房地产经纪人基本素质

第第20页，共20页房地产经纪人的根本素养技能，才能在这个行业内生存下去，否则简洁被淘汰。一、房地产经纪人根本素养〔一〕生理素养〔二〕心理素养房地产经纪人要具有肯定的情商E，包括擅长与人交际和沟通的力量，面对各种不同环心理承受力量、心理适应力量、心理调整性等等。平和的心态，乐观进取的精神，良好的人际关系，开朗豁达的心胸，稳定饱满的心情，坚韧不拔的意志，这些都是房地产经纪人应当具备的心理素养。〔三〕职业修养作为房地产经纪人，良好的修养是帮助你走向成功的一步。1、职业形象与公关意识一方面随时留意自己的职业形象，在仪表、举止、礼仪、效劳态度和社交艺术等方面给顾客以视觉上和感观上的好感。另一方面要具有较强的公关意识，以真诚互惠、优质效劳、精湛第一步。2、市场意识识。3、信息意识有效信息是房地产经纪人的财源，如何收集、整理、筛选、传播和利用有效信息、是房地产经纪人的一项重要工作，有效的利用信息，将使你事倍功半。4、效劳意识档商品，请以优质的效劳善待你的上帝。5、协作意识作，房地产经纪人在充分发挥个人潜能的同时，应当搞好协作。6、竞争意识，否则将被市场淘汰。〔四〕职业道德道德，这是各国经纪行业中对房地产经纪人共同的最重要的要求。主要包括：1、诚恳信用具体表现在给客户的信息要真实，不欺诈误导客户，公正中介。2、有事业心要宠爱本职工作，敬业乐业，不断提高个人素养与理论水平，完善自己的学问构造对业务精益求精是职业道德的根本要求，否则谈职业道德只是一句空话。3、有责任感经纪人人忠于自己的客户，认真为客户负责办好托付的业务，完全认真地履行合同，善始善终。4、加强自律作为房地产经纪人要加强自律，自觉遵纪守法，遵守行规及公司治理规定，维护职业形象，不损害客户利益，同行不相互倾轧。5、为当事人保守隐秘房地产经纪人有为当事人保守商业隐秘的义务。〔五〕职业准则各个地区的房地产中介行业协会结合本地区、本行业与本公司的具体状况，制订房地产经纪人职业准则或有关规定要求执业人员遵守。第三节 房地产经纪根底学问与根本技能一、房地产经纪根底学问〔一〕房地产经纪专业学问由于房地产涉及面广，作为一般房地产经纪人，把握肯定专业学问是格外必要的。1、具备肯定的文化学问电脑。深圳要求要具备大专以上的文化。2、房地产政策法规生疏中心至从业地区的有关房地产政策、法规。3、相关法律学问商法、民法〔有关代理、合同法及相关的税法。4、房地产市场根底学问房地产经纪人应当生疏房地产市场体系构造和房地产根底学问5、房地产估价学问生疏房地产价格的构成及影响房地产价格的各种因素。房地产价格构成的根本要素：①建购本钱；②经营费用；③相关税费；④合理利润。影响房地产价格的各种因素：①政治形势；②政策、法规；③宏观经济；④地区经济；⑤市场供求；⑥地理位置；⑦环境配套；⑧建筑状况。其中市场供求是打算性因素。6、建筑规划设计根本常识生疏建筑设计〔平面构造、使用率等、楼层、方位、设备、装修标准等根本常识以及对消费者的影响。7、市场营销学问房地产经纪人必需把握系统的市场营销学问，主要包括：市场调研市场调研是投资决策与市场营销的根本需要，也是房地产经纪人必需把握的根底学问。投资分析度，是房地产经纪人获得客户信任的砝码。工程定位定位等，避开消灭原则性的错误，是衡量房地产经纪人专业水准的尺度。营销筹划现代商品市场运作需要营销筹划发挥制造性作用，营销筹划显得更为重要。推广销售键。8、房地产产品学问随着社会经济的不断进展，消费水平的日益提高，房地产产品构造、内涵与外延也在不断地演化，已从单一的建筑物演化为构造简单、内涵丰富、外延多元化的综合性产品。房地产经纪人不但要生疏房地产产品的根本构造，还要了解各个阶段、不同区域、不同用途、不同档次房地产产品的内涵与外延，做到心中有数、才能去实现市场营销。9、房地产金融学问房地产经纪人应当了解涉及房地产开发经营，房地产交易，或影响房地产市场波动的，银行贷款、按揭、保险、证券等方面的房地产金融学问。〔三〕房地产经纪关心学问各个时期不同区域的社会、经济、文化、观念、城市建设、产业构造、消费群体等等，的，主要包括：1、经济学与社会经济进展变化房地产市场的运作有肯定的指导性。2、消费心理学与消费行为学格定位，形象定位，广告定位，推广销售，促成交易与售后效劳等方面。房地产经纪人要了解客户消费心理的需要和购置行为后，才能有的放矢。3、社会文化学与地方特色色，房地产经纪人要了解不同的社会文化背景与地方特色，才有可能嬴得市场。4、城市规划与建设进展的城市规划与建设进展，以便顺应和推动房地产市场的进展。〔四〕房地产经纪人根本技能房地产经纪人应当具备的根本技能，包括根本力量与业务技能两个方面；拓展力量能生存和进展。表达说服力量式与客户交往，并有效地说服客户，才能嬴得客户的认可，最终促成交易。推断力量准确的推断能够帮助房地产经纪人有效处理各种信息，抓住市场机遇，洞悉客户心态，以便实行相应措施，提高成功率。协调力量房地产经纪人应当具备肯定的组织协调力量，处理好买卖双方和经纪人与客户的关系，解决好交易过程中消灭的各种问题。经营力量房地产经纪人的效劳是以盈利为目的的存和进展。制造力量纪人，是很简洁被市场淘汰的。2、房地产经纪人业务技能房地产经纪人业务技能，是指具体工作的操作中必需把握的规定、程序、手续、状况与技巧等等。生疏楼盘所在工域的规划与建设进展变化及前景。生疏从业区域各个片区地理位置、环境、市政配套、生活配套、住宅小区配套等根本状况。生疏从业地区的市场治理规定以及市场运作状况。生疏从业地区房地产市场信息、楼市动态、价格行情等相关状况。生疏从业地区的有关购房手续，银行按揭、保险、税费、物业治理等方面的内容、操作程序及相关费用等。了解从业地区的房地产消费水平、消费构造、消费观念、消费心态的现状与趋势。生疏经纪或代理的楼盘产品具体状况，包括位置、环境交通、建筑物况、配套设施设备、特点、价格，了解产权状况、业主或进展商的信誉，有无法律纠纷、经济纠纷或其他问题；产品设计、生产、流通等各个环节的相关单位；生疏竞争产品和对手；了解从业地区的房地产广告设计、媒体及其预算等状况。娴熟把握房地产销售接待、洽谈、成交的各种操作技巧。第四节 房地产经纪治理制度与行业标准一、治理制度的建立中国房地产经纪行业在古代就已产生，1840年月以后，有了进一步的进展，到本50年月初期，北京、上海、广州、天津等城市的房地产经纪市场比较活泼，当时虽然政府也制定了一些治理规定，但市场部仍不标准，哄抬市价，哄骗行为较多。50年月初以后，政府取缔经纪人，至80年月末，90年月初，才渐渐放开，允许经纪人进入位，并对房地产经纪人的治理、条件、资质、经营范围、权利与义务、法律责任等局部别作出了相应的规定。二、治理原则1、宏观治理，微观搞活度，能够针对市场的变化实行各种应变措施。2、标准化治理建立资质审查制度，制定一系列的政策、法规和制度，实行相应的治理措施，标准经纪人的经纪行为，确保房地产经纪活动合法有序。〔结合《深圳经济特区房地产行业治理条例》学习〕3、监视与保护一方面通过各种治理措施来监视经纪人是否具有合格的资质，其经纪行为是否合法标准；另一方面通过各种治理手段来保护经纪人的合法权益。4、自律性治理由中介行业协会商定和实施对行内的治理措施，进展自治性协调治理。三、治理形式与手段以行政手段、经济手段的综合治理模式。1、行政治理纪治理的主管部门是房地产行政治理部门设置的治理机构，治理的主要任务有；贯彻实施国家有关房地产经纪治理的法律、法规；对从事房地产中介效劳的机构和人员进展资质审查，核发资质证书；依法查处违法犯纪治理规定的行为；在治理过程中，涉及到有关房地产经纪人的经营权利处经营范围，应纳税金，交易价2、行业协会的治理房地产中介行业协会是行内效劳和行内外协调的自律性社会团体，同时也是政府的助手和参谋，中介行业协会的主要任务是：宣传、贯彻国家有关房地产中继治理方面的政策、法规；进展行业调研、理论探讨，向政府提出相关建议；制定行规和行为守则，标准行业行为；组织专业培训，开展沟通争论活动，提高从业人员素养，促进展业的进展；协调和推动行内外的联系与协作。第五节 房地产经纪市场运作一、房地产经纪经营范围1、目前我国各地房地产经纪经营活动范围房地产经纪人的业务活动可以贯穿房地产市场务经营的范围以及动作方式也有所区分。目前我国各地房地产经纪市场还处于初级阶段参差不齐，在中国各地实际运作的经营活动范围大致归纳如下：在一级市场中充当政府的参谋，进展商的投资参谋，进展市场调查分析，供给信息，对政府将要出让的土地使用权进展工程评价、拟定投资方案，制定投标方案、提出报价建议等；在二级市场中，为开发商供给询问效劳，如房地产政策、法规、信息询问，市场调查争论、可行性争论、工程筹划、建筑规划设计建议、营销筹划等；经纪或代理房地产二级市场中的土地转让或租赁；经纪或代理房地产开发工程的转让或合作；经纪或代理房地产二级市场的楼花和现楼；经纪或代理房地产三级市场的楼宇转让或租赁；经纪或代理互换房屋；代办房地产转让、赠与等有关事务，如纳税、按揭、办证等；为购房者作投资置业指导；为社会各界人士供给房地产市场供求信息，价格信息等。定允许的，有的临时尚未标准，也没有受到限制，有的属于公开市场，有的属于隐形市场，有的已经超越出了经纪人的活动范围，如代理人、询问、筹划等从法律关系上来说，是直接定，房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为代理、经纪行为；不得同一宗经纪业务所涉及的房地产交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。国家对房地产经纪经营范围的限定1996年国务院公布的《城市房地产中介效劳治理规定》中规定“房地产经纪是指为托付人供给房地产信息和居间代理业务的经营活动则。2、局部地区对房地产经纪经营范围的规定上海规定的“房地产经纪活动，是指向进展房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人有人偿供给居间介绍、代理、询问等效劳的营业性活动息供给、物业代理等3、深圳市房地产经纪经营范围的规定《深圳经济特区房地产行业治理条例》规定“房地产经纪，是指以促成房地产交易协议为目的，为房地产交易双方供给中介效劳的有偿行为产转让、租赁当事人供给经纪效劳外，还可以供给代理效劳。以营利为目的，为托付人供给房地产转让、租赁等经纪、代理业务，只能由房地产经纪机构进展二、经营模式目前我国房地产经纪经营模式大致分为以下几类：1、按经营主体划分按经营主体划分有个人房地产经纪人和法人房地产经纪人〔经纪机构。个人房地产经纪人是分散、隐蔽经纪，不易治理，法人房地产经纪人的集中挂牌，公开经营，因此大金数证书，并在该机构效劳，才能从事经纪活动。2、按经济性质划分政府有关部门设立的下属房地产经纪兼治理机构，如房地产交易中心〔或土地交易中心。有国营企业、股份制企业、其他企业投资经营，个人合伙经营或私营等形式的房地产经纪机构。有个体房地产经纪人，只有少数地区允许，深圳市的个体房地产经纪人经营都是非法的。3、按经营方向划分以代理房地产二级市场销售为主。以房地产三级市场转让、租赁为主。4、按经营规模划分小规模经纪机构。主要独立经营房地产三级市场的转让、租赁业务，经营方向比较单一。中等规模经纪机构。独立从事单项或同时兼几项业务的经营。有的还设置连锁经营的二级分支机构，分布各区域。三、经营收入为劳务酬劳。一般是依据标的物总成交额，按固定的费率收取。在国际上，依据业务的不同状况，一般是成交总额的2-10%标准的低位处，目前国内房地产经纪人佣金费率大致在1-3%。国家计委、建设部规定的经纪人佣金为房屋买卖代理0.5-2.5%，独家代理最高不超过3%，租赁代理按半月至一日成交租金标准，一次性收取，其他由托付方与经纪人协商；书面询问、一般询问报告每份收费300-1000元，难度大，状况简单，工作大约为0.5%以下。各省、市另行规定的各不一样，有的地区政府未作规定，只是参照行业惯例收取，或由效劳方法。第六节 房地产经纪活动中当事人的权利与义务一、托付人的权利与义务方在合同中提前商定。〔一〕托付人的权利1、知情权求受托人就事务执行状况进展汇报，了解事务执行过程。2、打算权托付人有权打算销售价格，执行托付事务的权限、时间、成义条件，同意成交，或终止交易。3、要求权要求受托方依据合同规定的权限和时间处理托付事务的权利。这是托付人最主要的权财产或权利凭证。无论受托人以谁的名义进展活动，都是应托付人的要求执行托付事务的，求受托人担当责任或赐予赔偿。〔二〕托付人的义务1、告知义务人有义务帮助受托人向第三人说明和协同处理托付事务的义务。2、明确托付指示的义务得对方的同意，否则应当担当责任赔偿担当责任或赐予赔偿3、支付托付事务必要的本钱费用的义务托付人有义务供给或补偿受托人为办理托付事务所需支出的必要成费用的义务法》第427付从事居间活动支出的必要费用4、向受托人支付酬劳的义务托付人有依照合同商定向受托人支付酬劳的义务人不得无故拒绝受托人合理的酬劳支付恳求权。5、担当托付事务结果的义务非托付事务，托付人不担当相应的民事责任；但是，托付人知道而又不否认或予以同意的，则托付人仍应担当民事责任。二、房地产经纪人的权利和义务〔一〕房地产经纪人人的权利1、经营权利构领取营业执照后，从事房地产经纪活动，均属合法行为，应当受到国家法律保护。2、知情权房地产经纪人有权要求托付人供给托付事务相关资料及真实状况。3、恳求和获得酬劳的权利房地产经纪人所供给的效劳是有偿效劳，当经纪人促成房地产买卖有双方达成了交易，人在完成受托的任务后，假设托付人拒不支付，受托人还有起诉权和胜诉权。4、恳求支付本钱费用的权利付的通讯费、交通费、广告费，带客户看房时所支付的展现费等等。经纪人在完成受托的任任务，但确定支付了经纪本钱费用，也可恳求支付。处理托付事务的费用一般应事先取得，说明。5、要求权受托付人有权要求托付人准时承受事务处理结果并担当责任为，是受托付人的托付，为了托付人的利益而进展的，托付人对事务的处理结果要负责，不能无故拒绝托付事务处理结果，也不得有意托延。受托人有权要求托付人清偿受托人因处理托付事务产生的债务或造成的损失407托事务所产生的债务。受托人在处理托付事务过程中所产生的债务实际上是托付人的债务，理应由托付人担当。〔二〕房地产经纪人的义务1、合法经营的义务房地产经纪人在开展经纪业务时，必需遵守国家的有关法规、法令、严禁违法经营。如酬劳或好处费等。2、办理托付事务的义务求的结果，因此，办理托付事务便成为受托人在托付合同中担当的首要义务399经托付人同意；因状况紧急，难以和托付人取得联系的，受托人应当妥当处理托付事务，但事后应当将该状况准时报告托付人受托人应当依据托付人的指示和要求忠实地托付权限范围内办理托付事务、曲解和擅自变更托付人的指示和要求，不得超越托付人托付的权限范围。要认真维护托付人的合法权益，想方设法尽力去完成托付事务。托合同的订立和履行是以当事人双方之间的相互信任为根底的自将自己受托的事务转托他人处理。受托人应当遵循诚恳信用的原则，认真办理托付事务。3、报告义务《合同法》第425付酬劳并应当担当损害赔偿责任托付事务的办理经过和结果401告托付事务的处理状况。托付合同终止时，受托人应当报告托付事务的结果。4、诚恳介绍状况的义务房地产经纪人在进展经纪业务的活动时夸大事实、弄虚作假等手段来哄骗消费者，损害当事人的利益。5、忠于职守公正中介的义务则，依据托付人的要求，进展居间活动。对于双方当事人，必需保持其公正的地位，不得从益或与第三人串通起来，损害另一方的利益。否则应负赔偿责任。6、交付义务受托人应当依据托付合同的商定，将办理托付事务所产生的结果交付给托付人。7、保密义务保密的，居间人应负保守隐秘的义务。8、承受治理监视与纳税的义务房地产经纪人应听从当地房地产经纪主管部门的治理，承受财政及税务部门的监视，依法向国家缴纳规定的税费。附：与房地产经纪业务相关的合同法根底学问在房地产经纪业务中涉及的合同，通常有托付代理合同、技术询问合同、居间合同、租赁合同、认购书〔临时合约，房地产买卖合同、土地转让合同、工程转让合同、合作开发认购书〔临时合约〕目前在国内没有明确的法律规定，而在房地产交易中则已普遍应用，在