中安·翡翠湖项目定位策划报告样本

世外桃源项目系列策划文本之一AA级项目定位策划报告

高档顾问首席策划执行策划

世外桃源项目定位策划报告———为成功者再导致功东晋田园诗人陶渊明对生活真谛有深切向往，她用诗来表达人间美好生活意境：“结庐在人境，而无车马喧。问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下，悠然见南山。山气日夕佳，飞鸟相与还。此中有真意，欲辨已忘言。”这就是陶渊明所描绘世外桃源般生活图景。在当代，人们对都市喧嚣，本能地产生了一种浮躁。浮躁生活与浮躁心，总是但愿寻找到一片宁静与碧绿，解除浮躁、去掉疲倦；提示舒服、预约夕阳。这就是咱们今天地产界要倡导“地产新精神”——回归自然。回归自然是一句简朴标语，但是把它做成建筑作品，并使其永恒与不朽，就不是普通意义上地产项目，而是一种品格与力量与历史雕塑。如美国比华利山庄与香港半山豪宅就是为成功者与名流、商贾所特制居所。如果说，美国好莱坞犹如一间造梦工厂，那么与之相邻比华利山庄，便是这群造梦者为自己所营造如诗如画世外桃源。比华利山庄，这个花香鸟吟，树盈草青，风清语细，曲径通幽美国第一富贵家园，堪称明星大亨一大乐园。这里座座豪宅深院大多余自名家巨匠之手，它们极尽全世界从中世纪到超当代，从热带草屋到罗马皇宫建筑风采。这里是明星后院，处处可以见到具备明星身价宅第。北棕榈树街508号曾为美国头号巨星玛丽莲·梦露所拥有。紧邻下来一条街北橡树街720号，是人们所熟悉乔治·伯恩和葛蕾丝·爱伦家，它曾经是50年代电视所展示样板住房。不远处，一座不凡地中海式建筑，曾是巨星伊丽莎白·泰勒家。接近班尼第山沟，鲁道夫·华伦天奴为逃开影迷滋扰，特在此地营造了一座带有文艺复兴艺术名居，并配上东方地毯，中世纪盔甲。无声电影谐星哈偌德·罗易得，在绿地街上盖起了一座占地20英亩宫殿，其中不乏12个不同主题花园，44个房间。在威尔塞耳大道向东，知名建筑家贝聿铭近年又为毕华利添上了多彩一笔，她那大理石加透明玻璃杰作，于庄园入口处，甚是显眼。今天超级巨星，如史蒂夫·马丁，芭芭拉·史翠珊均安家于此。毕华利山庄是成功者标志，这个美国最美一角，梦幻般醉人家院，引导着人们住宅潮流，是世界上当之无愧一颗住宅明星。太平山半山区从来为香港最昂贵豪宅汇聚之地，而山顶仅有100间独立式洋房，更成为超级富豪心水所选。一位地产发展商说过，香港太平山是大自然鬼斧神工恩赐。它不可再生性决定了这个区域住宅持久魅力和升值空间。当年，英军占领港岛后，洋商随之在港岛中营商，并陆续在该区较高山地筑宅。以图凉快干爽，又因有郊游雅兴，这里植物公园及山幽野趣完全满足了这种需求。此外，半山区依山面海，可以俯瞰美丽维多利亚港，这样绝佳景观是世上罕有。更为重要是，半山离香港中环商业金融区仅十数分钟车程，并且从不塞车。加之，港府历届始终以低密度为根据，规划半山特别是山顶建筑物，竭力保存该区域原有风貌及景致。时下，港府要员陈方安生、恒生董事何添、迪生集团老板潘迪生、李锦记后人等等大批政、商界精英均居住在半山。因此，半山豪宅价值是不言而喻。香港半山豪宅是财富与身份象征。其实，时间向后推几年，在山城重庆也有一种“建筑小品”逐渐被重庆人们所接受，这就是——重庆中安国际大厦。重庆中安国际大厦在此前只是一种普通建筑物，经一群沿海来西部开发“淘金人”妙手一拨，就变成了一种为重庆和国内外来渝投资开发者精品写字楼。当前已有重庆市和国内外诸多金融、商务机构落户于此。这就是重庆中安地产在重庆第一种杰作。比华利山庄和香港半山地产杰作就是中安地产要追寻中远期目的。世外桃源是中安地产为成功者度身订做新“成功作品”。世外桃源不是美国式比华利山庄，专为明星富豪制作；也不是香港半山豪宅，专为名流商贾建造。世外桃源是为国内或重庆成功人士和中产阶级所定造。但世外桃源要走是一条“比华利山庄和香港半山”精品路线，并不是“比华利山庄和香港半山”简朴克隆，而是在“精品路线”指引下，结合中华人民共和国国情和重庆都市居民地产情感进行再次塑造，提炼出主题，制造出内不落后精品地产，为西部开发在重庆作出一种具备标志性鲜明“注脚”。世外桃源是以整合地产为开发模式，以“帕特南温泉”为休闲度假特色，倡导亚假日生活模式都市边沿休闲小镇。咱们将这样去描绘中安地产创立“成功作品”：通往世外桃源温泉休闲度假胜地路，沿着东蓠大道向嘉陵江方向行进。温泉胜地入口，有一扇欧美式大门，似乎在给人们讲述着关于这个小镇故事。大门侧面是一片丛林，地热蒸气不断从神秘井口冒出，自由女神雕塑便矗立其旁。这种依山傍水景色美不胜收。这里建筑都带有浓厚欧美风格。用石子装点过屋檐、泥灰墙，装饰过窗户以及墙上壁画融合于一体，营造出古朴氛围，好像几种世纪前皇宫。温泉池边有熊猫（中华人民共和国）家庭雕塑，好像她们也正在享有着温泉浴。老式文化和建筑、休闲和疗养、当代娱乐在这里被融合成一种整体。进入带有温泉池套间，你能感觉到周边回荡着远处美妙天籁之音。这里天气变化不大，阴湿、尚有点冷，正好适合长时间浸在温泉里。推窗即可见常年奔流嘉陵江……枕头上铺满了本地野花……记住，你所要做最后一件事就是慢慢地滑入水中，抛开生活中一切烦恼。此时此刻，只有远处江水声，感受着水轻轻地拍打着身体，来到这里似乎就到了天堂。在这块神秘而又静谧休闲度假胜地，你甚至能亲手为自己采摘草药。这里没有生活中喧嚣，所感受到是一片宁静、祥和。篝火将晚餐氛围烘托得分外热烈，在尝遍欧美及世界各地美食后，你可以到附近设在树林里酒吧或者音乐厅里消遣，也可以在篝火跳跃光芒中和美丽“渝女”一起舞蹈，你还可以安静地回到房间，带着微笑入睡，在温暖手工绣绘香帐中，你会睡得很安稳。清晨，爱运动锻炼你，踏着晨曦和草地露水，沿着帕特南温泉休闲度假中心小路通过圆梦桥来到绿色运动场，开始你晨炼和运动。在绿色运动区，最受欢迎活动要算热气球、网球和滑冰。热气球缓缓地将你升入半空，你可以像鹰同样尽览乡村大地景色。重庆最大网球场让你激情拼杀，韩国风格旱地滑雪场和绿色滑草场让你在尽情放松中获得刺激、心跳感觉。在通过休闲度假区舒服享有后，你需要激情放松与采购物品，具备欧、美、亚风格商业娱乐区将让你流连忘返。具备欧美商业氛围步行商业街上，从匈牙利小商品到美国微软公司IT产品应有尽有。商店、旅馆、甚至于在娱乐设施上，你都能亲身体会到，这是一种休息、放松地方。酒吧、音乐厅、歌剧院、健身中心等等，各种娱乐设施和活动应有尽有。来到歌舞中心欣赏一曲俄罗斯典型歌曲，在你细胞中又会增添许多欧洲艺术细胞。来到泰国芭提娅夜总会激情放松与娱乐，除欣赏风情万种泰国舞蹈外，还可以接受泰女特殊服务。如果你在这样环境里休闲度假生活已感到到非常惬意，你也许会想起孩子和老人学习与生活。不用去费诸多心思，绕过休闲度假村东蓠大道，你会听到南洋学校朗朗读书声，你可以把孩子送进这座占地200亩“贵族学校”去接受“贵族”般教诲和思想。在学校和学生公寓功能分割上，把孩子们从小独立与自强天性体现得淋漓尽致。如果你需要照顾老人，在学生公寓旁，有一所中华人民共和国式乐龄公寓，让你老人在这里尽情安度晚年，享有夕阳生活，还可以帮你管管孩子。在这样美妙环境里，你会觉得乐不思蜀。那么就住下来，长期与美景良辰相伴。当代欧美式东篱度假村和中华人民共和国古民俗风格陶园古城让你做全面最优选取。古色古香中华人民共和国民俗度假村四合院和风情街市建筑，让你怀旧情节得到最大能量释放。噢，我世外桃源！咱们相信，世外桃源不但是陶渊明老先生所描绘将来抱负生活之向往，而是通过中安人勤奋与夯实，做出一种现实“世外桃源”生活版。让重庆及至国内外中产阶级享有到并且抚摸得到美丽生活园景。中安人是一群造梦者。下一种最辉煌梦就是世外桃源——都市边沿休闲小镇。世外桃源——为成功者再导致功！

第一某些项目背景与初步设想

第一章项目背景与初步设想仲春，世外桃源项目已被重庆中安地产公司放在了重要议事日程。公司董事会多次开会研究，决定借助外脑，邀请地产策划公司一起参加项当前期策划，充分把握市场脉搏，运用地理位置及自然资源，把项目建成一座历史、不朽山水建筑精品，为重庆人民建造一种既适合居住又闲情逸致、愉悦身心好去处。国凯（重庆）地产征询公司有幸与中安地产联手，共同策划和打造重庆这一具备历史意义房地产项目。在接洽项目之时，咱们已和中安地产公司洽商项目开发基本问题：1、项目如何定位问题？究竟要打造一种什么样项目，一方面要解决问题是——我是谁？即项目定位问题。是做住宅，还是洋房？是旅游还是度假？是休闲还是娱乐？咱们以为，如此优质自然资源，只能做成综合性郊区精品大盘，做成带有温泉特色休闲小镇。2、项目从那里来问题？这是项目从那里来，如何设计问题？咱们以为，项目风格和产品品质一是从欧美和国内设计专家思想中来（即“欧美”是欧美式建筑风格和建筑设计；中华人民共和国国内是民俗风格建筑设计）。二是从市场中来。有了欧美和中华人民共和国民俗建筑风格，有了市场需求，项目就有了雏形。3、当前项目状况和在市场中位置？综合性郊区精品大盘（亚假日生活模式休闲小镇），就是项目当前所处位置。同类项产品，在重庆有无同质化问题。“世外桃源”排行老几？项目如何开发？市场变动因素又会如何？咱们以为，从真正意义上说，综合性郊区精品大盘（亚假日生活模式休闲小镇），在重庆还没有浮现。世外桃源项目是要在重庆地产界拔得头筹，创造重庆地产奇迹和引导性标志。4、项目将来发展方向（卖给谁）问题？很明显，世外桃源项目重要卖点是温泉旅游、度假休闲。因而，项目消费者重要是：重庆和国内外中华人民共和国特色成功人士与中产阶级。项目将来发展方向就是中华人民共和国特色成功人士与中产阶级新生活模式——亚假日生活模式！本定位策划报告，就是要解决和回答以上四方面问题。一、项目背景《孙子兵法》开篇讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也”。发展商——中安地产公司深得其妙，决定在项目未开始前，先做一番“庙算”。在二○○一年初，土地红线图办下来后，决策层就结合国外先进项目专业分工模式，借用外脑，邀请国内地产策划（庙算）精英对其世外桃源项目进行前期项目“庙算”。事实上，中安地产公司和策划人非常明白，投资巨大、规模宏大房地产项目成败，就在于前期“庙算”。在中华人民共和国房地产全面进入生态环境、智能环境、郊居规模化时代，房地产开发早已不是普通意义上盖房子、卖房子了。逐渐呈现出大盘化、郊区化发展趋势。这是房地产竞争必然，也是市场行为与都市化进程合拍。发展商所面临不但是消费者和产品竞争，更多是要理解如何引导市场、创造需求。因而，项当前期策划就是战略策划，是项目生死攸关事情，是引导市场进入良性循环生机所在。通过咱们与发展商沟通，咱们以为世外桃源项目是重在引导市场，创造需求基本上进行战略策划。广东人有喝“头啖汤”习惯和精神。世外桃源定位基本在哪里呢？应当就在适度超前“头啖汤”里。因而，通过缜密分析研究和对重庆地产市场把握，咱们提出了“整合生活要素”地产整合开发模式，创造“亚假日生活模式”和都市边沿休闲小镇概念，引导和缔造重庆乃至国内中产阶级人士以第二生活空间为主休闲度假基地。重庆是一种山水都市，山水都市最大资源在于山和水。重庆房地产业通过多次洗牌，无社区、无景观、无绿化单体楼逐渐淡出市场。当前，已有大盘和郊区新盘在现身山城。与沿海都市不同是，重庆消费者消费比例失调，在消费层面上浮现高消费者较少，低消费者居多现象。中产阶级在逐渐成长，富豪阶层比例相对较少局面。但在楼盘供应方面，顶级豪宅和高档豪宅较少。所谓别墅既无山水景观，又无“人们风范”，最多是多某些面积而已。不能提供闲情逸致，满足不了富豪阶层消费。对于中产阶级二次置业人士来说，也缺少适度超前楼盘。人们在追求物质生活同步，也在不断追求闲适休闲生活。基于以上背景，咱们提出了世外桃源项目主题定位：整合生活要素综合性郊区精品大盘项目。即：“亚假日生活模式”——都市边沿休闲小镇（其成功者生活要素涉及：对子女教诲，对长辈赡养，对健康渴望，对休闲需求，对浪漫怡情等）。在这种形式和背景下，与中安握手是一件非常故意义事。二、项目提出重要根据世外桃源项目提出重要根据：（一）资源稀缺世外桃源项目是一种稀缺资源项目。不可多得山水资源，为项目孕育了高品质品味。也正由于此，项目打造，必要有豪宅和适度超前别墅概念浮现，并进行有效整合优质稀缺资源项目。如中华人民共和国庐山别墅，广州二沙岛上金亚和新世界花园、白云堡、金湖别墅，秦皇岛维多利亚港湾等精品大盘，都是在稀缺资源基本上进行资源整合后获得成功案例。（二）市场短缺项目重庆市场虽然有锦绣山庄，含谷全兴别墅、香格里拉，渝北宝圣湖、北碚水天花园，南坪帝景名苑等，但都缺少高档楼盘气质，要么缺少山资源，要么缺少水流动，均局限性以支撑项目应有基本要件。因而，世外桃源要制造是重庆市场短缺项目。（三）政府规划根据重庆市政府将项目区域规划为“长江水天城功能区”，并对项目详细功能作了详细阐明，此区域为一种有山有水崇高居住社区。据此，项目开发建设，有了政策根据。（四）公司实力重庆中安地产公司是一家颇具实力开发公司。公司从证券业转入重庆多元化投资领域，从事房地产开发，在重庆已获得了不菲成绩。在极短时间内完毕了角色转换——中安国际大厦已获得成功，在业界获得较好口碑。因而，重庆中安对世外桃源项目开发具备“志在必得”把握和足够信心。（五）市场驱动人因物聚，物以人贵。无疑，商业社会发展到一定限度，自然会形成一种适合各种阶层人士聚居之地。在新经济时代，社会节奏变化，地产业必要提供适合这种节奏住宅。成功者从本质上没有国界之分。但是，美国成功者、香港成功者与中华人民共和国成功者还是有本质上不同。由于国情不同，成功者原则和追求意识也不同。由此，咱们为中华人民共和国和重庆成功者所设计居所也有所区别。国内成功者既有生活惬意、舒服追求，又有对子女教诲，对长辈赡养，对健康渴望，对休闲需求和对浪漫怡情等。因而，中华人民共和国成功者是有双重需求和责任成功人士。咱们为成功者设计新成功，就是要为她们提供新生活模式，以满足中华人民共和国成功者在新生活方式中新需求。这种