中国香港房地产行业更新：内地买家推动3月一手房销售火爆

研究行业更新中国香港房地产行业行业评级同步2024年4月16日内地买家推动3月一手房销售火爆我们上周组织了一次中国香港房地产考察团，参观了三个已竣工且仍在销售的住宅项目、正在开发的启德体育园地块，并与中国香港最大房地产代理机构之一美联物业的行业专家举行了午餐会。以下是我们主要发现： 根据美联物业数据，2024228日3314,2351282024年1122711倍。20243月19981996年以来最高的月份。另外，2431-250-70%的买家來自内202125%后，但在成交量上升后开始趋于稳定，在41.7%20246-8%。对较小的住宅单位更有利。我们走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1号以及面向当地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门KOKOHILLS2503月最畅销项目（以单位数量计）。同时，开发商更愿意根据市场价格情况调整价格，政策放宽后可实现较高的去化率。另一方面，鉴于库存压力较高，开发商目前仍以追求销量为第一，而不是提高售价。启德体育园将成为未来重要的国际赛事场地。重体育公园主要包括一个50,000600,000234家商店10,0005,000个座位的公眾运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。随着容量、配套设施和交通网络的完善，新世界期望体育公园成为主要的国际体育娱乐赛事场地和当地社区热门的休闲设施。在库存水平下降之前价格保持稳定。在我们走访和与销售人员讨论中，我们注意到开发商可以通过灵活的定价策略实现高销量。我们相信，在高利率环境下，开发商仍会努力获得更多销售收入，以降低负债率。与此同时2024年价格将基本保持稳定，直到开发商的竣工库存水平降同步的评级。2024下半年关键催化剂：()()()住宅价格变化。估值概要公司名称 股票代码评级 目标价 收盘价 -----每股盈利---------市盈率--------市账率 股息率FY23 FY24EFY23FY24EFY23FY24E FY23(当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币) (倍) (倍) (倍) (倍) (%)新鸿基地产16HK买入110.1071.308.2438.6740.346.7领展房托823HK买入48.7032.252.7062.65711.912.10.440.438.0新世界发展17HK买入15.808.002.4311.2800.1028.2恒基地产12HK中性23.8423.452.0052.24511.710.40.350.357.5平均10.3012.6资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、预测(覆盖公司)

行业与大盘一年趋势图 行业表现 恒生指数5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%4/23 8/23 12/23资料来源:FactSet谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@(852)37661815此报告最后部分的分析师的露、商业关系的露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或成交增加、价格趋稳美联专家午宴要点-內地买家推动一手市场反响热烈：11根据美联物业2024年第一季度市场统计，2024年228331日（政策放宽后）4,235202411227日（政策放宽前）6261281120243月的成交量19981996年以来最高的月份。预计2024年內地买家成为主要买家。此外，根据美联物业统计，在政策放松60%1-250-70%的买家来自內2022202318.7%和37.0%。美联物业预计2024年，內地买家将占一手市场交易金额約50-60%。住宅价格趋于稳定。住宅物业价格在政策放松后开始企稳，4月第一周按月环1.7%202125%，我们认为这主要是由于交易量增加和市場反应热烈導致買家情绪有所改善。美联同時预20246-8%。尽管销量高，预计保守的定价策略将持续。2024年24.952.051.989,200同意书的批准。即使在交易量非常高的情况下，美联预计开发商仍将继续追求销量，而不是因銷售量提升而大幅提高售价。政策放松后，一手市场小户型反响较好，对豪宅影响较少1号和面向本地家庭KOKOHILLS。政策放宽后，启德一号维多利亚已售出逾250伙，成为2024年3月最畅销项目（以单位数量计）。通过与项目人员的讨论，我们注意到更愿意根据市场价格情况调整价格的开发商，可在政策放松后获得较高的去化率。另外，小户型，如一、两房户型，一般较售买家欢迎。鸭脷洲凯玥该项目位于港岛南之鸭脷洲利南道，靠近南港岛线海怡半岛站，步行至地铁站101,3934-5万/20231月首次销售，但面对市场波动，只去化了个单位。另一方面，据销售人员介绍，在政策放宽后，虽然还没3-4倍。图表1:鸭脷洲凯玥项目主要资料开发商龙光/合景泰富地址港島鸭脷洲利南道66号物业类型住宅交通配套步行至南港岛线海怡半岛站约10分钟位置图建筑面积(平方呎)762,091总地价(港元百万元)16,855平均楼面地价(港元/平方呎)22,117可售套数295套户型1,393–9,663平方呎，3–5房车位311首次开盘2023年1近期单价~港元39,000–50,000/平方呎物管费港元5.5元/平方呎/月资料来源：公司资料、Google、图表2:鸭脷洲凯玥外观 图表3:鸭脷洲凯玥平台設施–室外游泳池资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、图表4:鸭脷洲凯玥會所設施 图表5:鸭脷洲凯玥样板间资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、启德维港1号该项目位于九龙启德跑道区中心，公交车程约10分钟可到达屯马线启德/宋皇台站。项目定位主要面向基础刚需客户群，户型为1-3房，单位面积由329至1,7931–275%1.8万-2.2万/2021770066%25020243手销售冠军。另外，据销售人员介绍，在政策放宽后的一个月的成交当中，內地买家的比例高达~80%。图表6:启德维港1号项目主要资料开发商中国海外地址启德承丰道21号物业类型住宅交通配套公交车程约10分钟可到达屯马线启德/宋皇台站位置图建筑面积(平方呎)328,459总地价(港元百万元)4,273平均楼面地价(港元/平方呎)13,009可售套数1,059套户型329–1,793平方呎，1–3房，1/2房佔75%车位168首次开盘2021年7近期单价~港元18,000–22,000/平方呎物管费港元4.9元/平方呎/月资料来源：公司资料、Google、图表7:维港1号样板间 图表8:维港1号样板间资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、图表9:维港1号样板间景观 图表10:维港1号交通配套资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、鯉魚門KokoHills该项目位于东九龙鲤鱼门，步行约10分钟可到达观塘线蓝田站。项目定位主要面向家族客户以及改善性客户群，户型主要为1-4366至2,0242–385-6成单位可享维港景色。项目在2020年7月首次销售，此前成交单价约在港元2.1万-2.3万/平方呎。图表11:鯉魚門KokoHills项目主要资料开发商会德丰地址鲤鱼门高岭道3号物业类型住宅交通配套步行约10分钟可到达观塘线蓝田站位置图建筑面积(平方呎)826,561总地价(港元百万元)6,388平均楼面地价(港元/平方呎)7,728可售套数1,311套户型366–2,024平方呎，1–4房，2/3房佔~80%车位413首次开盘2020年7近期单价~$21,000–23,000/平方呎物管费港元5.4元/平方呎/月资料来源：公司资料、Google、图表12:鯉魚門KokoHills样板间 图表13:鯉魚門KokoHills样板间维港景观资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、图表14:鯉魚門KokoHills外观 图表15:鯉魚門KokoHills电梯大堂资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、启德体育园料将成为未来主要国际赛事场地2018中标该项目，负责建造并拥有项目经营权，合约期为254-5203005位的主场馆(配有开合式天幕及可以移动草皮)70万平方呎的零售部分(234个商铺)、10,000个座位的室内体育馆、5,000个座位的户外公众运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。项目整体预料于2024年底落成并启用，而主场馆在试营运后，预料可在20252025年的全国运7K1170%。随着主场馆的容量相对香港大球场有明显的提升和配套设施的增加，我们预计启德体育园将成为未来主要国际赛事场地。另外，园区拥有多元化娱乐、零售和餐饮元素，我们相信项目会成为本地社区热门的休闲设施之一。图表16:启德体育园规划模型 图表17:启德体育园主场舘外观资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、图表18:启德体育园主场舘內部接近完工 图表19:启德体育园公众运动场资料来源：公司资料、 资料来源：公司资料、图表20:启德体育园零售館资料来源：公司资料、图表21:启德体育园项目主要资料开发商开发商地址物业类型交通配套位置图新世界发展3839综合体育园毗连屯马线启德站以及宋皇台站占地(港元主要体育设施28公顷~300億----50,000座席的主场馆(配有开合式天幕及可以移动草皮)一座设有5,000座席的公众运动场一座设有10,000座席的主场室内体育馆其他体育设施零售设施70万呎60万呎零售及餐饮设施「启德零售馆」(234商户)面向维多利亚港的海滨长廊「美食海湾」其他配套设施主广场多用途活动区南方广场邻里公园等公共休憩空间25年已规划之大型活动全国运动会中国香港区部份赛事香港国际七人榄球赛资料来源：公司资料、Google、图表22:房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价(交易货币)目标价(交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16HK新鸿基地产买入71.30110.1054.4%2024年02月29日中国香港房地产823HK领展房托买入32.2548.7051.0%2024年02月09日中国香港房地产17HK新世界发展买入8.0015.8097.5%2023年11月29日中国香港房地产12HK恒基地产中性23.4523.841.7%2023年08月23日中国香港房地产123HK越秀地产买入3.6610.70192.3%2023年12月08日内地房地产3383HK雅居乐集团买入0.431.16169.8%2023年12月01日内地房地产1109HK华润置地买入23.3042.8283.8%2022年05月24日内地房地产3319HK雅生活服务买入2.724.2054.4%2024年03月27日物业服务6098HK碧桂园服务买入4.5116.00254.8%2023年08月29日物业服务2669HK中海物业买入4.0510.80166.7%2023年03月23日物业服务6626HK越秀服务买入2.795.3591.8%2023年03月09日物业服务9928HK时代邻里中性0.480.6025.0%2023年11月30日物业服务资料来源:FactSet，预测，截至2024年4月15日香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机:(852)37661899 传真:(852)21074662评级定义分析员个股评级定义:分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数分析员披露本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份，一位分析师持有英伟达之股份。有关商务关系及财务权益之披露证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、武汉有机控股有限公司、乐透互娱有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司、新传企划有限公司、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建設發展集團股份公司、長久股份有限公司及乐思集团有限公司有投资银行业务关系。证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。免责声明本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益