有效物业管理要素-能源管理与资源经营

2021年物业管理技能研修----之一?有效物业管理的根本要素?课前：选出你们的队长！起好你们的队名！小组讨论：你认为要有效的开展物业管理效劳工作有哪些要素(关键的条件〕？请对你们归纳的要素中找出三个最重要的分析它们要怎样的条件才能做支撑？4解决问题的七个步骤陈述问题分解问题(问题树)去掉所有非关键问题(漏斗法)制定详细的工作方案进行关键分析综合调查结果，并建构论证讲述来龙去脉：在沟通文件中将数据及论证联系起来一周解答，然后再来？步骤1步骤2步骤3步骤4步骤5步骤6步骤7………5步骤3-淘汰非关键的问题淘汰的问题问题陈述问题1问题2问题3经常反复推敲过程中的第一步假设/理论及数据之间的来回穿梭使用80/20的思考方式重点努力解决最重要的问题不仅要常问“那又会怎样〞...而且还要问你忘了什么进行一项较困难的研究分析时淘汰非关键性问题是掌握合理生活方式的关键问题46逻辑树的三种类型类型描述推论的成份首先定义问题，再将问题分成不同的局部先给出解决问题的假设方案，然后举出所需的充足原因来验证或推翻这个假设列出关键问题，使之能用「是」或「否」来答复，然后按照需采取之相应行动的逻辑顺序排列推论以假设为主问题图利用推论及假设为主的逻辑树来找出问题逻辑树的末梢以问句形式结束利用问题图来找出选择方案，通常在工程后段程序使用行动、主张、标准、问题、话题原因？？什么/如何原因是否有效物业管理的成效结构分拆到三、四级结构后就交给下属去做！下属做不了，就不要让他做你下属了！！1、要解决这个问题需要处理那几个问题？2、这几个问题处理后，这个问题是否就解决了物业管理的经营之道－－群雄逐鹿，智者为王成就物业事业的王者之道韩信？！萧何！钱流的成效结构物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，到达资本的最大限度增值。物业管理经营的种类设备、设施的管理建筑物本体及场地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。物业的根本构成房屋建筑物业设备组成停车场配套其它配套设施建筑物设备、设施分类暖通、卫生设备、设施电气设备、设施辅助设备、设施设备运行管理的“八字〞方针平安——通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适平安；可靠——设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应到达的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。经济——加强维修工程本钱管理，维修资金和维修定额管理；合理——合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修方案和方案；运行巡视检查“八要决〞看—设备、设施外观有否异常；听—设备、设施运行声音；闻—设备、设施有否异味；摸—设备、设施运行温感、震感；测—设备、设施各种参数；查—设备、设施运行标准；比—设备、设施运行数据的差异；记—设备、设施巡检检查的情况。

设备故障的规律初期故障期；偶发故障期；磨损故障期。设备故障率曲线故障率ⅠⅡⅢ使用年数磨损故障期偶发故障期初始故障期设备故障规律初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1〜2年。经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是5〜8年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最正确工作期。磨损故障期，由于设备经过初期的运转，大局部零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。能完善提高设备效故障可预见性

故障处理总结

发现故障“先兆〞及时处理故障能源管理公共能源消耗分析数据来说话！建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅物业节能措施运行节能制度节能改造措施一、注重节能方案的制定,并狠抓方案的落实节能管理中首先应注重节能方案的制定,较为科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的方案数,通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对方案的执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个:一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分析,制定整改措施予以消除;二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以到达用好能、节好能的效果。

二、加强培训和巡检,消除浪费源头日常管理中,可通过各种方式和途径,加强对员工节能意识的教育和培训,让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和无人空调;在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器水箱水位,适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。

三、每天抄录水、电、油、气消耗量,及时制止非正常情况的发生

每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于:第一,积累原始数据,为统计分析提供第一手的分析资料;第二,能及时发现能源使用中的异常情况,发现及时,防止造成大的浪费。

四、重视系统设备的维护保养,最大限度地发挥设备的使用效能

现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了,不仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率,从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。

五、定期监控卖场温湿度状况,适时进行设定中的调节对卖场温度状况每天屡次进行监控抄录,对每层按多处固定测温点进行温湿度记录,并将所测温湿度及时反响给空调班,操作人员那么根据反响温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定,调整温度循环水泵开启台数,并对末端设备及新风、回风的开启进行调节,以到达既能保证卖场的舒适度,又能最大限度地降低能源消耗。

六、完善计量管理网络,定期校验、更换计量表计理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对方案性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损失和浪费,甚至还会出现“别人用能,你来买单〞的状况。日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用几年后,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用,但经验告诉我们,这种投入是非常值得的。

七、加强夜间用电的管理,杜绝楼面通亮状况的发生每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态,所以这个时段各楼层(应急)照明亮度应降至最低,即以满足卖场主通道＝＝和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。

通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造,以确保其形象和功能的完善,所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中特别要防止一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视,及时关闭多开的灯具,必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。

八、根据季节变化,合理运行变压器的台数

变压器的运行会产生电损,在中央空调停用和相关条件许可的情况下,停用空调运行专用或局部动力所用的变压器能够大幅降低运行本钱,减少电能的损耗。一般情况下,一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量。

九、公共区域和亮化照明实施开关钟控,防止开关随意而产生的浪费

对商业物业公共区域和物业亮化照明实施开关钟控,能够防止人为因素造成的浪费现象。商业物业的所有公共区域包括楼道地下车场以及外围亮化照明等全部采用了钟控开关,且一年四季随天气的变化适时调节。

物业效劳中的能源管理公共照明设施改造〔案例〕公共用水的节约方式〔案例〕电梯运行改造〔案例〕空调设备改造〔案例〕红警游戏－－赢的秘诀？物业管理的资源经营经营管理资本组合经营物业资源经营业主资源经营文化资源经营市场（拓展）经营企业资源经营物业管理企业的资源5．资料类资源6．信息类资源7．社会关系类资源物业管理品牌资源的经营历思联行Lask_JV物业管理品牌经营的实施确定品牌经营思路建立品牌经营机构品牌经营的实施连锁经营品牌作价品牌租用品牌联合品牌扩张物业管理企业资源的经营物业管理参谋咨询效劳物业管理品牌资源的经营物业管理信息类资源的经营 物业管理企业资源经营的其他类别 资料类资源经营公司所属设施设备的经营专业公司的经营社会关系资源的经营物业资源的经营会所经营基地建设停车场经营社区广告经营物业资源经营的实施之：

停车场经营车位供给紧张的处理用价格因素调整供求紧张关系重新划定小区内停车位利用共用场地划定新的停车位改造局部设施增加停车位将小区公共场地局部作为临时停车场利用小区周边区域停车利用其他方面的资源【停车场经营汽车业务的种类】1．汽车精品汽车精品经营：括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。汽车模型经营2．汽车美容’①双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；②焦油、沥青无痕去除；③虫尸、鸟粪专业去除；④树脂、油脂本色去除；⑤漆面飞漆、驳壳虚印去除；⑥各种氧化层去除；⑦轮胎增亮、增艳翻新处理；⑧金属件去污去垢、除锈、翻新处理；⑨内饰增亮增艳；⑩汽车桑拿；划痕修复。3．汽车养护①轮胎修补翻新处理；②更换机油三滤；③发动机止漏；④喷油嘴免拆清洗；⑤油封密封增效处理；⑥发动机抗磨修复处理；⑦变速箱免拆清洗；⑧润滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷却系免拆清洗；⑩车辆快速维修。4．汽车装饰1)坐舱类：①铺地胶；②加装桃木内饰；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮内饰修补翻新；⑦开汽车天窗。2)电器类：①安装中控锁；②安装防盗器；③安装倒车雷达；④安装GPS(全球定位系统)；⑤安装语音导航系统；⑥个性喷涂；⑦安装vCD、cD；⑧加装碟盒；⑨加装音响；⑩加装低音炮。3)其他类：①底盘装甲；②整车贴膜；③隔音工程。物业资源经营的实施之：

会所经营会所经营的种类和模式【会所经营的种类】个性会所专业会所生活会所【会所经营的模式】会员制会所委托经营式会所独立运营式会所加盟运营型会所【其他模式】7+1模式泛会所概念主题体验式会所联合式会所外联式会所物业资源经营的实施之：社区广告经营物业资源中广告经营的种类1．电梯广告2．屋顶及外墙广告3．厅堂广告液晶显示杂志架、广告架壁挂广告声音媒体广告物品展示业主资源的经营业主资源的分类【1】业主需求资源(多彩生活〕【2】业主财产资源业主固定财产资源－－业主的物业。业主流动财产资源－－汽车、家具、家电等。业主货币资源－－有价证券、有色金属、银行存款等。【3】业主无形资产资源业主知识资源业主社会关系资源业主固定财产资源经营：

－－物业的租赁物业租赁管理模式〔一〕包租转租模式〔二〕出租代理模式〔三〕委托管理模式租赁管理的概念与内容租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。业主流动财产资源的经营1．需求阶段2．处理阶段“二手家电经营〞、“二手汽车市场〞、“书画作品交易〞、“古玩市场〞，等等。业主货币资