营口房地产市场分析及展望

机会挑战并存维稳高于一切-营口房地产市场分析及展望刚过，多种统计数据刚刚出炉，营口房地产市场取得了跳跃式发展成绩，大发展迎来大楼市。当阶段性胜利喜悦还未来得及品味，就要应对巨大开发量带来市场压力；应对策略还未清楚，“国八条”劈头盖脸得就来了，接下来是各热点城市落地政策，其中北京十五条细则最为严厉。首先是巨大市场压力，首先是紧缩调控宏观环境，营口房地产市场在关键能否保持快速发展态势充满了变数，而这种态势是营口大发展，形成大格局关键。在此条件下，盘点营口房地产市场发展情况，分析、展望、思索发展方向和应对策略就显得尤为关键。营口房地产市场盘点是营口发展史上关键十二个月，作为全国关键沿海开发城市，即是辽宁“五点一线”沿海经济带中关键一点，又是沈阳经济圈出海口，得到了国家和省级发展战略青睐，成为中国少有，东北唯一双重战略切点城市。连续四年，营口GDP增速位列全省十四个城市之首（城市GDP年均增加率超出20%）。市民消费能力逐年稳步增强。现在营口正在加速城市发展建设，伴随“东扩、西改、南进、北转”城市发展战略进程实施，城市版图快速扩展，将深入加速区域财富流动。社会财富增加和人口扩张为房地产市场带来旺盛改善型需求和生存型需求，市场存在极大需求空间。在大好宏观经济形势助推下，营口楼市快速发展。不管是房屋新开工量和完工量还是商品房销售面积和销售价格较上十二个月均大幅增加。同时涌现出来一批品质优异精品楼盘。和新房市场形成对比是二手房市场即使成交均价较前十二个月有所上涨，不过成交面积却下滑，这也显示出营口房地产市场呈显著新兴成长型市场。营口房地产市场大发展，尤其是一级市场土地市场成交活跃，为形成大营口城市格局，成就营口大楼市打下了基础。营口市房地产市场概况一、开发规模保持增加：全市房地产开发投资179亿元，同比增加57.8%。区域投资额增幅市区50亿元172.5%大石桥市7亿元-17.4%盖州市8.68亿元80.5%开发区64.91亿元30.5%老边区10.50亿元55.9%沿海产业基地37.98亿元49.7%房屋施工面积1883万平方米，同比增加66.5%。区域施工面积增幅市区361万m293.5%大石桥市132万m2-1.2%盖州市85.61万m230.2%开发区899万m255.4%老边区101.2万m254.4%沿海产业基地304万m2200.4%二、房屋新开工量和完工量保持增加：全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增加70.4%。房屋完工面积530万平方米，同比增加26.2%。区域新开工面积增幅市区242.52万m2180.8%大石桥市42.08万m2-29.6%盖州市80.50万m279.6%开发区586.76万m265.9%老边区55.36万m2-15.5%沿海产业基地205万m2102.7%三、商品房销售连续放量走高全市商品房销售面积532万平方米，同比增加48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增加81.4%。全市商品房平均价格为3460元/平方米，同比增加22%。商品房销售额：区域销售额增幅市区71.98亿元145.5%大石桥市11.74亿元-11.7%盖州市7.9亿元10.3%开发区78.14亿元66%老边区12.64亿元219.8%沿海产业基地1.85亿元144.8%商品房销售面积：区域销售面积增幅市区202.59万m2106.4%大石桥市47.89万m2-25.2%盖州市27.33万m29.9%开发区203.86万m233.9%老边区45.36万m2178%沿海产业基地5.55万m2151.3%商品房销售均价：区域销售均价增幅市区3553元/m218.9%大石桥市2453元/m218%盖州市2891元/m21%开发区3833元/m224%老边区2787元/m215%沿海产业基地3345元/m2持平四、二手房交易价增量跌全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。二手房成交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米,同比增加34%。二手房交易面积：区域交易面积增幅市区49.91万m277%大石桥市12.89万m2-69%盖州市19.4万m258%开发区43.66万m218%老边区6.43万m2-85%二手房交易额:区域交易额增幅市区6.51亿元-48%大石桥市2.78亿元-54%盖州市3.2亿元190%开发区10.51亿元50%老边区1.09亿元-82%二手房成交套数：区域成交套数增幅市区3037套-52%大石桥市1561套-70%盖州市2299套55%开发区4478套65%老边区636套-85%二手房成交均价：区域成交均价增幅市区2653元/m227%大石桥市2155元/m250%盖州市1649元/m284%开发区2407元/m227%老边区1695元/m221%营口市房地产市场分析一、市场需求分析改善型需求旺盛，90—120平米户型最受欢迎据营口市商品房网上立案登记数据显示，1-12月份市区商品住宅立案6410套，登记套型情况以下。1-12月营口市区商品住宅立案登记户型结构表户型(ｍ2)销售量(套)比例(%)60以下251460-9020793290-120247239120-150103916150以上5659从上表，我们发觉，套型面积在90—120平米之间商品住宅为本市住宅消费最热点，达成了总销售量39%。套型面积90平米以上商品住宅消费占据了总销售量64%。成为绝正确主力。这一现象足以表明，现在营口市民住房需求已经从满足居住功效初始阶段提升到追求居住舒适性改善性消费阶段。因为营口市房地产市场起步较晚，城市发展前景宽广，这种大范围改善原有居住条件刚性需求将在很长一段时间里有力支撑楼市继续拉升走高。二、市场供给分析市场需求旺盛，土地供给量同比增幅显著1－12月，本市（站前区、西市区、沿海产业基地、老边区）商住用途土地成交面积为843万平米，同比上升112%。其原因关键有四个方面：一是开发企业看到房地产市场需求旺盛，前期存量房源消化快速，增加土地贮备进行后续开发；二是商品房市场展现供不应求局面，所以加大土地供给量缓解市场供求压力，增加房源有效供给；三是伴随本市“东扩、西改、南进、北转”城市发展战略进程加紧，营口现已成为未来土地市场热点区域；加上营口辽宁沿海经济带及沈阳经济区关键地位确实定，城市发展前景看好，激发了各地著名企业来营投资热情。三、房地产市场营销综述现在，房地产市场越来越正规化规范运作，购房者消费行为日益成熟理性。纷至沓来中国和国际著名开发企业更带来了很多新鲜营销理念和项目包装思想。不仅售楼处越建越豪华，宣传资料越印越精美，多种大型活动更是络绎不停。我们发觉，本土开发企业也在不停提升项目品质同时越来越重视营销手段及包装。今年10月营口秋季房屋交易大会上，百家争鸣热闹场面就是最好证实。四、二手房和租赁市场综述1、受政策影响，二手房市场成交量下降1-12月全市二手房成交112.19万m2，其中市区成交24.53万m2，较去年分别同期下降24%、59%。造成交易量下降原因有：一、国家税费优惠政策截止。从1月1日，本市二手房个人一般住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契税全额补助也全方面终止，此举增加了二手房交易成本，影响了市场流通性。二、市场房源少。首先是因为大量购房者为赶政策末班车已在去年年底前集中置业，透支了相当一部分购房需求，不少房源被提前消耗。其次，部分二手房房主因估计房价上涨，则多数将出售转为出租，造成现在市场适销房源少。2、二手房市场，中小户型最受欢迎1-12月营口市市区二手住宅户型结构户型(ｍ2)销售量(套)比例(%)60以下9443460-9012244490-12039414120-1501776150以上522从成交统计数据看来，中小户型仍然是最受欢迎户型。各面积段中，60平方米以下住宅占总成交量34%；60—90平方米住宅占总成交量44%；90—120平方米面积段占总成交量14%；120平方米以上房源占了总成交量8%。从以上统计数据来看，90平方米以下中小户型房源占总成交量78%，仍居二手房消费主流。3、房屋租赁市场活跃首先因为众多二手房房主预期房价上涨及国家税费将有所调整等原因，二手房房主多数将出售转为出租。其次伴随本市招商引资步伐加紧，沿海城市优势地位凸显，吸引了大量外来企业、外来务工人员及毕业生到来。加之本市城市拆迁进程实施造成众多动迁户需要租房暂住等原因，本市房屋租赁需求量快速增加，每个月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了解，现在本市二手房租赁市场展现出低端、中端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在1000—元，高级租赁市场月租金在元以上，地段、交通配套、小区环境不错小户型房子现在展现供不应求“烫手”现象。五、市场发展综述一、营口宏观经济连续快速发展为房地产高速发展奠定了坚实基础。房地产开发投资增速稳健，各项建设指标连续趋好；1-12月全市房地产开发投资总额达成179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增加57.8%和172.5%，展现显著增加态势。整年房屋施工面积已快要万平方米，新开工面积突破1000万平方米。其关键原因为：本市房地产市场发展良好，购房需求连续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐加紧，各区域愈加重视房地产业对经济发展拉动作用，城市经济快速提升；中国部分著名开发企业（如恒大、保利、佳兆业等）不停来营，投资热情旺盛，促进了区域房地产发展。二、商品住房供给及销售均增幅显著，住房消费热点已从首次置业自住购房转移为改善型自住购房；三、外来人员置业显著增加；即使国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提升，但外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年本市市区商品房立案7107套，其中市区（站前区、西市区）购置百分比为70%;县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购置百分比为17%;本省以内购置百分比为6.8%，本省以外购置百分比为6.2%，同比上升2个百分点。历来营购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或投资外地人；二是在外地工作营口人为父母、儿女等亲属购房；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房和看好营口房地产投资潜力而投资购房。四、商品住房价格将连续稳定上升；1－12月，全市商品房销售均价为3460元/m2，市区商品住房销售均价为3553元/m2，较去年同期分别增加22%、18.9%。其关键原因有四：一是购房需求基础以自住及改善性需求为主，投资和投机需求相对较少，购房环境很好，消费者购房相对理性；二是商品住房供给量得到一定程度释放，基础能够满足不一样购房阶段和层次需求；三是伴随《辽宁沿海经济带发展计划》及沈阳经济区两个国家战略实施，本市作为其中一个关键城市，交通等基础设施配套不停完善，很好提升区域房地产价值；四是目前投资渠道仍然较窄且通胀预期较强，部分消费者选择房产作为投资及避险工具。五、房地产市场竞争向“品牌竞争”演变。伴随营口房地产发展及市场竞争不停激化，房地产“品牌大战”已经开始，买房者关注焦点已由内部原因转为外部公共空间原因。首先考察自然环境，即住宅区周围情况，如楼房间隔、绿化面积、计划情况、污染情况等；其次考察人文环境，即居住小区居民和文化气氛，这是购房者考察住宅环境时高度重视方面。所以促进开发商在市场竞争中开始重视自然价值和社会价值协同开发。所以，个性营销、理念营销、文化营销等综合性竞争将成为下一轮竞争热点，考验开发商综合实力时候到了。六、新城区活力日益彰显；现在老边区和营东新城已经成为比较成型，适合人居区域。伴随基础设施日益完善，文化、教育、卫生、商业等配套逐步成型，沿海产业基地魅力日益彰显，良好发展前景也吸引了越来越多投资眼光。已经成为市民选房关键关注点。很快未来一个拥有机场、高铁、轻轨等现代化关键设施愈加便捷愈加漂亮大营口立即形成。营口房地产市场展望及应对策略为了充足翔实地掌握房地产市场实际情况，营口市房产交易中心根据站前、西市、老边、产业基地四个区域为统计口径，逐一开发商、逐一项目统计落实，就及结转存量面积及新开工面积进行了统计，这些不包含出让土地并开工项目，大致取得了营口房地产市场整体待去化量，从而考量营口房地产市场总体形势。一、营口主城区房地产市场情况营口市主城区房地产项目情况表区域09-10项目库存未施工面积（万平）11以后项目当年施工面积（万平）施工面积（万平）站前区62.12101.9164.02西市区54.3787.48141.85产业基地145140.6285.6老边区85.35353.5438.85累计346.84683.481030.32营口市主城区施工面积和销售面积对比表区域施工面积（万平）销售面积（万平）二者面积之差（万平）市区（站前、西市）305.87202.59-103.28产业基地285.65.55-280.05老边区438.8545.36-393.49累计1030.32253.5-776.82依据以上统计数据大致能够看出营口主城区总体房地产态势。从区域角度，站前、西市能够称之为老城区，老边区（尤其是营东新城）、产业基地能够称之为新城区，从房地产市场角度能够纳入到营口主城区范围内进行考量和分析。从推向市场开发量角度，主城区各个区域均展现大幅增加态势，不过各个区域增加不均衡，新城区新开发量增加显著高于老城区，所以新城区市场压力要显著高于新城区。从销售数据来看，不管哪个区域，市场供给远远大于市场需求，当然市场不能只作简单加减法，不过供给和需求巨大缺口是很显著。二、营口主城区房地产市场需求分析营口市区（站前、西市两区）商品房立案共7107套，下表为购房者分布区域。区域百分比（%）市区（站前、西市）70县区（大石桥、盖州、开发区、老边）17省内各市6.8省外6.2累计100上表即使是去年市区数据，不过对于营口主城区市场是一个很关键参考依据（市区和主城区市场越来越趋于整体化，属于整体市场版块之分），对于这四块市场，哪些是含有开发潜力。市区市场部分是一个相对稳定市场，不可能在短期内有大增加性需求；县区市场是一个较大潜力市场，取决于城市化进程速度及营口城市向心力，在这方面已经含有一定条件，相信会有较大增加，不过制约这块市场问题是支付能力问题，这部分客层对于价格敏感度较高；省内和省外市场更是一个潜力巨大市场，即使现在处于一个比较低百分比，不过已经展现显著上升势头，而且这种势头是在自发、自然成长情况下，假如对这部分市场进行精心策划和推广，相信会取得显著收效，当然一个城市推介一个巨大工程，效果实现和扩大需要一个过程，不过这个趋势已是箭在弦上。三、对“国八条”解读营口房地产市场面临巨大市场压力同时，伊始，就迎来了愈加严厉宏观调控。“国八条”除了以往信贷杠杆、保障房、问责之外，一个关键词就是“限购”。大宏观背景看，是本届政府交班前最终十二个月，在通胀压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能经过抑制需求，也就是“限购”来保持房价稳定。“国八条”会对营口房地产市场带来哪些负面影响呢？首先营口不属于文件中所列举城市范围，客观上营口房价也刚刚走上上升通道，和购房者支付能力相匹配，没有泡沫，换句话说，不在房价过快上涨城市范围之内，不过营口不可能不受到调控影响。首先是统一一刀切金融杠杆政策，购房者首付和利息支付全部随之增加，在宏观紧缩调控环境下，购房者主动性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者心理上影响，可能造成购房者在看不清市场走势情况下采取持币观望态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而引发市场形势发生改变，这一点更为严重。一个事情总有正反两方面，“国八条”会给营口房地产市场带来哪些机会呢？对于一线城市及热点城市“限购”更关键是针对外地购房者，这可能会使以前从营口流出一部分人回流，选择回营口安家就业，这部分人大多属于高素质人才，比如我企业就有一个营口籍平面设计师从北京回来，不过这部分市场份额比较有限。再就是大量投资客层，部分选择在北京等一线城市投资人群在遭遇“限购”后，会不会把资金转移到向营口这么有发展潜力不受“限购”限制三线城市呢，理论上是有这种可能，而且一旦成为现实，这部分市场份额会很大，不过要赢得这些投资，需要政府引导多方合作才能促成。四、营口主城区房地产市场应对策略营口主城区房地产市场在面临巨大市场压力同时，又遭遇了紧缩调控宏观环境，市场充满了挑战；其次，营口房地产市场刚刚步入上升通道，而房地产业又担负着支撑经济快速发展，构建大营口城市格局历史使命，又是承前启后关键性十二个月，所以维持营口房地产市场稳定增加，保持营口房地产业良性可连续发展态势是关键政治任务。对营口房地产市场从政府角度提出以下提议：1、针对市区市场市区购房者对于房价预期是促进购房关键原因，所以房价上升预期是一个关键，提议政府提升拆迁货币赔偿标准，首先能够使更多拆迁户选择货币，使这部分资金回流到商品房市场；其次提升拆迁货币赔偿标准能够从心里上引导和暗示房价上涨。2、针对县区市场县区市场是一个含有较大潜力市场，在扩大房地产市场份额同时加速了城市化进程，假如采取配套方法处理农民进城后保障和就业等问题就会大大扩展这部分市场。因为这部分用户受购置力限制，会有相当部分选择二手房，但这部分资金也会曲折进入到商品房市场，以往政策购置二手房农村户口不予落户，为了方便进城农民就学就医，提议购置二手房农村户口一样能够落户。3、针对省内市场近几年伴随营口经济快速发展和营口战略地位提升，营口在省内14个城市中影响也在逐步上升，从房地产市场反应看，省内在营口购房百分比在逐年攀升。营口市房产交易中心在这方面走到了前面，做了大量工作，交易中心从开始利用沈阳房交会平台，精心组织各个项目，统一包装、统一策划、统一布展，高调亮相，提升了营口整体形象；从开始在沈阳设置常设机构，展示营口房地产项目。这些举措经过坚持不懈落实最终初见成效，交易中心会在这方面再上台阶，起到引领作用，深入拓展省内市场。4、针对省外市场省外在营口市区购房百分比已经占到6.2%，这个百分比即使不高，不过上升势头显著，潜力巨大。针对省外市场进行专门推介和巡展营口市区走到了开发区后面，相对开发区而言，营口主城区在城市文脉、商业教育医疗配套、城市