《厦门市保障房建设技术导则》

DB3502/Z

厦门市标准化指导性技术文件

DB3502/ZXXXX-2017

厦门市保障房建设技术导则

Technicalguidelinesforaffordablehousingconstruction

inXiamen

2018-XX-XX发布2018-XX-XX实施

厦门市建设局

发布

厦门市质量技术监督局

前言

本导则是为贯彻执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健

康发展的若干意见》、《福建省保障性住房运营管理暂行办法》，

《厦门市社会保障性住房管理条例》以及《厦门市保障性商品房

管理办法》等政策法规的具体要求，由厦门合立道工程设计集团

股份有限公司、厦门安居集团有限公司等有关单位，在总结保障

房建设的实践经验和有关技术的研究成果，借鉴国内外先进经

验，结合我市人口结构、经济及建设工艺等区域特点，广泛征求

意见的基础上，通过反复讨论、协调、修改和专家审查后编制而

成。

本导则主要技术内容是：1总则、2基本规定、3规划与指

标、4土建设计、5设备安装、6室内装修、7室外绿化及配套、

8施工与验收。

本标准由厦门市建设局负责管理，由厦门合立道工程设计集

团股份有限公司负责具体技术内容的解释。各单位在执行过程

中，如有意见和建议，请反馈给厦门市建设局（地址：厦门市思

明区厦禾路362号建设大厦，邮编：361001，电子邮箱：）

和厦门合立道工程设计集团股份有限公司（地址：厦门市湖里区

湖里高新科技园岭下西路1-3号合立道大厦，邮编：361006，电

子邮箱：），以供今后修订时参考。

本标准组织单位：厦门市建设局、厦门市住房保障办

本标准主编单位：厦门合立道工程设计集团股份

有限公司

本标准参编单位：厦门安居集团有限公司

本标准主要起草人员：本标准主要审查人员：

目录

1.总则·································································1

2.基本规定····························································2

2.1一般规定···························································2

2.2基本指标···························································2

3.规划与指标···························································4

3.1一般规定···························································4

3.2选址要求···························································5

3.3规划布局···························································5

3.4面积指标···························································6

3.5户型要求···························································7

4.土建设计···························································8

4.1一般规定···························································8

4.2总平面设计·························································8

4.3平面设计···························································9

4.4节能······························································11

4.5结构要求··························································11

5.设备安装···························································13

5.1一般规定··························································12

5.2给水排水··························································12

5.3电气与智能化······················································15

5.4燃气······························································18

5.5通风与空调························································18

6.室内装修···························································20

6.1一般规定··························································20

6.2装修标准··························································20

7.室外绿化及配套····················································23

7.1一般规定··························································23

7.2室外总平··························································23

7.3室外配套设施·····················································24

7.4园林绿化··························································25

8.施工与验收·························································27

8.1一般规定··························································27

8.2施工质量控制······················································27

8.3工程验收··························································30

附录A·······························································31

1

1.总则

1.0.1为规范厦门市保障性住房建设，合理确定保障性住房的建设内容、规

模和建设标准，提高保障性住房的功能质量和改善居民的居住生活环境，

使保障性住房的建设符合适用、安全、卫生、经济等要求，依据国家有关

法律、法规和政策规定，制定本导则。

1.0.2保障性住房包括：保障性商品房、保障性租赁房、公共租赁住房。

1.0.3保障性住房建设应贯彻安全、绿色、适用、经济、美观的原则，注重

规划、设计的深度，倡导精细化设计。

1.0.4保障性住房建设应符合本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房

建设规划的要求，并与所在区域周边环境相协调。

1.0.5保障性住房建设应按照低碳、环保、可持续的理念，推进住宅产业现

代化，倡导工业化生产方式，建设节能省地环保型住宅，推广住宅全装修，

积极推广应用先进成熟、经济适用、安全健康的技术。

1.0.6本导则的结构要求适用于钢筋混凝土结构的保障性住房。本导则应结

合现行《厦门市住宅工程质量通病防治若干技术措施》进行设计及施工。

1.0.7新建保障性住房项目应满足绿色建筑一星级及以上标准。

1.0.8新建保障性住房项目应满足厦门海绵城市的相关要求。

1.0.9保障性住房的设计、施工、运行除应符合本导则的规定外，尚应符合

其他国家和地方现行有关标准的规定。

1

2.基本规定

2.1一般规定

2.1.1保障性住房的设计和建设，应统筹规划、优化设计、科学建造，满足

居住者的基本生活需求。

2.1.2保障性住房住宅区设施应齐全、适用、耐久，遵循共享、高效利用的

原则。

2.1.3保障性住房建筑设计应满足住宅套型适宜、单元布局紧凑、套型功能

实用、结构体系合理、立面造型美观的要求。

2.1.4保障性住房室内装修应按照土建、装修一体化设计并实施基本装修，

交付使用后不应再进行二次装修。

2.1.5保障性住房建设应保证合理的建设工期和造价。

2.2基本指标

2.2.1保障性住房住宅区按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组团

三级。各级标准控制规模，应符合表2.2.1的规定。

表2.2.1保障性住房住宅区分级控制规模

居住区小区组团

户数（户）10000～160003000～5000300～1000

注：户均人口数按照3.5人/户测算。

2

2.2.2保障性住房建设应符合表2.2.2的指标要求。

表2.2.2基本指标

指标项目数值

容积率宜≥3.0

建筑密度宜控制在25%～35%

绿地率≥30%

组团≥㎡人，

集中绿地指标0.5/

小区≥1㎡/人

保障性商品房宜按1.0辆/户

机动车停车位保障性租赁房宜按0.5-1.0辆/户

公共租赁住房宜按0.5辆/户

保障性商品房

自行车、电动车、

保障性租赁房宜按辆户

摩托车停车位1.0/

公共租赁住房

节水器具安装率100%

节能灯具安装率100%

保障性住房一次装修率100%

注：保障性住房项目地下车库原则上控制不宜超过两层。

3

3.规划与指标

3.1一般规定

3.1.1保障性住房的建设应遵循节地、节能、经济的原则，并符合整体规划、

合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的要求。

3.1.2保障性住房的设计和建设应根据规划条件和任务书要求，对建筑布局、

道路、竖向、绿化以及工程管线等进行综合性的规划设计。

3.1.3保障性住房建筑宜为中高层或高层建筑，原则上不应建低层建筑或多

层建筑，不宜建超高层建筑。

3.1.4保障性住房出行方式应以公共交通为主，道路资源配套公交优先。

3.1.5保障性住房的建设应根据建筑与环境相互协调的原则，充分利用规划

用地内的河湖水体、地形地貌、树木植被、现有道路等具有保留价值的场

地条件，并充分利用现有的优势条件。

3.1.6在重点文物保护单位和历史文化保护区保护范围内进行保障房建设，

其规划设计必须遵循保护规划的指导。

3.1.7保障性住房的建设场地应充分考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程

地质灾害等不利因素的环境影响。

3.1.8保障性住房应满足相应规范规定的通风、日照、自然采光、隔声降噪、

防洪排涝等要求。

3.1.9保障性住房的设计和建设应综合考虑用地条件、户型、朝向、间距、

绿地、层数与密度、布局方式、群体关系、空间环境、经济性、使用需求

等因素。

4

3.2选址要求

3.2.1保障性住房项目应优先选择公共交通便利、生活环境良好、商业、教

育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施较为完善的区域，提倡

资源共享和共同提升。

3.2.2保障性住房住宅区选址应在城市总体规划确定的规划区范围内，并应

符合住房建设规划及控制性详细规划，同时应符合下列要求:

1.周边应有较完善的公共服务设施和市政基础设施；

2.应靠近城市公共交通站点，站点位置距住宅区出入口的步行距离不

宜超过500m；

3.应具有良好自然条件的场地及安全卫生的环境条件。

3.2.3保障性住房的选址应有机结合所在区域的城镇发展规划和区域产业布

局，合理控制规模，加强居住与就业之间的联系。

3.2.4保障性住房项目选址在公共服务设施配套暂不完善的城市新区时，为

完善自身配套，住宅区规模宜达到组团级以上。未达到组团级规模时建议

结合普通商品房、拆迁安置房等一并开发，以利于相应配套的完善。

3.3规划布局

3.3.1保障性住房住宅区总体规划应功能分区明确、路网结构清晰、人流和

车流组织有序、市政管网布局合理，做到统筹兼顾、经济实用。

3.3.2保障性住房住宅区规划布局应体现环境友好性的要求：

1.总体规划应考虑场地特征及空间布局合理性的要求，并与自然环境及

周边环境相协调；

2.规划用地面积大于6万㎡以上的保障性住房住宅区，其商业、综合性

服务设施宜向周边开放，实现资源共享；

3.周边配套的小学、幼儿园服务半径不宜大于500m，九年制学校服务

半径不宜大于800m，初中服务半径不宜大于1000m。

5

4.当住宅区面向交通干道时，应通过优化建筑布局、设置除尘降噪密林

带等综合措施，减少交通噪声对居住环境的负面影响。宜将对噪声不敏感

的建筑物面临交通干道布局，以形成外围的声屏障。

3.3.3保障性住房住宅区交通组织应满足以下要求：

1.住宅区内应设有连续的人行道，宜有通往公共交通站点、邻近住宅区

或主要公共设施的便捷安全的慢行线路，并宜与城市慢行系统有效联接；

2.住宅区出入口不宜开向城市快速路和交通主干道；

3.配套的学校和幼儿园出入口不应开向交通主干道，应与周边住宅区之

间有便利、安全的通行联系，幼儿园及小学应便于接送停车。

3.4面积指标

3.4.1保障性住房项目所需的公共服务设施参照本导则附录A进行配置，并

鼓励对公共服务设施进行“设施共享”。

3.4.2保障性住房应配套提供公共服务的公共服务设施和物业管理用房。不

同类型的保障性住房可按照具体的使用需求设置相应的公共服务设施，其

配置规模应符合如下规定：

1.保障性住房项目规模在建筑面积3万㎡以下的，公共服务设施建筑面

积至少按150㎡的标准提供；每递增建筑面积1万㎡，公共服务设施建筑

面积至少相应增加50㎡。

2.保障性住房物业管理用房应当按照现行厦门市相关规范进行配置；3

万㎡以下的住宅区，物业管理用房的建筑面积不得少于120㎡。

3.4.3保障性住房项目的配套设施建筑面积宜控制在总建筑面积的15%以

内；其中配套商业设施建筑面积宜控制在总建筑面积的10%以内，商业设

施宜设置在距离住宅区人行出入口500米的步行距离内。

6

3.5户型要求

3.5.1保障性住房设计要强调安全环保、经济适用，重视功能，注重细节，

满足舒适性和适应性。

3.5.2保障性住房户型单元平面应规整，控制体型系数和窗墙面积比，综合

考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺寸过小；套与套

之间应尽量避免相互遮挡和视线干扰。

3.5.3套型设计：

1.保障性住房高层住宅宜采用多套组合单元，综合考虑住宅使用功能

与空间组合、家庭人口、代系关系、风俗习惯等因素。

2.厨房应有直接采光，自然通风。住宅类保障性住房卫生间宜直接采

光，自然通风。公寓类保障性住房无外窗的卫生间应有通风设施。

7

4.土建设计

4.1一般规定

4.1.1保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化”的原则，建筑平面

布局应合理紧凑，减少公摊面积，提高标准层使用面积系数和得房率，同

时满足一定的舒适性和适应性。

4.1.2保障性住房设计应以高层建筑为主，并根据地块条件选择经济合理的

住宅类型；不宜采用平面或竖向特别不规则、抗震性能差的结构体系。

4.1.3保障性住房立面造型应简洁美观，比例尺度适当，风格应反映时代精

神与厦门特色，色彩和谐并与周围环境协调。

4.1.4同一个项目中的房型种类不宜过多，宜选用标准化、模数化产品设计，

力求经济、高效。

4.1.5除公寓类保障性住房外，保障性住房应按套型设计，每套住宅宜包含

卧室、起居室（厅）或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。

4.1.6新建保障性住房宜考虑全寿命周期使用功能调整的灵活性要求，优先

采用可灵活划分空间的结构体系。

4.2总平面设计

4.2.1保障性住房项目应对建筑单体、场地道路、竖向、景观及各类工程管

线进行综合考虑，做到统筹兼顾、经济合理。

4.2.2保障性住房项目应尽可能利用原有地形，减少土方工程量，尽量保证

场地内土方自平衡，并充分利用地形高差。

4.2.3保障性住房住宅区内的组团绿地设置应满足有不少于1/3的绿地面积

在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求。

8

4.2.4建筑物的朝向宜采用南北或接近南北向。日照时数、住宅间距等应满

足现行《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》的相关规定，每套住宅

类保障性住房至少有一个居住空间能满足日照要求。

4.2.5保障性住房住宅区内的车行道宜采用沥青混凝土路面，双车道不小于

7米，单车道不小于4米。宅前路宽不小于2.5米。利用道路两旁设置停车

位时，不得影响道路的有效通行宽度。

4.2.6地下车库出入口宜靠近住宅区出入口布置并与道路留有缓冲距离，且

地下车库出入口宜与住宅区人行主入口分开设置。

4.2.7保障性住房住宅区应结合小区出入口设置配备卫生间的永久性保安

室，建筑面积宜保证有10㎡以上。

4.2.8住宅单元的入口门厅标高宜高于室外地坪不小于300mm。若入口处的

高差小于300mm时，宜采用缓坡的方式，不得采用单步踏步。

4.3平面设计

4.3.1保障性住房的层高宜为2.80米。公共走道净高不应低于2.2米。

4.3.2二居室以上房型的住宅类保障性住房每层的户数宜控制在10户以内。

4.3.3保障性住房住宅楼底层宜适当设置架空活动层，满足居民交往需要。

4.3.4保障性住房住宅楼底层应明确信报箱的设置位置，宜结合出入口进行

设置。

4.3.5保障性住房住宅楼顶层应设置晾晒空间，裙房屋顶有条件可设置屋顶

绿化。

4.3.6高层保障性住房的电梯配置数量按以下标准执行，同时还应满足现行

相关规范：

1.住宅类保障性住房每单元电梯数量不应少于2台，且每单元内平均

每70户不少于一台。

2.公寓类保障性住房(每户按居住人数2人计),每单元电梯数量不应少

9

于2台，且每单元内平均每245~280人不少于一台。

4.3.7住宅类保障性住房，卧室最小使用面积宜按以下标准控制：单人间为

5㎡，双人间为9㎡，兼起居厅（室）为12㎡。双居室的卧室，其中一间

卧室使用面积不宜小于9㎡。

4.3.8保障性住房原则上必须采用封闭阳台。

4.3.9住宅类保障性住房厨房的使用面积不宜小于4㎡。厨房应设置外窗，

窗地面积比不应小于1/7。

4.3.10公寓类保障性住房户内不应设独立的厨房。

4.3.11住宅类保障性住房厨房应有直接采光、自然通风。因条件限制无法满

足厨房窗户直接对外时，可设置内天井满足采光通风要求。

4.3.12保障性住房卫生间应保证三件洁具（坐式马桶、洗脸盆、淋浴设施），

其使用面积不宜小于3㎡。

4.3.13保障性住房卫生间宜直接采光、自然通风。无外窗卫生间应有通风措

施。卫生间不应布置在下层住户的起居室（厅）、卧室、餐厅和厨房的上层。

4.3.14套型设计应明确室外空调机座板位置，并设置在便于安装的位置，满

足空调外机工作通风要求，并不得影响阳台的正常使用。空调室外机安装

应符合本导则第5.5.3条的规定

4.3.15套型设计应明确洗衣机及洗衣槽位置，预留相应管线。

4.3.16保障性商品房住宅卫生间应在外墙梁上预埋φ100钢套管，并在外墙

设不锈钢外气口，用于排风。

4.3.17空调室内机安装位置应符合下列条件：

1．室内机不应直接吹向床头，且不宜设在电视机及床头的正上方。

2．室内机位置不宜远离空调外机，且不宜暴露较长段的空调管。

10

4.4节能

4.4.1新建保障性住房应严格执行现行省标准《福建省居住建筑节能设计标

准实施细则》规定。

4.4.2节能设计应优先满足规定性指标要求，保证东、西外墙的热工性能。

建筑外窗宜结合建筑立面设计采用经济合理的遮阳形式。

4.5结构要求

4.5.1一般规定

1.为提高厦门市保障性住房建筑工程质量克服建筑工程质量通病，做

到结构设计安全适用、技术先进、经济合理、方便施工，制定本导则。

2.钢筋混凝土结构保障性住房的结构设计，除应符合本导则外，尚应

符合国家及地方现行有关标准的规定。

4.5.2基础及结构设计

1.材料选用应结合工程特点及当地市场的供应情况合理选取材料，做

到适用、高效，并尽量选择绿色材料，注重提升施工工业化程度。

2.高层建筑宜选用剪力墙结构，在满足相关规范的前提下尽量设置于外

墙、分户墙及电梯井道等不影响建筑功能的部位。

3.建筑物应选取合理的建筑体型，尽量避免建筑方案的平面和立面不

规则，应尽量避免超限。注意控制建筑高宽比，尽量避免剪力墙出现受拉

现象。

4.上部结构设计时，构件的截面尺寸、配筋必须合理、经济。结构构

件设计充分考虑工业化、标准化，以技术先进、保证质量为准。

5.应根据地质条件及上部结构情况，选择安全、合理、经济的基础形

式，并对多种方案进行技术经济比较，提请甲方同意。

6.严格按业主提供的电梯、扶梯订货样本预埋埋件、预留孔洞。

11

4.5.3其他要求

1.如有预应力结构、钢结构，应在整套施工图出图时一并出施工图，

不留二次设计出图。

2.主楼设计中应避免采用超长结构。如采用超长结构，在超长结构的

设计文件中，应提出本项目结构控制裂缝、抗渗等专项施工要求说明。

3.鼓励采用新型施工工艺，如铝模技术、跳仓法施工及爬架技术等。

12

5.设备安装

5.1一般规定

5.1.1保障性住房应配套设置给水、排水、电力、通讯、网络、电视、通风、

燃气和消防等设施、设备，其设置类型及部位应符合建筑功能及现行相关

标准的规定。

5.1.2保障性住房的管材、管线及设备的选型应符合国家相关标准的要求，

选用的产品应有企业生产许可证及产品质量检测合格证书。

5.1.3给水总立管、雨水立管、消防立管、电气、电信干管及公共横管不应

布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和配件应设在共用部位。

5.2给水排水

5.2.1给水用水定额应按现行《建筑给水排水设计规范》GB50015中用水定

额的中~下限范围取值。

5.2.2户内用水器具给排水支管应一次设计施工到位，户内水平给水支管不

宜埋地暗敷，宜沿墙或顶棚敷设。

5.2.3保障性住房给水应采用“一户一表”的供水方式，条件许可时宜采用

IC卡等智能水表技术，实现计量付费一体化。

5.2.4入户水表应安装在相应用户楼层的管道井或水表箱内，入户水表后应

设置止回阀。

5.2.5生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水；在增压供水

时，应选用节能、安全、可靠的增压设施和供水方式，当采用变频供水时

宜采用数字集成全变频控制供水设备。

5.2.6生活给水水池（箱）应采用不锈钢成品水池（箱），不锈钢水池（箱）

主体和附件的材质均应采用S30408、S31603或S11972等牌号的不锈钢。

如果确实要采用钢筋混凝土水池（箱），则其内壁宜采用不锈钢、聚乙烯（PE）

13

等食品级材质进行处理。

5.2.7屋顶消防水箱优先采用钢筋混凝土水箱，与建筑立面一体化；如果采

用成品水箱则比照生活水箱标准。

5.2.8套内各用水点的供水压力不应小于0.05MPa；入户管的给水压力不应

大于0.35MPa，同时给水分区内低层部分应设减压设施保证各用水点处供

水压力不大于0.20MPa。

5.2.9生活给水竖向分区各区层数不宜超过7～9层，且不宜采用减压阀分区。

5.2.10成套保障性住房卫生间应设座便器、洗脸盆、淋浴器，厨房应设洗涤

盆，户内应预留热水器接管。

5.2.11每套应预留洗衣机位置，阳台应配置成品洗涤盆或拖布池，并设置相

应的给排水管道及洗衣机专用地漏。

5.2.12保障性住房应采用节水型用水器具和配件，大便器一次冲洗水量不得

大于6L，并应采用节水型分档冲洗水箱。

5.2.13室外消防给水管及生活给水管应优先设置在地下室顶棚，其次在室外

做管沟敷设，尽量避免室外直接埋地敷设。确需室外埋地敷设的应采用防

腐性能优良，接口严密的管材，并采用加强级防腐措施。

5.2.14排水出户横干管管径应放大一级，厨房及卫生间排水横干管超过10

米必须严格按规范要求设置清扫口。

5.2.15排水立管与管件材质应统一；排水出户管宜采用柔性铸铁管；屋面雨

水立管应选用与工作压力相适应的市场成熟的管材。

5.2.16化粪池应设在便于清掏的位置，且其上方不应设置停车位。

5.2.17排水管道管径及化粪池容积应经计算确定，并应充分考虑使用人数及

使用时间的集中度，适当留有余地。

5.2.18有条件时宜考虑雨水利用技术。设置雨水利用系统时，小区内道路、

场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用。

14

5.3电气与智能化

5.3.1保障性住房单套用电负荷标准按表5.3.1确定，各级配电线路负荷计算

的需要系数按现行标准《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范》DB35/T

1036规定执行。

表5.3.1用电负荷标准

建筑面积S（㎡）用电负荷标准（kW）

S≤504.0

50<S≤605.0

60<S≤1006.0

5.3.2保障性住房每套住宅应设置一个家居配电箱、一个家居弱电箱，箱体

位置应结合装修设计布置，不应设在建筑物的外墙上（不包括与阳台或公

共走道相邻的外墙），宜暗装在套内走廊、门厅或起居室等便于维修维护处

（应避开上述空间的主要视觉立面）。配电箱底边距地高度不应低于1.6m，

弱电箱底边距地高度宜为0.3m。

5.3.3家居配电箱应设置可同时断开相线和中性线的总断路器，并设置过电

压保护装置；照明、普通插座、厨房插座、空调插座、热水器应分路供电，

除厨房、热水器采用20A外，其余采用16A；照明回路应独立设置剩余电

流动作保护装置，其余回路可共用。

5.3.4保障性住房公共部位的应急照明、其他明敷的线缆应选用低烟、低毒

的阻燃类（阻燃耐火型或阻燃型）线缆。

5.3.5保障性住房套房内电气配置标准宜按表5.3.5确定：

场所名称安装高度数量型号及规格

、抽油

1单相三孔插座

烟机插座2100110A

、小厨宝、单相三孔、三孔插

厨房210A

净水器插座3002座各一

、厨房普通单相二孔三孔插

3～10A+

插座120034座（带开关）

15

1、空调插座2100116A单相三孔插座

电视柜插座

3

850单相二孔三孔插

、普通插座10A+

2其余普通插座

2

座300

客厅550(PVC

DN50/WC套

3、电视+网络

管至850高增

双插孔1

加过线盒及1

个电视插座)

4、电话+网络

双插孔3001

、床头柜插单相二孔三孔插

1（）10A+

座65012座（带开关）

2、空调插座2100116A单相三孔插座

卧室

单相二孔三孔插

、普通插座10A+

33001座

4、网络插孔650（床头柜）1

单相二孔三孔插

、卫生间插10A+

1座（一个带开关，设于

座13002

卫生间洗脸台处。）

2、热水器插16A单相二孔+三孔插

座21001座

单相三孔插座（带

阳台洗衣机插座10A

13001开关）

其他：1）卧室灯设置双控开关；2)主卧增设一个电视插孔、一个普

通插座；2）卫生间、阳台插座应配置防溅盒。

5.3.6保障性住房应采用高效光源、灯具及附件，公共部位疏散照明灯及指

示灯、地下车库、走道、门厅以及需要同节能自熄开关配合控制的灯具应

配LED光源。楼梯间宜采用触摸式自熄开关（带指示灯），电梯厅、走道

等场所宜采用红外感应式自熄开关，开关安装位置应方便使用。

5.3.7保障性住房风机等设备宜采用节能型专用保护开关控制。室外照明、

16

景观照明、车库照明、车库排风机等应设有分时段、分区或分组的节能控

制措施。

5.3.8为保障性住房电梯、水泵、车库、景观、消防等公用设施服务的配电

设备应设置公用配电室，公用配电室除按规定设置电力部门专用计量柜外，

应结合物业管理公摊电费要求，设置分区计量表。

5.3.9配电室引至生活水泵、设备房通风机的各级配电线路的导体截面、电

机保护电器额定电流等应预留不小于25%的裕量，水泵房应采取防噪音措

施。

5.3.10保障性住房配建车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件。具

体做法参见有关规定及文件执行。

5.3.11设有非机动车停车位的场所，应预留充电电源并设置内部计量表。

5.3.12保障性住房卫生间应做局部等电位联结。卫生间内钢筋网、插座PE

线、灯具、铝合金扣板及金属龙骨、淋浴器、金属洗脸盆及其他外露可导

电部分、可接近的外界可导电部分均应联接到位。

5.3.13家居配电箱、家居弱电箱的金属外壳应可靠接地。

5.3.14保障性住房应设置电气火灾监控系统。电气火灾监控探测器宜设于电

表箱进线、公用配电室动力配电柜进线或出线处。

5.3.15按规范要求设置火灾自动报警系统的保障性住房，报警总线应采用主

线-支线的配线方式，不得采用环形布线，主线应敷设于电气竖井，支线不

宜在不同套的住房内穿越。短路隔离器、模块宜相对集中放置放于电气井、

楼梯间、前室等相对隐蔽场所。

5.3.16定性为公共建筑的保障性住房，应急疏散照明应采用集中控制型，灯

具供电电压不宜大于36V。

5.3.17保障性住房应设置以下安全技术防范系统：（1）视频监控系统,；（2）

周界入侵报警系统；（3）门禁管理/访客可视对讲系统；（4）人脸识别系统；

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（5）停车场管理系统；（6）电子巡更系统；（7）电梯五方通话系统。

5.3.18视频监控系统应采用全数字视频监控系统，前端为数字（IP）摄像机。

视频监控系统实时及录像画面分辨率应达1080P。

5.3.19保障性住房的人行出入口、单元楼一层及地下室的主出入口设置人脸

识别仪，该识别仪的红外摄像机应可以有效地区分真人与照片或视频。人

脸识别系统与门禁管理/访客可视对讲系统共用磁力锁及开门按钮。

5.3.20保障性住房工程应设置智能化专网，该网用于组建视频监控、门禁、

访客对讲、停车场管理、信息发布等智能化系统。

5.3.21保障性住房的消防控制室即智能化管理中心，按照现行国家标准《电

子信息系统机房设计规范》GB50174C级标准设计。

5.4燃气

5.4.1燃气管线应按室外管网综合图纸预留的位置布置。

5.4.2燃气立管不应影响建筑外立面，且不应设置在厨房内。

5.4.3燃气管在厨房内的水平长度不应超过2米。

5.5通风与空调

5.5.1电梯机房、变配电室应设置分体空调和通风系统；消控室应设置分体

空调。

5.5.2住宅客厅（起居室）、卧室以及社区用房和物业管理用房等房间应预留

空调安装条件。

5.5.3分体空调室外机安装位置应符合下列要求：

1．暴露在外立面的冷媒管应采用装饰百叶、格栅等加以处理。冷媒管

总长度不宜超过6米。

2．分体空调室外机机位尺寸不应小于表5.5.3的要求。当受条件限制，

分体空调室外机机位或出风口的宽度小于表5.5.3中的宽度时，分体空调室

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外机的出风口与进风口不能处于同一平面上，应另设进风口。

表5.5.3分体空调室外机机位尺寸

空调机制冷量宽(mm)高(mm)深(mm)

2.5KW(1匹)1200750600

3.75KW(1.5匹)1200800600

5KW挂机(2匹)12501000600

5KW柜机(2匹/p>

7.1KW(3匹/p>

12KW(5匹/p>

3．分体空调室外机不宜设置在建筑凹槽内。当受条件限制必须设于凹

槽内时，其排风应正对凹槽的开口方向。

4．分体空调室外机机位百叶或格栅的有效通风率应≥75％，百叶与出

风方向夹角不应大于15o，不应选用防雨百叶。

5．分体空调室外机位置离窗、洞口距离不宜大于1.2m；窗的尺寸及开

启方向应便于安装及检修。

6.设置集中排水管。

5.5.4地下车库排烟系统宜采用排烟和排风合用的全面通风系统，受层高限

制时，可采用诱导通风系统。

5.5.5泵房排风量按8次/h换气次数确定。

5.5.6风机房不宜设于门厅及住户的下方。

5.5.7发电机烟囱不宜贴邻住户卧室及客厅的墙体布置。

5.5.8除机械停车库外，车库内风管宜设于车位上空。

5.5.9地下车库排风出口应设消音器；排风口不宜布置在卧室或客厅窗户及

阳台的下方，不应排向架空层。

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6.室内装修

6.1一般规定

6.1.1装修应符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》GB50222、

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《民用建筑工程室内环境污

染控制规范》GB50325等标准规定的要求，同时应安全环保、耐久性强、

耐清洗、维修替换方便。

6.1.2装修应推广工业化、集约化的方式，宜做到装修部品工厂化生产、成

套化供应、组合式安装，减少湿作业，提高面积利用率。

6.1.3装修设计不得改变建筑设计中各空间的使用功能；不得破坏建筑外立

面；住宅装修不得降低建筑设计执行的本市规定的节能标准。

6.1.4装修所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内；严禁破坏房屋

承重结构，不得在承重墙上开洞。

6.1.5装修中不得改变公用给水排水管道、地漏、便器、排烟道、排气道的

位置；不得破坏厨房、卫生间的防水功能。

6.1.6保障性商品房及公共租赁住房的装修造价应根据不同标准进行整体

控制。

6.1.7装修管控详见本导则8、施工与验收具体内容体现。

6.2装修标准

6.2.1保障性住房应根据不同装修造价控制选择设备配置和装修材料，其标

准应不低于表6.2.1-1和6.2.1-2的规定。

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表6.2.1-1保障性住房室内基本配置及装修标准

序号部位基本装修标准可选项装修标准

天棚面：内墙腻子、乳胶漆（考虑包饰

天棚面：局部轻

给水管道）、LED吸顶灯；

起居室、钢龙骨石膏板天

1地面：防滑地砖或强化木地板；墙面：

餐厅棚辊涂乳胶漆，

内墙腻子、乳胶漆；

局部收纳

踢脚线：同地面砖或木塑材质

天棚面：内墙腻子、乳胶漆、LED吸顶

灯；

2卧室地面：强化木地板；局部收纳

墙面：内墙腻子、乳胶漆；

踢脚线：木塑材质

天棚面：铝合金扣板、LED灯盘；

厨房地面：防滑地砖；

3或厨房区域墙面：瓷砖；燃气灶、油烟机

或简厨橱柜：上下柜体及柜门、人造石台面、

铰链、拉手、厨房洗涤盆、龙头；

毛巾杆、厕纸架、

天棚面：铝合金扣板、LED灯盘、排气

石材挡水条、成

扇（有自然通风条件的不考虑）；

品玻璃淋浴隔断

地面：防滑地砖；

（钢化玻璃贴防

卫生间墙面：瓷砖；

4爆膜）、预留灯暖

卫浴五金：节水型坐便器，预留节水型型取暖器管线

手持式淋浴龙头接口、洗面盆（含配件）（含排风、照明

及节水型龙头、盥洗镜；功能）

天棚面：内墙腻子、防水乳胶漆、LED

吸顶灯、不锈钢晾衣杆；

阳台同左

5地面：防滑地砖

墙面：墙砖或外墙真石漆

单元门单元防盗门(对讲门禁控制)同左

入户门防盗门或防火门同左

厨房

铝合金门（门扇玻璃为钢化玻璃）同左

6卫生间门

卧室门吸塑门或免漆门同左

阳台门安全玻璃门同左

门五金机械门锁或电子锁、门吸、门合页同左

机位统一设置、孔洞统一预留，冷凝水

空调设置同左

系统排水管、空调外机护栏统一安装

7洗衣区预留洗衣机点位，成品洗涤池同左

窗台人造大理石或天然花岗岩天然大理石

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表6.2.1-2保障性住房公共空间基本配置及装修标准

序号部位基本装修标准可选项装修标准

天棚面：内墙腻子、无机涂料、LED吸

楼梯间、休

顶灯；

1息平台底面地面：防滑地砖

地面：水泥砂浆；

及踏步面

墙面：内墙腻子、无机涂料；

天棚面：轻钢龙骨石膏板辊涂乳胶漆、

电梯厅（除

嵌入式LED筒灯；

2地下室外）、装饰吊灯

地面：防滑地砖；

门厅

墙面：瓷砖、大理石电梯门套；

天棚面：装饰石膏板、嵌入式

600*600天棚面：轻钢龙

地下室电梯LED筒灯；

3骨硅酸钙板辊涂

厅地面：防滑地砖；

乳胶漆

墙面：瓷砖、大理石电梯门套；

天棚面：600*600装饰石膏板、嵌入式

LED筒灯；

4内走道地面：防滑地砖；同左

墙面：内墙腻子、乳胶漆；

踢脚线：同地面地砖；

天棚面：金属方通或类似产品（需考虑

室外风压满足安全使用要求）；

外走道同左

5地面：防滑地砖；

墙面：同建筑外墙涂料；

天棚面：600*600装饰石膏板、LED灯

盘；

6物业用房地面：防滑地砖；同左

墙面：内墙腻子、乳胶漆；

踢脚线：同地面地砖；

天棚面：600*600装饰石膏板、LED灯

盘；

7社区用房地面：防滑地砖；同左

墙面：内墙腻子、乳胶漆；

踢脚线：同地面地砖；

注：1、信报箱及快递箱等位置需预留插座电源；

2、地下室及首层电梯厅宜预留传媒电视点位；

3、公共部分电梯厅、门厅、走道顶棚及墙面上各专业末端点位需在

满足规范要求的条件下根据天花综合布置及墙面各专业综合点位定位布

置。

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7.室外绿化及配套

7.1一般规定

7.1.1室外环境，应结合厦门的地理环境、气候条件、民风民俗特点，合理

布局，完善功能，方便生活。

7.1.2景观造价应以经济、适用、美观、便于管养为原则；合理控制前期建

设成本和后期管养费用。重点打造重点区域，如主入口区域、楼栋入户及

主要景观活动区。绿化工程宜有养护期，养护期至少12个月以上。

7.1.3景观风格应与建筑风格相协调。

7.1.4室外环境满足海绵城市设计要求，参照《厦门市海绵城市建设技术规

范（试行）》，雨水径流总量控制率不低于70%，与其对应的设计降水量为

26.8mm。

7.2室外总平

7.2.1根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中

与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。保留和利用规划范围内的

已有树木和绿地。主入口应满足人流疏散要求，儿童活动区、成人健身区

宜就近设置，做到动静分离，空间开合有度。单元入口应体现设计人性化，

设置无障碍通道，结合单元大堂和底层架空层设置等候、停留空间。

7.2.2注重室外环境的功能性，合理设置安全实用的老人、青少年、儿童活

动场地。场地避免产生噪音污染，有噪音污染的活动应远离居住空间，同

时进行绿化隔离。活动场地的规模应满足居民活动需要，活动场地周边宜

设置亭廊等遮蔽风雨设施，并设休息座椅。

7.2.3室外绿化设计应根据场地形态与功能，选择合适的绿化方式，室外空

间应以植物为主，重要节点可适当设置阳光草坪，活动场地周边宜绿化遮

荫，提倡垂直绿化。避免出现大面积硬质铺装，消防通道、回车场地除外，

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消防回车场和消防登高面的地面宜画线标示。

7.2.4景观总平面竖向应结合地形标高及市政道路标高进行设计，充分利用

场地高差，按照海绵城市要求，能对地表水进行有效的收集排放，保证安

全排放不内涝。

7.2.5地下室顶板在满足绿化覆土厚度的要求下(乔木要求覆土厚度

900~1500mm)，严格按照地下室顶板荷载要求设计。回填土不应含建渣、

石头等不可降解建筑垃圾、生活垃圾等对植物有害的物质。

7.2.6室外道路注重分级设置，主园路应为出入社区提供顺畅、便捷的道路

线形；次园路宜曲径通幽，便于游园、散步；健身步道与主园路、次园路

有机结合，形成社区慢行系统。

7.2.7外围商业街应考虑停车与店铺的经营功能。居住区内室外地面不应设

置机动车停车位。在居住区公共活动中心应为残疾人设置无障碍通道。适

当配置残疾人助力车停车位，方便居民使用。

7.2.8可利用自然水源建设少量水体能够流动的水池、水景，不应设置人工

水景。

7.2.9住宅楼顶层应设置晾晒空间，裙房屋顶有条件可设置屋顶绿化。

7.2.10注重能源节约，推广太阳能的利用。

7.2.11在小区出入口、主要道路两侧、重要景观节点周边、架空层及住宅单

元的出入口的适当位置应设置垃圾分类收集点。垃圾箱应美观、防雨、抗

老化、防腐、阻燃；垃圾箱的设置应便于垃圾的分类收集，分类垃圾箱应

有明显标志并易于识别。在适当位置设置清洁供水点，便于室外清洁用水。

7.3室外配套设施

7.3.1工程管线应包括给水、雨水、污水、电力、燃气、有线电视及三网融

合等管线。工程管线应结合道路工程进行综合统筹设计。

7.3.2人行步道、集散广场面层应采用具有防滑、耐磨、透水性能的材料。

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商业街、主入口广场可选用花岗石材料或花岗石结合烧结砖、透水混凝土，

但石材的品种应是本地区常用品种。全民健身场地及儿童游乐场地面应采

用防滑、耐磨、安全的弹性地面，充分考虑使用者安全，儿童游乐场器械

周边应留安全间距，不应存在安全隐患。材料规格应模数化、标准化，减

少不必要切割浪费。

7.3.3架空层宜适当设置开放性的共享场所，提供公共服务、休闲活动空间，

配置适量的活动和休闲设施（如乒乓球台，座椅等），提高参与性和文化性。

考虑后期管养，架空层不应大面积种植绿化，植物品种选用耐阴或耐干旱

灌木。

7.3.4室外照明设计应节能、经济、美观，满足照明需要。在社区各出入口

及活动区应设置重点照明,室外照明设计应以庭院灯为主，适当设置草坪灯，

灯具风格应与建筑风格相协调，提倡使用太阳能节能灯。

7.3.5室外环境及地下室应设置系统的交通导向牌、社区标识牌、楼名牌，

选材应经久耐用，方便清洁，清晰醒目，无坚硬棱角。宜由专业公司统一

制作安装。

7.3.6围墙应透空透绿，用材选择经久耐用，铁艺围墙应做防锈处理。

7.4园林绿化

7.4.1室外绿化应种植适宜当地条件、生命力强、抗病虫害强、维护成本低

的树木和花草，满足当地绿化要求（如景观草坪选择耐踩、易养护的草种）。

植物种类应当以适应厦门地区生长的乡土树种为主，不应种植对人体有毒、

有刺、对空气有污染的植物，如种植需进行安全隔离。

7.4.2绿化配置应确定骨干树种和基调树种。绿化种植应疏朗、通透，在适

当位置宜设置阳光草坪，局部围合，创造疏密有度的绿化空间。

7.4.3室外绿化应根据各功能空间进行绿化配置，活动场地及区内道路应注

重遮荫性和林下植物的通透性，便于卫生清理，避免形成洼坑积水，滋生

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蚊虫。停车场宜种植乔木遮荫，有条件的可设置绿化棚架。建筑长向不宜

种植高大乔木。

7.4.4绿化灌溉宜采用喷灌、微灌、渗灌等高效节水灌溉方式。

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8、施工与验收

8.1一般规定

8.1.1施工前应进行工序交接验收，并在基层的质量验收合格后进行下一道

工程施工。

8.1.2装修工程施工前应先做样板间（房），同时应对样板间（房）进行室

内环境污染控制检测，检测结果达标并经过相关单位验收合格后才能进行

成品住房的批量施工。样板间（房）的验收必须在地下室顶板完成之前。

8.1.3交付前建设单位需确保住房的供水、供电、燃气、电视、电信等设施

都达到使用或者可申请开通的条件。

8.1.4保障性住房交付时，建设单位除向住户提供《住宅质量保证书》和《住

宅使用说明书》外，还需提供所用主要装修材料、户内设备一览表。

8.1.5保障性住房施工单位最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为

设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫

生间、房间和外墙面的防渗漏宜为7年；电气系统、给排水管道、设备安

装为5年；装修工程为5年。

8.2施工质量控制

8.2.1主体工程施工应满足设计及国家相关规范要求。

8.2.2防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收合格后进行。其

中，地面的防水施工前，必须在原结构楼面做蓄水试验，蓄水试验不少于

24h不渗漏后，方可进行防水施工。其施工方法和产品质量应符合国家现行

标准的有关规定和防水设计构造作法。

8.2.3地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等是渗漏的多发部位，在大面积

防水施工前应做好局部防水附加层。

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8.2.4预埋贯穿楼层的管道必须选用止口型一次性预埋套管，穿过外墙的管

道宜采用套管，套管应内高外低，坡度不应小于5%，套管周边应作防水密

封处理。

8.2.5有防水要求的区域在防水施工前，应提前安装该部位的吊顶吊杆及设

备吊杆，防止打孔时破坏防水层。

8.2.6卫生间门洞位