地产营销费用管理作业指引

PAGE3/5XX编号：版本：1.0生效日期：管理体系文件营销费用管理作业指引发放编号：编制：审核：批准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注营销费用管理作业指引编号：版本：1.0生效日期：目的通过为确保营销费用发生的可控性，通过充分发挥营销费用投入的作用及效果，达到确保合理控制项目营销成本的目的。适用范围适用于集团负责营销操盘工作的所有项目。术语定义职责说明营销费用是指项目因房屋销售过程中产生的薪酬福利、佣金及销售代理咨询费用、宣传推广、营销设施及售后客服建设等一系列与销售有关的费用营销费率营销费用总额/可售签约金额管理职责部门名称职责说明营销管理部审核项目营销部提交的营销费用计划，并做好使用过程管控。管理流程营销费用三大科目分类科目分类说明营销推广费用营销服务：案场物业服务、广告公司、楚扬云+、楚天云家、智慧案场、其他营销服务费；媒介推广：影视广告发布、影视广告拍摄制作费、电台广播发布、网络广告投放、报纸广告费、户外广告租用、户外广告画面更换、楼宇内广告费、公共交通广告费、新媒体、灯箱道闸费；营销活动：销售活动费用、巡展外展费用、节点活动、业主活动、开盘、暖场等；销售支持：销售资料费用、销售模型费用、客户维护物料、营销中心包装、现场导视费用；渠道费用：渠道小蜜蜂、渠道劳务费用、渠道call客费用、渠道圈层及拓展类活动、渠道类临时巡展费用、老带新奖励、中介佣金、分销佣金、全民经纪人佣金、其他渠道费用；其他推广费用。营销人资费用工资性收入：工资、奖金、补贴、福利费、住房公积金、社会保险费、离职补偿金、年金、职工教育经费；行政办公费：办公费、差旅费、汽车费、业务招待费、电话费、网络数据费、服装、折旧（固定资产购置）、摊销（无形资产购置）、邮寄费、水电费、修理费、劳动保护费、其他行政办公费；佣金代理费：自销团队佣金。泛营销类费用营销设施运营费：水电气费、物业费、其他、阵地包装（基础结构部分）、景观养护费、样板房维护费、其他公共设施维护费、城市展厅租赁费、装修设计费、装修及家具饰品装饰费、甲供材料/设备、及集团签定的营销费用使用范围。项目客户服务费：项目满意度调查、交房活动相关费用、其他费用营销设施建造费明细（涉及营销）：商业街包装（交付前）。营销费用制定基本准则主责部门工作内容表单/标准/模版营销管理部本着“合理发生，统筹支付”原则。项目营销部对营销费用的发生和支付负有直接责任，应根据本管理办法合理提交项目全盘及年度费用预算申请，并完善和严格遵从立项执行、招标采购、成本确认、费用支付的四步骤流程，有关负责人须对全过程实施严格监督管理，杜绝发生较大的计划偏差或流程过程混乱，规避经办人员发生费控风险；根据行业营销费率制定原则分析，特拟定以项目基准营销费率为项目可售总货值的2.5%。项目全生命周期开发的营销费用金额、费用口径及种类，最终由集团公司审批确定。/营销费用总额调整主责部门工作内容表单/标准/模版营销管理中心项目营销费用采取“费率总控制”原则，即营销费率不变的前提下，营销费用可随动态货值的增减而增减。项目营销费率以启动会审批的费率为最终费率。/营销费用预算编制主责部门流程内容配合部门配合内容表单/标准/模版营销管理部根据已批准总体营销策划方案以及以往项目营销费用管理经验，编制《项目全生命周期营销费用计划表》，并按项目营销经理-中心经理-营销总监-常务副总-集团总经理提报审批，将审批后全盘营销费用预算导入营销费用管控系统；营销管理部根据项目全盘营销预算，并结合当年签约指标、年度营销方案及各阶段策略，按新开盘项目和在售项目两种情况编制《项目全生命周期营销费用计划表》，并按项目营销经理-中心经理-营销总监-常务副总-集团总经理提报审批；全年营销费用=全年预估签约额*费率。按项目销售节点，重点监控项目首开及去化达70%-90%区间内的费用使用情况；品牌宣传专项费用特别说明：品牌费用建议放在集团公司层面进行统筹规划，便于集团公司整合多项目资源，利于集团品牌知名度在城市层面的提高。成本合约部下达项目营销费用目标成本总额，对营销费用的使用进行总体控制《项目全盘营销费用实际发生计划表》、《项目年度营销费用实际发生计划表》、《项目月度营销费用预算表》营销费用发生预警与调整管理主责部门流程内容表单标准模板营销管理部各项目应本着合理节约的原则，当项目全盘营销费用实际发生进度达到60%，则开始提醒项目年度营销费用使用进度；当项目全盘营销费用实际发生进度达到80%，则开始对项目全盘营销费用使用进度进行警告。营销费用实际发生预警：按月进行费用预警：当项目营销费用发生进度小于项目总可售货值签约进度5%时，项目处于绿灯状态，即处于正常状态；当项目营销费用发生进度与项目总可售货值签约进度的差值在5%-15%时，项目处于黄灯状态，即处于提醒状态；当项目营销费用发生进度与项目总可售货值签约进度的差值大于15%时，项目处于红灯状态，即处于警告状态；当项目营销费用处于红灯，即警告状态时，项目需制定每月营销费用发生计划，并报营销管理部审批通过后方可实施，待项目签约进度达到相对应的要求时，方可解除预警。/可售永久营销设施出售费用管理主责部门流程内容表单标准模板营销管理部可售永久营销设施在项目预备会阶段，则需计入项目总货值，并纳入开盘或调价房源一起进行价格审批；可售永久营销设施的出售费用管理带装修的可售永久营销设施若在预备会审批阶段按毛坯的房价款计入项目总货值的，其售出后，超卖的房价款（房屋成交价款超出其底总价的部分）的营销费用新增入项目总体及当年营销费用预算。带