邯郸城市研究报告22

邯郸城市研究13城市分析市场分析方案架构2邯郸城市分析Part1市场情况城市总体评价邯郸地处区域中心实力为区域13城龙头千万人口大市，综合实力强，成熟度较高城市总体评价－区位研究四省交界区的唯一特大城市200公里

石家庄、太原、济南、郑州500公里

北京、天津200km500km地处区域中心晋冀鲁豫四省中心位置区域综合辐射需求明显城市总体评价－城市综合水平成熟度 2021 2021 人口规模 963.59万 979.万总户数 2,540,327户经济力GDP 2361.6亿 2787.4亿财政收入 244.2亿社会消费品零售总额 717.2亿人口结构 2021 2021 0-14岁 16.5%15-64岁 74.4%65岁及以上 9.1%增长率 2.2% 1.7%千万人口大市，综合实力强，成熟度较高城市总体评价－城市综合水平富裕度 2021 2021 人均可支配收入 17,562元 19,322元存款余额 1373.1亿教育水平 2021 2021 普通高等院校在校生 74,765人 19,322元普通高等院校数量 5所市域居民富裕，消费力较强，外来消费增长加速，市场条件成熟自身缺乏与周边经济中心连接不强经济辐射效应差区域龙头效应未兑现附：城市概况城市总体评价十二五期间，国家、省、市各级政府将推动邯郸城市开展至与其区位定位相符城市整体建设交通分析交通枢纽城市，京广高铁通车，外部交通条件优越政府宏观规划中明确进一步强化枢纽功能“公交优先〞，站点扩建量庞大交通分析－概述邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的青铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横〞的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点开展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。铁路南北向京广高速铁路东西向邯长铁路和邯济铁路两支形成8字形干线环形铁路穿绕境内并与京广线相通公路京珠高速公路，107国道航空邯郸机场开通到上海、海南、杭州等14条航线交通分析－外部交通区域交通枢纽，外部交通条件优越。京广高铁的开通，大大提高了邯郸与北京等中心城市的联系根底交通条件优越，铁路、公路交通兴旺，航空运输强势起步政府总规强化中心城区交通枢纽构造都市区客运一体化打造两港三网综合交通体系客运枢纽港：京广客运专线+航空+高速公路综合物流港：以京广铁路邯郸南编组站和邯郸机场为中心高速公路网+干线公路网+农村公路网对外公路呈“一环八射〞的路网结构一环：规划环城高速公路环八射：青兰高速、京港澳高速、邯武公路、107国道、邯大高速、邯大公路、309国道、邯临公路交通分析－都市区交通分析政府宏观规划中明确进一步强化枢纽功能交通分析－中心城区交通分析中心城区总规深化快速路、主干路、次干路、支路路网组合干道网密度达3.40公里/平方公里快速路：“6横4纵〞的快速路网主干路：“5横6纵〞的交通性主干路网公共交通将得到优先开展 规划期内实现公共交通出行占交通出行总量的35%以上，公交站点〔500米〕覆盖率到达90%以上，万人公交车保有量到达15标台“公交优先〞的开展原那么，及站点扩建规划快速公交采用快速公交线BRT作为骨干公交线，从不同方位快速沟通中心城区大局部地区。依托干路设置快速公交线5条：Ｂ1线：由复兴组团至新区核心组团，沿联纺路布线。Ｂ2线：由高教组团至丛台组团，沿滏东大街布线。Ｂ3线：由邯钢工业区至高教组团，沿邯钢路、小西环、学院北路布线。Ｂ4线：由经开区起步区至开发区组团，沿世纪大道、苏里纬四路、美的路布线。Ｂ5线：由代召组团至新区核心组团，沿新城大街布线。交通分析－中心城区交通分析R线M线东部高开区是邯郸未来城市中心与核心功能区城市总体规划政府规划10年再造一个邯郸中心城区规划，城市重心东移邯郸城市性质国家历史文化名城，河北省南部地区中心城市城市开展目标河北省南部地区中心城市河北省重要工业基地文明富强的生态宜居城市具有特色的国家历史文化名城截止2021年建设用地规模209km2中心城区人口规模220万人城镇化率到达58%全市GDP平均增长速度为12%人均GDP将到达72,000元全市地区生产总值7100亿元城市总体规划－第四期规划解读城市总体规划－第四期规划解读

中心城区人口中心城区用地规模城镇化率2021年220万209km258%2021年95万103km245%政府决策：10年，再造一个邯郸未来10年，中心城区规模和人口均将翻番。城镇化率提高13%原那么合理布局集约开展目标经济繁荣社会和谐生态良好特色鲜明现代化城市手段推进经济结构调整、开展方式转变增强城市综合实力、可持续开展力完善公共效劳设施和城市功能加强城市生态环境治理和保护城市总体规划－第四期规划解读总结邯郸市开展定位－经济强市、文化强市河北省南部地区中心城市。具有强大的城市区域综合效劳功能，立体交通网络，是中原内陆港。同时，这是一个独具魅力的城市。“文为魂，绿为脉，水为韵〞，历史与文化、生态与绿色的完美结合体，是一个文化可品、绿荫可憩、水清可赏的城市。强大的中心城区。在城市空间开展战略的根底上，科学确定中心城区开展方向，大力提高土地利用效率。利用开发区的建设根底，实行大型公共设施建设拉动，开发建设东部新区；改造提升老城区；统筹马头城区建设，拉开城市开展框架。统筹城乡和区域开展。在市域范围内，合理确定城乡居民点和产业布局，综合安排区域性根底设施建设。在环中心城区30公里半径范围内，着力强化中心城区与周边城镇的互动开展，构筑都市区开展格局。在中心城区范围内，充分考虑市县同城、城区偏小的实际情况，统筹安排城市建设用地。1+9都市结构1：中心城区9：九个卫星城，武安、峰峰、马头、磁县、临漳、成安、肥乡、广府、永年以中心城区为核心，各卫星城沿郊区一级公路环呈圈层镶嵌状布局。两条产业带：成峰〔成安至峰峰〕工业走廊，重点开展纺织服装、新型建材、精细化工、装备制造等产业。邯武〔邯郸至武安〕工业走廊，重点开展资源型产业和重工业。城市总体规划－都市区分析都市开展方案2021年市域总人口980万,市域城镇人口568万城镇化水平58%一个都市区、两条城镇开展主轴线空间格局一个都市区：构筑环城30公里半径的卫星城圈，形成中心城区为核心，卫星城为不同功能载体的组团式都市区。两条城镇开展主轴线： 南北向京广铁路、京港澳高速公路、京广高速客运专线 东西向青兰高速公路、邯长、邯济铁路及309国道沿线到2021年，形成“市域中心城市〔中心城区+峰峰城区〕-市域副中心城市〔武安市〕-县域中心城市〔县城〕-建制镇〞的四级城镇等级结构。城市总体规划－都市区分析都市区以中心城区为中心，环30公里半径为范围，主要包括邯郸中心城区、峰峰城区、武安市及永年、肥乡、成安、临漳、磁县和广府镇，总面积为2852平方公里。都市区产业布局为“两区、两廊、一中心〞。〔“两区〞-西部循环经济区和东部特色农业经济区；“两廊〞-冀南新区和邯武工业走廊；“一中心〞-中心城区经济区〕。城市总体规划－都市区分析城市总体规划－都市区分析，各城镇职能中心城区：国家历史文化名城，晋冀鲁豫交界地区经济中心 武安市区：冶金煤炭矿业及其加工业为主的生产效劳型卫星城峰峰矿区：煤化工能源建材为主导的工业城区和循环经济示范区马头镇区：能源、轻纺工业为主的镇区 磁县城区：煤炭、冶金、服装、旅游为主的卫星城 临漳城区：以特色农产品加工和生物化工为主的卫星城 成安城区：装备制造、纺织及食品加工为主的卫星城 肥乡城区：特色农副产品生产加工和为中心城区配套效劳卫星城永年城区：机械加工、物流和特色农副产品生产加工卫星城广府城区：水城、古城、太极城为特色的旅游休闲型卫星城总结城市化率达已45%人口大市，中心城区百万人口，全市千万人口小市区、大市域，单中心孤立的城镇体系区县开展不平衡，较大城市+大农村格局，经济水平西低东高，城市二元化结构明显城市总体规划－都市区分析，各城镇职能城市总体规划－中心城区分析主城区开展规划：重点向东开展，南北适当开展，西部控制开展。总体空间布局结合城市自然地理条件和开展方向，规划采用组团式布局，建设六大片区〔十四个功能组团〕，不同功能组团之间由河流水系、生态绿地、防护绿地间隔。六大片区分别为：中心片区〔含邯山组团、丛台组团、复兴组团和赵王城-邯钢组团〕；高新片区〔含开发区组团、新区核心组团、代召组团〕；城南片区〔含物流组团和高教组团〕；城北片区〔含黄粱梦组团和苏里组团〕；马头片区〔含马头西组团和马头东组团〕；机场片区〔含机场组团〕。

三级公共设施配置体系：市级中心、组团中心、社区中心。其中，建设老城区、东部新区两大市级公共活动中心和高铁效劳中心、黄粱梦旅游效劳中心、代召商贸中心、城南综合物流中心和教育科研中心五大市级专业中心。在中心城区中，规划68.1平方公里的居住用地，主要集中在邯山、丛台、复兴、新区核心、代召、高教、黄粱梦、苏里、马头东等九大主要居住组团。其中，新增保障性住房占新增总住房面积的比例保持在30%左右。廉租房占5%左右，经济适用房占15%左右，限价房占10%左右城市总体规划－中心城区分析主城区重点向东扩展，马头城区重点向南扩展。这是城市经济新的增长点。其中“中心城区用地规模〞和“城市人口数量〞，这两项指标都相当于现在的两倍还要多。结论城市总体规划－中心城区分析，四区特性位置：邯郸市辖区，市府驻地规模：人口43.8万，面积28.3平方公里，10街道1乡经济：市政治经济中心，商贸为主，工业为辅教育：教育配套齐全,有26所学校交通：有京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境丛台区

邯郸老城区，生活及其他配套相对成熟，可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，土地成本相对较高，商品房供应量相对集中位置：邯郸市中心城区规模：面积37平方公里，人口38万经济：繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富交通：火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内

京广、邯济、邯长铁路，京深高速和107国道过境邯山区

区域繁荣、商业密集、人流量集中。主要以商业地产为导向。从整体规划来看，片区未来主要以商住结合的项目为主导，从而形成邯郸的经济中心位置：市西，重、化工业区规模：人口34万，面积37平方公里。1乡6街15村经济：市重、化工业中心，国企、大型产业集团集中复兴区

重工业集中区,工业污染相对严重,居住氛围差,空气污染指数严重,未来仍以重工业为发展导向。楼盘在售较少。位置：市东北，京深高速公路两侧规模：规划面积23.5平方公里，控制面积50平方公里配套：起步区已完成21公里“三纵九横”12条道路及148公里的各种管线铺设，达到十通一平。进区项目已达80家，总投资46.6亿元。交通：有高速公路出入口和省道邯临公路高新开发区

重工业集中区,工业污染相对严重,居住氛围差,空气污染指数严重,未来仍以重工业为发展导向。楼盘在售较少。城市总体规划－中心城区分析，各组团十三个结构组团黄粱梦组团苏里组团开发区组团新区核心区组团代召组团丛台组团邯山组团南湖组团物流组团赵王城-邯钢组团复兴组团马头东组团马头西组团城市总体规划－中心城区分析，核心组团中心城区规划时空间形态控制严格，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团〞的空间结构形式。城市设计空间形态框架：一环：环城绿带三轴：中华大街、人民路、新城大街四带：滏阳河、支漳河、新开河、沁河多点：各级中心、公园、历史街区等城市总体规划－中心城区分析，城市空间形态框架宏观经济——综合评价河北经济强市，人口大市，中原经济区的核心城市，房地产市场未来仍有较大潜力；京广高铁开通提高了邯郸与一线城市的经济联系，高铁站区域的开展未来有一定潜力；城市重点向东开展，高开区是未来的城市核心区，重点关注东部区域开展时机；13城市分析房地产市场分析方案架构2邯郸在售市场分析Part2土地市场房地产市场各版块分析客群情况市场情况邯郸土地市场自2021年来供给与成交均呈现下降态势，但成交价格均呈现上涨，但用地根本都以底价成交，2021年住宅用地供给量与成交量都出现较大程度萎缩，住宅用地实际供给2475亩，实际成交仅1390亩，市场成交冷淡年份土地供应量（亩）住宅用地供应量（亩）成交量住宅用地均价（万/亩）楼面地价（元/㎡）2010年7345559641601849972011年55613045224225611202012年7631247513902531354土地市场分析－住宅用地年份商业用地供应量（亩）商业用地成交量商业用地均价（万/亩）商业楼面地价（元/㎡）2010年2438734211742011年45738224210162012年4812544101398土地市场分析－商业用地邯郸商业用地成交量较小，2021年推出481亩，成交仅254亩，商业用地价格却一直存在上涨态势，2021年达1398元/平米，邯郸作为人口大市，商业市场未来仍有一定潜力2021年邯郸区域土地供地方案

根据邯郸市土地局储藏中心提供信息，2021年邯郸区域储藏土地供地方案约4000亩，其中邯郸东部板块即高铁东土地约2000亩，支漳河4号、5号岛约300亩，北湖1号岛约700亩，南环路东延及东环路南延合计约500亩，滏河大街北延两侧及零星地块约500亩。详见附图附图1高铁东板块〔红色区域〕

高铁站高铁东区域现状附图1南环东延和东环南延板块〔绿色区域〕

邯郸在售市场分析Part2土地市场各版块分析客群情况市场情况房地产市场房地产市场分析邯郸房地产市场总体开展健康商品市场供给量大，新开工面积明显增加商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势房地产分析－房地产宏观指标房地产市场总体开展健康整体呈增长势头商业地产开展相对滞后邯郸商品住宅供求总体走势2021年成交200.49万平米，环比出现较大幅增长，市场总体回暖趋势明显，2021年受市场影响，供求比增大，市场供给量大，2021年邯郸商品住宅市场供给量248.278万平方米，环比2021年上涨6.85%2021年邯郸商品住宅市场成交量162.777万平方米，环比2021年下降了24.1%。以上数据为备案销售数据邯郸商品住宅价格走势2021-2021年邯郸商品住宅价格年均增长约4%，低于大城市年均增长8%的整体水平，整体增长率较低。以上数据为备案销售数据邯郸商品房交易市场分析商品房市场供给量大假定邯郸楼市依然保持2021年良好的销售态势，目前有70个待售工程即将入市，每个工程暂估10万平米的体量，工程建设周期保守估计为2年，也就是说在2年内，邯郸商品房市场将有700万平米推向市场，加上目前市场上剩余的300万平米，乐观预计，未来两年内，邯郸市商品房市场上的存量将到达1000万平米以上。以市场乐观的去化速度300万平米/年来计算，至少需要3年以上的时间来消化，且保证这五年内没有后续的土地供给。邯郸房地产市场动态分析邯郸在售市场分析Part2土地市场各版块分析客群情况市场情况房地产市场邯郸市区住宅板块已根本形成，形成东贵、西贫、南富、北乱的区域形象板块价值分析全国现象板块综述板块构成现状：多核心发展邯郸城市整体发展格局呈现多核心形态，形成一城六组团：中心城区、旧区综合组团、东部高新组团、东北部开发区组团、南部高教物流组团、北部北湖组团、西部户村组团板块划分邯郸房地产市场具体可以分为5个片区：中心城区、东部开发区板块、南部新城板块、北部北湖景观板块、西部板块区域形象邯郸房地产市场形成了东贵、西贫、南富、北乱的区域形象。中心城区板块4600-5200北部板块4800-5500西部板3500-4500块东部开发区板块5500-7200五仓区新区4000-4800南城区板块4300-4800人民路中华路东北部区经济开发4900-6000市中心板块：依托市中心配套及城市价值，

实现较高溢价，但后续供地缺乏板块价值分析全国现象市中心板块价格区间高层5000—6900元/㎡产品形式高层为主客户特征对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力代表项目龙湖御景、丛台公园、安居东城等商业中心，人气聚集在供地限制下，市中心板块在未来的影响力会逐步减小市中心商业气氛浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气；交通便利，可方便通往全市。市中心工程高价面市后续供地缺乏市中心土地后续供给量较少，影响了板块后续的持续影响力；未来供给也多是小规模旧改工程，本钱高，难以塑造大社区，且按政府要求，重在用地的梳理和功能调整市中心工程相对较少，但都实现了较高的价格：安居东城的高层平层6900元/㎡的价格、丛台花园也实现了近6800的价格。丛台公园中心城区板块南湖五仓新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区，已得到市民高度认可板块价值分析全国现象南部新城区市第一中学政府机关五仓新区规划图高等学区搬迁推动价格区间高层4000—4800元/㎡产品形式高层为主客户特征邯郸市区人和郊县人都有，对学区认可，看重未来发展空间区域特点与市区交通联系方便，内部配套逐渐成熟代表项目赵都新城、荣盛阿尔卡迪亚、金世纪花园等南部新城区作为邯郸城市开展的重要一极，未来一段时间仍将是开发热点片区政府强势规划：08年“五仓新区〞被列入城市开展规划，总用地面积约4平方公里，是由政府主导开展的新区配套设施自成体系商业配套市政配套开展空间巨大：在市政府搬迁及学区的带动下人气激增，且自身配套体系较完善，未来一段时间仍是政府开展重点规划逐步落地：市政府及大量事业单位已准备搬迁；大量金融单位进驻，带动20万入口。开发区：价值被充分实现和放大的高端居住片区，生活配套日趋成熟，未来会演变为豪宅区板块价值分析全国现象东部开发区板块10年以后：豪宅区在政务驱动及绿地等品牌开发商影响下，区域价值开始建立；但首期以外乡小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。04-08年：城市价值承接地09-10年：高端居住区区域价值快速提升，与老城区根本持平，演变为高端居住区；外地知名开发商进驻，客户结构升级。随着绿地、华润、安徽置地、新地中心等四大家族的进驻，政务区未来会演变为顶级豪宅区；新一级的城市富人区，国内一线开发商分流高端市场。价格区间高层6500—7200元/㎡产品形式高层为主、有部分洋房供应客户特征客户以全市的中高端客户为主，他们更关注环境、品质，经济实力较强代表项目安居东城、拉德芳斯等经过十多年的发展，政务新区已经发展为市政配套齐全的居住、办公区，未来随着万达、万象城等大型商业的进驻，商业配套会日趋完善基础设施良好以完善行政功能与优质生态资源为核心驱动的政务新区，其居住价值已被逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资价值也日益凸显客户认知度高东部开发区板块北湖板块：景观资源丰富的开展中住宅板块，接受政务区辐射，未来开展潜力可观彩虹桥北湖公园自然资源丰富接受政务区辐射以机械加工、物流和特色农副产品生产加工为主的卫星城，2021年到达25万人，以居住、休闲旅游等功能为主。以北部〔输元河以南〕的未开发用地为根底，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。

北部北湖区域交通便利楼盘云集、客户认知较好自然景观，交通便利开展中区域，赵都华府、安联水晶坊等多楼盘云集；市民对北湖认知良好，环境好、但大多局限在邯郸以北区域。北湖区南部目前已经开始接受政务区辐射；未来政务区的中高端客户外溢，北湖区是最正确选择之一。赵都华府丛台区政府北部北湖区域板块中华路延长线板块价值分析全国现象北湖板块西部版块：距离市中心近，交通便捷，但空气污染较差，非城市住宅重点开展方向西部版块是邯郸的老城市区域，距离市中心较近，生活配套比较成熟、丛台路延长线路已经通车，交通非常便捷；复兴区做为邯郸老城区，集中局部重工业产业〔邯钢、纵横钢铁等〕。市中心房地产工程正往外围开展紧邻中心，交通便捷但形象不佳未来开发空间充足价格区间高层3500—4500元/㎡产品形式高层为主客户特征地缘性客户为主，也有少量郊县客户，追求性价比代表项目光华苑、绿树林枫等西部板块目前区域价值相对较低，未来将成为城市框架内补充开展区域西部版块房地产主要集中在建设大街以西，以后铁西大街以东供给很少；目前工程开发主要在建设大街以西，未来会往武安方向开展。西部板块还存在不少可开发的地块，但非政府重点开展方向；在热点地区供地枯竭后，可能成为补充开展区域。赵苑官邸西部区域板块陵西大街丛台路板块价值分析全国现象

西部板块通过各区域的价值现状与演变分析，可以发现各区域的开展时机在城市扩张中，东部开发区处在城市向东开展重点方向上，占据先天的开展机遇单核向多核开展中，向东向南是主题：政务驱动式开展五仓新区的开展是由政府强势推动的，配套了根底设施和学区；目前已积聚了人气和口碑，未来仍是重点开展的新城。城市补充式开展各区域均有时机，但丛台区、中心城区等板块可出让土地较少；未来主要集中在景观资源丰富但区域形象较为落后的北部新城。品质驱动式开展东部高新区通过多年的开展已成为高端居住区，随着开发商的进入即将演变为高端住宅区；南部新城区和东部经济开发区未来将承接政务区辐射，实现品质驱动式开展。中心城区板块北部板块西部板块东部开发区板块五仓区新区南城区板块人民路中华路东北部经济开发区政务驱动补充式发展品质驱动板块价值分析全国现象区域发展机会1南城板块选取案例——阿尔卡迪亚现代海棠湾美的城南城区板块项目名称物业类别建筑面积容积率绿化率产品类型销售均价

（元/㎡）销售进度阿尔卡迪亚住宅610000340%一期80-170

二期80-170

三期60-109460075%现代海棠湾住宅430000335%86、105-134430025%颐景蓝湾住宅258988347.95%83、119、130470033%新业美居住宅564874.521%59、78、

133、49460028%上都名苑住宅370000340%86、90

106、122480030%美的城住宅1050000365.60%95、120-140

170-190520030%赵都新城住宅30000003.135%89-171430062%南城区板块南城板块价格目前主要集中在4300-4700元/平米，区域以刚性需求为主，面积主力集中在80-130平米，容积率都较高集中在3左右，区域内以实用的二居室和经济型三居室为主力户型，100㎡左右的小三房普遍畅销，南北通透产品受青睐项目名称第一次开盘总套数2012年销售套数月均去化套阿尔卡迪亚2010年3月60001500125现代海棠湾2012年6月2603约70060颐景蓝湾2012.6180080074新业美居2011年8月—40037上都名苑2012.4228070064美的城2012年7月540072060南城区板块南城板块价格由于为刚性需求，价格相对较低，主力客群有较多来自邯郸下辖县市，区域去化情况较好，操盘较好的工程月均去化达100套以上，多数中小工程月均在60-80套开发商荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司位置[邯山区]西盛街以东，学院北路北侧，浴新大街以西规模占地面积：94184.6平方米建筑面积：346323.91平方米，容积率3.0产品类型16栋高层户型配比81-143平米价格售楼处销售均价3900-4300元/平米，客户项目以周边客户、下县客户，刚性需求客户为主，主要是跟赵都新城抢客户，通过价格优势进行客户节流。销售状况去化量235500平米，在售量346323.91平方米，日来访38组，来电50组，日成交1.6套，营销方面有团购、特价房。卖点赵都新城项目旁边，以后赵都新城内部配套也是阿卡的配套，价格较低，但楼间距窄，现在团购和特价房营销策划执行中。配套交通：4、51、67、604路教育：河北工程大学、邯郸学院、开元文化艺术学校、二十九中医疗：邯郸总工会医院、电力医院、明仁医院等银行：马庄信用社、建设银行、工商银行其他：邯山广场、罗城头广场土地成本176万/亩荣盛阿尔卡迪亚

开发商邯郸市美的房地产开发有限公司位置[邯山区]中华南大街，南湖景区，支漳河北岸（原水果批发市场）规模占地面积：约560亩建筑面积：105万平方米，容积率3.0产品类型34栋高层户型配比90-370㎡价格价格未公布客户主要针对邯郸现在市场上的中高端客户，改善性住房占主导地位销售状况售楼处2月26日正式开放，项目现火热蓄客中（礼品邀约客户）卖点日均来电29组，日来访70组。欧式园林景观，7000平米大湖，未来商业规划，社区内会所，学校配套，周边的邯郸一中，中华大街，交通便利。配套教育配套：钢苑中学、邯山区兴华小学、新一中、电力幼儿园、邯郸市小天使幼儿园、邯郸市农林路小学、27中医疗配套：康业医药超市、邯山区卫生服务中心、隆仁堂医药、商业配套：中国移动中华南营业厅、靓佳人化妆精品店中华南店、天客隆超市、亚森家具广场、千家千惠超市金融配套：工商银行3个、建设银行3个、中国银行3个、邯郸银行2个、邮政储蓄银行学院路支行、休闲娱乐配套：聚贤楼、角角羊、辣小妹重庆火锅、巴奴火锅、韩逸轩烧肉美食城、印第安酒吧、民家福大酒店、松花江食府、土地成本268万/亩美的城

2东部城区选取案例——枫丹白露安居东城拉德芳斯创鑫华城鑫域国际住宅局部东部〔高开区〕板块总图东部板块细图东部高开区板块为邯郸市房价隆起板块东部〔高开区〕板块产品特征项目名称建筑形式占地面积建筑面积（㎡）容积率户型区间（㎡）均价月均去化创鑫华城广场高层、小高层8.8万㎡39.8万㎡3.591㎡，93㎡，99㎡，143㎡高层：7千小高：9千，1万高层：24套小高：开盘售罄华信国际广场高层

1100亩170万㎡2.0102㎡-205㎡一期现房：7000多，二期年底交房5500-600025套汉成华都高层31.5万106万㎡3.0三居101㎡-157㎡5300-550083套枫丹白露高层、小高层10万㎡30万㎡3.080-210平方米左右高层：6200-6300小高：650044套安居东城高层575亩150万㎡3.0二居97㎡-114㎡三居118㎡-172㎡700080套现代奥城高层233亩30万㎡3.00

80-210平方米左右5200-560090套东部高开区板块为邯郸市的高价值区域，高层价格根本在6000-7000元/平米，品质较好的工程都在7000以上，局部工程在5200-6000之间，140-200平米改善型户型占据较大比例，由于总价高，区域多数工程去化较慢，月均去化在20-40套140㎡以上三房去化速度较快。两房产品面积区间普遍大于其他区域创鑫华城广场〔四期〕概况物业名称物业地址产品类型创鑫华城广场人民路与东柳林大街交叉口西北角5栋高层（31层）、2栋小高层（11层）、5层商业裙楼，2栋办公楼（27层）占地面积建筑面积当期户数价格8.8万㎡39.8万㎡1612高层：7千小高：9千，1万容积率绿化率装修标准所属商圈3.529.4%毛坯东部板块电梯4期现状项目整体现状高层：两梯四户；小高层：两梯两户尾盘（销售周期为1年）占地近千亩，分九期开发，总建筑面积200余万（住宅100万，商业100万）。1，2，3期已入住；4期尾盘；5期团购，6期别墅未开盘（15栋）；7期写字楼为事业单位代建；8期为商业体。月均去化量开发商高层：24套小高：开盘售罄邯郸市创鑫房地产开发有限公司主力户型100平左右及140平左右奥体中心综合体华信国际广场〔住宅局部〕概况物业名称物业地址产品类型华信国际广场人民路与东环交叉口南行100米路东高层（板楼、塔楼）占地面积建筑面积当期户数价格1100亩170万㎡一期1068户；二期1148户一期现房：7000多，二期年底交房5500-6000容积率绿化率装修标准所属商圈2.040%毛坯东部板块电梯1、2期现状项目整体现状高层塔楼两梯四户，高层板楼一梯一户一期80%去化，二期两个月排号90多个120万平商业，50万平住宅（商业部分未开）月均去化量开发商一期：71套华信集团主力户型奥体中心一期二期三期综合体汉成华都概况物业名称物业地址产品类型汉成华都人民路与东环路交叉口东22栋34层高层占地面积建筑面积当期户数价格31.5万106万㎡1674户5300-5500容积率绿化率装修标准所属商圈3.0333%毛坯东部板块电梯住宅现状项目整体现状两梯四户；两梯五户去化60%（销售周期为1年）；2014年底交房由一栋五星级酒店、三栋集办公与商业一体的高层建筑和二十二栋高层住宅组成，最高五星级酒店高度达150米。

月均去化量开发商83套河北渊浩房地产开发有限公司主力户型三居101㎡-157㎡奥体中心枫丹白露概况物业名称物业地址产品类型枫丹白露世纪大街与友谊路交叉口东北角高层（28层）952户；小高层（12-18层）660户占地面积建筑面积当期户数价格99900平30万㎡1612高层：6200-6300小高：6500容积率绿化率装修标准所属商圈3.00

42.50%毛坯东部板块电梯当期现状项目整体现状高层：一梯两户；小高层：一梯两户高层剩约30套一期08年-10年已售完；月均去化量开发商44套邯郸市创鑫房地产开发有限公司主力户型80-210平方米左右奥体中心安居东城概况物业名称物业地址产品类型安居东城丛台区联纺路与东柳北大街交叉口

32幢33层住宅楼占地面积建筑面积当期户数价格575亩约150万㎡29707000容积率绿化率装修标准所属商圈3.035%毛坯东部板块电梯4期现状项目整体现状两梯四户为主，两梯两户、三户为辅尾盘（销售周期为1年）住宅70万㎡，商业50万㎡，地下30万㎡，是集住宅、办公、公寓、酒店和商业于一体的城市综合体。月均去化量开发商80—100套河北安居房地产有限公司主力户型140平奥体中心回迁房商品房综合体现代奥城概况物业名称物业地址产品类型现代奥城东柳大街与北仓路交叉口南侧6栋住宅，1栋公寓占地面积建筑面积当期户数价格233亩30万㎡18815200-5600容积率绿化率装修标准所属商圈3.00

35%毛坯东部板块电梯当期现状项目整体现状两梯三户、两梯四户各占一半一年去化70%2#，3#，6#、7#在售，4#楼王（210—240平）未开，预计价格7100元/平月均去化量开发商90—100套现代建设集团主力户型80-210平方米左右奥体中心现代奥城现代颐和家园现代华府现代御园现代海棠湾东柳大街北仓路开发商邯郸市恒嘉房地产开发有限公司位置人民路与东环路交叉口北行150米路东规模总占地1300亩，总建筑面积208万㎡，容积率2.4，去化率80%产品类型多层、小高层户型配比80㎡-25%,90㎡-25%100㎡-25%，260㎡-25%，主力户型260平米（总价143万）价格均价5000元/平米，一次性9折（260平米只限一次性付款）客户目前情况来看周边原住民居多，多数为改善型需求客户为主。老带新销售状况项目一期、二期工程已分别于2006年、2007年圆满交付业主使用，目前在售三期推出货量13.9万平米，去化量10.43万平米，成熟的样板社区及公司品牌形象的打造为主要成交原因。卖点地理位置优越，交通便利，邯郸区域早起百万大盘，高端形象树立，同时一、二期已交付使用，客户认知度高，周边配套较为齐全。成熟样板社区。配套学校(学区)：新四中，蓝天幼儿园，安琪儿幼儿园，都饭店、新梅林大酒店拉德芳斯

调研小结东部〔高开区〕板块1、价格方面——两个价格区间城市中心东移，高级酒店、大型购物中心的规划促使东部高开区板块成为邯郸市住宅市场价格高地，较之北部和南部3000—4000多的状况以及中部地区5000—6000多的水平，东部高开区价格拉升到6000—7000的水平，甚至局部位置较好的多层产品到达9000—10000元/㎡〔如：创鑫华城广场〕。另期房与现房有近一千元左右价格差。2、客群分析——改善型、刚需为主主要是城区改善型客户、婚房刚需以及周边郊县〔峰峰矿区、武安、磁县、永年县〕，得力于该区的未来行政属性，本区域已成为高端客户的置业首选，吸纳来自邯郸各区县的成功商人、待遇优厚的公务员和企事业单位中高管人员。。3、主力户型——大户型为主由于主力客群改善型客户为主，户型130—140三居、四居为主。4、产品形态——高层为主容积率多在3.0以上，产品以高层为主，少量多层产品，但对于开发商做多层产品面临牺牲容积率。5、开发商——本地开发商为主3北部城区选取案例——安联德国印象北海庄园心海假日北部住宅板块产品特征项目名称建筑形式占地面积建筑面积（㎡）容积率户型区间（㎡）均价（元/㎡）月均去化套安联德国印象

小高层、高层1.814万

7.6272万3.49580--120500030北海庄园高层、准现房38.5万62万3.6898--1294380

22创新华城叠拼别墅6万300--500220002月亮湾高层、写字楼7.0667万23.582.9990-320530080现代华府高层住宅5.26万15.8万355--117430030心海假日高层5.2万15.7万2.9380--150500034左岸枫桥高层

4.5054

18.84万384--204480080北部区域主要为丛台区，区域内均价普遍在4500元以上，人民路一带区域那么在6000元以上，北区区域4700元左右，区域内以熟识两房和实用三房为主力户型，面积分别在80-100㎡和120-140㎡，这主要也是因其区域客户属性所影响下的市场产品供给北部住宅板块产品特征项目名称建筑形式占地面积建筑面积（㎡）容积率户型区间（㎡）均价（元/㎡）月均去化（㎡）万浩俪城高层14.90630万390-20049004000德尔瑞德苑高层1.66755万2.9997-7盛瑞华庭小高层724万385--1505000排400号兴盛苑高层310万370-区域主要以在本区域内工作、经商的中等收入水平客群为主，自住需求占主导，主要看中工程的生活便利性以及居住习惯开发商邯郸市安联房地产开发有限公司

位置联纺路与新兴大街交口北行1500米路东

规模总占地18140平方米，总建筑面积76272平方米，容积率3.495，去化率70%产品类型小高层、高层户型配比55、80、100、120、135各占20%，主力户型120平米（总价43万）价格单价范围3200-3600元/平米，均价3600元/平米客户目前成交客户主要丛台区客户为主，多为首次置业，分销商销售状况安联德国印象位于中华大街彩虹桥北行200米路西，项目总建筑面积为16万平方米，整体规划建8栋板式高层住宅，目前项目还在打桩，均价3600元/平米。前期单位团购为主，地段、价位为成交主要原因。卖点地理位置优越，交通便利，市政设施配套齐全，毗邻邯郸市最大的生态风景区梦湖（北湖）风景区700米营销活动100元排号，6月15日选房土地成本220万/亩安联德国印象开发商河北鼎嘉琪集团有限公司位置中华大街与北环交叉口西行200米规模总占地38.5万㎡，总建筑面积62万㎡，容积率3.68，去化率20%产品类型及工程进度高层、准现房户型配比98㎡-30%，142、133㎡-10%，86、108、129㎡-60%，主力户型98平米（40万）价格单价范围3600-4500元/平米，均价4000元/平米客户目前客户情况来看多为地缘型客户和回迁客户为主，多为首次置业销售状况北海庄园位于中华大街与北环交叉口西行200米路南，项目计划总投资8.5亿元，规划总占地600亩，建筑面积62万平方米，其中住宅面积45万平方米，公建配套设施16万平方米，绿化率38%。目前项目一期工程竣工入驻，二期为准现房，三期工程待定。卖点地理位置优越，交通便利，临近北湖，价格低廉，现房。营销活动期房E座，现房A座销售，现房92平米以上3900元/平米土地成本130万/亩北海庄园

开发商河北润实房地产开发有限公司位置滏河北大街与北环路交叉口南行300米路西规模总占地107亩，总建筑面积25万㎡，容积率2.99产品类型高层户型配比80-170平米价格整体均价未定客户目前蓄客情况来看周边原住民居多，多为首次置业销售状况项目目前售楼处开始接待，前广场绿化成型，目前施工小区内部主景观带，预计在主景观带形成后进行开盘卖点地理位置优越，交通便利，周边配套齐全，采用景观先行的营销策略，将实景突出展示，利用实景打动客户。配套邯郸国际会展中心，鑫港国际商贸城，月星家居，美食林超市合商场土地成本月亮湾

开发商现代建设集团位置滏河北大街与果园路交叉口东行200米路北规模总占地5.26万㎡，总建筑面积15.8万㎡，容积率3.0产品类型高层户型配比东西户为116-117平米，中户为55平米和86平米价格整体均价3700元/㎡左右(项目西侧万浩郦城在售均价在4300元/平米客户目前项目客户来源主要以地缘性客户为主，妇幼医院和公安局团购约80套。销售状况项目2.25-2.26首次开盘，推出620套房源，销售将近300套，一次性均价3690，按揭均价3950，从2011年6月开始排号。卖点地理位置优越，交通便利，价格低廉，刚性需求为主。配套周边配套不健全，小区内部设于部分休闲设施土地成本95万/亩现代华府

开发商邯郸市锦帆房地产开发有限公司位置中华大街与北环路交叉口西行300米路北规模总占地5.2万㎡，总建筑面积15.7万㎡，容积率2.93，去化量2000㎡产品类型高层户型配比85-110㎡-50%,150㎡-20%，主力户型100平米（总价：42万）价格

单价3900-4500元/平米，开盘3800元/平米，均价4200元/平米客户目前客户情况来看周边原住民居多，多为首次置业销售状况心海假日位于中华大街与北环路交叉口西行300米路北，项目总建筑面积为157015平方米，整体规划8栋板式高层住宅。目前部分楼主体已封顶。购买的主要人群为中低端刚需人群，地段及开盘优惠是主要成交因素。卖点北湖景观资源，体量较小，价格低廉，吸引刚性需求客户。营销活动一次性付款7.3折优惠，贷款7.9折优惠老带新一次性付款7折，贷款7.6折土地成本127.21万/亩心海假日

4商业、写字楼、公寓市场选取案例——阳光三龙嘉泰中心义乌小商品城新城国际丛台区商业板块项目名称建筑形式占地面积建筑面积（㎡）容积率户型区间（㎡）均价（元/㎡）月均去化套嘉泰中心商业、写字楼、公寓5.2540万住宅17万（未开）商业8万公寓写字楼15万3.340-300商业30000写字楼30套阳光三龙商业广场商业、公寓、酒店、写字楼427万6.7商铺20-400商铺1-5层。1万元/平米。写字楼5800写字楼20套义乌小商品批发城商业16.2万610㎡（商铺）30-90（写字楼）25000-37000（商铺）6500（写字楼商铺月均125套新城国际公寓5.3万50-1106000公寓40套滨河世纪大厦写字楼16.5万6.5平层21806600（3737平米龙鼎国际商住公寓4.924.5万6.535-805300-55001820平邯郸写字楼市场需求较为一般，人民路沿线去化情况较好，其他区域月均在20套左右，约1500-2000平米，价格多数在5500-6500之间，公寓市场去化月均在20-50套左右滨河世纪大厦〔写字楼〕概况物业名称开盘时间均价装修标准滨河世纪大厦

2012年10月6600元/平(返利折扣后约3500元/平)毛坯总占地面积总建筑面积物业费层数8593㎡64590㎡——27层（1栋）容积率绿化率平层面积交楼时间6.526%

2180平

2013年底总户数剩余户数电梯户数物业地址308户（22层*14户/层）（47960㎡）140户（21800㎡）9部电梯（1部观光梯）滏河大街以东、和平路以南、滏阳河以西月均去化量开发商3737㎡/月（7个月周期）邯郸市大悟房地产开发有限公司

地上1-4层为商业，5-26层为写字楼，27层为高端私人会所龙鼎国际