最佳收房流程及注意事项样本

简述最佳收房流程及注意事项收房注意六原则新居查验三十六招两小时查出新居毛病16处关注民间验房师高档工程师教你新居验收15招隐蔽工程验收不可马虎如何避免入住纠纷变化旧观念分清责权利验房很核心验房细则一步步教你如何收房验房网友原创：新居入伙验收注意事项几篇收房注意事项，贴出来供人们参照详解交房时各项应缴纳费用详解交房入住手续详解收房程序：要坚持先验房后办理入住手续详解验房程序：做好七步八关注简述最佳收房流程及注意事项

核验业主材料

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业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》并由开发商加以阐明

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交纳剩余房款

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业主领取钥匙并订立《住宅钥匙收到书》

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业主做综合验收

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业主就验收中存在问题提出质询、改进意见或解决方案

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开发商与业主协商并达到书面合同

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依照合同内容解决交房中存在问题，无法在15日内解决，双方应当就解决方案及期限达到书面合同

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业主订立《入住交接单》

【提示】：开发商在交房时向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》必要为原件而不是复印件。

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收房注意事项立即要到一年收房高峰季节，总结几大原则请业主注意。

原则一：如期收房

如果业主无合法理由回绝收房，是要承担违约责任。

特别提示：如果购房人因特殊状况不能如期办理收房手续，可以书面形式委托亲友或律师进行收房，也可及时与开发商联系，商量另行商定期间。

原则二：看不到“两书一表”可拒收房

当前，开发商交付房屋应提供两书、一表，即《住宅使用阐明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》。

特别提示：若开发商不能提供上述文献，购房人有权回绝收房。由此导致逾期交房，由开发商承担违约责任。

原则三：“质量问题单”业重要备份

若收房过程中发既有质量问题，应与开发商交涉，限期维修。由此导致业主逾期入住，开发商应承担违约责任。

特别提示：对所浮现质量问题，双方要以书面形式确认。“问题单”业主手中要有一份，上面同步要有开发商承诺维修期限及开发商签字。

原则四：开发商代收费用明确商定

要点：代收费用要出具正式收据

特别提示：法律政策均规定，如果合同中没有明确商定，开发商不能将代收公共维修基金与契税作为交房条件。即这两项费用业主完全可以选取自己交纳至有关部门。

原则五：正式用电改建费用由开发商承担

若开发商以将暂时用电改为正式用电为由收取改建费，业主可回绝。

特别提示：依照有关规定，商品房销售价格已涉及暂时用电设施建设费用及居民用电设施工程建设费用。

原则六：产权代办费不能强收

如果没有商定，开发商无权强行规定代办产权证或收代办费。特别提示：产权证可以由业主自行办理，详细程序可到有关产权登记机关查询。

（家宜）---------------------------------------------------------------------------

新居查验三十六招

买房子，最重要是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再抱负，都会给自己生活带来无穷后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合关于专家经验，附上３６条验查房屋质量简易办法，均是新楼容易发生问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门

１．门启动关闭与否顺畅？

２．门插与否插入得太少，门间隙与否太大？（特别是门锁一边）

３．门四边与否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

４．大门、房门插销、门销与否太长太紧？

关于窗

５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

６．开关窗户与否太紧？启动关闭与否顺畅？

７．窗户玻璃与否完好？

８．窗台下面有无水渍？如有则也许是窗户漏水。

关于地板

９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时与否吱吱作响？

１０．地板间隙与否太大？

１１．柚木地板有无大片黑色水渍？

１２．地脚线接口与否妥当，有无松动？

１３．地面与否有裂缝，与否有起砂现象？

关于顶棚

１４．顶上与否有裂缝？没有裂缝最佳，有裂缝得看是什么样裂缝。普通来说，与房间横梁平行裂缝，属眼下质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就阐明房屋沉降严重，该住宅有严重构造性质量问题。

１５．看顶部与否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有通过足够时间熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大不利影响。

１６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，阐明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子住户，那么观测一下顶层与否渗漏是绝不能忘掉。

１７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

１８．墙身顶棚有无某些隆起，用木棍敲一下有无空声？

１９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷地方？

２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕

２２．厕、浴具备无裂痕？涉及浴缸、抽水马桶、洗脸池等与否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观测。

２３．坐厕下水与否顺畅，冲水声响与否正常，冲厕水箱有无漏水声？

２４．浴缸、面盆与墙或柜接口处防水与否妥当？

２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑与否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必要砌实。

２６．砖缝有无渗水现象？

２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

２８．水池龙头与否妥当，下水与否顺畅？

２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度与否对头，绝不能往门口处倾斜，否则水要流进居室内。

３０．出水与否畅通，会不会出水口内留有较多建筑垃圾？

３１．您住房间底下邻居家与否漏水？否则您家日子也一定不好过。

其她

３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门与否牢固周正，门能否顺利开合？

３２．试一下所有开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座位置等，也应仔细理解。３０％火灾是由于电气事故引起，这与电气线路设立有相称关系。为了用电安全和以便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不适当少于５个。增长回路可以保证电线使用寿命，减少短路火灾事故发生。

３３．供水管材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，当前大某些供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一种无可比拟长处是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中铜含量，有益健康。

３４．试煤气热水器开关与否妥当？

３５．居室、客厅有否各种管线外露？与否有暖气回水或其她管线穿过，由于有较多管线穿越居室，会导致装修困难，也会导致视觉上障碍，影响整体感。

３６．自来水水质怎么样？

-----------------------------------------------------------------------------两小时查出新居毛病16处关注民间验房师看摸敲照同样不漏

和老王正谈着，“笃笃笃”敲击防盗门框响声传入耳畔，验房师使出“看摸敲照”本领，开始忙活了。

防盗门

“左右倾斜1厘米，没有灌浆。”老李立即找出了问题，她说，倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上；如果门框没有灌浆，一方面没承载力，另一方面轻飘飘铁皮主线经不起撬，会给“娄阿鼠”们以可乘之机。地漏

来到卫生间，地面已蓄满了水。“昨天上午，咱们就在这放好水了。还在楼上楼下两户人家也放了水。”老刘说，查卫生间问题，一看蓄水后自家地坪与否漏水，天花板与否渗水；二是打开堵上地漏后，瞧是不是由于四周地势低，而浮现倒返水现象；三是查水管有无渗漏。

窗户护栏

“没用钢化玻璃。”指着窗子，老王告诉咱们，这玻璃上没有3C标记，敲一敲声音清脆，必定是普通玻璃。老王讲按规定，高层使用必要是双层中空钢化玻璃。在阳台上，老王接着找出了护栏上问题：房产商没有使用双面夹胶钢化玻璃，“安全玻璃碎裂后不会掉到楼下，但价格比普通贵了50%。”

空鼓

“95%房子都会有空鼓现象。”老李一边用锤小心敲打着墙壁和地板，一边侧耳细听。发现声音有异，立即用红粉笔将浮现空鼓区域勾出。老李讲，“空鼓不但会导致粉刷好墙面开裂，并且在打冲击钻时，会导致整块墙面脱落和地面塌陷。”粉刷

在客厅、卧室，老刘发现所有墙壁都没有用腻子抹平。“一套100多平方米房子，房产商又能从你们这里刮到多元。”按照国家规定，内墙除厨卫外，应所有用腻子抹平。“如果合同书上写明是白水泥腻子，咱们就会用手摸，掉粉话那用就是滑石粉，也可以规定整治。”

水管煤气管

水管上接口没装阻燃圈；煤气管进气口没装阀门……在厨房一转悠，老王就看出了两处偷工减料地方，“不安装阻燃圈，万一发生火灾，大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居。说究竟，房产商还是为多赚几种钱，厨卫一共要安装3个阻燃圈、再加阀门就是300元。”

如何维权面授机宜

2个半小时，2张《整治明细单》上密密麻麻写着16处毛病，“你们把这个整顿一下，一式两份，一份签字后交房产商，另一份要房产商签字承认这些问题后交你们保存，按规定限她们15天内整治，否则就提出索赔。”

听完老王话，业主小张满脸无奈，“房产商脸皮才厚呢，要是拖着不改怎么办？”这下，“零点先生”老王又开出了几帖良方。在和房产商较劲中，业重要始终保持一种“冷解决”状态，只要房产商承认问题，就不要理她。15天后没有整治，就拿着照相机和摄像机所有拍下来。“找你谈又没法谈，赔又不乐意，房产商必定服软。”

“要是房产商否认这些问题呢？”小张问。

“你就规定她在《整治明细单》上写明‘业主所述问题概不存在’，只要她落笔，哪怕只有一处问题属实，法庭上就会判你赢。房子有毛病是明摆着事，房产商怎么敢写这话呢？到头来也只能求你协商解决。”老王必定地说。---------------------------------------------------------------------------------------高档工程师详细解说：新居验收15招1招：看“备案”留“两书”新居入住前，业主应看到该项目关于备案文书复印件，以便确认该项目是合法建筑；同步，应得到开发商提供《住宅质量保修书》和《住宅使用阐明书》。2招：卫生间不渗不存检查卫生间地面与否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄某些水，24小时后，到相应下层卫生间，看其顶部与否有渗漏。这个检测最佳与上层住户同步进行，这样既可检测自家卫生间地面与否渗漏，也可检测自家卫生间顶部与否渗漏。检查卫生间地面与否存水，也是先在卫生间蓄某些水，然后放水，看地面与否有积水现象。合格地面不应有积水存在，由于安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，由于地漏周边留出了一定后期铺装地面高度。3招：门窗灵活严又亮试试门窗启动与否灵活，目测门与门框、窗与窗框各边之间与否平行，关上门窗听听隔音效果，同步也理解了它们密封限度。但是，卫生间门不规定严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗油漆质量重要看有无流坠(油漆滴淌痕迹)，各个门顶部那面都必要刷漆，卫生间门还要刷下边那面。4招：轻敲各面听空裂墙面抹灰、地面装饰面层及其她装饰面层与否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷碰击声，则表白它们接触良好。5招：顶层住户查渗雨如果买是顶层，一定要查看各个房屋顶面有无雨水渗漏痕迹。由于按照建筑施工规定，所交工房屋要么通过两场大雨“考验”，要么施工方在监理单位监督下进行过雨淋实验。6招：阳台裂缝危险大普通而言，墙面裂缝大多不是构造裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋构造问题常出当前阳台，万一发现房间与阳台连接处有裂缝，很有也许是阳台断裂先兆，一定要及时告知有关单位。7招：保温不好墙滴水冬天，房间里墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇瓶啤，在室温下外瓶壁浮现水滴)，这个墙面保温层必定有问题。8招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意是，尽量让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放，供水支管连接进水管那端要高于连接散热器那端，回水支管两端高度正好相反，这个坡度与两根支管长度成正比，普通每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外，应检查其与否能控制室内灯具及室内各插座，办法是拉闸后户内与否完全断电；户内有分闸，也应同样分别检查各个分闸与否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高插座都必要带保险装置。13招：卫生间插座规矩多卫生间内电源插座应是防潮插座并有防溅办法卫生间照明灯座必要是磁口安全灯座洗手盆上方不应有插座。14招：厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有助于异味、废气等气体迅速排出，保持室内空气清洁。15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座牢固限度，特别别忘了打开电话、电视线路接口，用力拉一拉，看与否虚设。--------------------------------------------------------------------------------隐蔽工程验收不可马虎家庭装修中隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部管线工程和构造工程．值得注意是，当前隐蔽工程质量问题普遍存在，并且由于维修不便，留下诸多隐患．由此，有必要理解它构造和材料．家庭装修中隐蔽工程重要涉及：

吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、墙面验收其她注意事项尚有：墙与墙交角防止虚漏；导线线路要走好；排放线路必要严格；吊顶基本；线管走势要合理；冷热水管距离要分开；线盒安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。

1-1.吊顶验收：吊顶设计标高，容许在水平面上偏差±５㎜。吊筋所用镀锌铁丝不不大于８号，且必要要膨胀螺栓作吊点。如采用木龙骨，其材料必要是无开裂、无扭曲红、白松木，主龙骨规格不能不大于50㎜×70㎜。卫生间罩面板不能采用受潮易变形石膏板、矿棉板、胶合板等，应选用金属和板或塑料板。罩面板与龙骨及龙骨架各接点，必要连接紧密、无松动、安全可靠。

1-2.电器管线验收：暗线应铺设在护套管中，最佳采用PVC阻燃管或金属管，导线接头应设在接线盒内（万万不可简朴地用包布一包，就直接埋在墙里）。电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一种护套管内。应采用安全型暗装插座、暗装开关，最佳在加装个漏电保护器。各类接线盒内线头要预留15厘米以上，在封墙前应仔细电检查，电话线、有线电视线可用万用表检查。

1-3.给排水验收：管道安装要做到横平竖直，管道内畅通无阻，各类阀门安装位置合理、便于日后维护及更换。如做暗管话，竣工后先通水、加压，检查所有接头、阀门和各连接点与否渗水、漏水现象，检查无误后才干缝掉。安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必要安装牢固（最佳及膨胀螺栓）、无松动现象，位置及高度适当，镀膜光洁无损、无污染，此外，水龙头遮罩要紧贴墙面，不能留有有任何缝隙。

1-4.木门窗验收：门窗套步框等处两端高低相差不能不不大于2㎜，垂直度偏差也需在2㎜以内，详细检查时可用线锤检查，简言之：横平竖直是准则。护墙板表面要平整、光滑，如做图案话，细木宽窄要一致，紧贴护墙板，此外，要无锤印、无污染，不留钉帽，棱角要顺直。油漆后应无漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流坠（滴泪）等现象，表面光洁、平整。建议在油漆前应先检查一遍为合格地方应及整治，细木制品有体现出精工细做，否则上漆后就难以查出某些砒疵了。

1-5.墙面验收：吊顶设计标高，容许在水平面上偏差±5㎜。吊筋所用镀锌铁丝不得不大于8号，且必要要膨胀螺栓作吊点。如采用木龙骨，其材料必要是无开裂、无扭曲红、白松木、主龙骨规格不能不大于50㎜×70㎜。卫生间罩面板不能采用受潮易变形石棉板、胶合板等，应选用金属扣板或塑料板。罩面板与龙骨及龙骨架各接点，必要连接紧密、无松动、安全可靠。

2-1.墙与墙交角防止虚漏：下水口和地面交界处要做清根解决。由于大多数防水层漏水因素都是出在边边角角，因此只要把边边角角地方解决好，浮现渗漏也许性就很小了。

2-2.导线线路要走好：电视天线同轴电线及电话线要单独穿着，并且相邻线管之间保持不少于30厘米距离。线管管径要保证穿线后来拉动自如。

2-3.排放线路必要严格：施工中线头交接处必要安放在电气盒中，接送必要拧紧采用后线头用压线帽拧紧。排放线路必要严格分色（红、蓝、黄及花线等）。

2-4.吊顶基本：吊顶采用龙牌轻钢龙骨，这样即保证吊顶平整牢固，又能避免此后使用中变形开裂。2-5.线管走势要合理：线管走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。这样能有效地避免日后维修麻烦。

2-6.冷热水管距离要分开：冷热水管要选取优质、耐用水管两者之间要隔开一定距离。水管要检查与否牢固，所有水路要不滴水不渗入。2-7.线盒安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。----------------------------------------------------------------------------如何避免入住纠纷

房地产商发出入住告知，购房人却以为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子与否可以交付，只能看房子有无达到合同商定交房条件。因而，要避免入住纠纷，必要从签好合同入手。

交付条件要明确

购房人在商定合同第八条交付期限时，最重要是商定好交付条件。随着《北京市都市房地产转让管理办法》出台，北京市对原则合同进行了修改，在合同第八条中将获得《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地产商在交房期限前必要完毕工作，购房人签约时千万不要批准房地产商对此商定进行更改或附加变通条件。

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到关于部门批准备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、都市建设档案管理、人防等部门出具承认文献或者准许使用文献，购房人可由此懂得房地产商所交付房屋与否符合本来规划规定。购房人收房时一定要看到备案表正本，并检查上面与否有备案部门批准备案订立和公章。

由于合同第五条商定了购房人在实测面积和合同商定面积误差超过3%时可以选取退房，而当前北京法院在解决房地产纠纷案件时，普通把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了规定退房权利，因而购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》，是购房人能及时做出选取必要条件。

在北京，当前没有“商品住宅交付使用批准文献”，商定“经分期综合验收合格”则往往会给房地产商钻空子。建议购房人在商定第几种条件时不要选这两条，而是自己商定第5种条件，即“达到合同第十三条和第十四条及补充合同第几条商定规定”。

别签“开口”合同

购房人特别要注意是合同第八条也许会给房地产商留出“后门”，房地产商如果在“如遇下列特殊因素”背面添写了过多免责条款，合同商定期限将会变成没有期限。

“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服客观状况，国内《民法通则》、《合同法》上均有清晰定义，购房人按照法律应接受房地产商在浮现“不可抗力”时免责。如果房地产商在免责条款空行中填写其他免责条款，购房人则要多加小心了。

“因天气因素”：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度天数超过多少天(以国家气象部门确以为准)。

“因配套工程影响”：如果土地已做好“七通一平”，这种影响基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一种规定宽限期，而避免敞口，并规定有关市政部门提供详细影响时间证明。

“因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”：这话怎么解释都行，并且这是房地产商自己问题，“没有金刚钻、别揽瓷器活儿”，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。

“因材料供应延误”：这属于房地产商向材料供应商索赔问题，责任不应转嫁给购房人来承担。

“因政府政策变化而带来延误”：什么叫“政府政策变化”，房地产商以为申请变更规划可以批准，而实际政府关于部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如果商定这个免责条款，最佳写明以哪个部门出具证明为准。

最后想提示购房人是：在房地产商逾期交房免质问题上，不论您接受了房地产商加上哪一条，都要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么详细方式告知购房人，防止房地产商在不能准时交房时花钱买关系搞假证明。有也许话最佳争取在“但如遇下列特殊因素，除双方协商批准解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”背面加上“但不得超过()天”。

避免“得不偿失”

如果购房人能在合同第八条将房地产商免责时间封口，在商定合同第九条出卖人逾期交房违约责任时，可以按原则合同第1种方式进行商定，如果能将逾期时间分段，补偿金额逐段提高(逾期第2个月比逾期第1个月补偿高)就更好了，同步要避免商定违约金比率比第七条商定得低。

购房人要注意该条违约金比例是以购房人已付房款为基数，同样条款对不同方式付款购房人补偿是不同，购房人可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题解释》第十七条：“商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失补偿额计算办法，违约金数额或者损失补偿额可以参照如下原则拟定：逾期交付使用房屋，按照逾期交付使用房屋期间关于主管部门发布或者有资格房地产评估机构评估同地段同类房屋租金原则拟定。”算一下自己付款方式下违约金比例与否适当。贷款买房人要注旨在合同中商定房地产商逾期交付使用房屋违约金至少要高于自己要付贷款利息。

笔者在此提示购房人，一旦浮现购房人可以选取退房状况，如果房地产商只补偿利息，显然无法弥补购房人损失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生律师费、保险费等费用。因而建议购房人最佳能在商定中加上一句话：“买受人实际经济损失超过出卖人支付违约金时，实际经济损失与违约金差额某些由出卖人据实补偿。”

如果购房人不能在合同第八条将房地产商免责时间封口，最佳自行商定第2种方式，在借鉴上述办法商定房地产商逾期交房违约责任同步，明确虽然浮现了合同第八条所说房地产商逾期交房可以免责状况，超过合同商定交房时间多少日，购房人也可选取退房，退房详细方式可参照原则合同第九条第1种方式进行商定。-----------------------------------------------------------------------------变化旧观念分清责权利验房很核心一.收房前合同履行过程

在收房之前，有一种双方履行合同过程。

期房合同履行过程与现房合同履行过程大不同样。

在现房合同履行过程里，购房人支付购房款普通是分期进行，如果购房人发现开发商有也许不能按期交房、或者已经浮现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同商定情形，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人这一权利在《合同法》上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持，并且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人重要义务——支付购房款义务已经履行完毕，开发商义务尚未履行，如果购房人发现开发商有也许不能按期交房、或者已经浮现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同商定情形，购房人没有任何可以通过自己行为制约开发商手段。

二.开发商不交房是主线性违约

如果开发商告知你收房了，那么，你房财两空风险几乎没有了。

收房过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文献，前面一章已经做了阐述，这里不再重复。

开发商交房时普通都规定购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳如下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同商定购房人在交房前履行义务。无论开发商或物业管理公司规定你交纳这几项费用中哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决回绝。如果开发商由于你未向其交纳其规定交纳费用而回绝交房，就是开发商主线违约行为，你就有权依照《合同法》规定选取退房(即解除合同)。

三.购房人不收房不属于违约行为

诸多购房人紧张不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人权利，不是购房人义务。虽然合同中商定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效，购房人不会由于不收房而承担任何违约责任。依照《合同法》，在购房人不收房状况下，开发商惟一权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收取货品，卖以便有权将货品存储在某个地方，并找人做证明，同步告知买方货品已经于何时存储在何地，自此，货品失灭风险由买方承担)。购房人由于不收房所承担惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失风险由购房人承担。房屋灭失风险概率是微乎其微，因此，开发商普通也不会将房屋提存。

四.“检查”是收房过程中最重要环节

收房过程中最重要环节是对房屋检查。如果“补充合同”里已经商定了检查期限，你就应当在检查期限内完毕对房屋检查；如果没有商定检查期限，你应尽快完毕对房屋检查。如果房屋经检查在面积和质量上均符合合同商定，你就可以向开发商表达接受房屋；如果房屋面积或者质量不符合合同商定，你应在检查期间内或尽量短期限内(最长不能超过交房后两年以内)将房屋面积或质量不符合合同商定情形告知开发商，并明确表达拒收房屋。如果你没有在检查期间内或交房后两年以内将房屋面积或质量不符合合同商定情形告知开发商，后果是：无论房屋面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任权利。

对房屋面积检查涉及对套内面积检查和对公摊面积检查。对房屋面积进行检查惟一精确办法是按照设计图纸上数据进行计算。如果开发商回绝提供设计图纸，你有权回绝接受开发商交房，并可以依照《合同法》第一百三十六条向法院起诉规定开发商提供设计图纸。如果你不乐意起诉，你就只得带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来，而开发商“虚秤”普通只出当前公摊面积数据上。

对房屋质量检查应涉及：对房屋建筑质量、房屋附属物质量检查和房屋与否符合综合验收条件检查。

1.对房屋建筑质量检查

你最佳请一种建筑方面专家帮你检查。建筑方面专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人职称、头衔所困惑，真正工作在第一线才是真正专家。

2.对房屋附属物质量检查

对房屋附属物质量检查重要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等检查。有装饰装修经验工人就可以胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到她们。

如果你购买房屋包括了装饰、装修，那么，对房屋附属物质量检查中就包括一项很重要检查项目：那就是对室内污染物检测。室内污染物重要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素比活度。据非权威机构预计，全国每年因室内污染而致死亡人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或减少、其她疾病、新生儿畸形或智力障碍人数在三千万左右，故对室内污染物检测不可大意。县级以上地方各级政府质量监督检查检疫部门或环卫部门均有下属室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务，你可以选取一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务机构都必要通过省级以上政府计量行政部门计量认证(即CMA)，其检测报告才具备法律效力。检测机构是依照国标进行检测。迄今为止，关于室内污染物控制指标国标有三个，分别是：《室内空气质量原则》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个原则中选定你规定检测机构检测范畴。选定检测范畴不同，你支付价格也就不同。

3.对房屋与否符合综合验收条件检查

对房屋与否符合综合验收条件检查必要根据各地政府或政府部门规范性文献规定综合验收应具备条件。建设部制定了一部《都市住宅社区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备条件，因此，综合验收应具备条件就留给各地方政府或地方政府部门依照各地详细状况做出规定。广州市人民政府在出台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。这份规章对综合验收应具备条件规定得比较全面，详细并且严格。这份规章规定综合验收必要具备下列条件：

.建设工程规划验收合格；

.消防工程验收合格；

.人防工程验收合格；

.有永久供水证明，有永久供电证明；

.煤气工程验收合格；

.有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书；

.道路和排水工程验收合格；

.居住区绿化验收合格；

.有通邮申报表；

.有环卫化粪池报建批复表等等。

这份规章是居律师所见到同类规章中最佳。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定条件逐个检查吧。

北京市有一种1995年出台《北京市居住社区接管综合验收办法》，但不是北京市人民政府制定，是北京市市政管理委员会制定。这个《办法》规定了综合验收应具备四个条件：

(1)所有建设项目严格按照批准规划、设计和关于专业管理部门规定建设完毕；

(2)各专业主管部门对归口管理建设工程质量验收合格，验收资料齐全；

(3)建筑渣土、施工机具和各类暂时建筑等所有拆除清运完毕，达到场清地净；

(4)具备实行封闭式物业管理基本规定。

如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检查吧。

你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必须条件规定。有这样一种综合验收原则存在，北京市某些社区采自地下生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解决无望也就局限性为奇了。

五.收房过程中购房人易出错误

诸多购房人在开发商交房后未进行检查就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这样做很也许被法官理解成你已经以自己行为表达对开发商交付房屋接受，你以房屋面积或质量不符合合同商定为由规定开发商承担违约责任诉讼祈求会遭到驳回。

有些开发商交房人员将包具有购房人批准接受房屋或对房屋面积、质量没有异议意思文献隐藏在其她文献(例如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新居时兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文献上签字。对开发商交房人员让你签字文献，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。

有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、互相证明、联手行动，并可觉得后来社区物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。-----------------------------------------------------------------------------------验房细则业主需要带资料有：

1.身份证正本及复印件

2.购房合同

3.已付房款及税费收据或发票

4.改动装修费用收据

5.供楼存折，并请打印至近来供款期

6.人民币（入伙费用必要用人民币交纳）或磁卡若干，交必要费用，牢记要正式发票及物价局批号；

7.彩色照片（2张）

8.收楼告知书(上面开发商注明了要业主带齐资料)

9.验楼工具

验房前准备工具：

(1)试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关插座（小台灯亦可）

(2)钢卷尺

(3)小锤子

(4)电筒

(5)抹布

(6)盛水器具/乒乓球

(7)计算器

(笔

(9)纸

(10)易贴便条一叠

(11)小镜子：用于观测难以看到地方，如门底有否上油漆

(12)纸巾：检查马桶排水功能，喉管有否渗水

(13)铝梯

(14)报纸，塑料袋：做闭水实验

(15)收过房朋友

正常验收房子时间普通是持续2-3个钟头，建议上午8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料某些，分别有如下几份资料需要查验：

A、房屋《住宅质量保证书》--可带走

屋面防水工程、有防水规定卫生间、房间、外墙面防渗漏为5年；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；

墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；

门窗翘裂、五金件损坏为1年；

管道堵塞为2个月；

卫生洁具为1年；

灯器、电器开关为6个月；

其她部位、部件保修期限，由房地产开发公司与顾客自行商定。

住宅保修期从开发公司将竣工验收合格住宅交付顾客使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确商定。

B、《住宅使用阐明书》--可带走

要对住宅构造、性能和下水、电、燃气等设施类型、性能和原则做出阐明，并提出装饰、装修及设施、设备使用注意事项。

C、《竣工验收备案表》》（盖章原件）

有此表方能阐明该栋楼已关于部门验收合格。《竣工验收备案表》上每一项都必要报主管部门备案，缺少一项都不能入住。您验房时不能只看发展商有无这张表，同步一定要仔细察看各个分项有无都备案，例如消防设施等

D、面积实测表（可为复印件但要有章）

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、构造)--可带走

水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线

F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要在有关文献中写明

如果房产商准备充分话，普通10分钟即可查看完资料。

注意：1.对发现问题要详细在验楼单商予以注明。如果的确属于不能收楼。要详细写明不予收楼因素并规定开发商签字，盖章。

2)核算面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实与否一致，构造与否和原设计图相似，房屋面积与否通过房地产部门实际测量，与合同订立面积与否有差别。(先查看售房合同，看之间误差为多少，普通为3%，3%之内不考虑，超过某些进行解决，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。普通这个时间因人而变，时间为30--40分钟

3）验收房子

1．门：

(1)看门身内、外、顶面与否油漆，且平滑无磕碰。

(2)目测门四边与否平行且紧贴门框，间隙与否太大（特别是门锁一边）。

(3)试门与否运作自如、开关时有无特别声音。

(4)试门锁与否运作自如；看门锁与否安装牢固；看门匙与门锁与否封口；看门插与否插入太少或太长或太紧。不上锁与否会自动关上或者打开。

(5)关门听隔音效果并理解密封限度。

(6)卫生间门下方须油漆，且离地1.5厘米。

(7)直角接合部与否严密。

(8)四角与否呈直角

(9)与否与墙在一种平面上

2．窗：

(1)看窗油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽与否一致。

(2)目测窗四边与否平行且紧贴窗框；框墙接缝处与否密实无缝隙。

(3)看窗户玻璃与否完好。

(4)试窗与否开关或推拉灵活自如。

(5)看关窗后窗体与否变形，密封胶条与否完好。

(6)试锁销与否运作自如，与否插入太少或太长或太紧。

(7)看窗台下面有无水渍，如有则也许是窗户漏水。

(8)留意窗台云石与否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

(9)外窗框解决与否粗糙

3．墙壁、天花：

(1)目测墙身、顶棚与否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态裂缝，阐明房屋沉降严重，有严重构造性质量问题）。

(2)环顾墙面或用手触摸，看与否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。

(3)用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”声音阐明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷碰击声表白接触良好。）。

(4)墙面与否有结露现象（有则阐明保温层有问题）。

(5)房间与阳台连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。

(6)看顶棚天花有无渗水、裂痕，麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。

(7)阴阳角与否平直

4．厨房、卫生间：

(1)龙头与否出水流畅（大开龙头观测水压及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有无划痕。

(3)地漏排水与否畅通（冲水做实验），地漏篦子低于地面5毫米（坯房除外）。

(4)地砖与否粘贴牢固无破损。防水与否有效（厨、卫生间泡24小时以上检查防水层；不可行话只能询问并记录）。

(5)试排电扇。

(6)浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。

5．电源插座、电源开关、电闸：

(1)试用所有电源开关、插座和电闸（带一种有显示灯插头，电笔不适当）。

(2)检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。

(3)空调插座应与其她线路分开。

(4)离地30厘米高插座必要带保险装置（保护幼童）。

(5)厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。

(6)卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必要是磁口安全灯座。

(7)有也许话打开电话和电视面板，用力拉一拉看与否虚设。

(8)询问电力线（≥2.5平方）、空调线（≥4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员简介线路规格为……”。

6．管道

(1)各种管道表面镀层与否完好无破损。

(2)过墙线与否有导管，导管连接与否紧密

(3)弯头、阀门处用手摸摸与否潮湿（渗漏）。

(4)排水管道特别是阳台排污口与否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水与否流畅）。

(5)看排污管与否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

(6)放空调外飘小台与否做好地漏及防水(泼水实验)

7.地面

如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小与否均匀；看地面砖拼接线曲、直限度，拼接线要整洁笔直；此外，还要看每块地面砖与否粘牢，地板下与否空心。详细办法是用一小锤轻敲地面砖，如浮现空声响，阐明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。

8.水表

a.与否安装

b.与否有水表空走

c.阀门关闭不严

d.阀门脱丝，连接件滴水

e.截止阀生锈影响水质

9.电表

a.与否安装

b，使用数目

10．其他

(1)测量室内使用面积尺寸。

(2)目测大体地平。

(3)测量层高，与售房合同比较。

(4)查问客厅、南、北卧室空调机位和孔洞（要记录！！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱

挂了！）

(5)有无专用垃圾道，其有无堵塞。

(6)验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

11.在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理公约》，做一种事先商定，避免日后起纠纷。您要清晰后来所要交纳物业管理费究竟由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您社区物业管理公司资质，与否具备您所规定管理原则

后记

在房屋接管验收中发现质量问题，可依照其对房屋不同影响限度分别解决：

1）影响房屋构造安全和设备安全质量问题，必要商定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责解决

2）如果发现不影响房屋及设备使用安全质量问题，可商定期限由建设单位负责维修，也可采用费用补偿办法，由接管单位解决

3)如果发现问题至少要在收楼文献上注明”室内状况尚不清晰”或”楼房状况未明”等字样。------------------------------------------------------------------------------一步步教你如何收房验房一、收房日期和形式

已经买过房人也许有过这样遭遇：如期接到收房告知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常热闹，人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才干验收房子。面对这种状况，你要有绝对耐心。既不要被现场热闹氛围感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”心态，和开发商、物业公司配合好，要懂得，从此，这就是你新家园。

咱们建议，人们在接到开发商验房告知后（无论与否分批接到），请及时联系各楼栋牵头人，尽量分批集中统一前去，人多力量大嘛！

如果收（验）房告知单寄达日期超过了契约规定日期，应属延误了交房时间，人们看契约规定补偿条例是如何规定，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能批准先签字再拿钥匙看房验收。只要业主订立了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经承认”为由，对质量问题回绝补偿。因此，在房屋交付时，邻居们弄清晰该房屋与否已经具备交付条件十分重要。前去验收房屋，并不意味着一定要最后订立房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务履行，一方面要存在前提，即开发商交付房屋除了具备房屋交付法律文献外，该房屋实际质量也应当符合规定。

牢记!届时人们分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不批准，有问题找组织---暂时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司各种侵权行为。暂时业主委员会应当设验房专项，将验房中浮现问题及时发布，提示人们随时关注。

二、需要准备验收工具

1、房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。

2、稍大一点水桶：用来检查地漏、排水管与否畅通。

3、卷尺：用来检查房屋净高等。

4、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。

5、网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能相机（带闪光灯），律师建议最佳用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。

正常验收房子时间普通是持续2-3个钟头，建议上午8：30去或下午2：00去。有条件可请专业人员帮你验房。

三、验收过程和详细环节

要依照购房契约和补充合同验收房屋，下面提供验房参照环节，通过项目可在背面打“√”，未通过注上阐明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有以为需要添加其她验收内容，就自行添加或发到网上来，互相提示互相协助！

第一项：查验文献

业主在收楼时，一方面要审核开发商与否具备交付所有法律文献，必要时可以规定核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才干订立收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上交付。业主也有权回绝在相应手续上签字并规定开发商承担逾期交房违约责任。如果的确被规定收楼，也要在有关文献，如《验房登记表》等有关文献中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保存好有关文献副本。

分别有如下文献资料需要查验：

1、规划部门出具《南京市建筑工程规划验收合格证》。

2、建设主管部门出具《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必要报主管部门备案，如果缺少任何一项话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住。

3、区级以上质检站核发《房屋质量合格证明》。—必要具备。

4、开发商提供房屋《住宅质量保证书》—必要获得，要带走。

5、开发商提供《住宅使用阐明书》—开发商据此承担保修责任。必要获得，要带走。

6、房产管理局或区局直属测绘队出具《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必要具备，否则至少无法计算实际公摊面积，也就无法结算最后房款，无法开具正式发票。

7、卫生防疫部门核发生活供水系统《用水合格证》。

8、公安消防部门出具《建筑工程消防验收意见书》。

9、民防部门出具《南京市民防工程竣工验收证书》。

10、质量技术监督部门出具《南京市电梯（扶梯）验收成果告知单》。

11、环保部门出具《南京市建设工程环保验收合格证》。

12、燃气主管部门出具《南京市燃气工程验收证书》。

13、城建档案部门出具《南京市工程验收档案承认书》。

14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、构造)—可带走。房屋设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱使用阐明等。

第二项：核算面积，计算和贯彻房款得多退少补问题。

面积结算是验房手续当中比较重要一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实与否一致，构造与否和原设计图相似。契约面积是期房销售面积，而在工程竣工后，开发商还要请测绘单位对已竣工住宅楼进行实测。测绘部门出示面积实测表，就是开发商和咱们要进行面积结算根据（普通在入住后开发商才请测绘单位对已竣工住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约商定面积误差条款结算面积。咱们契约商定：面积误差按《江苏省都市房地产交易管理条例》执行。因而，如有误差，需要开发商明确解决办法。

（购房者对实测面积有疑问，也可以规定重新测量。从普遍发生面积事件来看，重要有三个方面：一是开发商增长公共建筑内容，将原本没有或不该列入建筑列为公摊范畴；二是在不增长公共建筑数量前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不变化实测公摊面积前提下，增长每户公摊面积。事实上，这三种办法都被交叉使用，而这一切，都必要得到土地、房管或测绘部门承认或配合。提请各位邻居注意！重要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井；

第三项：验收房子。

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及有关费用，应当在验收好后，再交付费用。物业规定业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律根据！从物业处拿钥匙，分别应当有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无多次来看过房子了，但你最佳还是跟在物业或工程部人员身后去验收房屋。如果房子和契约商定同样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。

1、看墙壁。一方面仔细检查每个房间墙体与否平整，墙壁与否有裂纹，房顶上与否有裂缝（没有裂缝最佳，有裂缝得看是什么样裂缝。普通来说，与房间横梁平行裂缝，属眼下质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就阐明房屋沉降严重，该住宅有严重构造性质量问题）。涉及门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。

内墙墙面上及房屋顶部与否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有通过足够时间熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大不利影响。）墙身顶棚有无某些隆起，用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷地方。

2、看地面。仔细检查地板与否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂状况。如有空鼓，一定要责成陪伴验房有关人员尽快修复。

3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远室内地面与门口内地面水平误差。验这个，诸多时候也可以体现开发商建筑质量。由于作为业主方，主线是不也许去验收主体构造。那么就只能从这些细节来看质量了。测量办法也是挺简朴。将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一种标志。然后把水管水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管另一端移至离门口最远处室内。看水管在该处高度，然后再做一种标志。接着用尺测量一下这个标志离地高度是多少。这两个高度差就是房屋水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋水平差度。

普通来说，如果差别在2厘米左右是正常，如果出这个范畴，你就得注意了！

4、查渗水。（最佳是在房子交楼前，下大雨后第二天前去视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形。）特别是查看某些墙体与否有水渍，特别是某些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有水渍，阐明有渗漏，务必尽快查明因素。顶层住户更应检查顶层与否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。

5、试门窗。由于是新居子，在门窗轨道里会有某些灰尘和建筑垃圾，因此切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清晰后就可以看了。

查防盗门（规定开发商提供防盗门质量检测报告！该门与质检部门查处不合格门—与否同一公司名下产品）与否太紧或太松（门缝隙与否太大），门插与否太短，门四边、角与否平整，门开关有无特别噪音，门与否有破损，猫眼与否正常，视觉清晰，门铃与否正常，按钮与否牢固，防盗门开关与否有障碍，如遇到墙、消防箱等。内门（如有话）与否规则。对讲系统与否正常，单元门能否受控打开。

窗户开关与否灵活，与否磕磕碰碰。与否能关严，隔风、隔音效果如何。窗与否变形，与墙体与否吻合，窗边与混凝土与否无缝隙，锁扣与否正常，能否锁紧，与否灵活，玻璃与否完好，与否平整、干净、明亮，窗台下与否有水渍（如有也许是窗户漏水），查看密封胶条与否完整牢固。阳台护栏与否牢固。

下列部位必要使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积不不大于1.5m2窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃透光某些与玻璃安装材料覆盖不透光某些分界线）离最后装修面不大于500mm落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。

（五）观光电梯及其外护围。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走地面板。

（九）公共建筑物出入口、门厅等部位（涉及1、门玻璃2、安装在门上方玻璃3、安装在门两侧玻璃，其接近门道开口竖直边与门道开口距离不大于300mm

（十）易遭受撞击、冲击而导致人体伤害其她部位。

记住要检查每个房间门窗噢！

6、测量一下楼层层高。用5米卷尺即可，看净高与否符合规定（购房合同中层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分容许误差，余数就是房屋净高。房屋最高、最低处与否相差（与否倾斜），房间与否是长方形，与否两边长度不一致。

7、上下水。大开龙头查漏堵，尽量让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(新居子应当配给一种简易龙头给业主)。（建议有条件邻居做水管试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节约面积，多数屋内水管都埋在地下，有什么问题很难发现和解决。水管道试压就是验收水管道最重要办法。一是堵住水管出口，并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根，如果压力达不到或保持不住，就阐明水管有漏水现象。）

验收下水状况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。下水道漏水与否迅速顺利（注水，打开地漏，水与否迅速漏下），通球实验：是检查下水道内与否有杂物。为什么要验收这个呢，由于在工程施工时，有某些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把某些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大话，就会在弯头处堵塞，导致排水困难。

8、验防水。这里所说防水，指是厨卫防水。固然，当前交付房子，有某些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么咱们就不得不对防水与否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新地面来做一层新防水层。验收防水办法是：用水泥沙浆做一种槛堵着厨卫门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在24小时后查看其家厨卫天花。重要漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。

9、查电路。关闭分闸，检查各个分闸与否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路与否畅通。强电、弱电与否分开走且相距一定距离，无交叉。

电器户表在户外，应检查其与否能控制室内灯具及室内各插座，办法是拉闸后户内与否完全断电。户内，应检查闸具与否控制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设立控制灯光闸具和控制插座闸具，空调插座应与其她线路分开。

距离地面30厘米高插座必要带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆上方不应有插座，卫生间内用于洗澡电源插座应是防潮插座并有防溅办法；卫生间照明灯座必要是磁口安全灯座；

检查开关、插座牢固限度；电话、电视线路应用力拉一下，看与否虚设。插座与否正常通电，有无防护办法？电灯与否都亮？开关与否正常？有线电视线与否通？电话线路与否通？网络线与否通？

10、燃气管道与否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。

11、安装中央空调是本楼盘有别于其她楼盘地方，验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装与否符合设计规定等。

第四项：核对买卖契约上注明设施、设备等与否有漏掉、品牌、数量与否相符。普通在这方面，应当没什么大问题，但是也要仔细核算。

总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气也许要迟某些，入住率达到一定比例才干通气）。在所有检查结束后，将水表、电表和燃气表读数看清晰，记录下来，普通读数不大，还是让物业人员记一下好。同步把某些验收房子数据和问题写在物业公司提供纸张上。

第五项：对公共环境验收。

楼盘交付，必然涉及到与楼盘使用有关配套设施同步交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有竣工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别商定，否则该楼盘必定不具备交付条件。合格楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以保证进出安全。

注意查看电梯箱体自身、电梯门与否正常，楼道、楼梯有无质量问题。应当装修完毕并能正常使用。

住户邮政信箱如何设立需要开发商明确。

各位邻居应当提高对公共部位关注限度，特别是对本楼层公共某些。

如果有不承认房屋质量问题，应当书面向物业管理公司阐明关于状况，必要时请随同物业管理人员签字承认，以作为业主已经履行验收义务证据。

四、关于物业管理

验收入住涉及一大问题是物业管理公约。商品房验收交付时，业主大会与业主委员会尚未成立，但是物业管理工作已经开始展开，因而前期物业管理工作只能由开发商根据一定原则选聘，属于短期性委托管理。待全体业主入住后来，成立业主大会和业主委员会，行使业主享有权利时，业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管资金使用和管理监督。但在入住初期，业主只能接受开发商和物业管理单位拟定暂时物业管理公约，固然，业主如果对该物业管理公约存在乎见或建议，可以在后来业主大会召开时提交业主大会讨论。毕竟，暂时物业管理公约还是相对规范和有章可循。建设部和各地方已经陆续出台了某些行政指引性和强行性规定，加大了对前期物业管理工作监督和管理，在一定限度上也加大了对业主保护。因而，订立暂时物业管理公约，并不会导致业主权利义务重大变更。

完毕了房屋验收检查工作，若有问题，需要同物业人员拟定解决方案和解决日期，看解决成果与否影响收房，若影响，需要进行交涉了。如果没问题话，准备签字收房，交纳一定物业费用。在缴钱之前，会被规定先签诸多“不平等”公约，请切勿偷懒，定要逐字逐句看清。

涉及物业提供《装修开工证》与否要缴纳不合理收费。业主需要交纳物业管理费（普通为半年，在公共环境条件未达标之前应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（普通按2.5元/m2原则收取），而其她费用，普通是不需要业主交纳。业主交纳房款中已经包括了水、电、气、智能化设施费用。南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价违规做法。只要业主和开发商在契约中并没有商定收取上述费用以外其她费用，业主就有权回绝交纳。而物业管理单位收取有关费用，应出示物价局批复文献，物业管理费详细价格，并应当使用正规收费发票。

如为避免日后起纠纷，在此后订立《物业管理公约》时，要清晰后来所要交纳物业管理费究竟由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，同步考察一下物管资质，与否具备管理原则。明确地下室如何分派，公共水电费如何收取，请人们关注公共水、电表基数是多少，管理费用如何收取。

水电周转金是开展正常物业管理必要条件，因而物业公司预收一定周转金，也是合理。但是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，否则，在行政允许之外收费，尽管其存在合理内核，但仍属于违规收费。

入住费用始终是业主关怀话题。业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将遇到入住费用问题。固然在正常状况下，如果物业管理公司可以出示经物价部门审核收费根据，业主仍应当交纳相应费用。但是物价部门审核收费原则只是一种收费上限，并且视物业服务内容和到位情形，在物管初期实际收费应当是低于这个原则。值得注意是：购房时订立物业暂时公约有无物业收费原则商定。---------------------------------------------------------------------------网友原创：新居入伙验收注意事项新浪网友：starliu绝大某些网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，遇到问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;遇到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：普通房产商告知咱们小业主交房时间会比较早，建议人们不要在第一、第二天去收房，由于在那两天，同步来收房人会诸多，而陪伴验收房子人不会有太多时间仔细陪伴你去看房子，最佳是第三天或第四天比较好。需要带工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面与否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类与否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和某些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间普通是持续2-3个钟头，建议上午8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料某些，分别有如下几份资料需要查验：

A、房屋《住宅质量保证书》--可带走

B、《住宅使用阐明书》--可带走

C、《竣工验收备案表》

D、面积实测表

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、构造)--可带走

如果房产商准备充分话，普通10分钟即可查看完资料。

2)核算面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实与否一致，构造与否和原设计图相似，房屋面积与否通过房地产部门实际测量，与合同订立面积与否有差别。(先查看售房合同，看之间误差为多少，普通为3%，3%之内不考虑，超过某些进行解决，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。普通这个时间因人而变，时间为30--40分钟。

验收房子

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付某些物业费用及有关费用，此时物业会催促你来交付，可同她们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应当有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

1)详细检查房屋质量，涉及门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提示】：由于新居子空关时间较长，在门窗轨道里会有某些灰尘和建筑垃圾，因此切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清晰后就可以看了

2)检查墙体平整度、与否渗水、与否有裂缝【提示】：特别是查看某些墙体与否有水迹，特别是某些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有话，务必尽快查明因素。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂状况。

【提示】：如有空鼓，一定要责成陪伴物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通状况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽量让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(普通新居子会配一种简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电与否畅通。

【提示】：关闭分闸，检查各个分闸与否完全控制各分支线路。

5)验收下水状况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。

6)验收地面下水状况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在24小时后查看其家厕卫天花。

【提示】：在所有用完水后，应再打开水表，看清晰水表数字，记录下来，同步要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明设施核对买卖合同上注明设施、设备等与否有漏掉、品牌、数量与否相符；

【提示】：普通在这方面，应当没什么大问题，但是的确要仔细核算。

8)测量一下楼宇层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与详细数据，最佳把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一种自己小本子上，同步把某些验收房子数据和问题写在物业公司提供纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员拟定解决方案和解决日期，看解决成果与否影响收房，若影响，需要进行交涉了。----------------------------------------------------------------------------几篇收房注意事项，贴出来供人们参照越来越多准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房原则吗？与否是开发商发了入住告知就算交楼了呢？固然不是，南昌市建筑工程技术监督管理站给出了答案，南昌交房是有其原则。

第一：是房产开发商必要已经获得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制规定，国内《合同法》、《建筑法》、《都市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格标志取决于与否获得《建筑工程竣工表》。因而，不论购房者和开发商在买房合同中与否商定将开发商获得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

第二：是咱们常说\"两书\"---\"质量保证书\"和\"使用阐明书\"，这是建设部6月1日开始实行《商品房销售管理办法》中规定，当前交房时开发商都应提供。

第三：是开发商已获得国家承认专业测绘单位对面积实测数据，看与否与购房合同中商定有出入，以便尽早获得解决。

若符合交房法定即合同商定条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所刘良欢主任给出了建议：

核对合同一方面在接到入住告知后，应判断开发商与否如期交房，若逾期交房，则应提出解决意见，并依照开发商答复决定与否前去收房，按告知上商定期间前去收房，收房时，先检查开发商所提供文献与否符合上述规定，然后对要接受房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意如下问题：

1、检查入住房屋与否是自己所购买房屋如与购房合同、附件及补充合同不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；

2、判断面积有无发生误差以及误差比与否超过3％，应在入住前依照合同商定向开发商提出自己意见，与否退房；

3、自己对房屋质量进行检查，如发现构造问题，应和开发商提出，并向政府关于部门反映；如发现非构造性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字书面记录，并规定开发商承诺在一定期限内进行维修；

4、按购房合同、附件及补充合同商定对房屋内设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好限度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时规定开发商在交接清单上注明，并规定开发商书面确认详细更换和配齐日期；

5、对开发商提供物业交付核验单或交屋单中无法拟定事项，应注明\"暂不清晰\"或\"无法认定\"，并由双方在注明处签字或盖章。

要注意房屋保修期依照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用