固收专题：一文读懂城投涉房地产业务

目录一、城投与公益性住房：保障房和安置房 4、业务模式：政府购买服务、PPP、委托代建、自建自营等 4、主体分布：区域分布以东部地区为主，主体级别以AA+、AA为主 5、未来展望：“三大工程”引领下，城投仍将大规模参与公益住房业务 8二、城投与商品房：城投拿地与业务收入视角 9、城投拿地：城投招拍挂拿地占地方土地出让收入比重呈上升趋势 9、涉商品房城投：分布情况与拿地数据较吻合，AAA占比相对较高 11、城投承接房地产：具有一定产业基础，但规模有限 14三、城投与房地产企业：股权投资和纾困基金 17、城投入股房地产：产业转型或金融投资需求 17、城投纾困房地产：推进房地产企业保交楼 18四、城投与二手房：城投公司成二手房“统购”主体 18、房地产“以旧换新”：区域分布以东部经济体量较大地区为主 18、二手房“统购”：城投成二手房收购主体，资金压力或加大 19五、风险提示 21图表目录图表1：棚改项目政府买模式流程图 5图表2：棚改项目PPP式流程图 5图表3：涉公益性住房投区域分布情况 6图表4：涉公益性住房投主体级别分布情况 7图表5：各省涉公益住城投主体级别分布况 7图表6：城区总人口500万人以上城市分布况个） 8图表7：城区总人口200万人以上城市分布况个） 8图表8：城区总人口300万人以上城市分布况个） 9图表9：城区总人口100万人以上城市分布况个） 9图表10：各地城投拿面积和成交额同比幅遍下降 10图表11：各地城投拿成交额占土地出让入况 11图表12：涉商品房城区域分布情况 12图表13：涉商品房城级别分布情况 13图表14：涉商品房城分省份分级别分布况 13图表15：涉房城投区分布情况 15图表16：涉房城投级分布情况 16图表17：涉房城投分域分级别分布情况 16图表18：城投公司通增发股份等置换控股涉房资产 17图表19：城投公司市化入股房地产企业 17图表20：城投公司参房地产纾困的四种式 18图表21：分日期房地产以旧换新”分布情况（城） 19图表22：分区域房地产以旧换新”分布情况（城） 19图表23：郑州市城投购二手房流程示意图 20图表24：部分参与房产“以旧换新”城投公司基本情况 21近日郑州市指定城投公司作为“统购”主体，收购二手房用于保障性租赁住房。长久以来，城投平台参与房地产业务的范围和参与程度，不断扩大和提高，从棚改等公益性房地产业务，到参与商业住房项目，再到房地产股权投资和纾困，乃至如今的收购二手房，本文将对城投平台所涉及的房地产业务进行全面梳理。一、城投与公益性住房：保障房和安置房PPP城投公益类住房业务主要分为保障性住房和安置房两类。城投公司公益性住房业务包括保障性住房和安置房两大类，前者主要用于保障低收入人群买房或租房需求，后者主要用于对棚改等项目拆迁户的安置补偿。2008年4万亿政策之后，地方加大棚改和保障房建设工作力度，城投公司相应业务开始较快增加。公益类性房建设模式包括政府购买服务、PPP、委托代建、自建自营等模式。PPP（）向政策性银行贷款，转贷给市县城投用于棚改建设，并由市县政府部门对棚改（2）PPP模式主要是政府或其授权部门与社会资本合资设立项目公司，由其负责项目投融资和建设。实施方式主要包括建设—运营—移交（T、转让—运营—移交（T、改建—运营—移交（OT、建设—拥有—运营—移交（BT、设计—建设—融资—运营—移交（DFT）,回报机制主要包括基于使用者付费的特许经营和基于政府付费的私人融资计划（PFI）两种。资金统一投放转借区县城投，约定偿还本息资金投放资金统一投放转借区县城投，约定偿还本息资金投放政府授权主体社会资本贷款行统贷主体（省级/市级城投区县城投1、拨付征收实施单位或当地用于拆迁补偿2、用于购房补贴3、用于安置房建设4、用于团购房源资本金政府购买服务金融机构项目公司政府监管机构（政府付费）安置房出售、运营收入归集本息后，统一偿还贷款行息融资资监督资本金或其资料来源：地方政府官网， 资料来源：财政部，地方政府官网，偿债责任不清导致政府购买服务和历史上的PPP模式先后受限。上述模式均可能导致偿债责任不清晰问题，政府购买服务和历史上的PPP先后被“叫停”。《财政部发文坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资行为》（财预【2017】87号）（国办函【2023】号）要求PPP项目聚焦使用者付费项目且全部采取特许经营（PFI）委托代建和自建自营模式或是未来城投平台参与公益性房地产业务的主流模式。（1）委托代建主要是由政府部门作为委托方，委托城投进行项目建设。该模式下，委托方按照合同约定对项目进行审核、结算，结算额一般是在项目建设成本基础上加成一定比例，加成部分作为城投利润。（2）自建自营模式主要是城投公司自行筹资建设并运营，对公司资金实力要求较高。但委托代建和自营模式偿债责任相对清晰，或是未来公益性住房项目主流模式。AA+、AA为主江苏、浙江、山东等地涉公益性住房城投数量和占比均较多。根据城投收入明细分类，我们将收入中明确为保障房、人才房、安居房、棚改、安置房、还建房、限价房、经济适用房、公租房等类型收入记为公益性住房业务，不考选，江苏、浙江、山东绝对数量和占比均较高，河南、湖北、福建、安徽、重10%图表3：涉公益性住房城投区域分布情况资料来源：DM，iFind，AA。公益性住房城投主要集中在AA和AA+，均在150家以上。占比上，AA和AA+、AA+、AA主体数量均有所增加。后续来看，由于“自建自营模式”等模式对于城投主体的实力要求更高，未来实力强的高等级主体或更多参与到涉公益性住房业务中。涉公益住房城涉公益住房城涉公益住房城涉公益住房城城投总数城投总数城投总数投数量（家）-投数量（家）-涉公益住房城涉公益住房城涉公益住房城涉公益住房城城投总数城投总数城投总数投数量（家）-投数量（家）-投数量（家）-投数量（家）-（家）- （家）- （家）- （家）-城投总数占比（%）-占比（%）-占比（%）-占比（%）-2019年 2020年 2021年 2022年2019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年AAA303332393553823963998.458.648.089.77AA+13815116015678585592794617.5817.6617.2616.49AA225222230225150315731602162914.9714.1114.3613.81AA-12129111421521561568.457.895.777.05资料来源：DM，iFind，各地涉公益住房AA主体数量增减不一，关注确认收入和回款稳定性。省份分主体级别来看，各地整体变动不大，其中浙江、山东、湖北涉公益住房AAAA所减少，或是因为相关项目完工并全部确认收入，亦或当年未确认相关收入，各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家）-各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家）-各省涉公益住房城投主体级别分布情况（家2021年 2022年江苏省新疆广西上海市内蒙古河北省甘肃省贵州省云南省北京市吉林省广东省AAAAA+AAAA-AAAAA+AAAA-1243651444654375026366021423111425218711892141381389139812782781612157251057146146125115131312132212218311621121243132111121112122111111114231121资料来源：DM，iFind，三大工程或将助力城投公司公益住房业务。2023央重点关注之一。国务院常务会议先后审议通过《关于在超大特大城市积极稳300的大城市率先探索加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式。考虑到三大工程中政府参与度高、投资规模大、民生属性强等特点，城人口较多城市主要分布在经济体量较大省份。根据《202250019815/市/30032200万和100则分别有52座和106座。区域分布上，人口较多城市主要分布在广东、江苏、山东、福建、浙江等经济体量较大地区。图表6：城区总人口500万人以上城市分布情况（个） 图表7：城区总人口200万人以上城市分布情况（个）3 765243121广东江苏山东广东江苏山东河北浙江福建河南辽宁安徽北京甘肃广西贵州海南湖北湖南吉林江西山西陕西上海四川天津新疆云南重庆西藏资料来源：住建部， 资料来源：住建部，图表8：城区总人口300万人以上城市分布情况（个） 图表9：城区总人口100万人以上城市分布情况（个）321广东江苏广东江苏浙江福建山东辽宁北京天津河北山西吉林上海安徽江西河南湖北湖南广西重庆四川云南陕西甘肃新疆资料来源：住建部， 资料来源：住建部，二、城投与商品房：城投拿地与业务收入视角城投公司从事商品房主要分为自主开发和合作开发两种模式。除了公益类住房，由于在资金、拿地等方面的优势，部分城投公司也参与到商品房开发。城投公司商品房业务模式主要分为自主开发与合作开发两种类型，前者城投自行融资、拿地、建设、销售，后者城投公司以土地、现金等形式出资，与房地产开发商成立合资公司进行房地产项目开发建设。城投拿地数据和业务收入明细两类数据衡量城投开展商品房业务情况（1）（2）业务收入方面，我们将收入明细剔除掉公益性住房业务后，筛选涉及房地产销售的数据。需要说明的是，由于城投公司可能既有公益性住房业务又有商品房业务，且部分涉房收入明细同时包含两类业务情况，如收入明细中“房地产销售”科目可能既包括商品房，也包括公益性住房，但在我们统计口径中只统计为商品房收入，故涉商品房城投数量明显高于涉公益性住房城投。2023总额看，20234521.98为1252.54亿元，同比下降超40%。山东、湖北、上海、四川、湖南、广东等500-1000从增幅来看，2020幅均较大，但2021年之后增幅普遍呈现下降趋势，2023202210图表10：各地城投拿地面积和成交额同比增幅普遍下降资料来源：企业预警通，城投拿地占地方土地出让收入比重波动上升。疫情冲击叠加三条红线和房住不炒政策基调下，前期房地产行业受到较大影响，拿地积极性有所下降。与此同时，城投拿地金额增加较快。我们用城投涉房拿地成交额占地方政府土地出让收入比重粗略测算，地方政府土地出让收入普遍呈下降趋势，而城投拿地金额占比却波动上升。图表11：各地城投拿地成交额占土地出让收入情况政府性基金收入中土地出让收入(亿元)

同比增幅（）

城投涉房拿地成交金额(亿元)

城投涉房拿地成交额占比2019年 2020年 2021年 2022年 2023

2020年 2021年 2022年 2023

2019年 2020年 2021年 2022年 2023

2019年2020年2021年2022年2023年江苏省8,564.23

10,618.29

12,788.98

10,690.40

9,482.20

23.98

20.44

-16.41

-11.30

450.21

947.66

2,963.15

4,852.32

4,521.98

5.26

8.92

23.17

45.39 47.69浙江省8,259.5410,274.4910,372.308,336.156,469.99

24.40

0.95

-19.63

-22.39

61.03

528.12

800.612,205.701,252.54

0.74

5.14

7.72

26.46

19.36山东省6,086.386,650.247,137.145,396.254,156.13

9.26

7.32

-24.39

-22.98

145.57

617.30

947.01 1,113.77

774.97

2.39

9.28

13.27

20.64

18.65广东省5,528.798,031.977,861.304,665.663,817.79

45.28

-2.12

-40.65

-18.17

15.37

432.53

636.891,380.20

535.93

0.28

5.39

8.10

29.58

14.04四川省3,777.224,366.664,441.414,281.00

1,621.60

15.61

1.71

-3.61

-62.12

383.35

645.51

748.43 1,203.33

723.40

10.15

14.7816.85

28.11

44.61河南省3,514.873,272.622,969.63

1,930.703,951.50

-6.89 -9.26

-34.99

104.67

51.07

243.89

269.73

596.40

305.31

1.45

7.45

9.08

30.89

7.73安徽省3,113.102,864.183,243.412,822.25

2,084.64

-8.00

13.24

-12.99

-26.14

157.24

280.61

388.86

667.14

476.08

5.05

9.8011.99

23.64 22.84湖北省3,103.883,278.863,444.64

2,452.75

5.64

5.06

-28.80

- 438.75

563.48

335.21

751.04

771.22

14.14

17.19

9.73

30.62 -北京市2,717.83

2,187.59

2,454.02

2,100.79

1,946.89

-19.51

12.18

-14.39

-7.33

3.70 20.02

215.26

191.59

310.98

0.14

0.92

8.77

9.12

15.97湖南省2,656.003,195.003,605.202,952.60

2,283.00

20.29

12.84

-18.10

-22.68

143.25

411.27

468.70

926.75

674.88

5.39

12.8713.00

31.39 29.56福建省2,425.662,907.853,193.142,492.79

1,920.67

19.88

9.81

-21.93

-22.95

108.49

191.33

318.97

719.27

465.08

4.47

6.58

9.99

28.85

24.21重庆市2,294.20

2,201.65

2,043.67

1,561.86

-4.03

-7.18

-23.58

-100.00

65.68

295.63

277.91

354.05

191.66

2.86

13.4313.60

22.67 -上海市2,248.502,983.503,527.503,798.703,196.50

32.69

18.23

7.69

-15.85

13.46

112.06

588.69

748.43

732.98

0.60

3.76

16.69

19.70

22.93河北省2,033.732,767.352,541.78

1,720.35

1,912.03

36.07

-8.15

-32.32

11.14

35.47

45.93

114.97

147.63

269.53

1.74

4.52

8.58

14.10云南省1,880.23

1,211.25

1,051.37

445.88

1,694.93

-35.58

-13.20

-57.59

280.13

30.21

72.29

24.03

37.94

35.16

1.61

5.97

2.29

8.51

2.07贵州省1,622.23

570.70

2,107.41

1,949.55

1,921.67

-64.82

269.27

-7.49 -1.43

26.39

131.26

144.39

209.54

144.68

1.63

23.00

6.85

10.75

7.53广西1,566.63

1,826.89

1,576.85

947.55

707.35

16.61

-13.69

-39.91

-25.35

65.69

201.54

165.23

143.21

165.48

4.19

11.0310.48

15.11

23.39辽宁省1,463.86

1,396.49

906.99

425.55

-4.60

-35.05

-53.08

9.05

27.99 14.44

125.79

71.47

0.62

2.00

29.56 -陕西省1,427.16

1,746.04

1,913.13

1,592.26

1,568.15

22.34

9.57

-16.77

-1.51

59.41

140.61

340.68

482.55

248.46

4.16

8.05

17.81

30.31

15.84新疆1,361.38

861.03

500.45

347.24

330.65

-36.75

-41.88

-30.61

-4.78

21.77

43.42

62.54

37.03 11.76

1.60

5.04

12.5010.66

3.56江西省1,081.842,835.502,674.30

1,959.90

1,768.10

162.10

-5.69

-26.71

-9.79

154.64

492.19

377.46

568.02

381.05

14.29

17.36

14.11

28.98

21.55内蒙古1,056.77

1,025.42

420.26

323.21

375.30

-2.97

-59.02

-23.09

16.12

6.84 7.43 13.22 5.60

0.65

3.15

1.73 1.65吉林省

593.30

946.00

844.00

289.40

496.00

59.45

-10.78

-65.71

71.39

12.58

36.86

83.20 12.02

80.30

2.12

3.90

9.86

4.15

16.19山西省

520.91

1,860.87

824.70

503.56

257.23

-55.68

-38.94

31.50

40.21

31.03

99.45

42.49

6.05

2.16

3.76

19.75 -甘肃省

392.37

525.32

444.68

214.56

33.88

-15.35

-51.75

15.61 17.42

22.52 5.04

3.98

3.32

5.06

2.35 -天津市

389.69

527.45

1,086.91

378.97

537.20

35.35

106.07

-65.13

41.75

66.49

192.48 18.17

90.35

149.50

17.06

36.49

1.67

23.84

27.83海南省

368.04

442.53

304.70

399.56

391.35

20.24

-31.15

31.13

-2.05

2.36

93.39 12.19

39.49

0.64

21.10

4.00

1.29

10.09黑龙江省

286.96

395.89

304.29

108.28

91.74

37.96

-23.14

-64.42

-15.28

3.96

35.61

88.47 1.65

1.38

9.00

29.08

1.52

1.97青海省

198.04

144.84

170.96

67.59 45.34

-26.86

18.03

-60.46

-32.92

- 0.54 - 0.66

-

- 0.97 -宁夏 82.60

122.47

127.56

103.20

78.72

48.27

4.16

-19.10

-23.72

2.19 0.76 5.59 -

2.65

0.62

4.39

- 5.66资料来源：企业预警通，AAA占比相对较高涉商品房城投分布与城投拿地数据较为吻合。从收入明细数据看，涉商品房城投数量分布情况与城投拿地数据较吻合。数量上，2022年末江苏、浙江、山东涉商品房城投数量均在100家以上，且占比相对较高，基本在30%以上。湖南、四川、湖北、江西等地次之，数量在50-100家之间。涉房城投数量较多省份，与城投拿地较多省份较为吻合。省份 省份 数量（家）-数量（家）-数量（家）-数量（家）-（家）-（家）-（家）-（家）-涉商品房城投涉商品房城投涉商品房城投涉商品房城投城投总数城投总数城投总数城投总数占比（%）占比（%）占比（%）占比（%）-2019年 -2020年 -2021年 -2022年2019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年江苏省18417819419357759861061231.8929.7731.8031.54浙江省12414114513742044645646029.5231.6131.8029.78山东省829110311623725027427234.6036.4037.5942.65湖南省4856566318118518017526.5230.2731.1136.00四川省4351576022723123723418.9422.0824.0525.64湖北省4644545513114114714835.1131.2136.7337.16江西省4546495213614514313733.0931.7234.2737.96安徽省3436434914315015815923.7824.0027.2230.82福建省4345464510410710810541.3542.0642.5942.86河南省3234374410412113013330.7728.1028.4633.08上海市323134376261666651.6150.8251.5256.06北京市343535356163605955.7455.5658.3359.32重庆市3037363312713413312923.6227.6127.0725.58陕西省373427337476757850.0044.7436.0042.31广西292930326366656546.0343.9446.1549.23广东省3035292610011611211330.0030.1725.8923.01新疆273028245452474250.0057.6959.5757.14贵州省2324342311712111311619.6619.8330.0919.83云南省202221196867605229.4132.8435.0036.54天津市151618164444413934.0936.3643.9041.03河北省141313114240393933.3332.5033.3328.21吉林省108892423181941.6734.7844.4447.37甘肃省10111092022171550.0050.0058.8260.00山西省99882221212140.9142.8638.1038.10辽宁省129674435231827.2725.7126.0938.89黑龙江省54441412111135.7133.3336.3636.36西藏3232555560.0040.0060.0040.00海南省1111455525.0020.0020.0020.00青海省1111332233.3333.3350.0050.00内蒙古88318189644.4444.4433.33-宁夏222776528.5728.5733.33-资料来源：DM，iFind，AAA主体涉商品房类城投占比较高。AA+AAA200AAA但因AAAAAAAA+AA。量（家）-2019年量（家）-2020年量（家）-2021年量（家）-2022年（家）-涉商品房城投数涉商品房城投数涉商品房城投数涉商品房城投数量（家）-2019年量（家）-2020年量（家）-2021年量（家）-2022年（家）-涉商品房城投数涉商品房城投数涉商品房城投数涉商品房城投数城投总数城投总数城投总数城投总数占比（%）占比（%）占比（%）占比（%）（家）-（家）-（家）-2019年 2020年 2021年2022年-2019年 -2020年 -2021年 -2022年AAA201207205205355382396399 56.62 54.19AA+338357396409785855927946 43.06 41.75AA3664024414521503 1573 1602 1629 24.35 25.56AA-24242832142152156156 16.90 15.7951.3843.2327.7520.5151.7742.7227.5317.95资料来源：DM，iFind，AAA主体数量变动不大，AA+、AAAAA南涉商品房AA+主体有所增加，江苏、湖北、贵州有所减少；山东、江苏、四川、湖南、湖北、河南、陕西涉商品房AA主体有所增加，浙江、贵州、广东（家）-2021年（家）-2021年各省涉商品房城投主体级别分布情况（家）-2022年AAAAA+AAAA-AAAAA+AAAA-江苏省3077782974 80 山东省12454221453471浙江省23595812163471四川省714314715335湖南省623223625273安徽省4 12 224416244湖北省818194814236江西省11132021113215广西4 6 17147181河南省71415816181福建省141416121417陕西省38145917重庆市31116331115 3 新疆11121112贵州省371733511 1 云南省26 8 269北京市19771887天津市655654甘肃省323224山西省233143广东省9126110123 1 黑龙江省1 3 13上海市23912592吉林省232242河北省192172辽宁省2 3 232西藏 1 211宁夏2海南省11青海省 1 1 资料来源：DM，iFind，涉房类城投占比较高，承接房地产项目具有一定产业基础。我们将涉商品房类和涉公益性住房城投合并统计，统称为涉房类城投。由于基数原因，相关城投分布情况与涉商品房城投分布较为一致。江苏、浙江、山东仍位居前三，均在10050%50-10050%以上。总体来看，涉房城投占比相对较高，城投承接房地产业务具有一定产业基础。但承接整体规模有限，根据国家统计局数据，2022业有102852涉房城投数量涉房城投数量涉房城投数量涉房城投数量省涉房城投数量涉房城投数量涉房城投数量涉房城投数量省份 （家）-2019（家）-2020年 年（家）2021年（家）2022（家）2019（家）2020（家）2021（家）2022-2019年城投总数 城投总数 城投总数 城投总数 占比（%）占比（%）占比（%）占比（%）年-2020年-2021年-2022年江苏省28627929129357759861061249.5746.6647.7047.88浙江省21322723323542044645646050.7150.9051.1051.09山东省10211212414123725027427243.0444.8045.2651.84湖南省5967687418118518017532.6036.2237.7842.29四川省5967727022723123723425.9929.0030.3829.91湖北省5959616613114114714845.0441.8441.5044.59河南省4146546110412113013339.4238.0241.5445.86安徽省4856585814315033.5737.3336.7136.48江西省4751555813614534.5635.1738.4642.34福建省5354585710410710810550.9650.4753.7054.29重庆市4049534612713413312931.5036.5739.8535.66上海市353338406261666656.4554.1057.5860.61北京市36393938616359.0261.9065.0064.41陕西省413632377476757855.4147.3742.6747.44广西363734366366656557.1456.0652.3155.38广东省3338323010011611211333.0032.7628.5726.55新疆293130265452474253.7059.6263.8361.90贵州省2727362611712111311623.0822.3131.8622.41云南省222322196867605232.3534.3336.6736.54天津市191921194444413943.1843.1851.2248.72河北省171615134240393940.4840.0038.4633.33吉林省108892423181941.6734.7844.4447.37甘肃省11121192022171555.0054.5564.7160.00山西省9102221212140.9147.6238.1038.10辽宁省131144352329.5531.4330.4338.89黑龙江省76661412111150.0050.0054.5554.55西藏3232555560.0040.0060.0040.00内蒙古419650.0044.4444.4416.67海南省1111455525.0020.0020.0020.00青海省1111332233.3333.3350.00宁夏232776528.5742.8633.33-50.0018 189 818778860 59137143159158资料来源：DM，iFind，AAA和AA+主体涉房类城投占比较高。分主体级别看，涉房城投集中在AAAA+AAA，AA+AA500AA+AAA50%占比（%）-占比占比（%）-占比（%）-占比（%）-占比2019年 2020年 2021年 2022年AAAAA+AAAA-26.9223.7223.6824.651561561521424237363539.2339.5837.5736.731503 1573 1602 162963963459155255.6055.0254.8556.0594692785578552651046944054.8954.0456.2858.87399396382355219214215209城投总数城投总数城投总数城投总数（家）-（家）-（家）-（家）-2019年 2020年 2021年 2022年涉房城投数量 涉房城投数量 涉房城投数量 （家）-2019年（家）-2020年（家）-2021年（家）-2022年资料来源：DM，iFind，经济体量较大地区AA+涉房城投增加较多，AA涉房主体增减不一。AAAAA+主体增加较多，其余地区变动不大；山东、江苏、湖南、湖北、河南、陕西涉房AA主体有所增加，浙江、四川、安各省涉房城投主体级别分布情况（家）- 各省涉房城投主体级别分布情况（家各省涉房城投主体级别分布情况（家）- 各省涉房城投主体级别分布情况（家2021年 2022年AAAAA+AAAA-AAAAA+AAAA-江苏省34109 133 36108 136 浙江省2588108325931053山东省12535431461613四川省716 43 4718395湖南省730254730304安徽省417324418295湖北省820235818296河南省820231823262江西省11142421114255福建省142022132022重庆市316273316223广西4819149201陕西省3101751020新疆11141114贵州省371753611 3 云南省2 6 9269北京市1910718117天津市6 5 86 5 7广东省91372101442甘肃省324224黑龙江省2424上海市2411225113山西省233143河北省194273吉林省232242辽宁省23232内蒙古1 1 西藏1211宁夏 2 海南省11青海省 1 1 资料来源：DM，iFind，三、城投与房地产企业：股权投资和纾困基金除合资成立项目公司和业务往来之外，近年来城投与房地产企业联系主要有两方面，一是股权投资，二是城投参与纾困房地产。通过入股房地产企业实现业务转型。城投公司入股房地产企业有两类，一类是出于产业转型或金融投资需要，另一类是出于保交楼等特殊需要，这里重点讨论前者。产业转型方面，部分城投通过股权并购等方式实现业务转型：（1）上海城投控股股份有限公司（以下简称“上海城控”）先后通过定向增发股份购买控股股东旗下子公司股权、资产重组剥离非房地产业务子公司,将公司核心业务由水务变为房地产，转型较为成功。（2）云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投置业”）通过自有资产和定向增发股票置换控股股东房地产资产，实现业务转型，之后通过股权并购进入内地房地产市场，2016-2017年又大规模收购银泰和成都环球世纪会展旅游集团有限公司股权，布局商业地产和文旅项目。通过股权投资实现资本保值增值。除业务转型外，城投公司入股房地产另一重要目标是实现资产保值增值，尤其是在房地产行业上升时期，在万科等大型房企可以看到地方城投入股案例。城投公司城投公司控股股东涉房子公司股权、房地产有关资产等定向增发股票+现金、城投公司城投公司控股股东涉房子公司股权、房地产有关资产等定向增发股票+现金、城投自身资产等城投公司房地产公司或其股东一级定向增发股票或转让股权现金或现金等价物资料来源：上海城控募集说明书， 资料来源：云南城投置业募集说明书，房地产纾困基金是保交楼特殊情况下的产物。2022年下半年，住建部联同财政部、人民银行等出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持地方保交楼任务，郑州、武汉、南宁等地政府均设立了房地产纾困基金。城投参与房地产纾困的四种模式。以郑州为例，地方政府保交楼模式主要分为棚改统贷统还模式、项目并购模式、破产重整模式和保障性租赁住房模式