房屋租赁运营服务物资储备计划

第一节拟投入设施设备 1第二节设备维护人员管理 4一、设备设施维保计划的建立 4二、设备维护保养的类别 5三、设备保养管理规程 6四、设备设施的保养计划实施 7第三节设施设备的操作规程 10一、水泵系统的操作规程及注意事项 10二、电梯系统的操作规程及注意事项 15三、空调系统的操作规程及注意事项 19四、消防系统的操作规程及注意事项 21五、安防系统的操作规程及注意事项 22第四节排水设施设备维修保养服务 23一、目的 23二、适用范围 23三、职责 23四、工作程序 23五、检修过程中的安全注意事项 28第五节消防设施设备管理 29第一节拟投入设施设备警用设备（器材）配置表序号设备、器材单位数量备注123456789101112办公用品和易耗品配置表序号物品名称单位数量备注12345678910配件、耗材、选配件、工具、备件清单序号装备名称型号产地功能品牌备注1对讲机2防爆盾牌3防爆钢叉4橡胶棍5钢盔6应急棍7防爆抓捕器8防爆手电9防刺背心10防割手套主要安保设备配备一览表序号设备名称数量1保安服2警棍3头盔4强光手电筒5辣椒水6防刺手套7防刺服8防护钢叉9监控视频摄像头10红外线防盗系统11第二节设备维护人员管理设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。一、设备设施维保计划的建立实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划制定维修保养计划的准备工作内容：确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划1.确定保养的内容：保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容。二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。2.《设备设施年度维护保养计划》制定原则：设施设备使用频率设施设备运行状况（故障隐患）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间维修保养项目及内容备品、备件计划，预计费用设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。二、设备维护保养的类别设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修1.设备的维护保养维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，再就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作。2.设备的计划检修设备计划检修是建立在设备点检基础上的设备点检按设备运行参数和点检方式进行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修.三、设备保养管理规程1.实施目的规范各系统设备保养工作，保证设备设施正常使用。2.职责项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。3.保养管理规程保养以不影响房屋正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《XX地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。四、设备设施的保养计划实施设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。1.水泵房设备维修保养比如每年的4月、10月份应对物业区域内所有水泵机组进行一次清洁、保养。2.电动机维修保养断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复。电动机绕组和电源引入线的可见部分及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；电动机机壳保护接地线是否良好，紧固检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。3.水泵维修保养检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.控制柜维修保养强电专业技工每月应对房屋所用及水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；5.交流接触器维修保养清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏物；检查复位调簧情况；拧紧所有紧固件。6.自耦减压启动器维修保养用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。7.热继电器维修保养检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。8.自动空气开关维修保养用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。9.中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。10.信号灯、指示仪表维修保养：检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应做适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。11.远传压力表维修保养：检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。第三节设施设备的操作规程一、水泵系统的操作规程及注意事项运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。操作人员必须正确地执行安全操作规范。（一）手动启动前的准备工作1.检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。2.检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。3.检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。4.检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。5.用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。6.特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。7.检查填料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。8.检查地脚螺栓是否松动。9.水泵附近不得放置任何杂物。10.确定旋转方向是否正确；（二）启动水泵1.合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。2.水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。3.如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：（1）电机电流不允许超过铭牌额定电流。（2）电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。（3）电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。（4）泵轴承温度不得超过65℃。（5）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。（6）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规定，一般振动值应符合下表数值：电机额定转数（转/分）300015001000振动值（双幅度）(mm)0．060.10135.（三）水泵运转1.确定运转时有无异常情况（如异常声响，异常气味等）。2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。3.控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。5.运行中发现异响、过热、冒烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，重新检查达到合格为止。8.注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。如发现水位器失灵，必须检修。9.注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查：（1）电流表波动较大，或电流超过额定值时；（2）水泵有明显振动或异常声响时。10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，作出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。11.各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。12.水泵及其他设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。（四）水泵停止1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”（停止）位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。一般停车后不能立即再次启动水泵。为防止电机温升过高或水流产生冲击，5分钟以后才能再次启动。2.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。3.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。4.将停泵时间记入运行记录。5.对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。（五）注意事项1.非有关人员不得随意进入机房。2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常应立即停机检查。4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°，否则应停机检修。6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。10.每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢固。11.应及时排除积水坑内积水。12.消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态。二、电梯系统的操作规程及注意事项电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检验，经检验合格并对安全检验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。（一）电梯技术人员在电梯运行前1.在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；2.开启轿厢内照明；3.每天开始工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；4.层门关闭后，从层门外不能用手扒开；5.当层门、轿门未完全关闭时电梯不能正常启动；6.注意平层精确度应无明显变化；7.经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。（二）电梯技术人员在电梯运行时1.在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅门关闭锁好；2.监督控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；3.不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才可装运；4.严禁在层门开启的情况下启动；5.电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作用；6.不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件；7.在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；8.轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物；9.在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行；10.载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和避免在运行中倾倒；11.不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；12.关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；13.下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表。（三）电梯发生故障当电梯发生下列故障时，应立即按急停按钮或警铃按钮停止使用，并报电梯安全管理人员和通知维保人员及时进行修理：1.层、轿门关闭后电梯不能正常启动行驶；2.电梯运行速度显著变化时；3.层、轿门关闭前后电梯自行启动行驶时；4.行驶方向与选定方向相反时；5.内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时（驾驶员应立即揿按急停按钮）；6.发觉有异常噪声，较大振动和冲击时；7.当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；8.安全钳或夹绳器误动作时；9.接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时；10.发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。（四）电梯发生紧急事故时的操作1.因电梯安全装置动作或外电停电而中途停机时，一方面告诉乘客不要惊慌，严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助；2.电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断裂而使轿厢坠落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，操作人员首先应按揿急停按钮，断开电源，就近停层。如电梯继续运行，则应重新接通电源，操作按钮使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，操作人员应保持冷静，等待安全装置自动发生作用，使轿厢停止，切勿跳出轿厢，同时告诉随乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支持，并用手扶住轿厢，做好承受因轿厢急停或冲顶、蹲底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、以防止轿厢冲顶或蹲底而发生伤亡事故；3.发生电气火灾时，应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，在有关部门前来抢救前，用干粉、1211或二氧化碳等灭火器进行补救；4.井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；遇井道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除掉，以防止触电事故；5.发生地震时应立即就近层停止运行；6.电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施（如110、警铃按钮、通讯XX等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；7.电梯发生事故，操作人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。（五）注意事项1.严禁超载运行；2.切勿携带易燃易爆物品乘坐电梯3.儿童乘坐电梯须有成人陪同；4.在紧急情况下应保持镇定，按求救警铃，等候救援；5.发生火灾时，切勿乘坐电梯。三、空调系统的操作规程及注意事项（一）设备安全1.查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常（正常值为365~415V）。2.查看冷冻水系统，冷却水系统水量是否充足，水量不足应查明原因如属于正常消耗则补充。3.如属渗漏或补水阀门未打开，则将渗透漏处修复或打开补水阀门。4.查看管道阀门、电动阀是否处于正常状态。5.查看冷却塔是否正常。6.停机一周以上重新开机启用，必须先预热后再启动。（二）设备操作开机操作正常运行1.手动开机2.首先启动冷冻水泵，然后启动冷却水泵，再启动冷却塔风机。3.水系统启动后，注意观察电机组的电流、电压、水量、水压是否正常。4.调节分水罐，使供回水平衡。5.确认以上无异常后，启动主机，主机运行后，观察压差，回油情况，出水温度及运转声音。6.主机运行正常后打开风机柜，风机盘管总开关。（三）停机操作1.正常停机2.先停主机，保留总电源以便使主机处于预热状态（但若长时间停机则应停总电源开关）。（四）注意事项1.开机前要各设备状态标志是否良好，有良好状态标志时方可开机。2.操作时要认真按时做好各设备的运行记录，设备运转时不得离岗。3.操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力表、压差计的指标是否在正常位置。四、消防系统的操作规程及注意事项（一）消防报警联动控制柜消防报警1.系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入系统复位自检界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。2.报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上，控制柜按火警按钮，可查到火警的具体位置。3.系统复位：现场报警器复位后，主菜单下按数字键，进入系统复位自检界面，再按复位数字键将进行系统复位。4.联动系统（1）联动系统自动启动：主菜单下按自动按钮，进入联动启动方式设定界面。按尠设置按钮设定联动设备自动启动。按解除按钮，联动设备手动启动。（2）联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入联动设备信息显示及启动界面，再继续按提示按下相应数字键进入强制启动联动设备，选择相应的设备，强制启动联动设备。（3）联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入系统自检和辅助系统界面，再继续按界面提示按下相应数字键进入停止所有联动执行，停止联动执行。（4）联动手动盘操作：主菜单上按下允许键进入手动操作键设定界面，输入密码，允许手动操作。在手动盘上选择设备，按“启动”键启动设备，按停止键停止设备。不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同，消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训，掌握相关操作程序、要领。五、安防系统的操作规程及注意事项（一）开机电源接通后，首先打开显示器电源开关，再按主机面板上的电源按钮，待显示器上提示输入用户名及密码时，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，电脑将开始运行并自动打开监控系件。（二）关机需要关闭监控系统时，用鼠标点击屏幕右下关闭按钮，当系统提示是否确认退出系统音，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，系统将自动退出并关机。（三）录像回放用鼠标点击屏幕下方录像回放键，出现新的界面后，选择好日期、通道、时间后，点屏幕下面重拨键即可进行录像回放。（四）注意事项1.为保证系统正常运行，值班人员要定时检查系统运行情况，检查方法为查看屏幕显示时间是否正确，如发现时间不正确时，切断主机电源，1分钟后重新接通电源，后按开机方法进行操作，并报维护人员。2.为防止因雷击造成设备损坏，打雷时，应及时关闭系统，并切造电源。3.为防止因误操作造成系统故障，应按规程进行操作，不重进行强行关机。第四节排水设施设备维修保养服务一、目的本指导书规定了给排水设备（设施）维修保养要求，确保设备性能良好，保证设备处于良好运行状态。二、适用范围适用于给排水设备的维修保养工作。三、职责1.工程组技工负责给排水设备的维修保养。2.工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外委维修保养的联络工作。3.工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行技术指导。四、工作程序1.保养工作程序（1）工程组技工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大的维修报工程组组长，由管理处报工程部组织对外发包维修。（2）主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导维修保养工作。（3）工程组技工按设备检查保养计划表要求，在主管工程师的指导下对给排水设备（设施）进行维修保养，维修保养情况记录于《公共设施（设备）维修记录表》、《设备保养记录表》上，零部件更换记录于《设备台账》。（4）凡是夜间发生的、不影响业主（住户）生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班工程组技工进行维修。（5）管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。（6）需停水进行维修保养时，按《给排水设备（设施）运行管理规程》执行。2.给排水设备（设施）故障一般处理工作程序（1）供水泵出现故障时，工程组值班技工应马上启用备用泵，以保证正常供水，然后报工程组组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。（2）每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，应立即检查故障原因，如果是控制回路出现故障，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。（3）供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工程组值班技工应立即关闭总阀，并及时抢修；如果是市政污水管网出故障，及时通知自来水公司抢修。（4）由服务中心及时通报受影响业主（住户），以便得到理解和支持。（5）排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，按《室外公共设施维修规程》执行。3.地下水池清洗工作程序（1）地下水池应定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情况，可增加次数，时间安排由管理处视情况列出计划，清洗前一天由服务中心发出通知告知业主（住户）停水时间及恢复供水时间，以便用户做好贮水准备。（2）清洗程序：①关闭进水总阀，关闭水池与泵房之间的阀门，打开放空阀，排空水池中的水；②让放空阀处于开启状态，用鼓风机对着水池吹2个小时以上，并用燃烧着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭，验证水池内的空气，确保水池内空气新鲜；③清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池顶时同时清洗通风孔、溢流孔，水电技工同时对水池中的管道，浮球，水位控制器等进行检查维修；④清洗完毕后排尽水池内的污水，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。⑤检查各种设施正常后，注水如池，取水样到市卫生防疫检测站化验，化验结果由管理处存档。4.水泵的保养规程（1）按设备检查保养计划进行保养。（2）泵体的保养：①检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰，外观整洁、油漆完好；②补充润滑油，若油质变色，有杂质，应更换；③检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换填料；④联轴器的螺丝和橡胶垫圈若有损坏应更换；紧固机座螺丝并做好防锈处理；⑤生活水泵因运转频繁，定期应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。（3）电机的保养：①外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；②拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧；③电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。（4）相关阀门、管道及附件的保养：①各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；②单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；③压力表指示准确，表盘清晰；④管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。（5）控制柜的保养：①停止按钮动作应灵活可靠；断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动。②检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触丝；线头和接线端子的接线螺，电脑板各信号接口紧固可靠。③清洁控制柜内外灰尘。④合上总电源，检查电源指示应正常。⑤观察水泵运转应平稳，无明显振动和异常，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。5.电梯（1）每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核，公司总经理审批。（2）制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：①电梯使用的频度；②电梯的运行状况（故障隐患）；③合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。（3）《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：①维修保养项目及内容；②备品、备件计划；③具体实施维修保养的时间；④预计费用。（