新化世茂城市广场整体定位及战略发展报告

26三月2024新化世茂城市广场整体定位及战略发展报告整体定位及战略发展报告巨典世茂城市广场项目报告框架第一部分新化商业需求研究第二部分第三部分第六部分第四部分第五部分第七部分新化宏观经济分析新化商业市场分析项目研究商业定位方向商业定位方案详解项目开发建议第一部分：新化宏观经济环境分析

PART1纲要区位概况城市圈规划及新化地位行政区划经济指标新化城市规划新化水路、陆路交通完善，为湘中最重要的交通枢纽之一。新化县地处湘中腹地，资水中游，雪峰山东南麓，境内多为山丘盆地，气候温和，环境宜人，历史人文厚重。新化南接邵阳，东接涟源，西接溆浦县，北接安化，区位优势明显。城市综述——区位优势明显，交通体系发达区位概况区位概况城市综述——蚩尤故里，梯田王国，武术之乡，梅山文化发源地！新化城市圈最新规划地区生产总值达到195亿元，三产业比重为23：33：44；人均地区生产总值1.65万元，全社会消费品零售总额达到90亿元，全社会固定资产投资达到143亿元，城区面积达到25平方公里，县城常住人口达到29万人，全县城市化水平达到34%。远景目标地区生产总值增长12%，全社会固定资产投资增长22%，社会消费品零售总额增长16%，城市居民人均可支配收入增长10%。城区面积达16平方公里。2011目标城市圈

以工业为主导，以立体交通为经济纽带，五县联创，打造娄底次中心城市■水路多个港口码头立项，水运通道容纳500吨货船通行■高铁沪昆高铁建成后，从新化至长沙40分钟，至上海4小时，至昆明3.5小时，形成城际4小时经济圈。■高速路网娄新高速、新溆高速、湄琅高速的相继建设，形成“两纵一横”的高速路网网架，对外形成两小时交通圈■空中路网娄底民用支线机场落户新化且纳入中南六省规划，对改善湘中立体交通具有长远的意义。新化地位新化县已纳入“3+5”城市群综合交通体系规划，将成为湘中交通枢纽次核心■城市人口新化县人口共有130多万，其中城市人口22万人。■行政区划新化县辖19个镇、7个乡，上渡办事处和大熊山林场、古台山林场。行政区划■GDP指标■固定投资经济指标县域经济总量稳步增长，固定投资持续增加。数据来源：新化县政府工作报告■社会零售总额■人均可支配收入消费力与消费水平正趋于理性化，增长水平平稳。经济指标数据来源：新化县政府工作报告一江两岸，东扩南进以火车站为圆心，天华南路为纵轴，资江二桥为横轴，呈“T”字型发展。

■十二五规划——经济规划地区生产总值达到195亿元，三产业比重为23：33：44，全社会消费品零售总额达到90亿元，城镇居民人均可支配收入达到17700元，农民人均纯收入达到3900元。全社会固定资产投资达到143亿元，年均增长25%；城区面积达到25平方公里，县城常住人口达到29万人，全县城市化水平达到34%。城市规划城市定位——区域次中心城市、区位性综合交通枢纽新化县经济正处于高速平稳增长期。高铁、高速与空港组成县域外部交通体系，与主城区路网构成湘中核心枢纽。县政府提出“一江两岸，东扩南进”的城市战略，大量旧城改造、路网工程与配套工程正在火热展开。新化，正进入城市扩容提质期，为县域房地产的发展提供了良好的平台与市场环境。小结第二部分：新化商业市场分析

PART2纲要大中型商业市场分析临街商铺分析主题专业市场分析综合分析楼盘调查中综述——新化县城临街商铺业态繁多，行业分布相对归整。临街商铺分析天华南路沿街业态以五金电器建材为主，餐饮、休闲、服装为辅。五金电器建材占比达43﹪，租金水平从22元∕㎡～80元∕㎡不等。临街商铺分析天华南路沿街业态以五金电器建材为主，餐饮、休闲、服装为辅。五金电器建材占比达43﹪，租金水平从22元∕㎡～80元∕㎡不等。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）亚通管道PUC管道503.3155.61100元／月文武商行烟酒副食533.3154.51400元/月喜洋奶粉羊奶453154.82000元/月临街商铺分析天华中路沿街业态以服装为主，五金电器建材、生活日用、日化美容为辅。服装占比达53﹪，租金水平从70元∕㎡～400元∕㎡不等。临街商铺分析店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）环球如通讯通讯产品1033.34.54200元／月步步高手机1033..354500元/月万家乐水果日杂303.684.87500元/月凉席大世界床上用品303.684.5830元/月皇家宝贝奶粉奶粉303104.5840元/月雅士利奶粉奶粉32484.5830元/月飞炫银饰精品店1634.84.56000元/月科悦电脑IT755154.81600元/月力天科技IT806134.81700元/月品牌折扣店鞋类24384.52300元／月潮流服饰男装453154.5830元/月巧女人女装727.2104.81000元/月潮流前线时尚服饰807.2124.51200元/月Kappa运动服饰806.4154.51600元/月震宇专业美发美容7.23.624.5900-1000元/月男人装服装423.6124.5900元/月新世界养生美容75423.6124.8900-1000元/月上海脆皮蛋糕面包糕点14.43.644.8800-900/月天华中路沿街业态以服装为主，五金电器建材、生活日用、日化美容为辅。服装占比达53﹪，租金水平从70元∕㎡～400元∕㎡不等。临街商铺分析天华北路沿街业态以服装、生活日用、餐饮为主，家具建材、日化美容为辅。租金水平从40元∕㎡～150元∕㎡不等。临街商铺分析店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）乐万家超市日用超市604.5134.5600元／月松松商行烟酒253.674.5600-700元/月雪精灵百货日杂100-1107.2154.83000元/月日益隆超市超市5000

4.520万/年康一馨大药房药物500弧形弧形4.510000/月临街商铺分析天华北路沿街业态以服装、生活日用、餐饮为主，家具建材、日化美容为辅。租金水平从40元∕㎡～150元∕㎡不等。迎宾路沿街业态以五金建材、生活日用、餐饮为主，生活配套、日化美容、休闲娱乐为辅。租金水平从30元∕㎡～120元∕㎡不等。临街商铺分析迎宾路沿街业态以五金建材、生活日用、餐饮为主，生活配套、日化美容、休闲娱乐为辅。租金水平从30元∕㎡～120元∕㎡不等。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）恒兴手机超市手机1201584.53000元／月日泰超市水果副食601544.51200元／月昌隆烟酒行烟酒21.83.664.5800元／月满殿香酒楼60030204.85000元/月江南人民公社餐饮75050154.86600元/月鸿运商行副食烟酒503.3154.51300元/月临街商铺分析上梅东路沿街业态主要有五金电器建材、生活日用、餐饮、生活配套、奢侈品。业态比较均衡。租金水平从20元∕㎡～120元∕㎡不等。临街商铺分析店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）都市宝贝美容美发二、三楼80-10031541200元/月尊士堡健身会所健身二、三楼80-10031541300元/月紫东城营销中心营销中心40-5041241000元/月亲亲宝贝专业摄影摄影1203.6841500元/月老谢建材店建材304841200-1300元/月东方财富街营销中心204541500元/月铃木摩托车行200141541200-1500元/月新化门诊诊所50-607.2841500元/月太阳能太阳雨热水器507.2841000元/月麻将机连锁超市麻将机507.2851000元/月固特异轮胎轮胎363.61041200元/月中国联通通讯403.61541500元/月旺旺美食餐饮253.684.52000元/月老戴兽药饲料批发兽药。饲料253.684.52000元/月天天批发部批发超市70户型门面

56000元/月正宗向东街牛肉粉餐饮3031051800元/月上梅东路沿街业态主要有五金电器建材、生活日用、餐饮、生活配套、奢侈品。业态比较均衡。租金水平从20元∕㎡～120元∕㎡不等。临街商铺分析上梅东路沿街业态主要有五金电器建材、生活日用、餐饮、生活配套、奢侈品。业态比较均衡。租金水平从20元∕㎡～120元∕㎡不等。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）九三鸭霸王美食93351800元/月迪吉餐馆餐饮3531141100元/月花好月圆花艺4041041100元/月一阁造型美发453144.51200元/月中通快递邮递203.5124.51200元/月零售店烟酒副食20364.5500元/月福利彩票彩票25364.51200元/月品胜电脑IT20364.51800元/月金牌宝贝婴儿奶粉253.564.51900元/月老蒋饲料批发部饲料批发35384.52000元/月谭子汽车玻璃汽车玻璃40394800元/月家家了粉面馆餐饮4031441800元/月多喜爱意大利冰激凌冷饮4031441800元/月生活锅炉配件五金404104.5700元/月沙县小吃小吃403144.5800元/月福利彩票彩票353114.51000元/月海豚橱柜橱柜303104.51800元/月云南过桥米线餐饮303104.51800元/月临街商铺分析上梅西路沿街业态主要以五金电器建材为主，以生活日用、餐饮、生活配套为辅。租金水平从20元∕㎡～140元∕㎡不等。临街商铺分析上梅西路沿街业态主要以五金电器建材为主，以生活日用、餐饮、生活配套为辅。租金水平从20元∕㎡～140元∕㎡不等。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）毅乘广告喷绘543184.51200元/月蒙牛冰激凌冰冻553184.51000元/月联通通讯通讯花费264.264.5900元/月旺财家电电磁炉804204.5元1660/月湖南农技水稻王503.3154.53000元/月临街商铺分析梅苑路沿街业态主要以五金电器建材、生活日用为主，以餐饮、生活配套、婚庆、娱乐为辅。租金水平从10元∕㎡～100元∕㎡不等。临街商铺分析店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）广积水果商行水果1033.34.5830元／月博文文体文体用品405851800元/月鑫源烟酒烟酒24384.81000元/月伟昌铝材建材303105800元/月鸿光车行车行303104.8800元/月烟花鞭炮烟花453154.5800元／月五羊摩托摩托20014154.51200元／月皇朝发型美发30弧形弧形4.82000元/月津市牛肉粉餐饮363.6104.52300元/月司马烤鱼小吃24384.82500元/月大熊山土菜馆餐饮353.51052700元/月四方圆酒楼餐饮808104.53000元/月清华批发部水果日用商品3031052500元/月米老六烟酒烟酒副食703143.53000元/月新美水果超市水果超市607.293.53600元/月三毛打印打印403.5113.5900元/月旺城商行烟酒24384.5500元/月四新书艺日杂453154.5550元/月南门惠康药店药物8081053000元/月梅苑路沿街业态主要以五金电器建材、生活日用为主，以餐饮、生活配套、婚庆、娱乐为辅。租金水平从10元∕㎡～100元∕㎡不等。临街商铺分析临街商铺分析上渡路沿街业态比较均衡，主要业态有生活日用、五金电器建材、服装、日化美容、餐饮等，租金水平为20元∕㎡～60元∕㎡店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）副食炒货批发炒货283.5841600元/月七杯茶饮品364941500元/月红梅批发部日杂364941300元/月好好押餐饮7289581800元/月上渡米行副食31.53.5951000元/月金苹果超市生活用品507.2841200元/月名发世家美发283.6841200元/月上渡照相馆摄像507.284.5900-1000元/月一中批发超市507.284.51100元/月紫鹊山泉纯净水12436500元/月津市酸辣粉餐饮12436550元/月上渡路沿街业态比较均衡，主要业态有生活日用、五金电器建材、服装、日化美容、餐饮等，租金水平为20元∕㎡～60元∕㎡临街商铺分析临街商铺分析学府南路沿街业态有餐饮、生活日用、五金电器建材、休闲娱乐。商铺多为私房铺面，租金水平在25元～40元∕㎡。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）租赁时间庄主酒楼餐饮70015415.270002009.12水果行水果20455.2500元／月2010.3便利店小超市2546.255750元／月2010.5学府南路沿街业态有餐饮、生活日用、五金电器建材、休闲娱乐。商铺多为私房铺面，租金水平在25元～40元∕㎡。临街商铺分析工农河路沿街业态有家具婚庆、五金电器建材、服装、生活日用、日化美容，主要业态为婚庆与服装。租金水平在40元～70元∕㎡。临街商铺分析工农河路沿街业态有家具婚庆、五金电器建材、服装、生活日用、日化美容，主要业态为婚庆与服装。租金水平在40元～70元∕㎡。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）香君商行副食烟酒153541000元/月中国福利彩票彩票9334600元/月路路商店日杂商品9334.5800元/月曙光家具家具423144.51700元/月床上用品特价店床上用品4231441800元/月临街商铺分析临街商铺分析老青石路沿街业态有布艺、服装、床上用品为主，租金水平在40元～100元∕㎡。店名经营种类面积开间进深层高租金（元/年）一生缘服装273941200元/月靓女人服装273941300元/月多美布壹布艺273941200元/月意城布艺布艺273941200元/月新圆布艺布艺243842200元/月彩虹床上用品床上用品243842300元/月老青石路沿街业态有布艺、服装、床上用品为主，租金水平在40元～100元∕㎡。临街商铺分析新化县大小主题专业市场12个，主要集中在老城区。较为现代的有明园购物中心、金三角建材家居城、梦幻神话娱乐广场、温州广场。其中明园购物中心与温州广场为本案竞争商业项目，一层商业与娱乐业态经营较好，其他楼层经营状况一般。主题专业市场分析综述市场名称建材大市场位置工农河路与迎宾路的交汇处市场业态灯具、门业、家具、卫浴规模比例经营状况一般品牌举例盼盼门业、圣象地板、星港床垫、蒙娜丽莎卫浴经营特征租金水平第一街30/㎡、二街20/㎡备注五栋、一层为商业门面杂品牌代理为主、二层主以杂牌家具为主、一楼约160个门面、二楼约15个组合门面主题专业市场分析市场名称明园购物公园位置天华中路市场业态超市、服装、童装、日用品、餐饮、酒店、KTV、影院﹙今典1600㎡﹚规模比例经营状况一楼超市区域旁边生意较好，餐饮、娱乐生意较好、二、三、四楼部分生意差。品牌举例佳惠超市、餐谋天下、金利莱、柒牌、蓝私羽家纺、罗马皇宫KTV、三间房经营特征租金水平一楼145元/㎡·月、二、三楼20元/㎡·月、备注市场培育期、人气较差、二到四楼更差主题专业市场分析市场名称城南个协服装步行街、皮鞋城位置环城西路与上梅西路交汇处市场业态衣服、鞋子规模比例2000㎡经营状况一般品牌举例杂牌市场经营特征个体经营户租金水平单个10㎡,、5000元/年备注搭棚间隔内街门面主题专业市场分析市场名称金三角家居建材城位置上梅东路以东市场业态家居建材、厨房电器、橱柜、瓷砖、卫浴、窗帘规模比例经营面积2.5万㎡、家居占70-80%、建材占10%、电器占20%经营状况正在招商、没有形成商业规模品牌举例马可波罗陶瓷、扬子卫浴经营特征商家自营租金水平租金水平还未定备注优惠三年免两年半，分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四区主题专业市场分析市场名称中药批发市场位置立新桥路市场业态中药材人参、田七、天麻、鹿茸规模比例２０ｍ长、２０多个门面、单个门面４０㎡经营状况一般品牌举例无品牌经营特征散户经营租金水平１．８万／年备注自发形成、单面临街门面主题专业市场分析市场名称东盛摩托车市场位置上梅东路以南、加油站旁市场业态摩托车经营规模比例二层４０００㎡左右经营状况一般品牌举例雅马哈、铃木、宗申、五羊本田经营特征个体经营户租金水平５００元／月、十年租期备注主题专业市场分析市场名称新世界家居广场位置梅苑南路电话：０７３１３２６８６３３市场业态陶瓷、卫浴、家居、装饰、家具规模比例约１．２万㎡、共５个卖场、６楼办公经营状况一般（人气不旺、价格较高、有专门的运营管理部门）品牌举例东鹏、恒洁经营特征品牌较齐全、展厅卖场租金水平免一年半租金、一楼３０－３５元／㎡，二楼２０－２５元／㎡，三、四楼１０－１２元／㎡，五楼装修公司备注一楼：陶瓷、卫浴、二楼：灯饰、窗帘、木地板、三楼；木门、橱柜、衣柜、厨电、四楼：家居、沙发、五楼：装饰公司主题专业市场分析市场名称温州广场位置天华南路市场业态服装服饰、皮具、美容、窗帘、ＫＴＶ规模比例三、四层为商业裙楼、两条圆形内街、约１００家门店经营状况外街生意较好、内街不好品牌举例耐克、特步、森马、金利来、利郎、魅力四射ＫＴＶ经营特征临街服饰生意好、内街１－３－４楼生意不好、娱乐业生意较好租金水平临街：１８０－４００元/㎡·月、内街一楼：２０－３０元/㎡·月、二、三楼：１０－１５元/㎡·月备注主题专业市场分析新化县大中型业态主要以酒吧、KTV、足浴、餐饮、影楼、综合超市等业态为主，而且经营状况良好。从侧面说明新化百姓的消费取向。他们爱玩，懂得享受生活。大中型商业市场分析综述店名位置经营业态经营规模（㎡）经营状态装修档次备注西苑超市天华南路日用生活用品、小电器4000好一般金源电器天华南路生活家用电器2800好一般0738酒吧天华南路酒吧3000好高档千禧食府天华南路餐饮5000一般中档巴蜀鑫源天华南路足浴2000好中档假日酒店天华南路酒店5000好中档三星鸿远足浴天华南路足浴、洗浴2500一般中档新世界家具广场梅苑南路家居建材12000一般高档1F：50元/月2F：20元/月3F：18元/月。免第二年10个月租金大中型商业市场分析店名位置经营业态经营规模（㎡）经营状态装修档次备注九龙宾馆梅苑路酒店良好中低玉楼春梅苑路旁边小区餐饮500中档装修未营业日益隆超市上梅东路生活用品600-700不好中低商品打特价怡宇宾馆上梅东路酒店500-600一般低档鸿丰足浴上梅东路休闲足浴700-800可以中档白天50；晚上58白洋超市上梅东路生活用品1000一般中档优惠特价商品多亿客隆服装超市天华中路服装1200一般中档海天大酒店天华中路餐饮、酒店3000100多套客房一般中档大中型商业市场分析店名位置经营业态经营规模（㎡）经营状态装修档次备注红豆鞋城天华中路服装、鞋1200一般中低心连心药店天华中路药品一般中档梅山风情天华北路餐饮500一般中档鸿远足浴迎宾东路足浴1000好中高老客户居多亚博足浴迎宾东路足浴1200一般中高怡尔康迎宾东路足浴1000差中低和一大酒店梅苑北路酒店高皇家一号梅苑北路酒吧5000高大中型商业市场分析新化县房地产开发集中在老城区，开发体量不大，开发理念落后。政府确定“一江两岸”的城市战略后，随着政府的搬迁，开发区房地产开发项目增多，开发理念有所提升。局限于新城的配套不完善，销售价格比老城略低。楼盘调查综述北京城开发商湖南凤翔房地产开发有限公司占地面积72036总建筑面积160000方容积率2.00绿化率30%户型面积90㎡～200㎡销售均价1920元∕㎡项目地址新化县新洋路，原华新瓷厂内神龙宾馆斜纯多层洋房社区，新西兰风格园林楼盘分析紫东城开发商湖南裕丰房地产开发有限公司占地面积

总建筑面积70000方容积率绿化率37%户型面积91㎡～155㎡销售均价2350元∕㎡项目地址新化县经开区上梅东路与清锋路交汇处纯正地中海式花园格调洋房楼盘分析康城豪苑开发商湖南新康建设集团公司占地面积13580总建筑面积12万方容积率8.8绿化率户型面积平层97㎡～157㎡;复式165㎡～278㎡销售均价2580元∕㎡项目地址新化县经济开发区清水塘路双核新领地，宜居宜商楼盘分析辉映江岸开发商湖南仁师房地产开发有限公司占地面积38000总建筑面积20万方容积率5.2绿化率37%户型面积130㎡～140㎡销售均价2500元∕㎡项目地址新化梅苑开发区桥东街156号一医院、一中配套优势楼盘分析御龙花园开发商众业地产占地面积总建筑面积容积率3.76绿化率50%户型面积90㎡～200㎡销售均价1900元∕㎡项目地址新化县上梅东路农业发展银行5000平新古典皇家园林楼盘分析汇丰时代广场开发商湖南新康园房地产开发有限公司占地面积3407总建筑面积27190平，商业10300平容积率8.0绿化率户型面积130㎡～150㎡销售均价2480元∕㎡项目地址新化县上梅中路（原大桥电影院）城市核心地段，黄金码头楼盘分析新化县城一江两岸，双城联动。河西为老城区，人流量较大，商业氛围浓厚。河东为新城，生活配套不完善，人流量小，商业氛围不浓，集中式商业缺乏，商圈聚集效应差。随着政府规划实施与城市建设的提速，新城将吸引越来越多的新化人来生活，来投资。河东的居住价值与商业价值将会得到市场的认可与追捧。综合分析第三部分：新化商业需求研究

PART3纲要综合分析消费者访谈市场问卷分析经营者访谈姓名刘先生年龄38职业经商新化生活时长38现居住地新化现有物业是否与家人同住否置业需求暂无意向居住地/意向物业/面积/新置业后是否与家人同住/意向总价/对购房需求——可考虑门面投资对新化市场看法——新化的消费很高，茶楼、休闲、酒吧等生意火暴；开发商品牌很重要；新化老城区目前已经没什么地了；新化缺乏大型的购物场所，听说沃尔玛已经考虑在新县政府那开店，在那附近做生意的机遇应该还是比较大；对梅苑开发区的看法——1、目前形象不是很好，没有什么配套；2、周边几条道路规划目前还不是很清楚；3、政府在大力开发梅苑开发区，未来的发展前景应该是很大的；消费者访谈姓名李小姐年龄28职业经商新化生活时长28现居住地新化现有物业1套是否与家人同住是置业需求有意向居住地/意向物业/面积门面、30㎡新置业后是否与家人同住/意向总价/对购房需求——会考虑买门面，一般自营，不会作为投资；购房首先考虑到经营成本，比如商业氛围，其次是周边配套，还有就是周边的人员情况；对区域的选择现在暂不考虑梅苑开发区，因为那边正在开发过程中；门面买了就要经营，目前开发区没有人气，不适合做生意。对新化市场看法——新化目前开发很快，老城区生活非常方便，但是梅苑开发区政府正在开发的过程中，相信那边的发展潜力应该也会很大，但是不知道什么时候开发区的市场才能够成熟。对梅苑开发区的看法——目前没什么配套，购物不方便。如果有大型点的购物中心认为可以考虑。消费者访谈姓名戴先生年龄32经营项目KTV经营面积1200经营状况良好租金水平要求越便宜越好有无开分店想法有建筑要求考虑消防对新化市场的看法——目前新化的零售商业主要还是集中在天华中路，新化人对消费的态度是，你的店越大就越有人来消费。新化没有大型的综合性休闲购物中心，新城开发区如有这类型的休闲购物中心，前景应该是有的，但是对于目前新城区的人气来说还是需要多观望，毕竟做生意是要赚钱的。经营者访谈姓名姚先生年龄32经营项目酒吧经营面积1200经营状况良好租金水平要求10元有无开分店想法有建筑要求规划、消防通过即可对新化市场的看法——新化需要一个大型的能带动城市发展的综合性市场，目前的老城区受到区域的影响已不能有太大的发展。现在唯一能发展的地方就是梅苑开发区，但是开发是需要时间的，尤其是现在是开发速度，周边的人口居住程度等等。经营者访谈职业构成受访人群因项目性质，多选择为经商人士；家庭结构以二代同堂为主；年家庭收入在30000-60000元的客户中占55%，60000元以上的占38%。家庭构成家庭年收入基本特征——受访者多为经商客户，经济实力尚可，这类人群将成为置业生力军。市场调查分析受访者购房意向受访者业态选择67%的受访者选择在两年内考虑买房，反映出新化当地的市场需求。商铺与住宅选择相差比例不大，反映出新化人对不动产投资的热度。置业意向——刚需客户充足，购房类型目的明确市场调查分析面积选择户型选择户型选择：四成受访者首选三房二厅的舒适型户型，其次舒适型两房二厅也较受喜爱，占23%。还有部分受访者选择用于投资型的一房一厅一卫，占5%。面积区间选择：超过六成受访者首选90-120㎡及120-150㎡的房屋面积，反应出受访者自住的购买动机，其次对于50-90㎡以及50㎡以下的面积区间也有不少拥护者，分别占25%和8%，体现出投资的消费热度。产品需求——三房二厅二卫的舒适户型仍是客户首选，90-120㎡、120-150㎡的住宅面积较受客户喜欢市场调查分析喜欢的物业类型物业类型：受访者对电梯房及多层房选择均为43%。区域选择：受访者多数愿在开发区安家置业，占受访人数90%。区域选择投资意向——多数新化受访者对开发区未来前景十分看好市场调查分析付款方式七成受访者选择按揭贷款方式；近四成成受访者接受10-15万元首付，近三成接受5-10万元首付；32%的受访者认为单价在2200-2800元/㎡较为合理，26%认为单价应保持在1800-2200元/㎡之间，而42%的受访者认为应该降到1800元/㎡以下，2800元/㎡以上单价没人接受。接受首付额度接受的单价置业意向——经济承受能力不高，大多选择按揭付款市场调查分析面积选择商铺类型选择63%的受访者选择30-60㎡；23%的受访者选择60-80㎡；30㎡以下及80㎡以上的分别占到9%和5%58%的受访者喜欢临街商铺，35%的受访者对市场门面的追捧，而内街门面的选择只占7%置业意向——物业面积选择多为自营型，类型选择均为保守型选择市场调查分析投资用途过半数受访者投资用于自己经营，占54%；剩余半数商铺主要用于投资，如出租占27%，升值后转手占19%新县政府附近投资意愿97%的受访者选择可考虑在新县政府附近投资，没有意愿的占3%，而有意愿可投资的没有。显现出受访者的投资理性置业意向——商铺客户多为经商者，刚性需求充足，但对新县政府区域置业持观望态度市场调查分析付款方式一次性付款占受访者的6%，按揭付款占94%受访者中，接受12000-16000元/㎡及16000-20000的各四成，接受20000-24000元/㎡的占16%，24000元/㎡以上无人能接受。能接受的单价置业意向——客户大多选择按揭付款，接受门面单价也符合目前市场行情，呈现出理性消费的特性市场调查分析从消费者的角度来看，梅苑开发区现阶段不成熟，没有核心商圈。百姓消费场所一般在茶楼、餐饮足浴、KTV与酒吧等娱乐场所。经营场所越大越高档，越有人消费。新化人会享受生活。从经营者的角度来看，梅苑开发区正处于成熟之中。政府搬迁与市政配套工程的实施，加速了新城的城市化进程。如果有大型城市综合体形成了核心商圈，还是会考虑在开发区开分店。从投资者的角度来看，梅苑开发区现阶段不成熟，人流量不大，商业氛围不浓。但还是比较看好新城未来的潜力。综合分析第四部分：项目研究

PART4纲要项目环境分析项目独特性分析建筑形态分析启示开发指标与指导思想SWOT分析用地面积44167.15㎡建筑面积301014.35㎡容积率5.98建筑密度50.4﹪绿化率30﹪总户数1072户停车位1103个开发指标北至政府南路，南至清水塘路，东至梅苑南路，西至社区路开发指标地块四至■确保开发商利益最大化■确保所开发物业最大程度去化■确定商业运行良好且可持续发展指导思想道路交通：公交线路有1、4路公交车道路交通：临主干梅苑路。往北接上梅路，直达老城与狮子山公园。路网发达，道路畅通。项目环境分析新化新城现阶段唯一的、体量最大、业态最完整、定位最高端的城市综合体项目独特性分析复合街区式购物中心本项目采用现代城市建筑商业形态——街区商业＋立体空间组合而成，是集娱乐、购物、休闲多功能建筑组合形态于一体的综合性城市一站式消费体验中心，展现了本项目的开放、时尚、高端、体验的外在特质，成为新化新城区第一个复合型城市综合体建筑形态分析优势机遇劣势威胁■地块周边现阶段商业氛围不浓■地块周边人流量与车流量少■现阶段人流量与商业氛围少■新城区房地产项目的增加■未来调控政策与金融政策的不确定性■临新城主干道，交通便捷■地处新城中央政务区，商业价值大■项目临街面宽，未来商业展示面好■新城缺少城市综合体项目■政府主导的新城建设工作推进■新城缺乏以集中式商业为代表的核心商圈■与新城城市建设与市政配套建设力度加大SWOT分析■利用优势，淡化劣势利用地块处新城政务核心，临新城主干道优势，打造新城最稀缺的新化最高端的城市综合体，成就新化人的第三空间。以核心商业价值为传播点，引爆市场。■把握机会，减小威胁利用新城建投提速，市场配套力度加大的机会点，热炒升值潜力与投资价值，快速引发市场关注，转而得到市场的价值认可。SWOT分析最高端配套的城市综合体新城唯一综合体首创复合街区式购物体验稀缺的、高端的、时尚的、体验式的。。。。。。。。启示打造成集购物、休闲、娱乐、酒店、餐饮、居住于一体的新城顶级城市综合体启示第五部分商业定位方向

PART5指导思想矛盾透视商业定位依据商业定位方向纲要■确保开发商基本利润和资金链的安全■确保项目业态运营平稳，物业发展保值升值■确保商业价值较高的同时实现较大去化率指导思想项目47500㎡（酒店塔楼除外）的商业规模较小与城市综合体多样的业态入驻有直接冲突项目所在地目前商业氛围较弱与2年以内实现较高商业价值之间的矛盾利益最大化和商铺高去化率之间的矛盾矛盾透视基于对新化市场的研究

基于对新化消费者需求的研究基于对项目自身条件的研究

基于开发商对项目商业价值的期望商业定位依据依据“新化最高端商业中心”&“城市综合体”整体定位新城新商业领秀群伦高档商业标准，精致商业典范商业定位语功能餐饮娱乐休闲购物商务文化功能定位商务：酒店、办公、会议；购物：综合超市、电器超市、高档服饰、百货；休闲：足浴、SPA、美容美发、影楼、健身；娱乐：KTV、影院、游乐城餐饮：中餐、中西餐厅、美食城、西式快餐、咖啡厅、小吃一条街；文化：电子、数码、书籍、光碟高档中高档中档中低档低档档次定位在商业地产中，目标市场定位并不是单一指一种客户市场的定位，而是包含了目标消费群、目标投资客、目标商家三种客户群体定位。目标消费者项目目标消费群体主要集中以下三类人群：新化县区居民新化县周边郊县居民外来观光旅游会务人群本地普通居民个体经营户与自由职业者政府事业单位人员外来公务、商务人士城市小资、白领其它人士具体来说，由以下人群组成：客户定位目标投资客经济基础雄厚的高端投资者物业投资者私企老板企业高层管理人员客户定位目标商家

项目目标商家主要包括大型超市、电器超市、主题市场、品牌餐饮、休闲娱乐、品牌服饰零售等。客户定位第六部分商业定位方案详解

PART6规划综述人流动线分析分层业态规划规划建议纲要儿童时尚酒店精品百货娱乐规划综述“一核，三区，六主题”高档百货区精致时尚区优雅精品区规划综述影音广场优雅精品区交通枢纽高档百货区精致时尚区人流动线分析此处增加电梯●电器超市、IT/数码1、百货2、品牌服装3、品牌快餐（肯德基）4、品牌化妆品（屈臣氏）5、童装、童鞋6、运动大本营7、弥敦道8、时尚女装24228857一层136内街入口超市入口分层业态规划小吃一条街此处建议做一条景观街业态规划：★大型生活超市营业区1、弥敦道2、品牌中西餐厅（咖啡厅）3、品牌婴童用品店4、运动大本营5、大型高档餐饮6、美容美发、高档工艺品、保健品2531二层4分层业态规划6业态规划：★大型生活超市营业区裙楼商业：1、酒吧2、婚纱摄影3、品牌足浴4、儿童服务品牌5、娱乐中心(KTV)6、网络会所7、