出租比例40.00%90.00%80.00%100.00%100.00%20.00%70.00%15.2.1.1销售单价拟定登录**市住宅与房地产信息网站可以看到，**市80%在售楼盘均价已超2500元/平方米，城区内不少楼盘住宅均价现已达到每平方米3500元以上，如**中央城销售均价3700元/平方米，大楚城销售均价3850元/平方米，天洁国际巴黎城销售均价3500元/平方米，**将来天地销售均价3500元/平方米；商业地产方面，**市已迈入万元时代，宏大都市广场销售均价1元/平方米，不夜城销售均价15000元/平方米，财贸新都汇销售均价18000元/平方米，锦华名店街销售均价30000元/平方米。12月初，**市政府出台了新政勉励住房消费，《市人民政府办公室关于进一步增进市城区房地产市场发展意见》积极勉励市民住房消费，政府从入户、税收、补贴、公积金等方面出台优惠政策，支持居民购房，改进居住条件。在政策利好大环境下，预测将来**市楼市将不断升温。本项目拟建**市高新区科技公司孵化器位于湖北**市咸安区旗鼓大道与十六潭路交汇处，毗邻**高新开发区管委会，随着项目逐年运营将吸引千余家中小型高新技术公司落户孵化器，对区域内住宅和配套商贸服务需求也将随着项目运营逐年增大，本项目暂定在项目建成后（即）将生活区80%（均为住宅）、行政管理办公区60%（均为办公）、研发区10%（为一层商铺）、孵化区20%（为裙楼商铺）及地下停车位30%出售。据查，项目地周边在售住宅销售均价如下表所示：名称所处位置均价（元/㎡）天洁国际城**经济开发区学苑路（**学院东门）3500凯翔康城咸安区金桂路226号市中心医院旁3300海德公馆咸安区青龙路西段淦河畔3300金桂明珠咸安区金桂路国土资源局旁3600项目地周边在售商业地产销售均价如下表所示：名称所处位置均价（元/㎡）宏大都市广场咸安区长安大道特188号1不夜城温泉区武咸城铁南站15000财贸-新都汇温泉区老财校旧址18000光谷广场-锦华名店街**地区温泉路37号（中心花坛）30000在充分体现本项目公益性基本上，考虑将来三年也许存在涨价因素，结合当前项目地周边在售楼盘实际销售价格，本项目暂定生活区初始销售单价为3100元/平方米，行政管理办公区初始销售单价为5200元/㎡，研发区初始销售单价为5800元/平方米，孵化区初始销售单价为5500元/平方米。15.2.1.2租赁单价拟定依照搜房网显示有关数据可知，当前，**市城区商铺租金价格为20-50元/㎡·月不等，办公楼租金价格为0.8-1.3元/㎡·天不等。在此基本上，考虑将来三年也许存在涨价因素，本项目暂定行政办公区、孵化区及配套服务区初始租赁单价为30元/㎡·月（参照办公楼租金）；研发区考虑科技研发及生物研究对建筑物特殊规定，建造时单价较高，因而租金应较普通办公楼高，暂定初始租赁单价为45元/㎡·月；中试区在出租时是连同生产设备一同出租，因而单价较普通厂房租金高，暂定初始租赁单价为40元/㎡·月；生活区租金原则拟在**市公租房租赁价格基本上翻一番（依照物价局往年定价原则经验，公租房租赁价格约为市场价50%），据查，市城投公司承建某些公租房租金原则已得到市物价局批复，每月每平方米4-5元，因而，暂定生活区初始租赁单价为10元/㎡·月。15.2.1.3销售收入（1）行政管理办公区本项目建成后，行政管理办公区总建筑面积为15000㎡，暂定其销售比例为60%，则可销售面积为9000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5200元/㎡，同步销售价格将在销售期内逐年增长10%，则行政管理办公区销售收入为5231.89万元。销售筹划详见下表所示：项目共计运营期34567建造面积（㎡）15000.0030.00%10.00%10.00%5.00%5.00%销售比例60.00%4500.001500.001500.00750.00750.00销售面积（㎡）9000.005200.005720.006292.006921.207613.32销售单价(元/㎡)2340.00858.00943.80519.09571.00销售收入5231.8930.00%10.00%10.00%5.00%5.00%（2）研发区本项目建成后，研发区总建筑面积为60000㎡，暂定其销售比例为10%，则可销售面积为6000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5800元/㎡，同步销售价格将在销售期内逐年增长10%，则研发区销售收入为3654.00万元。销售筹划详见下表所示：项目共计运营期34建造面积（㎡）60000.00销售比例10.00%5.00%5.00%销售面积（㎡）6000.003000.003000.00销售单价(元/㎡)5800.006380.00销售收入3654.001740.001914.00（3）孵化区本项目建成后，孵化区总建筑面积为130000㎡，暂定其销售比例为20%，则可销售面积为26000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5500元/㎡，同步销售价格将在销售期内逐年增长10%，则孵化区销售收入为16781.91万元。销售筹划详见下表所示：项目共计运营期34567建造面积（㎡）130000.005.00%5.00%5.00%3.00%2.00%销