第十四章控制性详细规划

第14章

控制性详细规划主要内容提要★控规的编制内容与方法★规定性控制要素★引导性控制要素★公共服务设施设置控制★市政设施配套控制★控规的实施与管理控制性详细规划修建性详细规划第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划：主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。四方面的作用：承上启下，强调规划的延续性。与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据。体现城市设计构想。城市政策的载体。发展历史：自20世纪80年代中期我国引入控制性详细规划的概念以来，经过了20多年的发展，大致可以分为三个阶段：从形体设计走向形体示意从形体示意走向指标抽象从指标抽象走向完整、系统的控制性详细规划。（80年代初）上海虹桥开发区规划

是领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。确定了每块地块的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方位及小汽车停车库位等8项控制指标.桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系（12项）。用综合指标体系控制城市建设，更能体现出规划工作的本质——对城市建设予以控制引导。综合指标体系的确定中引入城市设计研究以期控制建筑环境形成。区分了控制性指标和引导性指标。没有文本；附值缺乏科学依据；经济性研究不足；性质缺乏弹性。广州市街区规划（80年代末）更接近于ZONING的分区规划方法。以城区的行政街区为规划单位，通过调查研究、现状分析、示意性建筑形体规划，检验控制指标在空间建设的合理性与可行性。规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：①明确街区内地块的土地使用性质；②明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以上的道路红线和建筑的后退红线；③明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；④明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标；⑤明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指标；⑥明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。颁布执行了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》这两个地方性的城市建设管理法规。苏州桐芳巷改造规划（87年）按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。拓展了综合指标体系；区分了可开发用地和公共设施用地，对于配套用地的保证和可出让土地的市场化进行了初步探索；引入了地块经营的概念，同时对于地块最小单元的划分有了一定的认识；没有形成文本。

汕头龙湖片区分区规划（89年）将分区规划做到控制性详细规划的深度。强调分区规划与控制性规划的衔接和规划控制配合；突出了控制重点与控制本质，对于可盈利可转让设施强调符合经济规律，对于非盈利公共服务和市政设施强调保证与鼓励；根据规划的具体要求调整了用地分类，便于实现规划控制以保证公共利益；在一级分类时，将公共设施用地分为政府职能用地（学校、医院等）和综合用地（住宅、综合楼等），前者在于控制不被占用，后者在于符合经济规律；在二级分类时将某些易被占用或忽视的设施单设一个小类，以便重点保证。对于社会服务体系根据重要性和是否赢利分为规定性、建议性和不可预见三种设施，分别给予定性定位、建议位置和不定位三种对策；对于综合指标体系在传统基础上进行了新的拓展，提出基本、主要、辅助和参考指标，基本指标为各类用地共有指标；主要指标根据用地性质的不同而有所选择；参考指标起补充和校核作用，特殊情况下可取代主要指标；参考指标用于宏观控制参考。

提出具有通则意义用地相容表，良好地解决了用地相容性问题。；探讨了适应招商和开发组合工业街坊的设计模式。（80年代末90年代初）温州旧城改造控制规划

规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施；规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与；分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾；针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定；对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据；土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。

第一节控规的编制内容与方法1、编制程序任务书的编制编制过程项目准备阶段现场踏勘与资料收集阶段方案设计阶段成果编制阶段上报审批阶段第一节控规的编制内容与方法2、控制性详细规划指标的确定方法控制性详细规划的管理是通过指标的制定来实现的，其核心内容是各项控制指标。指标：规定性指标、引导性指标规定性指标引导性指标规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置规划控制指标体系设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他第一节控规的编制内容与方法控制性详细规划指标的确定方法5种：城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法第二节规定性控制要素第二节规定性控制要素第二节规定性控制要素规定性指标（指令性指标）：指该指标必须遵照执行，不能更改。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施（中小学、托幼、环卫、电力、电信、燃气设施）。指导性指标（引导性指标）：指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力。包括：人口容量（居住人口密度）；建筑形式、风格、体量、色彩等要求；其他环境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指导性指标，可根据现状条件、规划要求、各地情况因地制宜的设置）1、土地使用控制是规定性控制内容的核心部分。控制内容：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容2、环境容量控制控制内容：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万m2/hm2）。FAR=Ar

/Al可根据需要制定上限和下限。下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金关系；上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积）×100%绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%3、建筑建造控制控制内容：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等。建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。一般控制上限建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。包括：退线距离、退界距离。建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。包含：日照间距、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私密性间距、城市防灾疏散间距。4、行为活动控制交通活动、环境保护两方面。交通活动：交通出入口方位、数量、禁止机动车出入口路段、交通运行组织规定、地块内允许通过的车辆类型、地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定、装卸场地位置和面积等。环境保护：制定污染物排放标准。第三节引导性控制要素1、城市设计引导与控制2、建筑高度、体量、形式与色彩控制3、其他引导性控制要素（建筑空间组合、建筑小品、居住人口密度、环境保护规定）第四节公共服务设施设置控制1、公共服务设施的定义公共服务设施：是保障生产、生活的各类公共服务的物质载体。包括：城市公共服务设施。城市总体层面落实的公共服务设施。居住区公共服务设施。为满足城市居民基本的物质与文化生活需要，与居住人口规模相对应配套建设的公建项目。第四节公共服务设施设置控制2、城市公共服务设施的配置要求高中及其他教育设施图书馆影剧院老年福利院综合医院

第四节公共服务设施设置控制3、居住区公共服务设施的配置要求《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

第五节市政设施配套控制主要内容：给水工程排水工程供电工程通信工程燃气工程供热工程管线综合环卫工程防灾规划第六节控规的实施与管理1、控规的实施的概念1.1概念控规的实施，即通过法律和行政管理手段把制定的规划变为现实。1.2控规实施中存在的问题1.3建立面向规划实施的控制性详细规划编制制度政策体系第六节控规的实施与管理2、建设项目审批管理2.1一般程序选址意见书/土地使用许可证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证第六节控规的实施与管理2.2规划审批管理中的主要问题2.3规划审批管理的弹性第六节控规的实施与管理3、控规在实施中的调整第六节控规的实施与管理4、控规的法制化第六节控规的实施与管理5、控规的实施与管理的监督与公众参与公众参与控规的目的：促进规划师直接了解民意，为控规提供良好的“自下而上”的反馈机制，使城市规划具备“上有指令、下有反馈”的双向信息系统，为开展控规打好基础。对控规起到集思广益之效，尤其是某些引导性指标的确定。有利于群策群力实施控规。作业一：补充规划设计条件某市城区一个地块面积为24公顷，规划性质为居住和公建，公建在地块东侧带状布置，地块内现状无保留建筑。建设总量控制为居住建筑面积22万平方米，公建面积12万平方米，地块北侧为已建成的配套齐全的居住区；西侧、南侧为城市河流，沿河建设有城市绿带公园；东北侧和东南侧临城市主干路，主干路和主干路交叉口规划为立交，东北侧主干路下敷设地铁交通线路，并在规划范围内设车站。已给出的国有土地出让的规划设计条件:1.用地情况:规划性质,边界条件,规划用地面积;2.土地使用强度(规划控制指标);容积率,建筑密度的控制指标;3.建筑后退要求及间距规定;4.公共服务配套设施,市政公共设施及竖向设计要求;5.遵守事项:规划设计条件的时限,规划方案编制,报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求请补充其他必要的国有土地出让规划设计条件。某市城区一个地块面积为24公顷,规划性质为居住和公建,公建在地块东侧带状布置,地块内现状无保留建筑.建设总量控制为居住建筑面积22万平方米,公建面积12万平方米,地块北侧为已建成的配套齐全的居住区;西侧,南侧为城市河流,沿河建设有城市绿带公园;东北侧和东南侧临城市主干路,主干路和主干路交叉口规划为立交,东北侧主干路下敷设地铁交通线路,并在规划范围内设车站。已给出的国有土地出让的规划设计条件:1.用地情况:规划性质,边界条件,规划用地面积;2.土地使用强度(规划控制指标)：容积率、建筑密度3.建筑后退要求及间距规定;4.公共服务配套设施,市政公共设施及竖向设计要求;5.遵守事项:规划设计条件的时限,规划方案编制,报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求参考答案:1、补充建筑限高条件

2、注重环境和景观的设计，处理好与沿河城市绿带公园的关系及与立交桥的关系。3、补充绿地率和绿线要求。4、解决好地块出入口方位；满足停车场设置要求。5、明确地铁出入口位置。作业二：补充规划设计条件开发建设单位申请在某城市中心区进行旧区改造，建设商贸、办公建筑项目。该地段西侧为风貌性建筑，集中成片，并有小游园一处，现已批准公布为“保护近代西式住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。拟改造规划可用地面积约31h㎡，为历史街区保护的建设控制地带，其中有几幢可保留的风貌建筑。作业二：补充规划设计条件经城市规划管理部门研究后，认为该申请建设项目与城市总体规划确定的用地性质相符，但在改造中必须严格有效控制，为此拟出了修建性详规的部分规划条件：（1）用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积。（2）土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度。（3）建筑后退要求。（4）市政设施和公建服务设施的配置要求。（5）人流、车流出入口和停车场地的设置要求。（6）遵守事项——规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定要求。

问题：请你依据建设部关于城市规划强制性内容暂行规定的要求，指出还有哪些规划设计条件需要补充？开发建设单位申请在某城市中心区进行旧区改造，建设商贸、办公建筑项目。该地段西侧为风貌性建筑，集中成片，并有小游园一处，现已批准公布为“保护近代西式住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。拟改造规划可用地面积约31h㎡，为历史街区保护的建设控制地带，其中有几幢可保留的风貌建筑（基础现状详见下图）。经城市规划管理部门研究后，认为该申请建设项目与城市总体规划确定的用地性