北京市时间国际项目整体运营思路建议

时间国际项目整体运营思路建议4/28/20241本次汇报内容对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划4/28/20242对于本项目产品层面的建议4/28/20243关于商业产品定位的补充建议市场因素设计因素互动因素成本因素风险因素商业业态及铺位划分的考虑因素4/28/20244市场因素设计因素目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避互动因素在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象成本因素增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作风险因素具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素关于商业产品定位的补充建议4/28/20245户型分割的原则性建议4/28/20248店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层4/28/20249街区式商业的具体分割方式建议皇马大道首层一期商业曙光西路大堂集中商业通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性纵向分割式店铺首层单店大堂集中商业地下车位入口4/28/202410二层街区式商业的具体分割方式建议4/28/202411大堂集中式商业布局4/28/202412各区域具体业态建议大堂集中商业北侧南街F2商务快餐：吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品专卖首层单店：体育用品专场、户外用品专场1带2店铺：中西式餐饮、休闲餐饮首层单店：体育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票务、复印等商务配套B1娱乐类：KTV、健身中心等4/28/202413关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析不安装安装利节约投入成本（工程费用和公关费用）招商：适应性强，易于招商销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺弊招商：经营商家的局限性较大投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈4/28/202414两种决策的收益分析4/28/202415样本分析：6街地理位置：东北三环三元桥商业体量：18551平米租售方式：带租约销售销售价格：25000元/平米租金价格：4.5元/天·㎡商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区

已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家入驻率：16%4/28/202416样本分析：远洋新干线——6街东侧上岛咖啡进驻药店4/28/202417样本分析：远洋新干线——6街大部分店铺空置最佳位置为中介行租用4/28/202418样本分析：6街产品与运作现状关系分析产品产品细节描述影响面积区间面积区间差异较大，且主要以300-600平米的大面积店铺占绝大多数大多数店铺的面积过大，导致总价过高提高了投资者的门槛形态异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店铺的使用功能分割方式纵向分割和横向分割相结合，许多二层的大面积店铺只能通过公共楼梯进入必然会对二层的招商和销售带来影响设备设施住宅底商，不能起明火设备设施较为简单，因此业态的适应性较差6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因4/28/202419本次汇报内容对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划4/28/202420本项目整体推进节奏示意4/28/202421本项目整体推进节奏示意图认购期积累期预热期预热期强销期持续期收尾期2006年9月正负零办公2006年12月底结构封顶2007年6月外装2007年10月入驻07年3月商业销售预热期强销期持续期准备积累期收尾期写字楼开盘商业开盘商业招商4/28/202422本项目招商推进示意思路4/28/202423商业部分的营销推广思路4/28/202424商业的营销推广街区式商铺推广策略大堂集中式商业推广策略形象推广先行以销售为主，协助定向招商关键区域招商先行，带租约销售可根据资金情况小辐进行时间和价格上的调整主力商家招商先行基础商家随后先期持有，后期可考虑带租约销售4/28/202425商业营销推广思路营销推广前期准备工作形象推广策略招商推广思路销售运营思路4/28/202426资料的准备人员的准备现场的准备商业营销推广前期准备工作4/28/202427资料准备的三大核心宣传类资料项目物业资料法务条款资料前期准备工作——资料的准备4/28/202428项目楼书、单页其他项目宣传品区域商业分布状况区域商业潜力分析消费客群分析五证及复印件平面图效果图及景观图户型图建筑及设施标准租金价目表销售价格表宣传类资料项目物业类法务条款类资料清单前期准备工作——资料的准备4/28/202429前期准备工作——人员的准备时间国际项目组总负责高总商业策划组策划经理一名招商组招商经理一名销售组销售经理一名策划主管策划主管大客户招商主管餐饮类招商主管购物类招商主管销售员若干销售助理一名商业团队的配备4/28/202430前期准备工作——现场的准备沙盘展板围档看楼通道售楼处现场的准备4/28/202431关于商业形象推广4/28/202432关于销售推广采用租售结合策略区域销售方式大堂集中商业部分招商先行，以品牌主力店基础商家来提升商业品质，凝聚商气，后期可带租约销售独立街区式商业关键区域先招商，保证品牌品质，然后带租约销售其他则直接单层或一二层捆绑销售，协助招商4/28/202433关于招商推广的思路“走出去、请进来”点对点，有效出击、直面商家4/28/202434招商推广策略价格策略组合招商策略竞争招商策略事件及活动营销推广阶段性招商策略点对点招商策略招商策略4/28/202435招商推广策略——点对点招商策略关键词方式优势点对点主动出击直面商家制定目标商家标准，并圈定目标商家招商人员全面主动出击，直接与商家面谈按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略相配合，实现签约针对性强，信息传递更有效、迅速、直接，成功率高符合本项目基础商家的开店选址方式，为本项目基础商家招商最重要的方式4/28/202436招商推广策略——阶段性招商策略第一阶段运用直接上门洽谈方式，与本项目目标主力商家建立联系第二阶段全面跟进，运用多种手段，促成众多主力商家和基础目标商家的签约第三阶段针对性招商，促成部分流动商家的招商成功4/28/202437在进行招商洽谈时，对于同一业态同步进行多个商家的洽谈与招商，在这些商家之间形成竞争格局，从而提高招商的效率和成功率。在竞争中提高本案的价值在竞争中引进最理想的目标商家，并提高招商的效率及成功率关键词方式作用同步同种业态多个商家竞争格局招商推广策略——竞争招商策略4/28/202438根据许多品牌商家对于周边同类业态和不同业态的组合和分布要求，对这些关联性品牌商家同步进行组合式联动性的招商，形成商家间的良性吸引和互动关系通过组合式招商，加快招商的进程促进本案未来业态组合的最优化关键词方式作用同步关联性商家优化组合格局招商推广策略——组合招商策略4/28/20243