项目经营计划编制流程

2015年3月项目经营计划编制流程目录经营计划作用经营计划内容经营计划编制流程案例分析2一、经营计划作用经营计划是对项目开发的演绎；经营计划可以作为可行性研究测算的工具；经营计划更是指导项目开发的纲领性文件。3二、经营计划内容投资或开发一个项目，需要了解或关注哪些内容？4二、经营计划内容基于公司战略规划、资源状况及项目自身特点，对项目经营策略、开发节奏、成本、投资、现金流、效益目标的全周期安排。5二、经营计划内容项目基本信息项目规划设计条件及开发要求经营策略及风险对策基本开发策略、开发顺序、风险及应对措施项目资源及分判到栋号的可销售套数、地下、地下建筑面积、分物业类型的可销售面积、可经营面积关键性节点计划分期、分地块关键性节点计划销售和结转计划分期、分物业类型的销售和结转计划，到月度开复工计划新开工面积、竣工面积成本目标分期、分物业类型的总成本和单方可售成本现金流量分期现金流量项目效益分期、分产品效益投资物业财务指标投资物业收入、效益、现金流6三、经营计划编制流程开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算7四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算规划设计条件项目占地面积10万建设用地面积5.7万容积率4.96地上建筑面积28万住宅22万平方米街铺4万平方米集中商业0办公0公寓2万平方米地下车库住宅1：1；商业100平米,1个车位8四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算市场及对标分析2011年深圳市各区商品房成交情况2006-2011年龙岗商品房成交走势2006-2011年，龙岗市场商品房年均成交面积达到172万平方米，受益于中心城区需求外溢因素，占全市总量比例逐级提高；2006-2011年，成交均价持续上涨，复合增长率超20%，11年达到14700元/平米。10四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算市场及对标分析阅山华府，11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山，

尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城，

当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城，10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉,12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平龙岗中心城板块房产价格在1.3-1.8万元之间，临近地铁的项目价格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小户型、合理定价项目月消化速度可达70-100套/月；

本案11四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算开发策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与**项目联动共同提升公司影响力，为后续开发打下坚实基础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展12四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算项目资源及分期为了增加项目的临街面，实现价值最大化，特意在地块东侧打通一条南北向的道路，道路两侧布置商铺；为了充分利用龙岗河景观资源，沿河布置一排住宅；项目中间地块方正，可以形成比较好的住宅小区；项目西侧在布置完幼儿园之后仅能布置两排住宅，因此增加一栋公寓提升土地开发强度，且公寓对朝向并不敏感。13四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算项目资源及分期总体经济技术指标总用地面积57079总建筑面积377970计容积率总建筑面积282970其中住宅建筑面积190212办公+商务办公建筑面积38000公寓建筑面积21134商业建筑面积31784其中集中商业11154商铺20630配套建筑面积1840其中6班幼儿园建筑面积1600物业用房、社区用房、变电亭等240不计容积率总建筑面积95000其中地下室建筑面积95000容积率4.96绿地率25%建筑覆盖率63.50%总停车位232614四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算项目资源及分期1期2期3期项目拟分为三期开发；1期开发东侧地块住宅及商铺，保证项目现金流；2期开发西侧地块公寓、住宅、幼儿园；3期开发东侧地块保障房、回迁物业。15四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算关键节点项目分期

1期2期3期前期节点净地交付2012年12月2012年12月2012年12月建设用地规划许可证2013年4月2013年4月2013年4月方案设计及批复2013年4月2013年5月2013年6月扩初设计及批复2013年4月2013年6月2013年7月施工图设计2013年5月2013年7月2013年8月国有土地使用证2013年5月2013年7月2013年8月建设工程规划许可证2013年6月2013年8月2013年9月建设工程施工许可证2013年6月2013年9月2013年10月商品房预售许可证2014年2月2015年2月2015年2月工程节点结构±02013年10月2014年10月2014年10月地上主体2014年6月2015年6月2015年6月外立面、配套水电和外架拆除2014年12月2015年12月2015年12月市政景观2015年5月2016年5月2016年5月综合验收2015年8月2016年8月2016年8月交付入住2015年9月2016年6月2016年6月销售节点样板房、展示区开放2013年9月2013年9月2013年9月首次开盘销售2014年2月2015年2月2015年2月销售面积达到50%2014年7月2015年6月2015年6月销售面积达到95%2015年5月2015年11月2015年11月清盘2015年9月2015年6月2015年3月16四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算建设费用成本目标物业类型住宅商业公寓回迁写字楼190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基础设施303347302348配套工程38383838合计390040945738442217四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算销售计划2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅销售面积

30,000

30,000

20,000

20,000

100,000

25,000

20,000150007,40067400单价

14,884

14,884

14,884

14,884

14,884

15,628

15,6281562815,628

15,628销售金额

44,651

44,651

29,768

29,768

148,838

39,070

31,2562344211,565

105,333商业销售面积

7,000

6,000

-3,630

16,630

4,000

-

-

-

4,000单价

40,517

40,517

-

40,517

40,517

42,543销售金额

28,362

24,310

-

14,708

67,380

17,017公寓销售面积）

-

5,0005,0005,000

15,000

5,000

1,134单价

-

17,36417,36417,364

17,364

18,233

18,233

-销售金额

-

8,6828,6828,682

26,047

9,116

2,068

-集中商业销售面积

5,154

5,154单价14,586

14,586销售金额

7,518

7,518保障房销售面积22812单价

4,500销售金额

10,26518四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算现金流计划整体费用总计(万元）20132014201520162017前期费用11,0222,1534,9573,91200建安工程费用95,21014,56531,52629,92514,4334,760基础设施费用8,8311,5392,9442,917990442配套设施费用40,0249,01316,5048,0054,5012,001合计15508627269559304475919925720319四、案例分析项目信息市场分析开发策略项目资源开发节奏成本目标销售计划现金流量效益测算项目效益测算——静态效益测算序号项目总额（万元）住宅商业公寓集中商业保障房可售面积（平米）237,130167,40020,63021,1345,15422,8121销售收入393,580254,17084,39737,2307,51810,2652销售成本231,556163,29023,47025,0375,11714,642开发成本208,027147,84018,64722,8044,65914,078土地取得成本30,00023,4322,8882,9587210前期工程费11,0227,9279851,001246862建安工程费95,21065,3688,35712,1402,0887,256基础设施费8,8316,271864788216692配套设施费40,02428,7253,5403,6278843,248开发间接费10,1537,0899001,149225789资本化利息12,7889,0281,1131,1402781,230营业税金及附加23,52915,4504,8