北京房地产价格趋势年度分析

2005年北京房地产价格趋势分析纲要一、2005年房地产市场总体趋势分析二、2005年北京住宅市场预测三、2005年北京商业市场预测四、2005年北京写字楼市场预测五、2005年北京房地产价格走势预测4/23/20242第2页2005—2008年，北京房地产市场将成全国焦点2000－2005年的发展奠定了较好的市场基础，健康并且相对理性，几乎没有投机市场；北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；2008年之前、奥运效应等因素继续拉动北京住宅需求增长，北京整体住宅价格10年之内不会下跌，以平稳性增长为主要趋势；2008年将达阶段性高点，但并非顶点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；（与上海市场有较大区别）4/23/20243第3页政策目的在于保持市场平稳、健康发展国民经济需要房地产经济作为强大推动力；短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展；土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；住宅需求市场相对刚性，能够承受短期内较强烈的政策影响，继续保持平缓增长的趋势；4/23/20244第4页2004年房地产销售呈旺盛态势根据北京房管局的月度销售报告统计，截至到今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，予售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。市场没有因为宏观调控而受太大影响，整体呈现上升趋势

数据来源：北京市统计局4/23/20245第5页2005年土地市场-供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势明显。03-04年以来新盘供应只保持小幅上涨的趋势，主要原因是国家近年来不断颁布新的金融与土地政策使得市场供给上涨幅度较小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供应量会有所减弱，但仍会保持上涨趋势。由于市里的可开发用地的数量减少，新的主要供给区域集中北京远郊区县。4/23/20246第6页2005年房地产投资-开发投资仍保持一定增速，但已明显放缓2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的减低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。预计2005年在宏观调控的进一步加强下，投资速度放缓。

数据来源：北京市统计局4/23/20247第7页房地产发展前景看好2008奥运会的临近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，这提高了项目的附加值，也对北京楼市形成强大的支撑，这决定了未来几年内北京房价易升难跌。加息影响不明显银行加息目的抑制投资性消费者的购房行为，对有实质性需求的消费者影响不大。

开发成本增加71号令以后，土地供应得到控制，开发成本逐步加大，开发商可能会进行一些炒作，将所增成本转嫁到买家身上，从而推高房价。2005年总体价格走势预测–整体价格上涨，不同区域增长幅度不同。2005年政府还会采取一系列宏观调控的后续手段，比如继续加息和运用税收杠杆等，以抑制房价飙升，防止泡沫发生，所以房价不会大幅上涨。

4/23/20248第8页2005年住宅市场-市场供应量将会减少2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面积为2207.2万平方米，受宏观调控的影响2005年住宅供应量有可能持续减少。

数据来源：北京市统计局4/23/20249第9页2005年住宅市场－由于住宅需求进一步上升，销售量将持续增长2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增长37.5％。商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。数据来源：北京市统计局4/23/202410第10页2005年住宅市场－整体价格稳步增长2004年商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5%商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%，2005年由于需求的增加价格会进一步上涨。数据来源：北京市统计局4/23/202411第11页2005年住宅市场-外地客户比例增大，投资性客户数量减少

2004年前3季度客户构成与2004年全年相比最主要的变化在于，本市城镇购房者比例下降，由61%下降为54%。外省市个人购房者比例上升，由26%上升为31%。数据来源：北京市统计局4/23/202412第12页2005年高档公寓市场-供应增加，需求稳中有升，价格有上升空间上图是2004年北京高档公寓销售情况，从图中可以看出2004年北京高档公寓供应充分，市场需求旺盛，呈现出供销两旺的市场局面。05年朝阳公园、亚奥板块和太阳宫地区仍将是供应的热点区域。随着奥运的临近以及加入世贸的深入，需求稳中有升，保持在一个供需两旺的态势。数据来源：戴德量行

4/23/202413第13页2005年别墅市场-价格较为平稳，随着产品品质的提升，价格会在高价位趋向合理。左图中显示04年相对03年独栋别墅项目的价格出现下降，而综合项目和联排的价格则出现了上升，预示着经济类别墅项目逐渐走俏，购房者不再是富豪阶层为主，消费群体日益多样化。05年的别墅市场需求将稳定增长，自主类客户上升，购房者更关注于性价比的因素。别墅价格更趋于合理。数据来源：成业行4/23/202414第14页2005年商业市场-商铺供需两旺、供应量快速增长，价格持续走高。2004年商业地产供需旺盛，但却存在诸多隐忧，盲目开发带来商业风险的加大。从左图中看出2004年的商业项目呈现一片繁荣的景象，商业供应量快速增长，价格也一路飞涨。2005年商业项目的开发势头将会放缓，但仍会保持增势。随着住宅投资回报率的降低，商业项目的投资前景被看好，将会被注入大量资金，优秀的商业项目会受到投资者的追捧，价格持续走高。数据来源：北京市统计局4/23/202415第15页2005年写字楼市场-虽有增速，但仍处于供大于求，租售价格仍保持平稳水平。从北京市整体市场来看，写字楼市场供应量较大，目前市场处于供过于求的局面。朝阳区最为传统的商圈，写字楼的租售价格仍保持较高的水平。加上2003年以来CBD地区写字楼市场供应量较小，使CBD的写字楼市场呈现供不应求态势。2005年由于银行的更加严格审查政策，提高了贷款的门槛及加息的影响都抑制了购房者的热情。05年写字楼市场的价格将不会有太大的波动，会保持在一个平稳的水平。数据来源：戴得梁行

4/23/202416第16页住宅市场价格趋势普通住宅价格由于购买力的增加而供应的不足，则价格呈较大的上涨空间，市场的销售价格也将上升。高档公寓价格在稳中有升的需求前提下，租金出现回升迹象，价格仍有有上升空间。由于国家的宏观调控的影响抑制了部分投资性买家，自主性购房者比例上升，价格更趋于理性。2005年北京别墅市场的价格与2004年相比呈现平缓下降趋势，但由于今年推出的高端别墅项目品质提升较快，区域环境及配套也更加完善，整体上会减缓市场价格下滑的趋势，所以今年下半年整体市场价格与上半年相比波动将不会太大。4/23/202417第17页商业市场价格趋势从2004年的商业类开发投资比例，可以看出未来的几年将进入北京商业地产市场面积供应的高峰。从供应区域上进行分析，CBD、亚运村和中关村地区，都将成为未来项目供应的热点区域。新增的供应将导致市场竞争加剧。2005年北京商业地产市场开发量会受到一定程度的抑制，开发势头会放缓。但对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳，所以地处主要商业区的优质商铺租售价格仍有上涨空间。4/23/202418第18页写字楼