道丰科技商务园地块风险评估报告样本

编号：风险评估报告项目名称：道丰科技商务园东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程被担保人：北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）有限公司我公司以往担保状况：合伙良好担保期限：180日历天本次担保种类：履约担保保函出具银行：广东发展银行担保金额：635.6万元拟收取保证金比例：20％（即127.12万元）拟收取保费年费率：3%联系人：田顺联系电话：填报时间：年7本人郑重声明，谨对此调查报告所陈述事实、涉及资料和数据真实性、完整性、合法性承担责任。风控部经办人员：业务部部门经理：风控部经理：一、公司状况（一）、公司基本状况分析1、公司概况北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司始建于1987年，位于北京市顺义区牛栏山牛富路1号，总占地面积25万平方米，建筑面积15万平方米，建筑装饰工程专业承包一级资质、幕墙专业承包一级资质、门窗专业承包一级资质、幕墙、门窗设计甲级资质，是中华人民共和国建筑装饰协会、中华人民共和国建筑金属构造协会、门窗幕墙协会理事单位。

2、历史沿革、股东构成该公司前身是成立于1987年1月5日北京嘉寓幕墙装饰工程有限公司，原3月26日，北京嘉寓幕墙装饰工程有限公司吸取合并嘉寓投资（集团）有限公司，变更为：北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）有限公司；注册资本增至6864万元，股东为田家玉和黄苹，各持有81.85%和18.15%股份。8月18日，黄苹将其所有出资1245.6万元分别转让给张初虎622.8万元和刘锡君622.8万元。转让后股东为田家玉、张初虎和刘锡君，分别持有81.85%、9.075%和9.075%股权。8月15日田家玉和刘锡君分别将持有81.85%和9.075%股权转让给嘉寓投资（集团）香港有限公司，转让后股东为嘉寓投资（集团）香港有限公司和张初虎，分别持有90.93%和9.07%股权5月22日，张初虎将持有1%股份转让给合肥海景投资顾问有限公司，嘉寓投资（集团）香港有限公司将持有10%股份转让给建银国际资产管理有限公司。故现股东为嘉寓投资（集团）香港有限公司（80.93%）、张初虎（8.07%）、建银国际资产管理有限公司（10%）、合肥海景投资顾问有限公司（1%）。3、近期重大事项=1\*GB2⑴重大投标意向：正在投标阿联酋世界第一高公寓楼“迪拜公主塔”幕墙工程。=2\*GB2⑵也许发生重要人事变动：无=3\*GB2⑶也许发生重大股权变化：无=4\*GB2⑷其她重大事项：当前正在做上市前各项工作，实当前国内资我市场上市目的。（二）、管理团队1、公司班子架构公司董事长、法定代表人田家玉，41岁，大学文化，北京市政协委员、顺义区政协副主席、工商联会长，全国工商联执委、市工商联执委、非公有制经济人士联谊会理事，国家幕墙协会、门窗协会专家理事。董事长下设总经理和副总经理，下设工程管理部、供应管理部、门窗加工部、玻璃加工部、幕墙加工部、质量安所有、技术研发部、市场营销部、证券部、法律事务部、经营管理部、投资发展部、审计部、财务部等职能部门。2、公司内部信息沟通机制公司管理机构涉及总经理、副总经理、财务总监和其她部门经理，正副总经理由董事会一致决定聘请，公司寻常管理应在总经理领导下进行，副总经理协助总经理工作。公司内部信息沟通状况良好。3、勉励约束机制当前公司实际性质为民营公司，董事会是公司最高权力机构，讨论和决定公司一切重大事宜。股东按出资额在注册资本中所占比例分享利润和承担风险与亏损。董事会按照国家关于法律法规和合营合同规定，每年将恰当比例税后净利润拨为员工福利基金。勉励约束机制比较健全。4、人力资源配备公司设总经理一名，副总经理3名，分管工程、技术、营销。总工程师1名，总经济师1名，总会计师1名，全国各分公司设总经理各1名，别的工艺师、审计经理、投资分析师、、平面设计师、安全质检员、项目经理、幕墙门窗设计人员等各类技术管理人员300余人。（三）、公司经营状况分析1、公司业绩及在建工程表=1\*ROMANI近3年完毕本类型工程项目状况表工程名称施工种类业主名称合同金额合同完成状况备注北京当代汽车二厂天窗幕墙门窗当代汽车1174.2万元100%辉煌国际幕墙门窗辉煌世纪1483.4万元100%表=2\*ROMANII在建工程完毕状况表工程名称施工种类业主名称合同金额（万元）公司占合同总价值当前实际完毕比重筹划完工日期备注奥运村D区幕墙门窗国奥投资2577万元100%80%初政泉花园2#楼幕墙门窗北京玫瑰置业2166万元100%80%底公司在同类工程方面有不错业绩，在门窗幕墙专业施工方面积累了丰富经验，工程顺利施工是有保证。当前在建任务比较充分，北京市场占有率不错，此外在全国各地及国外均有一定施工业绩，阐明公司有一定实力。2、获奖状况公司先后承办大型重点工程项目：总部基地、北京奥运村、北京奥运水上公园、山水文园、内蒙古体育馆、时代财富广场、天津万科东丽湖、南京希尔顿国际大酒店、光彩国际公寓、中日和谐医院、新加坡大使馆，内蒙古体育馆、泸州医学院、河南金色港湾.蓝钻、天津时代奥城、南京希尔顿国际大酒店、重庆喜来登国际大酒店、英国曼彻斯特最高建筑SarahTower、新加坡及马来西亚大使馆等多项国内外大型工程项目等。其中凯莱等工程获得了国家鲁班工程奖。3、履约记录贷款记录：无对外担保记录：无诉讼记录：无往年工程事故：无往年劳工纠纷：无往年工程质量等状况：未发既有重大质量事故。二、财务状况1、财务数据分析2、偿债能力3、关联负债公司财务报表类型：■事务所审计报税务机关调节过未调节过审计意见：重要财务会计政策存货计价及成本核算办法:购入与入库按实际成本计价，发出时采用加权平均法计价。固定资产折旧政策:固定资产折旧采用直线法计算，按固定资产原值和预计使用年限扣除残值率（为原值0-4％）拟定，年分类折旧率如下：类别预测年限残值率年折旧率房屋建筑物200.00%5.00%机器设备5-104.00%9.6%-19.2%运送工具104.00%9.60%其她设备64.00%16.00%收入确认时间及办法:商品（产品）销售，在商品（产品）已经交付，与该商品（产品）所有权有关重要风险和报酬已经转移给购买方，对该商品（产品）不再保存继续管理权和实际控制权，与交易有关价款已经收到或已经获得收款证据，且与收入有关商品（产品）成本可以可靠计量时，确认收入实现。提供劳务，在劳务已经提供，有关成本可以可靠计量，且与此有关经济利益可以流入公司时，确认收入实现。税收政策及优惠:所得税25％，别的税收政策为：税种税率（％）或单位税额计税根据增值税17产品销售收入营业税5技术服务业收入都市维护建设税5应缴流转税教诲费附加3应缴流转税收入、利润和重要资产核算办法和获得资料固定资产方面，获得了公司固定资产科目明细及相相应设备发票复印件；收入核算重要获得了公司全年增值税纳税申报表；对全年利润核算重要是获得了公司度所得税纳税申报表。4．重要财务数据和财务比率1）重要财务数据：单位：万元项目07.506.1205.12总资产368953943233747固定资产净值405945272842在建工程167913671170无形和递延资产191819931598流动资产272642994226512货币资金275832794111应收票据000应收帐款净值967991534602存货8235977411020其她应收款477951795953长期投资129112911350总负债236612823824701流动负债171612173824701短期借款193714377480应付帐款408950472599其她应付款142310931756长期负债65006500长期借款65006500实收资本686468646864资本公积228228200盈余公积974770566未分派利润516833321416所有者权益13234111949046销售收入134302768717746销售成本100472110413188销售毛利149232002021利润总额204031902032净利润204021201102经营活动钞票净流量-125318015499利息支出198417392钞票净流量2758327941112）重要财务比率：项目07.506.1205.12偿债能力资产负债率64.1%71.6%73.19%流动比率158.8%137.7%107.3%速动比率111%92.8%62.7%已获利息倍数10.37.651.15赚钱能力净资产收益率16.7%20.9%总资产利润率5.3%8.7%主营业务利润率11.2%11.6%营运能力总资产周转率35%75.2%流动资产周转率46.7%97.5%存货周转率132.6%234.9%应收账款周转率141.8%400%成长能力营业增长率63%利润增长率57%1:从上表可以看出，该公司近两年资产负债率无明显变化，接近行业平均水平。流动比率和速动比率呈逐年提高趋势，已获利息倍数较低是由于该公司有7480万元短期借款。综合考察四项指标，该公司具备一定短期偿债能力。2：该公司各项利润率略低于行业平均水平，赚钱能力较差。3：该公司应收账款周转率较高，回款速度快，但流动资产周转率还总资产周转率较低，综合考虑，该公司营运能力普通，成长能力普通。5.资本及其构造1）资本金单位：万元注册资本实收资本无形资产入资比例（与否评估）实物入资比例及构成有无实收资本退出及退出金额68646864无无无2）净资产单位：万元科目07.506.1205.12增减变化因素实收资本686468646864资本公积228228200盈余公积974770566未分派利润5168333214166.资产及其构造固定资产单位：万元科目类别07.5净值06.12净值（）05.12净值增减变化及因素搁置及报废数量运用效果房屋355239252415该公司购买了厂房无其她设备507602427报废1台该公司已足额计提固定资产折旧，计提折旧会计政策无发生重大变化无形及递延资产单位：万元科目类别前年价值（05.12）去年价值（06.12）本年价值（07.5）认定形式核减摊销办法专有技术159819931918评估长期待摊费无对外投资单位：万元科目类别07.1206.1205.12投资形式投资收益增减变化及因素参股129112911350对其她公司投资631减少了59万长期对外投资。存货单位：万元存货构造07.1206.1205.12增减变化及因素库存材料291832423427工程施工531765327593应收帐款单位：万元余额较上年增减变动因素：重要由于6个月内应收账款大幅增长所至。9680527帐龄6个月以内6个月—1年1年－2年2年以上金额68871300929564占比％71.1%13.4%9.6%5.8%评价应收账款对公司经营影响：该公司应收账款帐龄重要是1年内，其中有71.1%在6个月内，可以看出该公司应收账款周转速度快，风险较小，收回有望。其她应收款单位：万元余额较上年增减变动因素：一年以内其她应收款较上年大幅减少。4779-400帐龄1年以内1－2年2－3年3年以上金额20211901539318占比％42.2%39.8%11.2%6.6%评价其她应收款对公司经营影响：该公司其她应收款明细比较分散，重要为帐龄在2年以内，且未提取坏账准备。产生因素该司财务人员未作详细阐明，表达均为关联公司借款，其中借款年月即可收回；公司借款年终前有望收回。其她应收款前五名及时间：嘉寓投资（集团）香港有限公司1360万合肥海景投资顾问有限公司890万7.债务状况1）借款状况：在中华人民共和国农业银行北京市顺义区支行有短期借款1500万元，期限1年；长期借款5000万元，期限3年，贷款方式为抵押贷款，无不良信用记录。2）或有负债：无。3）应付帐款单位：万元余额较上年增减变动因素：4089-958帐龄6个月如下6个月－1年1年－2年2年以上金额2311103568756占比％56.5%25.3%16.8%评价应付帐款对公司经营影响：该司截至07.5“应付帐款”科目余额较上年年终减少958万，其中有500万元为50％保证金银行承兑汇票，公司用银承方式支付了某些拖欠上游进货款。4）其她应付款单位：万元余额较上年增减变动因素：增长了对关联公司借款1423330帐龄6个月如下6个月－1年1年－3年3年以上金额560178685占比％39%12.5%48%3)其她大额资产、债务及阐明：货币资金：公司07.5货币资金余额为2758万元。预付账款：公司07.5预付账款余额为1812万元，比年初减少了744万元。8.收入及其构成1）近来三年，主营业务收入占总收入比重分别为99％、99%、98%，主营业务利润占利润总额比重分别为73％、100%、100%。近来三年，经营活动钞票流入量/销售收入比率为97％，93％，117％。9.成本费用状况制导致本单位：万元科目类别07.506.1205.12增减变化及因素与同行业比较销售收入134302768717746股东变更，变化了经营方针，业务量明显提高。销售成本119372442815725销售税金141360171期间费用单位：万元科目类别07.1206.1205.12增减变化及因素与同行业比较管理费用79121471758财务费用198417392销售费用272651310．上年纳税记录涉及所得税1070万元、营业税360万元。11.重要科目状况分析对客户存在异常状况资产、负债项目做出阐明：无与否参加股票市场、期货市场交易：否综上所述：该公司经营状况较好，具备一定短期偿债能力，但长期借款到期，届时有还款压力。并且该公司存在较大额度其她应收款和其她应付款，财务人员并未对其作明确地解释阐明，应为关联公司互相拆借款，存在粉饰报表也许。三、项目状况（一）、项目信息1、项目概况工程名称：道丰科技商务园（即总部基地）东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程；位于北京市丰台区南四环西路188号，总部基地东区33地块由14栋高层构成，总建筑面积约9万平米，中标工程涉及铝板幕墙50636.7m2，穿孔铝板幕墙1915.3m2，全隐玻璃幕墙4619.9m2，点玻璃幕墙935.7m2，下沉式圆弧隐框玻璃幕墙1258.9m2，钢构造圆弧隐框玻璃幕墙778.9m2，铝合金窗22229.8m2，钢制防火窗237.6m2，安全玻璃雨棚40.3m2，栏杆907.9m，钛金板地弹门135.2m2，铝合金地弹门总部基地号称中关村开园以来单体面积最大中外合资项目，是北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。项目总建筑面积约140万平方米，总投资额约65亿人民币。筹划开工日期为：6月10日，施工工期为180日历天。2、发包方概况发包方：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司是由中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司、英国道丰国际集团有限公司与北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建合资公司。其中中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%。中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司注册资金一千万美元，重要负责“中关村（丰台）总部基地”房屋开发、建设、出租、出售。合伙历史：北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司已先后承办了道丰科技商务园（即总部基地）一、二、三期和东区33区幕墙门窗工程，施工总面积40万平方米，合同额约4亿元。合伙状况良好。一至三期分别于、竣工合格并入驻。3、中标金额、方式本项目采用工程量清单计价，中标价为6356.0622万元，为满足技术规定最低投标价法中标；项目投标最高报价为7185.6342万元，平均报价6587.2156元；中标价与最高报价相差829.5720万元，与平均报价相差231.1534元。中标价与平均报价相差不大，属正常范畴。（二）、施工信息1、项目管理机构配备承包单位为本项目配备项目经理为张初虎，年龄45岁，一级项目经理，从业时间，咱们注意到张初虎为公司第三大股东（8.07%），表白公司非常注重本项目，为本项目配备了公司重量级人物担任项目经理，但张初虎能否到岗应当是疑问。2、投入劳动力状况公司在北京市各种大型项目施工经验，造就了公司拥有一批长期稳定经验丰富设计、加工、安装团队，为工程顺利施工提供了保证，因而劳动力方面应当不成问题。3、设备、材料投入状况=1\*GB2⑴设备：本项目生产投入MC304加工中心（威格玛）回轴、三性检测设备、中空玻璃自动生产线、意大利保特罗自动切割机、CometTO/6安美加工中心、玻璃清洗机、铝条折弯机、玻璃钻孔机、SM系列水平辊道式钢化机组、异形磨边机、丁基胶打胶机、双组份打胶机、德国威格玛角码锯、直线磨边机、数控双头锯、铝门窗组合端面铣、德国威格玛组角机、砂带磨边机、双边磨边机、四头组角机、铝门窗多头组合钻床等设备。基本实现自动化施工，某些为进口设备，处在当前国内先进水平，应当能较好满足项目各阶段施工需要。=2\*GB2⑵材料：承包人应严格按照本合同商定及附件规定品牌、产地、规格型号完毕施工。其中某些主材为甲方指定厂家品牌，如五金件、型材、玻璃等。4、项目技术风险状况本项目为铝合金门窗及铝板外墙、玻璃幕墙装饰工程，通过近年发展，技术已经比较成熟，因此在技术上不存在难点。5、工程质量风险状况本工程保修期为两年，从工程竣工验收合格，获得竣工验收备案表之日起算。在保修期内乙方应每年免费清理一次承包范畴内门窗及铝板玻璃幕墙。本项目承包方提交质量控制体系基本完整，办法到位。6、项目进度风险状况=1\*GB2⑴合同商定：承包人每延期竣工一天，应交付违约金额为合同总价千分之一，并承担因而导致一切损失。=2\*GB2⑵合同商定：本合同订立后，乙方应进场配合总包单位分项预留预埋工作，本工程总工期为180日历天，进场时间暂定为6月10日，实际执行则按施工进度调节并以发包人告知为准。=3\*GB2⑶合同商定：承包人应按工程现场实际施工状况及甲方规定调节工程进度，按照总包方拆架筹划，在进度范畴内完毕所有施工内容。7、安全保障风险状况承包商所提交保证安全生产和消防保卫工作技术组织方案是齐全、可行。但因施工区域比较广，在设立专职安全管理人员同步，应考虑设立兼职安全管理人员。8、付款条件=1\*GB2⑴合同商定：外墙铝合金门窗及铝板外墙装饰工程所有安装完毕，并经发包人、监理公司验收合格后七日内，发包人向承包人支付合同价款25%。东区33区建筑整体竣工，在验收合格后并获得竣工验收备案表七日内，发包人向承包人支付合同价款25%。在获得《竣工验收备案表》后半年，支付合同价款25%。在获得《竣工验收备案表》后十二个月，支付至工程结算总价95%。剩余5%作为工程质量保证金，在保修期满后结算支付。=2\*GB2⑵承包人暂时占地费用依照占地面积及使用时间，在工程结算时按0.02元/平方米•天原则从工程款中扣除。9、索赔条件本工程采用固定单价合同，竣工结算时，本合同商定项目内工程，单价按附件清单中单价计价，工程量按实际发生量进行调节。对于新增项目单价，参照投标时单价组合，双方协商拟定。除合同清单和图纸外洽商，可以增减帐，其她均不得做经济增减帐。（三）、合同价格分析=1\*GB2⑴本工程采用固定单价合同，竣工结算时，本合同商定项目内工程，单价按附件清单中单价计价，工程量按实际发生量进行调节。对于新增项目单价，参照投标时单价组合，双方协商拟定。=2\*GB2⑵合同价款中涉及风险范畴：市场中价格风险、工期风险等工程中所有风险。风险费用计算办法为工程直接费*1.5%。本合同附件中办法项目费及风险预测费为一次性固定费用，结算时不再调节。=2\*GB2⑵依照调查计算，本项目工程正常施工成本为5874.3万元左右，毛利率为：8.2%。四、反担保设立状况本项目反担保设立保证金，保证金比例为20%。五、安全保障办法（一）、风险预警通过某种委婉方式，提示承包商对高风险进行高度关注，做好准备。（二）、过程中采用办法。对风险较大几种方面（进度、投资）进行重点监控，规定承包商定期提交进展材料。（三）、风险浮现后采用办法。督促承包商在风险浮现后，积极应对，通过索赔、协商等手段，将损失减至最小。六、结论评价结论：第一某些（公司状况）从北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司资质、同类工程业绩来看，在门窗幕墙专业施工方面积累了比较丰富经验，当前在建任务也是比较充分，市场占有率不错。公司资质、业绩还是不错。第二某些（财务状况）该公司经营状况较好，具备一定短期偿债能力，但长期借款到期，届时有还款压力。并且该公司存在较大额度其她应收款和其她应付款，财务人员并未对其作明确地解释阐明，应为关联公司互相拆借款，存在粉饰报表也许。第三某些（项目状况）=1\*GB2⑴公司注册资本为6864万元，中标价为6356.0622万元，对公司来讲属大型工程，没有预付款。外墙铝合金门窗及铝板外墙装饰工程所有安装完毕，并经发包人、监理公司验收合格后七日内，发包人向承包人支付合同价款25%。东区33区建筑整体竣工，在验收合格后并获得竣工验收备案表七日内，发包人向承包人支付合同价款25%。在获得《竣工验收备案表》后半年，支付合同价款25%。在获得《竣工验收备案表》后十二个月，支付至工程结算总价95%。剩余5%作为工程质量保证金，在保修期满后结算支付。付款条件相称苛刻，资金压力相称大。=2\*GB2⑵项目经理张初虎能否到位是疑问。=3\*GB2⑶进度风险，合同商定：承包人每延期竣工一天，应交付违