全面预算管理在房地产开发企业中的运用探讨

摘要：当前，在新的经济形势下，房地产开发行业不仅仅是竞争各项资源，同时，也是比拼企业内部综合管理质量的时代。房地产企业要充分认识到这一点，转变传统观念，推行全面预算管理，控制内部各运营环节经营成本，维护企业内部运营现金流，促进企业稳定持续发展。房地产企业推动全面预算管理工作，要重视探索适合自身的预算管理工作方式，切忌在工作开展过程中套用传统企业全面预算管理工作方式，在打造自身专业化的预算管理方式过程中，加快落实，促进企业快速实现自身竞争优势。本文针对房地产企业全面预算管理工作特点进行全面探讨，再分析房地产开发企业实施全面预算管理工作存在缺陷的方面，针对这些不足之处，合理展开优化工作，为帮助房地产开发企业控制运营成本、提升运营资金的稳定性贡献力量。关键词：房地产开发企业；全面预算管理；优化措施在国家对房地产行业管控逐渐严格的情况下，促进房地产行业的规范化发展。房地产企业在经历过去快速扩张发展之后，遇到了行业发展的瓶颈。在快速发展时期，其超高的红利吸引了众多投资者目光，加入房地产开发企业投资阵营，但在经营管理中，管理者对于内部各项成本管控不足，这导致房地产企业的内部管理明显落后于其他行业内部管理水平。2016年，国家取消限购政策，在此作用下，房地产企业应抓住发展机遇，迎接激烈的行业竞争，思考如何进行稳步发展，这已经是房地产行业面临的迫切问题。当前，在房地产开发企业推动内部全面预算管理，是行业发展的趋势，应受到关注。一、房地产开发企业全面预算管理工作特点（一）以现金流预算为基础在房地产开发企业中，其对现金流有大量的需求，以保持企业正常的运转经营。房地产行业主要依靠金融机构贷款维持企业内部充足的运营现金流，因此，该行业负债金额大，对企业内部运营现金流展开全面的预算、管控，保障房地产开发企业内部现金流正常运转，高效循环，增强企业经营稳定性。（二）以工程项目预算为核心房地产开发行业各个项目施工周期较长，其可能跨越多个会计期间，因此，房地产开发企业在固定时间段内，相应的利润中心项目不同，在不同的项目之间，存在较多的差异性，在对其完工进度进行严格把控的基础上，有效核算各项成本与利润，对其展开全面预算管理，高效管控。（三）具有较强的预算整体性在房地产开发行业中，由于其对资金大量需求，为维持企业良性的经营秩序，企业的全面预算管理会涉及企业经营各个方面，包括各个工程项目、日常经营、人员费用等等，要对内部涉及成本的所有环节，进行全面预算管理，实现整体预算控制，帮助企业稳定经营。（四）受下游企业影响大房地产开发企业要完成整个工程项目，会涉及多个产业链，为保障产业链上各个企业紧密配合，需要在内部实行全面预算管理，整合供应链上下游各个企业，包括建材、装修、设计、市政、园林以及税务部门，综合考量各个企业影响因素，为工程项目开展以及企业正常运营做好保障。二、房地产开发企业全面预算管理存在的问题（一）预算编制不够科学房地产开发企业实行全面预算管理，要充分考虑到行业特点，以及企业自身实际运营状况，促进科学开展预算编制。但在实际预算工作中，房地产开发企业对自身经营现状把握不足，未结合企业各个工程项目实际，选择适宜的预算编制方法。在这种情况下，其对行业整体波动以及各项经营活动无法充分预知，对内部成本费用把控不准确，企业实际经营以此为依据，不具备科学性，也无法促进企业内部更好的开展成本管控、资金管理。（二）缺乏相关预算管理制度当前，在房地产开发企业内部，相关预算管理制度发展不完善，人员在开展预算编制、预算执行、预算监督、预算评价与反馈各项活动的过程中，缺乏相关依据，各项工作开展受员工的主观意志影响较大，在领导层对全面预算管理工作重视不足，把控不严格的情况下，内部各项预算活动偏差明显。项目开发与销售是房地产行业的重点工作，在其进行全面预算管理过程中，重点性的建设相关制度，但对预算管理中各项职能划分并不清晰、内部沟通协调机制不健全、各项激励措施未体现，在这种情况下，人员不能很好的落实全面预算管理工作职责，不利于房地产开发企业细化内部全面预算管理，控制成本以及管理企业现金流，维持企业正常运转。（三）预算考评机制不完善，欠缺相应的激励机制在各个行业中，推动工作有效落实的重要措施是实行相应的激励机制，通过此种方式，促进员工积极落实各项工作职责。在房地产企业开展全面预算管理工作的过程中，虽然具备相应的激励机制，但机制不完善，问题与漏洞较多，无法发挥有效的激励效果。首先，激励方式单一化，不能满足不同员工的激励需求。其次，各项预算考核指标设置不科学，绩效评价结果与企业实际预算偏差联系较弱，增加房地产开发企业预算调整难度，不利于房地产开发企业的各项全面预算管理工作落实。（四）内部信息化建设不足房地产企业内部，当前在各个部门日常工作中具备相应的信息化处理工具，但对于全面预算管理工作，缺乏相应的系统支持，房地产开发企业由于其规模庞大，内部现金流主要来自于贷款，且涉及的开发项目众多，这决定了其与传统企业的不同，全面预算管理工程量庞大，所涉及的环节众多、数据量大且变化较快，但在房地产开发企业当中，欠缺适应于当前现状的信息化系统，促进内部全面预算管理工作有效落实。且在信息平台建设中，未实现各部门畅通交流，各部门对于财务数据掌握不及时，且员工分析数据的能力水平参差不齐，制约着房地产开发企业全面预算管理工作开展。（五）全面预算管理缺乏全员参与当前，房地产开发企业实施全面预算管理，全员参与性不足，由于内部缺乏科学的职责划分，内部全面预算管理一直归属于财务部门管辖，在其完成预算编制后，交由管理层审核，通过后下达于各个部门落地执行。这是内部人员思想认识偏差，导致全面预算管理缺乏科学性。全面预算管理是对内部各个部门、各个员工总体工作的把控，需要各部门员工紧密配合。在上级部门下达的全面预算管理指标中，由于欠缺对各部门具体工作的了解，预算编制与实际工作契合度不高，同时在人员执行过程中，由于因素不可控众多，需要调整的地方众多，缺乏灵活性。究其原因是房地產开发企业内部管理者对全面预算管理缺乏科学的认识，在认识不足的情况下，不明白如何进行企业内部全面预算管理工作统筹。在内部错误的预算编制流程下，不利于企业预算编制的科学性，人员落实不到位，总体工作形式化，无法促进企业实现整体目标。三、房地产开发企业全面预算管理的优化对策（一）优化全面预算管理编制体系在房地产开发企业的经营过程中，要重视预算编制与实际经营的契合度，在内部不断优化全面预算管理编制体系，控制企业内部现金流、把控经营风险，促进企业实现盈利，保障企业各项项目账款有效回收。转变企业原有的预算编制体系，在全面预算管理编制中实行上下结合的方式，各部门立足于年度预算目标，将本部门的阶段预算目标合理拆解，制定本部门阶段预算目标，此项工作由管理者严格把控，评估是否合理，在部门分解后的目标，交由财务部门进行审核，制定企业内部预算编制草案，再统一交给管理部门审批，在内部开展专项讨论会议，评估预算编制方案是否与企业经营目标、实际运营状况契合，在内部集思广益，对人员提出的疑问点，及时探讨是否存在不妥之处，及时解决，在内部充分商讨，確定预算编制科学性的基础上，定稿最终预算编制方案，由董事会进行审核，通过后，将其下达给各个部门，统一落地执行。（二）建立健全全面预算管理制度为规避全面预算管理中不确定性因素，尽可能保障各流程环节规范执行，要在房地产开发企业内部健全相应的全面预算管理制度，全面覆盖企业内部经营各个环节，为员工开展全面预算管理工作提供依据。首先，在制度中要全面呈现预算编制、审批、各项业务流程、相关工作标准等。各项权责要明确，具体到谁负责哪项工作，由谁来审批哪个环节，在逐一清晰对应的基础上，有效体现个人职责，并督促人员充分落实。例如，在日常单证审核方面，明确通过标准，相关人员负责的板块各自要清晰。此外，落实房源收款进度核算与登记标准，由专门人员负责销控表以及各个成本核算台账，促进各项工作规范性。在房地产开发企业内部实行全面预算管理，要遵循相应的原则。首先，明确的各部门、人员权责，对人员职责要加强约束，保证各部门之间紧密配合，促进流程的顺畅性。其次，针对各个项目，要设立不同层级的指标，对相关部门人员的职责、权利充分明确。（三）不断完善预算管理绩效考评机制，落实激励制度房地产开发企业实现全面预算管理优化，要不断完善预算考核机制，在科学的绩效指标作用下，结合完善的全面预算管理制度规范，促进内部全面预算管理工作落实。首先，促进各项预算指标科学、规范性，要涉及各个部门，不同部门员工采取不同的预算指标设立方式，要充分考虑其工作职责，各项影响因素。例如，地产开发企业销售人员，可以考量其销售面积、收入等关键环节，依据员工不同能力水平，对其设置阶段性的销售面积增长比例，销售收入增长比例目标，这样员工在目标可实现的基础上，增强工作动力与积极性，在实现自身预算管理目标的基础上，保障企业总体预算管理目标实现进程。其次，房地产开发企业要重视预算激励方式多样化，通过满足不同员工的激励需求，实现对不同员工积极性的有效调动。在员工激励方式中，物质激励是最基础的激励措施，保障员工在企业的获得感，此外，要重视加强员工精神激励，可以通过开展内部表彰大会的方式，及时对各个部门预算管理完成较好的个人、员工，进行表彰，促进员工获得精神满足，在对员工忠诚度增加的基础上，内部员工的流失率降低，促进企业预算管理目标实现，并且有效降低企业运营成本。（四）加强内部预算管理信息化建设当前，房地产企业要重视企业各项经营活动实现信息化，这是立足于战略层面的，不仅仅要依据信息化平台实现各项数据自动化核算，更多是打造内部信息共享平台，通过联通各个部门，实现各项数据共享，促进房地产开发企业各项数据获取的及时性。在此前提下，房地产开发企业要明确其系统建设所需要具备的各项功能，在各个部门人员充分参与下，促进系统功能逐渐完备。同时，分析所需内部配合环节，将此环节在信息平台上打通其联系。此外，为促进内部全面预算管理工作高效开展，系统建设要充分覆盖房地产企业各个业务环节。同时系统要综合包括企业全面预算管理工作的预算编制、预算执行、预算监督、预算调整与反馈，利用信息化平台，实现全过程高效监督，促进房地产开发企业全面预算管理建设。（五）重视内部员工充分参与全面预算管理工作企业内部要想高效开展某项工作，一定是在内部人员高效配合，充分参与的情况下，才能保障各项工作有效落实。因此，房地产企业在内部开展全面预算管理工作过程中，要重视内部员工充分参与。首先，在内部管理层竞聘中，要选择思想意识先进，并且具备较强创新能力、统筹能力的人员，快速接受新事物，协调各项工作有序进行，在其高效的指挥下，提升各项制度、准备工作效率，建立内部全面预算管理工作基础，在内部浓厚的工作开展氛围作用下，促使员工形成思想上的重视意识，促进各项工作有效落实，这是全面预算管理工作开展的基础。此外，通过打造良好的内部管理环境，重视内部全员参与，转变传统的错误工作流程，让各部门员工充分参与到全面预算管理工作过程中，各部门员工对各部门具体实际工作更加了解，能够充分考量到工作实际开展过程中，各种变化因素，从而使得部门预算编制更加符合实际经营状况，提升其方案可行性。此外，减少财务人员的基础工作量，在两个部门充分配合下，高效完成内部全面预算管理工作。四、结束语综上所述，全面预算管理在房地产开发企业中，是在固定的时间段内，详细规划企业未来的发展，使企业未来发展阶段的成本有效控制，资金使用有效规划，促进企业适应当前市场竞争，建立自身发展优势，这是企业战略发展的调整。当前，房地产开发企业推动全面预算管理工作，不足之处众多，为优化当前不足，首先房地产开发企业应重视预算编制环节，调整不合时宜的预算编制流程，在严格的审批环节落实作用下，促进各项工作高效性；重视全面预算管理工作