于东风开题报告

河南科技大学毕业设计（论文）开题报告（学生填表）学院：经济学院2012年4月11日学院：经济学院课题名称 近年来我国商品房价格宽幅波动的原因及对策分析学生姓名于东风专业班级国际经济与贸易081课题类型论文指导教师叶青海职称讲师课题来源社会1.设计（或研究）的依据与意义近年来，对于房地产来讲经历来一个高速发展的黄金时期。中国的房地产业无论是规模还是增长速度上都达到来前所未有的水平。房地产的价格随之快速上涨,2003年以来到2011年上半年，由于一系列原因房地产价格快速上涨。而至2011年下半年以来，经济增长速度放缓，国家出台一系列调控政策等原因房地产价格开始回落。房子作为人们生活的必需品，其价格的波动深刻的影响着居民的生活质量和幸福指数。对诸如对居民消费品价格指数（CPI）,地方财政收入，金融投资等方面也存在着很大的影响。虽然房地产的发展带动了与其关系密切的建筑、金融、化工、金属冶炼等行业的发展，对经济的拉动作用和影响十分明显。但现在房地产价格过快上涨的许多问题都已暴露了出来。房价的过快上涨导致房价与城镇居民收入水平不协调，高额的房价已经远远超出工薪阶层的购买能力。商品房大量空置，房价又居高不下的“供给量过剩”和“有效需求不足”的明显矛盾,住房成为困扰大众的一大难题。房价的快速上涨和连续攀升放映出价格的非真实性，并导致价格信号失真，市场虚假繁荣、资源配置低效，收入在分配乏力等问题成为各界关注和讨论的热点问题。本文拟从实证分析与理论分析相结合的方式，对我国房价动与社会发展水平之间的关系进行分析，讨论房价波动与经济发展之间的关系，分析房价波动与对经济的发展产生什么影响、房价上涨的驱动因素、政府调控在控制房价中的作用以及维持商品房价格适度波动的对策分析。分析成果对有关部门进行房地产调控、制定相关政策以及促进房地产业良性发展等都有重要的理论和现实意义。房地产已成为我国的支柱产业，作为国民经济的基础，房屋的价格要与经济发展水平及居民收入水平相适应，房价的宽幅波动会对我国的经济发展和社会稳定带来巨大的影响。分析房价波动对我国经济的影响，一以便采取更有效地管理措施对房地产进行宏观调控，维持国家经济秩序，保持经济良好健康的发展。分析房价高企的内在驱动，找出房价上涨的主要原因，有助于把握房地产价格的走势,有利于对房地产市场的发展做出正确判断，促进房地产市场的良好发展。分析2011年房价的回落与政府今年来宏观调控的关系，找出政策因素的成效着重点，有助于正确的引导政策导向。针对现行经济政策和房地产业现状提出合理化建议,有助于围决策部门提供理论依据和参考。对把握房地产价格走势正确引导投资和消费，实现社会资本和资源的最大优化使用，维护社会经济的稳定发展，提高城镇居民生后和消费水平有重要意义。.国内外同类设计(或同类研究)的概况综述目前，国内外对房地产价格波动原因及对策分析的研究比较多，许多专家、学者纷纷从不同角度分析了房地产价格宽幅波动的原因，也针对问题通过自己的研究提出了许多防范措施和意见建议。国外学者针对房地产价格波动对社会经济的影响研究主要有：Gottlieb(1976)认为从社会经济长期发展的趋势来看，房地产价格的变化和经济周期的发展应该是同步的，否则将不利于经济的发展。Bover(1989)>Blaekaby和Manning。992)、Cameron和MueHbauerQOOO)对住宅市场与城市经济的关系进行研究，认为房价上涨会通过改变劳动力成本而影响城市产业发展和人口数量，进而影响城市竞争力和经济发展。Genesove(1997)研究了房地产价格波动对社会公平的影响。Quigley(1999)分析了房地产价格与人口、就业、收入、房屋开工面积、房屋空置率、房地产抵押贷款情况之间的关系，认为宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，对长期价格却有很大影响。Hofe(2002)分析了包括抵押贷款比率降低、财产税税率降低，公共住房投资补贴等住房供给与需求政策变化带来的房价波动对纽约经济的影响。国内的学者对房地产价格波动的原因问题作了很多专门的研究。如王国庆、简伟民、段燕临、姜玉砚、谢德刚从房地产供求角度，朱正一政策影响角度，邓言、刘琳、牛毅价格成本构成角度，熊春燕、汪小亚、代鹏、李健飞宏观经济变量角度分别来讨论了目前我国房地产价格宽幅波动的问题，并以此为基础就如何调控房地产市场价格提出了建议。王国庆(2011)认为，房地产价格大幅波动的原因是：需求拉动是房地产价格波动的直接原因，成本推动式房地产价格波动的内在需求，消费者预期式房地产价格变动的根本原因，投机的作用对房地产价格波动影响颇大而供求状况是影响房价波动的最终因素。认为对应措施要求政府加强宏观调控，消费者理性消费，加快农村城市化建设以及提高房地产市场开发的土地供给力度和使用效率，宏观调控与市场相结合稳定房地产市场。邓言(2009)通过研究认为自2000年以来，我国各个大城市房地产业迅速发展，房地产价格普遍快速上涨，中低收入者普遍难以承受。而且地产价格过高是市场资源自配效率降低，社会成本增加,对居民日常消费等民生问题产生极大地负面影响。熊春燕(2010)从人均可支配收入与房价之间的比较、房价收入比、住房价格指数与城镇居民消费价格指数之间的比较对我国房价合理性进行分析，认为房价已远远超出居民实际承受能力。为控制高房价的不良影响促进房地产业健康发展要鼓励市场竞争，架起那个基础设施建设，空置成本，加强土地监管，引导理性消费和投资，发挥地方政府引导市场。简伟民(2010)认为物价水平对我国房地产价格波动有一定的影响，我国房地产市场上的供求水平则是影响房地产价格波动的重要因素，市场预期对我国房地产价格的波动有非常大的影响，国际游资对我国房地产价格波动也有重要影响。姜玉砚，段燕临(2009)认为房地产价格实质上是房地产权益的价格，主要有市场需求决定，并具有明显的地区性和个别性。影响需求的因素有消费者预期,人口数量，收入水平，社会安定情况等。影响供给的因素是土地及建筑成本，房地产竣工面积，房地产开发投资规模等。朱正一(2012)认为房地产行业已经进入关键的转型期，为遏制城市房价过快上涨势头国家进行严厉的宏观调控，要实现“住有所居。完善住房保障体系转变开发模式，积极引导、加强监督、规范秩序，鼓励并购重组、提高集中度。谢德刚(2010)认为房地产价格过高的原因在于自主性需求高涨，高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求，城镇化带来的许多自主性需求，城镇建设加速提供大量被动拆迁性需求，成本刚性上升等.课题设计(或研究)的内容一、近年来我国商品房价格呈现宽幅波动的态势及其经济效应。(一)2011年前商品房价格持续上涨及其主要原因(1),需求拉动(2),成本推动(3),消费者预期(4),投机作用(5),供求状况(二)2011年后商品房价格下跌及其主要原因(1),经济增长速度放缓(2),国家出台一系列调控政策(3),开发商资金压力较大(4),房价超出消费者承受能力消费者也逐渐趋于理性(5),收入比太高等原因房地产价格开始回。二、高房价的驱动因素及其利益分配效应(一)经济增长与房地产投资及消费的相关关系(1)经济增长促进房地产投资(2)经济增长刺激消费(3)投资和消费促进经济增长(二)土地市场供需分析与商品房市场的供需分析土地供求不平衡性(2)商品房市场需求和供给不平衡(三)地方经济增长、地方财政收入与房地产行业的民生功能(1)地方经济过度依赖地产业(2)地方财政收入中地产收入比重过大三、商品房价格回调与政府调控。(一)限购对商品房价格的影响。(1)限购对商品房价格的遏制(2)限购对民众的影响(二)税收对商品房价格的影响。(1)增加税收对房价的遏制作用(2)税收的替代效应(三)货币政策对商品房价格的影响(1)收紧银根对房价上涨的遏制作用(2)银行贷款门槛的提高对需求的遏制效应四、维持商品房价格适度波动、避免宽幅波动的的政策建议。(一)坚持民生为首的房地产产业发展政策。(1)加强政府监管力度(2)财政、货币政策合理利用(3)严格加强拆迁计划管理(二)促进房地产供应结构的改善，促进供需平衡。(1)政府引导消费者理性消费(2)优化民众投资渠道，积极引导投资分散(3)加快农村城镇化进程(4)打击过度投机行为，禁止炒房和房屋囤积(5)控制土地价格，提高土地利用效率(三)积极发展保障房，缓解我国居民住房需求压力(1)建立公平高效的利益协调机制，促进商品房市场可持续发展(2)加大住房供应结构调整，扩建租廉房和经济适用房.设计(或研究)方法(1)经验总结法。对在实践中搜集的材料全面完整地进行归纳、提炼，进行定量和定性分析。(2)比较研究法。分析比较国内外外贸企业信用风险管理的不同做法，以便全面的对问题进行研究并提出相应对策。(3)文献研究法。搜集和查阅有关文献资料，为课题研究提供科学的论证