某项目可行性研究分析报告

x市x路项目可行性研究报告 观环境分析 4地理位置 4经济发展 4人口状况 5生活水平 5房地产市场分析 6房地产市场综述 6区域分布 8价格水平 9土地市场 10别墅市场 10未来房地产市场走势 11境与竞争性楼盘分析 12环境分析 12环境 12 盘分析 13 总体定位 14产品定位 15客户定位 15价格定位 16 7标说明 17 18 及财务评价 18 8该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米(约合250亩)，土地性质为商住楼。xx农业住房。165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地00m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，0%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。经营范围：房地产投资、开发、销售(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。x估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。主要技术经济指标如下：积其中：住宅部分分建筑密度机动车停车泊位%为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。31.50%230.832.80%43031.50%230.832.80%430200.8境分析地理位置x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。312国道等。2经济发展图2.12000-2003年x市国民生产总值40.0%20.0%0.0%2000年2001年2002年2003年国内生产总值增幅2003年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长3034080073839810增长3034080073839810人口状况市中期规划(2005-2010年)人口为130万，其中外来常住人口62万，远期65万，其中外来常住人口84万。外来人口的大量涌入带动了房地产的高速发展。生活水平近年来，随着市经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城镇居民可支配收入为9810元，2002年首次突破万元大关，2003年达到创纪录的13034元。图2.4城镇居民可支配收入50000000500002001200220032004上半年1.1.541.28.422.33图2.5存款余额0002.5232102000年2001年2002年2003年城乡居民储蓄存款余额(亿元)人均存款余额(万元)产市场分析房地产市场综述.1.1开发2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，类房屋施工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万商业营业用房占比都有了不同程度的提高；高层建筑的开发成为2003年房地产开发的一大亮点。图2.62001-2003年市商品房开发情况(单位：平方米)756816780000006000000400000020060000004000000200000003538110240708320424070839731669731662001商品房施工面积2002商品房开工面积2003商品房竣工面积07000000600000050000004000000300000020000000图2.72001-2003年市住宅开发情况(单位：平方米)6414559367910529617332078310314188437457338310314188432001住宅施工面积2001住宅施工面积2002住宅开工面积住宅竣工面积.1.2销售住宅图2.82001-2003年房地产销售情况(单位：平方米)203203182317324141775556773369723931882452823779647967200120022003商品房销售面积住宅销售面积商品房预售面积住宅预售面积售价2781元。.1.3空置25000020000000000图225000020000000000232316171402001商品房空置面2001商品房空置面积2002住宅空置面积区域分布根据市在售楼盘情况，可以把市房地产市场划分为以下板块：市中心，市政府等机构均在该版块内，地理位置极其优越；纵向的x路、x路和x，横向的x西路(中路)等，是x最繁华的几条商业街；该区域内老新村在数量上占有非常大的比重，有100个左右；其二手房的价格在4000-5000元/m²左右。xx河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿线的楼盘居多；稀缺而先向外阔伸的地段；现在该区域内的生活和商业氛围非常好，x路两侧的商业带已经基本成型，xx；区域内新建楼盘和老式新村共存，新开楼盘20个左右，一般走中端路线，价格在3500-4200元/m²范围内，主要吸引x本地人作为其主要客户。该区域的楼盘一般规模都较大，大部分未开发完毕，后期的还会陆续入市，范围基本在3000-4000元/m²内；住宅群的生活配套现还未及时跟上，只能过多的依赖市中心，即将开张的易初爱莲(预计10月)会在一定程度上缓解该地段生活配套欠缺的问题。已建成的3000亩的森林生态公园、小型高尔夫推杆场，规划中的大学城和在建的体育中心等设施，都将为该地区提升产品层次提供基垫；x路的改造两侧商业街的规划也会带动该区域版块的迅速成型；前几年在该区域开发的产品以别墅为主，兼有一定量的多层；现在在售的楼xxm。xxxx南已建成或规划中多条省际交通枢纽穿越该版块，未来潜力巨大；未来规划的城市副中心，近期楼盘数量增速很快；在售的楼盘有10个，价格区间在2200-2500元/m²。高档娱乐休闲度假区，楼盘以别墅为主；价格范围主要分布在5500~8000元/m²不等。格水平x/平方米；其次是x北和x北路沿线，均价达到3000-4000元/平方米；x西路表土地市场占地面积11.46万平方米。正在出让的土地面积约27万平方米，预计全年将推出160万平方米左右，总建筑面积在220万平方米左右，出让土地面积基本与2003年持平。图2.11近年x市土地市场情况250000020000005000000203203480715377281406986985944475245216942889945103912001本年完成开发土地面积2002待开发土地面积2003本年购置土地面积别墅市场2004年，x市别墅市场供应量猛增，上市面积达到2002年同期两倍；已经xxxx的快速发展，x市别墅市xxxx表址户型(m2)价格(元/m2)xx镇道300xx3680xx37000xx格球场35000xx园373xx3160-4500来房地产市场走势1供给量平方米，年度新购置土地面积1547728平方米，而开发规模为475245平方米，2004年度预计推出160万平方米，预计2004年底待开发土地与2004年新增土场此，未来的几年内，x市的土地供应量将是2004年底的300万平方米再加上每推出的100多万平方米新增供应土地。根据2003年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过80万平方米，可建建筑面积不超过110万平方米。6.2需求量从实际需求来看，2001年至2003年，x市预售住宅面积284万平方米，解万平方米。3趋势分析x价格走势就较难预料。盘分析项目周边环境分析1.1周边环境面积165,751.2平方米(约合250亩)，土地性质为商住楼。地块范围内有多条河干线x路从地块北侧经过直达x湖，x市规划的未来城市中轴线之一的x西路x路(x西路全长6.9公里，预计9月底可通车)。目前由市区通往或经x院、x外国语学院和一所科技园——清华科技园(x)。地块的东面是在建的占地560亩的体育中心，该体育中心建成后将拥有5000人座位，可容纳3万人，此外，还附有一个棒球场和相应配套设施，可承办国际、国内单项比赛和省级综合性运动会，该项目预计2005年上半年竣工。大学城东面是已经建成的占地3150亩的城市生态森林公园。以外，在地块东面临近体育中心还有高尔夫训练场(在建)等配套设施。.2SWOT分析处于x发展规划的西部居住区内周边大学城、森林公园、体育中心等市政配套较多交通便捷，未来x城市中轴线前进路即将辟通至项目边上ak该区域尚未开发成熟，缺乏生活配套距离市中心比较远，缺乏人气区域内尚无大的房产项目，本快速启动后有先发优势地块内有两条河流，可以利用来做水景x西路延伸到项目地块后，将会缩短与市中心的时间上的距离和感觉上的距离临近都市交响康居小区规模庞大，将会对本项目形成直接竞争动迁安居房会降低本区域住宅档次x市房地产市场销售普遍放缓宏观调控对房地产市场的影响竞争性楼盘分析xx市区平均水平。x花园均价3800元/平方米，x花园多层3900元/平方米，小高层4000元/平方米。各楼盘详细情况如表3.1所示。争性楼盘列表址型均价(元/m2))x森林x置业x8号墅独立7000/联排5500x花园x房产x号墅7200~8000x花园x房产x号x花园x置业xx路小高层总体定位一方宝地、一叶绿洲定为诠释：x路是x市唯一一条追求山、水、林统一的大道，其“一线连三点”的绝对优xx……在x路西侧，森林公园附近诞生一片高绿化、低污染为本的居住新理念。品定位为主、联排和叠加别墅、小高层为辅。其依据有：项目容积率较低，适宜开发高档住宅配表型建筑面积(m2)比层业户定位盘的客户特征如下：追求高品质生活具有较高消费能力，一般都有私车对住宅品质、生活环境要求较高对价格相对不甚敏感因此，本项目多层、小高层住宅部分客户定位为：希望改善现有居住条件、追求高品质生活方式的人。其具体描述为：客户的家庭结构以两代同住为主，房型要求二房和三房客户的主要职业为企业白领、公务员、外企人员和私营业主根据x市别墅市场的消费群体来看，x客户占据约50%，x本地人约为住系数表x别墅(A)x(B)度度境境建筑形式1施1//将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:比较项目名称价格修正参考价格x林别墅0x花园45南森林别墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在4850-5170元/平方米，因此，本案别墅市场参考价格为5000元/平方米。系数表x花园(A)x(B)度度境境1建筑形式11施1//将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:比较项目名称价格修正参考价格园95阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在3300元/平方米，因此，本案公寓市场参考价格为3300元/平方米。说明幼儿园等。位(含配套商业的12个车位)。假定其中的60％为可售车位(车库停车)，即1062个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积达到30m2，则应建各类车库约31871m2。达3.5年。各期开发量如下表所示：表5.1各期产品开发安排积配比000500层000墅业5007%比重重20.0%多层住宅预售起价初步定在3300元/m2，联排叠加别墅预售起价初步定在m车位售价则长期恒定在90,000元/m2上下波动；1个。涨幅采纳了偏保守的假设，即住宅及别墅每季度上涨50元/m2，配套商铺由于元/m2。假定当某期销售率达到70％左右时，即可推出下一期预售，以确保各季度的现金流仅出现淡旺季的差异，而不会出现几何级倍数的差异。通过以上假设，经测算得出本项目的总销售收入为839,740,586元，详细计算参考附表1销售收入估算表。由附表2可以计算出本项目建设投资共计351,488,832元(不含土地取得费用及销售期成本、税金等)，项目总投资为632,467,155元。及财务评价目税后利润为137,090,785元，投资本项目净现值为99,718,087元，内部收益率为9.66%，动态投资回收期为74年。5678m2)元)00500000000m2)元)000000商业m2)0元)0000000000000000m2)00000000元)000000000000m2)0元)000000000005000商业m2)0元)000000000051000070000500000000m2)50505055元)000000m2)0元)0000000000050000950002000092500层住宅m2)00000000元)000000m2)0元)0000000000050003000000000050000个)元)1111111111111111111111111111111611611611861成本工程费25000541754175417541754175417541754175417541754175417建安工程费4285910029466294662321623216023830238300建筑面积m2125125层0建筑面积m20加000000000000000000建筑面积m2000000750075000075007500建筑面积m203591建筑面积m21265626562656265626562656265626562656265626562656公共配套费设施费0033333333333355555555591541754178