花园销售专业策划工作专题计划书

某花园销售策划工作计划书一、项目背景XX·**花园由嘉兴市华阳房地产开发有限责任企业和嘉兴市**房地产开发企业共同开发，区块在南湖新区，北靠中环南路，西至计划中西南路，东临计划中花园路，南对幼稚园用地及计划中宽为24米城市关键道路。项目计划用地10万余平方米，总建筑面积约14.5平方米，容积率为1.38，共设置889户，别墅为24户。项目分三期建设完成，其中，一期用地近4万平方米，二期近2.9万平方米，三期用地3.3万平方米左右。小区关键由多层住宅，多联别墅、沿街商铺和公建配套组成。楼盘开盘时间定为1月，其它工作现在进展相当顺利，工程计划等图纸已经经过政府验收。从区域地块中看，项目在南湖综合开发区周围，城区计划科学完整，本案靠近市政府区域，将有良好市政配套和大面积绿化用地，开发区建设力度加大，地块周围开发渐成气候。所以，本案开发建设面临着良好市场机遇。同时，项目开发为中高级楼盘性质，在区域建设中占有相当关键地位，也是楼盘开发一个有利原因。和浙江省其它地方房地产行情一样，嘉兴多年来房地产市场逐步展现火爆局面，房地产开发商越来越重视对市场运作，楼市发展也比较成熟，但其竞争程度不如浙江其它多个关键城市，这也为现今嘉兴房地产开发企业提供了一个很好发展平台和品牌发展机会，为此，开发商应该从品牌形象上做起，在市场中处于有利位置，争做成功企业角色。行业人士认为，现在嘉兴市场如同90年代中后期杭州房地产市场，正孕育着房产企业优化发展契机。二、策划要求现代房地产策划是一个新兴智力产业，尤其是房地产策划对楼盘开发和开发商形象树立有着不可忽略地位，这从"策划不是万能，但没有策划却是万万不能"共同认识中得到验证。经过初步了解我们发觉，开发商期望经过本案市场运作，首先确立XX·**花园成功市场形象，其次，也能树立本身良好市场形象，达成长远发展目标。依据这种基础思绪，对本案策划提出了较高要求，为此，在地产策划中，我们需要建立多个基础模式：1.开发商企业形象基础塑造；2.形成开发企业内部关键竞争力加强；3.树立本案在嘉兴房地产小区开发中形象和位置；4.楼盘建筑计划设计达成一个专业水准；5.强力销售推广工作，争取良好市场接收效果；6.建立一支成熟专业化销售队伍；7.其它相关模式。[说明]：企业发展和参与市场竞争必需拥有企业关键竞争力，而关键竞争力营造必需经过强化企业各部门功效和市场外在形象、公关活动力度，这需要一整套科学计划化市场运作模式和各部门通力协作，我们提出以上板块模式建立也是基于这种考虑，并期望经过充足整合利用企业现有资源，利用规范模式，借鉴成熟企业发展模式，达成企业市场长久发展目标。三、工作任务从塑造本楼盘开发商企业形象和小区品牌出发，我们认为，策划企业关键工作任务在一整套市场研究和策划系统上。任何一个品牌形象建立，全部必需付出更多劳动和智慧，尽管嘉兴现在市场竞争还不够猛烈，但我们一直坚持认为，品牌是对市场点滴积累，策划成功，对企业带来无形资产也是无可估量。作为策划研究企业，我们使命是帮助开发商完成项目达成效果，应该注意每一个市场细节，为此，结合本小区现实状况和特点，我们审慎提出开发商应该有以下策划工作内容：1)嘉兴市房地产市场形势及开发基础现实状况研究汇报；[工作内容]：关键包含市场供求关系、房价走势、销售情况、消费特征、城市计划、经济发展和城市化进程等相关理性认知；[完成效果]：经过对以上指标完整分析，达成对嘉兴房地产市场中短期基础认识，对比了解项目在整个市场中对应地位，本阶段工作效果关键起到对目标项目市场整体参考价值；[说明]：本案包含到住宅小区、别墅项目、商业市场等多方面物业特征，它们全部和当地宏观经济和房地产市场亲密相关，研究任何一个小区市场情况，必需将该个案融入整个市场体系中，达成在整体环境中了解和定位，是正确确定项目价值基础，XX·**花园前期市场工作不可或缺。2)同类物业楼盘开发市场情况及针对项目市场情况专业研究。[工作内容]：对嘉兴商住小区和别墅市场深入研究，和现有房产开发市场进行评定，结合专业研究企业对市场敏感度和专业深度基础上，对本小区发展作集中探讨，针对本案进行专题市场价值研究；[完成效果]：经过嘉兴市居民对商住小区心理特点和需求分析，得到目标物业在整个房地产市场中价值定位，对项目标产品策略、提出个案居住理念，基础完成项目目标用户群有效确定、产品概念、市场定位等工作提议书并制订对应工作步骤，为项目推广做准备，争取市场主动；本阶段工作达成以下基础结果：1.对当地住宅小区整体市场环境分析判定；2.住宅物业、商铺价格情况、市场需求动态专业研究；3.提出产品卖点提议、物业配套要求意见和提议；4.经过定量、定性分析，品质（潜力、缺点）判定；5.对项目物业SWOT分析；6.对本案目标消费群定位；7.完成以上认知后，进行项目产品概念提升提议。[说明]：我们认为，市场调查是项目各项工作开展基点，对于本案，市场调查信息索取尤为关键，市场调查其实是一个系统全方位复合工程，不单纯是通常广告企业所能够完成，一项成功市场调查必需备有科学专业市场技术和经验，FF策略机构同时作为最大浙江市场调查研究企业，其数据统计对本案仍然有直接价值，提议以上工作仍应该是开发商现在急需补课内容。而对于产品认知上，和对数据整理提炼方面，我们必需强调系统观念，这也是我们提出以上七项研究工作结果基础出发点。3)本案实质性策划工作我们一贯做法是，在分析出有价值市场认知后，将市场调查结果提交开发商，再依据房地产开发商反馈工作意见，和对策划企业具体协议服务要求，确定实施项目销售整合营销方案、营销推广策略和媒体计划策略、公关活动等，帮助开发商完成物业销售和企业品牌形象等一系列工作。就现在市场情况看，关键房地产项目尤其品牌形象塑造方面，离不开市场研究企业参与。FF认为，XX·**花园在计划设计中，有着良好市场机遇，成功市场策划必将迎来更多市场机会。在此情况下，我们有了周详市场研究计划体系，对本案初步工作内容提案以下：A.为了提升本小区市场形象，提议设计一份完整VI手册，关键包含：LOGO--楼盘标志，企业标志；企业视觉识别系统（VI）--企业标准色、标准字体、常见信签、信封、多种信涵、请柬、企业内部设计风格、职员衣饰、公务车等等；广告设计--包含报纸电视媒体广告平面、户外广告平面效果、工地围墙效果、房交会等大型企业活动平面设计；售楼处设计--提交整套售楼处设计方案；[支持理由]：现代房地产开发企业在楼盘建设和推广中，VI部分必不可少，它是企业形象和楼盘品牌树立直接要素，提议本案进行完整VI设计。B.尽可能挖掘产品卖点，对本产品计划中存在优化点叙述；根据产品卖点设计情况，提出产品计划提议；从消费者心理，挖掘更多房产产品卖点；对相关卖点市场预期分析，并形成灵活市场卖点引导策略；[支持理由]：基于前期大量市场研究工作，楼盘开发基础原因已经确定，卖点挖掘能够直接将楼盘提升到更高水平，怎样依据消费者心理偏好和习惯进行对应卖点挖掘。C.确定本案专题定位、楼盘理念引导和市场形象定位；依据本案特点，提炼出最有价值和代表性专题，进行完整定位；依据专题，确立理念部分，加强入住本楼盘思想内涵，文化融入生活；经过本楼盘具体情况，结合消费者心理分析，找到本案适宜市场形象，进行综合定位；其它相关功效定位；D.为开发商提供整合营销策划方案；整合营销策划方案是项目营销推广纲领和销售主基调，对各阶段楼盘销售推广起引导作用，在大型房地产项目和分期项目中更能起到主动作用，能够从整体上帮助开发商监控各项工作进展情况和企业利润实现；包含本案推出各营销阶段主体定位和销售目标确定、媒体计划方案、公关营销设置等多方面基础策略；[支持理由]：因为XX·**花园项目有相当规模，且分三期建设，经过整合营销方案确实立，能够帮助本案营销推广等工作整体实施一致性，提议开发商应注意整合营销策划工作进展。E.售楼人员对应专业化培训安排；包含专业化、规范化销售人员培训课程等内容一整套实战模拟。如整个营销过程建立、房地产专业课程知识、相关建筑配套知识、用户心理分析和应对、多种销售技巧、销售前实战模拟等等。[支持理由]：尽管楼市市场发展到今天，房地产企业开发模式基础公开化，有一定资本运作模式可循，但相关售楼人员专业化程度还远远不够，很多售楼人员全部是非专业操作，这对项目直接产生效益关键步骤--营销工作是尤为不利，而市场现在正欠缺这么培训机构。经过专业化培训，能够形成企业关键竞争力销售队伍部分。F.提供活动公关计划和内容；包含多种活动策划，房地产新闻公布会，购房俱乐部工作计划，企业公益活动赞助，软文报道撰写等等，形式可立体展示。[支持理由]：活动公关是企业文化外延，将极大地调动企业内部整合资源和企业社会各界之间贯通，有利于公众形象树立，是企业发展品牌不可或缺工作步骤，提议开发商进行专业咨询。G.制订价格步骤体系和销控方法；包含产品销售价格提议、服款方法提议、调价策略、尾盘价格策略，销售单价制订、单位物业总价制订；销售控制、分期销售策略等等。[支持理由]：价格是房地产楼盘运作杠杆，单价和总价高低关系到开发商利润高低和资金回收速度，合理市场定价能够达成双赢局面，所以，价格步骤体系和销控方法是整合营销最关键部分之一。H进行房地产开发企业战略发展计划。关键内容：企业现有品牌资源整合分析、企业品牌内涵设定、企业形象设计提议、企业品牌推广策略设定等。说明：以上部分内容是FF策略机构依据本案特点设定，纵观目嘉兴房地产市场，还没有达成很猛烈程度，市场发育有待深入成熟。因为本案物业开发体量较大，所以企业形象很关键，从开发商角度来说，也需要一个良好市场口碑，策划结果是，首先有利于小区品牌和企业形象树立，同时专业销售队伍在市场竞争中能够取得愈加良好业绩，能够做到投入小，市场反应强烈效果，这是我们策划需要达成结果。四、服务要求此次服务是杭州FF策略机构和嘉兴华阳房地产开发有限责任企业（及**房产）第一次项目合作，基于对相互合作诚意，FF策略机构很关注本案多种市场动态，特提出以下服务方案：1.在嘉兴华阳房地产开发有限责任企业提供一定市场素材情况下，经过本研究机构专业人士市场分析和研究，立即为开发商提供嘉兴市房地产市场专题研究认知，为工作内容第一项；2.结合前面对嘉兴市场了解，依据开发商需要，进行大量市场专题深入研究，立即对XX·**花园小区市场定位和概念定位提出有实质性效果工作方案；将嘉兴房地产市场进行整体调查评定，进行相关工作研究提议，并提交给开发商完整市场调查汇报书；3.根据项目开发建设进展情况和相互合作深入深入，完成项目后期营销推广工作、小区品牌营造和企业形象发展战略。五、策划保障方法（本步骤详见《FF项目服务书》）1.策划企业依据开发商意向协议，实施各项工作服务内容和工作计划，并按要求在双方沟通达成确定时间内提交多种汇报提议书和策略方案等；2.依据协议，落实项目工作实施小组，由专员负责项目标实施、房地产市场动态监控，并将搜集到关键信息进行立即信息反馈和沟通处理；3.实施项目例会制度，待双方确定项目相关活动开展基础形式，由策划企业负责，定时为开发商提供市场信息和对应工作服务内容。六、其它要求作为专业房地产市场策略机构，FF很重视项目用户服务质量和市场实战效果，企业有专员负责项目标技术工作，落实责任人和用户实施人，为项目标策划跟进提供保障；本策略机构全部和XX·**花园相关项目企划方案一律对外保密，严守开发商多种企业机密文件和市场运作策略，确保计划顺利开展；专业、真诚、信赖是企业自律基础内容，服务市场是根本，项目成功、开发商满意是本机构一贯追求，这也是本机构在项目运作过程中一直出发点，有鉴于此，需要双方全部信息必需立即沟通，保持一致。作为意向用户，杭州FF策略机构对本案有浓厚爱好，这关键是因