北京二手房合同纠纷（19篇）

北京二手房合同纠纷（精选19篇）北京的户籍制度对于外来人口来说可能有些限制，但它仍旧吸引着很多人的幻想与追求。为了让大家更好地了解北京的历史和文化，我为大家整理了一些必游的历史文化景点。

北京二手房合同

依据《中华人民共和国经济民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的`基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在____________________省____________________县____________________拥有的房产，建筑面积为____________________平方米。(详见土地房屋权证第____________________号)，另附带____________________号车库面积为____________________平方米。

其次条、上述房产的交易价格为：总价(人民币)____________________元整(大写：_______________拾_______________万_______________仟_______________佰_______________拾_______________元整)，乙方于本合同签订当日内一次性付清房款给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方运用。

第三条、甲方需在房产证满五年(即_____年_______________月_______________日)之日起的3个月内协作乙方办理完过户手续，过户产生的一切费用乙方担当。

第四条、违约责任：甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金_______________元归甲方全部。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内将已付款及相应银行利息返还给乙方，同时支付乙方违约金_______________圆整。

第五条、本合同一式两份。甲乙双方各执一份。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第六条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

出卖方(甲方)：___________购买方(乙方)：___________

北京二手房合同

共有权人：___________

【法定代理人】【托付代理人】：___________国籍：__________

邮政编码：____________联系电话：_____________

买受人：_____________

邮政编码：____________联系电话：_____________

买受人：_____________

邮政编码：____________联系电话：_____________

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理方法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在同等、自愿、公允、协商一样的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：__________【区（县）】____________【小区（街道）】_____________【幢】【座】【号（楼）】______________单元______________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_____________层，其中地上_____________层，地下______________层。该房屋所在楼层为______________层，建筑面积共__________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：___________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等详细状况见附件一。

（一）该房屋全部权证证号为：__________，共有权证证号为：_____________，填发单位为：__________。

房屋共有权人对出售该房屋的看法见附件二。

（二）土地运用状况

该房屋占用的国有土地运用权以【出让】【划拨】方式获得。土地运用权证号为：__________，填发单位为：___________。

（三）该房屋性质为下列选项中第_____________种情形。

1、商品房；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押状况为：__________。

1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：___________，抵押登记日期为：______________年____________月____________日，他项权利证证号为：__________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于______________年____________月____________日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁状况为：__________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属状况的说明及房屋抵押和租赁状况的详细约定见附件三。

（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

（一）经买卖双方协商一样，该房屋成交价格为：人民币__________元（小写），________________元整（大写）。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，详细约定见附件一。

（二）买受人实行下列第__________种方式付款，详细付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写），____________________。

（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为【干脆支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币__________元（小写），__________元整（大写）存入双方共同托付的__________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在__________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”，定金约定干脆支付给出卖人的除外），账号为__________。买受人取得房屋全部权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构根据《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_____________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币__________元（小写），__________元整（大写）。买受人因自身缘由未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意根据第_____________种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人接着申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数。

甲方（签章）：__________乙方（签章）：__________

___________年___________月__________日

北京二手房合同

依据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。

上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

付款时间与方法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方运用，并应在交房当日将_________等费用结清。

税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方担当，中介费及代办产权过户手续费由______方担当。

违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方全部。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

本合同主体

1.甲方是____________共______人，托付代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

本合同一式份。甲方产权人一份，甲方托付代理人一份，乙方一份,北京市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

双方约定的其他事项：

见证方：_________________

鉴证机关：_________________

地址：_________________

邮编：________________

电话：__________________

法人代表：_________________

代表：_________________

经办人：_________________

日期：_______年____月____日

鉴证日期：_______年____月____日

二手房合同纠纷

答辩人因xxxx建设工程集团有限公司诉我公司买卖合同纠纷一案(案号：(xxx)七民初字第20243号)提出答辩看法如下：

一、原告陈述不实，答辩人销售给原告的产品不存在任何质量问题。

1、答辩人销售给原告龙桌系在答辩人展厅展品，系原告经办人到展厅看过后现货确认情愿购买才签订的《订货合同单》，龙椅系按原告的要求的款式按龙桌颜色配置订做，不行能存在质量问题。且原告收到货物后书面明确确认产品验收合格，有验收单为证，这充分说明答辩人销售的产品没有任何质量问题。

2、答辩人没有也不行能致电原告要求安装人员到位后再验货。出现两把椅子靠背、一把椅子座边损坏问题系在运输途中损坏，运费系由原告担当，答辩人只是代办托运手续，且原告系在xxx年11月29日左右收到货物，在xxx年12月7日才开拆发觉损坏，因原告不刚好验货、向托运公司提出异议，答辩人帮助原告联系货运公司时，货运公司已拒绝担当责任，答辩人在此过程中没有任何过错。

二、原告的恳求没有任何法律依据。

1、如前所述，答辩人销售给原告的产品没有也不行能有质量问题，原告的主见没有事实基础，没有法律依据：其一，三把椅子系稍微损坏，可以修复，退一万步，即便不修复并不影响龙桌和其他13把椅子的运用，并不构成根本违约。其二，三把椅子的损坏系托运过程中造成，答辩人没有任何过错，没有任何违约或侵权行为，答辩人也不行能预料讼争事务的发生及给原告造成的影响，不应担当任何违约责任或赔偿责任，原告主见退货和返还货款及所谓的“延误运用商品损失”没有事实和法律依据。其三，原告在讼状中称用于公司开业，并非生活运用，不具备消费者资格，不适用《消费者权益爱护法》。

2、三把椅子的损坏系托运过程中造成，答辩人没有任何过错，不应担当违约责任。但本着专业、对客户负责的看法，答辩人从订立合同至售后服务的整个过程中始终承诺负责修理，事至如今，答辩人也仍情愿担当修理责任。

综上所述，原告所述无事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼恳求。

答辩人：xx市南海某某电动餐桌有限公司。

特殊授权代理人：王xx。

xxx年4月27日。

二手房买卖合同纠纷

房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩处性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。

同名图书《房屋买卖合同纠纷》两部，分别由法律出版社和中国法制出版社出版。

相关合同。

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北京二手房合同

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施

3、甲方所售房屋建筑面积_____________平方米;

4、甲方所售房屋附属设施为_____________。

其次条房屋价格及其他费用

2、甲、乙双方达成一样看法，双方交易税费由_________方负担。

第三条付款方式

____________________________________________________________________________________。

第四条房屋交付

甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后_________日内，甲方将房屋交付乙方，因不行抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条乙方逾期付款的违约责任

乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期_________日，根据逾期金额的_________‰支付违约金，逾期达_________个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方担当此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款_________%违约金。

第六条甲方逾期交房的违约责任

甲方未按本合同第四条规定将房屋刚好交付运用，每逾期_________日，根据购房总价的_________‰支付违约金，逾期达_________个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方担当此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价_________%的违约金。

第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方担当全部责任。

第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条本合同一式_________份，甲、乙双方各执_________份，其他_________份交有关部门存档。

卖方(甲方)：___________买方(乙方)：___________

代理人(甲方)：___________代理人(乙方)：___________

联系电话：___________联系电话：___________

鉴证方：___________鉴证机关：___________

年北京二手房买卖合同纠纷

身份证号码：

邮编：

住址：

乙方(买方)姓名：

身份证号码：

邮编：

住址：

依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜达成一样看法，特签订本合同。

甲方向乙方出售如下产权物业：

1、座落地址：北京市。

房屋全部权证号为：

2、结构：

建筑面积：

3、乙方购房用途：

4、房屋全部权人：

买卖产权价：人民币(大写)元整;。

付款方式：

甲方：

1、须具备该房屋全部相关法律认可文件;。

2、本合同签订后，不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;。

3、在办理过户期间向乙方供应该房屋产权证明及相关法律文件;。

4、在办理过户期间拥有该房屋全部权及运用权;。

5、保证上述房产无债权与债务纠纷。

6、保证在立契之前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费结清。

乙方：

1、须供应过户所用之各种身份证明及法律认可文件。

2、刚好支付购房款及相关税、费。

3、乙方付清全部房款，上述房屋经产权过户并交接完毕后，该房屋即归乙方全部和运用。

甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金人民币元整。

北京二手房合同

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理方法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在同等、自愿、公允、协商一样的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条房屋基本状况。

(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区(县)】__________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元_________号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。

(二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等详细状况见附件一。

(一)该房屋全部权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。

房屋共有权人对出售该房屋的看法见附件二。

(二)土地运用状况。

该房屋占用的国有土地运用权以【出让】【划拨】方式获得。土地运用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。

(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

5、其他房屋。

(四)该房屋的抵押状况为：___________。

1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

(五)该房屋的租赁状况为：___________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属状况的说明及房屋抵押和租赁状况的详细约定见附件三。

第三条出卖人与买受人自行成交达成交易。(未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用)。

第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。

(一)经买卖双方协商一样，该房屋成交价格为：人民币___________元(小写)，________________________________元整(大写)。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，详细约定见附件一。

(二)买受人实行下列第____________种方式付款，详细付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

(1)买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币(小写)，

(大写，不高于成交价格的20%)，定金支付方式为【干脆支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

(2)买受人应将房价款人民币___________元(小写)，____________________元整(大写)存入双方共同托付的___________________________(备案的房地产经纪机构或交易保证机构)在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户”，定金约定干脆支付给出卖人的除外)，账号为___________________________。买受人取得房屋全部权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构根据《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

(三)关于贷款的约定。

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元(小写)，____________________元整(大写)。买受人因自身缘由未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意根据第_______种方式解决：

(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

(2)买受人接着申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

(3)本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数。

二手房买卖合同纠纷

代理人就华南有限公司(以下简称原告)2006年6月30日人民法院诉我公司(以下简称被告)买卖合同纠纷一案，作如下答辩：

一、依据原被告双方订立的《钢材购销合同》第十条约定的结算方式，垫资单价与不垫资单价有显著的差别，垫资单价为网上价+248元/吨(合理利润+垫资利息)，非垫资单价为网上价+176元/吨(合理利润)，两者每吨相差73元。这说明，垫资行为不是免费的午餐，原告通过垫资获得到了超额的利润，这种利润，远远高于同期同货中国人民银行公布的基准利率。根据通常状况签订合同，应当对垫资款与非垫资款这两种行为作出区分，即垫资部分为利润+垫资利息，非垫资部分仅存在利润就可以了，这最为公允合理。但是，令人缺憾的是，双方在订立合同时，没有作这样的区分，把两者完全混同起来，不仅两个月的垫资款按网上价+248元/吨结算，而且未垫资部分也按网上价+248元/吨结算，明显有悖于公允和诚信原则。这说明原告在合同签订之初，就有利用被告资金惊慌或困难的境况，有乘人之危之嫌。

二、一个违约行为，只能担当一个违约责任，即一事不两罚，这是一般的违约责任担当原则。但是，本合同中，原告不仅通过垫资行为获得了超额利润，而且通过两个违约条款，即第十条第五款和第十一条其次款，重复计算了对被告违约行为的赔偿数额，这明显违反了民事责任填补损失功能的原则。而反观该合同对原告的违约责任约定，仅在第十一条第一款中作出了约定，这个约定，正好与对被告违约行为的约定(第十一条其次款)相对应，即原告的权利是被告的义务，反之也然。这从另一个方面说明，该合同重复对被告的违约行为进行了约定，原告通过这种方法，将获得不当得利，明显不当，不应受到法律的爱护。

三、更为重要的是，法律责任的形式不是当事人可以随意确定的。不同的法律部门有不同的调整对象和调整方法，一个法律部门的调整对象和调整方法的特别性确定了该部门法律责任的特别性。而同一法律部门的种种责任形式又各有其特定的适用范围。

而该合同对滞纳金的约定，明显有悖于法律的规定。从《民法通则》(第一百零一三十四条担当民事责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)解除阻碍;(三)消退危急;(四)返还财产;(五)复原原状;(六)修理、重作、更换;(七)赔偿损失;(八)支付违约金;(九)消退影响、复原名誉;(十)赔礼致歉。以上担当民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。)到《合同法》(第一百零一零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。)，从未见到有哪个条款，将滞纳金规定为一种责任方式，因此，这种当事人自已随意创设的责任，有违法律规定，根本无效。这就好比当事人双方约定，一方违约，需将手指剁给另一方一样，决无一点合法性，理应不受法律的爱护。

事实上，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。违约金则是指根据当事人的.约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱。它是一种重要的民事责任形式，只能对于违约行为适用，因而只是违约的责任形式。滞纳金与违约金有着本质的区分，是根本不同的两个概念。违约金、滞纳金分别规定在不同的部门法中。违约金是同等主体间的一种民事责任形式;滞纳金则是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而担当的行政责任形式。正是由于滞纳金不是民事责任形式，在调整民事法律关系的民法中也根本找不出，也不行能找出法律依据。因此原告要求滞纳金这一主见不能支持，法院理应驳回起无理要求。

四、被告认为，抛开该合同中对滞纳金的无效约定不说，单就对未付款5%的违约金约定也过高，明显不妥。主要理由是，原告在未垫资的合同单价中已获得了超额利润，因此，在违约部分中，不应再获得额外利益。根据合同法第一百零一一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减。因此，被告恳求人民法院依法削减。

综上所述，被告恳求人民法院依法确认该合同的滞纳金约定条款无效，并且按未付款金额的3%计算违约金数额支付原告。

北京二手房合同

甲方(卖方)姓名：

身份证号码：

邮编：

住址：

乙方(买方)姓名：

身份证号码：

邮编：

住址：

依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜达成一样看法，特签订本合同。

一、销售标的物

甲方向乙方出售如下产权物业：

1、座落地址：北京市

房屋全部权证号为：

2、结构：建筑面积：

3、乙方购房用途：

4、房屋全部权人：

二、价格及付款方式

买卖产权价：人民币(大写)元整;

付款方式：

三、责任与权利

甲方：

1、须具备该房屋全部相关法律认可文件;

2、本合同签订后，不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

3、在办理过户期间向乙方供应该房屋产权证明及相关法律文件;

4、在办理过户期间拥有该房屋全部权及运用权;

5、保证上述房产无债权与债务纠纷。

6、保证在立契之前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费结清。

乙方：

1、须供应过户所用之各种身份证明及法律认可文件。

2、刚好支付购房款及相关税、费。

3、乙方付清全部房款，上述房屋经产权过户并交接完毕后，该房屋即归乙方全部和运用。

四、违约条款

甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金人民币元整。

五、不行抗力

人力不行反抗的因素和自然灾难除外。

六、调解和仲裁

在执行合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协调;协商不成时，可实行第种方式解决：

1、向北京仲裁委员会申请仲裁;

2、向有管辖权的人民法院起诉。

七、合同的变更或解除

在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同双方必需协商一样确定是否变更或解除合同，并由甲乙双方共同到房地产局办理撤件手续。

八、其他事宜

本合同一式四份：甲乙双方各执一份，房管部门一份，中介机构一份，各份具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。

九、本合同未尽事宜，以《中华人民共和国合同法》有关条款为准。

十、其他应说明的有关事项：

甲方(签章)：

乙方(签章)：

日期

二手房买卖合同纠纷

案情简介：年6月21日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金0元。合同签订后，朱向阳发觉该合同上卖方(房主)写的是邱木真，而在卖方(房主)上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局询问和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金20000元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的20000元定金事实上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回17000元。朱向阳的父亲于2001年6月29日在收到17000元后，出具了收条，并在收条上注明“另外补偿叁仟元整房主”。后朱向阳在向刘菁珊索要3000元未果的状况下，于2001年12月7日诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还3000元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。

法院判决：法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的全部权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金20000元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应担当连带清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起10日内，刘菁珊应返还朱向阳3000元定金款;二、被告王慧海对上述款项担当连带清偿责任。”

律师点评：司法实践中，法院对卖方未取得房屋全部权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一样，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本律师认为，推断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应当是行政法律法规《城市房地产管理法》。

本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的托付手续，也没有刘菁珊的托付手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应担当连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

2.拒绝卖房双倍赔偿定金案。

案情简介：年6月30日原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币5,000元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金5,000元，被告孙和平为此给高素琴出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额73,000元;孙和平在2003年7月12日应搬出此房，屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴10,000元，若高素琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押3,000元，办理产权过户后一次性付清全部房款。并且，交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。2003年9月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续，要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金10,000元。

法院判决：法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效孙和平取得房屋产权证后，未将该房出售给高素琴应当担当违约责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼恳求，法院予以支持。依法判决：孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金10,000元。

律师点评：定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，依据定金收条中记载的内容，高素琴交付的属于履约定金。若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩处性，目的是为了约束当事人履行约定义务，在当事人违反约定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。本案中，孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋全部权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的说明第一百零一二十条规定：因当事人一方拖延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的10100元是购房定金，并约定了定金的惩处性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金;交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。须要说明的是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。

双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。

3.协议收回定金则无权要求双倍返还定金案。

案情简介：原告李耀鹏与被告严树英双方于年5月18日签订一份房屋买卖合同书，约定严树英将房屋一套以49500元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金4000元。合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。2002年5月29日双方去房产交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后，严树英通知李耀鹏再等几天，后又告知李耀鹏说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上约定：“由于严树英违约，严树英于2002年6月6日将购房定金4000元还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。”被告于2002年6月6日将全部房款及定金4000元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金，还应支付4000元违约金。双方在协商无果的状况下，李耀鹏向法院提出诉讼，要求严树英支付违约金4000元，并负担诉讼费用。

法院判决：法院认为，原、被告双方于2002年5月18日所签的合同书及以后所补充的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题说明》第一百零一二十条之规定，判决如下：驳回原告李耀鹏的诉讼恳求。

律师点评：定金合同是实践性合同，双方当事人不能约定定金合同生效的时间，定金合同生效的时间是法律明确规定的，即定金实际交付时定金合同生效。为此，双方之间是否存在定金合同法律关系，一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，由于严树英违约不办理产权过户手续，李耀鹏依法有权要求其双倍返还定金。但是当李耀鹏收回全部定金，不管双方是否补充约定权利义务关系终止，双方的定金合同关系都一律随即终止，李耀鹏再要求双倍返还定金则无法律依据，因此其诉求也不会被法院所支持。

案情简介：甲在年3月13日购买一套商品房，6月1日入住，11月30日开发商做产权作登记，甲12月20日取得房屋全部权证。在同年11月20日，甲与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积129.70平方米的房屋，以158万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋全部权证，待卖方房屋全部权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就始终没有再履行过合同。年3月9日，甲起诉到法院，要求宋某以总房价款的10%支付违约金15.8万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。

法院判决：法院认为，宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任担当。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付甲10%的违约金15.8万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应属于无效。但最终二审法院维持了一审法院的判决。

律师点评：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明白双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋全部权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的状况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请读者留意诉讼当中的风险。

案情简介：甲2002年买的房子，2004年8月1日取得房产证，但甲是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。2004年12月21日，甲与王某签订了买卖合同，王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久，房价就涨了将近20%。于是，甲起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。

法院判决：法院经审理认为，甲的恳求不符合公允原则，为维护交易平安及市场交易的流转，驳回了甲的诉讼恳求。

律师点评：因甲对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续，甲所购房屋在全部权行使上是受到肯定限制的。但甲与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让甲将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此甲应刚好还清银行贷款。况且甲已将房屋交付给王某，王某也实际入住该房屋，因此从维护市场交易的秩序及公允公正的原则以及甲要求确认合同无效的真实目的，法院的判决是正确的。

案情简介：2002年4月15日,何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同,约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某2003年2月28日办理了入住手续，但未实际入住。2005年3月2日，在北京xx房地产经纪有限责任公司参加下,刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》,合同约定,刘某购买何某的房子，价款40万元。合同签订后,刘某支付中介公司首付款20万元，其中含定金2万元,中介公司将其中1万元留作自己的中介费，其余19万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的全部购房人均不能取得房屋全部权证。于是刘某状告中介公司,要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效,并要求返还购房款。

法院判决：法院经审理后认为，因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋全部权证，其合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。

律师点评：目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不行能取得房产证的状况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律爱护,一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。

北京二手房合同

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________。

【身份证】【护照】：_______________。

通讯地址：___________。

邮政编码：__________联系电话：_____________。

共有权人：___________。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________。

通讯地址：___________。

邮政编码：____________联系电话：_____________。

买受人：_____________。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________。

【身份证】【护照】：_______________。

通讯地址：___________。

邮政编码：____________联系电话：_____________。

买受人：_____________。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________。

【身份证】【护照】：_______________。

通讯地址：___________。

邮政编码：____________联系电话：_____________。

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理方法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在同等、自愿、公允、协商一样的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：__________【区（县）】____________【小区（街道）】_____________【幢】【座】【号（楼）】______________单元______________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_____________层，其中地上_____________层，地下______________层。该房屋所在楼层为______________层，建筑面积共__________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：___________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等详细状况见附件一。

（一）该房屋全部权证证号为：__________，共有权证证号为：_____________，填发单位为：__________。

房屋共有权人对出售该房屋的看法见附件二。

（二）土地运用状况。

该房屋占用的国有土地运用权以【出让】【划拨】方式获得。土地运用权证号为：__________，填发单位为：___________。

（三）该房屋性质为下列选项中第_____________种情形。

1、商品房；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押状况为：__________。

1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：___________，抵押登记日期为：______________年____________月____________日，他项权利证证号为：__________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于______________年____________月____________日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁状况为：__________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属状况的说明及房屋抵押和租赁状况的详细约定见附件三。

（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）。

（一）经买卖双方协商一样，该房屋成交价格为：人民币__________元（小写），________________元整（大写）。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，详细约定见附件一。

（二）买受人实行下列第__________种方式付款，详细付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写），____________________。

（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为【干脆支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币__________元（小写），__________元整（大写）存入双方共同托付的__________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在__________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”，定金约定干脆支付给出卖人的除外），账号为__________。买受人取得房屋全部权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构根据《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定。

买受人向【_____________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币__________元（小写），__________元整（大写）。买受人因自身缘由未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意根据第_____________种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数。

甲方（签章）：__________乙方（签章）：__________。

___________年___________月__________日。

二手房买卖合同纠纷解析

近年来,二手房买卖纠纷频繁出现,在司法实践中,由于不同裁判者对二手房买卖纠纷有不同相识,导致同类案件的处理结果也不完全相同。。以下是我为大家细心打算的：二手房。

纠纷相关解析。欢迎阅读!

一、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

a：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求接着履行合同的，原则上应根据以下依次确定履行合同的买受人：

(1)已经办理房屋全部权转移登记的;。

(2)均未办理房屋全部权转移登记，已经实际合法占有房屋的;。

(3)均未办理房屋全部权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公允合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人接着履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以依据案件详细状况确定是否追加其他买受人作为第三人参与诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求接着履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

a：当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一样，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定接着履行。对于当事人在房屋买卖中的确存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违反双方的真实意思表示，而无效，仍应根据实际交易价格履行。

三：以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

a：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋全部权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他缘由依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

四：一方当事人的确为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

a：当事人一方供应证据证明其对房屋的购买的确存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主见确认房屋归其全部或要求登记人办理房屋全部权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主见出资债权的，应当依据出资的性质根据相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主见双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋全部权。

a：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主见确认房屋归其全部或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋全部权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的状况下，不行能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

a：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋全部权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其全部的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼恳求要求出卖人办理全部权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼恳求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理全部权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可干脆要求确认其享有物权。

七：房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?

a：房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。假如因不行抗力或情事变更等缘由，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意接着履行，情愿以担当相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求接着履行，经审查合同接着履行不存在现实困难的，应当判决双方接着履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百零一一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

八：房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

a：当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以根据约定以丢失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金惩罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导看法中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主见违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主见解约定金和违约金的，法院应予支持。”

九：房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主见赔偿哪些损失?

a：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主见的可得利益赔偿总额中扣除守约方未实行合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益须要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约状况等因素予以确定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特殊是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中共享利益。

十：房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?

a：在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信任利益的损失。信任利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信任合同有效成立而丢失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

十一：房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

a：房屋的优先购买权，一般因房屋。

租赁合同。

存在房屋共有人等情形而存在若出租人转让房屋给第三人侵害承租人优先购买权承租人恳求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系出租人为其办理房屋全部权转移登记经审查承租人购买房屋的意思表示真实且具备合同履行实力的法院可以支持其诉讼恳求并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款但法律、司法说明另有规定的除外。法院在审理过程中可以依据案件实际状况要求承租人供应相应的担保以证明其具备合同履行实力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼恳求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必需马上或担保行使优先购买权，而不能只主见侵扰优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。

十二：房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?

a：房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约实力负有主动调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严峻损害托付人利益的，不得要求托付人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。托付人有损失的，房屋中介机构应当担当相应的损害赔偿责任。

房产中介在居间合同中，主要供应的是订立合同的机会或供应订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同担当法律责任，但房产中介应就其供应的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发觉其瑕疵，而仅因其不主动调查等消极行为未发觉或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能担当退还居间费的损失，而且还可能会担当其他赔偿责任。

十三：夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

a：出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由信任夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁担当?

房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理全部权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应担当相应的违约责任，买方假如对这套房子志在必得，肯定要尽早起诉，同时为避开卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;假如买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求接着履行合同的，原则上应根据以下依次确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋全部权转移登记;(2)均未办理房屋全部权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋全部权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公允合理的予以确定。

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋全部权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他缘由依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应当留意哪些问题?

二手房买卖时，三个合同特殊重要，第一个合同是中介托付合同，假如是通过中介买房，那中介一般不会让你干脆见卖房人，他们会担忧你会跨越他，干脆和卖房人达成协议。所以，中介肯定会让你跟他签一个中间合同。

其次个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人肯定要签细致房屋原来的全部权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避开纠纷。

假如买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较困难。这种状况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。

假如在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应当怎么处理?

为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能随意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍须要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一样在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约状况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上状况之一的，才可以解除合同。

定金在二手房交易中常常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付肯定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条通常也称为定金罚则条款。

1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的说明第一百零一二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。假如一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方须要退还或不须要双倍返还。因此，超过法律规定数额的“定金”，不是法律意义上的“定金”，不适用定金罚则。

2)买卖合同未能达成一样协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一样看法，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，“定金罚则”也得不到适用。因此，不肯定交付了定金，就肯定能够保证合同的顺当签约，或适用定金罚则。在此，双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一样看法，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内