长兴米兰安居房工程可行性研究报告定稿样本

第一章总论一、项目背景 （一）项目名称：长兴米兰安居房工程项目（二）承办单位：浙江长兴滨河实业有限公司（三）项目可研报告编制根据1、湖州市建设局《湖州市都市规划管理技术规定》2、长兴县建设局《长兴米兰安居房工程设计规定》附规划红线图3、《长兴米兰安居房工程规划及建筑设计》4、长兴县建设局《关于长兴米兰安居房工程设计方案项目规划例会审批意见书》5、项目可研报告编制委托书6、《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）7、《投资项目可行性研究指南》8、现行关于建设法规、规范二、项目概况（一）建设规定本项目旨在将长兴米兰安居房工程建设成为廿一世纪当代人文住宅社区，提高社区品味。充分运用周边资源，营造一种环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷当代化高品质住宅社区，并体现“亲、善、美”和谐宗旨。创立新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观均好性，提供便捷合理人车分流交通系统。（二）建设范畴长兴米兰安居房工程位于长兴环境优美城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近长兴县人民医院，东侧为国际金座都市综合空间开发。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约4.8公顷，分三期实行。（三）建设内容本项目建设内容分为4~5层安顿房住宅和商品房住宅。安顿房住宅共计300户；商品房住宅共计280户，其中多层商品房40户，高层商品房240户。住宅层高2.9米，多层住宅建筑高度不大于20米，高层建筑高度在60米以内，建筑底层设立架空自行车停车库。并集中设立地下机动车停车库存，半地下机动车停车库。同步建设相应基本设施工程、景观绿化工程以及其她公共配套设施。（四）建设规模项目规划总用地面积48017.5平方米，其中一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积1.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米（五）重要建设条件本项目建设符合长兴县都市总体规划规定，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用筹划1、项目投入总资金项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万元，其中土地成本10080万元，建安工程费15173万元，前期工程费659万元，基本设施建设费825万元，公共配套建设费20万元，其她费用560万元，开发期税费1236万元，管理费用150万元，不可预见费1435万元。2、资金筹措筹划本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。3、资金使用筹划投入筹划如下，自有资金1.2138亿所有用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。（七）重要技术经济指标表1-1重要技术经济指标项目单位数量规划总用地面积m248017.5总建筑面积m293228.6地上建筑面积m277296.8地下建筑面积m21.2半地下建筑面积m23926.6住宅建筑面积m268924.8其中高层住宅m233289.6多层住宅m235635.2配套及公建建筑面积m28372其中沿街商业建筑面积m27469.4物业管理用房面积m2456社区服务用房面积m2446.6容积率m21.61建筑占地面积m211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1总户数户580其中安顿房户数户300商品房户数户280停车数个402其中地下停车个297半地下停车个105三、重要结论与建议（一）重要结论本项目系安居房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目社会效益比较明显，维护了长兴社会稳定，为经济发展提供空间，改进了都市面貌，提高中低收入居民生活环境和生活质量。同步，该项目还会衍生一定经济效益，进一步加快投资步伐，推动了都市基本设施建设，增进房地产行业发展。因而，项目建设综合效益明显。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效机制，更有效地控制项目投资、工期、质量，使投资效益最大化，以提高项目开发建设总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。处在长江三角洲地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，既有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。是长江三角洲经济区迅速崛起新兴都市。近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型当代化新兴都市目的，长兴县正努力打造“中华人民共和国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明都市”、“国家园林县城”、“国际花园都市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明都市”、“国家园林县城”、“国际花园都市”等称号。工业经济提速增效，运营质量得到改进，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等老式产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业迅速崛起，技术含量高、附加值大高新技术产品发展较快；长兴实行了大力发展高效农业，走农业产业化经营农业经济振兴战略，着力调节粮经比例，大力推动效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化农产品生产基地，同步农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息征询、交通运送业稳步发展，以五大市场为重点商贸物流中心初具规模。全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，全县完毕财政总收入33.89亿元，比增长10%；完毕地方财政收入18.47亿元，比增长13.3%；全年完毕固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。可见，长兴以科学发展为主题，构造调节为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一种高速、稳定良性发展期。长兴县经济及财政迅速增长，加快了都市化进程，县城城区作为向外拓展空间第一着力点，更是掀起大建设大开发热潮。在县委、县政府对的领导下、按照“人民都市人民建”方针，通过近年建设发展，都市基本设施基本齐全，都市服务功能不断完善。特别是改革开放二十近年来，都市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创立园林化都市目的，使都市环境更加美好。同步大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营都市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基本设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快都市基本设施建设同步，房地产开发建设稳步有序发展。都市美化、绿化、亮化、净化获得明显成果，园林化都市初具规范。长兴县居民普遍感到都市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒服了。为进一步完善都市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改进中低收入家庭住房条件，增进房地产市场健康发展，加快实行安居房建设工程势在必行。长兴米兰安居房工程位于明珠路以西、龙山大道以南长兴环境优美城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近长兴县人民医院，东侧为国际金座都市综合空间开发。二、项目建设必要性（一）本项目建设对于加快长兴城区建设，推动长兴跨越式发展意义重大。推动长兴大建设、打造当代化都市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推动长兴崛起作出重大决策。为了继续强力推动“大发展、大建设、大环境”，经济合用房无疑是最大前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展积极。可见，经济合用房建设工作在都市建设中先行作用日益明显，一是保障了都市总体规划和建设项目顺利实行，使市区建成面积不断扩大；二是为住房困难低收入家庭提供社会保障性质住宅，使其能安居乐业，增进社会和谐稳定；三是增进了房地产开发业健康发展。本项目是长兴当代化都市建设重要构成某些，也是长兴向城西扩展、发展主阵地。如果不抓紧做好经济合用房工作，必将错失加快建设发展良机，丧失新一轮区域竞争积极权。并且，经济合用房工作宜快不适当慢，时间拖得越长，风险就越大，付出成本就越高。从这个意义上说，抓好经济合用房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因而，在思想上、行动上都不能有丝毫懈怠，一定要以迅速推动工作成效，把机遇转化为现实。（二）本项目建设是提高城区形象、改进都市环境迫切需要。长兴县经济是新兴都市经济，而都市发展往往取决于良好都市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们共识。长兴近几年迅速发展，无不得益于都市基本设施改进、环境形象提高。通过建设经济合用房，使住房困难低收入家庭“居者有其屋”保证人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责态度，站在长兴长远发展大局高度，本着对民众负责态度，加快经济合用房建设，以住房困难低收入家庭居住条件改进，进而提高长兴县雉城乡环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面不同形态景观水景，通过几何形与自然形组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀人文景观。并且社区绿地并不但为社区内住户所有，将辐射向都市，与都市共享，成为长兴县又一道亮丽风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动建筑符号与当代形体相结合。注重建筑材质及色彩呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活回归感，在喧嚣、激烈、多变当代都市中，营造人们企盼已久家。（三）本项目建设是维护社会稳定需要。经济合用房工作不但关系到都市建设与否可以顺利进行和都市与否可持续发展问题，并且还涉及低收入家庭切身利益和社会稳定问题。对此，长兴县委、县政府对经济合用房工作予以高度注重，将经济合用房管理工作纳入重要议事日程，全县经济合用房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序运营轨道。近年来，长兴县不断加快经济合用房建设步伐，但仍存在经济合用房建设速度跟不上低收入家庭规定改进住房条件现象，建成并投入使用经济合用房还不能完全满足低收入家庭需要，在一定限度上影响了社会安定。为此长兴县委、县政府极力加快经济合用房建设进度。进一步创新和发展经济合用房建设模式，积极履行经济合用房建设市场化运作，采用切实可行办法和办法，勉励和引导实力强、信誉好开发建设单位参加经济合用房建设，切实解决资金瓶颈问题。本项目建设顺应长兴县经济合用房建设发展思路，所有新建经济合用房所有出售给住房困难中低收入家庭，开发建设宗旨就是最大限度地满足住房困难中低收入家庭住房条件，加快工程建设，努力把经济合用房建设成为群众满意“精品工程”，力求让中低收入家庭早日住上经济合用房。（四）本项目建设是以民为本、造福于民体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持唯一途径。长兴县依照国家和浙江省关于规定，以“高起点规划、高水平设计、高原则建设、高效能管理”为规定，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立经济合用房制度最大受益者。对于群众来说，经济合用房建设一方面将优化发展环境，提供越来越多就业机会；另一方面，新经济合用房社区建设将极大地改进中低收入家庭居住条件和生活质量，因建设经济合用房而获得发展成果必将在最大范畴、最大限度上惠及百姓。

详细到本项目建设，还将充分运用都市水面周边环境资源，营造一种环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷当代化高品质住宅社区，并体现本安居房社区“亲、善、美”和谐宗旨。因而，抓好本项目经济合用房建设工作，既是贯彻长兴县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题详细举措，又是维护群众利益、增进长兴发呈现实需要。可见，本项目建设是十分迫切和必要。第三章建设单位概况浙江长兴滨河实业有限公司成立于5月，注册资本80000万元。由长兴都市建设有限公司与长兴县都市建设发展总公司共同出资组建而成，公司地址长兴县雉城乡金陵中路257号，重要经营范畴是：房地产开发经营、都市基本设施建设、旅游资源开发、都市建筑物等项目。浙江长兴滨河实业有限公司自成立以来，就选取了一条对环境、资源、生态充分保护运用可持续发展开发模式和发展道路，积极倡导“花园中建都市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等当代发展理念。公司建立了当代化公司管理模式，采用直线职能机构管理方式，构筑了一种精简高效组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合伙先进员工队伍，保证了公司专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于公司文化建设，强调以物质文化为基本、制度文化为核心、精神文化为核心。营造独特居住文化是该公司房屋开发原则。建筑有其独特语言，但意义不在建筑自身，更多则是一种文化体现。一种定位精确、独具特色楼盘往往具备浓厚居住文化氛围，它给业主提供不但是一种容身居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身一种价值取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”公司精神，与时俱进是时代提出规定，没有最佳只有更好，没有停顿只有迈进。超越自我是公司精神核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才干超越别人，才干谋求明天发展。这是公司长远发展所需实践精神，是公司员工精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现公司主线目的动力。公司将秉承“与时俱进超越自我”公司精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划公司发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，公司要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必要遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重叠同、守信用。公司在开发房产背后事实上是在经营自己信誉，诚信是公司巨大重要无形资产。因而，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾前提，发扬团结、奉献、求实、创新精神，实现规划高原则，全力为都市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到售前售中售后服务房地产开发建设项目。第四章建设规模一、建设规模根据与原则（一）建设规模根据依照长兴县政府关于对经济合用房开发建设构思和该区域经济合用房现状及住房困难中低收入家庭对用房实际需求，按照国家、浙江省关于经济合用房现行政策和关于规定，参照当前省内类似经济合用房规模，研究拟定本项目规模。（二）建设规模基本愿则坚持适度发展，加快建设，不断完善愿则。从经济合用房实际需要出发，运用既有建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾此后发展，在原则上，既符合国内国情又适应人民群众不断增长生活消费水平。坚持经济合用房市场化原则。按照产业化思想和市场经济规律建设经济合用房，应充分体现多元化服务及各种形式建筑规模合理配比，达到社会效益和经济效益统一。坚持经济合用房建设规范化原则。本项目应按照国家、浙江省关于经济合用房关于政策、规定和基本原则建设，以中低收入家庭需要。（三）建设规模本项目所建安居房，将分为三期开发：1、一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平方米，三期用地面积14829.7平方米。2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积1.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。3、项目4~5层安顿房住宅300户，多层商品房40户，高层商品房240户。第五章项目选址及建设条件一、项目选址本项目位于长兴环境优美城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近长兴县人民医院，东侧为国际金座都市综合空间开发。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约4.8公顷，分三期实行。二、项目建设条件（一）自然环境1、地形长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原一某些。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平特性。本项目范畴内地形总体平坦。2、气候长兴属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超过10mm年平均天数为41天，每年4～9月降水比较集中，为852mm，其中5～6月为霉雨期，8～9月为台风雨期。8级台风年平均一次，风速不不大于14m/s，最大风速26m/s。3、水文长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。长兴近年平均年降水量为1309毫米，近年平均年径流深为500～700毫米。境内河流水文特性重要受季节雨量分布不均影响，洪枯期分明。历史最高洪水位（1999年）6.30m（吴淞），长兴港最高洪水位为5.57m。（二）社会经济条件1、社会经济全面发展。近年来，长兴经济迅速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。长兴县实现地区生产总值240亿元，人均GDP5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。长兴县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明都市、省园林都市、省教诲强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园都市等称号。2、交通优势得天独厚。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”长湖申航线发端于此、直达上海。长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区都市均在200公里以内。3、都市建设突飞猛进。近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改进环境、提高品位”思路，积极实行“东扩南进、北延西控、中间完善”都市发展战略，坚持高起点规划、高原则建设、高效能管理，都市建设获得突破性进展。在《长兴都市总体规划》指引下，相继编制了《中心城区都市设计》、《长兴都市绿地系统规划》等一批专项规划，形成了科学合理城乡规划体系。“十一五”期间长兴都市建设投资力度空前，都市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达山水园林型当代化新兴都市已雄姿态初现。4、文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作《茶经》，长兴因而成为茶文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。长兴资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中华人民共和国银杏之乡”美称。5、都市品位不断提高。长兴县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化都市，以山水园林景观凸现都市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗迹公园、和睦塘公园等，都市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计都市街景，一批先进设计、精品建筑相继浮现，都市品位不断提高。（三）市政基本设施依照市政规划，本地块内设都市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因而，有较为成熟基本条件，有水资源条件等景观基本，有助于建设人性化居住空间和功能复合都市发展区。第六章项目建设内容及建设方案一、建设内容本项目建设内容分为4~5层安顿房住宅和商品房住宅。安顿房住宅共计300户；商品房住宅共计280户，其中多层商品房40户，高层商品房240户。住宅层高2.9米，多层住宅建筑高度不大于20米，高层建筑高度在60米以内，建筑底层设立架空自行车停车库。并集中设立地下机动车停车库存，半地下机动车停车库。同步建设相应基本设施工程、景观绿化工程以及其她公共配套设施。二、规划设计技术指标项目单位数量规划总用地面积m248017.5总建筑面积m293228.6地上建筑面积m277296.8地下建筑面积m21.2半地下建筑面积m23926.6住宅建筑面积m268924.8其中高层住宅m233289.6多层住宅m235635.2配套及公建建筑面积m28372其中沿街商业建筑面积m27469.4物业管理用房面积m2456社区服务用房面积m2446.6容积率m21.61建筑占地面积m211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1总户数户580其中安顿房户数户300商品房户数户280停车数个402其中地下停车个297半地下停车个105三、规划布局与建筑总体设计(一)整体布局依照都市设计定位及总体构思，本规划西北、东北侧为都市护城河及绿化景观带，东侧为明珠路。沿护城河及西南侧临近人民医院布置多层建筑，通过建筑间位置变化，形成丰富优美都市天际线，并将都市景观资源更好引入到社区内。沿明珠路布置高层商住楼，形成富于变化都市界面。流线组织上强调人车分流，强调社区安静、和谐、人性化。配套物管用房，依照规定，结合住宅设立在社区中心底层，此外，独立设立服务用房，便于整体管理。出入口考虑到南太湖总部经济园规划设计以及原有米西村道路，结合分期实行条件，综合设计，用一条回环式重要道路将建筑串联起来，充分考虑地块同都市道路联系，以便出行。设计了点式楼和架空层，使周边自然景观能渗入到社区内部。(二)交通组织通过基地、人流、交通分析，咱们将地块社区主次入口设在东侧，由明珠路都市道路导入，一期实行道路考虑同米西村原有道路相接。社区内部由宽6米人车混行道路相连接，形成回环式交叉路网体系。地块内部道路系统简洁、高效，服务区域均衡。结合重要出入口路段设立地下车库出入口。板式建筑间通过基面抬升形成半地下机动车停车库。通过建筑架空层设立自行车停车库。在建筑之间形成持续步行通道，使得社区内部形成环形独立步行交通系统，实现抱负人车分离系统。(三)绿化系统由于基地用地状况较为紧张，而周边景观资源较好，本规划以充分运用周边景观资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计，形成开敞空间，将护城河景观资源充分引入到社区内部及都市之中。在整体基本上，着意强调组团环境塑造，将集中绿地融合到每个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一种和谐可亲、布满诗情画意人居环境。通过半地下车库基面抬升，形成立体景观绿化。集中绿地沿社区环线展开，动静结合，与住宅互相映衬。宅间绿地布置很大限度上实现了自然－居住－工作－交流－娱乐和谐，与中心绿地相呼应，创造了宜人多趣空间环境。绿化种植充分发挥植物造景，达到一定意境。基地外围后退形成周边绿带，以树林、灌木、草坪组合绿带为住区提供良好周边绿化屏障。四、建筑设计(一)平面设计依照规划条件规定及考虑到使用者接受度，本社区重要布置4—5层安顿房住宅、18层商品房住宅。考虑居住人群多元性及特殊性，分别针对不同人群设计了不同户型。不同类型户型，均遵循朝向、景向、高得房率、高经济性和实用空间原则。（1）．安顿房户型：总计300户。60㎡户型40户，80㎡户型40户，100㎡户型110户，120㎡户型110户为主，设立4—5层多层住宅，户型设计上强调厨房和阳台设计，小户型设计紧凑，功能分区合理，最大限度提高空间使用率。（2）．商品房户型：总计280户。其中多层商品房40户，高层商品房240户。以市场典型户型为主，品种丰富，以家庭构造单元进行户型设计。户型设计均采用全明设计，自然采光通风良好，以点式高层形式布置在社区中。(二)竖向设计住宅层高为2.9米，多层住宅建筑高度不大于20米，高层建筑高度控制在60米以内。建筑底层设立架空自行车停车库。并集中设立地下机动车停车库，半地下机动车停车库。(三)立面设计在总平面布置基本上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑体量穿插关系，在风格上，追求创新同步，又不失住宅建筑稳重及亲和力。在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶细节构成。从整体建筑造型出发，设计适当开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型细节丰富，又不失整体比例协调。在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃和木色百叶为主，体现简洁设计风格。沿街商住同住宅社区造型统一，形成整体都市形象。方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制百叶为主。色彩以灰色调为主，体现住宅建筑庄严典雅氛围。五、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料重要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，此后工程实行过程中应严格控制原材料质量，施工单位采购材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产优质产品，符合施工图纸和关于原则、规范规定，并有有关产品合格证明及相应检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证承认，在使用前应按发包方和监理规定进行检查或实验，不合格不得使用。各种砼配合比在施工前由材料检测中心实配，并获得报告。各种工程实验按照验收规范规定抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照有关质量原则进行严格检查，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位选取均实行招投标制度，以公开招标方式选取报价合理，可以满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合规定以及资信业绩好单位。施工时应与建筑、构造、水、电、暖通等各专业施工和安装公司密切配合，做好各种预埋件和预留洞施工，保证位置精确、表面平整、连接牢固且无漏掉，禁止事后敲凿。施工过程中施工单位必要严格按施工图纸、国家现行关于原则和规范、工程质量检查评估统一原则等文献及双方确认施工组织设计，精心施工、记录、检查，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序质量关，以保证所有工程达到良好以上质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采用严格安全防护办法，并符合市政、市容、交通等规定。第七章节能节水办法一、节能 为贯彻国家颁布《节能法》，同步保持能源、环境与经济协调发展，本项目将采用详细办法，合理运用和节能能源，重要有：总体布局上除符合规划规定外，变配电尽量接近负荷中心，以减少能量损耗，同步选用节能安全型电力变压器及配电设施。选用国家推荐节能型产品和设备，选用节能照明器材，以达到最大节能效果，同步尽量减少峰值负荷和缩短运营时间，起到最大节能效果。二、节水创立节水型城乡，做到“三同步、四到位”，即建设项目主体工程与节水办法同设计、同步施工、同步投入使用；取水单位必要做到用水筹划到位、节水目的到位、节水办法到位、节水制度到位；采用有办法，减少管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，减少单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行筹划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其她冲洗用水均采用二级解决后污水，以节约用水。第八章环保、卫生、消防本项目环境污染重要来自于施工期间所产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必要对其加以治理。一、环保原则按照国家环保关于规定，本项目重要采用如下原则：《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453-1996）《污水综合排放原则》（GB8978—1996）《地表水环境质量原则》（GB3838-）《环境空气质量原则》（GB3095－1996）《都市区域环境噪声原则》（GB3096－1993）《大气污染物综合排放原则》（GB16297-1996）《都市公共厕所规划和设计原则》（GJJ14-87）《锅炉大气污染物排放原则》（GWPB3-1999）《建筑施工场界噪声原则》（GB12523-90）其她关于原则二、污染因素分析（一）项目建设对环境影响空气污染：建筑材料装卸、运送、使用及堆放等环节和搅拌作业中施工扬尘，运送机动车排放尾气是空气污染重要因素。噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运送车辆噪声等。废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。（二）项目营运期对环境影响废水：重要为生活废水，涉及厕所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。废气：重要为机动车行驶排放汽车尾气和车辆停泊产生汽车尾气，其中排放量较大有CO、THC、NOX三项。固体废弃物：重要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声：重要为设备噪声，涉及水泵、发电机、排风机等设备噪声。三、施工期间环境污染防治办法本项目应严格按照长兴县关于规定进行文明施工，贯彻详细安全文明施工办法。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并也许产生一定水土流失，必要对其加以治理。（一）施工扬尘施工中扬尘来自露天堆场和裸露场地风力扬尘以及车辆行驶中动力扬尘。施工期间必要进行洒水抑尘，每天洒水4~5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘导致TSP污染距离可缩小到20~50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不不不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周边环境影响，同步又可保护周边安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆清洁。避免大风天气作业

，应避免在风天气进行水泥、黄沙等装卸作业，对水泥类物资尽量不要露天堆放，虽然必要露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风导致施工扬尘。（二）施工噪声施工期产生噪声具备阶段性、暂时性和不固定性。重要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大为机械噪声，重要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同步作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定影响。施工期尽量选用机械噪声较低设备，各机械设备动力噪声源声级普通在85dB以上，白天与夜间噪声级均应达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)原则。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上规定或特殊规定必要持续作业外，普通不得在夜间进行产生环境噪声污染施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源重要为大量淤泥工地污水、生活污水等。工地污水具有大量淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，导致清理困难；生活污水具有大量残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基本设施中泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中雨水接纳井。为防止在施工过程中水土流失导致对周边水体影响在工地周边要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽量避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必要对堆场采用防冲刷办法，减少施工物质流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善解决，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新“垃圾堆场”。施工人员寻常生活垃圾应收集至指定垃圾箱，由环卫部门统一解决。严格执行环保建设项目“三同步”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“防止为主，防治结合”原则，都市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与都市其她基本设施统一规划，统一设计，同步建设。根据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《消防站建筑设计原则》、《都市消防站布局与技术装备原则》、《都市消防规划建设管理规定》等规范制定规划。按照关于规定设立火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教诲和消防宣传，增强消防意识。 第九章项目实行进度项目进度筹划涉及前期准备阶段和实行阶段。以项目建议书批准为起点，将可研编制始终到项目建成列入项目进度筹划中。详细划分为：可行性研究编制及审批阶段、初步设计编制及审批、施工图设计阶段；施工阶段及竣工验收准备几种阶段。项目建设工期初步考虑为36个月。实行进度安排如下：1、前期工作3个月涉及项目建议书及可研报告报批、投资批复、初步设计报批、施工图设计、工程招投标。2、项目施工33个月完毕本项目住宅及附属配套设施建设，完毕竣工验收。表9-1项目实行进度表序号工作阶段123412341前期工作项目建议书及可研报告报批、投资批复、初步设计报批、施工图设计、工程招投标。2建安施工完毕本项目住宅及附属配套设施建设，竣工验收。第十章项目投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范畴本项目建设实行区域内住宅建安工程，基本设施工程及其他附属设施工程建设费用。（二）投资估算阐明1、《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（）4、全国统一安装工程预算定额浙江省惯用项目单位估价汇总表（）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（）6、浙江省建筑安装材料预算价格（）7、浙江省建筑安装工程费用定额（）8、浙江省现行关于取费原则及文献规定9、勘察设计费按工程费用2%估算10、建设管理费按工程费用2%估算11、建设监理费按工程费用2%估算12、本项目不可预见费按5%估算。（三）投资估算明细1、开发成本（1）、土地成本土地成本按公开挂牌出让价140万元/亩估算。项目占地面积72亩，土地费用为140万元/亩×72亩=10080万元。（2）、建筑安装成本2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积1.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。建安成本为15173万元。（3）、前期工程费用前期工程费重要涉及开发项当前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等阶段费用支出。表10-1前期工程费用汇总序号项目计算根据金额（万元）1建设管理费15173×2%3032可行性研究费计价格[1999]1283号文503勘察设计费15173×2%3034日照分析费用估35共计659（4）、基本设施建设费用基本设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路等工程费用，重要涉及供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施建设费用。表10-2基本设施建设费用表序号项目计算根据金额（万元）1室外工程715其中：道路广场150（元/平方米）×9941（平方米）其中含路灯雨、污、给水管道工程149室外管线30元/平方米×93228（平方米）280绿化工程70元/平方米×26589（平方米）186景观水系估算1002管道煤气估算503电信工程估算604共计825（5）、公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住社区内为居民服务配套建设各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）建设费用。表10-3公共配套设施建设费用表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1物业管理45621092会所446.6250113共计20（6）、其她费用其她费用重要涉及暂时用地费和暂时建设费、工程造价征询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。表10-4其她费用表序号项目计算根据金额（万元）1场地准备及暂时设施费15173×0.8%1212劳动安全卫生评价费15173×0.03%43环境评价费估算64建设工程质量监督费0.9元/平方米×93228平方米85工程保险费15173×0.3%456工程监理费15173×2%3037合同公证费、施工执照费、防雷检测费、节能检测费竣工图编制费估算258工程造价征询费15173×0.2%309施工图审查费2元/平方米×93228平方米1810共计560（7）、开发期税费开发期税费是指项目所承担与房地产投资关于各种税金和地方政府或关于部门征收费用。重要涉及土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙改费、分散建设市政费等。表10-5开发期税费序号项目计算根据金额（万元）1土地使用税2元/平方米×11487平方米22都市基本设施建设费100元/平方米×93228平方米9323白蚁防治费1.5元/平方米×93228平方米144散装水泥押金1.5元/吨×3吨55新型墙体材料专向资金8元/平方米×93228平方米746高校教诲基金10元/平方米×93228平方米937供电贴费住宅按4KVA/户，500元/KVA，共580户1168共计1236（8）、开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发公司定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生费用直接计入开发费用管理费用中。（9）管理费用管理费用是指房地产开发公司管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各种费用。本项目编制定员10人，每人工资福利按8万元/年估算，年管理费用为150万元。（10）、不可预见费不可预见费按（1）-（9）项共计5%进行估算，即：（10080+15173+659+825+20+560+1236+150）×5%=28703×5%=1435万元（11）、开发成本开发成本为（1）-（10）项总和，即：28703+1435=30138（万元）（四）投资成本费用估算汇总对于开发销售房地产项目投资估算，由于无生产经营期，故不需要进行流动资金估算，其投资估算（重要是建设投资估算）如下表所示：表10-6投资成本费用估算汇总序号成本项目金额（万元）开发成本（元/平方米）多层住宅高层住宅配套地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建安工程费15173138015201350285019503前期工程费65971717171714基本设施建设费82588888888885公共配套设施费20222226其她费用56060606060607开发期税费12361331331331331338管理费用15016161616169不可预见费143515415415415415410投资总额共计3013829853125295544553555第十一章融资方案本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。投入筹划如下，自有资金1.2138亿所有用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万元，按照自有资金比例，自有资金占总投资40%，约12138万元作为项目资本金；商请银行五年期贷款18000万元，采用二次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率8%进行估算。详细见下表：表11-1投资筹划与资金筹措表单位：万元序号项目共计建设期1总投资32659124589866103351.1建设投资3013812138900090001.2建设期利息252132086613352资金筹措3013812138900090002.1自有资金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章还贷来源分析一、还贷能力分析该项目还款来源为安居房销售收入与土地出让金返还所得。12.1安居房销售收入与销售筹划1、安居房销售收入安顿某些建筑面积为30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向无房户销售，价格为850元/㎡，另70%销售价为550元/㎡，安顿面积某些可获销售收入1973万元。超面积某些建筑面积为45559㎡，按照市场价销售，依照工程所处位置、周边环境条件、长兴县房地产市场趋势以及长兴县拆迁安顿房关于建设原则预测，多层按5800元/㎡销售，小高层按5500元/㎡销售，沿街商铺按0元/㎡销售,超面积某些可获销售收入36032万元。地下停车位与半地下停车位所有出售，每个车位按8万/个销售，可获得销售收入3216万元。该安居房可获得总销售收入41221万元。2、销售进度筹划本项目筹划用三年时间完毕安顿及销售，筹划出售30%房源，出售50%房源，出售20%房源。地下车位分二年完毕销售，销售70%，销售30%。收入估算如下表所示：营业收入估算表表12-1项目多层住宅可销售面积(m2)10690178187127营业收入（万元高层住宅可销售面积(m2)9987166456658营业收入（万元）549391553662沿街商铺可销售面积(m2)224037351494营业收入（万元）448074702988车位出售出售车位（个）0281121营业收入（万元）02248968共计可售住宅面积(m2)229173819815279营业收入（万元）11400212528569该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至，售房所得总收入为41221万元，可安排专项资金用于偿还银行借款18000万元及利息。12.2土地出让金返还该项目土地出让金为10080万元，按照规定，土地出让金返还率为95%，即9576万元可返还，和分别返还5000万元及4576万元。二、还贷筹划起开始还贷，先行偿还贷款8000万元，还贷来源为及房屋销售收入；偿还剩余贷款10000万元，还贷来源为房屋销售收入及土地出让金返还。剩余资金用于公司其她项目建设。还款分析表表12-2还款年份还款项目归还本息（万元）还贷来源偿还借款偿还利息800014409440及房屋