房屋征收与安置项目背景及需求分析

第一节房屋征收 2一、房屋征收 2二、具体流程 2三、征收主体 3四、征收程序 3五、房屋征收法定条件 5第二节房屋征收安置 6一、国有土地上房屋征收与补偿条例 6二、总则 6三、征收决定 7四、补偿 10五、法律责任 13第三节房屋征收政策 14一、棚户区改造项目重点、难点分析 14二、房屋征收补偿与安置程序 23三、征收补偿安置办法 26四、征收安置中的难题与对策 29五、管理规定 31六、监督与奖励 38第四节项目需求分析 39一、项目概况 39二、项目范围 40三、项目要求 40第一节房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部门通常是政府城建部门在摸底立项的基础上对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收。二、具体流程1.进行项目征收立项，并做好项目和前期调查摸底。2.房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县区政府。3.对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况。4.有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。5.政府部门组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（旧城改造项目组织被征收人和公众代表听证会）。6.县区政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会稳定风险评估。7.县区政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，经县区政府常务会议讨论决定。8.公布房屋征收决定，做好房屋征收决定宣传解释工作。9.由被征收人选择征收评估机构。10.房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，在规定期限内达不成协议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的人民政府作出补偿决定，并依法送达被征收人并在房屋征收范围内公告。11.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。12.对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复议或不提起行政诉讼的，有房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。三、征收主体1.征收主体：市县人民政府2.实施部门：市、县级人民政府确定的房屋征收部门，一般为市县人民政府房屋征收补偿办公室。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。3.被征收人：征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等。四、征收程序1.确定征收范围，禁止建设和停办各类手续。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。2.拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。3.修改和听证：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案4.社会稳定风险评估：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。5.补偿资金验收：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。6.调查登记公示：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。7.对未经登记建筑调查认定处理：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。8.作出征收决定并公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。五、房屋征收法定条件1.征收范围属于国有土地。2.因公共利益需要（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。3.符合四规划一计划国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。第二节房屋征收安置一、国有土地上房屋征收与补偿条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益制定。由国务院于2011年1月21日发布，自公布之日起施行。二、总则1.为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。2.为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。3.房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。4.市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。5.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。6.上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。7.任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。三、征收决定1.为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2.依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。3.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。4.市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。5.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。6.市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。7.被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。8.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。四、补偿1.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。2.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。4.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。5.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。6.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。7.对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。8.市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。9.房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。10.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。11.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。12.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。13.房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。五、法律责任1.市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。3.采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。4.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。5.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三节房屋征收政策一、棚户区改造项目重点、难点分析（一）测绘工作的重点分析及措施；1.本项目工作的重点：（1）全面做好宣传、动员、培训工作。（2）认真收集权属信息、房产信息、土地合同等资料，扎实推进摸底调查阶段工作。（3）逐一对每个每土地权属方，房产所有方做全面的入户调查，确保地块、房产相关信息准确无误。（5）逐一对每块地进行权属核查，确保地块的权属界线准确无误。（6）把好审核公示关，确保相关数据及信息的准确性，避免后期工作返工。（7）严格选择并使用数据库系统软件，并按软件要求进行数据入库。（8）按规范及档案管理部门要求进行资料归档。（9）根据项目所处位置，进行项目调研工作。（10）项目实施前，及时和项目建设方做好技术、方案沟通，编写切实可行的实施方案。（11）根据工程规模、工期，配置足够的人员及设备。（12）组建行之有效的项目管理部。2.针对工作重点采取的措施：（1）建立具有较强执行能力的项目部本测绘项目工作量大、技术要求高、工作协调难度大，所涉及的问题比较广泛，必须要建立一个经验丰富、有较强执行能力的项目部来承担此项工作。我公司根据本项目的特点，特组建“XXXX测绘项目项目部”，派遣技术能力强、经验丰富、沟通协调能力强，具有较强执行能力的专业人员投入项目部中，依托我公司强大的综合实力，确保项目按期、顺利、圆满完成。（2）制定科学合理的作业流程制定科学合理的作业流程和技术方法以及质量控制手段是保证本项目顺利实施的基本条件。中标后，我公司将根据我公司实施该项目的经验，结合当地实际情况，制定确实可行的作业流程，在当地主管部门的领导下，依靠各级政府工作人员，有序实施。（3）投入先进的技术设备及足够的人员，以保障项目的顺利开展。（4）加强组织管理、确保服务质量3.针对工作质量采取的措施：按照我公司的质量目标和质量方针，我公司承担本项目的服务承诺是以先进适用的技术、及时周到的服务态度为用户提供质量优良可靠的产品和服务，获得用户的满意及信任。工作中，我公司将采取以下措施确保服务质量：（1）我公司的实施方案必须获得甲方的批准后方可实施。（2）我公司严格按照我公司的管理体系文件要求对技术、质量、进度和安全环保进行控制，每一项产品均应达到优良级别。（3）我公司的作业人员均需接受过程中的技术、质量、进度和安全环保教育培训。项目部接受我公司的监督检查。（4）我公司将建立与甲方的沟通渠道，定期或按要求向甲方汇报工作进度，接受甲方的意见或建议。（5）按照“三级检查、二级验收”制度，做好项目的检查及验收工作。（6）为甲方提供后续的技术咨询及服务。4.工作的难点分析及对策措施（1）工序流程长，数据信息量大，确保每个环节处理的信息准确可靠是难点XX测绘项目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及获采集的数据量巨大且信息相互关联，数据管理难度相对较大，必须保证每道工序的之间的无差错的链接才能顺利完成发证工作。对策措施：①每个岗位、每个工种的作业人员必须是有技术、有经验的人员担任，必要时应进行培训；②质量检查贯穿在整个过程中，每个环节的产品必须经过自检和互检才能提给下一个环节使用。（2）项目涉及的面积大，工作内容多，时间紧，确保按时完成的难度较大对策措施：①能否按时收集相关资料是影响工期的最重要的因素之一，必须争取在雨季来临之前完成。为此，我公司将及时和有关部门对接收集相关资料，能够确保完成；②能否顺利完成入户调查是影响工期的最重要的因素之一，由于大部分棚区改造区域内人员外出打工及工作时间因素，家中无人或留守老人的情况较多，将影响入户调查的质量和工期。为此，我公司在项目开始前即要求测绘相关人员配合街道办管理人员及时联系在外务工人员，发放宣传单，使在外务工人员理解本项目的流程及要求，及早准备；③能否收集较完善的基础资料是影响质量和工期的最重要的因素之一。为此，我公司将在中标后详细列出需要收集的资料清单，在发包人的协助下进行收集。④要保证项目按期完成，需要做好详细的进度计划，并根据情况及时进行必要的调整，使计划能够切合实际。当进度滞后时，应采取增加作业人员、增加仪器设备等措施。（3）测绘精度要求高，作业难度大对策措施：我公司将严格按照招标文件要求，按照地籍测量及房产测绘有关规程规范认真执行，确保成果质量符合验收要求。（4)XX测绘项目涉及承包人的切身利益，工作过程中需要与市里多个政府部门协调配合，工作协调难度大对策措施：①紧紧依靠政府和街道办事处，发挥政府和街道办事处的主导地位开展工作；②积极主动与各方进行沟通联系，争取配合支持；③我公司的联系人必须是项目负责人，这样才能信息沟通准确、及时。（5）棚户区外出务工经商较多，不能及时进行入户权属确认对策措施：对于常年外出未归、未委托代理人又无法联系的外出人员，可先查清城建部门登记以来的房产状况。（6）实测土地面积与合同及原来的产权证书记载有出入对策措施：①严格执行相关法律政策规定，对实测面积，经公示后据实登记。在登记簿中如实填写“实际测量面积”。②对出入较大的要对土地地籍草图进行审核，在街道办及相关上级部门的指导下进行公示。（7）人身仪器安全保障困难安全为了生产、生产必须安全。解决措施：对进行该项目的技术人员进行安全生产、交通安全意识教育，做到安全、文明生产，尊重当地习俗，遵守社会公德，和当地居民友好相处。在主要交通干道从事调查和测量的作业人员，穿戴有红、黄色标志背心，严格遵守城市交通规则，服从交警指挥。确保人身、仪器、车辆等安全。（8）认识问题大多数居民对棚户区的改造认识上存在不足，他们认为棚户区的改造就是棚户区的开发，政府要占用这块地或者政府将这块地出让给了开发商，他们并不认为棚户区的改造是为了改善自己的居住条件。因此，居民更加关注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，在认识上存在误区。从而对项目上测绘工作造成阻碍，对测量专业人员所测得的数据不认可，在入户调查环节上，居民或所有权方出现虚报、假报面积的情况。对策措施：①认真配合业主方做好宣传工作；②对无理取闹，极度不配合者上报给委托方，进行协调处理。（9）城市棚户区改造房屋及地籍测绘工作中测量环境的问题。棚户区街道较窄，车辆较多，不利于测量仪器设备的顺利施展。对策措施：现场踏勘后，编制行之有效的项目工作方案，以技术团队为依托，必须解决该问题。（二）拆迁评估方案实施中的几个具体问题及难点1.与拆迁公司的配合（1）评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁补偿价格是拆迁双方当事人最关心的问题，评估机构负责对估价结果进行解释，既要保护被征收人的合法权益，也要在合法的前提下为拆迁人节约成本，同时要促进拆迁工作的顺利进行。（2）拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，从摸底调查到动迁期的入户解释，拆迁公司在整个拆迁过程中起着重要的作用。每一份拆迁协议的签订都需要他们跟被征收人细致的沟通和解释。（3）二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁公司的配合贯穿于整个拆迁工作过程中，评估公司和拆迁公司只有通力合作才能圆满完成整个项目的拆迁任务，从前期准备——入户调查——内业测算——现场咨询——参与裁决、诉讼等过程，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的拆迁工作。2.与委托人的配合本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益的工作原则为宗旨与拆迁人配合，具体体现为：（1）派专人与委托方沟通，定期交换意见，协调与拆迁有关的各种关系；（2）及时向委托方通报拆迁过程中根据我方经验判断认为的异常情况；（3）认真接受委托方提出的各种意见和建议，对委托方提出的具体问题尽量寻求相同案例予以说明及解决；（4)耐心细致地作好解释工作，避免被征收人对拆迁人及拆迁工作的抵触情绪。3.实施过程中的难点（1）调查难：被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多，且装修的内容五花八门，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，每一项都必须记载清楚，并要得到被征收人的认同，难度实在不小。一般50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分困难，尤其是对装饰材料（有的是过时淘汰的材料）的认定、询价非常不易。（2）测算难：由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2-3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要体现差别，稍有不慎，就会招来责难。（3）答疑难：拆迁评估事关拆迁人与被征收人的切身利益，对评估结果进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%的客户要求答疑，少数被拆迁人甚至以我单位和拆迁人相“勾结”为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。（4）结案难：由于拆迁涉及方方面面的问题很多，一个拆迁补偿的谈成需要经过“评估--谈判--复估--谈判--裁定（或上诉）”等来回好多次，比较顺利的要一个星期左右，遇到上诉的则遥遥无期。这样评估机构就不知道要在裁决委员会、法院或仲裁机关折腾多少回。二、房屋征收补偿与安置程序1.区人民政府成立区国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，项目业主负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，审查上报区人民政府研究启动补偿与安置程序。2.项目业主具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。3.区土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。4.项目业主组织调查登记，并适时公布调查结果。5.项目业主拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报区人民政府。房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。6.项目业主将经充分论证的房屋征收补偿方案报市国土部门，市国土部门应当会同区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。项目业主将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。7.项目业主公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。8.项目业主应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报市国土部门备案。9.项目业主作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报市国土部门审核：（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；（7）其他需要提报的材料。10.项目业主应当组织区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，项目业主经区政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。区国土部门征收集体土地决定同时一并公告。11.房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作他用。项目业主在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。12.被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由项目业主在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。项目业主应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。13.房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。14.被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。15.项目业主与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。16.项目业主向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。17.补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。18.项目业主应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。19.项目业主组织对被征收房屋的拆除工作。三、征收补偿安置办法（一）基本规定1.被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。被征收人应当如实向征收人、评估机构和测量单位等单位提供相关资料，配合评估机构、测量单位现场查勘。2.根据改造区域的实际，持有如下材料原件的，如在规定征收期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可按完全产权进行评估补偿：（1）有权机关批准核发的土地使用权证或房屋所有权证。（2）有权机关批准的文书（如土地房产所有证、批准用地文件、土地动用证、居民建房用地申请表等）。（3）市人民政府、区政府、街道出具的非法占地建房清理凭证及相应的缴费凭证。3.被征收房屋产权不清晰或存在产权纠纷的，不作货币补偿，实行产权调换。存在产权纠纷的房屋，在征收公告规定的征收期限内，纠纷仍未解决的，由项目业主就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后征收。4.被征收房屋建筑面积由项目业主委托具有房产测绘资格的房产测绘单位，按现行国家房地产测量规范计算。5.被征收房屋补偿金额由项目业主委托具有房地产评估资质的评估机构，根据国家有关评估技术规范进行评估。如被征收人对房地产评估机构的评估结果有异议，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定执行。6.征收房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换，补偿标准按规定征收文件。7.选择货币补偿的，在征收补偿协议书签订后，由征收人一次性付给全部征收补偿费。8.被征收人在征收公告规定的征收期限内，未完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议书者，项目业主依法申请行政裁决，并申请有关部门依法对被征收房屋实施强制征收。（二）经营性店面的补偿安置办法1.经营性店面以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。2.根据改造区域的实际情况，持有土地使用权证、房屋所有权证和工商营业执照，且连续经营三年以上（含三年）的商业、服务业用房，如在规定期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可认定为经营性店面。3.经营性店面面积以房屋第一层第--自然间的开间X进深计算。4.经营性店面，如在规定期限内与征收人签订征收补偿协议的，可按同地段经营性店面的用途，评估其土地价格。具体补偿安置根据已批准图纸上载明的店面间数和店面面积，补偿标准按征收规定文件。（三）住宅的补偿安置办法持有完全产权的住宅房屋，按评估结果补偿。（四）文物和寺庙的补偿安置办法1.征收范围内的文物古迹需要征收或迁移，根据《中华人民共和国文物保护法》的有关规定，报经原批准的机关和上一级文化行政管理部门同意后，另行妥善处理。2.宗教活动场所应服从城市建设的需要，支持配合房屋征收工作。（1）经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由项目业主根据评估结果给予合理补偿，并协助市宗教事务主管部门和宗教团体，对寺庙进行妥善处理安置。（2）未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由市宗教事务主管部门统一协调处理。（五）特困户的补偿安置办法1.特困户的认定办法：在征收范围内属民政部门认定的最低生活保障对象，由本人提出申请，经所在社区居委会审查并公示后，报区政府办公室审批后确定。2.补偿安置办法：参照《XX市城市房屋征收管理规定》的有关规定，给予一定金额的补助或优惠进行安置。四、征收安置中的难题与对策（一）难题近年来，各地因征地征收而引发的群体闹事事件时有发生，成为影响社会稳定的一个因素。其主要特点如下：1.规模逐渐扩大，造成较大影响。一些人抱着“法不责众”以及“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心态，成团结伙，集体越级投诉，在社会上造成较大的负面影响。2.行为容易过激，事态难以控制。个别群众情绪偏激，容易冲动，常常表现为谩骂工作人员，堵路堵门，并造成众人围观，使事态扩大，给处置工作带来难度。3.一些部门重视不够，解决问题办法不多。有的同志在征收过程中对维护社会稳定的重要性认识不足，在思想上出现偏差，片面强调加快进度，对做好被征收人思想工作研究不够，思考不深，在事件初露端倪时缺乏敏感性。目前，征收遗留问题引发信访重复率高，也与有的群众对政策一知半解有关，总认为个人合法权益受到侵害，提出问题层层加码，又不愿听相关部门和相关人员的解释，三番五次到多个部门重复信访，牵涉领导精力，造成较大的负面影响。因此，如何有效地保护群众合法的财产权，规范征收安置行为，这是实际工作中迫切需要解决的社会问题。依法治理，推进依法征收。（二）对策1.当公开透明、规范操作，维护征地征收工作的公正性。要公开征收许可证审批程序、征收管理收费标准以及征收投诉渠道。对征收项目要规范管理，建立动态档案，进行全程跟踪服务和监督。结合整顿和规范市场秩序的要求，加强征收安置工作的执法检查，对在检查中发现的问题，严格依法处理，维护征地征收工作的合法性、公正性。2.完善行政执法监督制度，强化行政执法监督。依法行政，先要依法治权，征收管理部门及其工作人员要正确行使权力，防止滥用权力并自觉接受人大监督、群众监督以及司法机关依据行政诉讼法实施的监督。征收管理部门要建立健全行政审批责任追究制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追究制度。坚持舆论先导，加强法制宣传。要把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使被征收人主动配合征收工作。在征收实施的过程中，对群众反映的困难要尽最大努力帮助解决。对群众的合法权益要坚决予以维护，对合情、合理但不一定符合政策的要求，根据实际情况，在说服教育的基础上给予妥善处理，尽可能地减少强拆。多做思想工作说服、教育群众，争取大多数群众的支持，使干群之间、党群之间少一点误会、多一些理解，努力营造一个良好的征收工作氛围。严格执行纠纷排查责任制，化解房屋征收中的各类矛盾。凡涉及征收安置的纠纷问题，各级调解组织的主要负责人都要以高度的责任感，及时化解矛盾，维护地区稳定。3.认真排查、梳理征收中的不稳定因素。组织专门力量，对征收项目（包括有历史遗留问题的征收项目，正在进行和将要进行的征收项目）集中进行排查。对可能发生群体信访和可能阻断交通等的征收项目，要重点排查，力争从最基层或源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况明、底数清。4.及时化解矛盾。对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题，按照“属地管理”“谁主管、谁负责”的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在萌芽状态。5.切实落实纠纷调处工作责任制。按照“分级负责、归口管理”的原则，切实加强对调处工作的领导，明确专人负责，一级抓一级，层层抓落实。五、管理规定（一）项目业主征收处工作职责1.贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地征收、移民安置和地方协调工作。2.负责项目土地、房屋评估等报批及办理相关手续，督促落实相关评估意见。3.负责协调组织地方征收办做好土地征用、附着物征收和移民安置工作，协调施工单位办理临时用地征用、用水用电等相关手续。4.负责编制项目的征地征收工作计划，提出征地、征收方案，核实征地面积和征收数量，并组织绘制项目最终用地红线图。5.负责征地征收费用及预算管理，严格执行征地征收补偿标准，按期编制征地征收计划和资金预算，及时支付征地征收费用，缴交有关规费。6.负责地方关系协调，协助地方政府调解纠纷，化解矛盾，保障良好的施工环境。7.负责征地征收资料档案管理工作。8、完成领导交办的其他工作（二）征地征收工作制度为加强本项目的征地征收管理，依法规范征地征收行为，维护被征地征收当事人的合法权益，推动征地征收工作的全面落实。根据有关规定，建立以下工作制度。1.公示制度项目业主应按时在征地征收现场或工作地点设立征地征收公示栏，主要内容包括：征地征收通告；征地征收工作程序、安排；征地征收工程量、补偿安置方案、监督举报电话等。2.信访制度项目业主应在工作地点设专人负责接待群众，向群众宣传征地征收政策、法规和有关规定，提供政策咨询，听取群众意见和建议。设立投诉举报电话和举报箱，对待来信来访要认真做好记录，处理信访件，要件件有着落。对群众反映的问题，要及时分析解决，不得拖延和推诿。重大问题及时汇报，加强沟通，把问题化解在萌芽状态，严禁出现群众集体（越级）上访事件的发生。对群众反映的合理要求，要督促有关部门解决；不符合政策规定的，要耐心解释。3.监督检查制度项目业主对实施征地征收单位和人员采取定期或不定期检查，发现问题及时处理，并予以通报，情节严重的要追究有关单位和人员的责任。4.业务培训制度建立征地征收人员的定期培训制度，提高人员的政治、业务素质，确保征地征收政策法规的顺利实施。5.责任承诺制度（1）坚持依法征地征收，严格执行相关法律法规。教育、督促征地征收人员遵守各项制度和规定，按要求做好公示和信访接待，实行阳光操作。（2）保证严格履行相关协议，补偿资金在规定期限内足额支付到位（3）保证不采取暴力、威胁或其他非法手段，强迫实施征地征收行为（4）保证拆除的旧材料不污染水源，以及有其他影响未征收居民正常生产、生活的行为。（5）保证妥善处理好征地征收中的纠纷，不发生因征地征收工作不到位而引发集体（越级）上访事件。6.责任追究制度有下列情况之一的，将进行责任追究，分别给予提醒、批评教育、告诫、通报，情节严重，影响恶劣的，将向管辖单位建议更换直至行政纪律处分。（1）消极对待征地征收工作，抵制工作安排的。（2）违反征地征收资金管理规定的。（3）借征地征收，达到个人非法目的，造成征地征收工作被动局面或造型当事人较大损失的。（4）违反征地征收廉政规定的。（5）未按程序或未依法征地征收的。（6）扰乱征地征收次序，散布虚假信息，混淆是非的行为。（7）违反合同条款或拒不改正的。（8）对失职行为经教育拒不改正的。（9）为处理好征地征收过程中的矛盾，一起上访行为，尤其是群体性上访或越级上访的。（10）未按时按量完成征地征收任务的。（三）征地征收工作廉政规定1.严格遵守国家法律、法规及交通部门相关规定，自觉遵守交通厅“六条禁令”和监理中心“八不准”的规定。2.建立健全廉政制度，开展廉政教育，设立廉政告示牌，公布举报电话，自觉接受社会、媒体、群众、内部监督。3.严格执行征地征收合同文件，严禁擅自提高标准、更改地类、多付少征、多征少付等行为。4.不得索要或接受礼金、有价证券和贵重物品，不得在对方报销任何应由个人支付的费用。5.不得参与被征迁方的宴请和娱乐以及旅游等活动。6.不得私自与被征迁人接触，不得随意透露征地征收有关情况。（四）征迁资金监督管理办法1.项目业主根据征地征收协议向财务处申报征地征收资金使用计划。2.项目业主根据征地征收协议、征地征收清单及征地征收进度，审核征地征收费用支付申请。3.对征迁费使用实施监管，对拨付的征地征收费，必须专款专用，不得占用、挪用、不得漏付、错付、延付、多付、少付等。4.按照法律法规相关规定，与财务审计部门定期或不定期对征迁费用进行检查，必须按时报送征地征收费用使用的情况。5.征迁资金指工程建设中，用于征地征收的各类补偿费和与征迁相关的有关税费和征迁管理部门的管理费。6.征地征收资金的支付程序征地征收款支付：征迁办提出申请附清单——征迁领导审核——征迁办出具行政事业性收据——征迁办签署支付意见、填写合同付款申请单（附清单）——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——被征迁人查收。征迁办工作经费用：征迁办提出申请——征迁办领导审核——征迁办出具行政事业行收据——征迁办签署支付意见——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——征迁单位查收。其他征地征收相关费用的支付：按协议、按财务支付程序办理。（五）征地征收考核奖励办法为按时完成征地征收工作，做好协调服务，确保本项目按项目业主的要求如期开工，保证项目顺利实施，特制订本考核奖励办法。1.考核的对象以为单位或个人进行考核。2.考核的内容考核内容包括征地征收完成情况、土地报批材料组织情况、协调服务工作，统一考核。（1）对单位征地征收办工作的考核内容包括：①建立征地征收机构，人员到位。②召开本行政区域内的征地征收工作会议，合理安排、统一部署、措施得力。③及时组织土地、房屋及附着物复查核定工作。④签订各项征地征收包干协议和耕地占补平衡协议。⑤足额